大學(xué)物業(yè)項(xiàng)目需求書

大學(xué)項(xiàng)目需求一、項(xiàng)目基本情況簡介物業(yè)名稱：坐落位置：3?總面積：108022平方米。其中教學(xué)樓68654平方米（含A座、B座、C座、D座），圖書館39368平方米。物業(yè)管理區(qū)域：建筑物及內(nèi)部公共區(qū)域（含連廊）二、物業(yè)管理范圍界定建筑內(nèi)公共區(qū)域（含公共走廊、公共門廳、公共樓梯間、公共廁所、開水房、工具房、雜物間、清潔間、教室、教員休息室、閱覽室、會議室、地下室、架空層及架空層停車場、內(nèi)庭院、樓內(nèi)墻面、室內(nèi)天花板、上人屋頂、玻璃幕墻內(nèi)面及外面底層部分、連廊內(nèi)外、大樓入口雨篷等）的清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)（至校內(nèi)垃圾站）；電梯轎廂內(nèi)部及轎門的清潔保養(yǎng)。建筑物共用部分（含房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、公共廁所、內(nèi)外墻面、屋面、傳達(dá)室等）日常管理、檢查報修。共用設(shè)施設(shè)備（含開水器、公共電風(fēng)扇、公共照明、樓內(nèi)上下水管道、門窗、課桌椅、休息室內(nèi)家具及器具、垃圾桶等公共衛(wèi)生器具、公共廁所內(nèi)設(shè)施及器具、責(zé)任區(qū)內(nèi)其他公共水電設(shè)施設(shè)備等）的使用管理、日常維護(hù)、零星維修和檢查報修；電梯的使用管理及故障報修；滅火器、消火栓、水槍水帶、防火卷簾等消防設(shè)施的日常巡查及故障報修。根據(jù)《新校區(qū)教學(xué)樓教室空調(diào)使用和管理暫行辦法》及學(xué)校其他有關(guān)制度，對新校區(qū)教學(xué)樓教室內(nèi)安裝的空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行日常使用管理，包括運(yùn)行管理、使用安全管理、日常維護(hù)保養(yǎng)、設(shè)備安全巡查、故障申報及維修監(jiān)督等。物業(yè)內(nèi)部公共秩序維護(hù)、安全防范管理。地下停車場、架空層停車場的車輛停放管理、安全防范管理。物業(yè)檔案資料管理。三、具體物業(yè)服務(wù)要求（一）基本要求1、建立質(zhì)量管理體系和環(huán)境管理體系。有完善的物業(yè)管理方案，并按規(guī)范簽訂物業(yè)管理合同；2、經(jīng)甲方同意在物業(yè)管理現(xiàn)場建立本企業(yè)的形象標(biāo)識系統(tǒng)：服務(wù)理念、行為規(guī)范（專業(yè)著裝、佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)）、現(xiàn)場標(biāo)識等；3、按照投標(biāo)文件承諾配備充足的人力、物力，確保各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容按質(zhì)、按量完成；4、項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人具備三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，曾擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一年以上；5、管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書，所有特種作業(yè)員工應(yīng)持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效上崗證書；一線服務(wù)人員每年體檢一次，合格上崗；6、廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理，建立完善的檔案管理制度（包括但不限于物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、日常管理檔案等）；7、項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)置“值班室”，實(shí)行24小時服務(wù)接待，公示服務(wù)聯(lián)系電話。8、采取走訪學(xué)校師生、召開座談會、問卷調(diào)查等多種形式，與服務(wù)對象進(jìn)行有效溝通，確保投訴處理率100%。每年進(jìn)行一次滿意度測評，并對薄弱環(huán)節(jié)不斷進(jìn)行改進(jìn)；9、加強(qiáng)現(xiàn)場服務(wù)人員行為規(guī)范管理，要求所有工作人員語言文明、行為規(guī)范、著裝統(tǒng)一、工作敬業(yè)；10、合理安排作業(yè)時間，保潔，設(shè)備維修、維護(hù)等工作須在不影響正常教學(xué)工作前提下進(jìn)行（應(yīng)急處理除外）；11、其他指標(biāo)、要求見附件。（二）房屋管理1、房屋外觀（包括屋面、陽臺等）完好、整潔，外墻、公共區(qū)域地面、玻璃、屋面等無污跡、無破損；外墻及公共區(qū)域等無亂張貼、亂涂亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。2、加強(qiáng)巡查，發(fā)現(xiàn)亂張貼、亂涂亂畫、亂懸掛等現(xiàn)象及時制止并清理。3、對房屋的主體結(jié)構(gòu)、公共區(qū)域和公共部位每天巡查一次以上，及時發(fā)現(xiàn)破損、損壞現(xiàn)象，30分鐘內(nèi)通知責(zé)任保修單位或甲方，并監(jiān)督限期修復(fù)。4、其他指標(biāo)、要求見附件。（三）所管理的共用設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)1、所管理的共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，維護(hù)良好，無安全隱患。有設(shè)備臺帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。2、各類故障、問題即發(fā)現(xiàn)即處理。發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備等出現(xiàn)損壞、故障等問題單件及材料費(fèi)100元（含）以內(nèi)的，30分鐘內(nèi)必須有人到現(xiàn)場進(jìn)行維修處理，當(dāng)日修復(fù)（或按有關(guān)規(guī)范要求按時修復(fù)）；屬于原施工單位保修責(zé)任范圍內(nèi)的或單件及材料費(fèi)超過100元的，于30分鐘內(nèi)聯(lián)系有關(guān)責(zé)任單位或報甲方，并監(jiān)督限期修復(fù)；維修時派人做好現(xiàn)場秩序維護(hù)和安全管理工作。3、電梯、消防設(shè)施等的有關(guān)工作人員業(yè)務(wù)熟練，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，定期進(jìn)行消防演習(xí)，保證消防通道暢通，消防器材隨時可以啟用。4、公共區(qū)域水、電、電風(fēng)扇等設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，制定有合理的照明燈具開關(guān)時間并嚴(yán)格遵照執(zhí)行。5、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位職責(zé)明確，執(zhí)行良好。6、對設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。7、各工作場所衛(wèi)生整潔；設(shè)施設(shè)備等重要部位所設(shè)置的標(biāo)識整潔清晰，沒有損壞、遺失現(xiàn)象。8、根據(jù)招標(biāo)文件要求，設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)內(nèi)容及責(zé)任見附件。（四）公共秩序維護(hù)、公共安全管理及保安服務(wù)1、 教學(xué)樓主入口（A座北門）24小時設(shè)崗值班。圖書館一樓入口教學(xué)時間（每天7：30-22:30）內(nèi)有人值班。2、 加強(qiáng)教學(xué)樓人員的出入管理，對無關(guān)人員進(jìn)入教學(xué)樓須進(jìn)行詢問登記；對進(jìn)入圖書館的人員須按照學(xué)校要求查驗(yàn)校園卡。嚴(yán)禁各類衣裝不整人員及攜帶違禁物品、攜帶寵物等人員進(jìn)入大樓；對攜帶個人物品之外的物品離開大樓的人員進(jìn)行詢問登記。3、 建立責(zé)任區(qū)保安巡查制度，按時對各區(qū)域進(jìn)行巡查并認(rèn)真做好記錄，嚴(yán)防各類偷盜、破壞及公共安全責(zé)任事故的發(fā)生。4、 確保頂層天臺、架空層、配電間、重要設(shè)備房等存在危險性的部位所設(shè)置的安全防范警示標(biāo)志整潔清晰，沒有破壞、遺失現(xiàn)象；制定有相關(guān)的公共安全管理制度并在有關(guān)部位采取有效的防范措施。5、 加強(qiáng)地下車庫、自行車庫管理，引導(dǎo)車輛的出入和有序停放。6、 加強(qiáng)電梯乘用管理，嚴(yán)防各類違章使用問題發(fā)生；遇到電梯故障導(dǎo)致人員被困，須立即有人前往現(xiàn)場，及時聯(lián)系電梯維保公司，協(xié)助電梯維保公司開展人員解救等工作。7、 對火災(zāi)、斗毆、群體沖突、刑事案件等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，并認(rèn)真做好預(yù)演。8、 其他指標(biāo)、要求見附件。（五）保潔服務(wù)1、健全管理制度，合理安排人員，保障保潔工作順利開展。2、建立健全保潔巡查制度，確保不出現(xiàn)衛(wèi)生盲區(qū)、衛(wèi)生死角，對新出現(xiàn)的衛(wèi)生問題及時進(jìn)行清理、處理。3、其他指標(biāo)、要求見附件。（六）教學(xué)樓教室空調(diào)的使用和管理1、嚴(yán)格按照《中南大學(xué)新校區(qū)教學(xué)樓教室空調(diào)使用和管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，對空調(diào)的開啟、關(guān)閉等實(shí)施精確管理；認(rèn)真做好因空調(diào)啟閉引起的自習(xí)教室的調(diào)整，以及所涉及自習(xí)學(xué)生的解釋、引導(dǎo)等工作；2、認(rèn)真做好中央監(jiān)控室的值班、安全、衛(wèi)生等工作?？照{(diào)開啟時間內(nèi)全程有人值守并認(rèn)真察看監(jiān)控視頻；其余時間定期巡查、清掃，確保監(jiān)控室安全、整潔、有序；無關(guān)人員嚴(yán)禁隨意進(jìn)入監(jiān)控室；3、認(rèn)真做好空調(diào)的清潔工作，室內(nèi)機(jī)外殼每周清潔兩次，過濾網(wǎng)每學(xué)期初和學(xué)期中各清洗一次；4、加強(qiáng)日常巡查，嚴(yán)防空調(diào)及附屬設(shè)施、配件被隨意移動或人為破壞、損壞；5、認(rèn)真做好故障信息收集、故障報修及維修監(jiān)督工作。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)及時通知保修單位維修；維修時應(yīng)有人在現(xiàn)場做好維修監(jiān)督、秩序維護(hù)等工作；6、認(rèn)真組織有關(guān)員工參加操作技能培訓(xùn)，與空調(diào)運(yùn)行管理維護(hù)工作有關(guān)的員工應(yīng)熟練掌握有關(guān)設(shè)備操作方法和一般故障問題判斷；7、合理安排作業(yè)時間，清潔、維修等工作不得影響正常教學(xué)工作（事關(guān)人身安全、財產(chǎn)安全等情況除外）；8、對監(jiān)控值班、巡查、維護(hù)保養(yǎng)、故障維修等工作有詳細(xì)記錄。（七）其他服務(wù)1、認(rèn)真做好電開水器的使用管理，定期進(jìn)行清洗消毒；每天為每個教員休息室提供充足的、質(zhì)量合格的開水；認(rèn)真做好教員休息室內(nèi)器具、設(shè)施的管理維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)損壞、遺失的及時維修或報甲方。2、認(rèn)真做好教學(xué)樓內(nèi)粉筆、黑板刷的采購、發(fā)放、使用管理等工作，及時為各個教室提供充足的、質(zhì)量合格的粉筆和黑板刷。3、按照投標(biāo)文件承諾，在國家法律法規(guī)和學(xué)校規(guī)章制度允許范圍內(nèi)，認(rèn)真做好便民服務(wù)工作及其他有關(guān)服務(wù)工作。四、 項(xiàng)目特別說明1．實(shí)施地點(diǎn)：2．結(jié)算方法2.1付款人：2.2付款方式：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的支付為按月結(jié)算，根據(jù)每月考核結(jié)果下月初支付上個月的物業(yè)費(fèi)。附件一大學(xué)新校區(qū)教學(xué)樓、圖書館物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)序號服務(wù)區(qū)域、內(nèi)容服務(wù)頻率質(zhì)量要求1門廳、公共走廊、公共樓梯、連廊地面保潔每天清掃1次，濕拖1次（不可濕拖材質(zhì)地面每半月清潔保養(yǎng)一次），循環(huán)保潔地面無明顯垃圾，無污水，無陳舊污漬污跡

2公共樓梯扶手、欄桿保潔；樓內(nèi)其他公共區(qū)域欄桿保潔每周抹洗1次，每天保潔無陳舊灰塵、污跡，無亂張貼物3樓內(nèi)公共區(qū)域門、窗、玻璃、窗臺等區(qū)域保潔每月清潔1次，每日巡查無灰塵、無污漬、表面明亮4樓內(nèi)公共區(qū)域墻面、頂保潔每2月清潔1次，每日巡查無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼物5樓內(nèi)公共區(qū)域電風(fēng)扇、燈具保潔每月清潔1次無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)6樓內(nèi)消防栓、消防器材箱柜、各類指示牌保潔每周清潔1次，每日巡查無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼物7公共衛(wèi)生間地面、便池保潔每天清掃、清洗各2次，循環(huán)保潔無垃圾、無污漬、無異物、無異味8公共衛(wèi)生間洗手臺、洗手盆、清洗池及潔具保潔每天抹洗2次，循環(huán)保潔無雜物、無污漬，潔具及臺面明亮9公共衛(wèi)生間內(nèi)隔板保潔每周抹洗1次，每日巡查無灰塵、污跡，無亂張貼物10教室地面保潔每天清掃1次，每2周濕拖1次（不可濕拖材質(zhì)地面每月清潔保養(yǎng)一次）無垃圾、無污漬、無污跡11教室內(nèi)課桌椅、講臺保潔講臺每天清潔清理1次；課桌內(nèi)每天清理1次；課桌椅每季度抹洗1次無灰塵、無污漬污跡、無亂張貼物、課桌內(nèi)無垃圾12教員休息室保潔地面每天清掃2次，濕拖1次（不可濕拖材質(zhì)地面每半月清潔保養(yǎng)一次）；器具設(shè)施每天抹洗1次；循環(huán)保潔地面無垃圾、無污漬；器具設(shè)施無灰塵、無污漬13閱覽室地面保潔每天清掃1次，每周濕拖1次（不可濕拖材質(zhì)地面每月清潔保養(yǎng)一次）無垃圾、無污漬、無污跡14閱覽室內(nèi)課桌椅保潔課桌內(nèi)每天清理1次；課桌椅每季度抹洗1次無灰塵、無污漬污跡、無亂張貼物、課桌內(nèi)無垃圾15會議廳、會議室保潔每次使用前檢查清潔1次，使用后清掃、清潔1次室內(nèi)無垃圾雜物，桌椅清潔無灰塵、污漬16地下車庫、地下自行車庫、架空層保潔地面每天清掃1次，循環(huán)保潔，每月濕拖1次（未裝修地面除夕卜）；墻壁每季度清潔1次地面無垃圾、無污漬污水；墻壁無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼物17電梯內(nèi)部保潔地面每天清掃2次，濕拖1次；梯壁、頂每周抹洗保養(yǎng)1次無垃圾、無污漬、無亂張貼物18樓內(nèi)庭院、花池保潔每天清掃1次，循環(huán)保潔無垃圾、無污跡19樓頂保潔開放區(qū)域每天清掃1次，每3天清潔1次；不開放區(qū)域每周清掃1次，每半月清潔1次無垃圾、無污漬污水，采光玻璃頂棚明亮

20樓內(nèi)垃圾桶、垃圾筐清理保潔每日垃圾清理2次，筐、桶每天清潔1次無明顯污漬，垃圾無沉積滿溢現(xiàn)象21大樓周邊及外墻沿保潔周邊每日清掃1次，循環(huán)保潔；外墻沿每日巡查地面無明顯垃圾；外墻清潔，無污漬、污跡、亂張貼物22樓內(nèi)其它區(qū)域保潔開放區(qū)域地面每天清掃1次，每3天清潔1次；不開放區(qū)域每周清掃1次，每半月清潔1次無衛(wèi)生死角；無明顯垃圾；無陳舊污漬污跡；無亂張貼物23地下車庫、地下自行車庫管理教學(xué)時間內(nèi)有專人現(xiàn)場管理車輛停放有序，各類通道暢通24大樓保安主要入口24小時值班；每晚大樓關(guān)閉后樓內(nèi)巡查1次，重點(diǎn)部位巡查2次大樓及樓內(nèi)設(shè)備、設(shè)施等不被破壞、偷盜；巡查有記錄25電梯管理、保養(yǎng)、檢修有專人負(fù)責(zé)，根據(jù)電梯使用維護(hù)有關(guān)規(guī)范進(jìn)行梯壁、頂光潔明亮，無銹蝕、劃痕；無違章使用情況，能隨時保持可用26樓內(nèi)開水器具保養(yǎng)、檢修、清洗、消毒即時巡查運(yùn)行情況，開水器水箱內(nèi)膽每月清洗消毒1次；出現(xiàn)故障30分鐘內(nèi)聯(lián)系保修方限期修復(fù)；其他根據(jù)飲用水衛(wèi)生、器具使用維護(hù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行能正常運(yùn)行，開水水質(zhì)達(dá)標(biāo)；不出現(xiàn)干燒等管理漏洞27樓內(nèi)消防器材、設(shè)施維護(hù)、檢修根據(jù)有關(guān)制度規(guī)范進(jìn)行設(shè)施設(shè)備完好率100%，可隨時啟用28樓內(nèi)公共區(qū)域其他設(shè)施、器具、器材巡視、檢查、檢修根據(jù)需要進(jìn)行巡視、檢查，出現(xiàn)損壞30分鐘內(nèi)開始維修（或聯(lián)系保修單位限期修復(fù)）無水電浪費(fèi)現(xiàn)象；照明燈具完好率95%以上；電源開關(guān)、插座完好率95%以上；水龍頭、沖水器完好率100%；電風(fēng)扇完好率99%29樓內(nèi)下水、便池等的清理疏通發(fā)現(xiàn)問題30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理各處下水、便池等無堵塞現(xiàn)象30垃圾清運(yùn)每天及時清運(yùn)至垃圾站清運(yùn)及時，無垃圾堆積；清運(yùn)途中無漏灑

附件二設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)內(nèi)容及責(zé)任序號內(nèi)容物業(yè)服務(wù)單位責(zé)任1（1） 燈具（含燈泡、燈管、燈座、鎮(zhèn)流器等）、開關(guān)、插座；（2） 各類水龍頭、水龍頭連接軟管、衛(wèi)生間沖水閥門及沖水感應(yīng)器；（3） 各類門鎖；各類門窗的插銷、風(fēng)鉤；維修、更換（含需更換的設(shè)施設(shè)備、零配件，以及輔助材料、工具、人工等）2（1） 設(shè)施設(shè)備及部件的松動、脫落、移位等輕微損壞（包含但不僅限于下列情況：各類門窗的合葉松動脫落、課桌椅螺絲松動脫落、其他各類家具的結(jié)合部松動及螺絲松動脫落、各類標(biāo)識標(biāo)牌的松動脫落、墻磚地磚及踢腳線的松動脫落、各類玻璃的松動脫落），經(jīng)維修可恢復(fù)正常使用的；（2） 墻面局部破損、污損；（3） 各類下水堵塞；日常零星維修（含輔助配件、輔助材料及工具、人工等）3（1） 中央空調(diào)、電風(fēng)扇、開水器、監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè)備；（2） 供水及排水管道、供電線路；（3） 建筑物本體、連欄主體等出現(xiàn)的破損、開裂、滲漏等嚴(yán)重?fù)p壞；（4） 未列出的其他損壞、缺失；負(fù)責(zé)損壞、遺失的檢查、報修、維修監(jiān)督4（1） 電教設(shè)備；電子打鈴設(shè)備；（2） 電梯；（3） 消防設(shè)備設(shè)施；巡查，發(fā)現(xiàn)問題通知有關(guān)單位進(jìn)行維修處理附件三新校區(qū)教學(xué)樓教室空調(diào)使用和管理暫行辦法從2012年9月開始，新校區(qū)教學(xué)樓教室全面啟用空調(diào)。為優(yōu)化環(huán)境，規(guī)范管理，厲行節(jié)約，現(xiàn)制訂教室空調(diào)使用和管理辦法。一、 空調(diào)開啟的溫度1、 室內(nèi)溫度咼于30°C時，開啟空調(diào)制冷。室內(nèi)溫度低于5°C時，開啟空調(diào)制熱。2、 空調(diào)制冷時溫度設(shè)置為26C，空調(diào)制熱時溫度設(shè)置為20Co二、 空調(diào)開啟的時間根據(jù)學(xué)校作息時間表，每天開啟時間為：上午：7:30-11:40下午：13:30-17：30晚上：18:30-22:00?？照{(diào)開啟的季節(jié)主要集中在夏季（制冷）和冬季（制熱）。春秋兩季的溫度比較適宜，原則上不開啟空調(diào)。三、 空調(diào)運(yùn)行的管理1、 教室空調(diào)的開啟與關(guān)閉，由教學(xué)樓的物業(yè)服務(wù)單位