可支付性住房國(guó)際研討會(huì)專家訪談

可支付性住房國(guó)際研討會(huì)專家訪談

第一次中國(guó)行威廉羅納爾：我已經(jīng)來北京很久了。1998年我從日本回英國(guó),乘船來到了中國(guó),途徑上海、南京等城市,還在北京呆了一個(gè)星期,之后坐火車到蒙古轉(zhuǎn)乘到英國(guó)的列車。那是我第一次中國(guó)行。不過我經(jīng)常去香港,那是個(gè)非常棒的城市。城市的建設(shè)是城市物質(zhì)環(huán)境的變化RichardRonald:給我印象最深的是,今天的北京和13年前的北京簡(jiǎn)直就是兩座完全不同的城市,可以說是發(fā)生了翻天覆地的變化。城市建設(shè)的規(guī)模令人嘆服,城市的物質(zhì)環(huán)境改變了很多。比如,我記得13年前的天安門廣場(chǎng)顯得有些臟亂、無序,而且十分擁擠;但是昨天,當(dāng)我重訪天安門廣場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)那里已經(jīng)變得井然有序,周邊的建筑非常雄偉。如此巨大的改善使我十分驚訝。日本的住宅和相對(duì)的城市空間RichardRonald:東西方在很多方面都是相似的,比如城市空間、物質(zhì)環(huán)境,不過我也經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)其中的不同。比如說,我現(xiàn)在居住的城市是阿姆斯特丹,我住的那棟房子是1639年建成的,已經(jīng)建成300多年了。那是一座磚砌的房子,我住在最頂上的兩層。但是在東京、首爾或者北京,人們往往住在高層建筑中。特別是在香港,甚至還有超高層住宅。當(dāng)然,日本稍有不同,那里對(duì)高層住宅的需求只是近年來的產(chǎn)物。在1995年以前,那里很少有高于5層的建筑。在日本,現(xiàn)代化的獨(dú)幢住宅是最主要的建筑類型。另外,日本和韓國(guó)的城市空間顯得有些混亂,缺乏統(tǒng)一與協(xié)調(diào)。在日本,規(guī)劃意味著給每個(gè)人劃一塊地,然后任其在上面蓋自己喜歡的東西。另一個(gè)方面就是高密度的居住生活對(duì)機(jī)動(dòng)交通的過分依賴。我沒有買車,但是在我住的地方我有一輛自行車。在日本的時(shí)候,我也有自己的自行車。但是在韓國(guó)和中國(guó),城市的通勤十分依賴小汽車,這不是一種可持續(xù)的模式。這種模式使得人與人之間的交流變得困難,造成了人際關(guān)系上的隔離。統(tǒng)一思想的體現(xiàn)RichardRonald:社會(huì)公正。美國(guó)的窮人太多了,那是一個(gè)兩極分化特別嚴(yán)重的國(guó)家。美國(guó)在經(jīng)濟(jì)上非常成功,但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果并不是跟所有人分享的,它只被社會(huì)中特定的階層所享有。移民接受著不同的經(jīng)濟(jì)待遇。而歐洲則不同,以荷蘭為例,它開展社會(huì)主義已經(jīng)有很長(zhǎng)時(shí)間了,并且政府廣泛地參與各種合作。荷蘭有一種體系叫做“極化模式”,因?yàn)楹商m是個(gè)低地國(guó)家,大部分國(guó)土處在海平面以下,所以所有人必須團(tuán)結(jié)一致,才能把海水排出去,之后再進(jìn)行城市建設(shè)或從事其他活動(dòng)。因此,必須要有一個(gè)大家都必須遵守的體系,這種體系就是統(tǒng)一思想。所以,我非常喜歡住在荷蘭。如果你去荷蘭、瑞士瑞典、挪威和丹麥這些國(guó)家,你會(huì)發(fā)現(xiàn)那里的人享有比美國(guó)更高的生活質(zhì)量。在美國(guó)與歐盟的比較RichardRonald:荷蘭是一個(gè)只有1600萬人口的小國(guó),所以它可以以一種非常特殊的方式來運(yùn)行。拿歐盟同美國(guó)進(jìn)行比較,你會(huì)發(fā)現(xiàn)兩者的體制迥然不同。美國(guó)是個(gè)很不一樣的國(guó)度,不同地域之間存在很多差異,每個(gè)城市都有各自不同的特點(diǎn)。我認(rèn)為如果中國(guó)意圖尋求更為廣泛的社會(huì)公正,那么歐洲的模式會(huì)更好一些。住房自有率的研究RichardRonald:部分原因在于一些巧合。因?yàn)樵谖?999年開始進(jìn)行博士研究的時(shí)候,正值英國(guó)和其他一些國(guó)家住房市場(chǎng)的高漲期。那是我人生中第三次經(jīng)歷住房市場(chǎng)的高漲。在那之前,英格蘭上一次高潮期是在1980年代晚期。然而一進(jìn)入1990年代,住房市場(chǎng)很快就崩潰了。那時(shí)對(duì)住房市場(chǎng)的監(jiān)管停止了,對(duì)住房的大量投資也沒有了。然而,到了2000年代,當(dāng)人們徹底忘記那場(chǎng)危機(jī)的時(shí)候,危機(jī)再次發(fā)生。所以,我的研究非常關(guān)注住房自有率問題,原因在于當(dāng)房?jī)r(jià)上升的時(shí)候,所有人都想買房,但其實(shí)買房子最好的時(shí)機(jī)恰恰是在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候,所以說人們總是在做錯(cuò)誤的決定。隨后我就對(duì)住房自有率的有關(guān)情況進(jìn)行了深入研究,在此過程中漸漸地就對(duì)不同國(guó)家、不同體制及其優(yōu)缺點(diǎn)產(chǎn)生了興趣,我甚至還到日本做了一些住房建設(shè)體制的研究。盡管不同國(guó)家的體制區(qū)別很大,但它們的決策、運(yùn)行都要基于住房自有率的情況,以保障民眾的家庭生活和社會(huì)福利。研究對(duì)象的特定RichardRonald:這是一個(gè)很好的問題。這個(gè)問題的關(guān)鍵在于很多研究者自認(rèn)為保持了價(jià)值觀的中立,但事實(shí)上任何研究者看待問題的角度都受到他們所身處的文化的影響。所以說,我是以英國(guó)人的眼光看待問題的。但在日本居住了多年以后,我多多少少帶有一些日本的眼光,到了現(xiàn)在,我又多多少少帶有一些荷蘭人的眼光。人總是從某一個(gè)特定的角度出發(fā)去看待問題。我認(rèn)為,價(jià)值觀的中立應(yīng)當(dāng)是學(xué)者努力追求的目標(biāo),但你也應(yīng)時(shí)刻認(rèn)識(shí)到我們對(duì)問題的認(rèn)識(shí)總是帶有偏見的,距離真相總是存在一段差距。其他社會(huì)問題RichardRonald:也許會(huì)吧。我想說一說荷蘭的高層社會(huì)住房的一些情況。從1980年代開始這些住房出現(xiàn)了大量的問題。事實(shí)上很多人寫過有關(guān)社會(huì)住房的文章,而且這些問題在很大程度上得到了解決,其實(shí)它并沒有人們想象的那么糟糕。有錢人拆除了部分高層住宅并在那里新建了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目,包括一些供租賃的住房。現(xiàn)在Bijlmermeer仍然保留了一些高層住宅,不過整個(gè)居住區(qū)社會(huì)結(jié)構(gòu)有了一些調(diào)整。整體的住房自有率不高,但是這些住房全部被利用了起來。因?yàn)锽ijlmermeer住房的質(zhì)量并不差,但是在那居住的人口是被隔離的少數(shù)族裔、海外移民。Bijlmermeer最初是為有工作的白種荷蘭人建設(shè)的,在1950年代進(jìn)行規(guī)劃,1960～1970年代逐步建成,但那時(shí)恰好正值印度尼西亞、蘇里南、摩洛哥、土耳其等國(guó)勞工移民荷蘭的高峰期,而這些人來到Bijlmermeer居住非常方便,所以Bijlmermeer逐漸變成了一個(gè)少數(shù)民族聚居的地方。要么用于出租要么為家庭私有。荷蘭在1960年代以前采取的社會(huì)住房模式,其后荷蘭開始照搬英國(guó)的模式,而這種模式其實(shí)存在很多問題。原本打算建設(shè)完成后出售作為私有住宅的高層住宅在社會(huì)上不受歡迎,因而出現(xiàn)了一些社會(huì)問題。而這些住房在倫敦市場(chǎng)上比較受歡迎。所以高層住宅這種建筑形式本身并沒有問題,當(dāng)時(shí)那個(gè)時(shí)代背景下的社會(huì)原因才是這些問題產(chǎn)生的源頭。同樣的情況在英國(guó)也發(fā)生過,曾經(jīng)國(guó)際移民大量涌入社會(huì)住房導(dǎo)致了貧困人群和非白種人群的高度集中,進(jìn)而引發(fā)了一系列的社會(huì)問題。這確實(shí)是一個(gè)非常復(fù)雜的問題。住房的特性—《住區(qū)》:在荷蘭租房子住的人是很多的,居住在社會(huì)公租房和私人出租住房的人口占荷蘭總?cè)丝诘谋壤^60%。但是中國(guó)人買房子的意愿似乎比歐洲人和美國(guó)人更加強(qiáng)烈,您認(rèn)為事實(shí)是這樣嗎?RichardRonald:我認(rèn)為這是胡說。當(dāng)我第一次來到中國(guó)的時(shí)候,研究中國(guó)住房自有率的人告訴我,所有中國(guó)人都必須要買一套屬于自己的房子,這是文化使然;等我到了日本的時(shí)候,他們又告訴我,所有日本人都必須要買一套屬于自己房子,這是文化使然;如果你去比利時(shí),那里的人一定會(huì)告訴你,所有比利時(shí)人都想買一套屬于自己房子,這是文化使然。即使是在住房自有率比較低的國(guó)家比如說荷蘭,絕大多數(shù)人都認(rèn)為最好還是能擁有一套自己的房子。擁有總比租要好。所有的文化都給自己的人民為什么更喜歡買房臆造了一個(gè)同樣理由,甚至英國(guó)有些關(guān)于住房自有率的書,比如有一本從生物學(xué)、心理學(xué)上發(fā)掘買房動(dòng)機(jī)原因的書,那都是毫無根據(jù)的。不管是在哪種文化背景下,擁有一樣?xùn)|西永遠(yuǎn)都好過租一樣?xùn)|西。而實(shí)際情況呢?在歐洲最富裕的國(guó)家和城市,舉個(gè)例子,比如在蘇黎世,大概75%的人租房住。在那里租房是很便宜的,而且居住權(quán)有很好的保障,租房者不會(huì)被從屋里趕出來,因?yàn)槟鞘悄愕募?。你可以重新粉刷你租來的房?可以換家具。你可以享有和房屋所有人一樣的房屋使用權(quán)力。這才是真正意義的文化影響了人們有關(guān)買房和租房的觀念。在德國(guó),大多數(shù)人都是租房住的,比如說一個(gè)年輕人,已經(jīng)成家,那必須要租房子,另外,有房者大多數(shù)都是在四五十歲的時(shí)候才買上房子,之后他們就再也不需要搬家了。選擇租房還是選擇買房其實(shí)并不重要,兩種方式所能達(dá)到的效果是一樣的。這就是我的答案。預(yù)防社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中不同人群間的不平衡RichardRonald:我想政府還是樂于保持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、創(chuàng)造更多的財(cái)富。買了房子以后,房?jī)r(jià)漲了,人們就會(huì)認(rèn)為自己更有錢了。老百姓普遍認(rèn)為買房可以讓自己很快富起來。我想這就是其中一部分原因。無論在新加坡、香港還是在韓國(guó),都是靠推高房?jī)r(jià)以增加財(cái)富、刺激消費(fèi),這對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)是很有利的。但是政府無法防止社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中不同人群之間的不平衡,所以形成了經(jīng)濟(jì)泡沫,最終會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰。另外,人們的記憶是很短的,當(dāng)泡沫破滅時(shí),人們會(huì)哭,但20年后人們就把這件事忘得一干二凈,然后重復(fù)20年前的錯(cuò)誤。只要中國(guó)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),中國(guó)的泡沫就不會(huì)破滅。我們需要加強(qiáng)對(duì)住房和房?jī)r(jià)的市場(chǎng)監(jiān)管,這方面韓國(guó)目前就在努力。在2000年的時(shí)候這是一個(gè)很嚴(yán)重的問題,政府引入了很多扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)過熱的措施,住房自有率隨之下降。當(dāng)前,住房自有率在英國(guó)、美國(guó)、澳大利亞都在下降。因?yàn)樵趮雰撼逼陂g出生的整整一代人都處在不利的處境中,這就引發(fā)了代際間不同人群間的不平衡。在這種情況下,中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)是世界上大多數(shù)人愿意看到的。建設(shè)高質(zhì)量的住房是最基RichardRonald:這是個(gè)很復(fù)雜的問題。每個(gè)國(guó)家都有不同的情況、自己的特點(diǎn)。我認(rèn)為中國(guó)的戶口制度非常有趣,這讓人們從出生開始就享有不同的權(quán)利?？偟膩碚f政府對(duì)低收入人群的居住需求采取干預(yù)措施是一件好事,在一個(gè)發(fā)達(dá)社會(huì)建立健全的社會(huì)住房保障體系是很好的做法。為窮人建設(shè)高質(zhì)量的住房對(duì)社會(huì)上所有人都有好處。我惟一的擔(dān)憂在于這些住房的質(zhì)量,因?yàn)榧词故橇畠r(jià)房的建設(shè)也是需要大量投資的,而且這些住房的市場(chǎng)價(jià)值往往難以提高,因此它們通常難以長(zhǎng)期保持高質(zhì)量?？罩梅?、投資房RichardRonald:這是個(gè)好的開始。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家,政府對(duì)經(jīng)濟(jì)采取管制措施是要承擔(dān)很大壓力的。但其實(shí)所有成功的資本主義國(guó)家都這樣做。美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)波及整個(gè)世界,這正是不對(duì)資本主義采取控制的惡果。我在中國(guó)看見了很多空置房、投資房,很多人買了房子卻將它空置著,但是還有很多人卻付不起房租。我認(rèn)為找到能夠讓擁有多套房產(chǎn)的人把自己不住的房子租出去的好辦法,將會(huì)對(duì)提高住房的可支付性起到很好的作用。英國(guó)出租住房就非常多,我在英國(guó)有一套房子,把它租出去了,自己做房東。同時(shí)我又在阿姆斯特丹租房子住,別人是我的房東。這是很好的做法而且很有效,所有的房子都被利用起來了。英國(guó)有越來越多的人擁有二套房在英國(guó)的體制下,能夠付清貸款的惟一辦法就是把多余的房子租出去。也就是說,如果一個(gè)人買了第二套房作為投資,那他必須把房子租出去。在中國(guó),人們買了二套房作為投資,但是他們卻不把它租出去賺取房租,僅僅是空著它,這實(shí)在是難以理解。這樣就影響了市場(chǎng)的有效性。體系的可持續(xù)性問題RichardRonald:我猜想你是想讓我對(duì)亞洲國(guó)家的情況進(jìn)行一下比較。我對(duì)國(guó)家發(fā)展水平和住房體系之間的關(guān)系做了很多研究。1960～1970年代,很多國(guó)家集中精力發(fā)展經(jīng)濟(jì),推行了很多促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策,其中住房政策對(duì)于拉動(dòng)家庭的房屋消費(fèi)、增加家庭消費(fèi)支出、創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富、提高建設(shè)水平等方面起到了重要作用。但是這種發(fā)展模式已經(jīng)終結(jié),日本從中得到了教訓(xùn),韓國(guó)多少也有些類似,那就是遭遇了發(fā)展停滯,當(dāng)國(guó)家達(dá)到一定的發(fā)展程度之后,這個(gè)國(guó)家就很難繼續(xù)保持每年10%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度,你只能保持每年1%、2%的年增長(zhǎng)率。所以,住房發(fā)展面臨的最大難題在于尋找一種可持續(xù)的發(fā)展模式,保證住房市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期結(jié)束以后仍能保持健康發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展大概以10～20年為一個(gè)周期,在經(jīng)過一個(gè)周期的繁榮以后就會(huì)面臨一個(gè)周期的低迷,反之亦然。我認(rèn)為同其他國(guó)家相比,中國(guó)住房體系當(dāng)前面臨的最大問題在于還沒有建立可持續(xù)的發(fā)展體系,或者說中國(guó)目前的體系在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下可以運(yùn)行得很好,但是經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)總是會(huì)結(jié)束的,何況目前的這套體系已經(jīng)引發(fā)了很多問題。不過可喜的是,中國(guó)政府為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已經(jīng)出現(xiàn)的些許變化作出了一些回應(yīng)。中國(guó)現(xiàn)在很有錢,有錢的國(guó)家最應(yīng)該做的事情就是加大對(duì)社會(huì)保障的投入。因?yàn)榈扰菽茰纭?guó)家缺錢的時(shí)候,就很難再幫助窮人建造房子了。在過去10～20年歐洲恰恰沒有這樣做,這就是他們所犯的錯(cuò)誤。即使當(dāng)時(shí)他們意識(shí)到他們處在史無前例的經(jīng)濟(jì)高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期,也沒有利用這些財(cái)富加強(qiáng)社會(huì)保障體系,現(xiàn)在我們正在償付昂貴的代價(jià)。反思并調(diào)節(jié)的問題RichardRonald:我認(rèn)為要成為一名學(xué)者最重要的事情就是閱讀。讀書、讀書、再讀書。學(xué)習(xí)、讀書聽起來好像很容易,但學(xué)習(xí)對(duì)待問題的不同思考方式是極為重要的,我給自己的學(xué)生布置了必讀書單。只有通過閱讀才能了解到別人是如何思考的,除此之外別無他法。對(duì)待任何問題都有多種思考方式、處理方式、解決方案,你可以通過閱讀形成對(duì)事物的認(rèn)識(shí)。我喜歡閱讀亞洲學(xué)者寫的東西,我也喜歡讀美國(guó)學(xué)者寫的東西,