房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告模板

XX市XX區(qū)XX項(xiàng)目可行性研究XX城市中心XX2018年XX月XX日目錄：字號21.8加粗撰寫說明：報(bào)告所有字體統(tǒng)一為華文楷體撰寫說明：解釋撰寫內(nèi)容要求和具體方法，成稿中刪除核心結(jié)論：字號18加粗居中標(biāo)紅核心信息：字號14加粗居中，重點(diǎn)數(shù)據(jù)標(biāo)紅字號升級2號數(shù)據(jù)表格：字號根據(jù)表格大小靈活掌握不做特定限制，表頭加粗填充明藍(lán)色，重點(diǎn)信息填充紅色，重要數(shù)據(jù)：字號14，重點(diǎn)數(shù)據(jù)加粗圖表：圖標(biāo)名稱12號加粗，數(shù)據(jù)標(biāo)簽8號，配色選用office默認(rèn)顏色即可不做特別限定。排版格式要求：參會人員XX城市中心總經(jīng)理XXXXX職務(wù)XXXXX職務(wù)XXXXX職務(wù)XXX項(xiàng)目關(guān)鍵詞（體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)）XXXXXX收并購封頂價(jià)、競自持、搖號等前期工作（工作事記）

1、考察日志2、XX時(shí)間經(jīng)過XX會議審議通過61.項(xiàng)目概況1、地塊背景：

土地出讓，轉(zhuǎn)讓原因，特殊關(guān)系，項(xiàng)目來源，股權(quán)結(jié)構(gòu)，競爭對手情況；2、項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目取證情況；開發(fā)進(jìn)度；債權(quán)債務(wù)情況；3、土地現(xiàn)狀：

地上物現(xiàn)狀（凈地、待拆遷體量、高差等）；

包括不限于電廠、墳地、泄洪渠等不利因素；

土地分期獲取情況（如有）；

指標(biāo)數(shù)據(jù)備注占地面積（㎡）_建設(shè)占地面積（㎡）用地性質(zhì)容積率限高（米）_建筑密度總建面（㎡）其中地上建面（㎡）

可售建面其中可售住宅可售商業(yè)回購建面_其中回購住宅回購價(jià)格銷售價(jià)*90%回購商業(yè)回購價(jià)格1萬/㎡幼兒園及公建

地下建面（㎡）

交易總價(jià)（億元）說明股權(quán)比例、有票成本樓面地價(jià)（元/㎡）不含土增稅周邊配套晉陽湖西村寨項(xiàng)目汾河省體育中心怡家天一城晉陽湖壹號晉豐沃悅湖城泰禾晉陽湖綠地塞納公館西村寨項(xiàng)目成成中學(xué)星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項(xiàng)目區(qū)位太原火車站太原南站太原機(jī)場山西體育中心泰禾晉陽湖西村寨項(xiàng)目示意類別總面積（㎡）戶型面積

（㎡）銷售均價(jià)

（萬元/㎡）套總價(jià)段

（萬元）保本售價(jià)（萬元/㎡）總貨值（億元）備注

預(yù)售條件、有無銷售限價(jià)及應(yīng)對策略產(chǎn)權(quán)面積使用面積產(chǎn)權(quán)單價(jià)使用面積單價(jià)疊拼

洋房

……

總計(jì)投資測算關(guān)鍵指標(biāo)序號指標(biāo)名稱總價(jià)（萬元）可售單方（元/㎡）一總貨值（億元）二總成本（含裝修）（億元）2.1土地成本2.2建安成本2.3土增稅增值稅所得稅小計(jì)三全口徑資金峰值（億元）四銷售利潤率（%）7武清區(qū)津武（掛）2016-067號/70號/71號成交日期：2017年2月樓面價(jià)：12000元/㎡溢價(jià)50%熔斷首創(chuàng)高村地塊成交日期：2016年12月樓面價(jià)：14520元/㎡恒大山水城二期成交日期：2016年6月樓面價(jià)：7148元/㎡項(xiàng)目津武（掛）2016-036號成交日期：2017年8月11日樓面價(jià)：9602元/㎡自持住宅面積：16500平米自持樓面價(jià)：13393元/㎡津武（掛）2016-037號成交日期：2017年8月11日樓面價(jià)：9609元/㎡自持住宅面積：9500平米自持樓面價(jià)：12817元/㎡土地市場萬科金域藍(lán)灣（精裝）戶型119-300平均價(jià)12500元/平恒大翡翠華庭商業(yè)一拖二均價(jià)20339元/平獨(dú)立開間均價(jià)28992元/平怡佳天一城（本項(xiàng)目北區(qū)）戶型128-600平精裝房均價(jià)1.2-1.4萬元/平毛坯房均價(jià)9000元/平星河灣戶型130㎡-370㎡平2016年1月-2017年1月共成交17萬平成交金額22.45億元成交均價(jià)13257元/平恒大華府戶型180-510平精裝房均價(jià)18000元/平毛坯房均價(jià)10000元/平項(xiàng)目房產(chǎn)市場2.市場價(jià)值示意示意事項(xiàng)時(shí)間資金情況（萬元）競買報(bào)名土拍時(shí)間剩余尾款拿地特殊要求競拍時(shí)間表后續(xù)工作計(jì)劃及節(jié)點(diǎn)交易方案（核心商務(wù)條款）……（不利因素及應(yīng)對策略）；項(xiàng)目總結(jié)及意見：8序號時(shí)間完成日期時(shí)長節(jié)點(diǎn)二期地塊時(shí)間節(jié)點(diǎn)前置條件；關(guān)鍵事項(xiàng)1拿地前啟動聯(lián)動；產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)

2集團(tuán)方案評審?fù)瓿?/p>

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時(shí)間6方案復(fù)函【啟動會】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負(fù)零

11主體達(dá)到預(yù)售

12首期預(yù)售證獲取

3.交易方式……；……；CONTENT目錄PART3項(xiàng)目定位項(xiàng)目區(qū)位及交通地塊指標(biāo)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域配套交易方式PART1市場分析城市分析土地市場房地產(chǎn)市場市場趨勢板塊市場分析項(xiàng)目定位規(guī)劃方案銷售價(jià)格PART2項(xiàng)目介紹PART4可行性分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)開發(fā)計(jì)劃工期排布及銷售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)效益分析現(xiàn)金流量分析敏感性分析擬審議事項(xiàng)9房地產(chǎn)市場1234土地市場城市分析市場趨勢10PART1市場分析四川地級市，面積7186平方公里，位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形平原地帶，東鄰內(nèi)江、自貢、資陽，南連樂山，西接雅安，北接成都。距成都60KM，離成都市區(qū)最近的地級市，位于成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，是“成都平原經(jīng)濟(jì)圈”的重要組成部分，距成都60KM，成都都市圈發(fā)展主軸上的重要節(jié)點(diǎn)。成都平原西南部，岷江中游，成樂黃金走廊中段節(jié)點(diǎn)位置成都都市圈發(fā)展主軸節(jié)點(diǎn)60㎞雙流機(jī)場50㎞簡陽機(jī)場70㎞成都樂山55㎞1.城市分析|區(qū)位及交通11示意總體布局：十字帶動、兩翼齊飛、全域共進(jìn)2000年，國務(wù)院同意撤銷眉山地區(qū)和縣級眉山縣，設(shè)立地級眉山市，轄原眉山地區(qū)的仁壽縣、彭山縣、洪雅縣、丹棱縣、青神縣和新設(shè)立的東坡區(qū)。2014年，國務(wù)院同意撤銷彭山縣，設(shè)立眉山市彭山區(qū)?！笆謳印笔侵复蛟炷媳毕蜓爻蓸犯咚俟泛蜄|西向沿省道106線兩條城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線，是市域城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)的隆起帶；“兩翼齊飛”是指東西兩翼的兩條南北向城鎮(zhèn)發(fā)展副軸；“全域共進(jìn)”指的是自東向西形成北環(huán)線，將市域北部城鎮(zhèn)聯(lián)系起來，構(gòu)成市域城鎮(zhèn)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)全域整體發(fā)展。彭山—眉山—青神南北縱向城鎮(zhèn)主軸線丹棱—洪雅城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線文宮—彭山—市域北部東西次軸線仁壽—井研城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線仁壽—眉山—丹棱—洪雅東西橫向城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線東坡區(qū)TIPs：通過城市規(guī)劃解讀說明城市未來發(fā)展方向，本項(xiàng)目所處區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Α?.城市分析|城市規(guī)劃12示意空間結(jié)構(gòu)：一環(huán)、兩心，三片，四軸，多組團(tuán)“一環(huán)”：繞城快速環(huán)路及綠化帶，作為城市生長邊界并疏解過境交通壓力?！皟尚摹保耗喜坷铣莻鹘y(tǒng)商業(yè)文化中心和北部新區(qū)現(xiàn)代商務(wù)商業(yè)中心?！叭保阂猿衫ヨF路交通走廊、岷江生態(tài)走廊為分隔，形成東部文化旅游片區(qū)、中部城市綜合功能片區(qū)、西部工業(yè)物流片區(qū)?！八妮S”：東西向橫貫三片區(qū)的城市發(fā)展主軸和各片區(qū)內(nèi)南北向三條發(fā)展軸?！岸嘟M團(tuán)”：三大片區(qū)內(nèi)結(jié)合生態(tài)廊道建設(shè)，將城市分隔成若干功能組團(tuán)。1.城市分析|城市規(guī)劃13示意眉山市2016年GDP為1117.23億元，在四川省21市州中排名12位，處于中等水平，但整體增速較快，發(fā)展勢頭向好。2016年四川省21市州GDP排名排名市州2016年GDP（億元）增速（%）1成都12170.237.72綿陽1830.428.33德陽1752.458.44宜賓1653.058.35南充1651.47.86瀘州1481.919.57達(dá)州1447.087.58樂山1406.588.29涼山1403.92610內(nèi)江1297.677.811自貢1234.567.712眉山1117.238.413廣安1078.627.914攀枝花1014.68815遂寧1008.459.116資陽943.447.817廣元660.01818雅安545.338.119巴中544.667.820阿壩281.326.221甘孜229.87資料來源：眉山市政府TIPs：通過對省內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)水平對比和本城市近5年的增長率水平，分析城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。1.城市分析|經(jīng)濟(jì)水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)14示意全市第三產(chǎn)業(yè)占比逐年增高，發(fā)展良好，第二產(chǎn)業(yè)占比逐漸下降，向現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行較為平穩(wěn)；隨著市域內(nèi)城鎮(zhèn)化率提高，以及工業(yè)和服務(wù)業(yè)吸納導(dǎo)入，城市吸附能力將得到提升，一定程度上有利于房地產(chǎn)市場環(huán)境。2016年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1117.23億元，增長8.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值169.45億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值620.45億元，增長9.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值327.33億元，增長9.3%。資料來源：眉山市政府TIPs：通過分析三產(chǎn)發(fā)展水平，說明該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力及對房地產(chǎn)的預(yù)期影響。1.城市分析|經(jīng)濟(jì)水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)15示意眉山全市常住人口基本保持恒定，無較大人口流入流出波動，而城鎮(zhèn)常住人口逐年增加，城鎮(zhèn)化率處于從低水平高速增長的階段。TIPs：分析常住人口及城鎮(zhèn)化率的變化情況，判斷市場的潛在容量指標(biāo)。1.城市分析|人口及消費(fèi)水平16示意從近五年省、市居民可支配收入對比情況看，眉山市城鎮(zhèn)居民收入水平處于全省平均線，農(nóng)村居民收入水平高于全省平均線，居民收入情況屬于中等水平。TIPs：分析居民的人均可支配收入情況，體現(xiàn)城市居民的購買力水平。1.城市分析|人口及消費(fèi)水平17示意TIPs：包括但不限于土地出讓政策、土地稅收政策、土地使用稅政策等對項(xiàng)目的獲取和測算有重要影響的政策1.城市分析|土地政策18示意2017年上半年徐州市宅地市場成交量價(jià)齊升，半年成交量已經(jīng)超過2016年全年，價(jià)格漲幅明顯，為近五年來最高值；2017年5月為全年成交樓板價(jià)峰值，主要因?yàn)槿A潤拿下欣欣路總價(jià)單價(jià)雙料地王；2017年上半年銅山區(qū)成為宅地成交熱點(diǎn)區(qū)域，云龍區(qū)和鼓樓區(qū)因供應(yīng)量少導(dǎo)致樓板價(jià)明顯高于其他區(qū)域，市區(qū)內(nèi)的泉山區(qū)地價(jià)也達(dá)到高位TIPs：分析土地市場整體的量價(jià)趨勢以及成交的水平，著重關(guān)注溢價(jià)率情況和流標(biāo)情況等反應(yīng)房地產(chǎn)商投資熱情的指標(biāo)2.土地市場分析|土地供求情況19示意TIPs：對照供地計(jì)劃和區(qū)域控規(guī)推斷未來競爭激烈程度并適當(dāng)調(diào)整銷售節(jié)奏2.土地市場分析|供地計(jì)劃20示意TIPs：對限售、限購、限貸、限價(jià)等政策進(jìn)行分析，得出政策影響對未來市場的走向判斷。3.房地產(chǎn)市場分析|市場政策21示意?普通住宅市場2015年之前供大于求，近兩年政策利好，市場逐步走高，2016年量價(jià)齊升，成交量突破500萬㎡，價(jià)格穩(wěn)定上漲；

?別墅市場2015年前呈供大于求的現(xiàn)象，體量較??；近兩年成交量上漲，市場需求擴(kuò)大，2016年成交均價(jià)有所下降

3.房地產(chǎn)市場分析|供求狀況及量價(jià)走勢22示意?近三年以來徐州商品住宅庫存量逐年下降，2016年庫存降幅最為明顯，去化周期明顯下降，市場進(jìn)入存貨緊缺狀態(tài)

?2017年以來，徐州市市場持續(xù)走高，庫存和去化周期進(jìn)一步下降

TIPs：通過去化周期分析城市房地產(chǎn)發(fā)展情況，并對后期銷售計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整3.房地產(chǎn)市場分析|去化周期23示意3.房地產(chǎn)市場分析|產(chǎn)品結(jié)構(gòu)成交情況24TIPs：以表格形式1、可選取近兩年做面積段對比分析，得出城市主力面積區(qū)間和房型特征；2、選取近兩年做總價(jià)段對比分析，得出城市主力總價(jià)區(qū)間和需求趨勢。3.房地產(chǎn)市場趨勢總結(jié)251、城市宏觀環(huán)境總結(jié)2、城市政策總結(jié)3、城市土地市場總結(jié)4、城市房地產(chǎn)市場總結(jié)區(qū)域規(guī)劃1234地塊指標(biāo)區(qū)位及交通周邊配套5交易方式PART2項(xiàng)目介紹周邊配套27四至示例規(guī)劃一路規(guī)劃二路現(xiàn)狀XX路現(xiàn)狀XX路寫作要點(diǎn)：區(qū)位價(jià)值分析：分析項(xiàng)目的區(qū)域?qū)傩裕F(xiàn)狀屬于老城核心區(qū)/新城核心區(qū)，以及未來在城市空間發(fā)展格局中，所在區(qū)域的城市空間占位。周邊配套分析：重點(diǎn)的配套進(jìn)行分析，如學(xué)校的級別、商圈的級別，公園的規(guī)模、省市級重要公共建筑的檔次等。周邊配套晉陽湖西村寨項(xiàng)目汾河省體育中心怡家天一城晉陽湖壹號晉豐沃悅湖城泰禾晉陽湖綠地塞納公館本項(xiàng)目成成中學(xué)星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項(xiàng)目區(qū)位太原火車站太原南站太原機(jī)場山西體育中心我司項(xiàng)目本項(xiàng)目1.區(qū)位及交通|項(xiàng)目概況27示意28文字描述：大交通：高速、環(huán)線、軌道；中交通：市政道路；微交通：地塊周圍及內(nèi)部。此處用區(qū)域地圖，標(biāo)明城市與項(xiàng)目之間交通環(huán)線和主干道。項(xiàng)目淡水河惠鹽高速深汕高速高速出口坪地鎮(zhèn)坑梓鎮(zhèn)龍崗區(qū)惠陽區(qū)高速出口深圳地鐵3號線東延線六聯(lián)雙龍道路交通：西距惠鹽高速出口3公里，與深圳核心區(qū)實(shí)現(xiàn)60分鐘通達(dá)，但與項(xiàng)目的交通連接道路較差；軌道交通：西距深圳地鐵3號線東延線（規(guī)劃）六聯(lián)站3公里，地鐵開通運(yùn)營后，30分鐘直達(dá)深圳市區(qū)，但地鐵站與項(xiàng)目的交通連接道路較差；1.區(qū)位及交通|交通條件示意29用地編號08-0309-09合計(jì)用地性質(zhì)R2居住C2商辦

—總占地規(guī)模（㎡）196598270003466601建設(shè)用地（㎡）105562112674218236市政公用設(shè)施55001683722337代征道路綠地等855365140493995858商品房建筑總面積207561194290401851無償回遷商業(yè)—1406114061市政公用設(shè)施198727334720容積率（僅商品房）2.03

限高（米）2460

建筑密度（%）4050

一級開發(fā)費(fèi)/土地原值（萬元）99113.07699839.581198952.7掛牌起始價(jià)/商務(wù)交易對價(jià)（萬元）107000109000216000競買保證金/定金（萬元）330003300066000樓面價(jià)（元/㎡）51556048

其他

五星級酒店

設(shè)地價(jià)合理上限，轉(zhuǎn)競公租房，4000元/平米回購長陽鎮(zhèn)08-03地塊長陽鎮(zhèn)09-09地塊553614603210055324543161198768149340973074821022092927332.地塊指標(biāo)示意指標(biāo)數(shù)據(jù)周邊現(xiàn)有規(guī)劃建筑條件圖紙（例如住宅，學(xué)校，幼兒園等）

周邊道路管線竣工圖

是否有紅線坐標(biāo)圖

用地面積

容積率

戶型限制（90/70）

配套指標(biāo)

車位比（地上/地下）

限高退線出入口要求日照要求覆蓋率綠化率其他特殊要求規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)紅線圖（含周邊市政配套、退線、標(biāo)高等）寫作要求：紅線圖（含周邊市政配套、退線、標(biāo)高等）；標(biāo)注市政配套接口與地塊的距離；標(biāo)注地塊的坡度、落差等其他要；特殊事項(xiàng)。302.地塊指標(biāo)|規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)示意31TIPs：項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃圖。說明區(qū)域區(qū)域發(fā)展歷程——區(qū)域當(dāng)前現(xiàn)狀以及未來發(fā)展目標(biāo)的描述，突出區(qū)域的價(jià)值潛力和市場競爭趨勢。文字描述：3.區(qū)域規(guī)劃示意北京市豐臺區(qū)方莊醫(yī)院北京市豐臺區(qū)石榴莊小學(xué)國韻村幼兒園北京市豐臺區(qū)時(shí)光小學(xué)教育配套商業(yè)配套醫(yī)療配套家世界購物中心方莊購物中心銀泰百貨百榮世貿(mào)商城劉家窯中醫(yī)醫(yī)院大紅門醫(yī)院北京第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)彩虹分校5KM2KM324.周邊配套示意【商業(yè)配套】地塊周邊2公里范圍內(nèi)無商業(yè)配套等，5公里范圍商業(yè)配套較少，檔次中偏高?！窘逃涮住坎叫谐叨葍?nèi)教育設(shè)施稀少，缺乏重點(diǎn)教育機(jī)構(gòu)支撐，階梯式教育不足?！踞t(yī)療配套】地塊周邊2公里范圍內(nèi)缺乏醫(yī)療配套，5公里內(nèi)醫(yī)療資源稀少，醫(yī)療設(shè)施規(guī)模不大，缺乏國家級權(quán)威醫(yī)療機(jī)構(gòu)。指標(biāo)單位U地塊備注用地性質(zhì)——R2——占地面積㎡53525.811約80畝規(guī)劃建筑面積㎡58878——可售住宅㎡58878——容積率——1.1——限高米18內(nèi)環(huán)路局部可達(dá)30米建筑密度%30——綠地率%30

保證金萬元100000——起始價(jià)萬元333100——銷售均價(jià)元/㎡68924——最高銷售單價(jià)元/㎡72370——起始價(jià)樓面價(jià)元/㎡56575——競買申請、保證金截止時(shí)間2018/1/16——交易時(shí)間2018/1/17剩余地價(jià)款繳納時(shí)間2018/3/17——其他要求：1、宗地限定商品房銷售價(jià)格、并設(shè)定土地上限價(jià)格，達(dá)到上限價(jià)格后，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序。同時(shí)，宗地設(shè)定有企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例，達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)比例時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序；3、商品住房銷售均價(jià)不超過68924元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過72370元/平方米；4、商品住房銷售時(shí)不得強(qiáng)制搭配其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修；5、商品住房取得分戶不動產(chǎn)登記證書或者契稅完稅憑證后五年內(nèi)不得出售；5.交易方式（招拍掛）TIPs：列表闡述出讓宗地基本情況及各項(xiàng)指標(biāo)，說明基本要求33示意34商務(wù)條件（收并購類）股權(quán)結(jié)構(gòu)圖交易路徑說明：…………TIPs：1、現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)圖，交易的股權(quán)結(jié)構(gòu)圖2、項(xiàng)目來源、賣方出售原因、競爭對手（項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充信息）3、商務(wù)條件（根據(jù)下一步工作計(jì)劃、付款節(jié)奏等）；4、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及解決方案B公司

A公司目標(biāo)公司持股70%持股30%張三持股100%持股100%******投資控股有限公司B公司SPV公司目標(biāo)公司持股70%持股30%城市集團(tuán)公司持股100%持股100%******投資控股有限公司交易前股權(quán)結(jié)構(gòu)交易后股權(quán)結(jié)構(gòu)5.交易方式（收并購）示意35交易背景介紹：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓原因；項(xiàng)目來源；特殊需要說明事項(xiàng)（居間費(fèi)等）；競爭對手情況；核心商務(wù)條件（含付款節(jié)奏）：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及解決方案：5.交易方式（收并購）35規(guī)劃方案1234項(xiàng)目定位板塊市場分析銷售價(jià)格PART3項(xiàng)目定位1.板塊市場分析|可比地價(jià)TIPs：1、價(jià)格由供求決定，著重分析土地市場存量，如住宅、其他用地存量等；2、重點(diǎn)地塊成交價(jià)格，作為衡量我目標(biāo)地塊價(jià)格高低的重要參考標(biāo)準(zhǔn)37示意1.板塊市場分析|整體供求TIPs：對板塊內(nèi)住宅的整體供求和量價(jià)趨勢進(jìn)行分析，若項(xiàng)目涉及商業(yè)和辦公也需做分析381.板塊市場分析|競品地圖TIPs：1、項(xiàng)目周邊區(qū)域地圖（項(xiàng)目位置、5-10KM內(nèi)主要競品/可參考3-5個(gè)項(xiàng)目）2、區(qū)域房產(chǎn)市場存量和潛在供應(yīng)情況統(tǒng)計(jì)表39示意區(qū)域成交客戶特征說明項(xiàng)目名稱客戶年齡客戶來源置業(yè)目的從事行業(yè)購房關(guān)注點(diǎn)融科鈞廷25-40以亦莊開發(fā)區(qū)為主，輔以京南客群及品牌追隨自住改善兼投資從事高新技術(shù)企業(yè)高管，私營業(yè)主總價(jià)，產(chǎn)品，區(qū)域升值潛力悅廷30-40亦莊地緣（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）、京南為主自住為主企事業(yè)單位員工，中小私營業(yè)主總價(jià)、品質(zhì)，環(huán)境中信新城30-45亦莊、舊宮地緣（產(chǎn)業(yè)園）、輔以京東自住首置、自住改善私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工總價(jià)，產(chǎn)品，交通、環(huán)境國風(fēng)美侖25-35亦莊地緣及部分京南自主兼投資高新技術(shù)、通信、服裝私營業(yè)主價(jià)格、功能遠(yuǎn)洋天著（平層客戶）30-45京東南為主、輔以三元橋、望京、品牌追隨，部分客戶來自亦莊開發(fā)區(qū)自住改善兼投資從事金融、高新技術(shù)企業(yè)高管，私營業(yè)主，事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)總價(jià)，產(chǎn)品，區(qū)域升值潛力1.板塊市場分析|客群分析TIPs：文字描述客戶區(qū)域來源分析：工作區(qū)域、生活區(qū)域；客戶特征分析：年齡、職業(yè)、置業(yè)目的、置業(yè)次數(shù)、收入水平、愛好等。40示意1.板塊市場分析|產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析TIPs：文字描述產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析：板塊內(nèi)主要成交產(chǎn)品的面積段、總價(jià)段。41示意1.板塊市場分析|產(chǎn)品價(jià)格分析422.項(xiàng)目定位TIPs：根據(jù)客群分析和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析，確定物業(yè)配比及戶型大小43

建筑面積戶數(shù)建筑面積戶型配比面積配比T6高層（24F）3024028890-11540%32%T4高層（16F12518%15%板式大平層（8F/13/18F）48472312130-15042%51%商業(yè)23002%合計(jì)957327283.規(guī)劃方案44示意4.銷售價(jià)格TIPs：通過對板塊內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行分析，推導(dǎo)設(shè)計(jì)方案所涉及的物業(yè)類型的銷售價(jià)格45工期排布及銷售進(jìn)度1234開發(fā)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益分析5現(xiàn)金流量分析6敏感性分析PART4可行性研究467擬審議事項(xiàng)1序號時(shí)間完成日期時(shí)長節(jié)點(diǎn)二期地塊時(shí)間節(jié)點(diǎn)前置條件；關(guān)鍵事項(xiàng)1拿地前啟動聯(lián)動；產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)

2集團(tuán)方案評審?fù)瓿?/p>

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時(shí)間6方案復(fù)函【啟動會】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負(fù)零

11主體達(dá)到預(yù)售

12首期預(yù)售證獲取

2.開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)TIPs：文字描述：根據(jù)運(yùn)營管理中心對項(xiàng)目要求填寫開發(fā)計(jì)劃表471TIPs：文字描述：各項(xiàng)費(fèi)用的支付時(shí)間及比例情況3.工程排期48項(xiàng)目數(shù)額2018

2019

2020

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度普通住宅比例100%0%0%28%20%20%20%12%-----面積（平米）251,533--70,42950,30750,30750,30730,184-----售價(jià)（元/平米）15,80014,30014,30014,30015,10016,10017,10017,80017,80017,80017,80017,80017,800漲幅（元/季度）/---8001,0001,000700-----簽約額（萬元）397,422--100,71475,96380,99486,02453,727-----商業(yè)街比例100%---20%20%20%20%20%----面積（平米）17,844---3,5693,5693,5693,5693,569----售價(jià)（元/平米）20,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,