民法典與物業(yè)管理

民法典與物業(yè)管理民法典與物業(yè)管理第1頁CONTENTS目錄1《民法典》與物業(yè)管理2物業(yè)管理中法律3提問&解答

民法典與物業(yè)管理第2頁《民法典》與物業(yè)管理在民法慈母般眼神里，每一個(gè)人就是整個(gè)國家?！系滤锅F民法典與物業(yè)管理第3頁

《民法典》協(xié)議編在協(xié)議法基礎(chǔ)上新增“物業(yè)服務(wù)協(xié)議”一章共14條，物權(quán)編中對物權(quán)法中“業(yè)主建筑物區(qū)分全部權(quán)”一章新增1條要求，修訂了11條（其中4條為實(shí)質(zhì)性修訂），侵權(quán)責(zé)任篇中對侵權(quán)責(zé)任法中“物件損害責(zé)任”一章共7條要求中6條進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性修訂。我國民法典奉行民商合一立法體例，民法典不但在物權(quán)編中對業(yè)主共同管理區(qū)分全部建筑物民事權(quán)利內(nèi)涵、外延及其行使規(guī)則進(jìn)行了詳細(xì)界定，而且在協(xié)議編中對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間商事交易權(quán)利、義務(wù)及其效力規(guī)則進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)范，還在侵權(quán)責(zé)任編中對作為商事主體物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人管理義務(wù)和侵權(quán)責(zé)任作了對應(yīng)要求。民法典與物業(yè)管理第4頁《民法典》第二十四章物業(yè)服務(wù)協(xié)議第九百三十七條物業(yè)服務(wù)協(xié)議是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其從屬設(shè)施維涵養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)人包含物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其它管理人。第九百三十八條物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容普通包含服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和收取方法、維修資金使用、服務(wù)用房管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。物業(yè)服務(wù)人公開作出有利于業(yè)主服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)協(xié)議組成個(gè)別。物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)該采取書面形式。第九百三十九條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)協(xié)議，對業(yè)主含有法律約束力。第九百四十條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止。第九百四十一條物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)個(gè)別專題服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其它第三人，應(yīng)該就該個(gè)別專題服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)該提供全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。第九百四十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該按照約定和物業(yè)使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有個(gè)別，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)秩序，采取合理辦法保護(hù)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反相關(guān)治安、環(huán)境保護(hù)、消防等法律法規(guī)行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該及時(shí)采取合理辦法阻止、向相關(guān)行政主管部門匯報(bào)并幫助處理。折中做法，用“保護(hù)”代替“保障”和“維護(hù)”。侵權(quán)責(zé)任編中依舊要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)“安全保障義務(wù)”民法典與物業(yè)管理第5頁《民法典》第二十四章物業(yè)服務(wù)協(xié)議

第九百四十三條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該定時(shí)將服務(wù)事項(xiàng)、責(zé)任人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、推行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有個(gè)別經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會匯報(bào)。第九百四十四條業(yè)主應(yīng)該按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和相關(guān)要求提供服務(wù)，業(yè)主不得以未接收或者無需接收相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人能夠催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付，物業(yè)服務(wù)人能夠提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停頓供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。第九百四十五條業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)該事先通知物業(yè)服務(wù)人，恪守物業(yè)服務(wù)人提醒合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要現(xiàn)場檢驗(yàn)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有個(gè)別、設(shè)置居住權(quán)或者依法改變共有個(gè)別用途，應(yīng)該及時(shí)將相關(guān)情況通知物業(yè)服務(wù)人。第九百四十六條業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人，能夠解除物業(yè)服務(wù)協(xié)議。決定解聘，應(yīng)該提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，不過協(xié)議對通知期限另有約定除外。依據(jù)前款要求解除協(xié)議造成物業(yè)服務(wù)人損失，除不可歸責(zé)于業(yè)主事由外，業(yè)主應(yīng)該賠償損失。相當(dāng)于任意解除權(quán)，民法屆有爭議并未將“收支情況和預(yù)算方案”作為尤其列明事項(xiàng)民法典與物業(yè)管理第6頁《民法典》第二十四章物業(yè)服務(wù)協(xié)議第九百四十七條物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘，應(yīng)該與原物業(yè)服務(wù)人在協(xié)議期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不一樣意續(xù)聘，應(yīng)該在協(xié)議期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，不過協(xié)議對通知期限另有約定除外。第九百四十八條物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，原物業(yè)服務(wù)協(xié)議繼續(xù)有效，不過服務(wù)期限為不定時(shí)。當(dāng)事人能夠隨時(shí)解除不定時(shí)物業(yè)服務(wù)協(xié)議，不過應(yīng)該提前六十日書面通知對方。

第九百四十九條物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該在約定時(shí)限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理業(yè)主或者其指定人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)通知物業(yè)使用和管理情況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款要求，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止后物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失，應(yīng)該賠償損失。第九百五十條物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并能夠請求業(yè)主支付該期間物業(yè)費(fèi)。民法典與物業(yè)管理第7頁物業(yè)管理中法律侵權(quán)責(zé)任/自甘風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任/高度危險(xiǎn)責(zé)任/用工責(zé)任/其它責(zé)任民法典與物業(yè)管理第8頁1ONE侵權(quán)責(zé)任高空墜物/高空拋物/喂養(yǎng)寵物致人損害/林木果實(shí)墜落損害責(zé)任民法典與物業(yè)管理第9頁高空墜物責(zé)任

《民法典》第一千二百五十三條

建筑物、構(gòu)筑物或者其它設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，全部些人、管理人或者使用人不能證實(shí)自己沒有過失，應(yīng)該負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。全部些人、管理人或者使用人賠償后，有其它責(zé)任人，有權(quán)向其它責(zé)任人追償。注意：公共區(qū)域管理人=物業(yè)服務(wù)人民法典與物業(yè)管理第10頁特點(diǎn)與思索大個(gè)別高空墜物是自然原因，物業(yè)企業(yè)無從下手，防范起來成本巨大且效果不理想；物業(yè)企業(yè)責(zé)任相對高空拋物責(zé)任較大民法典與物業(yè)管理第11頁認(rèn)定全部權(quán)人確定管理權(quán)人有沒有責(zé)任人協(xié)議怎樣約定防范技術(shù)伎倆防范過程痕跡保留大修基金保險(xiǎn)責(zé)任民法典與物業(yè)管理第12頁

第一千二百五十四條禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品造成他人損害，由侵權(quán)人依法負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定詳細(xì)侵權(quán)人，除能夠證實(shí)自己不是侵權(quán)人外，由可能加害建筑物使用人給予賠償?？赡芗雍ㄖ锸褂萌速r償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)該采取必要安全保障辦法預(yù)防前款要求情形發(fā)生；未采取必要安全保障辦法，應(yīng)該依法負(fù)擔(dān)未推行安全保障義務(wù)侵權(quán)責(zé)任。發(fā)生本條第一款要求情形，公安等機(jī)關(guān)應(yīng)該依法及時(shí)調(diào)查，查清責(zé)任人。高空拋物責(zé)任民法典與物業(yè)管理第13頁高空拋物責(zé)任負(fù)擔(dān)次序民法典與物業(yè)管理第14頁提議摸清家底設(shè)置易發(fā)清單增設(shè)高空視頻監(jiān)控巡查統(tǒng)計(jì)完整找準(zhǔn)宣傳切入點(diǎn)，如兒童負(fù)面宣傳特點(diǎn)基礎(chǔ)是人為原因不確定性強(qiáng)難以預(yù)測及防范危害嚴(yán)重侵權(quán)人難尋高空拋物責(zé)任民法典與物業(yè)管理第15頁林木果實(shí)墜落損害責(zé)任

《民法典》第一千二百五十七條因林木折斷、傾倒或者果實(shí)墜落等造成他人損害，林木全部些人或者管理人不能證實(shí)自己沒有過失，應(yīng)該負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。民法典與物業(yè)管理第16頁特點(diǎn)與場景特點(diǎn)自然外力原因難以預(yù)測防范場景某小區(qū)十年木瓜樹碩果累累，枝葉繁茂，某天暴雨造成途經(jīng)業(yè)主被果實(shí)砸傷，樹枝絆倒骨折.民法典與物業(yè)管理第17頁135246調(diào)查出潛在風(fēng)險(xiǎn)摸家底張貼在顯著出提醒業(yè)主貼警示標(biāo)志及時(shí)修剪樹枝，采摘成熟果實(shí)勤修剪缺點(diǎn)：增加企業(yè)負(fù)擔(dān)買保險(xiǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)夏季天氣多變，及時(shí)關(guān)注天氣預(yù)報(bào)做好防范關(guān)注天氣預(yù)報(bào)砍伐林木前注意相關(guān)手續(xù)辦理砍伐修剪要辦理手續(xù)建議民法典與物業(yè)管理第18頁喂養(yǎng)動物造成他人損害，動物喂養(yǎng)人或者管理人應(yīng)該負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；不過，能夠證實(shí)損害是因被侵權(quán)人有意或者重大過失造成，能夠不負(fù)擔(dān)或者減輕責(zé)任。違反管理要求，未對動物采取安全辦法造成他人損害，動物喂養(yǎng)人或者管理人應(yīng)該負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；不過，能夠證實(shí)損害是因被侵權(quán)人有意造成，能夠減輕責(zé)任。禁止喂養(yǎng)烈性犬等危險(xiǎn)動物造成他人損害，動物喂養(yǎng)人或者管理人應(yīng)該負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。遺棄、逃逸動物在遺棄、逃逸期間造成他人損害，由動物原喂養(yǎng)人或者管理人負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人過失致使動物造成他人損害，被侵權(quán)人能夠向動物喂養(yǎng)人或者管理人請求賠償，也能夠向第三人請求賠償。動物喂養(yǎng)人或者管理人賠償后，有權(quán)向第三人追償。喂養(yǎng)動物損害責(zé)任《民法典》法條12451247124612491250民法典與物業(yè)管理第19頁特點(diǎn)物業(yè)不是執(zhí)法機(jī)關(guān)，勸阻阻止匯報(bào)怎樣進(jìn)行是個(gè)難題。民法典與物業(yè)管理第20頁2two自甘風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任民法典與物業(yè)管理第21頁自甘風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任第一千一百七十六條自愿參加含有一定風(fēng)險(xiǎn)文體活動，因其它參加者行為受到損害，受害人不得請求其它參加者負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；不過，其它參加者對損害發(fā)生有有意或者重大過失除外。第一千一百九十八條賓館、商場、銀行、車站、機(jī)場、體育場館、娛樂場所等經(jīng)營場所、公共場所經(jīng)營者、管理者或者群眾性活動組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害，應(yīng)該負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任（后可向第三人追償）。民法典與物業(yè)管理第22頁特點(diǎn)場景自愿參加不得向其它參加人員主張侵權(quán)除非對方有意或重大過失企業(yè)組織小區(qū)業(yè)主開展跑步比賽，應(yīng)注意什么？民法典與物業(yè)管理第23頁提議參加者受到損害——管理者或組織者未盡到安全保障義務(wù)負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任——若其它參加者有有意或重大過失情形，管理者、組織者負(fù)擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。簽署風(fēng)險(xiǎn)通知書或公告風(fēng)險(xiǎn)提醒安全保障辦法要到位購置保險(xiǎn)提前準(zhǔn)備應(yīng)急預(yù)案民法典與物業(yè)管理第24頁3three用工責(zé)任民法典與物業(yè)管理第25頁用工責(zé)任第一千一百九十一條用人單位工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害,由用人單位負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。用人單位負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任后,能夠向有有意或者重大過失工作人員追償。民法典與物業(yè)管理第26頁開公車出去辦公事將人撞傷保安在崗期間與業(yè)主發(fā)生口角將業(yè)主打傷執(zhí)行工作任務(wù)實(shí)際用人企業(yè)負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任特點(diǎn)案例思索民法典與物業(yè)管理第27頁建議010203工作職責(zé)清楚崗位職責(zé)培訓(xùn)并留存簽收統(tǒng)計(jì)過失約定民法典與物業(yè)管理第28頁1239124112401243從事高空、高壓、地下挖掘活動造成他人損害,經(jīng)營者應(yīng)該負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任;不過,能夠證實(shí)損害是因受害人有意或者不可抗力造成,不負(fù)擔(dān)責(zé)任。被侵權(quán)人對損害發(fā)生有重大過失,能夠減輕經(jīng)營者責(zé)任占有或者使用易燃、易爆、劇毒、高放射性、強(qiáng)腐蝕性、高致病性等高度危險(xiǎn)物造成他人損害，占有些人或者使用人應(yīng)該負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；不過，能夠證實(shí)損害是因受害人有意或者不可抗力造成，不負(fù)擔(dān)責(zé)任。被侵權(quán)人對損害發(fā)生有重大過失，能夠減輕占有些人或者使用人責(zé)任。高度危險(xiǎn)責(zé)任遺失、拋棄高度危險(xiǎn)物造成他人損害，由全部些人負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。全部些人將高度危險(xiǎn)物交由他人管理，由管理人負(fù)擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；全部些人有過失，與管理