房地產(chǎn)估價實習(xí)報告

房地產(chǎn)估價實習(xí)報告房地產(chǎn)估價實習(xí)報告實習(xí)報告我實習(xí)的公司為遼寧華鼎房地產(chǎn)土地估價有限公司，實習(xí)時間從201*年4月份開始至今，所在的部門為房地產(chǎn)評定部，崗位是助理估價師。從本科到碩士始終學(xué)的都是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理，再加上碩士導(dǎo)師在房地產(chǎn)估價行業(yè)卓越的成就，讓我對房地產(chǎn)估價產(chǎn)生了濃厚的愛好。能到遼寧最大的房地產(chǎn)估價公司實習(xí)是我的榮幸，并且實習(xí)期間不僅鞏固了學(xué)校學(xué)到的知識，更多的還是實踐能力得到的提高。首先來介紹一下我的實習(xí)單位。遼寧華鼎房地產(chǎn)土地估價有限公司于1998年11月成立，是我國房地產(chǎn)估價一級機(jī)構(gòu)、土地估價A級機(jī)構(gòu)，是大連市現(xiàn)在唯一一家同時含有房地產(chǎn)估價和土地估價最高級別的機(jī)構(gòu)，并含有中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會、中國土地估價師協(xié)會會員資格，是符合當(dāng)代公司制度的專業(yè)評定公司。201*年，華鼎公司獲“遼寧省房地產(chǎn)估價30強(qiáng)”第一名，遼寧省房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)年營業(yè)收入第一名；201*年，大連市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局授予“納稅信用等級A級公司”，獲“大連市首批百項為中小公司服務(wù)的優(yōu)秀服務(wù)產(chǎn)品”稱號，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會授予“出名房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)”榮譽牌匾，中國共產(chǎn)黨大連市委員會授予“先進(jìn)基層黨組織”榮譽牌匾；201*年，成為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會“理事單位會員”證書。華鼎公司辦公地址位于大連市核心區(qū)和諧廣場遠(yuǎn)洋大廈B座16層，辦公面積達(dá)1300多平方米。華鼎公司工作業(yè)務(wù)涵蓋了銀行、政府、公司、個人等廣大范疇，評定目的涉及到抵押貸款、拆遷賠償、土地掛牌、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)課稅、投資入股等類型。華鼎公司自成立伊始，就建立了完善的評定業(yè)務(wù)質(zhì)量控制制度、風(fēng)險控制制度以及健全的內(nèi)部管理制度，為公司的良好發(fā)展提供了全方面的保障。隨著不停的進(jìn)步和發(fā)展，華鼎在實踐中總結(jié)經(jīng)驗、吸取國際先進(jìn)的評定機(jī)構(gòu)管理理念，將質(zhì)量控制、風(fēng)險控制、內(nèi)部管理制度化、科學(xué)化、先進(jìn)化、專業(yè)化，為多個類型的客戶提供了高質(zhì)量服務(wù)。數(shù)年來華鼎始終保持著“獨立、客觀、公正、誠信”的執(zhí)業(yè)原則，在業(yè)內(nèi)有著良好的名譽。經(jīng)營范疇：華鼎在全國范疇內(nèi)從事各類房地產(chǎn)評定、土地評定、房屋質(zhì)量缺點評定、房屋拆遷評定、項目管理、貸后監(jiān)管、項目可行性研究、投資咨詢、工程招標(biāo)代理、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究、投資顧問，同時公司還可從事房屋交易代理及有關(guān)信息咨詢等業(yè)務(wù)。華鼎擁有專業(yè)評定人員60多人，以注冊房地產(chǎn)估價師和注冊土地估價師為主，各專業(yè)技術(shù)人員構(gòu)造合理，擁有注冊房地產(chǎn)估價師18人，注冊土地估價師11人，注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人4人，以及其它含有造價工程師、資產(chǎn)評定師等專業(yè)資質(zhì)的人員。其中含有中高級職稱的專業(yè)人員32人，從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)涉及房地產(chǎn)、土地、建筑工程造價、機(jī)械、機(jī)電設(shè)備、會計等多個領(lǐng)域，并含有豐富的評定及咨詢工作經(jīng)驗。華鼎內(nèi)部運行機(jī)制健全，每年完畢房屋及土地估價項目千余份，評定金額數(shù)十億元。從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)涉及房地產(chǎn)、土地、建筑工程造價、機(jī)械、機(jī)電設(shè)備、會計等多個領(lǐng)域，并含有豐富的評定及咨詢工作經(jīng)驗。華鼎含有房地產(chǎn)估價一級資質(zhì)，證書編號為建房估證字[201*]025號；土地估價A級資質(zhì)，注冊編號為A201*21009。公司組織機(jī)構(gòu)健全，公司下設(shè)評定一部、評定二部、評定三部、信息技術(shù)部、市場部、綜合部、財務(wù)部。我的重要工作是現(xiàn)場查勘，下面我就對現(xiàn)場查勘談?wù)勎业捏w會。現(xiàn)場查勘最重要的工作就是統(tǒng)計，涉及文字及影像統(tǒng)計。我認(rèn)為現(xiàn)場查勘工作應(yīng)當(dāng)把握好下列要點：1、估價人員去現(xiàn)場之前，可根據(jù)在訂立估價委托合同時雙方明確的估價基本領(lǐng)項，以及委托方提供的有關(guān)資料，先做好各項準(zhǔn)備：（1）選擇合用的現(xiàn)場查勘用表和現(xiàn)場工作裝備（如筆記本電腦、攝影機(jī)、地圖、測距儀、卷尺、文獻(xiàn)夾和書寫板等）。（2）擬定現(xiàn)場查勘計劃，擬定參加現(xiàn)場查勘的估價人員構(gòu)成和分工，預(yù)計所需工作時間和費用，以及采用的交通工具盒交通路線等。準(zhǔn)備好有關(guān)表格，將需要理解的狀況悉數(shù)統(tǒng)計，現(xiàn)場查勘表格應(yīng)設(shè)計合理、使用方便和能夠滿足后來進(jìn)行室內(nèi)工作的規(guī)定。有一張好的現(xiàn)場查勘用表，估價人員在現(xiàn)場工作時就會比較從容，不至于忙亂和遺漏某些重要的查勘內(nèi)容，對后來的資料整頓及保存都會有利。2、多看、多問、勤記。在現(xiàn)場查勘時，一定要多看、多問。一旦發(fā)現(xiàn)有疑問或者有搞不清的地方，一定要當(dāng)場看清晰、問明白，千萬不能由于圖快、怕麻煩而容易放過任何一種疑點。對于房屋構(gòu)造比較復(fù)雜、裝修比較高檔的建筑物和在建工程，以及某些比較特殊的構(gòu)筑物，應(yīng)盡量規(guī)定委托方提供有關(guān)的設(shè)計、建造、采用進(jìn)口設(shè)備和材料的比例以及竣工驗收與財務(wù)決算等資料。在現(xiàn)場查勘時，一定要“勤記”，及時在現(xiàn)場查勘用表上和現(xiàn)場查勘底稿用紙上記下已理解清晰的各項狀況。某些在現(xiàn)場弄不清晰、需要后來與有關(guān)方面核對核算的狀況，也要及時記下來，以備后來再做工作、3、進(jìn)一步核算估價基本領(lǐng)項。在現(xiàn)場查勘過程中，估價人員往往有較多的機(jī)會與有關(guān)當(dāng)事人（涉及委托人、房地產(chǎn)權(quán)利人和租住人等）接觸、溝通，應(yīng)充分運用這個機(jī)會，向他們理解核算有關(guān)估價對象（涉及估價對象范疇、實物狀況和權(quán)利狀況）等估價基本領(lǐng)項、在現(xiàn)場查勘過程中，有關(guān)當(dāng)事人還可能會對估價成果提出自己的但愿或規(guī)定，有的但愿或規(guī)定明顯不合理。對此，估價人員能夠耐心傾聽，但不要容易表態(tài)，必要時應(yīng)向他們解釋我們的估價作業(yè)程序、估價原則和行業(yè)自律規(guī)定，獲得他們的理解和配合。4、核算房地產(chǎn)權(quán)屬資料。委托方如提供估價對象房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件的，估價人員一定要見到權(quán)證原件，并將復(fù)印件與原件逐頁核對，確認(rèn)與否完全一致。估價人員應(yīng)在現(xiàn)場估價對象狀況與產(chǎn)證記載的內(nèi)容逐個進(jìn)行比對、核算，具體摸清有關(guān)狀況，并統(tǒng)計在案。5、重現(xiàn)現(xiàn)場工作底稿和影像資料。估價人員在現(xiàn)場工作時，應(yīng)高度重視現(xiàn)場工作底稿，認(rèn)真填好現(xiàn)場查勘用表，認(rèn)真寫好現(xiàn)場查勘底稿，應(yīng)盡量做到筆跡工整、紙面清潔，有些統(tǒng)計內(nèi)容如果需要有有關(guān)當(dāng)事人確認(rèn)，應(yīng)讓其當(dāng)場簽字為證。這些都是原始統(tǒng)計和估價工作證據(jù)，具體反映估價人員的估價思路脈絡(luò)，普通都是要將這些原件歸檔保存。在現(xiàn)場工作時，估價人員應(yīng)認(rèn)真拍攝能夠反映估價對象內(nèi)外部狀況的影像資料。如非因估價人員個人因素不能拍攝估價對象內(nèi)部狀況時，也要在估價報告中予以披露。6、注意對估價對象類似房地產(chǎn)進(jìn)行市場調(diào)查理解?，F(xiàn)場查勘時，通過向本地房住戶、租賃戶、物業(yè)管理人員和房屋中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的市場調(diào)查詢問，對有關(guān)估價對象類似房地產(chǎn)的市場價格（涉及掛牌價和實際成交價）、成交難易程度（變現(xiàn)能力）、租金水平、入住單位檔次以及租賃需求等狀況，進(jìn)行比較具體的理解，為后來對的合理地把握估價成果打下基礎(chǔ)。通過這一段時間的實習(xí)，我從中學(xué)到了諸多課本上沒有提及的知識，所獲得的實踐經(jīng)驗將終身受益，在后來的工作中將得到體現(xiàn)，我會不停地理解和體會實習(xí)中所學(xué)到的知識，把所學(xué)到的理論知識和實踐經(jīng)驗用到實際工作中來。總的來說，作為一種將近畢業(yè)的學(xué)生，通過這次實習(xí)我不僅僅學(xué)到了房地產(chǎn)估價有關(guān)的更多知識，把房地產(chǎn)估價的理論和實際緊密的聯(lián)系起來，獲得的更加貴重的東西就是經(jīng)驗與自信，我不再膽怯社會激烈競爭的到來，會真誠的看待后來的每一件事和每一種人，相信有了這次實習(xí)的經(jīng)歷，我會在后來的工作和生活中做得更加好。擴(kuò)展閱讀：房地產(chǎn)估價公司實習(xí)報告房地產(chǎn)估價公司實習(xí)報告201*-06-3010:03:40作者：helen來源：瀏覽次數(shù)：471201*年7月我在××房地產(chǎn)估價有限公司實習(xí)。即使時間不長，但通過這一段時間的實習(xí)，我對房地產(chǎn)估價這一行業(yè)無論是理論上還是感性上，都有了一定的認(rèn)識。首先，我先來談一談對房地產(chǎn)估價在理論上的認(rèn)識。房地產(chǎn)，是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最愛惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、人口增加，對其需求日益增加。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等構(gòu)成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中的一種重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是一種特殊的產(chǎn)業(yè)。當(dāng)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起，即使是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。特別是1992年和1993年我國曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”，1993年后來開始實施“宏觀調(diào)控”，1998年提出把住宅建設(shè)哺育為新的經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)點，等等。房地產(chǎn)業(yè)，在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中越來越重要。房地產(chǎn)估價從表面上看，仿佛是估價人員在給房地產(chǎn)定價—估價人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但事實上，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、辦法和技巧，還需要含有房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、都市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習(xí)中，通過與科星有關(guān)估價人員的接觸，能夠理解到，他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫穿，只有這樣，才干將估價工作做得盡量的完善。房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。在我國有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評定，但這種叫法不夠確切。由于評定一詞的含義太廣，不僅能夠包含房地產(chǎn)價值評定，還能夠包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評定，甚至能夠包含房地產(chǎn)制度政策評定、房地產(chǎn)公司資信評定等，因此，稱為房地產(chǎn)價值評定、房地產(chǎn)價格評定，或者簡稱房地產(chǎn)估價，更為精確些。從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵照估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價辦法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和鑒定的活動。房地產(chǎn)估價應(yīng)借助科學(xué)的估價辦法，不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本辦法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，尚有某些其大的估價辦法，如假設(shè)開發(fā)法、長久趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。但在實習(xí)中，通過某些案例，以及與估價人員的交談，能夠看到，無論那種辦法，最后還是由市場決定，任何一項房地產(chǎn)估價的案例，受市場這一因素的影響極大。影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜，估價人員必須純熟地掌握多個影響房地產(chǎn)價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的?，F(xiàn)在影響房地產(chǎn)價格的因素重要有下列9類：1、本身因素；2、環(huán)境因素；3、人口因素；4、經(jīng)濟(jì)因素；5、社會因素；6、行政因素；7、心理因素；8、國際因素；9、其它因素。房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。普通來說，從獲取估價業(yè)務(wù)開始至完畢估價后的資料歸檔時止，一宗房地產(chǎn)估價活動的全過程和環(huán)節(jié)以下：1、獲取估價業(yè)務(wù)；2、受理估價委托及明確估價基本領(lǐng)項；3、擬訂估價作業(yè)方案；4、收集估價所需資料；5、實地查勘估價對象；6、選定估價辦法計算；7、擬定估價成果；8、撰寫估價報告；9、交付估價報告；10、估價資料歸檔。房地產(chǎn)估價即使應(yīng)按照上述程序進(jìn)行，但在實際估價中各個環(huán)節(jié)之間并不是割裂的，互相之間回有某些交叉，甚至需要一定的重復(fù)。房地產(chǎn)估價總的規(guī)定是獨立、客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應(yīng)遵照的原則重要有下列5項：1、正當(dāng)原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價時點原則；5、公平原則。房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提含有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價成果含有近似性。專業(yè)估價人員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主觀部門審定注冊，獲得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，不僅要符合一定的規(guī)定，還應(yīng)遵照一定的職業(yè)道德。由于，估價人員的估價成果與否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和辦法的掌握程度，他所含有的估價實踐經(jīng)驗，還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實習(xí)過程中，我理解到科星的估價人員，他們不僅有的含有注冊房地產(chǎn)估價師的資格，有的含有土地估價師的資格，有的還含有注冊會計師、注冊資產(chǎn)評定師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認(rèn)真，工作時極其認(rèn)真、專業(yè)，只有這樣，才干對估價對象負(fù)責(zé)。另首先，我再來談一談對房地產(chǎn)估價在感性上的認(rèn)識。即使我和張老師只去兩個星期，但科星的估價人員卻說我們恰逢其時，由于這一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。每當(dāng)他們有評定項目時，我們都隨同一起去參觀、理解。通過實際的接觸，我對房地產(chǎn)估價的認(rèn)識更深一層。下列是我在實習(xí)中接觸到的幾個案例。案例一：201*年7月6日8點30分，我們隨同項目經(jīng)理**及其助手**，一同來到位于**的某工廠進(jìn)行評定。這是科星受**區(qū)法院的委托進(jìn)行的司法評定項目。該廠原先租用了**村的土地，由于該塊土地被征管，在該廠尚未與**村及土地管理全部關(guān)廠房、辦公樓等價值達(dá)成共識之前，對方就將該廠的廠房、辦公樓、宿舍等推倒，因此，雙方發(fā)生了爭執(zhí)，該廠將**村和土地管理所告上了法院?？菩欠康禺a(chǎn)估價有限公司受**法院的委托，對該廠已被拆除的廠房等的價值進(jìn)行估價。當(dāng)我們一行來到該廠的原址后，估價人員立刻開始了取證工作。由于廠房、辦公樓等已被拆除，他們首先拍照取證，另首先規(guī)定該廠及**村有關(guān)人員在場，進(jìn)行有關(guān)詢問，并按司法程序每一方簽字作證。在取證時，樓房的高度、占地面積，造樓所用的材料是紅磚還是空心磚，地基如何鋪墊的等內(nèi)容他們都詢問得非常認(rèn)真。有關(guān)廠房雙方發(fā)生了爭執(zhí)，為此，我們一行又驅(qū)車來到距離該廠原址12公里的新址取證，拿到了原廠房的照片。當(dāng)我們回到科星時，已是12點30分。案例二：201*年7月8日13點，我們隨同項目經(jīng)理**等四人，一同來到位于**的**有限公司進(jìn)行評定。該公司有辦公樓一幢，廠房部分以及接待所部分三處地方委托**裝潢公司進(jìn)行裝修，**裝潢公司由于業(yè)務(wù)繁忙，將該裝修工程再出包給其它公司，并預(yù)付給其10萬元。在工程已進(jìn)行了一段時間后，承包方提出資金不夠，規(guī)定**裝潢公司補付20萬元，雙方由此發(fā)生爭執(zhí)?？菩欠康禺a(chǎn)估價有限公司受**裝潢公司的委托，對已裝修的部分進(jìn)行估價。在我們達(dá)成后來,估價人員先將三處地方的裝修狀況做了一種總的理解,進(jìn)行了現(xiàn)場勘察,對裝修所用建材的種類、規(guī)格、數(shù)量等做到心里有底。然后，向?qū)Ψ剿魅×诉@三處地方的圖紙。由于測量工作非常復(fù)雜、耗時，因此雙方商定再安排時間測量。我們一行在晚上19點才回到了公司。案例三：201*年7月9日12點，我們隨同助理睬計師**等三人，一同來到位于**鎮(zhèn)的某套居民住宅進(jìn)行評定。這是科星受**法院的委托進(jìn)行的司法評定項目。這是一套建筑面積57平方米左右的居民住宅，樓層總的為6樓，該套住宅位于6樓，在1993年終進(jìn)行了裝修，至今已有十年左右的時間。當(dāng)事人由于離婚，規(guī)定進(jìn)行財產(chǎn)分割?？菩欠康禺a(chǎn)估價有限公司受**法院的委托，對該套住宅的房屋價值及房屋裝修進(jìn)行估價。我們來到6樓的住房內(nèi)，估價人員首先查看了房產(chǎn)證等有關(guān)文獻(xiàn)，然后對房屋面積進(jìn)行測量，對裝潢的新舊程度、所用的材料、裝潢時投入的物品等進(jìn)行統(tǒng)計，最后規(guī)定當(dāng)事人過目并簽字。本覺得這個估價項目非常簡樸，但當(dāng)我們回到公司時，也已是16點了。案例四：實習(xí)的第一種星期，我們重要是隨同科星的估價人員出去做項目。實習(xí)的第二個星期，由于天氣炎熱，公司的估價人員都沒有出去做項目，我和張老師也就在公司理解某些狀況，看他們對估價項目做出來的評定報告。期間，我看到了這樣一種評定報告：科星房地產(chǎn)估價有限公司接受**法院的委托，對位于**路**號的**大廈806室、807室、808室進(jìn)行拍賣底價估價。**大廈由于位于**路，這是一種比較成熟的地區(qū)，周邊環(huán)境已較成熟，因此該次估價項目采用市場比較法。估價人員選用了**大