商戶經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的相關(guān)案例分析

商戶經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的相關(guān)案例分析

主講人：李宏斌

黑龍江恒辰律師事務(wù)所內(nèi)容簡(jiǎn)要◎

商鋪轉(zhuǎn)租是否需要支付違約金?◎

貨物交付運(yùn)輸后買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)何時(shí)轉(zhuǎn)移？◎

特價(jià)商品質(zhì)量欠佳引起的法律問(wèn)題？◎商鋪失竊、失火造成的損失由誰(shuí)承擔(dān)？◎

商鋪?zhàn)赓U期滿是否續(xù)簽問(wèn)題？

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商場(chǎng)是否有權(quán)對(duì)商戶進(jìn)行罰款？

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商鋪入住代理商引發(fā)的品牌之爭(zhēng)問(wèn)題？

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業(yè)主與營(yíng)業(yè)員勞動(dòng)權(quán)益糾紛？

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商鋪歸屬權(quán)問(wèn)題？案例一：業(yè)主與商場(chǎng)簽訂商鋪?zhàn)赓U協(xié)議，合同租賃期限為1年，約定業(yè)主自營(yíng)，如果業(yè)主將商鋪轉(zhuǎn)租給次承租人那么需要支付10%的轉(zhuǎn)租違約金。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，業(yè)主為了躲避10%的轉(zhuǎn)租違約金，與次承租人簽訂?合伙協(xié)議?，建立虛假合伙關(guān)系，約定業(yè)主以商鋪使用權(quán)出資。后業(yè)主以合伙關(guān)系為由，要求次承租人與其分紅利潤(rùn)。問(wèn)題：1.如何證明合作關(guān)系的虛假性？2.如果業(yè)主與次承租人存在真實(shí)的合作關(guān)系，如何證明真實(shí)性？一.何為合伙關(guān)系？①?民法通那么?第三十條：個(gè)人合伙是指兩個(gè)以上公民按照協(xié)議，各自提供資金、實(shí)物、技術(shù)等，合伙經(jīng)營(yíng)、共同勞動(dòng)。②?中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法?第二條：本法所稱合伙企業(yè)，是指自然人、法人和其他組織依照本法在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的普通合伙企業(yè)和有限合伙企業(yè)。③合伙合同關(guān)系應(yīng)簽訂書(shū)面合同。二.如何防止租戶躲避10%違約金完善合同條款：“租賃期內(nèi)，禁止承租方以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)包合伙合作或以聯(lián)營(yíng)等任何形式變更實(shí)際承租人。承租方有上述行為的，出租方可解除合同并可要求承租方支付已付租金10%的違約金。〞三.針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，如何設(shè)定更為公平的合同條款①簽訂合同的目的是什么？〔一〕明確雙方的權(quán)利義務(wù)；〔二〕減少糾紛；〔三〕到達(dá)簽訂各方交易的目的②合同最終實(shí)現(xiàn)的結(jié)果是什么？允許承租人在不損害出租人權(quán)益情況下轉(zhuǎn)租、合伙，應(yīng)提前通知出租人，并向出租人報(bào)告實(shí)際場(chǎng)地使用人的自然信息。共贏案例二：業(yè)主在與廠商買(mǎi)賣(mài)合同中，商鋪運(yùn)輸過(guò)程中發(fā)生損壞的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。①根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第一百四十二條：標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。②根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第一百四十五條：當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項(xiàng)的規(guī)定標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)。案例三：有些特價(jià)商品，購(gòu)置時(shí)業(yè)主告訴消費(fèi)者看好了不退不換，由于消費(fèi)者當(dāng)場(chǎng)沒(méi)有看好，發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題，回頭找業(yè)主要求退換，業(yè)主不退換是否有法律依據(jù)？?中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?第二十三條：經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證在正常使用商品或者接受效勞的情況下其提供的商品或者效勞應(yīng)當(dāng)具有的質(zhì)量、性能、用途和有效期限;但消費(fèi)者在購(gòu)置該商品或者接受該效勞前已經(jīng)知道其存在瑕疵，且存在該瑕疵不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的除外。?中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?第二十四條：經(jīng)營(yíng)者提供的商品或者效勞不符合質(zhì)量要求的，消費(fèi)者可以依照國(guó)家規(guī)定、當(dāng)事人約定退貨，或者要求經(jīng)營(yíng)者履行更換、修理等義務(wù)。沒(méi)有國(guó)家規(guī)定和當(dāng)事人約定的，消費(fèi)者可以自收到商品之日起七日內(nèi)退貨;七日后符合法定解除合同條件的，消費(fèi)者可以及時(shí)退貨，不符合法定解除合同條件的，可以要求經(jīng)營(yíng)者履行更換、修理等義務(wù)。案例四：商鋪失竊、商鋪失火造成的損失，該誰(shuí)承擔(dān)？保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果保管是無(wú)償?shù)模９苋俗C明自己沒(méi)有重大過(guò)失或不是成心的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。?中華人民共和國(guó)消防法?第三十九條：火災(zāi)撲滅后，公安消防機(jī)構(gòu)有權(quán)根據(jù)需要封閉火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)調(diào)查、認(rèn)定火災(zāi)原因，核定火災(zāi)損失，查明火災(zāi)事故責(zé)任。

案例五：商場(chǎng)與業(yè)主簽訂?商鋪?zhàn)赓U合同?，合同期限為一年，約定合同期滿后十天內(nèi)交納下一年租金，如不交納，業(yè)主需要遞交退戶手續(xù)說(shuō)明不再續(xù)簽，實(shí)際生活中，業(yè)主長(zhǎng)期不使用商鋪也不續(xù)交房租，業(yè)主沒(méi)有遞交退戶手續(xù)。問(wèn)題1：商場(chǎng)能否直接將商鋪出租給第三人？根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第九十一條：有以下情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：〔一〕債務(wù)已經(jīng)按照約定履行；〔二〕合同解除；〔三〕債務(wù)相互抵銷；〔四〕債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存；〔五〕債權(quán)人免除債務(wù)；〔六〕債權(quán)債務(wù)同歸于一人；〔七〕法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。

問(wèn)題2：商場(chǎng)如何保護(hù)自己的權(quán)利？①現(xiàn)有合同條件下，出租方可通知承租方，雙方租賃合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)終止，承租方無(wú)權(quán)占有使用租賃場(chǎng)地，限期將場(chǎng)地范圍內(nèi)的物品遷出，騰讓場(chǎng)地。②未來(lái)?xiàng)l件下我們針對(duì)合同條款進(jìn)行必要的調(diào)整。

案例六：三家商戶是一個(gè)房東，隔成三家，當(dāng)時(shí)辦的經(jīng)營(yíng)許可證上的經(jīng)營(yíng)工程是“服飾〞。可是三家經(jīng)營(yíng)的其中一家是服飾和美容，一家是包和化裝品，一家經(jīng)營(yíng)的是鞋子。問(wèn)題：現(xiàn)商場(chǎng)說(shuō)商戶經(jīng)營(yíng)的工程不是服飾，需要交罰款和改名費(fèi)商場(chǎng)有權(quán)罰款嗎？①商場(chǎng)不是行政主體，原那么上無(wú)權(quán)進(jìn)行罰款。②假設(shè)商場(chǎng)與商戶之間通過(guò)合同條款，對(duì)此事項(xiàng)有所約定，商場(chǎng)可以商戶違約對(duì)其主張支付違約金，否那么商場(chǎng)無(wú)權(quán)進(jìn)行罰款。③商戶超范圍經(jīng)營(yíng)，可通過(guò)工商行政部門(mén)依法對(duì)商戶進(jìn)行處分。案例七：商場(chǎng)存在品牌女裝代理商A，已經(jīng)營(yíng)多年。后商場(chǎng)入駐相同品牌代理B，該品牌取消代理商A的代理權(quán)，使其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到損害，多年的客戶流失。問(wèn)題：代理商A能否請(qǐng)求該品牌承擔(dān)賠償責(zé)任？如何維護(hù)自己的權(quán)利？?中華人民共和國(guó)合同法?第八條：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。?中華人民共和國(guó)合同法?第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。案例八：業(yè)主在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，涉及大量客戶信息。業(yè)主與營(yíng)業(yè)員一般只有口頭約定，不簽勞動(dòng)合同。營(yíng)業(yè)員工作一個(gè)月后將客戶信息帶走，并且不進(jìn)行交接盤(pán)點(diǎn)。問(wèn)題1：針對(duì)上述情形，業(yè)主向營(yíng)業(yè)員收取押金，扣押身份證的行為是否合法？問(wèn)題2：營(yíng)業(yè)員與消費(fèi)者發(fā)生糾紛后離職，消費(fèi)者找商場(chǎng)索要賠償，商場(chǎng)是否應(yīng)該賠償？商場(chǎng)向營(yíng)業(yè)員收取效勞質(zhì)量保證金，以確保自己的追償權(quán)的行為是否有法律依據(jù)？?中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法?第九條：用人單位招用勞動(dòng)者，不得扣押勞動(dòng)者的居民身份證和其他證件，不得要求勞動(dòng)者提供擔(dān)?；蛘咭云渌x向勞動(dòng)者收取財(cái)物。

案例九：哈爾濱國(guó)貿(mào)城是市人防辦投資興建的大型平戰(zhàn)結(jié)合工程，很多業(yè)主對(duì)于商鋪歸屬有