關(guān)于兩限房的調(diào)研報告

關(guān)于兩限房的調(diào)研報告

西三旗居住區(qū)位于北京市海淀區(qū)西三旗。建筑面積22.38公頃，地上建筑規(guī)模48.59萬平方米，地上建筑面積54.84萬平方米，總面積約5000戶。項目周邊交通設(shè)施優(yōu)越,北鄰已建成城市鐵路13號線霍營站,規(guī)劃地鐵8號線延長線也將從本居住區(qū)西側(cè)經(jīng)過。此外,居住區(qū)配置了商業(yè)金融、文化娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、幼兒園、公交周末站等較為完備的公共服務(wù)設(shè)施。優(yōu)良的建設(shè)條件,充分體現(xiàn)了市政府對保障性住房的高度重視,體現(xiàn)了對低收入城市居民的關(guān)懷,也為項目建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。用地規(guī)模、布局“中低價位、中小套型普通商品房”是該項目的突出特征,面對的居住者為城市中低收入者家庭,如何確立適宜的居住空間形態(tài),營造品質(zhì)良好的居住環(huán)境,是設(shè)計師需要認(rèn)真探索的首要問題。本項目具有明顯的“三高”特征——高人口密度(人口毛密度達(dá)到1159人/公頃)、高容積率(2.84～2.91),高日照標(biāo)準(zhǔn)(日照間距和日照軟件計算需同時滿足國家規(guī)范)。此外,用地內(nèi)存在若干不利因素,進(jìn)一步加大了設(shè)計難度。如:用地西北角需要退讓高壓線、項目各地塊用地性質(zhì)和位置不允許調(diào)整、規(guī)劃指標(biāo)必須分區(qū)平衡、用地南區(qū)受微波走廊影響而高度嚴(yán)格控制等等。在中國傳統(tǒng)建筑中,住宅都是內(nèi)向圍合狀的,屋內(nèi)所有房間都以內(nèi)置空間為景觀和采光中心點,此中心空間也成為當(dāng)時大家庭各成員的生活及交流接觸的空間。建國以來,小區(qū)規(guī)劃以多層為主,講究“通而不暢、曲徑通幽”,注重空間層次性,組團(tuán)——小區(qū)——居住區(qū)的層級關(guān)系明確,小區(qū)外圍界面則相對封閉,內(nèi)部環(huán)境安靜宜居。但在本項目中,內(nèi)向型、層級明確的規(guī)劃手法受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)。西三旗項目曾經(jīng)針對不同方案進(jìn)行大量日照計算,采用傳統(tǒng)的細(xì)膩的空間序列模式,幾乎無法同時滿足日照標(biāo)準(zhǔn)和容積率的雙重要求。在諸多設(shè)計原則中,保容積率、?？倯魯?shù)、保日照標(biāo)準(zhǔn)成為首要問題,唯此才能實現(xiàn)保障性住房項目的戰(zhàn)略意義。同時,考慮到北方地區(qū)的居住習(xí)慣,在戶型設(shè)計上,應(yīng)當(dāng)盡可能的避免塔樓,而采取南北向布局的板式戶型為主。那么,什么樣的居住區(qū)形態(tài)才能夠合理地解決這些問題?大圍合模式下的城市可達(dá)性一般容積率為2.8的項目多是塔樓林立,空間局促,如果以板樓為主,則可能出現(xiàn)局部東西向或者端角戶型。但西三旗居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計卻做到了完全以南北向一梯四戶的單元住宅為主體,沒有出現(xiàn)塔樓和東西向單元。(廉租房采用東西向布局,避免了純北向戶型。)居住區(qū)呈現(xiàn)出開放、寬敞的整體氛圍——大圍合、大中央綠地,成為解決西三旗規(guī)劃設(shè)計問題的有效模式。大圍合模式下,明確的層級性空間轉(zhuǎn)換不再存在,取而代之的是均衡共享的開放型空間。容積率、日照、綠化率等均得到很好滿足。在大圍合模式下,每個地塊又都具有各自的特點。以D-16地塊為例,該地塊位于用地西北端,南側(cè)正對規(guī)劃體育公園?？紤]景觀資源能夠為本地塊共享,規(guī)劃采用南低北高的布局形式,北側(cè)一組24層小短板沿高壓線退線自然形成韻律,而南側(cè)三棟建筑,均為11層——17層兩個單元拼合的短板,形態(tài)活躍,與南側(cè)體育公園相呼應(yīng)。D-20地塊位于用地北端,為減少城鐵13號線的噪音干擾,建筑向南側(cè)適度退讓,并依次形成前后錯動,改善了北部邊界的視覺感受。同時,退讓出的地上面積被用作集中停車,發(fā)揮了邊角用地的價值,分擔(dān)了小區(qū)內(nèi)部樓間停車的壓力。20地塊的南邊界與26地塊相對,規(guī)劃考慮居住區(qū)整體形象,在南端中央位置規(guī)劃了外向型的廣場空間,對楓丹北路適度退讓,將城市公共綠地與小區(qū)公共綠地連成整體,形成橫貫東西的“景觀綠廊”,實現(xiàn)了綠化公共空間的共享性,為城市景觀做出貢獻(xiàn)。整體規(guī)劃方案采用方整的建筑空間布局,形成“外部嚴(yán)謹(jǐn)、內(nèi)部活躍”的基本格局,建筑序列自然呼應(yīng)局部曲線道路,使沿街立面與城市肌理相協(xié)調(diào);同時,在居住小區(qū)內(nèi)部形成大片連續(xù)綠化空間,通過園林景觀設(shè)計,形成小區(qū)內(nèi)部輕松、自然、歡快的居住氣氛。共享的大面積園林綠化空間,使具有不同職業(yè)背景的居民有了更多機(jī)會相互交往,令整個生活社區(qū)顯得溫馨而有活力。小區(qū)停車及綠化停車場西三旗項目主要使用者為城市中低收入家庭,居民更加依靠公共交通出行,步行、自行車仍然是重要的交通手段,活動范圍相對較小,對社區(qū)公共資源的依賴程度很高,營造安全的、景觀性的步行系統(tǒng),將有效的提升居住品質(zhì),體現(xiàn)以人為本。區(qū)內(nèi)部交通以環(huán)路為主干,以組團(tuán)支路為補(bǔ)充;外環(huán)路兩側(cè)設(shè)置地面停車,盡量減少了對步行居民的干擾。停車問題不僅關(guān)系到實用性,也對降低整體開發(fā)成本有重要意義。小區(qū)停車?yán)媒ㄖ俗屝纬傻耐鈬麡O空間,設(shè)置成片的綠化停車場。如D16地塊北側(cè),利用高壓線退讓空間形成停車場;D20地塊,利用了退讓13號線的空間進(jìn)行停車;D26沿小區(qū)在用地西北角臨近出入口區(qū)域集中布置停車,這些地面停車措施避免了機(jī)動車與內(nèi)部綠地相混雜的現(xiàn)象,提升了公共綠化空間的品質(zhì),也有效的降低了地下車庫的建造規(guī)模。景觀結(jié)構(gòu)規(guī)劃西三旗規(guī)劃中,強(qiáng)調(diào)室外空間的完整性,針對本地塊高容積率、高人口密度的特點,努力創(chuàng)造連續(xù)完整的公共活動場所。小區(qū)景觀設(shè)計,以“一軸三帶”為依托,突出自然、人文兩大主題。三條東西向自然景觀帶,蘊(yùn)含了疏林草地、溪流、花田、白樺林等景觀節(jié)點,為居民提供富有特色的休閑環(huán)境。一帶為主,多點為輔的景觀基本格局,形成了明確的小區(qū)綠地與組團(tuán)綠地系統(tǒng)。景觀設(shè)計注重城市綠化帶與組團(tuán)綠化中心的聯(lián)系,強(qiáng)調(diào)以人的尺度為主,步行景觀休閑道與入戶路結(jié)合,或收或放,統(tǒng)領(lǐng)全局。景觀設(shè)計尊重原有的生態(tài)環(huán)境,力求地域生態(tài)的“還原”和“再生”,規(guī)劃中,原廠區(qū)的一處小游園也得到了保留,使得景觀設(shè)計具有了文脈傳承的特征?！熬G色,人文,經(jīng)濟(jì),和諧”,成為本兩限房項目景觀設(shè)計的指導(dǎo)原則。住宅戶的確定戶型設(shè)計充分考慮中小套型的特點,兼顧不同家庭差異化需求,力求經(jīng)濟(jì)適用。設(shè)計以南北通透的板式住宅為主,使住宅均能充分愜意的享受陽光、清風(fēng)、擁抱大自然的綠色美景。為了提高舒適性,住宅戶型均采用大面寬小進(jìn)深比例,盡量加大房間的采光面積,使房間比例舒適適用。戶型設(shè)計動靜分區(qū)明確,并特別注重戶型的細(xì)節(jié)設(shè)計,廚衛(wèi),水,洗布置方便經(jīng)濟(jì),力求戶內(nèi)沒有浪費面積。優(yōu)化了戶內(nèi)生活空間廉租房用地位于用地西端,其東側(cè)面對大片組團(tuán)綠地,空間開敞,環(huán)境優(yōu)美。廉租房戶型,具有面積小、面寬小的特征,如何實現(xiàn)明廚明廁,降低戶均公攤,是戶型設(shè)計的難點。本項目廉租房戶型采用東西朝向,避免了純北向戶型;設(shè)計采用通廊式布局,提高了交通核的服務(wù)效率,大大減少了交通公攤面積,增加了戶內(nèi)使用空間所占比例,實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)性與舒適性并存;設(shè)計采用局部凹槽的手法,保證了各戶朝向和采光的均好性,創(chuàng)造了明廚明衛(wèi)的生活條件。這些細(xì)節(jié)的處理,為廉租房住戶提供了舒適而經(jīng)濟(jì)的的居住品質(zhì)。優(yōu)化建筑布局,實現(xiàn)建筑布局更高水平作為北京市首個兩限房項目,海淀區(qū)西三旗(原北京輪