第4章 營業(yè)稅籌劃

第4章營業(yè)稅的稅收籌劃

【學習提示】營業(yè)稅是對增值稅以外的行業(yè)所征收的一種流轉稅,其稅率按行業(yè)設計。營業(yè)稅的稅收籌劃主要是針對每個行業(yè)的特點而進行的。營業(yè)稅的征收范圍廣,納稅人在納稅范圍、計稅依據、減免稅等方面進行精心籌劃，可以在符合國家產業(yè)政策發(fā)展需要的同時，減輕稅負。通過本章學習，掌握建筑業(yè)、房地產業(yè)、交通運輸業(yè)等各行業(yè)的稅收籌劃要點。中國現行流轉稅的基本結構，首先是將所有的商品勞務流轉額分為兩部分，一部分為商品流轉額和部分的勞務流轉額（加工、修理修配勞務），課征增值稅；另一部分為勞務流轉額和部分商品流轉額（不動產和無形資產），課征營業(yè)稅。然后，在征收增值稅的稅基上選擇部分消費品課征消費稅，選擇部分自然資源的初級產品課征資源稅；在征收營業(yè)稅的稅基上選擇不動產的流轉額課征土地增值稅，以上稅種，加上關稅和城建稅及教育費附加，基本上構成了我國現行的流轉稅制度。即：凡是要繳納消費稅和資源稅的，一般都要繳納增值稅；凡是要繳納土地增值稅的，也一般要繳納營業(yè)稅。而增值稅和營業(yè)稅是互不交叉的，從而也就會出現所謂的混合銷售、兼營行為的概念。納稅義務人一般性規(guī)定：境內提供應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產的單位和個人（9個稅目）。是指：

（1）提供或接受條例規(guī)定勞務的單位或個人在境內；

（2）所轉讓的無形資產（不含土地使用權）的接受單位或個人在境內；

（3）所轉讓或出租土地使用權的土地在境內；

（4）所銷售或出租的不動產在境內。營業(yè)稅的9個稅目分別是交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通訊業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)、轉讓無形資產及銷售不動產。具體規(guī)定：鐵路運輸部門的納稅人，各自的管理機構；企業(yè)租賃或承包給他人的，以承租人或承包人為納稅人；扣繳義務人委托金融機構發(fā)放貸款，受托金融機構為扣繳義務人；建筑安裝實行分包，由總承包人代扣代繳；境外單位或個人在境內發(fā)生應稅行為而在境內未設機構的，代理人為扣繳義務人；沒代理人的，以受讓者或者購買者為扣繳義務人；單位或個人進行演出，由他人售票的，以售票者為扣繳義務人；個人轉讓專利權、非專有技術、商標權、著作權、商譽等，受讓者為扣繳義務人；。。。稅目、稅率交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、文化體育、郵電通訊業(yè)：3％，打撈視同水運征營業(yè)稅；娛樂業(yè)（保齡球、臺球5%，夜總會、歌廳、舞廳、高爾夫球、電子游戲廳等20%）：5～20%；金融保險業(yè)、服務業(yè)包括代理業(yè)（如受托代銷）等5%；轉讓無形資產、銷售不動產：5％；以無形資產和不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為不征營業(yè)稅。在投資后轉讓其股權的也不征營業(yè)稅；單位或個人將不動產或土地使用權無償贈送其他單位或個人，視同銷售，征收營業(yè)稅（下頁）。單位或個人自建建筑物后銷售，其自建行為繳營業(yè)稅（按建筑業(yè)、銷售不動產）。自建自用不需繳營業(yè)稅。計稅依據包括全部價款和價外費用。價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、獎勵費…、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括符合條件的代收的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。

交通運輸業(yè)：以全程運費減去付給其他承運企業(yè)（境內境外）的運費后為營業(yè)額；旅游企業(yè)：扣除替旅游者支付的費用或其他接團旅游費后的余額為營業(yè)額；建筑業(yè)：以全部承包額減去付給分包人的余額為營業(yè)額，總承包人僅負擔自己的稅（但要代扣代繳）；納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。從事安裝工程作業(yè)，安裝設備作為安裝工程產值的，營業(yè)額包括設備的價款。金融業(yè)貸款一般貸款業(yè)務以貸款利息為營業(yè)額①典當業(yè)的抵押貸款，不論資金來源，均按自有資金征稅；②轉貸業(yè)務，以貸款利息為營業(yè)額（2009.1.1起）；

③人民銀行的貸款業(yè)務不征稅；④罰款、罰息、加息等在收到當期并入營業(yè)額中征稅⑤

外匯、有價證卷、期貨等金融商品買賣業(yè)務對買賣價差征稅，個人（包括個體工商戶及其他個人）買賣外匯、有價證券或期貨不征營業(yè)稅（只交印花稅）；（商品和貴金屬期貨要交VAT）；⑥納稅人經營融資租賃業(yè)務，以其向承租人收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減去出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額為營業(yè)額，以直線法折算；其中實際成本，包括由出租方承擔的貨物購入價、關稅、增值稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費等費用。保險業(yè)：以收入全額為營業(yè)額；文化體育業(yè)：以取得的全部收入；單位或個人進行演出時，以全部票價收入減去付給提供演出場所的單位、演出公司或經紀人的費用后的余額為營業(yè)額；娛樂業(yè)：向顧客收取的各項費用，包括門票收費、臺位費、點歌費、煙酒和飲料收費及其他收費為營業(yè)額；服務業(yè)：向對方收取的全部價款和價外費用；廣告業(yè)：收入全額納稅（只許減廣告發(fā)布費，不許減廣告制作費（成本））；旅游業(yè)：以收取的旅游費減除替旅游者支付費用后的余額為營業(yè)額；改由其他旅游企業(yè)接團，以余額為營業(yè)額；代理業(yè)：以實際收取的報酬為營業(yè)額。物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費等，屬于“代理”業(yè)務，對手續(xù)費征收營業(yè)稅；房地產開發(fā)公司銷售商品房時，代當地政府及有關部門收取的如市政費、郵政通訊、配套費等，不論其財務上如何核算，應并入營業(yè)額納營業(yè)稅。對拍賣行向委托方收取的手續(xù)費征營業(yè)稅5％（拍賣罰沒物資交VAT，4％）；轉讓無形資產：向對方收取的貨幣、貨物和其他經濟利益；銷售不動產：收取的全部價款和價外費用；計算機軟件：①對經過國家版權局注冊登記，②在銷售時一并轉讓著作權、所有權的計算機軟件征收營業(yè)稅。區(qū)別于單獨銷售軟件；注：增值稅一般納稅人銷售其自行開發(fā)生產的軟件產品或進口軟件產品本地化改造，按17%稅率征收增值稅后，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行即征即退政策。（財政部國家稅務總局關于軟件產品增值稅政策的通知財稅〔2011〕100號

）……幾種特殊經營行為的處理郵電業(yè)務：①集郵商品的生產、調撥征收增值稅，郵政部門銷售集郵商品征收營業(yè)稅，郵政部門以外的其他單位和個人銷售的，征收增值稅；②郵政部門發(fā)行報刊征收營業(yè)稅，其他單位和個人發(fā)行報刊征收增值稅；③電信部門自己銷售尋呼機、手機并提供相應勞務征營業(yè)稅；如單純銷售手機、呼機通訊器材，不提供相應勞務，交增值稅；飲食業(yè)在提供飲食的同時，附帶提供香煙等，按飲食業(yè)征營業(yè)稅；飲食業(yè)自制食品，既可對內又可對外銷售的，屬于兼營情況；照相館照相，同時提供鏡框、相冊等貨物，屬于混合銷售行為，按其主體服務業(yè)征收營業(yè)稅；建筑業(yè)征稅問題：①預制構件或建筑材料用于工程的，在移送使用時征增值稅；②在施工現場制作，征營業(yè)稅，不征增值稅；境內外勞務判定原則由“勞務發(fā)生地”調整為“屬人”和“收入來源地”相結合。提供或接受條例規(guī)定勞務的單位或個人在境內的屬于境內勞務。即：

（1）境內單位或個人提供的全部勞務，無論其提供的勞務是否發(fā)生在境內都屬于境內提供勞務；

（2）接受勞務方在境內接收勞務均為境內提供勞務，無論其是否屬于境內單位或者個人；

（3）勞務提供方有來源于境內的收入都視為境內勞務，無論其是否在境內提供勞務。

但對境內單位或個人在境外提供建筑業(yè)、文化體育業(yè)（除播映）勞務暫免征收營業(yè)稅。同時，境外單位或個人在境外向境內單位或個人提供的完全發(fā)生在境外的勞務，不征收營業(yè)稅。上述勞務包括文化體育業(yè)（除播映），娛樂業(yè)，服務業(yè)中的旅店業(yè)、飲食業(yè)、倉儲業(yè)，以及其他服務業(yè)中的沐浴、理發(fā)、洗染、裱畫、謄寫、銹刻、復印、打包勞務，不征收營業(yè)稅。

營業(yè)稅新規(guī)要點：（1）境內納稅人在境外提供除建筑業(yè)、文化體育業(yè)（除播映）勞務暫免征收營業(yè)稅外，其余勞務如服務業(yè)、交通運輸業(yè)等收入均要征稅；（2）對境內單位或個人在境外接受稅法列舉的勞務（如飲食業(yè)）時，不需要（也不可能）向提供勞務的境外單位或個人代征營業(yè)稅。（3）文化體育業(yè)中播映業(yè)和稅法中未列舉出的行業(yè)、服務業(yè)、其他服務業(yè)稅目，無論其提供者是不是境內納稅人，也不論其是否發(fā)生在境外，只要提供方（接受方）涉及境內納稅人均暫按“屬人”原則征稅；行業(yè)免征、政策性免征對人保和進出口銀行辦理的出口信用保險，不是境內業(yè)務，不征營業(yè)稅；人民銀行對金融機構的貸款，不征營業(yè)稅，直接或間接對企業(yè)的貸款，征稅；金融機構往來業(yè)務暫不征收營業(yè)稅（指資金往來業(yè)務，包括再貼現、轉貼現業(yè)務取得的收入，不包括相互之間提供的服務）；自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。自2010年1月1日起，對境內單位或個人提供的國際運輸勞務免征營業(yè)稅。國際運輸勞務是指：

（1）在境內載運旅客或者貨物出境；

（2）在境外載運旅客或者貨物入境；

（3）在境外發(fā)生載運旅客或者貨物的行為。……

營業(yè)稅的籌劃納稅人的稅收籌劃征稅范圍的稅收籌劃計稅依據的稅收籌劃稅率的稅收籌劃4.1納稅人的稅收籌劃納稅人的法律界定:境內提供應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產的單位和個人（1）避免成為營業(yè)稅的納稅人

如：境內納稅人在境外提供除建筑業(yè)、文化體育業(yè)（除播映）勞務暫免征收營業(yè)稅，因此，避免成為納稅人可節(jié)稅。（2）納稅人之間合并合并后，變成了一個納稅主體，各方相互提供服務的行為屬于企業(yè)內部行為，不納營業(yè)稅。

（3）利用兼營與混合銷售根據無差別平衡點增值率及抵扣率的原理，選擇做增值稅納稅人還是營業(yè)稅納稅人。4.2征稅范圍的稅收籌劃

征稅范圍的稅收籌劃——通過籌劃，使納稅人的經營項目排除在營業(yè)稅征稅范圍外。建筑業(yè)的稅收籌劃（以建筑業(yè)為例）1、選擇合理的合作建房方式：一方提供土地使用權，另一方提供資金，合作建房。合作建房的方式有兩種：第一種：（1）土地使用權和房屋所有權相互交換

通過交換，甲方轉讓了土地使用權，乙方銷售了不動產，雙方納營業(yè)稅；若合作建房任何一方將分得的房屋銷售出去，又發(fā)生了銷售不動產的行為，按銷售不動產征營業(yè)稅；（2）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿，乙方將土地使用權連同所建建筑物歸還甲方。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，按“服務業(yè)－租賃業(yè)”征營業(yè)稅，乙方發(fā)生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”征營業(yè)稅。第二種：（1）風險共擔，利潤共享對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；（2）按一定比例參與收入分配房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，取得的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”征營業(yè)稅；（3）按一定比例參與分配房屋房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅；房屋分配給甲乙方后，如果各自銷售，再按“銷售不動產”征稅。房地產開發(fā)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)階段經營環(huán)節(jié)涉及主要稅種開發(fā)建設階段取得土地使用權契稅、土地使用稅及印花稅銷售管理階段銷售期房企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅及印花稅銷售房屋企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅及印花稅出租房屋企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、房產稅、土地使用稅及印花稅自用房屋房產稅、土地使用稅案例A、B兩企業(yè)合作建房，A提供土地使用權，B提供資金。A、B兩企業(yè)約定，房屋建成后，雙方均分。完工后，經有關部門評估，該建筑物價值1000萬元，于是A、B各分500萬元房屋。A通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應納營業(yè)稅的義務。此時其轉讓土地使用權的營業(yè)額為500萬元，A應納的營業(yè)稅為：500×5%=25萬元。若A企業(yè)進行稅收籌劃，則可以不納營業(yè)稅。操作如下：A企業(yè)以土地使用權、B企業(yè)以資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，不征營業(yè)稅。A向企業(yè)投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業(yè)稅，A企業(yè)節(jié)稅25萬元。2、選擇合理的材料供應方式從事安裝工程作業(yè)，安裝設備價值作為安裝工程產值的，營業(yè)額包括設備的價款?；I劃？從事安裝工程作業(yè)時，應盡量不將設備價值作為安裝工程產值，由建設單位提供設備，安裝企業(yè)只負責安裝，使營業(yè)額中不包括安裝設備價款，進而節(jié)稅。

案例某安裝企業(yè)承包某建設單位設備的安裝工程，原計劃由安裝企業(yè)提供設備并負責安裝，工程總價款為200萬元。后安裝企業(yè)經稅務籌劃后，決定改為只負責安裝，收取安裝費20萬元，設備由建設單位自行采購提供。安裝企業(yè)提供設備應納營業(yè)稅=200×3%=6（萬）安裝企業(yè)不提供設備應納營業(yè)稅=20×35=0.6（萬）

思考題某建筑公司中標某賓館的一項建筑安裝工程，含電梯、中央空調、土建及內外裝修價款在內，總造價共2600萬元。其中，電梯價款80萬元，中央空調價款180萬元，土建及內外裝修價款2340萬。請對該業(yè)務進行籌劃？3、納稅環(huán)節(jié)的稅收籌劃

2003年1月1日，稅法規(guī)定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。減少納稅環(huán)節(jié)的稅收籌劃，是指除不動產、土地使用權，如商標權的籌劃案例（無形資產轉讓的稅收籌劃）黃河服裝公司在上海成功集團公司有一筆應收款500萬元，目前成功公司資金困難，經反復協(xié)商，雙方同意債務重組。成功公司將自己的一個著名服裝商標以450萬元的價格給黃河公司，另付50萬元現金。但黃河公司的董事會對此提出質疑，認為本公司已有許多知名商標，不需要增加新的商標，于是決定轉手，目前，長江服裝公司愿意以500萬元的價格購買。黃河公司如何運作以減輕稅負？方案1：將成功公司的商標過戶到本公司的名下，然后轉讓；方案2：黃河公司以中介人的身份，將成功公司的商標以450元的價格賣給長江公司，同時收取50萬元的中介費（手續(xù)費）；原則：盡可能減少經營對象的流轉次數。案例（無形資產的籌劃）A公司向B公司出售G型生產線一套，同時進行技術轉讓，合同總金額為1800萬元，其中設備款為1200萬元，專有技術費500萬元，專用技術輔導費100萬元。按現行稅法規(guī)定，A公司應納營業(yè)稅為：（500＋100）×5％＝30（萬元）有人提議，簽訂合同時，將專有和專用技術輔導費600萬元合并到設備款中，認為通過此籌劃可節(jié)約營業(yè)稅30萬元，你認為此項籌劃合理嗎？轉讓無形資產時，以下情況可考慮減輕或不交營業(yè)稅：銷售設備的企業(yè)是小規(guī)模納稅人；（3%比5%低2%的稅負）（較少的增值稅）銷售軟件的企業(yè)(看2011年新規(guī))，在銷售有關設備的同時銷售相關的專有技術和其他無形資產；（軟件企業(yè)增值稅稅負超過3%時，實行即征即退政策，比5%優(yōu)惠2%）如果是舊設備的出讓，與之相關的專有技術或輔助技術的轉讓可合并到設備價款中銷售；（舊設備的出讓一定條件下按4%的征收率減半征收，小規(guī)模納稅人是2%）納稅人（包括一般納稅人和小規(guī)模納稅人）銷售自己使用過的固定資產或舊貨，應開具普通發(fā)票。一般納稅人銷售自己使用過的物品和舊貨，適用按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應納稅額：銷售額=含稅銷售額/（1+4%）應納稅額=銷售額×4%/2小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產和舊貨，按下列公式確定銷售額和應納稅額：銷售額=含稅銷售額/（1+3%）應納稅額=銷售額×2%銷售舊的固定資產的規(guī)定案例（不動產轉讓的籌劃）甲房地產開發(fā)公司于2005年開發(fā)了一幢寫字樓，公司售樓部與該市某華潤商業(yè)大廈簽訂了一購房合同，規(guī)定：甲公司將寫字樓的一、二層共5000㎡的經營用房，按照華潤商業(yè)大廈的要求進行裝修后按6000元/㎡再銷售給華潤大廈，合計3000萬元。甲公司將裝修工程承包給乙裝修公司，承包總額1200萬元。籌劃方案：甲房地產開發(fā)公司與華潤商業(yè)大廈直接簽訂合同，裝修后再銷售給大廈；甲公司與華潤商業(yè)大廈簽訂房屋銷售合同，乙公司與商業(yè)大廈簽訂裝修合同；甲如何簽訂合同以降低稅負？案例（*）A公司是一家具有可以兼營房地產開發(fā)的企業(yè)，2005年3月與一外國大型投資集團達成一筆業(yè)務，以26億元的價格在長江三角洲一旅游城市開發(fā)一個帶有高爾夫球場的高級度假村，已與政府簽訂征地建項目意向書。其業(yè)務流程有：先由A公司購買土地并建成帶有高爾夫球場的高級度假村，后以商定價格銷售給該外國大型集團。通過權威機構的分析論證，開發(fā)成本18億元（取得土地使用權的成本為6億元，城建稅7％，教育費附加3％）。如何操作以降低稅負？思路：方案一：按照上述業(yè)務流程納稅；方案二：改變業(yè)務操作流程，先投資成立一家子公司，待該公司的固定資產建成后，再將公司股權全部轉讓給外國投資者。即先成立一家度假村，法人資格，度假村進行固定資產投資，建成后，外國大型集團以兼并的方式取得，結果如何？

國稅局（2002）規(guī)定，以不動產、無形資產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅，對股權轉讓不征營業(yè)稅；規(guī)定（1995）48號：對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。自2006年3月2日起，財稅〔2006〕21號第四條規(guī)定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用暫免征土地增值稅的規(guī)定。解析：非房地產企業(yè)以土地（房地產）作價入股進行投資、聯(lián)營并且被投資聯(lián)營企業(yè)未從事房地產開發(fā)，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其購置的商品房或者土地進行投資和聯(lián)營的，仍可享受暫免征收土地增值稅的規(guī)定。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅；有下列情形之一的，免征土地增值稅：1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產；土地增值稅的計算第一步：計算土地增值額土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額第二步：計算土地增值額與扣除項目比例土地增值額與扣除項目比例=（轉讓房地產的總收入-扣除項目金額）/扣除項目金額第三步：計算土地增值稅應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率扣除項目金額包括：土地成本、開發(fā)成本、費用（銷售費用、管理費用和財務費用）、舊房及建筑物的評估價格、與房地產轉讓有關的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目。土地增值稅稅率表級數級距稅率速算扣除數1增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%02增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分40%

5%3增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分50%

15%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60%

35%案例A公司擬出售其購買的一幢大樓，該大樓成本及費用等總計1500萬元，經評估，市場價格為2700萬元。2004年6月，B公司有意購置這幢大樓開辦酒店。問：A公司以何種形式出售此幢大樓可得到最大的收益？B公司用哪種方式購買這幢大樓將得到最優(yōu)惠的價格？方案1：A公司以市場價格2700萬元銷售，B公司以2700萬元買入；方案2:A公司以大樓作價2700萬元投資參與B酒店經營，半年后，把酒店股權以2475萬元的價格轉讓給B公司。實務中，由于土地增值稅的納稅人包括主營房地產業(yè)務的房地產開發(fā)企業(yè)以及兼營房地產業(yè)務的其他單位，二者的財務制度不同，印花稅被允許列支的會計科目也不同。

（一）房地產開發(fā)企業(yè)。其開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。轉讓房地產時繳納的印花稅已列入“管理費用”科目，計算土地增值額時，可相應作為開發(fā)費用予以扣除。因此，納稅人在扣除與轉讓房地產有關的稅金時，只需扣除營業(yè)稅金及附加，而印花稅則不允許再重復扣除。

（二）除房地產開發(fā)企業(yè)外的其他單位。其扣除項目包括地價款、房產評估價格、轉讓環(huán)節(jié)的稅金及按國家規(guī)定交納的交易手續(xù)費和評估費。由于這些單位轉讓房地產并不是主營業(yè)務，其財務制度規(guī)定，轉讓房地產時繳納的印花稅在“其他業(yè)務支出”、“其他營業(yè)支出”等科目中列支。因此，計算土地增值額時，扣除項目中的稅金除了營業(yè)稅金及附加外，印花稅也允許在此扣除。

案例長江公司和天龍公司都是某市的企業(yè)，雙方具有良好的業(yè)務合作關系。2004年某日，因業(yè)務發(fā)展需要，長江公司約定將一幢房產出售給天龍公司，商定售價600萬，房屋原價500萬，已提折舊100萬，房地產評估機構評定的重置成本價格550萬，該房屋成新率6成。長江公司轉讓該房產時發(fā)生評估費用2萬。由于這幢房產的土地使用權是與其他房產一起取得的，無法單獨核算購進成本。請你根據稅法規(guī)定進行稅收籌劃，制定合適的方案籌劃方案：長江公司以該房產對天龍公司投資，增加天龍公司的注冊資本；（一定時期后）再將其股份按比例全部轉讓給天龍公司。盤活“爛尾樓”案例A公司2003年3月在該市繁華地段投資4500萬元興建商住樓，當進入內部裝修時，企業(yè)資金供應出現了問題，如果要將工程全部完工，需追加投資1000萬元，由于資金無法落實到位，造成工程停工兩年多。A公司投資款中有2500萬元是從銀行借入，于是公司決定對“爛尾樓”進行處理。截止到2005年末，賬面已發(fā)生的土地開發(fā)和建安成本等共計2600萬元。當時，B公司愿與A公司按49：51的比例共同投資一個大型零售商場，A公司以“爛尾樓”出資，房產作價3000萬元；同時，當地部分富商由于看好該樓所處地段，也愿意以3000萬元購買該樓盤。問A公司對“爛尾樓”應如何處理？方案1：將“爛尾樓”轉讓給銀行以抵債，銀行愿以2600萬元接受；方案2：將“爛尾樓”按市場價3000萬元直接出售給當地富商；方案3：將“爛尾樓”以3000萬元的作價入股，與B公司共同投資一個大型零售商場；方案4：以“爛尾樓”的資產注冊一家公司，然后將該公司以3000萬元的價格整體出售。究竟選擇哪一種方案呢？盤活“爛尾樓”案例*金源公司于2002年在某地開發(fā)了一棟商用寫字樓，原計劃總投資（成本）8000萬元，建成后可實現銷售收入10000萬元，利潤2000萬元。如果工程能夠順利完成并實現銷售，除彌補公司歷年虧損1000萬元外，還有贏利。為開發(fā)該工程，金源公司向建行貸款，后由于多方面的原因工程無法繼續(xù)。2004年6月，建行將金源公司告上法庭，工程評估值為6000萬元，與實際投資基本相符。從金源公司的角度，最理想的解決方法是讓建行撤訴，繼續(xù)提供資金，完成工程

有什么辦法讓建行撤訴？

假設建行取得“爛尾樓”后，有兩種處理方案：方案1：建行以6200萬元轉讓給其他房地產開發(fā)公司；方案2：建行自行開發(fā)出售（建行沒有開發(fā)權，委托其他開發(fā)公司開發(fā)，按銷售收入的5%付手續(xù)費，建行全權監(jiān)控資金使用，盈虧自負，另追加投資2000萬元）。籌劃：從建行利益的角度去分析如何讓建行撤訴。[2003]16號規(guī)定，單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理了立項人和土地使用權人更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為，按“銷售不動產”稅目征稅；

案例分析某廠是一家生產工業(yè)用品的企業(yè)，某年自建一廠房，并于當年投入使用。最近打算將廠房賣掉，應如何繳稅？

（一）自建廠房出售繳“建筑業(yè)”營業(yè)稅。《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，單位或個人自己新建建筑物后銷售，其自建行為視同提供應稅勞務。因此，該廠如果要賣廠房，要按“建筑業(yè)”稅目依3％的稅率繳納營業(yè)稅。

對自建行為的計稅依據，應當根據同類工程的價格來確定。沒有同類工程價格的，按下列公式核定計稅價格：計稅價格＝工程成本×（1＋成本利潤率）/（1－營業(yè)稅稅率）。

（二）出售廠房繳納“銷售不動產”營業(yè)稅。該廠對外出售廠房，屬于《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的“銷售不動產”應稅行為，因此，還應依5％的稅率繳納“銷售不動產”營業(yè)稅。計稅依據為出售廠房向對方收取的全部價款和價外費用。

（三）依據上述兩次繳納的營業(yè)稅，附征城建稅和教育費附加。

（四）土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定，轉讓房地產并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。因此，該廠出售廠房，應就轉讓廠房的收入減去有關扣除項目后的增值額，依超率累進稅率計算繳納土地增值稅。

（五）企業(yè)所得稅?！镀髽I(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定，企業(yè)應當就其生產、經營所得和其他所得計算繳納企業(yè)所得稅，而出售廠房收入屬于稅法所列舉的“財產轉讓收入”，因此，應并入收入總額，依法計算繳納企業(yè)所得稅。對出租或投資入股的自建商品房，所有權并沒有發(fā)生轉移，不屬于出售，其自建行為不是建筑業(yè)的征稅范圍。自建建筑物自己使用，其自建行為不屬于建筑業(yè)稅目的征稅范圍。終止經營的稅收籌劃某創(chuàng)業(yè)投資公司是中外合資企業(yè)，雙方持股比例為55%

:45%，其中，中方45%的股份為市國有資產管理公司擁有。2005年該公司在該市的城郊斥資20億建成一大型綜合性體育館，經營期限為40年，并于2007年1月投入營運，取得較好的投資回報，可天有不測風云，當地政府決定體育館拆遷，該體育館的公允價值為23億（土地使用權購進價格5億，設備原價1.5億，評估值1億），但政府資金緊張，一時無法拿出23億，僅同意一次支付全部補償金額的65%（15億），剩下的8億在今后3年分三期等額支付。此時稅務機關要求納稅，如何才能免除營業(yè)稅，同時又能規(guī)避8億的應收帳款風險呢？如何籌劃？外方股東只需將體育館55%的股權全部轉讓給市國有資產管理公司即可。股權轉讓不征營業(yè)稅；體育館是因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。4.3

計稅依據的稅收籌劃

計稅依據的法律界定計稅依據的稅收籌劃加大稅前扣除項目分解營業(yè)額分解營業(yè)額案例北京某展覽公司的主要業(yè)務是幫助外地客商在北京舉辦各種展覽會，在北京市場推銷其商品，是一家中介服務公司。2008年10月，該展覽公司在北京某展覽館舉辦了一期西服展覽會，吸引了100家客商參展，對每家客商收費2萬元，營業(yè)收入共200萬元。中介服務屬于“服務業(yè)”稅目，應納營業(yè)稅：200×5%=10（萬元）實際上，該公司收到200萬元的一半，要付給展覽館，而展覽館收到的100萬租金，仍要納營業(yè)稅5萬元?；I劃?分解營業(yè)額該展覽公司舉辦展覽時，讓客戶分別繳費，展覽公司收取100萬元，展覽館收取100萬元。分解后，展覽公司應納營業(yè)稅為：100×5%=5（萬元），稅負減輕5萬元案例某房地產公司A有資金實力，但在某市缺乏經驗，打算與該市擁有土地資源和商住樓項目、目前急需開發(fā)資金的B公司合作，以獲得該市房地產市場信息和經驗?，FA公司擬投入資金300萬元，與B公司合作開發(fā)一商住樓，采取什么樣的合作開發(fā)方式對A公司最有利？P164方案1：A公司出資300萬與B公司合作開發(fā)該商住樓；方案2：A公司通過銀行把300萬轉借給B公司參與該商住樓開發(fā)；方案3：A公司采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā)?，F假定A公司1年以后中途退出該商住樓開發(fā)，經與B公司協(xié)商，除收回本金外另分得現金60萬元。方案1：合作開發(fā)兩公司合作開發(fā)，1年后所得60萬元，該項收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。在公司分得60萬元時，相當于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉讓給了B公司，轉讓價格為360萬。轉讓收入繳不動產銷售稅金：營業(yè)稅=360×5%=18萬城建稅及教育費附加=1.8萬企業(yè)所得稅=（60-18-1.8）×25%=10.05萬稅后收入30.15萬方案2：出借資金假設A公司通過銀行將300萬借給B公司。1年后所得60萬作為利息收入繳金融業(yè)營業(yè)稅3萬，城建稅及教育費附加0.3萬，企業(yè)所得稅14.18萬，稅后利潤42.52萬；方案3：投資入股商住樓完工銷售后分回股利即A公司獲得60萬，同時，A公司投資入股參與該商住樓項目開發(fā)，獲得開發(fā)經驗。從節(jié)稅角度，方案3最佳，但A公司承擔經營風險；方案2稅負較輕，但難以獲得開發(fā)經驗，可選擇方案1，并在合同中注明，以監(jiān)督資金使用為由，參與B公司的經營活動。“轉嫁”價外費用案例A房地產開發(fā)公司2008年營業(yè)收入20000萬元，同時需代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等費用各項代收款4000萬元，手續(xù)費收入200萬元（按代收款的5％計算），營業(yè)稅率5％。納稅情況：營業(yè)稅＝（20000＋4000＋200）×5％＝1210萬城建稅及教育費附加＝121萬元你認為該公司存在稅收籌劃空間嗎？納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。其中價外費用（包括代收和自行收取）包括向對方收取的手續(xù)費、代收款項、代墊款項等。房地產開發(fā)公司在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃氣費、維修基金等各種配套設施費，雖是代收應付款項，但仍需將其包括在營業(yè)稅的計稅營業(yè)額之內?！兑?guī)定》：物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應征收營業(yè)稅。租賃的籌劃案例天元公司以24000萬購入十棟庫房，全部用于對外出租，僅2005年就取得租金收入4500萬。由于庫房地理位置優(yōu)越，被某大型跨國零售企業(yè)看中，經協(xié)商，該跨國公司決定承租天元公司的庫房，租期十年，假設租金為每年4500萬。你認為該公司應如何進行稅收籌劃？稅務專家對此分析：2005年的租金收入4500萬元，需繳納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、房產稅；籌劃：繼續(xù)利用庫房為客戶存放商品，但將租賃合同改為倉儲保管合同，增加服務內容，配備保管人員，為客戶提供24小時服務，但會增加經營成本，公司可采取招聘下崗工人，又可享受稅收優(yōu)惠，但跨國公司可減少此成本。假設提供倉儲保管合同的收入也為4500萬元/年?！稜I業(yè)稅條例》：租賃業(yè)、倉儲業(yè)均應繳納營業(yè)稅，稅率5%；房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。但不包括農村?！斗慨a稅暫行條例》規(guī)定：租賃業(yè)與倉儲業(yè)的計稅方法不同，房產自用的，其房產稅按房產原值一次減除10%～30%后的余值，按1.2%計算繳納，即：應納稅額=房產原值×（1－30%）×1.2%；房產用于租賃的，其房產稅依照租金收入的12%計算繳納，即：應納稅額=租金收入總額×12%宗教、寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅；個人所有非營業(yè)用的房產免征房產稅；對高校后勤實體免征房產稅；老年服務機構的自用的房產；為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產稅；等等轉租變中介的籌劃案例從事個體服裝經營的李先生想做一個企業(yè)老板。2010年1月，李先生與紅宇實業(yè)公司簽訂了一份財產租賃合同。紅宇公司將辦公室的三、四層車間租賃給李先生開辦服裝廠，租賃期4年，李每月支付房租費21500元。但由于經驗不足，到2010年9月底，李先生感到力不從心，將服裝廠以后3年多時間的經營權轉租給黃河時裝公司，每月向黃河時裝公司收取租金28000元。納稅情況如何？如何操作可節(jié)稅？籌劃：以中介人的身份，