中外主題公園類綜合體案例分析研究報告

中外主題公園類綜合體案例研究

公司介紹2

國內(nèi)外代表案例3

中原典型案例1口

哈爾濱”萬達(dá)城”

口成都國色天鄉(xiāng)口廣州長隆旅游度假區(qū)口成都海昌海洋公園國

內(nèi)

代

表

案

例21口2013年由萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)，項(xiàng)目計(jì)劃總投資約人民幣

200億元

，預(yù)計(jì)2017年開業(yè)?？陧?xiàng)目占地80公頃，總建筑面積90萬平方米，可同時容

納5萬名游客，日接待量10萬人次，計(jì)劃年接待游客

2000萬人次。口項(xiàng)目位于哈爾濱市松北新區(qū)，距離中心城區(qū)15公里

，

距離機(jī)場33公里。口萬達(dá)集團(tuán)憑借多年在商業(yè)、文化、旅游產(chǎn)業(yè)積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新的世界首個特大型文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)

目，具有項(xiàng)目創(chuàng)意世界唯一、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)大師組合、萬

達(dá)擁有知識產(chǎn)權(quán)三大特點(diǎn)。口項(xiàng)目規(guī)劃有文化、旅游、商業(yè)、酒店四大功能主題，

以室內(nèi)項(xiàng)目為主?？诤诵睦砟睿翰粻幍谝唬蛔鑫ㄒ豁?xiàng)目集酒店群、大型會議中心、商業(yè)中心、世界最長室內(nèi)滑雪道、主題公園為

一體的特大型文化旅游商業(yè)綜合體項(xiàng)目案例研究——哈爾濱萬達(dá)文旅城33公里分謝機(jī)場所發(fā)律秘北鎮(zhèn)湖濱小得文旅城合爾演市太陽期合爾建兩站高山山電玉兩鎮(zhèn)項(xiàng)目簡介松溫道外區(qū)

翻中名大置費(fèi)哈爾濱

市中心幸福鄉(xiāng)

章裸銷聯(lián)進(jìn)版高了鑫坊區(qū)結(jié)22哈爾濱萬達(dá)文化旅游城的功能結(jié)構(gòu)是一個全方面的復(fù)合體，能滿足城市居民旅游、商業(yè)、文化、人居等各種生活娛樂需求口文化旅游功能：有文化、旅游、商業(yè)、酒店四大主題功能，充分改變冬季嚴(yán)寒對市民文化娛樂的影響口居住功能：項(xiàng)目除文化旅游功能外還有聯(lián)排、多層、高層、超高層等多種住宅物業(yè)案例研究——哈爾濱萬達(dá)文旅城功能布局23F引進(jìn)世界最新電影科技娛樂項(xiàng)目，投→

建筑面積9萬平方米，投資10億，是

占地14公頃，規(guī)劃9個度假酒店，

包括1個超五星級酒店、1個五星級

酒店、2個四星級酒店和5個主題酒

店，共有4500間客房>

有高、中、低三檔共6條滑雪道，落差超過100米，可同時容納1500人滑雪，超越迪拜，是世界規(guī)模最大的室內(nèi)滑雪場薈萃全球品牌的商業(yè)中心項(xiàng)目主要打造了六大旅游功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)游、居、樂與一體的旅游綜合功能資20億，體驗(yàn)身臨其境的美妙體驗(yàn)設(shè)有15個廳，3000個座位，是東北地

區(qū)規(guī)模最大，檔次最高的電影城案例研究——哈爾濱萬達(dá)文旅城整個文化旅游城的主軸線，將各項(xiàng)目

有機(jī)連接在一起黑龍江唯一大型室外主題公園電影娛樂公園國際比賽標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)滑冰場全球最大室內(nèi)滑雪場黑龍江最大酒店群旅游產(chǎn)品占地40公頃，有過山車等大型戶外游樂設(shè)施，世界級主題樂園24以文化旅游產(chǎn)品為核心，結(jié)合商業(yè)完成旅游商業(yè)一站式休閑體驗(yàn)；住宅產(chǎn)品的

打造，前期幫助項(xiàng)目回籠大量資金，減少投資壓力，后期反哺旅游與商業(yè)住宅產(chǎn)品后期能提供商業(yè)人氣的基礎(chǔ)商業(yè)提供住宅的基礎(chǔ)配套

與品質(zhì)案例研究——哈爾濱萬達(dá)文旅城開發(fā)模式旅

游住

宅商

業(yè)器25口2005年由成都置信開發(fā)，項(xiàng)目計(jì)劃總投資約人民幣40億元，建設(shè)周期約5年。口占地6232

畝，位于成都市西貴之地城西溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)國家級生態(tài)示范區(qū)口包括四座由國際頂級娛樂集團(tuán)設(shè)計(jì)的一流的主題樂園；2300余畝規(guī)模的高尚住宅

區(qū)

，1.5公里主題商業(yè)風(fēng)情重鎮(zhèn)，1座大型

五星級酒店，一座匯集各類時尚運(yùn)動的戶

外運(yùn)動主題樂園口全面兼容“食、住、行、游、娛、購、療、

學(xué)”等功能業(yè)態(tài)，創(chuàng)新形成全球風(fēng)情商業(yè)建筑群區(qū)口以“花文化”為主題的國際化游樂勝地，打造中國第一個“國際花文化中心”交

需時rE8≠兩路口請

557mzrt酒河鎮(zhèn)從

丙江“

實(shí)

X專溪料相種村金馬填三普麗緒風(fēng)凰付相舉兩瀉囊村龍樓銷蒸閱謝大言寫希鎮(zhèn)查殖2生4同碼行

簽牛區(qū)成武侯區(qū)增門積公同2

江國色天鄉(xiāng)新城位于成都近郊，涵蓋了主題旅游、休閑度假、高端商務(wù)居住的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目AG國色天鄉(xiāng)

樂園香I期國

260

可

e香麗都

三大

略

湖

富

主題公園Sho

sRne

ut歐州主數(shù)

商業(yè)小鎮(zhèn)aw

ueue莊際

五星級

教育機(jī)構(gòu)

酒店國色天鄉(xiāng)成為溫

州區(qū)的旅游名片F(xiàn)u-ulawa成點(diǎn)器需熱解光華大道一通市中心案例研究——國色天鄉(xiāng)項(xiàng)目概況美蔣大道承離鎮(zhèn)成溫離速中心m網(wǎng)市航概江石井村已和間器種表水村a26香頤麗都三期331.38畝香頤麗都二期·鷺湖宮香頤麗都一期120畝國色天鄉(xiāng)樂園一期987畝香頤麗都五期860畝國色天鄉(xiāng)功能結(jié)構(gòu)與功能布局強(qiáng)調(diào)功能復(fù)合型，堅(jiān)持以旅游、休閑、餐飲和居住等多功能復(fù)合發(fā)展口住宅占地2000余畝，分5期開發(fā)，入住人口將達(dá)數(shù)萬人之巨是小規(guī)模樓盤的數(shù)倍乃至數(shù)十倍。口高達(dá)3000余畝的主題公園+歐洲風(fēng)情三大商業(yè)小鎮(zhèn)+五星酒店+高爾夫練習(xí)場+國際教育機(jī)構(gòu)國色天鄉(xiāng)樂園二期五星級酒店100畝商業(yè)用地595畝沿河商業(yè)用地110.48畝

國際雙語學(xué)校案例研究——國色天鄉(xiāng)香頤麗都四期305.77畝功能布局27口世界四大主題公園之一的韓

國三星愛寶樂園，以全程顧

問的形式，向國色天鄉(xiāng)樂園

提供其積累了三十年的策劃

與運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)?？谥黝}游樂：極速風(fēng)車、激流

勇進(jìn)、挑戰(zhàn)者之旅、

自旋滑

車、勇敢救火車、海豚跳、桑巴氣球、高空觀覽車、豪華雙層轉(zhuǎn)馬、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)杯口主題演藝：俄羅斯國家大馬戲魔馬秀，讓人們充分享受

異國風(fēng)情所帶來的別樣感受

華麗的綠野仙蹤花卉巡游，激情四射的弗拉門戈舞國色天鄉(xiāng)聯(lián)合韓國三星愛寶樂園進(jìn)行娛樂主題開發(fā)，形成主題游樂、主題演藝與主題商業(yè)連接起九大主題游樂區(qū)域案例研究——國色天鄉(xiāng)主題公園28口由充滿世界風(fēng)情的主題游樂區(qū)域

構(gòu)成?！袊^：中國傳統(tǒng)建筑與特色園

林完美結(jié)合。>

比利時館：濃縮歐洲發(fā)展里程的

建筑風(fēng)格?；ǚ?、巧克力店，盡

顯比利時精致生活。>

西班牙館：風(fēng)情劇院、室內(nèi)運(yùn)動

場管等讓熱情活力無窮綻放。>

日本館：花藝館、花卉溫泉、日

式茶道，溫潤風(fēng)情的彌漫。>

德國館：啤酒天堂、書吧、藝術(shù)

畫廊。>

法國館：

葡萄酒、咖啡、風(fēng)情旅

店、法式大餐等盡顯法國情調(diào)生

活

。國色天鄉(xiāng)在花博會六國風(fēng)情會館基礎(chǔ)上進(jìn)行觀光主題開發(fā)，形成了9個具有異域風(fēng)情的商業(yè)園區(qū)案例研究——國色天鄉(xiāng)旅游產(chǎn)品292010年4月1日動工二期水上樂園以國際化的定位發(fā)展思路及

營運(yùn)管理模式，正式開啟中

國主題旅游的新紀(jì)元。占地超10萬平米，全部購買

國際最新的水上游樂設(shè)備，

是國內(nèi)第一座完全按照國際

標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的水上主題樂園。計(jì)劃在2011年開園，預(yù)計(jì)年

接待游客150萬人次。2009.7.15開盤二期別野_鷺湘宮緊臨江安河，在整個國色

天鄉(xiāng)中居于核心位置占地313畝，由一個水域

面積達(dá)100畝的人工湖(

鷺

湖

)

和6大組團(tuán)構(gòu)成。產(chǎn)品以獨(dú)棟、雙拼、疊拼

別墅為主體，多元產(chǎn)品形

態(tài)并存的混合型住宅社區(qū)

。均價11000元/m22005.9.18開盤2006.3.28開盤一期別墅

香頤麗都占地126畝，包括疊拼、

聯(lián)排、獨(dú)棟別墅。坐擁10萬畝原生態(tài)森林，

3.5公里江安河自然河段緊

鄰1107畝國色天鄉(xiāng)主題公

園，打造純正的意大利風(fēng)

情社區(qū)。價格區(qū)間7200—18000

元

/m22005.9.28開放2007.4.14重新開放國色天鄉(xiāng)樂園一期總占地面積近600畝，由

中國館、西班牙館、美國

集市、日本館、意大利館、比利時館、德國館、

法國館、魔幻島九大主題

游樂區(qū)域和主題游樂、主

題商業(yè)與主題演藝三條主

線構(gòu)成。每個場館根據(jù)不

同國家的風(fēng)情劃分不同的

商業(yè)形式。觀光主題開發(fā)二

→高端住宅物業(yè)開發(fā)

二

→

娛樂主題開發(fā)整個項(xiàng)目通過旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的模式成功開發(fā)，項(xiàng)目先通過旅游項(xiàng)目提升項(xiàng)

目知名度，以及高端住宅實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的資金回流，確保整個項(xiàng)目的后期運(yùn)作案例研究——國色天鄉(xiāng)區(qū)域價值提升物業(yè)價值增加開發(fā)模式30口全國首批，廣州唯一，國家級AAAAA

景區(qū)口長隆香江野生動物世界1997年開業(yè)，日

接待游客8萬；廣州鱷魚公園2004年開業(yè)

馬戲城2005年開業(yè)；歡樂世界2006年開

業(yè)，水上樂園2007年開業(yè)口位于廣州番禺區(qū)，滿足游客“巔峰游樂、

親近動物、品味吃住、時尚運(yùn)動、合家賞

樂”的多元化旅游度假需求，傾力打造一

站式旅游休閑度假區(qū)，多次刷新中國乃至

全球旅游產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)口建設(shè)成廣州唯一的旅游度假區(qū)，集乘騎游

樂、特技劇場、巡游表演、生態(tài)休閑、特

色餐飲、主題商店、綜合服務(wù)于一體，具

國際先進(jìn)技術(shù)和管理水平的超大型世界頂

尖主題游樂度假區(qū)項(xiàng)目由九大旅游版塊聯(lián)動，滿足游客“巔峰游樂、親近動物、品味吃住、時尚

運(yùn)動、合家賞樂”的多元化旅游度假需求天海體中山約15公里南浦鳥案例研究——長隆旅游度假區(qū)側(cè)南站

約9公里項(xiàng)目概況長隆旅游度假區(qū)4

經(jīng)次en基花山n

石模1詞番圍區(qū)高快進(jìn)路產(chǎn)限塊速路化龍膜北擺鎮(zhèn)@312占地面積約2000畝，斥資20億打造的集乘騎游樂、特技劇場、巡游

表演、生態(tài)休閑、特色餐飲、主題

商店、綜合服務(wù)于一體的國際先進(jìn)

超大型世界頂尖主題游樂園。自2006年4月正式開業(yè)，單日接待游

客5萬人之多。占地面積450畝，投資3億元，是目前世界上至大、至先進(jìn)、水上游樂項(xiàng)目至多的大型水上樂園，2007.6月開業(yè)，日最高接待達(dá)5萬—

—

長隆鱷魚公園

園區(qū)坐擁2000余畝蒼翠綠地，是廣州少有的

大型的濕地生態(tài)動物公園。產(chǎn)品組合

項(xiàng)目主要以歡樂世界、野生動物世界、水上樂園、國際大馬戲、鱷魚公園為主占地2000多畝，擁有華南地區(qū)亞熱帶雨林大面

積原始生態(tài)，是目前國內(nèi)最大的原生態(tài)動物園。擁有全球首創(chuàng)實(shí)景式馬戲舞臺，2000年開業(yè)，引

領(lǐng)著世界馬戲潮流，成為了世界馬戲標(biāo)桿。案例研究——長隆旅游度假區(qū)長隆野生動物世界長隆國際大馬戲長隆水上樂園長隆酒店鱷魚公園

長隆歡樂世界Hng?g野生動物園?廣州長曜旅游度假區(qū)中

國

5A圾精品景區(qū)芝

歡樂世界水上樂園馬戲城天。戰(zhàn)32在香江酒店、長隆香江野生動物世界、長隆高爾夫練習(xí)中心、國際馬戲城、歡樂世界及長隆水上樂園等成功

運(yùn)營后項(xiàng)目成為了廣州唯一的集乘騎游樂、特技劇場、巡游表演、生態(tài)休閑、特色餐飲、主題商店、綜合服

務(wù)于一體，具國際先進(jìn)技術(shù)和管理水平的超大型世界頂尖主題游樂度假區(qū)。運(yùn)營模式多元化推廣策略運(yùn)營模式

豐富的產(chǎn)業(yè)鏈、不斷的產(chǎn)品更新以及多元化的推廣策略等手段使得項(xiàng)目成功運(yùn)作堅(jiān)持不斷創(chuàng)新，創(chuàng)造了中國

主題公園發(fā)展的神話，創(chuàng)造

了國內(nèi)同行獨(dú)一無二的新的

旅游概念以度假區(qū)為場地與香港

無線合作電視劇，同時

打造“營銷盛事”等推

廣策略長隆已形成集旅游景點(diǎn)、酒店餐飲、娛樂休閑于一體的歡樂體驗(yàn)大聯(lián)合的旅游王國案例研究——長隆旅游度假區(qū)不斷的產(chǎn)品更新豐富的產(chǎn)業(yè)鏈33出讓圍繞旅游者(潛在旅游者)的消費(fèi)能力所帶來的可能的收益機(jī)會。

比如：旅游區(qū)內(nèi)的招商、景區(qū)節(jié)慶活動商業(yè)贊助。口

長

隆

度假區(qū)收益基本涵蓋

一

般主題游樂園的方方面面，但主要來自于門票收益和服務(wù)體驗(yàn)收益；口

2009年水上樂園銷售收入與利潤(接待180萬人次銷售收入：3.6億RMB(U$5320

萬，2009年人均消費(fèi)197RMB

(包括門票、餐飲、購買用品等)利潤：2.1億RMB(U$2950萬，利潤率約58%)*稅前利潤為準(zhǔn)，開園2年內(nèi)回收投資費(fèi)用案例研究——長隆旅游度假區(qū)盈利模式

項(xiàng)目盈利屬于復(fù)合型盈利模式，門票和服務(wù)體驗(yàn)是最初級的盈利來源獲取資本投入后在旅游項(xiàng)目所

在地價收益的其它商業(yè)開發(fā)如：景區(qū)、旅游目的地的房地

產(chǎn)開發(fā)。

一般主題功能能極大

地帶動區(qū)域的人氣，使周邊土地迅速升值衍生品周邊開發(fā)合作收益提供有助于豐富體驗(yàn)(經(jīng)歷)的相關(guān)服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗(yàn)本身如：提供餐飲、住宿服務(wù)。出讓、出售具備知識產(chǎn)權(quán)特

點(diǎn)的商品，如

：玩具，旅游

工藝品.紀(jì)念品等。提供初級體驗(yàn)(經(jīng)歷)的機(jī)會出

讓，比如：出售門票服務(wù)體驗(yàn)機(jī)會出讓34口項(xiàng)目地處四川省成都雙流天府大道南端華

陽

；口項(xiàng)目占地600畝，2010年6月正式開業(yè)；口項(xiàng)目匠心獨(dú)具地將純凈、神奇的極地風(fēng)情不斷融入成都本土休閑旅游特質(zhì)中，其“休閑之都夢想城南”的品牌內(nèi)涵，將再

添城市新名片?？陧?xiàng)目是成都乃至大西南首個以及唯一集極地海洋動物展示、互動表演于一體的極地

海洋公園，是神秘大海的體驗(yàn)基地口項(xiàng)目目標(biāo)欲打造國內(nèi)規(guī)模最大、海洋生物最齊全、體系最全、設(shè)施最先進(jìn)的海洋公

園，也是中國西南地區(qū)唯一集旅游、休閑、

餐飲、娛樂、購物、居住等多種功能于一

體的大型開放式海洋主題商業(yè)樂園項(xiàng)目位于四川成都，是中國西南地區(qū)唯一集旅游、休閑、餐飲、娛樂、購物、居住等多種功能于一體的大型開放式海洋主題商業(yè)樂園案例研究——海昌海洋公園項(xiàng)目概況35街為主

一板道大街占地68170m2,

供游客觀賞、體驗(yàn)的項(xiàng)目五彩繽紛，內(nèi)容涵蓋極地動物展示館、極地動物

表演館、極地科普館、海獸館、珊瑚館、貝殼

館、熱帶魚類館等，據(jù)估計(jì)游客體驗(yàn)園區(qū)所有項(xiàng)目至少需要6小時。主題酒店旅游大道-=A□極地海洋公園海洋文化廣場引入美國第五大道商業(yè)氣息，結(jié)合歐式建筑基

調(diào)，是進(jìn)入成都極地海洋世界的必經(jīng)之路，是

人氣旺盛、極具時尚氣息的商業(yè)街區(qū)。在海洋主題的公園中融入時代城市商務(wù)元素，

為極地海洋公園增添一道道靚麗風(fēng)景線。以歐洲小鎮(zhèn)碼頭文化元素結(jié)合加勒比海洋風(fēng)格建筑，聚合高端商務(wù)娛

樂休閑業(yè)態(tài)，沿8000m2內(nèi)湖景觀構(gòu)成一個相對獨(dú)立的環(huán)湖商業(yè)街區(qū)。酒店式公寓，與海洋文化廣場、旅游大道、板道大街、主題度

假酒店構(gòu)成商業(yè)板塊，與極地海洋公園緊密結(jié)合吸引人流項(xiàng)目主要以極地海洋公園、海立方、主題酒店、文化廣場、旅游大道、板道大板道大街海立方案例研究——海昌海洋公園主題酒店旅游大道極地海洋公園產(chǎn)品組合海立方xA□-367口

旅游反哺商業(yè)：極地海洋世界開業(yè)后，催熟商業(yè)，招商和銷售同時發(fā)力，快速完成去化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目回款，最終將項(xiàng)目各部分

全部盤活，使得項(xiàng)目商業(yè)價值最大化。口

地產(chǎn)與商業(yè)啟動項(xiàng)目：出售地產(chǎn)部分地塊，獲得前期啟動資金；隨后旅游項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目同期開始動工建設(shè)，商業(yè)部

分達(dá)到預(yù)售條件后，以其巨大的客流量吸引客戶購買

商鋪，回流資金。項(xiàng)目充分發(fā)揮“旅游帶動商業(yè)、引導(dǎo)消費(fèi)”的魅力，讓各種業(yè)態(tài)既相互競爭，

又差異互補(bǔ)，由此形成立體的“商業(yè)生態(tài)圈”案例研究——海昌海洋公園運(yùn)營模式旅游+商業(yè)+地產(chǎn)旅游商業(yè)地產(chǎn)37項(xiàng)目主要利潤點(diǎn)主要來源于項(xiàng)目前期的招商及銷售

，而后期的經(jīng)營及管理是保證項(xiàng)目開發(fā)的持續(xù)性利潤來源。而對前期的招商、銷售及后期的經(jīng)營、管理的支撐，是項(xiàng)目從本身的產(chǎn)品、整個市場的狀況、投資者、經(jīng)營者以及消費(fèi)者行為等要素的研究基礎(chǔ)上對項(xiàng)目的商業(yè)的定位、服務(wù)等不斷調(diào)整、完善和升級后獲得的。管理后期利潤持續(xù)來源消費(fèi)者

后期管理利潤來源銷售

經(jīng)營支撐點(diǎn)市場

投資者

經(jīng)營者項(xiàng)目充分發(fā)揮“旅游帶動商業(yè)、引導(dǎo)消費(fèi)”的魅力，讓各種業(yè)態(tài)既相互競爭，

又差異互補(bǔ)，由此形成立體的“商業(yè)生態(tài)圈”案例研究——海昌海洋公園前期主要利潤來源點(diǎn)盈利模式產(chǎn)品招商38國

外

代

表

案

例口迪士尼主題公園口韓國樂天世界口好時巧克力世界口樂高樂園39口公司簡介華特·迪士尼公司是世界第二大傳媒娛樂企業(yè)，旗下有4家電影

公司；5個主題公園和度假區(qū)；

衍生消費(fèi)品；媒體網(wǎng)絡(luò)口主題公園簡介目前有奧蘭多、洛杉磯、巴黎、

香港、東京5個迪士尼樂園(上

海迪士尼在建)迪士尼主題樂園是集童話故事、自然風(fēng)光和現(xiàn)代科學(xué)為一體，寓知識于娛樂，

各個年齡層次都能在此找到樂趣的休閑度假主題樂園案例研究——迪士尼主題公園項(xiàng)目簡介40Tokyo

*

主

尺口

圍繞中心主建筑的七大主題樂園>

維多利亞王朝時代式街景的世界市集>

冒險和傳奇的探險樂園>

西部開拓時代的西部樂園>

動漫天地、夢境和童話的夢幻樂園>

卡通城、未來、科學(xué)宇宙的明日樂園以主題城堡為核心，利用特色迪斯尼游行項(xiàng)目為紐帶，穿插融合七大主題樂園，細(xì)分主題游樂市場，擴(kuò)大產(chǎn)品受眾面口

中心主建筑

“灰姑娘城堡”>

圍繞灰姑娘城有多主題的游樂場和游樂館：冒險宮、世界著名故事、

傳說宮、有風(fēng)景宮、閑游宮、宇宙

宮、幻想宮等口特色項(xiàng)目

樂園中定時舉行迪斯尼人物游行以及其他表演活動案例研究——迪士尼主題公園產(chǎn)品布局Oisneyland.

遵業(yè)酸施反族集表演地圖41口迪斯尼公司自己擁有的5類酒店：口性價比型酒店：價位較低，沒有什么室外主題類配套，價位在80-150美元口中檔酒店：價位適中，有一定小環(huán)境打造，價位在145-225美元口高級豪華酒店口野營地：有露營場地和小木屋口分時產(chǎn)權(quán)酒店：迪斯尼假期俱樂部經(jīng)營，1991年開始出現(xiàn)口位于迪斯尼世界內(nèi)但不屬于迪斯尼公司持有的酒店口私人度假酒店：不屬于迪斯尼公司，但共享迪斯尼世界內(nèi)的交通系統(tǒng)口迪斯尼鎮(zhèn)的度假酒店：相對獨(dú)立于迪斯尼世界，現(xiàn)有一家因海嘯破壞而停止?fàn)I業(yè)案例研究——迪士尼主題公園度假酒店

考慮不同游客的需求和支付力，提供種類、檔次豐富的度假酒店入住酒店的多為迪斯尼世界的游客，入住迪斯尼

公司擁有的酒店還可以把在主題公園的消費(fèi)計(jì)入

酒店的帳單一并結(jié)算，并可享受夜晚游園或清晨

提前入園、免費(fèi)巴士到園區(qū)各地等待遇?？?/p>

種類、檔次豐富口

價位不同口

產(chǎn)權(quán)和運(yùn)營方式不同口

特色不同：卡通、運(yùn)動、音樂、電影、海濱生活、高爾夫、SPA

等等，各具特色42口

產(chǎn)品設(shè)計(jì)注重游客體驗(yàn)感樂園中共有35項(xiàng)精彩的表演，其共同特征是一切都是活動的，有聲有色的。奇怪、新穎、驚險、激烈的情景和人物，會使游客忘掉

現(xiàn)實(shí)，進(jìn)入另一個世界口

實(shí)行不斷添增新的游樂場所和器具及服務(wù)方式吸引游客，讓來過的游客重新再來的經(jīng)營策略·該樂園原建設(shè)投資為1500億日元(約10億美元)。多年來該樂園為建設(shè)超級音響設(shè)備和35個游樂場所又先后投資了1200億日元?？?/p>

存在價值的情感式營銷“讓園所有人都能感幸?！边@東京迪斯尼樂園基本經(jīng)營目標(biāo)。這不僅針游客，包括游樂園工作人員。東京迪斯尼樂園得以持以恒地數(shù)

以億萬計(jì)游客提供令人感動、難忘、樂于傳頌質(zhì)量服務(wù)，依靠全體員工存價值認(rèn)同。通過自身的品牌與動畫產(chǎn)品優(yōu)勢提供注重體驗(yàn)感的游樂產(chǎn)品，運(yùn)用具有歸屬感的情感營銷，并不斷創(chuàng)新，增添新設(shè)施來提高重游率迪斯尼服務(wù)理念SafeCivilityShowefficiency保證我們的客人舒適安全保證我們的職員彬彬有禮保證我們的演出充滿神奇保證我們的業(yè)務(wù)具有高效率案例研究——迪士尼主題公園運(yùn)營模式43迪士尼樂園大酒店迪斯尼的營業(yè)收入主要來自門票、餐飲、商業(yè)、旅游紀(jì)念品銷售、酒店住宿、

度假休閑服務(wù)等；門票收入已不是主要的收入來源迪斯尼主題公園，為了可持續(xù)發(fā)展，運(yùn)用多種商業(yè)手段、來源

來降低單靠門票收入的經(jīng)營風(fēng)險案例研究——迪士尼主題公園動畫衍生購物商店迪斯尼營業(yè)收入餐飲盈利模式30%■酒店■商業(yè)購物■其他■門票20%20%30%44口項(xiàng)目地點(diǎn)：韓國首爾特別市松坡區(qū)蠶室洞40-1口項(xiàng)目類型：綜合體口項(xiàng)目開業(yè)：1989年7月12日口

占地面積：12.8萬平方米口總建筑面積：

55.9萬平方米口項(xiàng)目組成：主題公園、百貨商店、飯店、免稅店、大

型折價商場、體育中心口設(shè)計(jì)：韓國大弘企劃株式會社口投資商：韓國樂天集團(tuán)口總投資：約合68億人民幣口年均接待游客量：800萬(其中外國游客占10%)口年?duì)I業(yè)收入：約為180億人民幣項(xiàng)目簡介

樂天世界位于首爾市中心，是已被載入吉尼斯世界紀(jì)錄的世界最大室內(nèi)主題公園案例研究——韓國樂天世界三成輸合路域教周肉

限礎(chǔ)

”王十里理大公日

e重腰巧求水ger高球巴士春遇站，平在章九直理夠揮新道然水45建物介紹LPtewe-aime樂天大飯店⊙民俗博物館◎健身中心探險世果8魔幻島子俗

守案例研究——韓國樂天世界

樂天世界擁有室內(nèi)外主題公園、購物中心、民俗博物館等九大功能區(qū)，是一座名世

界

城購物中心&樂天百貨①

大飯店-百貨商店◎百貨商店·購物中心C

樂天Mart4探

險世

界◆停車場入口停車場出口功能布局

副其實(shí)的城中城⑧

購物中心O

KIDZANIA

②

魔幻島樂天百貨商店

樂天Mart探險世界停車場26B4660%■旅游娛樂

■購物

酒

店

其

他

■一次消費(fèi)者

■二次以上消費(fèi)者旅游

商

業(yè)*EE*==*==

…從上兩張圖表可以看出，旅游是作為吸引全國乃至全世界的游客來此的主要功能，但其營業(yè)收入不

高，項(xiàng)目以商業(yè)收入為主其運(yùn)營模式為：典型的旅游娛樂推動商業(yè)發(fā)展樂天世界通過打造娛樂主題公園作為吸引全世界游客的旅游吸引物，帶動其商業(yè)

市場的整體銷售營業(yè)收入占比情況

消費(fèi)者重游率情況15%60%案例研究——韓國樂天世界運(yùn)營模式15%10%40%47口好時巧克力是北美地區(qū)最大的巧克力及巧克力類糖果制造

商；公司位于賓夕法尼亞州，是家具有105年歷史的老字號公司口好時鎮(zhèn)——“世界上最甜蜜的地方”。

道路兩旁布滿了形如

好時巧克力香吻的街燈，空氣中也彌漫著巧克力的迷人香味。

路名是“巧克力大道”、

“可可大道”

,連馬路上的空氣也充

滿著可可香。還有美國最大的主題(巧克力)游樂園，

每年有

五百萬游客

，比白宮的參觀人次還多。這就是美國賓夕法尼亞

州的好時鎮(zhèn)，全球最大的巧克力生產(chǎn)商好時在這里創(chuàng)造了一個

美國式的巧克力烏托邦。好時巧克力世界是由好時公司打造的一個吸引全世界巧克力愛好者的樂園案例研究——好時巧克力世界項(xiàng)目簡介48口位于賓夕法尼亞州的好時巧克力世界

參觀者可以通過小軌車參觀巧克力的自動化流水線，最后是包裝精致美味

的巧克力產(chǎn)品。參觀完畢，還能觀看

3D

電影，親手制作糖果巧克力，最后能在巧克力商店選購你所喜歡得的巧

克力產(chǎn)品進(jìn)入巧克力世界好時巧克力世界通過強(qiáng)烈的感官體驗(yàn)，讓游客直面巧克力的制作過程，并可親手制作，讓人們身臨其境的感受巧克力的魅力案例研究——好時巧克力世界巧克力商店I5克力自動化流水線其

他

娛

樂參觀小軌車產(chǎn)品簡介<49口樂高：是著名的積木玩具商標(biāo)，又稱樂高

積木。來源于丹麥的樂高公司，樂高公司

創(chuàng)立于丹麥的比隆。樂高集團(tuán)是世界著名

的玩具制造商，其銷量始終列于世界十大

玩具之列；口樂高主題樂園：以樂高積木為主題，是默

林娛樂公司旗下業(yè)務(wù)的一部分；口默林娛樂公司：是歐洲第二大的旅游景點(diǎn)

營運(yùn)公司，世界范圍內(nèi)有36處景區(qū)公園，公司的股東是黑石和樂高公司，集團(tuán)股份包含了樂高、海洋生物、地球探險家等品

牌

；口樂高樂園有用5000多萬樂高積木拼成的近

五十處景點(diǎn)、逼真的建筑復(fù)制品、動物和

人物造型，兼具娛樂性、創(chuàng)造性、趣味性、

游戲性和知識性等功能，是家庭度假的理

想之選。以樂高積木為主題，在全球擁有六家，兼具娛樂性、創(chuàng)造性、趣味性、游戲性和知識性等功能州

器州德國岡茲堡

北原悲烈態(tài)馬來西亞柔佛案例研究——樂高樂園美國加州美國佛羅里達(dá)項(xiàng)目概況50樂高樂園基本都有內(nèi)部分區(qū)，其中迷你城市建筑區(qū)往往是熱門的區(qū)域，典型的樂高迷你城市通常會有代表該地區(qū)的著名建筑和場景。此外，也有積

木創(chuàng)造學(xué)習(xí)區(qū)，幼兒積木專區(qū)，還有駕駛區(qū)，城鎮(zhèn)區(qū)等。2012年9月開業(yè)的馬來西亞柔佛樂高樂園占地31公頃(31萬方),每年客

流量在100-200萬人，成人門票(日票)約140元兩座七彩繽紛的高塔構(gòu)成樂高

樂園的大門，是每座樂高樂園的標(biāo)志，其中的紀(jì)念品店當(dāng)然

是不可或缺的一部分。

樂園學(xué)院

教你制作不同的LEGO模型，讓小朋友用樂高積木砌出機(jī)械人，再用電腦

控制它造出不同的動，還可以體驗(yàn)樂

高過山車等游樂項(xiàng)目。布滿滑梯和隧道的多層游樂園,有城堡劇場、過

山車、探險森林等游樂項(xiàng)目

?？稍诖藙?chuàng)建自己的大廈，

看它是否經(jīng)得起天災(zāi)的考

驗(yàn)。同時還有兒童樂園，樂高4D電影?；疽詷穲@入口、樂高學(xué)院、樂高王國、創(chuàng)力想象區(qū)、探險世界、樂高城市、

樂高迷你區(qū)構(gòu)成馬來西亞柔佛樂高樂園樂高城市樂高探險世界樂高迷你區(qū)樂高城市案例研究——樂高樂園位于樂園中心的小人國，以超過3千萬的積木模型重現(xiàn)亞洲各大地標(biāo)。可以探索失落的寶物、滑浪飛船以及法老的報復(fù)等等游樂設(shè)施。有城市劇場、以及駕駛區(qū)，享受飛機(jī)、電動船等的駕駛樂趣。樂園入口創(chuàng)力想象區(qū)樂園王國創(chuàng)力想象區(qū)樂高王國產(chǎn)品組合樂高探險世界樂高迷你反樂園入口樂高學(xué)院51,具體分成以下幾類：核心產(chǎn)品型輔

助

產(chǎn)

品

型代表案例哈爾濱萬達(dá)文旅城、迪士尼主題公園、好時巧克力世

界、長隆旅游度假區(qū)、樂高樂園代表案例國色天香、海昌海洋公園根據(jù)以上案例，按項(xiàng)目的開發(fā)模式分類，可根據(jù)模式不同模

式

分

類案例研究總結(jié)52核

心

產(chǎn)

品

型依靠區(qū)域成熟的經(jīng)濟(jì)人口背景，借助極具吸引力的元素塑造出項(xiàng)目核心主題或精神，以特色旅游產(chǎn)

品為核心驅(qū)動，開發(fā)休閑旅游類產(chǎn)品，打造成集多功能、高復(fù)合型的旅游綜合體開發(fā)模式。如哈爾

濱萬達(dá)文旅城、迪士尼主題公園、長隆旅游度假區(qū)、好時巧克力世界、

樂高樂園、韓國樂天世界。negland.普集股施金殊保在滿地要e+

第53經(jīng)

濟(jì)

、

消

費(fèi)

水

平口區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)，或發(fā)展速度快，對外吸引力強(qiáng)口人均可支配收入較高，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力口以一、二線城市為主，如：廣州、深圳、杭州等區(qū)域人口口城市對外吸引旅游人口要求較高，總數(shù)較大口如：廣州長隆(廣東省人口1

.

06億),哈爾濱萬達(dá)(哈爾濱993

.

5萬人，黑龍江3834萬人)交通情況口對交通條件要求高一

、對外交通發(fā)達(dá)：有機(jī)場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導(dǎo)入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應(yīng)區(qū)域形象經(jīng)

濟(jì)

發(fā)

達(dá)

、

成

熟

度

高

、

富

有

活

力

、

城

市

現(xiàn)

代

化

水

平

高發(fā)展地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、成熟度高、富有活力、城市現(xiàn)代化水平高，旅游人口基

數(shù)大，交通環(huán)境發(fā)達(dá)核心產(chǎn)品型項(xiàng)目總結(jié)開發(fā)背景54開發(fā)特征項(xiàng)目旅游產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模較大(一般在1000畝以上)、前期投資大、運(yùn)營成本較高、管理難度較高，功能復(fù)合強(qiáng)、旅游功能突出

等特征，主要集中在較為發(fā)達(dá)的一、二線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。輻射范圍：所在城市為項(xiàng)目核心輻射圈，所在省內(nèi)周邊城市或省外周邊區(qū)域?yàn)榇渭壿椛淙?。功能特征具有體驗(yàn)性、休閑性、娛樂性、互動性等多功能復(fù)合的特征。開發(fā)要點(diǎn)最大特點(diǎn)是以旅游為核心功能，并且以旅游帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域旅游業(yè)的升級。集中在一、二線城市，對開發(fā)企業(yè)的資源整合能力和資金要求較高，在主題公園

的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)多樣化盈利模式核心產(chǎn)品型項(xiàng)目總結(jié)核心的

旅游產(chǎn)品不斷創(chuàng)新

的產(chǎn)品配套、

服務(wù)開發(fā)模式成功開發(fā)十十55盈利要點(diǎn)前期以機(jī)會出讓，即門票、服務(wù)等為基礎(chǔ)收益點(diǎn)，后期以配套產(chǎn)品、周邊衍生品等為持續(xù)收益，最后以旅游帶動周邊商業(yè)、酒

店、住宅等開發(fā)。項(xiàng)目多為多元化復(fù)合型盈利模式，前期以門票收入為主要收益點(diǎn)，后期以周邊衍

生產(chǎn)品及配套為持續(xù)盈利點(diǎn)持續(xù)收益點(diǎn)配套開發(fā)衍生品在旅游產(chǎn)品吸引大量人流之后，開發(fā)與旅游配套的特色

商業(yè)、酒店等產(chǎn)品，不斷更

新、創(chuàng)新產(chǎn)品線，為項(xiàng)目持續(xù)收益提供基礎(chǔ)出讓圍繞旅游者(潛在旅游

者)的消費(fèi)能力所帶來的可

能的收益機(jī)會。比如：旅游

區(qū)內(nèi)的招商、景區(qū)節(jié)慶活動

商業(yè)贊助出讓、出售具備知識產(chǎn)權(quán)特

點(diǎn)的商晶，如：玩具，旅游

工藝品.紀(jì)念品等核心產(chǎn)品型項(xiàng)目總結(jié)提供有助于豐富體驗(yàn)(經(jīng)歷)

的相關(guān)服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)提供初級體驗(yàn)(經(jīng)歷)的機(jī)

會出讓，比如：出售門票體驗(yàn)本身，如：提供餐飲、

住宿服務(wù)前期收益點(diǎn)運(yùn)營模式機(jī)會出讓服務(wù)體驗(yàn)合作收益56項(xiàng)目內(nèi)的旅游產(chǎn)品作為吸引物，提升周邊土地的地產(chǎn)價值，在此基礎(chǔ)上開發(fā)住宅、商業(yè)等產(chǎn)品作

為主要盈利點(diǎn)，打造的復(fù)合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，如成都國色天鄉(xiāng)、海昌海洋公園。輔

助

產(chǎn)

品

型57經(jīng)

濟(jì)

、

消

費(fèi)

水

平口區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)水平要求較高，或發(fā)展速度較快口人均可支配收入較高，有一定的消費(fèi)能力口以二、三線城市為主，如：成都、沈陽等城市區(qū)域人口口

一

二級客源市場(當(dāng)?shù)乜驮?占比較高，所以區(qū)域人口基數(shù)要求較大口對城市內(nèi)，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的旅游人口總數(shù)要求較高交通情況口對內(nèi)部交通條件要求高口一、對外交通要求較低：能較快連接機(jī)場、火車站等即可口二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應(yīng)，更需要關(guān)注城市內(nèi)客戶的便捷度區(qū)域形象經(jīng)

濟(jì)

較

發(fā)

達(dá)

、

富

有

活

力

、

城

市

現(xiàn)

代

化

水

平

高由于輔助產(chǎn)品型的旅游產(chǎn)品主要吸引當(dāng)?shù)乜蛻?，所以對區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、人口、交

通等配套設(shè)施要求較高輔助產(chǎn)品型項(xiàng)目總結(jié)開發(fā)背景58開發(fā)特征項(xiàng)目旅游產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模不用太大(一般在150~1000畝之間),但前期品質(zhì)感要強(qiáng)、突出旅游功能，借此開發(fā)打造住宅、商業(yè)

等產(chǎn)品來快速回籠資金與達(dá)到最終收益等特征，主要集中在較為發(fā)達(dá)的二、三線城市郊區(qū)或城市新區(qū)?？腿狠椛浞秶褐饕獮楫?dāng)?shù)厥袃?nèi)客戶，其次為市外旅游客戶功能特征具有居住、商業(yè)等生活氛圍，同時擁有一定的體驗(yàn)性、休閑性、娛樂性、互動性等旅游多功能復(fù)合的特征。開發(fā)要點(diǎn)最大特點(diǎn)是以旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)價值的升級，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化。旅游產(chǎn)品只是作為提升住宅、商業(yè)等地產(chǎn)產(chǎn)品價值的相關(guān)配套，所以前期對開

發(fā)、宣傳、營銷等要求較高十

住宅、商業(yè)主題公園(旅游產(chǎn)品

)成功開發(fā)輔助產(chǎn)品型項(xiàng)目總結(jié)(地產(chǎn)運(yùn)作)開發(fā)模式59以地產(chǎn)運(yùn)作為核心，旅游產(chǎn)品輔助開發(fā)。在此過程中，兩者相互相輔相成，從單一的旅游收入向地產(chǎn)物業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體收益發(fā)展旅游產(chǎn)品開發(fā)

住

等主題公園等旅游產(chǎn)品幫助提升項(xiàng)目地產(chǎn)價值地產(chǎn)開發(fā)宅、商業(yè)收入來源：門票、酒店收入來源地產(chǎn)項(xiàng)目反哺前期旅游項(xiàng)目開發(fā)的資金與實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體收益收入來源：門票、酒店、地產(chǎn)物業(yè)銷售、租

金、后續(xù)衍生產(chǎn)品收入來源：門票、酒

店、地產(chǎn)物業(yè)銷售、租

金從前期較為單一的旅游收入向地產(chǎn)銷售、租金等多元化收入轉(zhuǎn)變。輔助產(chǎn)品型項(xiàng)目總結(jié)運(yùn)營模式后續(xù)配套產(chǎn)品60口中國·株州汽車世博園區(qū)域產(chǎn)業(yè)開發(fā)顧問口昆明高明新城旅游地產(chǎn)開發(fā)顧問口連云港市海州區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)顧問代

表

案

例61服務(wù)內(nèi)容：區(qū)域產(chǎn)業(yè)開發(fā)顧問項(xiàng)目背景：在株洲規(guī)劃千億汽車產(chǎn)業(yè)集群的背景下，高科集團(tuán)受株洲市政府委托，在整合株洲汽車產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)區(qū)域開發(fā)。項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆谥曛蘩跤旯I(yè)園區(qū)，擁有有北汽、南車等較好的汽車產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，項(xiàng)目總用地規(guī)模約10000畝，屬于典型的城市遠(yuǎn)郊新興區(qū)域的產(chǎn)業(yè)大盤開發(fā)咨詢價值：以產(chǎn)業(yè)組合為驅(qū)動的開發(fā)模式，打造1+2+X的汽車

世博園開發(fā)模式，1即汽車賽事，2即汽車商貿(mào)/展覽，

X

即以汽車文化、運(yùn)動、旅游、商業(yè)為核心的無限衍生功能，項(xiàng)目以汽車賽場作為引擎、汽車商貿(mào)為核心，實(shí)現(xiàn)旅游、商業(yè)、汽車相關(guān)衍生產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，最終形成千億產(chǎn)業(yè)集群定位：汽車文化旅游目的地、現(xiàn)代城市標(biāo)志地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集地項(xiàng)目屬性：汽車賽場主題公園、汽車商貿(mào)、旅游、商業(yè)、汽車相關(guān)衍生產(chǎn)業(yè)開

發(fā)

商

：高科集團(tuán)地理位置：株洲栗雨工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：10000畝服務(wù)時間：2013年中

國

·

株

州

汽

車

世

博

園

區(qū)

域

產(chǎn)

業(yè)

開

發(fā)

顧

問購物的需求。功能細(xì)分汽車影院汽車制造體驗(yàn)工廠競技賽道區(qū)汽車游樂場汽車電玩城兒童賽車游樂區(qū)主題音樂廣場汽車主題婚紗攝影區(qū)汽車博物館汽車主題商業(yè)街其他主題游樂館綜合商業(yè)露端汽車賽場

主題公園住宅區(qū)作為項(xiàng)目的核心引擎，成功引入賽

事后在城市形象、經(jīng)濟(jì)收益、產(chǎn)業(yè)一升級療礎(chǔ)影響

。

帶憋中

國

·

株

州

汽

車

世

博

園

區(qū)

域

產(chǎn)

業(yè)

開

發(fā)

顧

問主題公園與賽道相結(jié)合，以汽車為主題，形

成新型汽車主題旅游目的地。滿足兒童、成

人、老人全年齡階段的餐飲、休閑、娛樂、九大主題功能板塊辦公

研發(fā)區(qū)物流

中心63服務(wù)內(nèi)容：旅游地產(chǎn)開發(fā)顧問項(xiàng)目背景：以云南空港新城建設(shè)為契機(jī)，中稷集團(tuán)

與昆明市政府、高明縣政府合作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域開發(fā)，

打造昆明東部生態(tài)城。