某公館營銷方案

1.1房地產進展背景分析1.2二零零五年房地產市場進展概況1.3競爭對手分析2.1項目地理分析2.2項目周邊環(huán)境分析2.3區(qū)域背景與進展趨勢2.4項目規(guī)劃設計分析2.5項目戶型設計與面積配比分析2.6景觀環(huán)境分析2.8價格定位分析3.1優(yōu)勢與機會點3.2劣勢與問題點4.1目標客戶定位4.2產品定位4.3價格定位4.5概念定位4.6項目形象定位(VI系統)5.1媒體策略5.2營銷周期5.3階段性推廣策略6.1銷售網絡6.2銷售培訓6.3銷售手冊6.4客戶管理系統6.5銷售作業(yè)指導書7.1企劃設計部分展開設計與制作7.2現場表現部分設計與包裝?？谑蟹康禺a市場的進展，已經經歷了三個時階段時間特征90至93年政府對地產市場宏觀操縱力差；眾多地產商一哄而起，產品品質普遍不高，同質化現象嚴重；·市場處于無序競爭狀態(tài)·企業(yè)缺乏品牌意識及產品意識·消費者消費缺乏理性95年1999年房地產企業(yè)出現優(yōu)勝劣汰的局面，市場開發(fā)力度降低·向良性競爭階段轉變·住宅消費需求開始放大·消費者趨于理性消費發(fā)展期年·房地產開發(fā)規(guī)模大幅度增加·房地產開發(fā)企業(yè)品牌意識有較大提高住宅消費及投資比例大幅增加·房地產項目產銷兩旺·房地產價格穩(wěn)步上揚盤整期2004年下半年開始·國家宏觀調控作用顯現，新的調控政策相繼出臺·房地產價格穩(wěn)固上升但增幅降低·投資行為得到操縱·房地產空置率提高·消費者持幣待購心理加重，對房地產價格預期不明朗·房地產銷售速度放緩2005年1—8月份，?？谑蟹抗芫止厕k理新建商品房交易3650宗，面積達485811平方米，成交金額113228萬元，平均銷售價格為2330.70元/平方米。在銷售面積中，住宅為47.83萬平方米，占銷售總面積的98.3%,非住宅銷售僅有0.75萬平方米，占1.7%。目前已在?？谑蟹抗芫值怯浀纳唐贩款A售達2785宗，面積為33.5萬平方米。今年以來，?？谑卸址拷灰追浅；钴S，成交量為3718宗，比去年同期增長51%,但面積是62.78萬平方米，比去年同期增長了46%,10.89億元的成交金額與去年相比增長較快，同比增長83%,成交平均價格為1749元/平方米，達到了較高水平。在二手房的交易面積中，住宅占87.95%,非住宅占12.05%。造、重新包裝、降價銷售等狀況，將繼續(xù)受到市場追捧。從2005年?？谑?、政府管理部門宏觀調控與金融市場管理力度加大，2004年至2005年6、近兩年來，海口市房屋建設成本在增加(土地、建材等漲價),利潤口市房地產企業(yè)資金來源方面銀行存款所占比例已超過50%,房地產開發(fā)對特別2004年下半年開始，國家進一步加大信貸管理力度，同時銀行利息進10、自2005年下半年開始，?？跇鞘谐霈F普遍銷售下降的情況，8月份?？谑杏?0%的樓盤出現了零銷售，各樓盤均紛紛開始價格明升暗降，變相上個月下降了0.3%。1.3可類比樓盤分析案名19層1棟220套主力戶按揭與一次性付款60元/m2起價2738商場三層開盤時間2005-12中旬給人的總體感受就是“國貿新盤活的一個半拉子樓”,項目檔次未能充分顯2.1項目地理分析2.2項目周邊環(huán)境分析該區(qū)域在?？谑邪傩招哪恐卸ㄎ挥凇昂？谑械母蝗藚^(qū)”,有關配套豐富齊2.3項目規(guī)劃設計分析2.4價格定位分析所回落，直至今年的10月份，海口市房價三年來首次出現小幅下降情況。3.1優(yōu)勢與機會點3.2劣勢與問題點7、銀行出臺信貸資信情況聯網政策，關于利4.1目標客戶定位較強的同意能力，能認同項目推廣主題，約占總客戶群的40%左右，要緊來自?？谑屑皪u內其它地區(qū)。約30%的重要客戶認同主題，但更注重產品的差異性與高性價比；其余15%的偶得客戶，購買隨機性大。估計總體客戶來源2、年齡特征：25—45歲，其中以30—40歲的為主；4.2產品定位4.3價格定位具體定價為：均價4500元/m2——5000元/m2。定價較高并不是盲目的，而2、均價樓盤的銷售均價目前集中在3000——3500元/平米左右。建議本案均價為4500元/平米——5000元/平米(含裝修成本)。為保證按計劃實現全盤銷每層差價50元。南北向價格系數為1.05;東西向價格系數為0.95;核心景觀區(qū)價格系數為1.02;其它區(qū)價格系數為1.0;----內部認購價格：在平均價基礎上給予150元/平米的優(yōu)惠；----開盤入市價格：認購客戶在平均價基礎上給予100元/平米的優(yōu)惠；---價格走勢：中開高走，開盤價格適中，價格逐步走高，在不影響品牌定----價格升幅周期：開盤后每月價格上浮一次(需根據銷售情況調整);----價格升幅比例：30元/平米/月；4.5概念定位4.6項目形象定位(VI系統)2、標志：待定4、標準字體:待定----環(huán)境綠化:花草、綠色植物；5000元一股，加盟為酒店管理公司股東(或者稱之為合作伙伴),每年獲取階段時間工作內容媒體應用籌備期一個月1.確立企劃方案；2.完成銷售前準備工1.現場包裝完畢；2.宣傳資料設計；3.廣告創(chuàng)作；4.銷售培訓；5.營銷網點建設；1.工地廣告；2.售房部廣告；3.戶外廣告；預熱期一個月1.傳達樓盤入市信2.建立初步市場形1.新聞報道展開；2.DM派發(fā)；3.廣；5.暫不接收預訂1.報紙廣告；2.戶外廣認購期一個月1.擴大宣傳面，開發(fā)大量預訂客戶；1.大規(guī)模廣告?zhèn)鞑?.電話回訪；3.DM派發(fā)；4.公關推廣；5.進行內部認購；6、島外推廣1.報紙廣告；2.戶外廣強銷期四個月1.擴大傳播面，形成熱銷；2.促進預訂客戶成交；1.實施銷售操縱；2.現場氛圍營造；3.舉行大型開盤促銷活動；4.大規(guī)模媒體廣告推介；5.戶外1.報紙廣告；2.影視廣銷售說明書、看板；7、網絡廣告清盤期二個月1.客戶反映統計分析；2.未成交意向客戶回訪，力促成交；3.調整下階段主力推廣產品；1.入住氛圍營造；2.人際傳播；1.報紙廣告；2.DM派發(fā)；3.戶外廣告；5.3階段性推廣策略2、預熱期3、認購期5、清盤期6.1銷售網絡6.2銷售培訓公司背景、公眾形象、公司目標(項目推廣目標與公司進展目標)----項目特點:等