酒店項(xiàng)目策劃書

**大廈商業(yè)項(xiàng)目**大酒店策劃書**年**月目

錄第一章

項(xiàng)目概況及背景分析第二章

酒店經(jīng)營定位第三章

功效布局與建設(shè)基本思路第四章

營業(yè)額粗估及投資回報(bào)第五章

投資進(jìn)程與前景展望

項(xiàng)目概況及背景分析1.1項(xiàng)目名稱**大酒店，預(yù)計(jì)投資1600萬元。1.2地理位置**市火車站東側(cè)，距火車站僅有幾分鐘路程，地理位置優(yōu)越，周邊有***等高中低檔酒店，并有**市場(chǎng)、**大市場(chǎng)等商業(yè)圈，加之地鐵的開通，會(huì)使該處物業(yè)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況含有較廣闊的升值空間，因此該項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)氛圍好，交通方便，人流量大，是投資酒店的抱負(fù)位置。1.3市場(chǎng)分析盡管該經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)酒店經(jīng)營狀況均處在中檔水平，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，但是我們調(diào)查后理解到，現(xiàn)正在營業(yè)的酒店，其硬件設(shè)施和風(fēng)格均大同小異，服務(wù)質(zhì)量也是不能恭維。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增加，其市場(chǎng)空間也正逐步擴(kuò)大。如果本項(xiàng)目依靠本身優(yōu)勢(shì)，在硬件產(chǎn)品差別化和服務(wù)細(xì)節(jié)上下足功夫，必然會(huì)在同類公司中獨(dú)樹一幟。酒店經(jīng)營定位2.1經(jīng)營趨勢(shì)根據(jù)全國星級(jí)酒店研討會(huì)的調(diào)查，現(xiàn)在酒店業(yè)的現(xiàn)狀及趨勢(shì)是：★

五星級(jí)以上的酒店經(jīng)濟(jì)效益普遍較好；★

高星級(jí)酒店但凡娛樂、休閑度假規(guī)模巨大的效益較好；★

但凡重視酒店形象包裝及品牌策劃的酒店均效益較好；★

傳統(tǒng)以單純商務(wù)為主的酒店正在轉(zhuǎn)型之中，私營大型酒店，股東淡出經(jīng)營權(quán)是當(dāng)今酒店發(fā)展的趨勢(shì)；★

酒店管理公司運(yùn)作模式正在向國內(nèi)二線都市大舉發(fā)展。2.2定位基本理念檔次定位：四星級(jí)生態(tài)商務(wù)酒店。現(xiàn)在周邊缺少一種有品味、低調(diào)、奢華的消費(fèi)場(chǎng)合，我們但愿打造成一種全新理念、高端、舒適、有文化品味的酒店，集客戶、餐飲、會(huì)所俱樂部、SPA館、健身、足療等配套項(xiàng)目的生態(tài)商務(wù)酒店。2.3經(jīng)營理念主題理念：結(jié)合該大廈優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用好現(xiàn)有的空閑面積建成空中花園，打造**市首家獨(dú)特的生態(tài)商務(wù)酒店。最含有品位的娛樂、桑拿水療休閑去處，最潮流的商業(yè)、辦公、居住空間。衍生理念：使物業(yè)保值增值，以準(zhǔn)五星級(jí)原則的商務(wù)客房及配套會(huì)議中心、高檔中西餐飲、為品牌形像，以規(guī)?；目头繛槔麧欬c(diǎn)、引入足浴桑拿為配套項(xiàng)目，以特立足，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我變。2.4運(yùn)作方略：在最短時(shí)間內(nèi)，形成公司自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力（即獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)手段及良性循環(huán)機(jī)制），實(shí)現(xiàn)原則化運(yùn)行。以個(gè)性化的服務(wù)為特色。除與旅行社等代理機(jī)構(gòu)建立廣泛的伙伴關(guān)系外，應(yīng)著重建立以會(huì)員制為發(fā)展導(dǎo)向的營銷方式，完全以顧客需求為中心，充足運(yùn)用信息資源，精確界定酒店的目的市場(chǎng)，營造經(jīng)營特色。第三章

功效布局與建設(shè)基本思路3.1功效設(shè)立★公共建筑部分建議酒店主樓、居住建筑部分地下建設(shè)成地下車庫，并將外部停車位增加到**個(gè)（包含生態(tài)停車場(chǎng)）以上，整個(gè)一起規(guī)范管理，以滿足營業(yè)需要。酒店一層設(shè)主入口、接待大廳、總服務(wù)臺(tái)、大堂吧，商務(wù)中心、小型超市、洗衣房等用房。★酒店二、三層設(shè)中西餐廳，多功效宴會(huì)廳；五層設(shè)足浴桑拿（約30間房）、水療、棋牌、桌球、健身房等休閑娛樂用房；五層設(shè)多功效會(huì)議廳，文化休閑區(qū)（茶館、咖啡吧），屋頂花園，室內(nèi)外生態(tài)花園小品，辦公及附房；六層為原則客戶、***層為豪華客房、套間客房，每層均帶有空中花園的設(shè)計(jì)。3.2酒店設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想總體設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以市場(chǎng)需求及經(jīng)營目的為前提，充足考慮開業(yè)后來的經(jīng)營效果和投資回報(bào)，能夠體現(xiàn)“生態(tài)商務(wù)酒店”特色，有鮮明和良好的市場(chǎng)形象。酒店設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對(duì)市場(chǎng)需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性（建成后能領(lǐng)先市場(chǎng)2年以上）。原則為：酒店的裝修以及其它設(shè)備設(shè)施、用品、陳設(shè)等可考慮市場(chǎng)的實(shí)際需要和投資狀況，進(jìn)行靈活變通解決，力求既能滿足初步的經(jīng)營目的，樹立良好的形象，又能節(jié)省投資。酒店的裝修應(yīng)重設(shè)計(jì)，輕材料。體現(xiàn)設(shè)計(jì)是靈魂，建材為設(shè)計(jì)服務(wù)的投資理念，充足使人工環(huán)境與自然環(huán)境相搭配。建議避免貴重材料的堆砌而無視酒店的文化內(nèi)涵和個(gè)性。3.3酒店建成后資源狀況A、酒店客房控制在120間套左右，含套房、雙人房、單人房，設(shè)計(jì)風(fēng)格體現(xiàn)綠色、生態(tài)，在平面布局上單獨(dú)成區(qū)，以確保安靜、方便。B、多功效會(huì)議廳，必須交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊、衣帽間和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。如若可能建議建設(shè)一種生態(tài)會(huì)議室，使用特殊的玻璃與外界隔開，通過先進(jìn)的光控作用，室外的人看不到室內(nèi)的人，里面的人能夠看清室外風(fēng)光，配以綠色植物、多個(gè)先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施，以避免過去會(huì)議室那種壓抑、疲勞的感覺，讓顧客感覺非常舒適、愜意。C、娛樂與桑拿有獨(dú)立通道。健康娛樂功效內(nèi)容發(fā)展快、變化多、人流量大，某些區(qū)域要有一定的私密性，含有前瞻性和可變性，以適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化。足浴桑拿休閑大廳設(shè)可調(diào)節(jié)的多功效座椅，且均設(shè)可獨(dú)立上網(wǎng)的液晶電腦或電視機(jī)。D、與經(jīng)營功效區(qū)域相配套的前廳是酒店的門面，空間要有迎賓的氛圍和效果，大堂凈高應(yīng)在6米以上，體現(xiàn)高星級(jí)酒店的氣勢(shì)。設(shè)立適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉庫等用房，并附設(shè)員工服裝間。E、充足考慮酒店環(huán)境因素，有自己的個(gè)性和特色。總體布局中有自己的庭院與藝術(shù)小品，力求營造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)體現(xiàn)出環(huán)保、園林、高雅等要素。酒店的設(shè)計(jì)建設(shè)應(yīng)重視后來經(jīng)營成本的控制。水、電、氣、空調(diào)等應(yīng)根據(jù)經(jīng)營管理需要，適宜分區(qū)域布置系統(tǒng)，必要時(shí)進(jìn)行分區(qū)域設(shè)立計(jì)量裝置。.

營業(yè)額粗估及投資回報(bào)4.1月營業(yè)額粗估項(xiàng)目金額測(cè)算根據(jù)客房收入53萬元120間/套×210元/天×30天×70%=52.92萬元招商收入5萬元*25元/平方.月=5萬元其它收入約2萬元略（含商務(wù)中心、會(huì)議室、洗衣等）合

計(jì)月均營業(yè)額約60萬元4.2投資回報(bào)按四星級(jí)酒店平均運(yùn)用率為營業(yè)額的33%，以年均營業(yè)額為60×12=720萬元計(jì)，年純利為245.5萬元。如酒店投資1600萬元，則6年半回本。第五章

投資進(jìn)程與前景展望5.1投資進(jìn)程結(jié)合類似項(xiàng)目籌建常規(guī)，建議將本項(xiàng)目的整個(gè)籌建期限設(shè)定為9個(gè)月。建設(shè)期為6個(gè)月，試運(yùn)行期為3個(gè)月。整個(gè)項(xiàng)目籌建同時(shí)啟動(dòng)，但根據(jù)進(jìn)一步論證成果，爭(zhēng)取在酒店開業(yè)前完畢足浴、茶館、餐飲項(xiàng)目招商，提前為酒店積聚人氣，相對(duì)減少投資壓力。通過上述分析，我們認(rèn)為在現(xiàn)在選址投資建四星級(jí)原則酒店及有關(guān)商業(yè)配套項(xiàng)目是可行的。為確保項(xiàng)目建設(shè)的有序推動(dòng)，我們建議成立項(xiàng)目籌辦辦公室。建議項(xiàng)目籌辦辦公室由公司與業(yè)主、物業(yè)構(gòu)成。項(xiàng)目籌辦辦公室一經(jīng)成立按照既定進(jìn)程全方面展開各項(xiàng)籌辦工作。建議規(guī)范酒店物業(yè)管理公司，建設(shè)物業(yè)管理品牌與管理團(tuán)體，為將來涉足第三產(chǎn)業(yè)積累人才和經(jīng)驗(yàn)。5.2前景展望從市場(chǎng)戰(zhàn)略的角度分析，公司的成功在于能解決市場(chǎng)中的核心問題并且明顯優(yōu)于其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。**大酒店憑借全新的經(jīng)營管理理念和獨(dú)具心得的操作手法在開發(fā)和占領(lǐng)本區(qū)域的商務(wù)及休閑娛樂市場(chǎng)中必將大有作為。同時(shí)改善大廈招商引資環(huán)境，必將獲得良好的