社區(qū)商業(yè)的特色業(yè)態(tài)及發(fā)展趨勢

社區(qū)商業(yè)的特色業(yè)態(tài)及發(fā)展趨勢隨著我國國民經(jīng)濟的快速增長，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)得到快速的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)投資成為大多數(shù)投資商的關(guān)注意點。時值當(dāng)下，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)過一段時間的發(fā)展，隨著各大開發(fā)商和品牌商的介入，勢必加快行業(yè)的發(fā)展。

對于社區(qū)商業(yè)的特色業(yè)態(tài)及發(fā)展趨勢，眾多先行者已總結(jié)了不少經(jīng)驗，在此，我就從以下幾點簡潔為大家略述一二。

社區(qū)商業(yè)的分類

依據(jù)操作模式以及商住比例來區(qū)分不同性質(zhì)的社區(qū)商業(yè)，各商業(yè)服務(wù)能級有著一定的區(qū)分。

社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合

行業(yè)人士認為，百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑消遣、社區(qū)養(yǎng)老等九大類構(gòu)成了將來社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。而社區(qū)商業(yè)依據(jù)體諒和輻射能及，也可以大致分為鄰里商業(yè)、居住區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)中心三大類。

◆鄰里商業(yè)（標(biāo)準(zhǔn)型）——面積一般在3000平米以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在1.5萬人以下；

◆居住區(qū)商業(yè)（中大型）——面積一般在3000-20000平米，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3～5萬人；

◆社區(qū)商業(yè)中心（加強型）——面積一般在20000-50000平米，以生活百貨或大賣場為主力店，休閑體驗、生活家居、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在8～10萬人。

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則

◆社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；

◆租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；

◆是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際狀況；

◆能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；

◆符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局特點

依據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點，對于位置的要求也不盡全都。從便利居民生活及合理安排資源的角度動身，要留意以下幾點：

◆在商業(yè)布局時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既便利社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；

◆餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；

◆對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必需預(yù)留良好的展示面。

相關(guān)業(yè)態(tài)的規(guī)模、配置需求

社區(qū)商業(yè)中常見的商家

社區(qū)商業(yè)的特征

◆特征一：商業(yè)功能是“便民、利民”，為居民供應(yīng)日常生活需要的商品和服務(wù)。

◆特征二：社區(qū)商業(yè)的零售商業(yè)比其它商業(yè)項目的配比略低，休閑消遣類的業(yè)態(tài)和配套商業(yè)（服務(wù)類）的業(yè)態(tài)配比要高許多。

◆特征三：社區(qū)商業(yè)的消費對象更偏重主婦、兒童及老年人，一般以家庭消費為主。

社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向

近年受樓市政策的刺激，商業(yè)地產(chǎn)受到熱捧，社區(qū)商業(yè)在國家商業(yè)布局和城鎮(zhèn)化大力發(fā)展的前提下倍受受關(guān)注，將來復(fù)合型的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品將成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢。

社區(qū)商業(yè)的功能從加強社區(qū)服務(wù)、投資性產(chǎn)品演變?yōu)閺?fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，其規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性將是其主要特點，能夠滿意人們在社區(qū)內(nèi)體驗到消遣、消費、養(yǎng)老、商務(wù)等便利，將是其在商業(yè)領(lǐng)域最具競爭力的核心優(yōu)勢。

社區(qū)商業(yè)的成功運營源于屬地住宅開發(fā)的成熟，它的成功和區(qū)域內(nèi)的入住人口、人口素養(yǎng)、消費能力、家庭結(jié)構(gòu)，有著密不可分的聯(lián)系，對于新的住宅區(qū)需要一定時間來培育。

體量相對較大的住宅片區(qū)，對社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，要求開發(fā)商自身資金需有很強的實力。目前，銷售回籠資金及社區(qū)配套功能的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品已成為眾多開發(fā)企業(yè)研究的重中之重，不少開發(fā)企業(yè)著手思索社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式，以期實現(xiàn)既能幫助住宅產(chǎn)生溢價，又能減輕開發(fā)社區(qū)商業(yè)的所帶來的資金沉淀。

◆社區(qū)商業(yè)商戶的客戶來源主要是周邊小區(qū)的居民，商戶選址時更多的會關(guān)注到區(qū)域的因素，因此在社區(qū)商業(yè)的定位和招商中，除考慮本小區(qū)的因素外，對項目所在區(qū)域的狀況必需進行重點分析和研究。

◆就目前看，開發(fā)企業(yè)自身品牌對社區(qū)商業(yè)的招商工作直接作用有限，而廣闊商戶更多關(guān)注的也是社區(qū)的檔次、規(guī)模等因素，這就給更多開發(fā)企業(yè)做社區(qū)商業(yè)帶來了機會。

◆社區(qū)商業(yè)的統(tǒng)一管理為商戶打造了統(tǒng)一的形象，全部商戶的門頭尺寸、厚度、材質(zhì)等各方面的統(tǒng)一規(guī)范要求，提升了廣闊商戶的形象和品質(zhì)，受到廣闊商戶的歡迎，引進專業(yè)的商業(yè)運營管理公司對社區(qū)商業(yè)進行統(tǒng)一管理是將來的發(fā)展方向。

◆社區(qū)商業(yè)的商戶多數(shù)都為個體店，在面臨虧損時多數(shù)選擇調(diào)整定位，而不是關(guān)閉店鋪，所以說社區(qū)商業(yè)的商戶一般其自身的經(jīng)營穩(wěn)定性很高，他們更看重對社區(qū)老百姓的服務(wù)，期望通過自身的經(jīng)營服務(wù)得到周邊居民的認可，獲得重復(fù)消費客源。

◆在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃初始階段，要充分考慮將來商戶入駐物業(yè)使用的便利性，如：門前不要設(shè)立過多的臺階、殘障通道、商鋪一般不要高過兩層、外部要充分考慮門頭的展示面、內(nèi)部要設(shè)立上下水和衛(wèi)生間、最好有地面停車帶、公共休息區(qū)等等。只有將商戶和將來消費者的體驗充分結(jié)合，才能讓社區(qū)商業(yè)發(fā)揮最大的價值。

將來社區(qū)商業(yè)的開發(fā)必將成為國之商業(yè)發(fā)展的重策，針對住宅片區(qū)的開發(fā)將超前規(guī)劃，納入到項目統(tǒng)一規(guī)劃體系：

在功能定位上更加細化，打造社區(qū)服務(wù)的理念，讓將來的入住居民感受到切實的社區(qū)服務(wù)理念；

主力商戶的進駐將前置化，社區(qū)商業(yè)所引入的商戶將更加專業(yè)化、品牌化、連鎖化，針對一些社區(qū)商業(yè)中心，主力店的招商工作將大大提前，甚至是走定制化路線的開發(fā)模式，形成區(qū)域化的配套共享，滿意消費者消費的需求，真正成為承載社區(qū)生活的重要平臺。

部分城市商業(yè)街

■上海-南京路步行街

南京路步行街（NanjingRoadWalkway）位于上海市黃浦區(qū)，西起西藏中路，東至河南中路，步行街的東西兩端均有一塊暗紅色大理石屏，上面是江澤民主席親筆題寫的“南京路步行街”6個大字。

國慶50周年時落成的這條步行街，使“百年南京路”煥然一新，成為上海又一處靚麗的城市新景觀。南京路步行街全長1033m，路幅寬18～28m，總用地約3萬平方米。

南京路已有100多年的歷史，它的前身是“派克弄”，1865年正式命名為南京路。

■北京-王府井商業(yè)街

王府井大街是位于中國北京市東城區(qū)中部的一條大街，也是北京市的聞名商業(yè)街，全長1.8公里，其中南段是王府井步行街。

王府井大街北起美術(shù)館東街南端，與五四大街、東四西大街連接，南至東長安街，與臺基廠大街連接。

元大都時期，這條街名為“丁字街”。明朝稱“王府街”。明朝永樂十五年（1417年）在此街東側(cè)修建了十王府后，此街改名為“十王府街”，又稱“王府街”。清朝雍正十二年（1734年），在十王府處改建賢良寺，但“王府街”的名稱則獲得保留。清朝光緒三十一年（1905年)，清政府“推行警政”、“整理地面”，對京師部分街巷名稱重加厘定，將“王府大街”改為“王府井大街”。因街西有一甜水井，故名“王府井大街”。

王府井商業(yè)街的歷史可溯至元朝哈達門丁字街的菜市。明朝，今燈市口大街一帶是北京內(nèi)城的繁盛之所。1920年月至1930年月，今王府井商業(yè)街已成規(guī)模。

■武漢-江漢路步行街

江漢路步行街是中國最長的步行街，有“天下第一步行街”的美譽，位于湖北省武漢市漢口中心地帶，南起沿江大道，貫穿中山大道、京漢大道，北至解放大道，全長1600米。

寬度為10至25米，是武漢聞名的百年商業(yè)老街，也是“武漢二十世紀建筑博物館”。2016年12月28日，歷時2年建設(shè)，改造后的江漢路及中山大道以全新面貌示人。

中山大道4.7公里的改造范疇中，最亮眼的工程是江漢路。始建于1906年的中山大道，距今110年歷史，是老漢口最重要的商業(yè)交通干道。江漢路與地鐵2號線、6號線貫穿同步，百年中山大道化身集商業(yè)文化、風(fēng)情等于一體的景觀大道，逐步向國際聞名商業(yè)大道看齊。

■南京-新街口

新街口位于南京市中心區(qū)域，以新街口廣場（孫中山銅像）為標(biāo)志，是中國聞名的商業(yè)中心，擁有百年歷史，被譽為“中華第一商圈”。1929年（民國十八年），國民政府依照《首都計劃》開頭建設(shè)首都南京，新街口首次規(guī)劃為商業(yè)區(qū)。

中山大道由此折東，中山東路、中正路（今中山南路）、漢中路和中山路四條寬40多米的林蔭大道在此交匯，中間形成環(huán)形的新街口廣場，并以一尊孫中山銅像為分隔，成為南京的交通樞紐，便利的交通帶來眾多商家和企業(yè)。

1940年月，新街口快速發(fā)展為重要的商業(yè)金融中心，眾多銀行聚集于此，構(gòu)成銀行區(qū)，使這里成為中國的“華爾街”；福昌飯店、大三元、同慶樓、三六九菜館等飯館林立，燈紅酒綠。中央商場、李順昌服裝店等商店云集；中央日報、朝報、新民報、扶輪日報等有影響的報館，以及大華大戲院、新都大戲院、世界大戲院、中央大舞臺等消遣場所也匯聚于此，新街口成為首都南京的核心。

■重慶-解放碑步行街

解放碑步行街是19100年，重慶市、渝中區(qū)政府投資3000萬元，以解放碑（抗戰(zhàn)成功記功碑）為中心將解放碑大十字地區(qū)（民權(quán)路、民族路和鄒容路的共2.24萬平方米面積）改造成中國西部第一條商業(yè)步行街——解放碑中心購物廣場。

2000年和2001年，渝中區(qū)相繼投入1600萬元，將步行街拓展至八一路中段和民族路。解放碑步行街的面積增至3.6萬平方米。

■成都-春熙路步行街

春熙路位于成都市錦江區(qū)春熙路街道，面積大約20公頃。春熙路的最大特色在于匯合了眾多品牌的各類專賣店、以及擁有眾多的中華老字號商場，是外地游客和本地白領(lǐng)偏愛的購物地點。春熙路喧鬧繁華，被業(yè)內(nèi)譽為中國特色商業(yè)街。

春熙路位于成都市錦江區(qū)春熙路街道，掩蓋北新街以東、總府路以南、紅星路以西、東大街以北、南新街、中新街以及臨街區(qū)域，面積大約20公頃。春熙路喧鬧繁華，現(xiàn)大約有商業(yè)網(wǎng)點700家，網(wǎng)點面積大約220000㎡，被業(yè)內(nèi)譽為中國特色商業(yè)街。

■廣州-上下九步行街

上下九步行街是中國廣州市荔灣區(qū)西關(guān)的上九路、下九路、第十甫路步行街的合稱。在1995年9月30日正式成為商業(yè)步行街，范圍包括上九路、下九路、第十甫路、寶華路、康王路等路段。上下九是舊城區(qū)最繁華的地段之一。

步行街全長約1218米，現(xiàn)存的主干道舊建筑以騎樓為主，多為清代建成，其結(jié)構(gòu)為下面商鋪，上面住宅。整條街由風(fēng)格獨特、古色古香的騎樓（商業(yè)“騎樓”）、茶樓建筑組成，街上布滿各中、高級百貨公司、食肆等，即使是不買東西，在上下九路走一走，也可以感受到獨特的嶺南商業(yè)文化。

其四周還有華林寺、西關(guān)大屋保護區(qū)等文物建筑。現(xiàn)時上下九多以服裝飾物店鋪為主，兼有小吃店、電子產(chǎn)品商店等。相較北京路的高檔路線，上下九的商品尤其是服裝主要為中低檔，較為廉價。步行街與康王路交界的地方建有上下九廣場，四周為荔灣廣場和東急新天地等現(xiàn)代化的購物中心。

■天津-和平路步行街

天津和平路步行街是天津的一條商業(yè)步行街。天津從歷史上就是中國北方出名的大商埠，在天津有一條全國最長的商業(yè)步行街，凡是來天津的人都會慕名來這里逛上一逛，這就是聞名的和平路商業(yè)步行街。

在和平路上老店名匾之彰顯，在天津傳統(tǒng)文化發(fā)展中可謂一大特色，獨具風(fēng)韻。今日的和平路，是一條購物、觀光、餐飲、文化消遣為一體的多功能的商業(yè)街，夜幕降落時是和平路一天中最美的時刻。

■哈爾濱-中央大街

中央大街是黑龍江省哈爾濱市很繁盛的一條商業(yè)步行街，北起江畔的防洪紀念塔廣場，南接新陽廣場，長1400米。這條長街始建于1900年，街道建筑包羅了文藝復(fù)興，巴洛克等多種風(fēng)格的建筑71棟。

■廈門-中山路步行街

中山路步行街（英文：AmoiYatSenRoad）是廈門最老牌的商業(yè)街，人流旺，商品多，名氣大，不論往昔還是如今，人們一提及廈門，就言必中山路，好像紐約的曼哈頓、東京的銀座、香港的中環(huán)。到廈門，中山路是不能不去的，因為它代表了廈門的繁華，富有和時代韻律。到這里可享受豐富的物質(zhì)世界，領(lǐng)會現(xiàn)代風(fēng)采。中山路是廈門人的傲慢！

中山路是廈門現(xiàn)已保留較完整的呈現(xiàn)近代歷史風(fēng)貌的舊城街區(qū)，擁有小走公路、陳化成故居、中華第一圣堂等眾多人文古跡。南洋騎樓建筑、流光溢彩的LED夜景、琳瑯滿目的各色閩臺特色小吃和回響在小巷鄰居間的古老南音，構(gòu)成其與眾不同的風(fēng)格特色。

中山路現(xiàn)有省級文物保護單位3處，市級文物保護單位5處，市級涉臺文物古跡1處，歷史遺址、古跡10余處，還有南音等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。2012年6月，廈門中山路成功榮獲“中國歷史文化名街”的稱號。

■武漢-楚河漢街

楚河漢街是湖北省武漢市武漢中央文化區(qū)的一部分，總長1.5公里，主體采用民國建筑風(fēng)格，漢街因楚河而生，沿南岸而建，擁有中國最豐富的商業(yè)內(nèi)容，最多的時尚流行品牌，集合世界頂級文化項目。

漢街的規(guī)劃設(shè)計、建筑特色、招商品牌以文化為核心，突出文化特色，引進大量文化品牌，其中包括一批世界級文化項目，如世界頂級的演藝劇場、世界唯一的室內(nèi)電影文化主題公園等，使?jié)h街成為中國最具文化品位的商業(yè)步行街。

楚河漢街不僅是商業(yè)，更是城市歷史文化和生態(tài)景觀工程，經(jīng)濟社會綜合效