論房地產(chǎn)調(diào)控政策的托賓稅

論房地產(chǎn)調(diào)控政策的托賓稅

近年來，政府多次決定控制價格。問題是，在市場交易中，房屋用戶和房屋用戶之間存在不可和諧的矛盾。高房價與我國的土地制度、財稅制度密切相關(guān),不改革土地制度和財稅制度,房價的現(xiàn)狀就不會得到根本的扭轉(zhuǎn)。溫家寶總理在第十一屆全國人民代表大會第五次會議上作政府工作報告中指出:“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果,促進(jìn)房價合理回歸?！薄凹涌旖ㄔO(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng),改革房地產(chǎn)稅收制度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展?！睋?jù)此,必須抑制投機性房地產(chǎn),讓其回歸理性的軌道。本文就“托賓稅”在房地產(chǎn)交易中的運用淺談本人的一些看法。一、房地產(chǎn)稅稅率降低從現(xiàn)行我國房地產(chǎn)稅收制度看,存在的問題亟待改進(jìn),一是重流轉(zhuǎn),輕保有。在流通環(huán)節(jié)置了較多的稅種,流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)特別重,現(xiàn)行的涉及房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種包括契稅、營業(yè)稅、印花稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅等,稅負(fù)大概在10%到15%左右,稅負(fù)是非常高的。二是高稅率、窄稅基的現(xiàn)狀。不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)所征收的稅負(fù)過重,房地產(chǎn)稅的征稅對象沒有注重調(diào)節(jié)持有時間長短、持有數(shù)量多少、使用目的。如別墅豪華住房與經(jīng)濟(jì)適用房、擁有兩套以上房與只有一套住房的業(yè)主、對長期持有與短期持有房地產(chǎn)采取相同的免稅政策,難以發(fā)揮稅收調(diào)控在抑制投機的作用。房地產(chǎn)稅稅率未考慮對長期持有、短期持有房地產(chǎn)而加以區(qū)別對待,這種做法不利于抑制房地產(chǎn)投機活動。如我國空置不用的房屋不需要繳稅,購房者買到商品房后無論房地產(chǎn)市場如何變化,在這期間所繳納的稅費也不受房地產(chǎn)價值影響。三是房地產(chǎn)不動產(chǎn)保有階段的課稅的稅負(fù)水平偏低。缺乏差別性,難以發(fā)揮稅收調(diào)控作用。房地產(chǎn)保有稅收入占稅收總和的比例偏低,根本無法抑制房價、地價不理性上揚及炒房、炒地投機行為;房地產(chǎn)保有階段稅收低的還有一個致命的要害是難以避免房地產(chǎn)市場中的投機交易活動、業(yè)主空置,進(jìn)而也就無法達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場。二、引入“托賓稅”,抑制房地產(chǎn)泡沫“托賓稅”是指對現(xiàn)貨外匯交易課征全球統(tǒng)一的交易稅,旨在減少純粹的投機性交易。這一稅種是美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、1981年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主詹姆斯·托賓在1972年的普林斯頓大學(xué)演講中首次提出的。該稅種的提出主要是為了緩解國際資金流動尤其是短期投機性資金流動規(guī)模急劇膨脹造成的匯率不穩(wěn)定。在當(dāng)前,即使在房地產(chǎn)價格有所下降的情況下,房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價值仍然不相一致的甚至是偏離的,房地產(chǎn)市場中的投機行為仍然嚴(yán)重存在。將“托賓稅”引進(jìn)房地產(chǎn)交易中,有利于抑制和調(diào)控房地產(chǎn)的投機行為,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,防止房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生。詹姆斯·托賓提出的“托賓稅”的核心思想,主要突出在兩個方面:第一對貨幣兌現(xiàn)交易額課征稅收;第二課征的稅收收入用于救濟(jì)貧困,調(diào)節(jié)貧富收入分配差距。筆者認(rèn)為,將“托賓稅”引入我國的房地產(chǎn)交易市場是可行的。一是可以抑制房地產(chǎn)投機性交易;二是通過征收房地產(chǎn)交易額征稅,調(diào)節(jié)收入分配差距,實現(xiàn)社會公平。從上個世紀(jì)九十年代世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展動態(tài)來看,有的國家積極引進(jìn)“托賓稅”思想,并取得了良好的社會效果,如新加坡在1996年緊縮房地產(chǎn)貸款中,規(guī)定在房屋持有階段即在購房后三年內(nèi)如果出售,必須繳納100%的資本收益稅,從而有效抑制了房地產(chǎn)泡沫,可見,從防范房地產(chǎn)泡沐的角度引入“托賓稅”開征房地產(chǎn)稅是可取的。據(jù)著名宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家,中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家,中國人民大學(xué)國際貨幣研究所理事兼副所長向松祚在2010年1月9日《新戰(zhàn)略、新政策、新機遇——展望中國經(jīng)濟(jì)前景》的演講中指出,全國主要省會城市平均租售比超過1:300,北京高達(dá)1:546,上海高達(dá)l:500,深圳高達(dá)l:480。按房屋空置率,國際通行標(biāo)準(zhǔn):5%為適度,10%為警戒,超過20%為嚴(yán)重。2010年4月,國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò),在全國660個城市查出總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零,深圳空置率已達(dá)到40%。房價己經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了置業(yè)者的購房能力,市場交易中投機行為盛行。因此,很有必要將托賓稅思想引入房地產(chǎn)交易征稅中,加大投機者的成本,抑制投機炒房行為,遏制房地產(chǎn)價格上漲。在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)和社會已經(jīng)發(fā)展到這樣一個階段,必須按照科學(xué)發(fā)展觀的要求,采用“托賓稅”開征房地產(chǎn)稅,也是不斷完善社會主義經(jīng)濟(jì)制度,加快推進(jìn)社會轉(zhuǎn)型,緩解甚至消弭經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和社會轉(zhuǎn)型之間的矛盾沖突,平衡社會貧富不均的需要。三、土地利用政策的修訂筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)市場的調(diào)控是一個較為長期和艱巨的任務(wù),為此應(yīng)在房地產(chǎn)市場的開發(fā)、流通、保有三個環(huán)節(jié)中,提高稅收調(diào)控政策的針對性和有效性,重點應(yīng)在“保有”階段加大實施“托賓稅”,使房價回歸合理價位,進(jìn)而有利于解決民生問題。把調(diào)控房地產(chǎn)價格從政策調(diào)控轉(zhuǎn)變到經(jīng)濟(jì)杠桿、法律法規(guī)調(diào)控上來。(一)用好財政收入?？顚Ｓ瞄_征“托賓稅”是解決保障性住房建設(shè)的財政新路子。從2007年我國啟動保障性住房建設(shè)以來,除了中央政府加大資金補助以外,地方政府的保障性住房配套資金嚴(yán)重滯后,進(jìn)而影響了保障性住房的建設(shè)步伐,究其根本原因,在于建設(shè)資金來源不足。為此,筆者建議,對房地產(chǎn)交易實行累加制的“托賓稅”,讓地方政府尋找到籌集財政收入?？顚Ｓ猛貙捈訌姳Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)的路子。用這些?？钜皇墙ㄔO(shè)公共廉租房的建設(shè),解決低收入家庭、城市貧民的住房困難問題。二是在解決低收入家庭、城市貧民的住房困難問題后,在?？顚Ｓ糜诮?jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),解決中、低收入家庭的住房,以此促使商品房價格的下降,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,實現(xiàn)社會和諧穩(wěn)定?！巴匈e稅”是為了排除金融投機對社會經(jīng)濟(jì)生活正常運行說帶來的干擾和破壞而實行的一個稅種,房地產(chǎn)市場中的炒買炒賣是投機行為的本質(zhì)特征,對此要動用“托賓稅”的累加制稅種給予制裁,如王某是房地產(chǎn)市場的投機商,他出售或收購1套房子,稅務(wù)部門就要對其征收2%的“托賓稅”,他如出售第2套、3套……房子,稅務(wù)部門就要分別給予征收4%、6%……的“托賓稅”。假如王某出售或收購100套房子,稅務(wù)部門就要對其征收200%的“托賓稅”?？傊?投機資本下的賭注越大損失就越慘重,這就是實行“托賓稅”調(diào)控房地產(chǎn)價格的靈魂所在。(二)以“托賓稅”為主體的房地產(chǎn)稅收在本文中,對“托賓稅”的引進(jìn)與實施,其主要對象是房地產(chǎn)市場的投資和投機行為,目的是抑制房地產(chǎn)市場的炒買炒賣,使房地產(chǎn)價格得到合理的理性回歸。設(shè)定公民的戶口所在地或者現(xiàn)居住地只能一套住房,對有其第二套的房子并實行交易的實施“托賓稅”采取累進(jìn)制給予征收稅收。對房子繼承、無償贈與、自建房、房產(chǎn)證增加或者減少夫妻、子女名字的,是屬于稅法規(guī)范的另一個主體,不列入“托賓稅”規(guī)范之列。據(jù)初步統(tǒng)計:我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的稅種有12項之多,房地產(chǎn)收費多達(dá)57種,現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅、費還不包括土地出讓費。盡管房地產(chǎn)的稅負(fù)很重,可是與制造業(yè)的稅負(fù)相比,炒房的稅負(fù)已經(jīng)算輕的了,所以就有那么多的人去炒房。為此,要改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種,大稅種統(tǒng)稱為“房地產(chǎn)稅”,即在開發(fā)環(huán)節(jié)上改土地增值稅和耕地占用稅為征收土地稅;在保有環(huán)節(jié)改房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為征收房地產(chǎn)稅,;在交易環(huán)節(jié)改土地增值稅和契稅為征收房地產(chǎn)交易“托賓稅”。房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅系的一個主要稅種,應(yīng)將成為地方政府財政收入的主要來源。(三)世界信息技術(shù)普及與網(wǎng)絡(luò)開放詹姆斯·托賓提出的“托賓稅”是在上個世紀(jì)的1972年,當(dāng)時有的人提出,托賓的想法雖好,但由于資金流動的速度“接近光速”,只有世界各國都接受才能行得通,因而很難實現(xiàn)。當(dāng)時的條件是信息技術(shù)未普及,各種資訊處于人工處理階段。而四十多年后的今天,信息技術(shù)高度發(fā)達(dá),國與國成了事實上的“地球村”,我國經(jīng)過三十多年的改革開放,綜合國力空前強大,且躍升為世界第二大經(jīng)濟(jì)體,現(xiàn)在信息技術(shù)普及、廣域網(wǎng)、局域網(wǎng)遍布全國各地。目前可在我國東部發(fā)達(dá)地區(qū)的城市設(shè)立“城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)”,為房地產(chǎn)稅開征提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和積累初步的經(jīng)驗,而后在全國建立和完善房地產(chǎn)稅收網(wǎng)。適時監(jiān)控房地產(chǎn)交易信息,對其實施征收房地產(chǎn)交易“托賓稅”。此外,房地產(chǎn)投機行為出現(xiàn)的虛假行為,如不具備獨立民事行為的未成年人購房、套用他人身份證購房、采取假身份證購房的行為,房地產(chǎn)稅收網(wǎng)應(yīng)及時與銀行、工商、公安等構(gòu)成聯(lián)網(wǎng),做到信息互通共享,抑制房地產(chǎn)市場的投機、投資行為,確保房地產(chǎn)交易“托賓稅”的實施。綜上所述,房地產(chǎn)市場的主要問題是“價格”問題,其房價過高、上漲過快給民