成都蜀都新城項目可行性研究報告(定稿版)

PAGE成都中信蜀都新城項目股權(quán)投資信托可行性研究報告報告要點：報告要點：一、信托計劃摘要我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權(quán)投資信托計劃，信托計劃總規(guī)模5-7.2億元，全部向社會投資人發(fā)行募集（首期約5億元；安信信托根據(jù)項目運作需要可選擇信托計劃增發(fā)，增發(fā)規(guī)模不超過2.2億元。原股東在信托第二期發(fā)行的同時向項目公司增資0.6億元。）信托募集資金全部通過增資的形式向項目公司——成都國宏騰實業(yè)有限公司進行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項目的開發(fā)，首期5億元信托資金完成增資后，安信信托（信托計劃）持有的項目股權(quán)比例為67.57%，其余3位股東的股權(quán)比例為32.43%。信托計劃整體期限3年，可自存續(xù)期屆滿1年起在符合約定要求的前提下提前結(jié)束。信托本益的還款來源為蜀都新城項目的整體開發(fā)收益。若項目公司的凈資產(chǎn)收益率滿足或超過年化12%，則原股東有權(quán)申請?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則提前對項目公司進行減資，并提前結(jié)束信托計劃——其中信托本益于信托計劃屆滿1年時提前分配的，按年化收益率12%進行分配；超過1年提前分配的，按年化收益率“12%+超額部分的50%”進行分配；超過2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12%+超額部分的100%”進行分配，即按實際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部投資回報進行分配。若信托期滿時，項目整體凈資產(chǎn)收益率低于12%，則原來三家股東承諾對信托本益按年化收益率12%的標準以自有資金予以補足，并將其持有的32.43%股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其補足承諾的履約保證。若信托到期時，項目整體凈資產(chǎn)收益率未達到12%且三家股東也未履行其補足承諾，則安信信托可將項目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三方，實現(xiàn)信托計劃的退出，轉(zhuǎn)讓所得價款優(yōu)先用于補足信托本益的分配。二、成都項目內(nèi)容摘要本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都·中信蜀都”城市運營項目（土地一級整理及配套開發(fā)）的一部分，開發(fā)商為成都國宏騰實業(yè)有限公司，由川宏金沙、萬騰實業(yè)以及成都世通共同出資設(shè)立，注冊資本2.4億元。中信蜀都項目總占地約7343畝，其中包括4657畝的城市配套和公園文化配套，另有2686畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。本項目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約20分鐘車程，317國道、成灌高速、老成灌路，IT大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵2號線和將建的城際高速鐵路直通本項目。本項目總占地面積426.48畝，平均容積率4.5，預(yù)計總建筑面積170.79萬平方米，其中住宅約95.71萬平方米，商業(yè)27.26萬平方米，地下面積約47.81萬平方米。項目開發(fā)總投入預(yù)計約72億元，可實現(xiàn)銷售收入100.6億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約28.56億元，項目投資利潤率約39.63%，項目總體開發(fā)周期為6年，年化權(quán)益凈利率達到64.32%；信托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達39.75%。本項目即使未取得開發(fā)貸款，在信托二期2.2億以及原股東0.6億增資后，只要部分調(diào)整銷售策略（將部分商業(yè)由租轉(zhuǎn)售），即可保證整個項目現(xiàn)金流的順利周轉(zhuǎn)，確保信托資金于信托存續(xù)3年后的順利退出（具體測算見“項目現(xiàn)金流測算”）。本項目信托本益部分的保本銷售單價為3500元/平米（住宅）和5300元/平米（商鋪），較市場價格分別折讓36%和62%，有較大的安全邊際。三、質(zhì)押及保證1、若信托計劃到期時項目整體凈資產(chǎn)收益率低于12%，項目公司原股東承諾對信托收益按年化收益率12%的標準以自有資金予以補足。2、項目公司原股東承諾信托計劃到期前3個月，項目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的30%、60%、100%，不足部分由原股東以自有資金通過股東借款方式補足。3、項目公司原來三家股東將持有的32.43%股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其承諾補足收益及保證項目公司最低貨幣資金余額的履約保證。4、項目公司日常開發(fā)經(jīng)營由原股東派出管理人員負責，安信信托向項目公司派出3-4名董事（占董事會席位超過三分之二）及財務(wù)總監(jiān)，從股東會、董事會、財務(wù)管理三個層面對公司進行主動管理，對項目公司財務(wù)及資金運用進行監(jiān)管，并對項目公司的重大事項進行決策。5、項目公司財產(chǎn)只為申請的開發(fā)貸款提供擔保，除此之外，不再對外提供任何擔保。四、我司收益分析信托計劃資金收益按照12%/年及超額部分的20%分配，我司另行收取4%/年的信托報酬。項目總體收益約5000-6000萬元，其中2010年度內(nèi)實現(xiàn)收益約1000-1200萬元。申請項目設(shè)立。信托業(yè)務(wù)二部信托經(jīng)理：欒雅鈞、陳錡信托經(jīng)理助理：沈研、李鼎2010年P(guān)AGE目錄報告摘要 1第一部分成都郫縣“中信蜀都”住宅項目分析 6一、“中信蜀都”項目簡介 6二、項目建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標匯總表 8三、項目地理位置介紹 91、成都市--我國西南地區(qū)的中心城市 92、郫縣—成都西部新城 12四、項目的投資亮點 17五、項目盈利能力分析 25六、項目現(xiàn)金流預(yù)測（假設(shè)取得開發(fā)貸） 27項目現(xiàn)金流預(yù)測（假設(shè)未取得開發(fā)貸） 32第二部分交易對手分析 36一、成都國宏騰實業(yè)有限公司（項目公司） 36二、成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔保方） 36第三部分信托融資方案 40一、信托融資方案概述 40二、交易結(jié)構(gòu)圖 40三、交易結(jié)構(gòu)流程 41四、信托計劃技術(shù)參數(shù) 42五、質(zhì)押及保證 42六、項目公司的主動管理 43七、信托資金的監(jiān)管 43八、信托計劃退出 44九、信托收益及受托人報酬 44第五部分項目風險預(yù)測及防范措施 45一、流動性風險 45二、市場風險 46三、管理風險 46第六部分結(jié)論 47資料明細 48第2頁報告摘要1、中信蜀都新城項目簡介郫縣中信蜀都新城項目由成都國宏騰實業(yè)有限公司開發(fā),項目總占地426.48畝（由9塊地組成），總建筑面積約170萬㎡，其中商業(yè)地產(chǎn)面積約27.26萬㎡，住宅面積95.71萬㎡,地下建筑面積47.81萬㎡。若項目全部開發(fā)，將完成總投入約72億元，可實現(xiàn)銷售收入100.6億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約28.56億元，項目投資利潤率約39.63%，年化權(quán)益凈利率達到64.32%；信托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達39.75%。本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都·中信蜀都”城市運營項目（土地一級整理及配套開發(fā)）的一部分。中信蜀都項目總占地約7343畝，其中包括4657畝的城市配套和公園文化配套，另有2686畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。本項目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約15分鐘車程，317國道、成灌高速、老成灌路，IT大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵2號線和將建的城際高速鐵路直通項目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。項目總體概念規(guī)劃設(shè)計由國際一流水準的美國RDLF國際規(guī)劃設(shè)計公司擔綱完成。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個公園及三條景觀帶），造就一個生態(tài)居住新城——中信未來城。本項目共計有9塊用地組成：項目位置圖：第8頁2、項目開發(fā)商成都國宏騰實業(yè)有限公司簡介成都國宏騰實業(yè)有限公司成立于2010年7月，注冊資本24000萬人民幣，股東為成都川宏金沙置業(yè)有限公司（占34%股份）、成都世通經(jīng)濟開發(fā)有限公司（占33%股份）、四川省萬騰實業(yè)有限公司（占33%），實際控制人為川宏金沙的法定代表人楊天明，成都世通以及萬騰實業(yè)均為川宏金沙的關(guān)聯(lián)公司。該公司為中信蜀都的項目公司，目前暫時無經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司主要資產(chǎn)及注冊資本金2.4億元。3、項目的實際控制人——成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔保方）簡介成都川宏金沙置業(yè)有限公司系一家主營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、租賃及物業(yè)管理的有限公司，同時參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè)。公司注冊資本金人民幣5000萬元，實際控制任及法人代表楊天明。截至2010年6月末,公司總資產(chǎn)規(guī)模11億元，凈資產(chǎn)規(guī)模超過2億元。目前公司主要運營兩大項目：（1）商業(yè)地產(chǎn)板塊——金沙國際商城。“金沙國際商城”位于成都市青羊區(qū)蘇坡東路8號，項目性質(zhì)為商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施，是四川省重點招商引資項目，累計投資6億余元，成功創(chuàng)造了當年開工當年營業(yè)的奇跡。項目所在地金沙片區(qū)，為成都市規(guī)劃的18個網(wǎng)點商業(yè)中心之一，周邊有眾多開發(fā)成熟和已在開發(fā)的樓盤，為成都人首選的家具區(qū)域。項目凈占地47464平方米（71.2畝），總建筑面積125545.92平方米。商城內(nèi)功能齊全、設(shè)施完善、管理先進、集內(nèi)外家居家具、裝飾建材銷售與物流配送，以及百貨和休閑餐飲于一體。入駐商戶包括目前，公司依靠該項目每年的物業(yè)租憑收入達到9000余萬元。該部分物業(yè)現(xiàn)評估價值現(xiàn)已達到13億元。（2）工業(yè)地產(chǎn)板塊——青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。2005年7月，在青羊區(qū)委、區(qū)政府的鼓勵與推進下，成都川宏金沙置業(yè)有限公司和成都益有實業(yè)股份公司組建了成都青羊工業(yè)投資有限公司，全面參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè)。青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)位于成溫公路以北，占地面積3.21平方公里，開發(fā)面積約4800畝。計劃投資17億元，已投資5.2億元。項目主要以支持發(fā)展模具為主的中小企業(yè)為產(chǎn)業(yè)特色，被市政府確定為“青羊模具產(chǎn)業(yè)園”，是成都市2006年重點工程項目。2008年5月被四川省政府確定“四川省中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地”，2009年6月又被確定為“成都青羊區(qū)青年（大學生）創(chuàng)業(yè)園”和四川省首批“科技企業(yè)孵化器”。目前，青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（西區(qū)）建設(shè)工作已取得階段性成果。基礎(chǔ)設(shè)施如辦公設(shè)備、廠房、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等已建成投入使用，餐飲，住宿，休閑等設(shè)施也在加緊施工。4、信托計劃和信托交易結(jié)構(gòu)我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權(quán)投資信托計劃，信托計劃總規(guī)模5-7.2億元，全部向社會投資人發(fā)行募集（首期約5億元；安信信托根據(jù)項目運作需要可選擇信托計劃增發(fā)，增發(fā)規(guī)模不超過2.2億元。原股東在信托第二期發(fā)行的同時向項目公司增資0.6億元。）信托募集資金全部通過增資的形式向成都國宏騰實業(yè)有限公司進行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項目的開發(fā)，首期5億元信托資金完成增資后，安信信托（信托計劃）持有的項目股權(quán)比例為67.57%，其余3位股東持有的股權(quán)比例為32.43%。信托計劃整體期限3年，可自存續(xù)期屆滿1年起在符合約定要求的前提下提前結(jié)束。信托本益的還款來源為蜀都新城項目的整體開發(fā)收益。若項目公司的凈資產(chǎn)收益率滿足或超過年化12%，則原股東有權(quán)申請?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則提前對項目公司進行減資，并提前結(jié)束信托計劃——其中信托本益于信托計劃屆滿1年時提前分配的，按年化收益率12%進行分配；超過1年提前分配的，按年化收益率“12%+超額部分的50%”進行分配；超過2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12%+超額部分的100%”進行分配，即按實際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部投資回報進行分配。若信托期滿時，項目整體凈資產(chǎn)收益率低于12%，則原來三家股東承諾對信托本益按年化收益率12%的標準以自有資金予以補足，并將其持有的32.43%股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其補足承諾的履約保證。若信托到期時，項目整體凈資產(chǎn)收益率未達到12%且三家股東也未履行其補足承諾，則安信信托可將項目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三方，實現(xiàn)信托計劃的退出，轉(zhuǎn)讓所得價款優(yōu)先用于補足信托本益的分配，剩余部分歸原三家股東所有。但股權(quán)處置期間，安信信托將向原三家股東收取每天逾期金額的千分之一作為違約罰金，該罰金收入全部歸信托計劃投資人所有。5、信托資金用途信托資金全部通過增資的形式向成都國宏騰實業(yè)有限公司進行股權(quán)投資，并全部用于蜀都新城項目的開發(fā)。6、信托保障措施1、若信托計劃到期時項目整體凈資產(chǎn)收益率低于12%，項目公司原股東承諾對信托收益按年化收益率12%的標準以自有資金予以補足。2、項目公司原股東承諾信托計劃到期前3個月，項目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的30%、60%、100%，不足部分由原股東以自有資金通過股東借款方式補足。3、項目公司原來三家股東將持有的32.43%股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其承諾補足收益及保證項目公司最低貨幣資金余額的履約保證。4、項目公司日常開發(fā)經(jīng)營由原股東派出管理人員負責，安信信托有權(quán)向項目公司派出董事（占董事會席位超過三分之二）及財務(wù)總監(jiān)，從股東會、董事會、財務(wù)管理三個層面對公司進行主動管理，對項目公司財務(wù)及資金運用進行監(jiān)管，并對項目公司的重大事項進行決策。5、項目公司財產(chǎn)只為申請的開發(fā)貸款提供擔保，除此之外，不再對外提供任何擔保。第一部分成都郫縣“中信蜀都”住宅項目分析一、“中信蜀都”項目簡介郫縣中信蜀都新城項目由成都國宏騰實業(yè)有限公司開發(fā),項目總占地426.48畝（由9塊地組成），總建筑面積約170萬㎡，其中商業(yè)地產(chǎn)面積約27.26萬㎡，住宅面積95.71萬㎡,地下建筑面積47.81萬㎡。若項目全部開發(fā)，將完成總投入約72億元，可實現(xiàn)銷售收入100.6億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約28.56億元，項目投資利潤率約39.63%，年化權(quán)益凈利率達到64.32%；信托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達39.75%。本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都·中信蜀都”城市運營項目（土地一級整理及配套開發(fā)）的一部分。中信蜀都項目總占地約7343畝，其中包括4657畝的城市配套和公園文化配套，另有2686畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。本項目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約15分鐘車程，317國道、成灌高速、老成灌路，IT大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵2號線和將建的城際高速鐵路直通項目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。項目總體概念規(guī)劃設(shè)計由國際一流水準的美國RDLF國際規(guī)劃設(shè)計公司擔綱完成。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個公園及三條景觀帶），造就一個生態(tài)居住新城——中信未來城。本項目共計有9塊用地組成，項目位置圖：二、項目建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標匯總表凈用地面積（m2）凈用地面積（畝）容積率建筑密度要求綠化率建筑限高（m2）備注1號地塊10085.015.135.0總建筑密度高層主體15%80可兼容的住宅建筑面積比例不大于計入容積率建筑面積的50%2號地塊9200.013.805.060%22%15%803號地塊10366.015.555.060%22%15%804號地塊10458.015.695.060%22%15%805號地塊31947.047.925.070%22%15%1006、7號地塊（加道路面積）106960.0160.444.240%20%20%100可兼容的住宅建筑面積比例不大于計入容積率建筑面積的20%其中：6號地面積18093m27號地面積83544m2，道路面積5323m其中：6號地面積27.14畝，7號地面積125.32畝，道路面積7.98畝。8號地塊77418.0116.134.220%20%30%1009號地塊27878.041.824.220%20%30%100匯總284312.0426.5第35頁三、項目地理位置介紹1、成都市--我國西南地區(qū)的中心城市（1）基本情況介紹成都，位于四川省中部，四川盆地的西部，龍門山脈、邛崍山脈與成都平原和川中丘陵的交接地帶，成都平原腹地，是中國副省級城市之一，四川省政治、經(jīng)濟、文化中心，中國大陸地區(qū)機構(gòu)、央企、外企西部或西南區(qū)域總部駐地主要城市之一。成都歷史悠久，有“天府之國”、“蜀中江南”、“蜀中蘇杭”的美稱。成都屬亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明、無霜期長、雨量充沛、日照較少。成都是我國西南開發(fā)最早的地區(qū)，是全國第一批（24座）歷史文化名城之一。成都市共轄9個區(qū)、6個縣、4個市，1個獨立核算的國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，123個街道。成都市擁有56個民族，2009年末成都市戶籍人口為1348萬人，比2008年末增加13.7萬人。常住人口1474萬人，增加15萬人，自然增長率為3.1%，主城區(qū)人口為602萬。1989年經(jīng)過國務(wù)院批準，成都市實行計劃單列，享有省一級經(jīng)濟管理權(quán)限，成為中國14個計劃單列城市之一。1993年，成都被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐。2003年《中國城市發(fā)展報告》成都綜合實力名列中國第九位。2004年躋身“全國十大最具經(jīng)濟活力城市”之列。2007年，成都市繼上海市浦東新區(qū)和天津市濱海新區(qū)之后又一個國家綜合配套改革試驗區(qū)。2007年，成都市被國家確定為中國最佳旅游城市。2009年，成都市獲得“世界優(yōu)秀旅游目的地城市”稱號，成為亞洲首個獲此殊榮的城市。2009年成都市私家車數(shù)量過百萬，成為全國擁有私家車第三的城市。2010年，成都加入聯(lián)合國教科文組織的創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)，成為亞洲第一個世界“美食之都”。2010年中國社會科學院發(fā)布的中國地方政府透明度2009年度報告，成都與廈門并列排名全國第二。2010年低碳中國論壇首屆年會上，成都榮獲了2009年度“低碳中國貢獻城市”、2009年度“最具競爭力的低碳產(chǎn)業(yè)基地城市”榮譽稱號。2010年成都榮獲“城市管理人民滿意城市”、“十大品牌會展城市”、“中國會展之星·最佳城市獎”。2010年9月最新出爐的中國（大陸）城市國際形象總排名中，成都緊隨上海、北京，位列第三。（2） 地理位置與交通成都位于成都平原中部。東北與德陽市、東南與資陽市毗鄰，西南與雅安市相接，西北與阿壩藏族羌族自治州接壤，南與眉山市相連。東西最大橫距192公里，南北最大縱距166公里，轄區(qū)總面積12390平方公里，市區(qū)面積598平方公里。成都市，從西到東，地形分為山地、平原、丘陵三個部分?，F(xiàn)轄成華區(qū)、武侯區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流縣、郫縣、大邑縣、金堂縣、蒲江縣、新津縣等9區(qū)6縣，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市4市，另有1個國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。

鐵路：成都是寶成、成昆、成渝、達成以及未來滬蓉、西成、成蘭、成貴、川青、川藏等鐵路干線，成綿樂客專、成渝客專的交匯點，是我國重要的鐵路運輸樞紐和六大鐵路客運樞紐之一，成都北編組站是西南地區(qū)最大的鐵路編組站。另外成都新客站將于2010年年末投入運營，將負責高速列車及城市軌道交通的樞紐任務(wù)。公路：成都是108國道（北京—昆明）、213國道（蘭州—云南磨憨）、317國道（成都—那曲）、318國道（上?！鞑赜颜x橋）、319國道（廈門—成都）、321國道（廣州—成都）等的交匯點。2009年末，全市公路里程超過22000公里，其中高速公路超過航空：成都雙流國際機場是中國四大航空樞紐之一，是中西部最大最繁忙的機場，也是繼北京首都、上海浦東、廣州新白云之后，內(nèi)地第四個擁有兩條機場跑道（4F級）的機場。開通國際、國內(nèi)航線147余條，航線總長17萬公里，運輸能力達9億噸公里，2009年客流量達2763萬人次，位列世界最繁忙機場前50位。（3） 經(jīng)濟實力成都是中國西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、教育中心和交通、通信樞紐。根據(jù)《中國城市發(fā)展報告（2008~2009）》，成都綜合實力排名國內(nèi)各大城市第四位。2009年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4502.6億元，增長14.7%；2009年全年完成全市財政總收997億元，地方財政一般預(yù)算收入387.5億元，同口徑增長22.3%；固定資產(chǎn)投資4025.9億元，增長34%；社會消費品零售總額1950億元，增長20.3%；城鎮(zhèn)人均可支配收入18659元、農(nóng)民人均純收入7129元，分別增長10.1%和10%。民營經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛。全市民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值1691.9億元，增長21.2%，占GDP的比重為50.9%，對經(jīng)濟增長的貢獻率達66.7%，拉動GDP增長10.2個百分點。2009年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額1857.2億元，比上年增長17.5%。2、郫縣—成都西部新城（1） 基本情況介紹郫縣地處川西平原腹心地帶，位于成都市西北近郊，東靠金牛區(qū)，西連都江堰市，北與彭州市和新都區(qū)接壤，南與溫江區(qū)毗鄰，處于“全域成都”六走廊的中心城—郫縣—都江堰走廊，是成都市都市經(jīng)濟的重要拓展區(qū)。郫縣距成都市區(qū)10公里，交通十分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，市政設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出，郫縣自然環(huán)境優(yōu)越，是成都的后花園。有銀郫縣之稱。全縣幅員面積437.5平方公里，轄14個鎮(zhèn)（街道），人口50.69萬人，流動人口30萬人，城市化率54%，縣人民政府駐郫筒鎮(zhèn)。郫縣氣候宜人，屬亞熱帶季風性濕潤氣候，夏無酷暑，冬無嚴寒，雨量充沛。年平均氣溫16°C，一月平均氣溫5°C，八月平均26°C左右。境內(nèi)七河并流，花木久負盛名，現(xiàn)有近10萬畝花卉苗木，是成都市鮮花基地、中國盆景之鄉(xiāng)和中國鄉(xiāng)村旅游示范點。境內(nèi)郁郁蔥蔥，滿目清綠，四季鮮花盛開，風光秀麗如畫，是居家生活的理想之地、創(chuàng)業(yè)者的樂園。郫縣抓住緊鄰高新區(qū)的地理位置優(yōu)勢，抓住富士康落戶郫縣的契機，立足“全域成都”的科學規(guī)劃，以“調(diào)結(jié)構(gòu)、上水平，抓改革、增活力，重民生、促和諧”為主線，著力打造“一城（成都西部新城）、兩帶（沙西線、IT大道城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶）、三基地（新型工業(yè)基地、文化休閑基地、川菜產(chǎn)業(yè)基地）”，努力建設(shè)城鄉(xiāng)形態(tài)優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)支撐有力、功能配套完善、體制機制順暢，充滿活力的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范區(qū)。郫縣的科教資源豐富。境內(nèi)擁有電子科技大學、西南交通大學、西華大學等18所大專院校，是國家確定的四川省唯一的全國基礎(chǔ)教育課程改革示范區(qū)。全縣人才資源總量達7萬余人，每萬人擁有大專以上學歷居成都區(qū)（市）縣前列，這也是其能夠吸引英特爾、富士康等大型高科技企業(yè)入駐的一個主要原因。（2） 地理位置與交通郫縣位于川西平原腹心，川西黃金旅游線、成都市西部通道第一站，距成都市核心城區(qū)10公里，距成都火車西站8分鐘車程，距火車北站25分鐘車程，距成都南站20分鐘車程，距雙流國際機場30分鐘車程。公路：國道317線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近10條主干道縱貫東西，已形成“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系。郫縣郫縣地鐵：成都市地鐵2號線延伸線已規(guī)劃至郫縣，實現(xiàn)了與成都市的無縫連接?？扈F：2010年5月12日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵）建成通車，郫縣作為快鐵的中間點，郫縣到成都僅僅需要15分鐘，從而形成15分鐘中心城快速交通圈。同時，快鐵的首發(fā)站“成都站（火車北站）”將與地鐵1號線對接，而其“犀浦站”將與地鐵2號線同站換乘。因此，可以說“快鐵”從真正的大眾意義上實現(xiàn)了郫縣與成都的無縫連接，毫無疑問，成灌快鐵的開通，縮短了郊區(qū)與城區(qū)的“距離”（3） 經(jīng)濟實力郫縣經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實。獨特的優(yōu)勢和良好的發(fā)展環(huán)境使得郫縣境內(nèi)產(chǎn)業(yè)聚集、精英薈萃。成都現(xiàn)代工業(yè)港、成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)、四川成都出口加工區(qū)西區(qū)等數(shù)個國家級、省級開發(fā)區(qū)匯聚郫縣，國家西部軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè)化基地、國家集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)化基地、國家信息安全成果產(chǎn)業(yè)化基地、國家現(xiàn)代中藥科技產(chǎn)業(yè)園等眾多國家級產(chǎn)業(yè)基地在此連為一體，產(chǎn)業(yè)配套成熟、完善，產(chǎn)業(yè)規(guī)模聚集效應(yīng)顯著，使郫縣作為成都市都市工業(yè)的制高點和科技成果就地轉(zhuǎn)化的樂園在大西部脫穎而出，境內(nèi)有摩托羅拉、英特爾、中芯國際、友尼森、百事可樂、瑞士布魯克西部基地等世界500強企業(yè)及銀河磁體、正大集團等一批國內(nèi)外知名企業(yè)。這些投資規(guī)模大、技術(shù)含量高、市場效益好和帶動能力強的項目入駐郫縣境內(nèi)，初步形成從原材料、零部件到加工、包裝、物流等上中下游配套產(chǎn)業(yè)鏈，使郫縣經(jīng)濟駛上了以龍頭企業(yè)為引擎、特色產(chǎn)業(yè)為依托，產(chǎn)業(yè)集群快速崛起的發(fā)展快車道。郫縣國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。2009年全縣實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值188.74億元，比上年增長16%（按可比價計算，下同），高全市1.3個百分點。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值16.16億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值109.66億元，增長20.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值62.92億元，增長12.1%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為8.6:58.1:33.3。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為2.1%、72.3%和25.6%。按常住人口計算，全縣人均地區(qū)生產(chǎn)總值達36170元。民營經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好。全年民營經(jīng)濟增加值達107.50億元，增長17.4%，占GDP的比重為57.0%，對GDP的貢獻率為62.1％。固定資產(chǎn)投資快速增長，對經(jīng)濟的拉動作用十分明顯。實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資216.24億元，增長25.7%，全縣投資項目482個。其中：新開工307個，下降15.0%，民間資金完成投資110.71億元，增長4.8%，全年新增固定資產(chǎn)投資99.08億元。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資2.70億元；第二產(chǎn)業(yè)完成投資90.80億元，增長15.2%；第三產(chǎn)業(yè)投資122.74億元，增長25.8%。郫縣2006年2009年主要經(jīng)濟指標（單位：億元）00501001502002502006200720082009GDP（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）社會消費品零售總額（億元）批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額（億元）住宿餐飲業(yè)零售額（億元）居民儲蓄存款余額（億元）2006年—2009年郫縣、成都地區(qū)以及全國GDP增速對比：由上圖可以看出，郫縣的GDP增速遠超過全國GDP增速，隨著郫縣GDP持續(xù)增長，郫縣地區(qū)生產(chǎn)總值對成都GDP的貢獻逐年增加，由2006年的3.6%，上升到2009年的4.2%。四、項目的投資亮點1、土地成本優(yōu)勢成交時間宗地、位置凈用地面積（畝）成交價（萬元/畝）成交金額（萬元）樓面地價（元/㎡）土地使用性質(zhì)竟得單位09.10.10郫筒鎮(zhèn)涼水村2社112.3390437971462商業(yè)住宅置信地產(chǎn)09.10.10郫筒鎮(zhèn)涼水村2、3、4社164.5841067477.81367商業(yè)教育住宅置信地產(chǎn)09.12.31書院村地塊70.5838026820.41357商業(yè)住宅成都中信城市建設(shè)有限公司10.4.16犀浦鎮(zhèn)龍吟村、梓潼村地塊128.2644056435.61650商業(yè)住宅深圳新城市10.4.16國寧村、龍吟村地塊62.7645404412418商業(yè)住宅犀牛房產(chǎn)10.4.16龍吟村一社地塊52.86580306592175商業(yè)住宅上海寶投目前本項目所在的郫縣行政中心區(qū)域去年年末的土地出讓價格為370-410萬/畝，郫縣其他位置的地塊的出讓價格今年6月份已經(jīng)突破600萬/畝。本項目所得土地總面積：426.48畝；總地價款：129694.20萬元，土地成本價304萬/畝，項目平均容積率4.5，樓面價1015元/平米。土地成本價及樓面成本價均較市場價格有約20%-30%的折價，為項目的安全邊際及盈利前景提供了一定的保證。2、較高的利潤空間和較大的安全邊際若項目全部開發(fā)，將完成總投入約72億元，可實現(xiàn)銷售收入100.6億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約28.56億元，項目投資利潤率約39.63%，年化權(quán)益凈利率達到64.32%；信托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達39.75%。本項目信托本益部分的保本銷售單價為3500元/平米（住宅）和5300元/平米（商鋪），較市場價格分別折讓36%和62%，有較大的安全邊際。3、周邊稀缺的區(qū)域土地供給上圖是本項目周邊土地的規(guī)劃情況，本項目所得土地是該區(qū)域內(nèi)最后一塊較大規(guī)模的商業(yè)、住宅用地（其余黃色部分為已出讓土地）。土地供給的稀缺性為項目周邊房價的穩(wěn)定及增長提供有效的保證。4、逐步走高的周邊房產(chǎn)價格郫縣受老成灌路的改造、成灌快鐵開通、地鐵2號線規(guī)劃以及政府大力扶持房地產(chǎn)行業(yè)的利好消息影響，迎來了中信、龍湖、華潤、合景泰富等地產(chǎn)巨頭的青睞，而富士康帶來的移民浪潮更是給郫縣的房地產(chǎn)市場注入了新的活力，當?shù)胤績r由2009年2季度的3500元/平米已經(jīng)上升至目前的近5000元/平米。目前郫縣中心區(qū)域主要樓盤分布:目前郫縣主要樓盤基本情況及價格情況：名稱建筑面積均價總套數(shù)可售套數(shù)地址開發(fā)商名稱中信·未來城38529750001442531郫縣蜀信東路側(cè)中信地產(chǎn)中鐵瑞城·西郡英華106567630017781郫縣紅光港通北一路567號中鐵置業(yè)龍湖·弗萊明戈13000070001333572郫縣蜀都新城高專路與西區(qū)大道交匯處龍湖地產(chǎn)華潤·橡樹灣660000700014497成都市郫縣紅光鎮(zhèn)合興村三社，犀浦村一社華潤置地置信逸都花園105000050001763112郫縣南北大道168號置信地產(chǎn)伊薩貝拉27440255001728606郫縣犀浦成灌路中鐵二院（成都）置業(yè)海駿達·蜀都1號8000005000634394郫縣蜀都新城蜀信東路（創(chuàng)智公園旁）海駿達地產(chǎn)綠地·國際花都9000005000郫縣蜀都新城南北大道綠地集團四季豪庭2076325000367304郫縣西區(qū)大道108號成都天之府實業(yè)本項目位于整個“中信未來城”的最核心商圈附近，地理位置較其他項目更優(yōu)，故本項目的售價將略高于周邊項目，略高的售價及較低的土地成本，將為本項目提供較大的利潤空間和安全邊際。5、日益便捷的軌道及公路交通公路：國道317線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近10條主干道縱貫東西，已形成“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系。地鐵：成都市地鐵2號線延伸線已規(guī)劃至郫縣，實現(xiàn)了與成都市的無縫連接。快鐵：2010年5月12日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵）建成通車，郫縣作為快鐵的中間點，郫縣到成都僅僅需要15分鐘，從而形成15分鐘中心城快速交通圈。同時，快鐵的首發(fā)站“成都站（火車北站）”將與地鐵1號線對接，而其“犀浦站”將與地鐵2號線同站換乘。因此，可以說“快鐵”從真正的大眾意義上實現(xiàn)了郫縣與成都的無縫連接，毫無疑問，成灌快鐵的開通，縮短了郊區(qū)與城區(qū)的“距離”交通的日益便捷將提升郫縣區(qū)域的房地產(chǎn)的吸引力，進而帶動該區(qū)域房地產(chǎn)有效需求及房地產(chǎn)價格的持續(xù)增長。6、全新的區(qū)域定位成灌快鐵所形成的“15分鐘生活圈”將帶動沿線的西高新板塊、郫縣板塊、都江堰-青城山三大板塊房地產(chǎn)市場的崛起。其中西高新板塊價格已經(jīng)達到7000-8000元/平米，華潤等推出的部分樓盤價格甚至已經(jīng)達到了約10000元/平米，而與其僅兩站之隔（快鐵約6-7分鐘車程）的郫縣板塊目前均價僅5000-5500元/，存在著比較明顯的價格優(yōu)勢。同時，富士康科技集團的入駐（離本項目僅6公里，車程約7-8分鐘），將為郫縣區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展提供更加強勁的動力。為此，郫縣對規(guī)劃范圍內(nèi)的郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)三個城市片區(qū)再次進行了更科學的規(guī)劃調(diào)整。根據(jù)最新的規(guī)劃，定位于“西部新城”的郫縣片區(qū)將大力發(fā)展工業(yè)港總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，加上區(qū)域內(nèi)的電子科技大學、西南交通大學、西華大學、成都中醫(yī)藥大學新區(qū)、川大錦城學院、成都理工大學廣播影視學院、四川外語學院成都學院等21所大學，郫縣將成為高新區(qū)及教育園區(qū)的后花園，形成一個生活配套十分完善的生活及工作區(qū)域。本項目用地介于郫縣老城區(qū)及高新西區(qū)之間的蜀都新城，屬郫縣城市新城發(fā)展區(qū)域，也是整個郫縣的行政商務(wù)配套中心區(qū)，是郫縣與高新區(qū)、成都主城區(qū)之間連接的重要連接“紐帶”。該區(qū)域未來將受到兩大效應(yīng)的共同作用：（1）高新區(qū)外溢效益作用成都高新西區(qū)高速、穩(wěn)定的良好發(fā)展勢頭，催生出居住、商業(yè)、休閑娛樂、商務(wù)辦公等多產(chǎn)業(yè)的消費需求。郫縣是上述消費需求最佳的服務(wù)產(chǎn)業(yè)承接地。加之富士康科技集團入駐高新西區(qū)，必將完善該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈，同時進一步增強區(qū)域產(chǎn)業(yè)外溢效益，為區(qū)域服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了大規(guī)模的消費群體。（2）教育資源--高校外部效益作用由包括西南交通大學在內(nèi)多所大學和職業(yè)技術(shù)學院所組成的郫縣高校聚集區(qū)，高等院校及二級院校15所，在校師生達20萬人。這部分人員一方面可以對接高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，并可能形成以綜合性高校為依托的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，另一方面這部分消費力對項目區(qū)域的居住、商業(yè)、休閑娛樂未來的需求提供了較強的支撐力。7、“商業(yè)帶動住宅、住宅推動商業(yè)”的聯(lián)動開發(fā)模式目前，郫縣的商業(yè)主要集中在其老城區(qū)，目前主要有兩大塊的商業(yè)集散地，其一主要集中在的北大街與東大街交匯處的王府商業(yè)街，其以低檔鞋帽為主，業(yè)態(tài)單一，檔次較低，已不符合郫縣城市發(fā)展所產(chǎn)生的消費需求；另一塊則是鄰近東大街的星光大道休閑步行街，以中檔服裝、咖啡店、家具飾品為主，主要以當?shù)啬贻p消費群體為主，但由于老城區(qū)商業(yè)用地已經(jīng)飽和，所以規(guī)模和檔次受商業(yè)面積的影響，始終在中低檔次徘徊。目前郫縣核心商圈的具體位置圖：所以就商業(yè)而言，目前郫縣的商業(yè)氛圍已經(jīng)遠遠不能滿足其城市發(fā)展的需要，該區(qū)域?qū)χ懈邫n商業(yè)及住宅城市綜合體已經(jīng)引起了當?shù)卣母叨汝P(guān)注，而本項目的商業(yè)用地規(guī)劃是整個郫縣行政核心區(qū)域內(nèi)唯一一塊大規(guī)模、專業(yè)化的商業(yè)開發(fā)用地。此次項目公司能夠比較順利地洽得該地塊也主要因為當?shù)卣爸行诺禺a(chǎn)比較看好項目公司目前的控股股東川宏金沙十多年經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的能力，希望能引入沃爾瑪、居然之家等大型商業(yè)運營商，并借助該商業(yè)地塊商業(yè)氛圍的形成，完善整個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)功能布局，實現(xiàn)郫縣核心商圈由老城區(qū)向新城區(qū)的轉(zhuǎn)移，進而提升“中信未來城”的整體市場價值，也進一步帶動周邊住宅項目價格的全面提升。而該商業(yè)成功開發(fā)的最大的受益者正是本項目所開發(fā)的住宅用地（本項目所開發(fā)面積中住宅用地占全部出讓所得土地的75%）。同時，中信未來城區(qū)域大部分新盤均為2009年年末及2010年實現(xiàn)預(yù)售，預(yù)計2011年將批量交房，而居民真正完成裝修、集中入住的時間基本在2012年上半年，而這與本項目首期商業(yè)的開業(yè)時間基本吻合，也確保了本項目商業(yè)部分營業(yè)后有足夠的購買力來支撐其商業(yè)氛圍的形成。8、富士康的入駐及區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量的增加帶來的巨大的潛在需求富士康科技集團已選址郫縣，項目代號“803”，離本項目所在地塊僅6公里，目前簽約定址工作已經(jīng)全部完成，前期施工也已全部展開，目前已經(jīng)進入員工招聘階段，第一期招聘員工10000人。富士康為郫縣帶來的不僅是其自身龐大的企業(yè)架構(gòu)和人員，還將帶來整個上下游產(chǎn)業(yè)鏈（包括上百家上游的供應(yīng)商，以及大量下游的物流運輸企業(yè)）。2003年，英特爾入住成都高新區(qū)時，其明星企業(yè)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應(yīng)，先后帶動中芯國際、友尼森、美國芯源（MPS）以及全球第二大電子連接器制造商莫仕等企業(yè)紛紛入住，目前成都高新區(qū)僅IC設(shè)計領(lǐng)域企業(yè)就已達40家。富士康入駐后也會形成同樣的效應(yīng)，當?shù)卣A(yù)計，富士康全面投產(chǎn)后，其自身員工及由其明星企業(yè)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應(yīng)而產(chǎn)生的對勞動力的需求將為郫縣當?shù)貛斫?0萬的人口增長。

這部分人口增量不但能為當?shù)貛砭薮蟮南M需求，提升商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)氛圍，對本項目商業(yè)地產(chǎn)部分產(chǎn)生正面影響。同時在房地產(chǎn)消費方面，除了部分由企業(yè)解決的集體宿舍，當?shù)卣A(yù)計還將產(chǎn)生近2萬套商品住房的市場需求。這部分需求不但能消化未來幾年區(qū)域內(nèi)樓盤的供應(yīng)，還將大大推動當?shù)氐姆績r的上漲。（富士康入駐深圳，其工廠所在的龍華及觀瀾兩區(qū)的房價都出現(xiàn)了巨幅的上漲；英特爾入住大連金石灘后，當?shù)氐姆績r也從原來的2000多元/平米一路上漲至目前的8000多元/平米）根據(jù)郫縣當?shù)卣念A(yù)測數(shù)據(jù)，今后5年內(nèi)，項目所在的郫筒鎮(zhèn)的人口總數(shù)將達100萬人：置信地塊（1）高新區(qū)現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)人數(shù)為13萬人，富士康科技集團入駐后將達到近40萬；置信地塊四季豪庭（2）高校人口數(shù)為20萬人；四季豪庭（3）郫筒鎮(zhèn)總?cè)丝?1.1萬人，城區(qū)人口8.2萬人，流動人口3萬余人；（4）蜀都新城規(guī)劃人口12萬人。五、項目盈利能力分析1、地塊指標及銷售預(yù)計：下表對不同地塊面積以及預(yù)計的住宅與商業(yè)物業(yè)銷售與租賃單價進行了詳細列示：地塊面積1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6+7號地塊8號地塊9號地塊合計一、用地面積（㎡）10,0859,20010,36610,45831,947106,96077,41827,878284,312二、建筑基底面積（㎡）6,0835,0686,1436,14319,16839,57515,4834,739102,402三、總建筑面積（㎡）66,83760,19669,01068,664209,310624,631448,370160,8681,707,8861、地上建筑面積（㎡）50,94746,20052,01052,230137,440449,357325,022116,5601,229,7661.1、住宅建筑面積（㎡）25,20023,04026,01025,83043,200374,269323,014116,560957,1231.2、商業(yè)建筑面積（㎡）25,74723,16026,00026,40094,24075,0882,008-272,6432、地下建筑面積（㎡）15,89013,99617,00016,43471,870175,274123,34844,308478,1203、地下車位（個）4584584584581,1864,3423,2461,16611,772備注：5號地塊的地下面積中有30,360m2為商業(yè)建筑面積，因此該地塊商業(yè)建筑面積合計應(yīng)為124,600m銷售與租賃預(yù)計1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6+7號地塊8號地塊9號地塊一、住宅銷售均價（元/㎡）5,5005,5005,5005,5005,5006,0006,5006,500二、商業(yè)銷售均價（元/㎡）14,60014,60014,60014,60014,60017,50017,500-三、商業(yè)年單位租金（元/㎡/年）----100100--四、車位銷售均價（元/個）70,00070,00070,00070,000-70,00070,00070,000備注：商業(yè)銷售均價為對不同樓層售價的加權(quán)平均值，其中6、8號地塊的商鋪主要集中在價位較高的1～2樓，因此均價較高。實際銷售時，為實現(xiàn)快速去化，部分商業(yè)將考慮在市場價基礎(chǔ)上折價20%銷售。2、盈利能力預(yù)測：我們根據(jù)上述統(tǒng)計的收入與成本概算，按權(quán)責發(fā)生制的配比原則對信托期間及項目整體的項目回報率與權(quán)益凈利率進行了如下分析，信托期間項目回報率31.20%，年化權(quán)益凈利率39.75%；項目整體回報率39.63%，年化權(quán)益凈利率64.32%：蜀都新城項目整體存續(xù)期間信托存續(xù)期間（2010.11～2013.10）項目后續(xù)期間（2013.11～2016.10）項目整體合計1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6+7號地塊合計1、2、3、4號地塊5號地塊6+7號地塊8號地塊9號地塊一、項目收入（萬元）45,77140,27846,51546,59224,756167,539371,450-146,160183,932224,83479,8451,006,2211住宅銷售收入13,86012,67214,30614,20723,760153,359232,163--71,202209,95975,764589,0892商業(yè)銷售收入30,30826,00330,60630,782--117,699-144,915107,1583,514-373,2863商業(yè)租金收入9966021,598-1,2457533,5964車位銷售收入1,6031,6031,6031,603-13,57819,990--4,81911,3614,08140,251二、項目成本（萬元）29,18026,22329,81829,90118,809142,638283,21195288,317123,556159,06958,371720,6581土地出讓金1,6641,5181,7111,7261,08835,66743,374-4,18323,69642,96815,473129,6942前期工程費2992703093081931,6913,070-7441,1242,0227267,6853房屋開發(fā)費11,93010,74012,32512,25712,16179,595139,008-46,75952,88079,97729,921348,5454開發(fā)間接費8507668788746125,2179,197-2,3533,4665,7042,05622,7765不可預(yù)見費1451311501491811,4332,188-6969529723635,1716管理費用2201981861852743,1794,2429522,3824,0482,9461,09915,6687營銷費用1,0679361,0831,0862,3533,57310,097-2,3534,2754,4971,59722,8198辦證費用187169193192586-1,327--1,7491,2554504,7829稅費12,81811,49612,98413,1241,36212,28264,066-28,84731,36618,7286,687149,69410財務(wù)費用6,6426,64213,82413,824三、項目利潤（萬元）88,239（信托期間）285,563（項目整體）四、項目回報率31.20%39.63%五、權(quán)益凈利率119.24%385.90%六、年化權(quán)益凈利率39.75%64.32%備注：項目利潤=項目收入合計—項目成本合計項目回報率=項目利潤/項目成本合計×100%；權(quán)益凈利率=項目利潤/權(quán)益資本（7.4億元）；年化權(quán)益凈利率（信托期間）=權(quán)益凈利率/信托存續(xù)期間（3年）；年化權(quán)益凈利率（項目整體）=權(quán)益凈利率/項目存續(xù)期間（6年）六、項目現(xiàn)金流預(yù)測（假設(shè)取得開發(fā)貸）項目方現(xiàn)金流量預(yù)測單位（人民幣：萬元）蜀都新城項目整體開發(fā)期間（六年）2010年11～12月2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年7～10月信托結(jié)束2013年11～12月2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年7～10月項目結(jié)束貨幣資金余額(期初）24,0005,88620,00820,81433,19248,16158,1373,37023,9253,67547,01484,788211,293254,836現(xiàn)金流入：經(jīng)營活動流入住宅銷售收入【注1】-9,91373,28258,56753,10535,48432,02228,55985,67873,85050,19450,19450,19425,097商業(yè)銷售收入【注1】-18,77037,54027,28434,105-1,1712,343--87,348164,725--商業(yè)租金收入【注1】-----799799-799799400---籌資活動流入信托投資【注2】50,000-------------銀行貸款【注3】-38,000-48,000----------股東注資--------------現(xiàn)金流入合計50,00066,683110,822133,85187,21036,28333,99230,90286,47774,649137,942214,91950,19425,097現(xiàn)金流出：經(jīng)營活動流出土地出讓金支出【注4】67,81622,97038,908-----------前期工程費支出【注1】-4,3211,6821,682----------房屋開發(fā)費支出【注1】-19,89150,15381,84138,20515,4569,6166,41152,33419,23219,23236,175--開發(fā)間接費支出【注1】-1,2293,0105,0452,5911,0136794533,5281,3581,3582,554--不可預(yù)見費支出【注1】-4371,1451,12872939716711133433433456--管理費用支出【注5】2988941,1371,3801,3801,3809204601,3801,3801,3801,3801,380920營銷費用支出【注1】-6683,6693,4562,3567666805941,7813,4033,5005,2061,016508住宅銷售稅費【注6】-7435,4965,3935,5692,6612,4022,1425,7365,5593,7655,9734,2552,127商業(yè)銷售稅費【注6】-1,4082,81618,49619,411-88176--19,98537,070--商業(yè)租賃稅費【注6】-----4444-444422---籌資活動流出信托投資本益【注2】------72,163-------融資顧問費【注2】--2,000-2,000-2,000-------銀行貸款本金【注3】---1,000----37,000-48,000---銀行貸款利息【注3】---2,052-4,590--4,590-2,592---現(xiàn)金流出合計68,11452,561110,016121,47372,24126,30788,75910,347106,72731,310100,16888,4146,6513,555現(xiàn)金凈流量-18,11414,12280612,37814,9699,976-54,76720,555-20,25043,33937,774126,50543,54321,542貨幣資金余額(期末）5,88620,00820,81433,19248,16158,1373,37023,9253,67547,01484,788211,293254,836276,378項目方現(xiàn)金流量預(yù)測單位（人民幣：萬元）信托計劃存續(xù)期間（三年）2010年11～12月2011年1季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度2013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年10月貨幣資金余額(期初）24,0005,88669120,0082,91920,81420,01033,19257,62148,16151,60558,13767,255現(xiàn)金流入：經(jīng)營活動流入住宅銷售收入【注1】--9,91336,64136,64130,25228,31528,31524,79017,74217,74217,74214,280商業(yè)銷售收入【注1】--18,77018,77018,7706,82120,46320,46313,642---1171商業(yè)租金收入【注1】---------799-799-籌資活動流入信托投資【注2】50,000------------銀行貸款【注3】--38,000---48,000------股東注資-------------現(xiàn)金流入合計50,000-66,68355,41155,41137,07396,77848,77838,43218,54117,74218,54115,451現(xiàn)金流出：經(jīng)營活動流出土地出讓金支出【注4】67,816-22,97038,908---------前期工程費支出【注1】-2,4451,876-1,6821,682-------房屋開發(fā)費支出【注1】-2,11517,77625,07725,07628,90052,94117,32720,87811,5923,8646,4113,205開發(fā)間接費支出【注1】-1511,0781,5051,5051,7773,2681,1691,422760253453226不可預(yù)見費支出【注1】-374005725726394893983312989911156管理費用支出【注5】298447447447690690690690690690690690230營銷費用支出【注1】--6681,8351,8351,4082,0481,1061,250383383383297住宅銷售稅費【注6】--7432,7482,7482,2693,1242,1243,4451,3301,3311,3311,071商業(yè)銷售稅費【注6】--1,4081,4081,40851217,9841,53517,876---88商業(yè)租賃稅費【注6】---------44-44-籌資活動流出信托投資本益【注2】------------72,163融資顧問費【注2】----2,000---2,000---2,000銀行貸款本金【注3】------1,000------銀行貸款利息【注3】------2,052---4,590--現(xiàn)金流出合計68,1145,19547,36672,50037,51637,87783,59624,34947,89215,09711,2109,42379,336現(xiàn)金凈流量-18,114-5,19519,317-17,08917,895-80413,18224,429-9,4603,4446,5329,118-63,885貨幣資金余額(期末）5,88669120,0082,91920,81420,01033,19257,62148,16151,60558,13767,2553,370注釋1：中信蜀都新城項目整體共分三期開發(fā)，其中第一期開發(fā)的是1、2、5、6、7地塊；第二期開發(fā)的是3、4地塊、第三期開發(fā)的是8、9地塊。下表按開發(fā)次序列示了各地塊項目開發(fā)與銷售過程中的主要時間節(jié)點安排，本現(xiàn)金流量預(yù)測中的時間節(jié)點均以下表為準；開發(fā)過程主要時間節(jié)點項目一期項目二期項目三期1號地塊2號地塊5號地塊6號地塊7號地塊3號地塊4號地塊8號地塊9號地塊一、取得國有土地使用證2010.112010.112010.112010.112010.112011.052011.052011.072011.05二、取得建設(shè)用地規(guī)化許可證2010.112010.112010.112010.112010.112011.052011.052011.072011.05三、完成項目整體設(shè)計2010.122010.122010.122010.122010.122010.122010.122010.122010.12四、完成前期土地整理與挖掘2011.012011.012011.022011.022011.022012.012012.012012.022012.02五、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工許可證2011.012011.012011.022011.022011.022012.012012.012012.022012.02六、完成正負零以下工程2011.022011.022011.042011.042011.042012.022012.022012.032012.03七、開始正負零以上工程2011.042011.042011.052011.052011.052012.042012.042013.082013.08八、完成項目施工2012.042012.042012.042011.122013.052012.102012.102015.072015.07九、完成竣工驗收2012.052012.052012.052012.052014.062012.112012.112015.082015.08備注：1、由于5、6、7號地塊的地下室連通，因此正負零以下工程同時進行，同時完成；同理由于4、8、9號地塊的地下室也連通，因此正負零以下工程同時進行，同時完成。2、假設(shè)前期工程費的支出在從取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證開始至完成前期土地整理與挖掘止的期間內(nèi)平均分布；3、假設(shè)房屋開發(fā)費、開發(fā)間接費在從開始正負零以上工程至完成項目施工止的期間內(nèi)按應(yīng)支付總額的70%平均分布，剩余30%于該地塊項目完成竣工驗收后一次性支付；不可預(yù)見費在從開始正負零以上工程至完成項目施工止的期間內(nèi)按全部應(yīng)付總額平均分布。住宅銷售主要時間節(jié)點項目一期項目二期項目三期1號地塊2號地塊5號地塊6號地塊7號地塊3號地塊4號地塊8號地塊9號地塊一、取得預(yù)售許可證2011.032011.032011.06-2011.062012.022012.022013.092013.09二、開始正式預(yù)售2011.042011.042011.07-2011.072012.032012.032013.102013.10三、完成項目銷售2011.122011.122012.03-2014.102012.112012.112016.092016.09四、辦理產(chǎn)證及產(chǎn)證分割2012.062012.062012.06-2014.072012.122012.122015.092015.09備注：1、根據(jù)項目當?shù)氐姆抗苷?，所有項目完成正負零以下工程的同時即可以獲批取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售；2、因6號地塊無住宅業(yè)態(tài)，全為商業(yè)，所以相關(guān)時間節(jié)點在本表中不體現(xiàn)；3、假設(shè)各地塊住宅的銷售收入在從開始正式預(yù)售至完成項目銷售止的期間內(nèi)平均分布；4、假設(shè)各地塊住宅的營銷費用支出在從開始正式預(yù)售至完成項目銷售止的期間內(nèi)平均分布。商業(yè)銷售主要時間節(jié)點（僅銷不租）項目一期項目二期項目三期1號地塊2號地塊7號地塊3號地塊4號地塊8號地塊9號地塊一、取得預(yù)售許可證2011.032011.03-2012.022012.022013.09-二、開始正式預(yù)售2011.042011.04-2012.032012.032013.10-三、完成項目銷售2011.122011.12-2012.112012.112016.09-四、辦理產(chǎn)證及產(chǎn)證分割2012.062012.06-2012.122012.122015.08-商業(yè)租賃與銷售主要時間節(jié)點（先租后售）項目一期5號地塊6號地塊一、辦理產(chǎn)證及產(chǎn)證分割2012.062012.06二、開始正式出租2012.072012.07三、半年免租期2012.122012.12四、租期結(jié)束2015.032015.03五、開始正式銷售2015.042015.04六、完成項目銷售2015.092015.09備注：1、因7、9號地塊無商業(yè)業(yè)態(tài)，全為住宅，所以相關(guān)時間節(jié)點在本表中不體現(xiàn)；2、假設(shè)各地塊商業(yè)的銷售收入在從開始正式預(yù)售至完成項目銷售止的期間內(nèi)平均分布；但保守起見，對僅銷不租的商業(yè)我們假設(shè)在預(yù)計的時間節(jié)點內(nèi)僅完成80%去化；3、根據(jù)5、6號地塊的規(guī)劃，在項目完工并辦理出產(chǎn)證后，將按年單位租金100元每平米的價格出租給若干家大型商戶，并給予首個半年的免租期：出租對象包括沃爾瑪百貨、居然之家家具城、會所及電影院等以培養(yǎng)該片區(qū)的商業(yè)氛圍；之后租金每半年收取一次；全部租期期滿后該地塊上所有商業(yè)將優(yōu)先出售給這些大型商戶，為實現(xiàn)到期后的快速去化，本表在市場均價的基礎(chǔ)上折價20%去化5、6號地塊商業(yè)，并假設(shè)銷售收入在從開始正式銷售至完成項目銷售止的期間內(nèi)平均分布；4、假設(shè)各地塊商業(yè)的營銷費用支出在從開始正式預(yù)售（銷售）至完成項目銷售止的期間內(nèi)平均分布。另本現(xiàn)金流預(yù)測中的住宅與商鋪銷售收入、租賃收入、土地出讓金支出、前期工程費支出、房產(chǎn)開發(fā)費支出、開發(fā)間接費支出、不可預(yù)見費支出、管理費用以及營銷費用的總金額數(shù)均以上文項目盈利能力分析中列示的地塊銷售與成本預(yù)計數(shù)據(jù)為依據(jù)：注釋2：信托計劃于項目開始時一次性投入5億元資金入股，并按照約定于三年期滿后退出；退出時的收益分配以項目盈利能力分析中的信托期間年化權(quán)益凈利率39.75%為依據(jù)，本表按此收益率計入信托投資本益。融資顧問費按信托融資規(guī)模的4%每年收取。注釋3：為給予本地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)必要的資金支持，本表按預(yù)計時間節(jié)點安排了如下銀行貸款：編號貸款借入時點借款金額抵押物借款期限預(yù)計利率年利息還款安排12011.0538000萬元5、6、7號地塊土地3年5.4%/年2052萬元2012.04提前償還1000萬；剩余部分到期一次性償還。22012.0648000萬元5、6號地塊商業(yè)現(xiàn)房3年5.4%/年2592萬元全部本金到期一次性償還。備注：1、本表預(yù)計的借款金額≈抵押物成本價值×60%，其中第2筆貸款為在第1筆貸款基礎(chǔ)上的追加貸款；2、提前償還第1筆貸款中的1000萬系因需釋放5號地中對應(yīng)住宅面積的土地供辦理產(chǎn)證分割與交房所致，償還金額為根據(jù)抵押物價值與抵押率倒退所得的金額數(shù)。注釋4：土地出讓金的支付安排與獲取的土地證詳見下表：1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6號地塊7號地塊8號地塊9號地塊合計一、土地出讓金額（萬元）1,664.301,518.001,710.501,725