臨潼區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展和裝修業(yè)前景實(shí)踐報(bào)告

成果形式：調(diào)查報(bào)告成果名稱：《臨潼區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展和裝修業(yè)前景實(shí)踐報(bào)告》《關(guān)于西安市臨潼區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展和裝修裝飾業(yè)前景調(diào)研的實(shí)踐報(bào)告》報(bào)告聲明此次實(shí)驗(yàn)報(bào)告的調(diào)研對(duì)象主要針對(duì)在校大學(xué)生和極少部分房地產(chǎn)裝修業(yè)的行內(nèi)人員，該社會(huì)實(shí)踐報(bào)告圍繞西安市臨潼區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展和裝修裝飾業(yè)前景進(jìn)行調(diào)研，報(bào)告結(jié)論的權(quán)威性有待理考察，且僅代表我個(gè)人的觀點(diǎn)。實(shí)踐時(shí)間：2019年7月4日——2019年8月21日實(shí)踐地點(diǎn)：陜西省西安市臨潼區(qū)實(shí)踐目的：本次社會(huì)實(shí)踐的目的就是要倡導(dǎo)并吸引大學(xué)生關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)以及裝修業(yè)的發(fā)展。存在問題1.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展近年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不理想，由于前期經(jīng)濟(jì)過熱，市場(chǎng)上出現(xiàn)大量炒房現(xiàn)象，導(dǎo)致房?jī)r(jià)哄抬而產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)具有的行業(yè)相關(guān)性這一特性進(jìn)而也會(huì)影響到裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。就目前在裝修建材行業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查來看，裝修行業(yè)目前也是處于經(jīng)濟(jì)低谷階段，發(fā)展極其緩慢，有待經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新與行業(yè)整體提高。2.臨潼的地理位置臨潼區(qū)地處西安市東部，關(guān)中平原中部，南依驪山國(guó)家森林公園，東鄰渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西鄰西安市浐灞生態(tài)區(qū)和新筑國(guó)際港務(wù)區(qū)，北鄰閻良國(guó)家航空產(chǎn)業(yè)基地。全區(qū)總面積915平方公里，總?cè)丝?0多萬，臨潼得天獨(dú)厚的地理和旅游文化優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)著其經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。雖然擁有世界級(jí)的旅游資源，但臨潼區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展起步相對(duì)較晚。同時(shí)，南部驪山阻隔，北部渭河和隴海、西潼等高速鐵路線的分割,使得區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展受到地域的限制。另外,世界級(jí)旅游資源的存在也使得老城區(qū)區(qū)域內(nèi)開發(fā)受到明顯的限制。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)主要處于兩個(gè)區(qū)域,一個(gè)是位于隴海線以北,鐵路北環(huán)線以南的臨潼新區(qū)范圍,另外一個(gè)區(qū)域則處于臨潼老城區(qū)東北方向東北二環(huán)兩側(cè)。其中臨潼區(qū)新城區(qū)聚集了群星萊驪、博尚希望城、花漾青城、銀頂今城等樓盤,開發(fā)品質(zhì)相對(duì)較高。東北二環(huán)附近則聚集了瑞麟君府、山水秦唐、,名仕公館、星月公館等-大批樓盤,開發(fā)檔次相對(duì)較低。3.臨潼房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)中存在的問題近年來，臨潼區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也是發(fā)展十分迅速，我在區(qū)域考察中所了解到的房產(chǎn)中整體發(fā)展較好的小區(qū)有“瑞麟君府”“桃苑小區(qū)”“銀頂金城”“山水秦唐”“石油城”等，但也是存在著各種各樣的基礎(chǔ)設(shè)施小問題。在這里，以本人居住小區(qū)“山水秦唐”為例，最明顯存在的問題就是停車和臭水溝的治理問題。小區(qū)在最初規(guī)劃時(shí)，是有對(duì)這些問題提出解決措施的，但以實(shí)際情況來看，很明顯這些問題并未得到改善。經(jīng)過平時(shí)的觀察和近期的調(diào)研，本小區(qū)住戶基本都是在職上班人員，在下午六點(diǎn)下班之后回到小區(qū)，沒有空車位，無法停車。因該區(qū)域?yàn)樽≌瑓^(qū)，各個(gè)小區(qū)都存在該問題，導(dǎo)致馬路邊也無法停車，甚至連人行道都被占用。這種狀態(tài)一直要持續(xù)到第二天凌晨六點(diǎn)。這與小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃有一定的關(guān)系。再到臭水溝的治理問題，該問題一直很難落實(shí)到位。尤其在夏天，臭味會(huì)進(jìn)入到房子里，無法開窗通風(fēng)，在很大程度上影響居住環(huán)境，該問題有待改善。以小見大，房地產(chǎn)在起步的時(shí)候，由于過于迅速，會(huì)導(dǎo)致持續(xù)出現(xiàn)一些后續(xù)問題，給住戶帶來居住麻煩。這也是房地產(chǎn)業(yè)在以后發(fā)展中所需要注意的。雖然臨潼居住人口70多萬，但實(shí)際買房的，不在多數(shù)。經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致炒房人數(shù)增多，房?jī)r(jià)哄抬，房產(chǎn)商不斷加蓋。現(xiàn)在出現(xiàn)了房子無人居住，無人購(gòu)買，空房增多，房?jī)r(jià)過高，真正想買房的人沒錢買房的景象。所以政府適時(shí)出手，實(shí)行限購(gòu)政策，壓制炒房現(xiàn)象，能夠很大程度的緩解該局面。4.臨潼所面臨的裝修局面再談?wù)勓b修裝飾行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與裝修裝飾業(yè)的發(fā)展是成正比的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，裝修裝飾業(yè)也進(jìn)入到了繁榮階段，推動(dòng)了裝修業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但近些年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩，裝修裝飾業(yè)也達(dá)到了瓶頸期。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)階段買房人員的年齡段基本處于90后，剛從大學(xué)畢業(yè)工作沒多久，由于工作原因沒事時(shí)間去緊盯裝修過程，大多都是找的裝修公司去進(jìn)行房屋裝修。但畢竟剛剛參加工作的90后沒有那么多的資金去購(gòu)買房產(chǎn)，或是有資金去購(gòu)買房產(chǎn)沒有資金和精力去裝修裝飾它，而將房產(chǎn)擱置下，這就給裝修業(yè)帶來了危機(jī)。在近一個(gè)月的社會(huì)調(diào)研中，就臨潼城區(qū)而言，裝修建材市場(chǎng)還是處于一個(gè)飽和狀態(tài)的。大秦建材市場(chǎng)、常堡建材市場(chǎng)、東建建材市場(chǎng)、昇方建材市場(chǎng)、臨潼建材市場(chǎng)等七家建材市場(chǎng)位于城區(qū)。由于近些年裝修行業(yè)發(fā)展不景氣，建材市場(chǎng)也是空蕩少人，倒閉的店家不在少數(shù)。就裝修店鋪倒閉現(xiàn)象進(jìn)行分析，在詢問了不少裝修專業(yè)人員之后，得出了以下結(jié)論：臨潼富裕的住戶，不愿意在臨潼本地購(gòu)買裝修材料選擇去西安購(gòu)買，而正常住戶，則在一些正牌裝修店，不愿意掏大價(jià)錢去購(gòu)買好的產(chǎn)品。還有就是倒閉店家的經(jīng)營(yíng)模式過于老舊，只是呆在店里等著顧客光臨，而不是選擇去跑市場(chǎng)拉顧客或是與互聯(lián)網(wǎng)相連接進(jìn)行新型售賣方式。本人在跟進(jìn)這一實(shí)踐報(bào)告中，了解到大秦建材家居批發(fā)市場(chǎng)、東建建材市場(chǎng)、常堡建材市場(chǎng)這些都是臨潼大型專業(yè)裝修建材大全批發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)以前店后倉(cāng)、廠家直銷、現(xiàn)貨交易為經(jīng)營(yíng)特色，成為臨潼比較知名的建材采購(gòu)市場(chǎng)，有著萬余種裝修木材的種類等建材，共有百多個(gè)品牌，百多戶廠家商戶。機(jī)緣巧合之下了解到了東建建材市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，耐人尋味。臨潼的建材市場(chǎng)相比較之下，東建建材市場(chǎng)的管理相對(duì)比較統(tǒng)一和有組織性。經(jīng)常會(huì)搞一些活動(dòng)去吸引消費(fèi)者的眼球，這實(shí)際上是一個(gè)不錯(cuò)的想法，既樹立了口碑又在一定程度上吸引了消費(fèi)者前去消費(fèi)。該活動(dòng)已舉辦第三次，消費(fèi)者反響不錯(cuò)，圖示是我在跟進(jìn)本次活動(dòng)中拍攝的畫面，現(xiàn)場(chǎng)很是熱鬧。其實(shí)在銷售上也需要廣告宣傳的推廣，消費(fèi)者從不知道到知道需要有一個(gè)時(shí)間段的反應(yīng)。再談?wù)勓b修業(yè)需面臨的問題，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，現(xiàn)在很多房產(chǎn)采用精裝修領(lǐng)包入住的模式。這在很大程度上符合當(dāng)代人的居住要求和理念，這一方式將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式得到了升華也給購(gòu)房人員帶來了便捷。但是這一模式卻給裝修業(yè)帶來了沖擊。大部分裝修行業(yè)都是散戶銷售，如果購(gòu)房是精裝修的話，那么顧客對(duì)于裝修材料也就減少需要了。這對(duì)大型裝修建材市場(chǎng)和品牌總代理來說是好事情，可是對(duì)于分店來說無法承接這樣的大活又無法銷售散戶，這對(duì)商戶來說無疑是一個(gè)大的沖擊。對(duì)這一問題，我個(gè)人認(rèn)為可以采取線上線下兩種途徑進(jìn)行銷售，也可以在一個(gè)建材市場(chǎng)內(nèi)多個(gè)商家進(jìn)行合作，給出自己的裝修風(fēng)格設(shè)計(jì)，可供消費(fèi)者選擇，一體式銷售同時(shí)又兼顧多個(gè)商家，帶動(dòng)多家銷售和經(jīng)濟(jì)也方便了顧客，節(jié)省了裝飾選擇上的時(shí)間。在給出設(shè)計(jì)圖的同時(shí)，如果可以把裝修造價(jià)注明更好，這樣消費(fèi)者可以更直觀明了的去進(jìn)行更準(zhǔn)確的裝修方案選擇。其實(shí)，消費(fèi)者在裝修選擇上，更偏向與性價(jià)比較高的品牌和產(chǎn)品，花最低的錢買最好的東西是大多數(shù)人的想法，所以在裝修造價(jià)上能給消費(fèi)者一個(gè)準(zhǔn)確的定位，也是對(duì)商家必不可少的要求。5.問卷調(diào)查結(jié)果分析在《關(guān)于西安市臨潼區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展和裝修裝飾業(yè)前景調(diào)研的實(shí)踐報(bào)告》的問卷調(diào)查中：（1）您是從事何種職業(yè)？有70%的人是在校大學(xué)生20%的人是購(gòu)房人員10%是裝修裝飾業(yè)的專業(yè)從業(yè)人員。調(diào)查結(jié)果很顯然，大學(xué)生對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展持有不關(guān)心的態(tài)度，原因很簡(jiǎn)單,這兩者離他們的生活目前很遠(yuǎn)，不是現(xiàn)階段大學(xué)生應(yīng)該考慮的問題，在問卷調(diào)研之前我就已經(jīng)考慮到了這個(gè)結(jié)果。只有20%的購(gòu)房人員和10%的裝修專業(yè)人員是持有關(guān)心的態(tài)度，因?yàn)檫@件事情是切切實(shí)實(shí)的與他們的生活息息相關(guān)。（2）您是如何得知有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)的相關(guān)專業(yè)信息？對(duì)于大學(xué)生是如何得知有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)的相關(guān)專業(yè)信息，大部分同學(xué)是從沒了解過，少部分同學(xué)是通過家中購(gòu)房裝修了解和通過相關(guān)新聞和雜志了解到的比較片面的信息。這其實(shí)并不符合當(dāng)代大學(xué)生理應(yīng)了解到的房地產(chǎn)業(yè)和裝修業(yè)的知識(shí)量，大學(xué)生對(duì)該社會(huì)熱點(diǎn)的了解有所欠缺。（3）如果您在資金允許的情況下，是否有意去選擇購(gòu)買房產(chǎn)？在如果資金允許的情況下，是否有意購(gòu)房這一問題，大部分大學(xué)生還是比較有意愿去購(gòu)房的，但極少部分大學(xué)生是不愿意用資金去購(gòu)房而是愿意選擇去租房。從這一問題上來看，購(gòu)房仍然是人們?cè)敢膺x擇的生活狀態(tài)，所以房地產(chǎn)業(yè)還是有一大段可發(fā)展的空間。在租房選擇上，我們也是持有支持的態(tài)度的，這也是間接性的支持了房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。（4）您是否有意愿去花費(fèi)資金進(jìn)行房屋裝修？對(duì)于是否有意愿去花費(fèi)資金進(jìn)行房屋裝修這一問題上，90后的大學(xué)生顯然是更愿意去選擇領(lǐng)包入住式的房產(chǎn)，這樣不僅便捷而且能夠有一個(gè)直觀的裝修風(fēng)格也讓一些無時(shí)間去設(shè)計(jì)自己裝修風(fēng)格的同學(xué)，能夠去有選擇的余地。但也存在極少部分的大學(xué)生是不愿意花費(fèi)高額的裝修金來裝修房子，原因是剛畢業(yè)的學(xué)生走向工作崗位，自己本身是沒有多少積蓄的，買房子基本上是通過向銀行貸款和按揭或是向父母借的資金。所以在短時(shí)間內(nèi)無法擁有大量閑散資金去裝修新房。這就使得市場(chǎng)上存在了空房閑置未裝修的現(xiàn)象。但除學(xué)生之外的消費(fèi)者們，則是很愿意將資金花費(fèi)在房屋裝修上，因?yàn)樗麄兊馁?gòu)房行為就是用來滿足他們?cè)谏钪械木幼⌒枨?，因此有一個(gè)環(huán)境良好，溫馨舒適的家對(duì)于消費(fèi)者來說是一個(gè)不可或缺的選擇。購(gòu)房其實(shí)是一個(gè)人一生一次的選擇，裝修亦然。他們就比較注重房屋的裝修裝飾，裝修動(dòng)工不易，在裝修問題上的選擇更是要慎重。（5）您在預(yù)計(jì)自己未來收入的情況下，是否有能力去進(jìn)行購(gòu)買房產(chǎn)或是進(jìn)行房產(chǎn)裝修？在預(yù)計(jì)自己未來收入的情況下，是否有能力去進(jìn)行購(gòu)買房產(chǎn)或是進(jìn)行房產(chǎn)裝修這一問題上，很多消費(fèi)者都是持有不一定的觀點(diǎn)，就臨潼房?jī)r(jià)而言，在3—5年前市場(chǎng)上的房產(chǎn)價(jià)格大約是3000—4000元每平方米，但在今天而言，由于交通的發(fā)展地鐵的即將開通以及旅游業(yè)的發(fā)展，臨潼的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲至7000—8000元每平方米。這對(duì)于購(gòu)房人員來說，并不是一個(gè)好消息，無形之中加重了他們的生活負(fù)擔(dān)。所以初入社會(huì)的成年人，并沒有多少積蓄去購(gòu)買房產(chǎn)，更何況去要他們?nèi)ミx擇裝修，無疑是增加了生存生活的壓力。但是有的消費(fèi)者則是看中了房屋的內(nèi)在價(jià)值，由于臨潼還在不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)也是持續(xù)飆升不斷，如果在適當(dāng)時(shí)機(jī)購(gòu)房，則能以較少的資金去購(gòu)買價(jià)值大的房產(chǎn)，以達(dá)到增值的目的。至于裝修，在未來收入穩(wěn)定的情況下，不少人還是愿意前期先選擇簡(jiǎn)裝修，后期在進(jìn)行添置的這一裝修方式。這一方式既不影響住戶的居住也不阻礙裝修的進(jìn)度和影響裝修的效果。是一個(gè)不錯(cuò)的裝修想法。（6）您在房地產(chǎn)的發(fā)展中注意到了哪些問題？在房地產(chǎn)的發(fā)展中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些或多或少或大或小的問題?？偨Y(jié)下來，存在四大常見問題：房地產(chǎn)開發(fā)用地的問題、房?jī)r(jià)問題、環(huán)境問題、物業(yè)管理問題。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)用地問題，主要是有關(guān)法律方面的問題：第一，基層人民政府越權(quán)批地。房地產(chǎn)開放時(shí)，在征地和土地出讓過程中，容易引發(fā)農(nóng)民與政府之間的矛盾，就會(huì)影響到當(dāng)?shù)厣鐣?huì)秩序的穩(wěn)定，一些政府的越權(quán)批地，會(huì)影響并擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂與發(fā)展；第二，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法開發(fā)、出讓集體土地。例如，陜西省西安市三橋村村委會(huì)違法將村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地出讓給陜西省咸陽市嘉偉房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司利用非法受讓的土地擅自動(dòng)工建設(shè)了規(guī)模較大的“秦龍泉山莊”并非法銷售。出讓集體土地行為，不受法律保護(hù)；第三，劃撥土地的使用單位與開發(fā)商違法聯(lián)建商品房。第四，開發(fā)商違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；第五，開發(fā)商非法受讓土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。我國(guó)目前房地產(chǎn)價(jià)格問題就是房?jī)r(jià)上漲過快，這主要是市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不夠合理、商品房開發(fā)建設(shè)成本增加、部分地區(qū)供求總量失衡、部分地區(qū)投資和投機(jī)性購(gòu)房需求增長(zhǎng)過快等問題造成的。房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的環(huán)境問題，有對(duì)生態(tài)系統(tǒng)造成的影響，和建筑類垃圾的堆放以及采用不環(huán)保的建筑裝修材料所造成的室內(nèi)污染。例如，我之前講到的“山水秦唐”小區(qū)的臭水溝治理問題。最后是物業(yè)管理問題，相信這也是許多業(yè)主所關(guān)心在乎的問題。這一問題主要體現(xiàn)在：第一，法制建設(shè)之后。物業(yè)的一些權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任在法律上都沒有準(zhǔn)確的規(guī)定出來，這也導(dǎo)致了物業(yè)最終的服務(wù)不到位的問題；第二，業(yè)主的素質(zhì)和物業(yè)管理消費(fèi)觀念有待提高。在我國(guó)，業(yè)主與物業(yè)向來都是對(duì)立層面的。二者之間矛盾很深，就物業(yè)費(fèi)問題引發(fā)的矛盾不在少數(shù)，所以這一問題的改善是刻不容緩的，業(yè)主需提高自身的素質(zhì)，物業(yè)也應(yīng)多替業(yè)主著想；第三，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)能力較弱，缺少專業(yè)性。這些缺點(diǎn)的的確確制約了物