行銷專題個案分析-潤福養(yǎng)生村

行銷專題個案分析

潤福養(yǎng)生村指導(dǎo)教授:賴明弘班級:企五甲11914013曾詩婷11914038陳靖怡公司簡介What潤泰集團(tuán)本著敬老尊賢、回饋社會的理念，推出專為銀發(fā)族量身設(shè)計的五星級住宅。Where潤福生活事業(yè)有限公司地址:臺北市敦化南路二段76號潤泰金融大樓21樓.tw/index.htmWho董事長王綺帆、總經(jīng)理徐志漳所擔(dān)任。When于1991年成立How規(guī)劃完善的軟硬體服務(wù)，讓家中長輩能夠在潤福獲得最好的照顧。Why現(xiàn)代人事業(yè)忙碌，潤福提供全方位的照顧服務(wù)，讓子女放心將長輩交付予專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊。Howmuch潤泰集團(tuán)總資本額為：NT$7,593,184,880元公司經(jīng)營模式顧客區(qū)隔：主要是針對50歲以上的老年人口。

顧客利益：提供顧客一流的設(shè)施與服務(wù)，規(guī)劃出屬于銀發(fā)族的居住空間。核心技術(shù)：擁有良好的居住環(huán)境，安全的居住空間。價值鏈：預(yù)約參觀體驗試住簽訂合約付訂金繳費搬入體驗生活到期續(xù)約搬出大方向的正確性與執(zhí)行現(xiàn)況

使命：以「潤澤社會、泰安民生」為經(jīng)營目的。

目標(biāo)：短期目標(biāo)─加強(qiáng)國人進(jìn)住養(yǎng)生村的觀念。中期目標(biāo)─建立起高齡居家照護(hù)的醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)。長期目標(biāo)─秉持回饋社會上資深公民之一份心意，抱著感恩的心為銀發(fā)長輩提供安全舒適的居住環(huán)境?，F(xiàn)行決策：推廣國人養(yǎng)生養(yǎng)老等觀念與政府所推出的高齡照護(hù)產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合

公司的總體環(huán)境

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：1.缺乏完整經(jīng)濟(jì)安全制度2.高所得、高物價及通貨膨脹快速現(xiàn)象3.健保費率調(diào)漲人口統(tǒng)計環(huán)境：1.邁入高齡化社會國家2.出生率持續(xù)下降，老年人口大量增加科技環(huán)境：1.現(xiàn)代醫(yī)療進(jìn)步，人類的平均壽命提高2.各家業(yè)者提供良好的居住環(huán)境，及完善的軟硬體服務(wù)政治法律環(huán)境：1.民國86年修定老人福利法2.內(nèi)政部于民國92年公布「老人住宅綜合管理要點」建設(shè)推動方案」。3.鼓勵民間多參與興建4.政府對業(yè)者提出投資興建的優(yōu)惠草案。社會文化環(huán)境：1.社會生活型態(tài)的改變2.家庭結(jié)構(gòu)的改變3.老年人與子女同居的比率下降，而老年獨居或僅與配偶同居的比例則有上升的現(xiàn)象企業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境

產(chǎn)業(yè)概況：臺灣于民國83年邁入高齡化社會至今，在政府大力宣傳以及政策的推動之下，老人照顧服務(wù)產(chǎn)業(yè)已逐漸受到各界的重視。市場結(jié)構(gòu):此外，國內(nèi)老人住宅市場發(fā)展可分成三個階段：第一階段－發(fā)韌期(民國61年~62年)：以自費安養(yǎng)的型態(tài)出現(xiàn)。第二階段－政府參與期(民國63年~79年)：以政府興建的仁愛之家為主。第三階段－發(fā)展期(民國79年以后迄今)：因國內(nèi)高齡化趨勢之銳不可檔，民問業(yè)者亦投入老人住宅市場。未來趨勢:1.科技進(jìn)步，人類平均壽命延長2.政府當(dāng)局重視老人問題，推出各項福利措施3.所得普遍提高，增加民眾對居住品質(zhì)的要求4.傳統(tǒng)價值觀念的改變，影響消費習(xí)慣公司本身營運項目:1.居住環(huán)境2.專業(yè)服務(wù)3.軟硬體設(shè)施4.保全服務(wù)5.醫(yī)療保健6.休閑養(yǎng)生公司在市場上的行銷實力：潤泰集團(tuán)的經(jīng)營范圍橫跨各種產(chǎn)業(yè)，旗下有包含紡織、營建、醫(yī)療、流通等事業(yè)，結(jié)合各種不同性質(zhì)的公司，發(fā)展建立起良好的體系。行銷4P

●產(chǎn)品－潤福新象：全國首創(chuàng)的「五星級銀發(fā)專用住宅」設(shè)施特色－安全的居住空間生活照顧－餐飲服務(wù)、柜臺生活便利服務(wù)、健康管理服務(wù)、休閑活動潤福華城：為全國第一家全齡化電梯別墅住宅居住特色－便利生活、休閑娛樂、餐飲服務(wù)、健康管理、安全照顧●價格－潤福新象：租押金坪數(shù)價格15坪600萬30坪1200萬24坪1260萬(不分樓層)潤福華城：押租金:押租價自100萬元起，至少需住兩年，退租時，押金原數(shù)無息退還。管理費:每月每戶為25000元。每月生活費項目一人居住二人居住管理費10,690元17,820元伙食費6,000元12,000元水電費約2,000元約3,000元合計約18,690元約32,820元●通路－潤福新象館：位于臺北縣淡水鎮(zhèn)學(xué)府路139號社區(qū)巴士－社區(qū)往返淡水捷運站定時定點行駛。醫(yī)療專車－周一至周六早上8：15行駛馬偕、榮總等醫(yī)院。潤福大臺北華城館：位于臺北縣新店市禾豐二路62號1號為全國第一家全齡化電梯別墅住宅。有便利的交通，如大臺北華城交通車、北二高、新店捷運等，交通皆順暢便利。●推廣－潤福采用的方法有電視廣告、雜志期刊等平面廣告、錄制VCD、印制DM、及人員廣告口耳相傳等。

1.行銷策略廣告?zhèn)鲉巍蠹埰诳?、網(wǎng)際網(wǎng)路、公車內(nèi)廣告、看板、講座說明會、電視廣告、宣傳車等2.廣告策略

公司的個體環(huán)境

顧客：全臺的老年人口競爭者：包括臺塑長庚養(yǎng)生文化村、北海福座泰和園、國寶圣恩休閑養(yǎng)生會館、松柏園老人養(yǎng)護(hù)中心、奇美悠然山莊、康寧生活會館、翠柏新村等供應(yīng)商：潤泰集團(tuán)所建造的「潤福新象館」是和日本中銀建物技術(shù)合作的銀發(fā)貴族村行銷中間機(jī)構(gòu)：網(wǎng)路、報章雜志、口耳相傳公眾：媒體、政府、社會大眾企業(yè)文化與組織行為－財務(wù)管理現(xiàn)況

損益表

93年度94年度營業(yè)收入

6,779,805

5,603,012營業(yè)成本

5,494,467

4,574,019營業(yè)毛利(毛損)

1,285,338

1,028,993營業(yè)費用

945,508

1,092,480營業(yè)利益(損失)

339,852

-63,465營業(yè)外收入及利益

413,829

724,147營業(yè)外費用及損失

593,473

273,369繼續(xù)營業(yè)部門稅前純益(純損)

160,208

387,313所得稅費用(利益)

33,668

4,669繼續(xù)營業(yè)部門稅后純益(純損)

0

382,644停業(yè)部門損益

0

0非常損益

0

0會計原則變動之累積影響數(shù)

0

0本期凈利

126,540

382,644調(diào)整項目

22

22資產(chǎn)負(fù)債表93年度94年度流動資產(chǎn)

2,687,088

3,236,290基金與投資

6,526,451

6,954,117固定資產(chǎn)

5,211,143

4,569,074無形資產(chǎn)

82,992

48,091其他資產(chǎn)

399,554

372,496資產(chǎn)合計

14,907,228

15,180,068流動負(fù)債

3,491,376

4,134,520長期負(fù)債

3,789,910

3,304,253其他負(fù)債

699,843

683,703負(fù)債合計

7,981,129

8,122,476股本

7,880,511

7,880,511資本公積

470,358

397,029保留盈余

391,471

755,312其他項目

-1,816,241

-1,975,260庫藏股票

0

-2,120,120股東權(quán)益合計

6,926,099

7,057,592每股凈值(元)

10.17

10.70母公司暨子公司所持有之母公司庫藏股股數(shù)(單位:股)

107,316,952

128,338,224人力資源管理現(xiàn)況:對于養(yǎng)生村來說，所需要的服務(wù)人員便是要有「愛心、耐心」及「負(fù)責(zé)」。在養(yǎng)生村中，面對的是年邁的老人，他們的行動可能較為緩慢，或有慢性疾病者，必須有耐心的對待他們。而在偌大的養(yǎng)生村中，大約一個服務(wù)人員就要配到負(fù)責(zé)三至四個老人，因此必須找具有責(zé)任感的人才能適任。

SWOT分析優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）1.提供專業(yè)的服務(wù)及設(shè)備2.豐富的醫(yī)療資源3.交通方便4.環(huán)境優(yōu)美5.制度化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與專屬合約1.價位過高2.對于進(jìn)住的門檻過高3.業(yè)務(wù)的推展不普遍4.住戶數(shù)比其他業(yè)者少5.受臺北房地產(chǎn)價格變動大影響，使得入住金額會逐漸提高

機(jī)會（Opportunity）威脅（Threat）1.臺灣人口逐漸老化，老年人口比例增加2.取代目前組織松散素質(zhì)不一的家庭看戶3.政府鼓勵企業(yè)興建老人住宅4.現(xiàn)代人越重視退休生活的規(guī)劃

5.政府逐漸重視老人問題，給予相關(guān)津貼補(bǔ)助

1.越來越多企業(yè)投入老人住宅市場，競爭更為激烈2.國人對于養(yǎng)老退休住宅的觀念還沒完全建立3.養(yǎng)生村入住價格普遍偏高4.老人相關(guān)法規(guī)建立未完善5.整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的影響

STP分析1.市場區(qū)隔（Segmentation）潤福在目前的養(yǎng)生住宅市場上，是為提供多功能、休閑舒適的生活空間為主，提供高品質(zhì)的服務(wù)。2.目標(biāo)市場（Targeting）為年滿50歲以上且日常生活能自理者。3.產(chǎn)品市場定位（Positioning）潤福在此市場上屬于中高價位、休閑取向、提供多服務(wù)的養(yǎng)生住宅，鎖定在社會上有中高收入且重享受娛樂的銀發(fā)族。價格高顧客層年齡高康寧生活永越健康管理中心潤福生活長庚養(yǎng)生村價格低顧客層年齡低醫(yī)療導(dǎo)向高休閑導(dǎo)向高潤福生活永越健康管理中心長庚養(yǎng)生村康寧生活醫(yī)療導(dǎo)向低休閑導(dǎo)向低波特五力分析潛在競爭者的威脅★★★企業(yè)相繼投入現(xiàn)有競爭者的威脅★★★現(xiàn)有上百家競爭者供應(yīng)商議價能力★★潤泰集團(tuán)消費者議價能力★全由廠商決定替代品的威脅★★家庭看護(hù)產(chǎn)品生命周期分析導(dǎo)入成長成熟衰退潤福KSF分析潤福生活新象長庚養(yǎng)生文化村康寧生活永越健康管理中心服務(wù)宗旨中高齡專享之五星級銀發(fā)族飯店式住宅提供長者享受健康樂趣的生活環(huán)境結(jié)合安居、休閑、醫(yī)護(hù)之銀發(fā)會館提供全方位整合醫(yī)療服務(wù)經(jīng)營單位潤泰集團(tuán)臺塑集團(tuán)康寧生活事業(yè)西園醫(yī)院對象年滿50歲年滿60歲45歲以上40歲以上價格1.保證金：500~1000萬2.管理費：1萬7~2萬91.保證金：21~37萬2.管理費：18~31萬1.保證金：560~1490萬2.管理費9千~1萬51.保證金：888~1500萬2.生活費：1萬2~2萬規(guī)模共300間近4000戶共有165戶75間；90床待決策關(guān)鍵點分析

《待決策點一》：目前國內(nèi)擁有不同集團(tuán)所建立的養(yǎng)生村，而且各縣市均有老人住宅，包括安養(yǎng)、養(yǎng)護(hù)，及長期照護(hù)服務(wù)，要如何在這些競爭者中脫穎而出呢？決策方案A：和官方單位相配合，利用專案輔助決策方案B：強(qiáng)調(diào)特獨性決策方案C：經(jīng)由報章雜志媒體等的大力宣傳建議決策：以A及B為主，而以C為輔《待決策點二》：目前國內(nèi)看護(hù)及外藉看傭的風(fēng)氣越來越盛行，養(yǎng)生村此產(chǎn)業(yè)如何與之抗衡？決策方案A：強(qiáng)調(diào)「社區(qū)生活」功能及定期舉辦活動決策方案B：舒適的居住環(huán)境決策方案C：每日護(hù)士及每周一次健康檢查建議決策：以A為主，B為輔《待決策點三》：養(yǎng)生村的觀念在國人心中來說，還是比較不廣為人知的，甚至?xí)腥苏J(rèn)為將雙親送至養(yǎng)生村是不孝的行為，如何將養(yǎng)生村的觀念推廣并修正國人的觀念？決策方案A：運用廣告加深國人對養(yǎng)生村的正確觀念決策方案B：利用已入住的消費者的親身經(jīng)驗決策方案C：和政府配合推廣建議決策：以B為主，A及C為輔《待決策點四》：養(yǎng)生村產(chǎn)業(yè)成為新興產(chǎn)業(yè)之ㄧ，但是卻叫好不叫座，銷售狀況（或盈收）不如預(yù)期，勉強(qiáng)只能損益兩平。養(yǎng)生村該如何自處，才能生存下去？決策方案A：建立完整的成本評估方案，降低不必要的成本決策方案B：不勉強(qiáng)開發(fā)新案，將現(xiàn)有顧客照護(hù)到最完善的程度決策方案C：配合政府加強(qiáng)宣導(dǎo)進(jìn)住養(yǎng)生村的正確觀念，進(jìn)而帶動買氣建議決策：以A、B為主，C為輔《待決策點五》：潤福養(yǎng)生村屬高價位，一般消費