于東風(fēng)開題報(bào)告

河南科技大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開題報(bào)告（學(xué)生填表）學(xué)院：經(jīng)濟(jì)學(xué)院4月11日課題名稱近年來我國商品房價(jià)格寬幅波動(dòng)的因素及對(duì)策分析學(xué)生姓名于東風(fēng)專業(yè)班級(jí)國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易081課題類型論文指導(dǎo)教師葉青海職稱講師課題來源社會(huì)1.設(shè)計(jì)（或研究）的根據(jù)與意義近年來，對(duì)于房地產(chǎn)來講經(jīng)一向一種高速發(fā)展的黃金時(shí)期。中國的房地產(chǎn)業(yè)無論是規(guī)模還是增加速度上都達(dá)成來前所未有的水平。房地產(chǎn)的價(jià)格隨之快速上漲，以來到上六個(gè)月，由于一系列因素房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。而至下六個(gè)月以來，經(jīng)濟(jì)增加速度放緩，國家出臺(tái)一系列調(diào)控政策等因素房地產(chǎn)價(jià)格開始回落。房子作為人們生活的必需品，其價(jià)格的波動(dòng)深刻的影響著居民的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。對(duì)諸如對(duì)居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)（CPI），地方財(cái)政收入，金融投資等方面也存在著很大的影響。即使房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了與其關(guān)系親密的建筑、金融、化工、金屬冶煉等行業(yè)的發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用和影響十分明顯。但現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的許多問題都已暴露了出來。房價(jià)的過快上漲造成房價(jià)與城鄉(xiāng)居民收入水平不協(xié)調(diào)，高額的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出工薪階層的購置能力。商品房大量空置，房價(jià)又居高不下的“供應(yīng)量過剩”和“有效需求局限性”的明顯矛盾，住房成為困擾大眾的一大難題。房價(jià)的快速上漲和持續(xù)攀升放映出價(jià)格的非真實(shí)性，并造成價(jià)格信號(hào)失真，市場(chǎng)虛假繁華、資源配備低效，收入在分派乏力等問題成為各界關(guān)注和討論的熱點(diǎn)問題。本文擬從實(shí)證分析與理論分析相結(jié)合的方式，對(duì)我國房價(jià)動(dòng)與社會(huì)發(fā)展水平之間的關(guān)系進(jìn)行分析，討論房價(jià)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，分析房價(jià)波動(dòng)與對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生什么影響、房價(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)因素、政府調(diào)控在控制房價(jià)中的作用以及維持商品房價(jià)格適度波動(dòng)的對(duì)策分析。分析成果對(duì)有關(guān)部門進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控、制訂有關(guān)政策以及增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展等都有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)已成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，房屋的價(jià)格要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及居民收入水平相適應(yīng)，房價(jià)的寬幅波動(dòng)會(huì)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來巨大的影響。分析房價(jià)波動(dòng)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響，一方便采用更有效地管理方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，維持國家經(jīng)濟(jì)秩序，保持經(jīng)濟(jì)良好健康的發(fā)展。分析房價(jià)高企的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)，找出房價(jià)上漲的重要因素，有助于把握房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，有助于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展做出對(duì)的判斷，增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展。分析房價(jià)的回落與政府今年來宏觀調(diào)控的關(guān)系，找出政策因素的成效著重點(diǎn)，有助于對(duì)的的引導(dǎo)政策導(dǎo)向。針對(duì)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀提出合理化建議，有助于圍決策部門提供理論根據(jù)和參考。對(duì)把握房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)對(duì)的引導(dǎo)投資和消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資本和資源的最大優(yōu)化使用，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，提高城鄉(xiāng)居民生后和消費(fèi)水平有重要意義。2.國內(nèi)外同類設(shè)計(jì)（或同類研究）的概況綜述現(xiàn)在，國內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)因素及對(duì)策分析的研究比較多，許多專家、學(xué)者紛紛從不同角度分析了房地產(chǎn)價(jià)格寬幅波動(dòng)的因素，也針對(duì)問題通過自己的研究提出了許多防備方法和意見建議。國外學(xué)者針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響研究重要有：Gottlieb（1976）認(rèn)為從社會(huì)經(jīng)濟(jì)長久發(fā)展的趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)價(jià)格的變化和經(jīng)濟(jì)周期的發(fā)展應(yīng)當(dāng)是同時(shí)的，否則將不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。Bover(1989)、Blaekaby和Manning(1992)、Cameron和Muellbauer()對(duì)住宅市場(chǎng)與都市經(jīng)濟(jì)的關(guān)系進(jìn)行研究，認(rèn)為房價(jià)上漲會(huì)通過變化勞動(dòng)力成本而影響都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口數(shù)量，進(jìn)而影響都市競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。Genesove(1997)研究了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)社會(huì)公平的影響。Quigley（1999）分析了房地產(chǎn)價(jià)格與人口、就業(yè)、收入、房屋開工面積、房屋空置率、房地產(chǎn)抵押貸款狀況之間的關(guān)系，認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)短期價(jià)格影響不大，對(duì)長久價(jià)格卻有很大影響。Hofe()分析了涉及抵押貸款比率減少、財(cái)產(chǎn)稅稅率減少，公共住房投資補(bǔ)貼等住房供應(yīng)與需求政策變化帶來的房價(jià)波動(dòng)對(duì)紐約經(jīng)濟(jì)的影響。國內(nèi)的學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素問題作了諸多專門的研究。如王國慶、簡偉民、段燕臨、姜玉硯、謝德剛從房地產(chǎn)供求角度，朱正一政策影響角度，鄧言、劉琳、牛毅價(jià)格成本構(gòu)成角度，熊春燕、汪小亞、代鵬、李健飛宏觀經(jīng)濟(jì)變量角度分別來討論了現(xiàn)在我國房地產(chǎn)價(jià)格寬幅波動(dòng)的問題，并以此為基礎(chǔ)就如何調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格提出了建議。王國慶（）認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)的因素是：需求拉動(dòng)是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的直接因素，成本推動(dòng)式房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的內(nèi)在需求，消費(fèi)者預(yù)期式房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的根本因素，投機(jī)的作用對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響頗大而供求狀況是影響房價(jià)波動(dòng)的最后因素。認(rèn)為對(duì)應(yīng)方法規(guī)定政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，消費(fèi)者理性消費(fèi)，加緊農(nóng)村都市化建設(shè)以及提高房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的土地供應(yīng)力度和使用效率，宏觀調(diào)控與市場(chǎng)相結(jié)合穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。鄧言（）通過研究認(rèn)為自以來，我國各個(gè)大都市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格普遍快速上漲，中低收入者普遍難以承受。并且地產(chǎn)價(jià)格過高是市場(chǎng)資源自配效率減少，社會(huì)成本增加，對(duì)居民日常消費(fèi)等民生問題產(chǎn)生極大地負(fù)面影響。熊春燕（）從人均可支配收入與房價(jià)之間的比較、房價(jià)收入比、住房價(jià)格指數(shù)與城鄉(xiāng)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之間的比較對(duì)我國房價(jià)合理性進(jìn)行分析，認(rèn)為房價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民實(shí)際承受能力。為控制高房價(jià)的不良影響增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展要激勵(lì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，架起那個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，空置成本，加強(qiáng)土地監(jiān)管，引導(dǎo)理性消費(fèi)和投資，發(fā)揮地方政府引導(dǎo)市場(chǎng)。簡偉民（）認(rèn)為物價(jià)水平對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有一定的影響，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供求水平則是影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的重要因素，市場(chǎng)預(yù)期對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)有非常大的影響，國際游資對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)也有重要影響。姜玉硯，段燕臨（）認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，重要有市場(chǎng)需求決定，并含有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。影響需求的因素有消費(fèi)者預(yù)期，人口數(shù)量，收入水平，社會(huì)安定狀況等。影響供應(yīng)的因素是土地及建筑成本，房地產(chǎn)竣工面積，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模等。朱正一（）認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入核心的轉(zhuǎn)型期，為遏制都市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭國家進(jìn)行嚴(yán)肅的宏觀調(diào)控，要實(shí)現(xiàn)“住有所居”，完善住房保障體系轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，主動(dòng)引導(dǎo)、加強(qiáng)監(jiān)督、規(guī)范秩序，激勵(lì)并購重組、提高集中度。謝德剛（）認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格過高的因素在于自主性需求高漲，高速的國民經(jīng)濟(jì)支撐著旺盛的改善型需求，城鄉(xiāng)化帶來的許多自主性需求，城鄉(xiāng)建設(shè)加速提供大量被動(dòng)拆遷性需求，成本剛性上升等3.課題設(shè)計(jì)（或研究）的內(nèi)容近年來我國商品房價(jià)格呈現(xiàn)寬幅波動(dòng)的態(tài)勢(shì)及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。（一）前商品房價(jià)格持續(xù)上漲及其重要因素（1），需求拉動(dòng)（2），成本推動(dòng)（3），消費(fèi)者預(yù)期（4），投機(jī)作用（5），供求狀況（二）后商品房價(jià)格下跌及其重要因素（1），經(jīng)濟(jì)增加速度放緩（2），國家出臺(tái)一系列調(diào)控政策（3），開發(fā)商資金壓力較大（4），房價(jià)超出消費(fèi)者承受能力消費(fèi)者也逐步趨于理性（5），收入比太高等因素房地產(chǎn)價(jià)格開始回。二、高房價(jià)的驅(qū)動(dòng)因素及其利益分派效應(yīng)（一）經(jīng)濟(jì)增加與房地產(chǎn)投資及消費(fèi)的有關(guān)關(guān)系（1）經(jīng)濟(jì)增加增進(jìn)房地產(chǎn)投資（2）經(jīng)濟(jì)增加刺激消費(fèi)（3）投資和消費(fèi)增進(jìn)經(jīng)濟(jì)增加（二）土地市場(chǎng)供需分析與商品房市場(chǎng)的供需分析（1）土地供求不平衡性（2）商品房市場(chǎng)需求和供應(yīng)不平衡（三）地方經(jīng)濟(jì)增加、地方財(cái)政收入與房地產(chǎn)行業(yè)的民生功效（1）地方經(jīng)濟(jì)過分依賴地產(chǎn)業(yè)（2）地方財(cái)政收入中地產(chǎn)收入比重過大三、商品房價(jià)格回調(diào)與政府調(diào)控。限購對(duì)商品房價(jià)格的影響。限購對(duì)商品房價(jià)格的遏制限購對(duì)民眾的影響稅收對(duì)商品房價(jià)格的影響。增加稅收對(duì)房價(jià)的遏制作用稅收的替代效應(yīng)貨幣政策對(duì)商品房價(jià)格的影響（1）收緊銀根對(duì)房價(jià)上漲的遏制作用（2）銀行貸款門檻的提高對(duì)需求的遏制效應(yīng)四、維持商品房價(jià)格適度波動(dòng)、避免寬幅波動(dòng)的的政策建議。堅(jiān)持民生為首的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。加強(qiáng)政府監(jiān)管力度財(cái)政、貨幣政策合理運(yùn)用嚴(yán)格加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理增進(jìn)房地產(chǎn)供應(yīng)構(gòu)造的改善，增進(jìn)供需平衡。政府引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)優(yōu)化民眾投資渠道，主動(dòng)引導(dǎo)投資分散加緊農(nóng)村城鄉(xiāng)化進(jìn)程打擊過分投機(jī)行為，嚴(yán)禁炒房和房屋囤積控制土地價(jià)格，提高土地運(yùn)用效率主動(dòng)發(fā)展保障房，緩和我國居民住房需求壓力（1）建立公平高效的利益協(xié)調(diào)機(jī)制，增進(jìn)商品房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展（2）加大住房供應(yīng)構(gòu)造調(diào)節(jié)，擴(kuò)建租廉房和經(jīng)濟(jì)合用房4.設(shè)計(jì)（或研究）辦法（1）經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法。對(duì)在實(shí)踐中收集的材料全方面完整地進(jìn)行歸納、提煉，進(jìn)行定量和定性分析。（2）比較研究法。分析比較國內(nèi)外外貿(mào)公司信用風(fēng)險(xiǎn)管理的不同做法，方便全方面的對(duì)問題進(jìn)行研究并提出對(duì)應(yīng)對(duì)策。（3）文獻(xiàn)研究法。收集