物業(yè)工程工作手冊

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔精編物業(yè)工程工作手冊第一章公司簡介 3第二章新職員上崗提示 4第一節(jié)服務理念 4第二節(jié)業(yè)主消費心理相關知識 4第三節(jié)在服務過程中的注意事項 4第三章工程維修人員崗位職責 5第一節(jié)工程主管崗位職責 5第二節(jié)工程維修人員崗位職責 5第四章工程設備管理制度 6第一節(jié)維修班工作制度 6第二節(jié)維修班交接班制度 9第三節(jié)工具管理制度 9第四節(jié)特約維修管理規(guī)定 11第五節(jié)房屋維護制度 11第六節(jié)空置房檢查制度 15第七節(jié)共用設施巡視檢修制度 15第八節(jié)緊急事件處理程序 15第九節(jié)定期檢查項目一覽表 17第十節(jié)配電室工作制度 19第十一節(jié)柴油發(fā)電機工作制度 22第十二節(jié)電梯管理制度 24第十三節(jié)中央空調(diào)管理制度 25第十四節(jié)水泵房工作流程 26第十五節(jié)純凈水系統(tǒng)管理制度 29第五章常用維修工具使用方法 30第一節(jié)萬用表 30第二節(jié)鉗形表 33第三節(jié)場強儀 35第六章維修工作安全注意事項 39第七章電氣防火、防爆措施 40第一節(jié)電氣火災的起因 40第二節(jié)電氣設備的滅火方法 41第八章工作流程 43第一節(jié)配電室工作程序 43第二節(jié)柴油發(fā)電機管理程序 44第三節(jié)風機房工作程序 47第四節(jié)電梯工作程序 48第五節(jié)中央空調(diào)管理程序 55第六節(jié)消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)工作流程 62第七節(jié)二次供水管理規(guī)定 64第八節(jié)安防工作程序 65第九節(jié)給排水系統(tǒng)工作制度 66第十節(jié)給排水維護工作程序 69第十一節(jié)土建維修工作程序 73第十二節(jié)特約服務及標準 77第十三節(jié)公區(qū)水電維修流程 79第十四節(jié)空置房管理工作程序 80第十五節(jié)裝飾裝修管理制度 81第十六節(jié)工程前期介入及房屋接管驗收標準 86第十七節(jié)缺陷設備運行工作程序 94第十八節(jié)監(jiān)視和測量裝置控制程序 96第十九節(jié)計量糾紛處理工作程序 98第二十節(jié)突發(fā)事故的處理 99第二十一節(jié)應急應變處理解決方案 104第二十二節(jié)爆炸緊急情況處理 105第一章公司簡介第二章新職員上崗提示第一節(jié)服務理念為您想得更多，為您做得更好第二節(jié)業(yè)主消費心理相關知識一、花錢買服務。二、消費就是追求心理、生理上的滿足感、優(yōu)越感、自尊感。三、業(yè)主總是對的。四、我的理由是最重要最緊迫的。第三節(jié)在服務過程中的注意事項一、三人以上對話，要用互相都懂的語言。二、不允許模仿他人的語言、聲調(diào)和談話。三、不允許聚堆閑聊，高聲喧嘩或高聲呼喊另一人。四、不與住戶爭辯。五、不講有損公司形象的言語。六、不允許在任何場合以任何借口頂撞、諷刺、議論業(yè)主。七、不講粗言惡語或使用歧視、污辱性的語言。第三章工程維修人員崗位職責第一節(jié)工程主管崗位職責一、在管理處主任的統(tǒng)一領導下,全面負責小區(qū)工程維修管理工作。二、負責組織制定本小區(qū)設備，維修保養(yǎng)計劃、工程改造計劃、設備購置計劃、設備更新計劃，并組織實施。三、組織制定各崗位職責和操作規(guī)程。四、根據(jù)小區(qū)設備設施實際情況,制定人員編制和能耗、物耗計劃,并進行能耗、物耗控制,降低運行及維修成本。五、負責新建小區(qū)的工程前期介入及接管驗收工作。六、負責小區(qū)裝修管理和空置房管理工作。七、負責設備設施的運行及維護保養(yǎng)工作,并協(xié)助相關部門進行大、中修及工程改造。八、加強與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作。九、同供電、供水和供氣等相關職能部門保持良好的關系，并配合其工作。十、組織員工培訓,不斷提高下屬員工的服務意識、安全意識和專業(yè)技能，防止出現(xiàn)人身設備安全事故。十一、堅持“養(yǎng)護重于維修”的原則,督促下屬進行有計劃的設備設施維護保養(yǎng)工作。十二、負責對下屬員工的考評工作。十三、完成管理處主任交辦的其他任務。第二節(jié)工程維修人員崗位職責一、負責公共設施、設備的檢查、維護、保養(yǎng)、檢修工作。二、作好設備運行記錄及巡檢記錄。三、協(xié)助工程主管巡視裝修。四、及時處理報修工作。五、完成水電氣抄表工作。六、為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務。第四章工程設備管理制度第一節(jié)維修班工作制度一、認真作好設備運行、保養(yǎng)、維修等記錄，對重大問題及時上報工程主管。二、認真填寫設備運行記錄，并于每月底將記錄交工程主管。三、在工作中應當著裝整齊，配帶工作牌、精神飽滿。四、遇自來水爆管、煤氣事故等急修，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，無法立即處理者，須立即報告工程主管。五、在辦公區(qū)等地維修時，不得高聲喧嘩。六、在接到管理處下發(fā)《派工單》或通知后，應立即前往處理。七、愛護工具及設備，服從班長調(diào)度。八、嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設備運行操作管理規(guī)程。九、按照工程部編制的《設備維修保養(yǎng)計劃》進行設備維修、保養(yǎng)。十、按期完成管理處安排的工作任務。派工單顧客姓名聯(lián)系電話服務地址服務項目部門派單人約定服務時間年月日時分需用材料型號規(guī)格數(shù)量單價金額備注發(fā)單時間年月日時分收費金額元□已收□未收業(yè)主意見服務質(zhì)量：□非常滿意□滿意□不滿意業(yè)主簽字：服務范圍物品及設施：□完好□損壞□丟失其它意見：服務人員簽字服務完成時間：年月日時分NO：00001備注：此表分三聯(lián)：第一聯(lián)：財務、第二聯(lián)：客戶、第三聯(lián)：存根設備維修保養(yǎng)計劃表 序號檢查保養(yǎng)項目123456789101112備注1高壓配電柜預防性試驗、檢修等2低壓配電柜檢修、調(diào)試等3變壓器檢修、測絕緣等4發(fā)電機檢修、更換機油等5給水泵潤滑、緊固螺絲、電機測絕緣等6消防泵潤滑、緊固螺絲、電機測絕緣及試運行（包括電機）7風機潤滑、調(diào)整皮帶等及試運行8二次給水池清洗、消毒等9二次給水自動控制系統(tǒng)檢修（變頻控制柜、氣壓罐、浮球閥等）10純凈水系統(tǒng)清洗、消毒、水質(zhì)化驗11純凈水自動控制系統(tǒng)檢修12循環(huán)水泵潤滑、電機測絕緣等13循環(huán)水系統(tǒng)檢修（過濾器、閥門、控制柜、投加裝置等）14火災探測器清潔、實效模擬實驗15消防聯(lián)動控制柜檢修（按鈕、信號燈檢查、線路板、聯(lián)動功能試驗）16防火卷簾門電器元件線路檢查17防火卷簾門機械元件除銹、加油等18排煙風機加油、檢查電器元件等19鍋爐系統(tǒng)檢修（主機、水泵、閥門、管道、換熱器等）20冷卻塔清洗、調(diào)整、檢修21閥門螺桿除銹、防銹22水泵、電機檢修23主機蒸發(fā)器、冷凝器清洗、除垢24壓力表、溫度計校正、更換25弱電系統(tǒng)檢查部門：編制人：年月日編號：第二節(jié)維修班交接班制度一、著整齊工作服，提前10分鐘到達交接班現(xiàn)場。二、接班人員必須按規(guī)定時間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗。三、嚴格執(zhí)行作息制度，按時交接班。四、嚴格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度。五、接班人員應主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄。六、交接班時如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，由接班人在班長領導下共同處理。七、接班后應立即巡視一遍各值班點，并簽署巡查意見。八、交接班內(nèi)容包括：1.異常運行和設備缺陷，事故處理情況；2.大型工具和材料的完備情況；3.交接班時必須嚴肅認真，接班人要進行全面檢查核實。第三節(jié)工具管理制度一、領用工具時應填寫《工具領用登記表》，實行工具報損制度。二、領用者應愛護工具，對損壞的工具經(jīng)工程主管確認后方可以舊換新。三、對大型工具應建立嚴格的報損制度，并按照財務相關制度及《采購控制程序》進行。四、對工具實行個人負責制，誰丟失誰負責賠償。五、對于公用工具及大件工具應由班長負責進行統(tǒng)一管理。六、對在工作中損壞的工具應向工程主管匯報(同時將損壞的工具交回管理處集中處理)方可領取。七、對于損壞的工具由管理處定期進行統(tǒng)一銷毀(應有相關負責人簽字)。八、對于專用工具應由專人管理，一旦損壞應填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進行賠償，如屬自然損壞則按照相關財務制度辦理。九、絕緣棒、手套、鞋等監(jiān)視和測量工具定期送檢。說明：1.評價標準：O完好，F(xiàn)維修完成，U需修理；2.請在備注欄內(nèi)填寫需修理設備的故障情況及未及時維修的原因；3.工程管理部將以此表為基礎進行復查、評定；4.各小區(qū)于每月20日將此表報送到工程管理部。工具領用登記表序號：工具名稱型號規(guī)格單位數(shù)量價格領用人領用時間備注第四節(jié)特約維修管理規(guī)定一、接到特約維修派工單后，15分鐘內(nèi)若不能按時到達業(yè)主家中，應向客服人員說明原因，客服人員還需將原因即時告之業(yè)主。二、維修人員需自帶鞋套，需注意保護業(yè)主財物，對維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走。三、若一時無法完成，需向業(yè)主講明原因，請業(yè)主諒解，并約定（下次）上門時間。四、若業(yè)主要自行購買維修材料，需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯而造成損失。五、嚴禁接受業(yè)主任何形式的饋贈和向業(yè)主索取報酬。六、維修結(jié)束后，請業(yè)主檢查驗收，并在《派工單》上簽署維修結(jié)果和維修服務意見，并請業(yè)主到客服中心繳納特約服務費，若維修人員收費后需將收費票據(jù)交給業(yè)主。七、將《派工單》返回辦公室，并做好維修記錄。第五節(jié)房屋維護制度一、為了有效提高房屋使用壽命，降低房屋維護資金投入，確保房屋保值增值，制訂本制度。二、各管理處維修班應嚴格執(zhí)行《房屋接管驗收標準》，確保新建工程交付質(zhì)量。三、維修班依據(jù)《定期檢查項目一覽表》對物業(yè)進行巡視檢查，填寫《定期檢查記錄表》，及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴大，搞好房屋零星修繕工作。四、定期對房屋進行養(yǎng)護修繕，避免因失修造成房屋損壞，養(yǎng)護修繕內(nèi)容包括維護、中修、大修、改造。五、加強修繕工程質(zhì)量把關，確保修繕質(zhì)量。六、建立健全房屋檔案，定期對房屋完好狀況進行分項統(tǒng)計。七、對二次裝修的管理，依據(jù)現(xiàn)行相關法規(guī)進行管理。定期檢查項目一覽表周期序號檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺、連廊2通風口35%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報箱3上、下雨污水管4設備房(水泵房、配電房、電梯房)5消防栓半月1公用電器每周1電子對講門八年1馬賽克外墻面，清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2電子對講門刷漆一次3木門、窗油漆一次一年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標識(棟號、單元號、樓層號)每年重噴寫一次4設備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標識牌2車棚、車架每天兒童游樂設施隨時檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護欄4其他備注：檢查結(jié)果填入《定期檢查記錄》，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時如發(fā)現(xiàn)問題也應及時維修。定期檢查記錄表管理處:檢查日期:序號:檢查項目檢查部位檢查情況記錄檢查人處理結(jié)果備注第六節(jié)空置房檢查制度一、為了確保空置房的完好，制訂本制度。二、定期由維修班對空置房土建及配套設備設施進行全面巡視檢查，填寫《空置房巡視記錄表》。三、對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)保潔部處理，工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理；要求對處理結(jié)果形成書面記錄。四、特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。第七節(jié)共用設施巡視檢修制度一、為了有效對共用設施使用狀況進行監(jiān)控，達到公司規(guī)定完好率，制訂本制度。二、工程主管負責本制度實施督導工作，具體執(zhí)行《定期檢查項目一覽表》；三、工程主管應每周不少于兩次全域巡視檢查。四、工程主管應將巡視區(qū)域劃分到巡視責任人，責任人每天應至少兩次巡視責任區(qū)域，并做好巡視記錄。五、巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應立即處理，不得人為拖延。六、管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報修。七、對影響小區(qū)日間管理的維修，應調(diào)整時間，安排在夜間施工。八、對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目，報公司同意后，可安排委外施工，工程主管負責對進度、工藝質(zhì)量及造價進行監(jiān)控。九、做好巡視檢修相關記錄。第八節(jié)緊急事件處理程序一、為了對緊急事件進行有效控制和及時處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制度。二、緊急事件包括：洪災、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設備事故等。三、緊急事件采用電話或?qū)χv機方式聯(lián)系，但必須互報姓名，并將情況報告清楚。四、接緊急事件報告后，應立即匯報上級，并由現(xiàn)場職位最高的負責人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報，引起嚴重后果的，追究當事人責任。五、人為拖沓，致使影響擴大的，追究受派人責任。六、處理不了的緊急事件，應立即報告，由上級統(tǒng)籌安排處理。七、以上事件處理完畢后應由工程主管填寫事件處理記錄并存檔。八、緊急事件嚴重影響部門正常運作，嚴禁謊報行為，一經(jīng)查實謊報行為，將嚴肅處理。第九節(jié)定期檢查項目一覽表周期序號檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺、連廊2通風口35%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報箱3上、下雨污水管4設備房(水泵房、配電房、電梯房)5消防栓半月1公用電器每周1電子對講門八年1馬賽克外墻面，清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2電子對講門刷漆一次3木門、窗油漆一次一年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標識(棟號、單元號、樓層號)每年重噴寫一次4設備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標識牌2車棚、車架每天兒童游樂設施隨時檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護欄4其他備注：檢查結(jié)果填入《定期檢查記錄》，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時如發(fā)現(xiàn)問題也應及時維修。第十節(jié)配電室工作制度一、未經(jīng)工程主管許可，非工作人員不得進入配電室（外人進入必須有工程人員陪同）。二、密切注意電流、電壓、功率因素等數(shù)據(jù)變化情況，并作好《配電室值班運行記錄》。三、高壓室應定時巡檢，雷雨天巡視高壓設備時，應穿絕緣鞋和戴絕緣手套；四、上班時間禁止飲酒或酒后上班。五、檢修、倒、合閘時應嚴格填寫《配電室工作票》；。六、值班人員有權拒絕違章操作要求。七、嚴格執(zhí)行交接班制度，在出現(xiàn)故障情況時，接班人協(xié)助交班人處理完畢后方可交班。八、在緊急與嚴重危及人身安全情況下，應先切斷電源，事后立即報告工程主管。九、停電作業(yè)時，須在開關或刀閘操作機構(gòu)懸掛“線路有人工作，禁止合閘”的標志牌。十、值班途中不得睡覺，不得無故脫崗，不可連續(xù)疲勞代班。十一、在檢修、倒、合閘時應有兩人或兩人以上工作人員同在現(xiàn)場。十二、每周清潔一次配電室內(nèi)的設備設施，做到地面、門窗、設備設施表面用手摸情況下無積塵、無油漬、無銹蝕、油漆完好、整潔光亮。十三、配電室隨時上鎖，鑰匙由當值電工保管，不得私自配鑰匙。巡檢內(nèi)容：每天2次早上9：00-9：30下午14：00-14：30變壓器運行溫度是否超溫（85。C），高壓鍘有無閃絡；配電設備有無異常響聲和氣味；各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；相電壓、線電壓是否在額定電壓的正負10%范圍內(nèi)變動，是否超載運行；各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；接地線有無銹蝕或松動；各種臨時用電接駁情況；各種標示牌、標示物是否完好；安全用具是否完好、齊全、是否存放于規(guī)定位置；防小動物設施是否完好；消防器材是否齊全、完好。配電室工作票日期：序號：操作開始時間：年月日時分結(jié)束時間：年月日時分操作任務：順序操作項目備注操作人監(jiān)護人復檢人第十一節(jié)柴油發(fā)電機工作制度一、忠于職守，強化自身業(yè)務能力，提高技能水平。二、遵守安全操作規(guī)程和各種規(guī)章制度，杜絕違章事故發(fā)生。三、工作中應保持清醒的頭腦、思維敏捷，嚴禁酒后操作發(fā)電機。四、發(fā)電機做到定期檢查、保養(yǎng)，清潔。五、運行中做好《發(fā)電機組運行記錄》。六、維修中做好問題處理記錄。七、嚴禁在發(fā)電機房內(nèi)進食、吸煙。八、定期打掃機房及設備衛(wèi)生，保持發(fā)電機房清潔、電瓶接頭牢固干燥。（新增加）九、非工作人員進入發(fā)電機房，必須經(jīng)得工程主管的同意，由部門安排人員陪同；“市電”停電的情況下，供配電工作人員應迅速趕到發(fā)電機房，整個發(fā)電機的啟動必須嚴格遵守“運行操作規(guī)程”進行。十一、每周日清潔一次柴油發(fā)電機房內(nèi)的設備設施，做到地面、門窗，設備設施表面用手摸情況下無積塵、無油漬、無銹蝕，油漆完好、整潔光亮；十二、發(fā)電機在運行中操作人員不得擅離職守。十三、發(fā)電機房隨時上鎖，鑰匙由當值電工保管，不得擅自配鑰匙。巡檢內(nèi)容：每周日15：00—15：30進行檢修、試運行做好開機前準備工作，檢查機油存量，冷卻水量、柴油存量是否滿足運行時間的要求，油路有無堵塞、漏油等；操作時嚴格按照發(fā)電機操作運行手冊要求進行操作，并及時開啟風機進行降溫；發(fā)電機運行過程中要注意觀察各供油管路、電壓、電流、頻率、溫度及機械系統(tǒng)運行情況；若發(fā)現(xiàn)油壓急劇下降，應立即停機檢查原因并做處理；各種標示牌、標示物是否完好；安全用具是否完好、齊全，是否存放于規(guī)定位置；消防器材是否齊全、完好。發(fā)電機組運行記錄序號：日期發(fā)電機運行時間操作方式運行電流（A）運行電壓（V）蓄電池電壓（A）冷卻水溫度（℃）機油壓力（MPa）油溫（℃）操作人運行時間運行情況備注啟動停機自動手動第十二節(jié)電梯管理制度一、遵守公司各項規(guī)章制度，按照安全操作規(guī)程操作，杜絕事故發(fā)生。二、熟悉電梯構(gòu)造、原理，對電梯主機、控制屏定期檢查，提高維修技能。三、嚴格按照《電梯維修保養(yǎng)計劃表》對電梯進行維修、保養(yǎng)，并作好記錄。四、應有兩人同時對電梯進行維修保養(yǎng)，兩人間要配合協(xié)調(diào)，互相提醒，確保安全。五、每天上、下班時，應巡視電梯，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。六、對安全系統(tǒng)做到定期檢查，及時處理電梯的突發(fā)故障，并作好記錄。七、做好電梯的清潔工作，特別對轎廂和廳、轎門地坎的清潔，保證廳、轎門的開、關順暢。八、做好電梯機房的“三防”工作，如機房門窗有損壞時，應及時修復。九、出現(xiàn)火警時，應及時停用電梯﹝消防電梯除外﹞，將消防電梯降至一樓，使之處于消防狀態(tài)。十、電梯機房、井道、底坑進水時，應及時切斷電梯電源，并手動將電梯升到最高層。十一、督促電梯維保單位搞好電梯的維修保養(yǎng)工作。十二、電梯年檢期臨近時，通知維保單位對電梯進行年檢保養(yǎng)，并根據(jù)電梯年檢報告，督促維保單位整改不合格項。十三、妥善保存電梯合格證、限速器、安全鉗合格證和電梯年檢報告。十四、保管好電梯機械鑰匙、操作面板鑰匙和機房鑰匙。第十三節(jié)中央空調(diào)管理制度一、非工作人員進入空調(diào)機房須經(jīng)工程主管或管理處經(jīng)理批準后，由空調(diào)維修人員陪同，方能進入。二、空調(diào)機房內(nèi)機電設備由空調(diào)維修人員負責操作，其他人員不得擅自操作。三、運行中若出現(xiàn)停電等異常情況，應立即停機?；謴凸╇姲胄r后，方能開機。四、消防設備完好，機房內(nèi)嚴禁吸煙。五、保持機房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物。六、空調(diào)維修人員應根據(jù)氣溫變化，及時調(diào)節(jié)空調(diào)負荷，以達到節(jié)能的目的。七、保持良好室內(nèi)照明及通風、門窗開啟靈活無破損。第十四節(jié)水泵房工作流程一、設備操作須由維修人員進行，無關人員不得私自進入及操作。二、非工作人員進入水泵房必須經(jīng)工程主管和管理處主任批準后，由相關人員陪同方可進入。三、保持良好的通風及照明，門窗開啟正常無破損。四、控制柜上的開關，無特殊情況下應置于“自動”狀態(tài)。生活水泵隔日進行輪換運行。五、生活水泵主接觸器開關元件每月檢查清潔一次。六、不得擅自更改機房線路、器材，若需改動，須經(jīng)工程主管同意方可進行。七、消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情況下，開關應置于自動狀態(tài)，所有操作標志簡單明確。八、消防泵、噴淋泵按照消防系統(tǒng)月檢規(guī)定進行保養(yǎng)，保持機房干凈整潔無塵，每周打掃一次，不得堆放雜物。九、水泵房機組每月清掃一次，設備無積塵、水漬、油漬。十、管道每年年底12月至次年1月進行防銹處理并按規(guī)定定期清洗除塵。十一、按照《設備檢查保養(yǎng)計劃表》進行維修保養(yǎng)。（新增加的）水泵房內(nèi)嚴禁存放有毒、有害物品。水泵房內(nèi)嚴禁吸煙、進食。水房房內(nèi)應備齊消防器材并應放置在方便、顯眼處。做好《水泵房運行記錄》。每周清潔一次水泵房的設備設施，做到地面、門窗、設備設施表面用手觸摸情況下無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。做到隨時上鎖，鑰匙由當值水泵房管理員保管，不能私自配鑰匙。巡檢內(nèi)容： 水泵有無異常響聲或大的振動；電機和控制柜有無異常氣味或超溫；電壓電流表指示是否正常，信號燈是否正常；控制元器件是否正常工作；機械水壓表是否正常；壓力罐、閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵漏水是否成線；過濾器是否需要清洗或更換過濾芯；回閥、浮球閥、液位控制器是否運行可靠；排水井是否有堵塞現(xiàn)象；防小動物設施是否完好。設備保養(yǎng)記錄表管理處：序號：設備編號設備名稱型號設備位置保養(yǎng)日期保養(yǎng)人保養(yǎng)內(nèi)容：保養(yǎng)材料：試運行記錄備注：第十五節(jié)純凈水系統(tǒng)管理制度一、純凈水房的全部機電設備及生產(chǎn)的純凈水由專職人員持證上崗并定期進行保養(yǎng)、維修、清潔、消毒，并記錄在《值班情況記錄表》中。二、純凈水房電器及管路系統(tǒng)平時應置于自動工作狀態(tài)，所有操作應有明確的標識、簡單明了。三、每年年底至次年1月按規(guī)定進行定期保養(yǎng)。四、工作從員必須保持良好個人衛(wèi)生習慣，進入泵房前須穿戴整潔的工作服、工作帽、工作鞋，工作服應蓋住外衣，頭發(fā)不得露于帽外，并配戴口罩。工作人員還應做好純凈水房內(nèi)設備設施等衛(wèi)生管理工作。五、定期將水質(zhì)原樣送檢（防疫站），且每年應按照衛(wèi)生部《生活飲用水衛(wèi)生規(guī)范》（2001）和GB17324—1998標準各項檢驗一次。六、工作人員必須經(jīng)體檢合格，并具防疫部門發(fā)給的健康證。七、純凈水系統(tǒng)專職操作人員按設備說明于每年12月份編制水房消毒、清洗年計劃，每年消毒、清洗不少于四次。八、純凈水房《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》等原始資料交管理處存檔。第五章常用維修工具使用方法第一節(jié)萬用表萬用表主要用來測量交流電壓、直流電壓、直流電流和直流電阻，有些萬能表還可以測量音頻電平、交流電流、電容、電感及晶體管的β值等，可分為指針式和數(shù)字式兩大類。一、指針式萬用表(一)指針式萬用表的結(jié)構(gòu)和工作原理指針式萬用表由高靈敏的磁電系表頭、多量程交直流電流電壓及電阻測量線路和轉(zhuǎn)換開關三部分組成。它的工作原理就是根據(jù)不同被測電量和不同量程切換轉(zhuǎn)換開關以接通相應的測量線路，從而把被測電量變換成磁電系測量機構(gòu)所能反映的直流電流以驅(qū)動測量機構(gòu)，最終顯示出測量結(jié)果來。指針式萬用表的表頭面板上印有多種符號、刻度線和數(shù)值。符號“A-V-Ω”表示可以測量電流、電壓和電阻。多條刻度線各有不同的用途，其中右端標有“Ω”的是測電阻專用刻度線（與一般的刻度線不同，其右端為0、左端為∞，且刻度值分布是不均勻的）；符號“-”或“DC”表示測直流用，“～”或“AC”表示測交流用，“～”則表示交流和直流共用的刻度線?？潭染€下的幾行數(shù)字是與選擇開關的不同擋位相對位應的刻度值。(二)指針式萬用表的使用方法1.測量交流電壓。先估計被測交流電壓的高低，將轉(zhuǎn)換開關置于適當?shù)牧砍蹋☉M量使指針偏移至滿刻度的2/3以上）。若不能估計出被測電壓的高低，應將轉(zhuǎn)換開關置于交流電壓最高的量程，再根據(jù)測量結(jié)果，決定是否改用較低的量程。然后，將兩測試棒與被測電路兩端并聯(lián)，即可在相應的交流電壓刻度線上讀數(shù)。2.測量電流電壓。除了測量時需要將紅色測試棒接在被測電路的“+”極、黑色測試棒接在被測電路的“－”極外，其他操作方法與測量交流電壓相似。3.測量直流電流。將兩測試棒串聯(lián)在被測電路中，被測電流應從紅色測試棒流入，其他操作方法與測量直流電壓相似。4.測量直流電阻。測量前應先校正歐姆零點，即將兩測試棒短路，旋動“調(diào)零旋鈕”使指針與電阻刻度線的“0”刻度重合（若旋動”調(diào)零旋鈕“已無法使指針指”0“，則說明表內(nèi)電池電壓不足）。將兩測試棒接于被測電阻兩端，即可在電阻刻度線上讀數(shù)，測量結(jié)果=讀數(shù)×量程倍率。此外，電阻檔在刻度線弧長的1/2處測量的準確度最高。(三)指針式萬用表使用注意事項1.為了保證操作人員的人身安全或不影響測量結(jié)果的準確程度，測量時不準手觸及測試棒的金屬部分。2.為了保證萬用表的安全，必須確認轉(zhuǎn)換開關已經(jīng)置于正確位置后方能進行測量。在測量過程中，不準帶電切換轉(zhuǎn)換開關。不準帶電測量直流電阻。3.每次使用完畢，應將開關旋至“·”位置，使表頭短路并使內(nèi)部線路處于關斷狀態(tài)以保護萬用表。如果萬用表沒有“·”檔，應將開關旋至交流電壓的最高量程檔。4.當被測交支流電壓超過500V時，應將紅色測試棒插入“2500V”插孔內(nèi)“開關置于500V位置上），這時的量程范圍是0～2500V。測量時應遵守高壓操作規(guī)程。5.使用前，應先進行“機械調(diào)零“，即使指針指在電壓或電流的“0”刻度線上。6.萬用表的紅色測試棒一般插入“+”插孔，黑色測試棒插入“－”插孔。二、數(shù)字式萬用表（一）數(shù)字式萬用表的結(jié)構(gòu)和工作原理數(shù)字式萬用表在外觀上與指針式萬用表最大的區(qū)別是采用液晶顯示屏以數(shù)字的形式顯示測量結(jié)果，有的數(shù)字式萬用表甚至沒有轉(zhuǎn)換開關。數(shù)字式萬用表是以直流數(shù)字電壓表（由量程開關選擇器、A/D轉(zhuǎn)換器、顯示驅(qū)動電路和液晶顯示器組成，可將模擬直流電壓信號轉(zhuǎn)換為數(shù)字信號并在液晶顯示屏上顯示出來）為核心，加上各種轉(zhuǎn)換電路（有AC/DC轉(zhuǎn)換器、I/V轉(zhuǎn)換器、Ω/V轉(zhuǎn)換器等）組成。各種不同的被測量經(jīng)功能開關選擇器送到相應的轉(zhuǎn)換電路，轉(zhuǎn)換為直流電壓后輸入到直流數(shù)字電壓表顯示出來。（二）數(shù)字式萬用表的特點1．讀數(shù)方便，沒有視覺誤差；測量速度快，一般可達2～5次/秒。2．測量結(jié)果可保持或保存，并通過專用接口輸出到中央處理器進行分析處理。3．準確度高，分辨率高，輸入阻抗高，測量范圍大。4．能測量的被測量種類多。除了指針式萬用表的測量種類外，數(shù)字式萬用表一般還有通斷聲響檢測、二極管正向?qū)妷簻y量，有的則增加了電容容量測量、頻率測量、溫度測量等功能。5．不能迅速觀察出被測量的變化趨勢，對環(huán)境要求較高。6．與指針式萬用表一般只在電阻測量時才需要電源不同，數(shù)字式萬用表所有的測量都需要電源。另外，在測量電阻時，紅色測試棒接電池正極，黑色測試棒接電池負極，這點與指針式萬用表剛好相反。（三）數(shù)字式萬用表的使用基本方法與指針式萬用表相似，通常連接黑色測試棒到“COM”端，連接紅色測試棒到“V/Ω”端，設置量程開關到“ACV”或“DCV”或“Ω”位置，即可測量交直流電壓、電阻。進行電流測量時需連接紅色測試棒到“A”或“10A”端。第二節(jié)鉗形表外觀上鉗形表都有一個可以開合的“鉗口“，主要用來”非接觸“測量交直流電流，不切斷電路進行測量是其最重要的特點，按結(jié)構(gòu)和工作原理的不同可分為指針式鉗形表和數(shù)字式鉗形表兩大類。在被測量的采集方式上，二者之間并無本質(zhì)上的不同，僅僅是信號處理和顯示方式不同，下面以指針式鉗形電流表為例簡要說明鉗形表的工作原理。此外，還有一些種類的測量儀表也有鉗式系列，將結(jié)合相應種類儀表分別進行介紹。一、交流鉗形電流表的結(jié)構(gòu)及工作原理交流鉗形電流表實際上是由一個交流電流互感器和一個電流表組成，電流互感器的一次繞組其實就是被“鉗“在鉗口中央流過被測電流的導線；二次繞組則繞在環(huán)狀鐵心上，并接至整流系電流表。當鉗形電流表夾入一相交流線路時，在鉗形電流表的環(huán)狀鐵心中感應產(chǎn)生交變磁通，磁通穿過鉗形電流表的二次繞組，感應出二次電勢，于是在鉗形電流表的二次回路表頭內(nèi)產(chǎn)生二次電流，從而根據(jù)電流戶感器的變流比測量出被測電流。二、交直流鉗形電流表的結(jié)構(gòu)及工作原理外觀上與交流鉗形表并無不同，但結(jié)構(gòu)及工作原理差異較大。它的基本結(jié)構(gòu)是電磁系測量機構(gòu)，環(huán)狀鐵心中沒有線圈，但在鐵心缺口中間有可動鐵片，“鉗“在鉗口中央的被測電流導線相當于電磁系機構(gòu)中的線圈。當鉗形電流表夾入一相交流線路時，在鐵心中產(chǎn)生磁場，可動鐵片受此磁場的作用而偏轉(zhuǎn)，從而帶動指針指示出被測電流的數(shù)值。三、鉗形表的使用注意事項(一)要注意人身安全，防止出現(xiàn)電氣短路事故。(二)使用鉗形電流表測量電流時，要根據(jù)被測電流回路的電壓等級選擇合適的鉗形電流表，在操作時要防止構(gòu)成時間短路。(三)要選擇合適的量程，防止小量程檔測量大電流使儀表損壞。(四)不要在測量過程中切換量程開關的檔位，以免造成鉗形電流表電流互感器二次瞬間開路，產(chǎn)生高電壓造成匝間擊穿，損壞鉗形電流表。(五)在測量時，應將被測導線置于鉗形電流表的鉗口中央，以免產(chǎn)生較大誤差，同時要注意鉗口應咬合良好。(六)測量后應將鉗形電流表的量程開關放到最大量程位置。第三節(jié)場強儀電視信號電平表(場強儀)使用注意事項(電視頻道劃分)：根據(jù)國家廣電總局行業(yè)標準規(guī)定，我國電視占用頻率帶寬為5～1000MHz。其中，5～65MHz為上行頻段，65～87MHz為過渡頻段，87～108MHz為廣播頻段，110～1000MHz為模擬電視、數(shù)字電視、數(shù)據(jù)業(yè)務頻段。在111～167MHz頻段設置了增補1～7頻道，在167～223MHz設置了電視6～12頻道，在223～463MHz設置了增補8～37頻道，在470～862MHz設置了電視13～56頻道(其中在566～606MHz設置了增補38～42頻道)。每一頻道占用8MHz頻帶寬度。一、使用前的準備工作(一)若儀器長時間未用（超過三個月）應先對儀器蓄電池放電，按下儀器電源開關，打開儀器的電視監(jiān)視器1至2個小時就可作到完全放電。(二)放電完畢后關閉儀器電源開關對蓄電池充電，以備在野外無交流電源的環(huán)境下使用，充電時間為10-14小時，充電完畢后要停止充電，拔下交流電源插頭。(三)檢查交流電源線、轉(zhuǎn)接頭等是否完備。(四)帶好接線盤和記錄工具，做好數(shù)據(jù)記錄。二、場強測量(一)首先詳細閱讀使用說明書，按說明書中介紹的方法把要測量的頻率或頻道預先設置好。(二)讀數(shù)：置儀器于場強指示狀態(tài)，調(diào)整相應頻段，即指示出相應場強值。三、注意事項(一)使用本儀器測量時，按下電源開關最好有5分鐘預熱，以確保測量準確度。(二)勿將儀器放置在高溫、高濕、過臟及震動大的地方。(三)長時間不用應將蓄電池的電放凈。我國電視頻道頻率范圍波段頻道頻率范圍（MHz）圖象載頻（MHz）伴音載頻（MHz）中心頻率(MHz)Ⅰ148.5-56.549.7556.2552.5256.5-64.557.7564.2560.5364.5-72.565.7572.2568.5476-8477.2583.7580584-9285.2591.7588Ⅱ(87-108)為調(diào)頻廣播A波段z1111.0-119.0112.25118.75115z2119.0-127.0120.25126.75123z3127.0-135.0128.25134.75131z4135.0-143.0136.25142.75139z5143.0-151.0144.25150.75147z6151.0-159.0152.25158.75155z7159.0-167.0160.25166.75164Ⅲ6167-175168.25174.251717175-183176.25182.751798183-191184.25190.751879191-199192.25198.7519510199-207200.5206.7520311207-215208.25214.7522112215-223216.25222.75219B波段z8223.0-231.0224.25230.75227z9231.0-239.0232.25238.75235z10239.0-247.0240.25246.75243z11247.0-255.0248.25254.75251z12255.0-263.0256.25262.75259z13263-271.0264.25270.75267z14271.1-279.0272.25278.75275z15279.0-287.0280.25286.75283z16287.0-295.0288.25294.75291Ⅳ13470-478471.25477.7547414478-486479.25485.7548215486-494487.25493.7549116492-5.2495.25501.7549817502-510503.25509.7550618510-518511.25517.7551419518-526519.25525.7552220526-534527.25533.7553021534-542535.25541.7553822542-550543.25549.7554623550-558551.25557.7555424558-566559.25565.75562Ⅴ`25606-614607.25613.7561026614-622615.25621.7561827622-630623.25629.7562628630-638631.25637.7563429638-646639.25645.7564230646-654647.25653.7565031654-662655.25661.7565832662-670633.25669.7566633670-678671.25677.7567434678-686679.25685.7568235686-694687.25693.7569036694-702695.25701.7569837702-710703.25709.7570638710-718711.25717.7571439718-726719.25725.7572240726-734727.25733.7573041734-742735.25741.7573842742-750743.25749.7574643750-758751.25757.7575444758-766759.25765.7576245766-774767.25773.7577046774-782775.25781.7577847782-790783.25789.7578648790-798791.25797.7579449798-806799.25805.7580250806-814807.25813.7581051814-822815.25821.7581852822-830823.25829.7582653830-838831.25837.7583454838-846839.25845.7584255846-854847.25853.7585056854-862855.25861.7585857862-870863.25869.7586658870-878871.25877.7587460878-886893.25885.7588261886-894895.25893.7589062894-902903.25901.7589863902-910911.25917.7590664910-918919.25925.2591465918-926927.25933.2592266926-934935.25941.2593067934-942943.25949.2593868950-958951.25957.25946因我公司物業(yè)目前使用工具并不是太多，所以其余工具此處就不在介紹。第六章維修工作安全注意事項一、判斷電線或用電設備是否帶電，必須用試電器（或測電筆等），決不允許用手去觸摸。二、在檢修電氣設備或更換熔體時，應切斷電源，并在開關處掛上“嚴禁合閘“的牌子。三、安裝照明線路時，開關和插座離地一般不低于1.3m。有必要時，插座可以裝低，但離地不應低于15㎝。不要用濕手去摸開關、插座、燈頭等，也不要用濕布去擦燈泡。屋內(nèi)配線時禁止使用裸導線和絕緣破損的導線，若發(fā)現(xiàn)電線、插頭插座有損壞，必須及時更換。塑料護套線連接處應加接線盒。嚴禁將塑料護套線或其他導線直接埋設在水泥或石灰粉刷層內(nèi)。四、在電力線路附近，不要安裝收音機、電視機的天線，不放風箏；不要在帶電設備周圍使用鋼板尺，嚴禁用銅絲代替熔絲。五、發(fā)現(xiàn)電線或電氣設備起火，應迅速切斷電源，在帶電狀態(tài)下，決不能用水或泡沫滅火器滅火。六、雷電天盡量不外出；遇雨時不要在大樹下躲雨或站在高處，而應就地蹲在低洼處，并盡量將雙腳并攏。第七章電氣防火、防爆措施第一節(jié)電氣火災的起因安裝、接線疏忽引起的相間短路。安裝環(huán)境潮濕。泄露電流。斷路器（熔斷器）的額定電流選擇偏大。線纜電流密度偏大。線路實際載流量超過設計載流量。三相負載不平衡。中性線段裂引起電器設備燒毀。單相接地故障。第二節(jié)電氣設備的滅火方法一、斷電滅火電力線路或電氣設備發(fā)生火災，首先應設法切斷電源，然后組織撲救。在切斷電源時應注意以下幾點：（一）火災發(fā)生后，由于受潮或煙熏，開關設備絕緣強度降低，因此拉閘時應使用適當?shù)慕^緣工具操作。（二）有配電室的單位，可先斷開主斷路器；無配電室的單位，先斷開負載斷路器，后拉開隔離開關。（三）切斷用磁力起動器起動的電氣設備時，應先按“停止“按鈕，再拉開隔離開關。（四）切斷電源的地點要選擇恰當，防止切斷電源后影響火災的撲救。（五）剪斷電線時，應穿戴絕緣靴和絕緣手套，用絕緣膠柄鉗等絕緣工具將電線剪斷。不同相電線應在不同部位剪斷，以免造成線路短路。剪斷空中電線時，剪斷的位置應選擇在電源方向的支持物上，防止電線剪斷后落地造成短路或觸電傷人事故。（六）如果線路上帶有負載時，應先切除負載，再切斷滅火現(xiàn)場電源。二、帶電滅火在不得已需要帶電滅火時，應注意以下幾點：（一）選用適當?shù)臏缁鹌?。應選用不導電的滅火劑如IG541、七氟丙烷、二氧化碳、哈龍或干粉滅火劑等進行滅火。（二）可用水進行帶電滅火。但因水能導電，必須采取適當安全措施后才能進行滅火。滅火人員在穿戴絕緣手套和絕緣靴，水槍噴嘴安裝接地線情況下，可使用噴霧水槍滅火。（三）對架空線路等空中設備滅火時，人體位置與帶電體之間仰角不應超過45℃，以免導線斷落傷人。（四）如遇帶電導線斷落地面，應劃出警戒區(qū)，防止跨人。撲救人員需要進入滅火時，必須穿上絕緣靴。（五）在帶電滅火過程中，人應避免與水流接觸，防止地面水漬導電引起觸電事故。（六）滅火時，滅火器和帶電體之間應保持足夠的安全距離。三、電力電纜火災的撲救（一）電纜著火燃燒時，應立即切斷起火電纜的電源。當敷設在溝中的電纜發(fā)生燃燒時，與其并排敷設的電纜若有燃燒的可能，也應切斷電源。（二）對電纜間隔小而電纜布置稠密的電纜溝發(fā)生火災時，應將電纜溝的隔火門關閉或?qū)啥硕滤?，采用窒息法進行撲救。（三）電纜溝道電纜火災時，撲救人員應盡可能戴上防毒面具及橡皮手套，并穿絕緣靴。（四）禁止用手直接接觸電纜鋼甲，也不準移動電纜。（五）撲救電力電纜火災時，可采用干粉滅火器、1211滅火器、二氧化碳滅火器或噴霧槍滅火，也可用黃土和干沙進行覆蓋滅火。四、電動機火災的撲救在撲救旋動電動機火災時，為防止設備的軸和軸承變形，可令其慢慢轉(zhuǎn)動，用噴霧水滅火，并使其均勻冷卻。也可用其他適當?shù)臏缁鹌鲹錅?，但不宜用干粉、沙子、泥土滅火，以免增加修復的困難。五、電力變壓器火災的撲救（一）變壓器起火后，應立即切斷變壓器各側(cè)斷路器，并向值班長和有關領導報告。迅速組織人員到現(xiàn)場撲救；同時趕快打火警電話，使消防人員盡快趕到現(xiàn)場進行撲救。（二）若變壓器油溢在變壓器頂蓋上著火，應設法打開變壓器下部的放油閥，使油流入蓄油坑內(nèi)。同時要防止著火油料流入電纜溝內(nèi)。（三）當火勢繼續(xù)蔓延擴大，可能波及到其他設備時，應采取適當?shù)母綦x措施，必要時可用砂土堵?lián)跤突?，并設法切斷此類設備的電源。（四）對起火的變壓器應使用干粉滅火器、1211滅火器、推車式泡沫滅火器或噴霧水槍進行滅火。在不得已的情況下，可用砂子覆蓋滅火，嚴禁帶電使用泡沫滅火器滅火，以防觸電傷人。第八章工作流程第一節(jié)配電室工作程序一、工作規(guī)程(一)送電前認真檢查各高低壓開關是否斷開，然后再按高壓開關－低壓總開關－各分路開關送電，停電則相反。(二)送（停）電操作時，至少應有2人在場。(三)送（停）電操作時，必須關上開關柜門。(四)除特殊情況外，禁止帶負載停電。（五）進入配電屏（柜）等工作時，必須先驗電，待確認無電后方可進行。（六）停電檢測（修）高壓設備時，必須先對系統(tǒng)放電，然后按規(guī)定驗電，待確認無電、并按規(guī)定掛好接地線后，方可檢修。（七）停電檢修時，必須設立標志牌，并有監(jiān)護人。（八）停電檢修完畢后，須清理現(xiàn)場，防止遺失工具，然后解除接地線，作好送電準備。第二節(jié)柴油發(fā)電機管理程序一、安全規(guī)程(一)為確保發(fā)電機在市電停電時能可靠地運行，確保設備處于正常待命備用狀態(tài)，必須嚴格按照本文件“運行操作規(guī)程”進行工作。(二)做好開機前檢查、準備工作，檢查機油油量，冷卻水量，柴油是否能滿足運行時間的要求，油路有無漏油等。(三)操作時嚴格按照發(fā)電機操作運行手冊要求進行操作，并及時開啟風機進行降溫。(四)發(fā)電機運行過程中要注意觀察各供油管路、電壓、電流、頻率、溫度及機械系統(tǒng)運行情況。(五)發(fā)電機在運行中操作人員不得擅離職守。(六)發(fā)電機不準超負荷運行。七)保持啟動電瓶清潔，定期對啟動電瓶的容量進行檢查。(八)若發(fā)現(xiàn)油壓急劇下降，應立即檢查其原因并做處理。二、運行管理規(guī)程（一）非工作人員進入發(fā)電機房，必須經(jīng)得工程主管的同意，由部門安排人員陪同方可進入。（二）在“市電”停電的情況下，供配電工作人員應迅速趕到發(fā)電機房。整個發(fā)電機的啟動運行必須嚴格遵照“運行操作規(guī)程”進行，不允許帶負荷啟動，在投入負荷前，必須認真地對冷卻系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)進行檢查，在確認無問題后，迅速手動啟運發(fā)電機。（三）帶負荷運行過程中，每小時抄填一次《發(fā)電機組運行記錄》。（四）發(fā)電機房內(nèi)消防設施完好，室內(nèi)嚴禁吸煙。（五）保持良好的通風和照明，門窗開啟靈活，各地溝、窗口、洞口必須用金屬柵網(wǎng)進行隔離，以防止小動物進出。（六）平時要保證發(fā)電機存油量能運行8小時以上，蓄電池電壓正常，潤滑機油油質(zhì)油量正常。油庫存油兩桶以上。（七）分析運行各項數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)隱患及時排除，重大異常情況及時報告工程主管及管理處主任解決。（八）依照《設備維修保養(yǎng)計劃表》要求進行維修保養(yǎng)，并記錄在《設備保養(yǎng)表》中。（九）負責發(fā)電機及機房的清潔衛(wèi)生，做到無積塵、水漬、油漬。（十）工程主管負責提出維保材料的申購、報廢計劃，負責向工程管理部提出外委修理的申請。（十一）工程主管根據(jù)《設備維護保養(yǎng)計劃表》負責執(zhí)行中修、大修計劃。三、運行操作規(guī)程（一）在發(fā)電機運行前須進行機油、冷卻水量、燃油量等各項檢查。（二）潤滑部分：檢查潤滑機油油位，保持引擎機油量盡量靠近油標尺的高油位且不會添加過量（HI位置）。（三）冷卻系統(tǒng)；檢查引擎冷卻水量。冷卻水量應位于水箱開口處往下約5cm位置。切勿在引擎處于高熱狀態(tài)下檢查水量，避免燙傷。（四）燃油系統(tǒng)：請確定油箱是否加滿柴油、油路是否暢通。（五）啟動程序：按照各機型使用說明書操作。四、運行檢查及保養(yǎng)周期保養(yǎng)檢查項目保養(yǎng)檢查周期運行8小時每周或運行50小時每月或運行100小時半年或運行250小時每年或運行500小時檢查發(fā)電機組×1檢查冷卻風扇與充電機皮帶的松緊×1檢查機油位×1檢查冷卻水位×2檢查空氣及機油濾清器×1檢查電瓶充電系統(tǒng)×1排出柴油過濾水分×1檢查冷卻水和防銹劑×1檢查驅(qū)動皮帶張力×1×1檢查燃油油位×4檢查電瓶液位及比重×1檢查發(fā)電機頭排風口×1更換潤滑油和濾清器×1檢查水箱管路有無松脫或磨損×1保養(yǎng)檢查項目保養(yǎng)檢查周期運行8小時每周或運行50小時每月或運行100小時半年或運行250小時每年或運行500小時更換柴油濾清器×1清潔冷卻系統(tǒng)×1發(fā)電機外部清潔用抹布擦除油污和積塵每周一次發(fā)電機燃油、機油量、冷卻水用量保證油箱內(nèi)機油足夠運行8H；機油位接近油尺HI，不夠加補箱水在水蓋下50MM，不夠加滿每周一次機油濾清器更換機油濾清器1個250運行小時燃油濾清器更換機油濾清器1個500運行小時空氣濾清器更換空氣濾清器個250運行小時機油更換機油機油發(fā)黑且無粘度時水箱水換水250運行小時斷路器、電纜接點對斷路器的固定螺絲緊固，發(fā)電機電源輸出端與電纜接線耳鎖合螺絲進行緊固。年保養(yǎng)第三節(jié)風機房工作程序一、維修人員每周一次對風機房設施設備進行巡查，并填寫《巡視記錄》。巡視內(nèi)容如下：(一)送、回風機及電動機聲音是否正常，軸承發(fā)熱程度如何，傳送帶松緊是否合格。(二)各區(qū)域風閥是否處于正常工作狀態(tài)，風口是否完好。(三)配電盤、各種電器接線頭是否有松脫發(fā)熱現(xiàn)象，儀表動作是否正常。二、設備運行(一)運行前的檢查主要檢查項目有風機等轉(zhuǎn)動設備有無異常，打開應該開啟的閥門，檢查儀表是否正常。(二))開機指啟動風機等其它各種設備，使系統(tǒng)運轉(zhuǎn)，向通風區(qū)域送風。啟動設備時，只能在一臺轉(zhuǎn)速穩(wěn)定后才允許啟動另一臺，以防供電線路因啟動電流過大而跳閘。風機啟動要先開送風機，后開回風機以防室內(nèi)出現(xiàn)負壓。設備啟動完畢，再巡視一次，觀察各種設備進行是否正常。(三)運行開機后通風系統(tǒng)進入運行狀態(tài)，操作人員應認真按規(guī)定時間做好運行記錄，尤其是對剛維修過的設備需多加注意，掌握設備運轉(zhuǎn)情況，監(jiān)督各種控制儀表，保證其動作正常，發(fā)現(xiàn)問題應及時處理，重大問題應立即向工程主管匯報。(四)停機關閉通風系統(tǒng)各種設備，先?；仫L機，再停送風機，停車后巡視檢查，檢查設備是否都已停止運行，該關閉的閥門是否已關好，有無不安全因素。檢查完畢后才離開風機室。第四節(jié)電梯工作程序一、安全操作規(guī)程(一)電梯維修人員必須經(jīng)過國家相關部門的專業(yè)培訓并取得上崗證后方可上崗工作。(二)電梯維修人員應按照《電梯維修保養(yǎng)計劃表》定期對電梯進行檢查。(三)開啟廳門進入轎廂之前，需注意轎廂是否停在該層。(四)嚴禁在電梯運行中開啟廳門。(五)每日按照要求對電梯進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。(六)電梯因故停用時，必須將轎內(nèi)照明、風扇開關斷開，必要時關斷電梯主電源。(七)嚴禁在正常情況下用檢修檔來替代正常運行。(八)手動盤車，必須先將電梯總電源斷開，同時注意轎廂位置，以免電梯沖頂或蹲底，盤車完畢將專用工具放回原處。(九)檢修時，必須有兩人以上，協(xié)調(diào)配合、相互提醒確保安全。(十)維修時，如機房無人必須鎖上機房門。(十一)進入轎頂、底坑作業(yè)時，必須切斷急停開關，同時穿戴好防護用品，注意轎廂、配重的移動,以免掛傷。(十二)檢修時的短接跨線，完工后必須拆除。（十三）更換保險管（絲）必須與原規(guī)格相同，嚴禁用銅絲替代保險管（絲）。（十四）電梯機械鑰匙、操作面板鑰匙必須由維修人員保管和使用。二、維修工作制度（一）維修人員上崗前應做到不酗酒、不熬夜，上崗時保持精神飽滿、頭腦清醒，思維敏捷。（二）維修時須嚴格遵守《電梯安全操作規(guī)程》及電梯維修有關規(guī)定，并在電梯基站廳門前設置“電梯維修，請勿靠近”等告示牌。（三）維修中若需要切斷電源，則必須在電源處懸掛“有人操作，嚴禁合閘”警示牌。（四）當電梯發(fā)生困人事故時，必須先救人，然后進行維修。救人時先通過各種方式聯(lián)系被困人員，以穩(wěn)定其情緒。（五）需要手動盤車時，須先關斷總電源開關，然后將轎廂就近平層。（六）嚴禁電梯正常運行時將安全回路和保護回路元件如安全窗開關、安全鉗開關等用機械或電氣方法短接。維修情況下進行短接，檢修后必須立即恢復。（七）在轎頂作業(yè)時，應斷開安全鉗聯(lián)動開關及轎頂檢修急停開關。在底坑作業(yè)時，應斷開限速器張緊安全開關及底坑檢修急停開關。檢修后各類開關要及時復位。（八）井道中作業(yè)時，必須戴安全帽。嚴禁作業(yè)時一腳踏在轎頂，一腳踏在井道中任何一支點上作業(yè)。并注意轎廂間和轎廂同配重交錯時的距離。以防止人身及工具與配重發(fā)生碰撞。（九）檢修作業(yè)時，嚴禁從井道外探身到轎廂內(nèi)或轎廂頂作業(yè)。（十）檢修時所用照明必須是36V安全電壓。（十一）除維修工作需要，嚴禁使用慢車。（十二）維修中，嚴禁擅自更改系統(tǒng)電氣線路，保證系統(tǒng)線路同圖紙保持一致。（十三）維修結(jié)束后，必須將各線路、開關等恢復到原始狀態(tài)（正常運行狀態(tài)），并清理干凈工作現(xiàn)場，保證清潔。然后將電梯上下運行兩次，正常后才能投入使用。（十四）維修中無關人員嚴禁入內(nèi)。（十五）維修中做好故障狀態(tài)和故障處理記錄工作。三、運行使用制度（一）轎廂內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁嬉戲打鬧等任何可能損壞轎廂及影響電梯正常運行的舉動。嚴禁和杜絕一切發(fā)生在電梯內(nèi)的不良和不法行為。（二）電梯嚴禁運載易燃易爆的危險物品及國家規(guī)定禁運的任何物品。特殊情況下，須請示公司經(jīng)理。（三）非特殊情況下不允許將客梯作為貨梯使用，避免損壞轎廂。（四）電梯運行貨物時，應安排專人操作電梯運行。裝貨時注意將貨物分散、均勻堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轎廂運行平穩(wěn)。避免貨物損壞轎廂內(nèi)壁。（五）廳門開啟后，人員在進入轎廂前，必須首先確認轎廂是否停在該層，以免人員墜入井道。電梯運行中嚴禁依靠轎廂門；進出轎廂動作迅速，避免在轎門和廳門之間長時間停留。避免電梯超載運行。（六）電梯正常運行時，嚴禁將檢修開關作為正常運行開關使用。電梯的檢修狀態(tài)不能作為電梯的正常運行狀態(tài)。（七）電梯在不使用時，必須停放在基站，關斷轎廂內(nèi)的控制開關，關好轎門和廳門。（八）電梯鑰匙必須由維修部和保安部負責管理使用，任何單位和個人不得私自加配和使用。四、操作注意事項（一）全自動運行1.進入停放在基站的電梯內(nèi)，打開轎廂內(nèi)的操作箱。打開轎內(nèi)照明開關，將風扇開關打開，使風扇正常運行。將自動/手動開關置于自動狀態(tài)。2.將自動/手動開關置于“自動”狀態(tài)。并關閉操作箱。經(jīng)數(shù)秒后，電梯自動關閉轎門廳門，按所需樓層，電梯即可正常運行。（二）手動運行1.將操作箱內(nèi)自動/手動開關置于“手動”狀態(tài)。電梯呈開門狀態(tài)。2.按預選樓層，按下關門按鍵至關門起動后松手，電梯進入手動狀態(tài)運行。3.客梯以承載商場部分貨物進出及公司工作人員上下大樓為主。(三)安全運行程序1.監(jiān)控中心保安員24小時監(jiān)控電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維修人員，杜絕乘客的不文明行為，嚴禁易燃、易爆等危險物品和超長超重等物品進入電梯。2．電梯維修人員每周按照《電梯檢查保養(yǎng)表》進行一次檢查保養(yǎng)，并作好記錄，督促外委電梯公司按照合同要求進行相關的工作。3.維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應在一層掛牌告示。4.任何人不得在電梯機房、轎廂、井道吸煙。電梯檢查保養(yǎng)表檢查日期電梯編號備注檢查項目123456789101112131415161718機房室內(nèi)照明及通風滅火器材正常無缺損機房干凈、無雜物機房與轎廂通話正?？刂乒駸o灰塵電梯運轉(zhuǎn)正常無停梯盤車專用工具整齊無缺損盤車專用工具放置明顯轎廂及按鈕廂內(nèi)求救警鈴正常有效廂內(nèi)與中控室通話系統(tǒng)正常門安全觸板動作有效開關門靈活可靠選層按鈕正常外呼梯按鈕及顯示器正常候梯廳照明正常其他鋼絲繩無斷絲、松股電動機運行聲音正常減速箱油色、溫度、聲音正常電氣元件完好有效序號：檢查人：審核：（四）電梯機房的管理1.電梯機房內(nèi)所有設備非電梯維修工作人員、電梯公司專業(yè)人員，禁止操作。2.非工作人員進入機房，須經(jīng)工程主管和管理處主任批準后，由電梯維修人員陪同，方可進入。3.保持良好的照明和通風，保持機房內(nèi)溫度適宜，保持門窗開啟靈活無破損。4.保持機房內(nèi)整潔，不準堆放雜物。5.消防器材完備良好，機房內(nèi)嚴禁吸煙。6.因電梯維修保養(yǎng)造成停機，應在一樓放置告示牌。（五）運行異常1.當發(fā)生火災時監(jiān)控中心保安員打開迫降開關，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動進入消防狀態(tài)，電梯維修人員應當迅速關閉無消防功能的電梯。2.當發(fā)生地震時根據(jù)震前預報由電梯維修人員關閉所有電梯，地震后開啟時由專業(yè)電梯公司對電梯進行安全檢測確認無異常后，方可運行。3.當電梯進水時（1）底坑進水，應將電梯停于兩層以上，中止運行并切斷電源；（2）當樓層被水淹而使井道邊或底坑進水，應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯及總電源。4.電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應報告。(六)維護保養(yǎng)1.維修保養(yǎng)時一般應切斷電源，以免觸電、卷入引輪造成人身傷亡和設備事故。2.因維修保養(yǎng)停機時，須確認轎廂內(nèi)無乘客方可停機。3.在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時，行機、停機都必須揚聲，得到對方的回答后方可操作。4.在機頂做檢修、保養(yǎng)工作時，除判斷故障和調(diào)試需要外，禁行快車。5.下底坑作業(yè)時，禁止關閉廳門，廳門口必須擺設告示牌，防止無關人員靠近。6.在底坑作業(yè)時，首先開亮底坑燈，按下底坑急停開關，必須佩帶安全帽。7.機房、井道、底坑因工作需要進行動火作業(yè)時，必須遵守消防工作規(guī)程，指定專人監(jiān)視，事后清理火種，防止火災發(fā)生。維修保養(yǎng)結(jié)束后，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品。8.電梯清潔衛(wèi)生職責劃分序號項目責任人時間相關記錄1電梯機房電梯維修人員一周電梯檢查保養(yǎng)表2轎廂內(nèi)面、地坎及廳門清潔工每班電梯檢查保養(yǎng)表3井道電梯維修人員二周電梯檢查保養(yǎng)表（七）電梯困人故障的救援步驟1.切斷電梯機房總電源，并掛上“正在維修”的標示牌。2.檢查電梯機房內(nèi)情況是否一切正常。3.機房必須有足夠的照明，查看鋼絲繩上的樓層標記，確定停放的位置。4.如果轎廂停于接近廳門位置，且高于或低于樓面不超過0.1米。（1）用專用廳門鑰匙開啟廳門；（2）轎頂用人力開啟轎廂門；（3）協(xié)助乘客離開轎廂；（4）重新將廳、轎門關妥。5.如果轎廂停于遠離層門位置時，應先將轎廂移至樓層門，然后按上述步驟救出乘客：（1）用對講機通知乘客保持安靜，并說明轎廂隨時可能移動，不可將身體任何部分探出轎廂外，以免發(fā)生危險，同時如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，則應將其完全關閉；（2）用抱閘扳手前：確保電梯電源總開關已切斷；確保所有廳門、轎門已關好；（3）使用抱閘扳手，必須由一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動手輪；（4）將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動手輪向左或向右，以比較易扳動方向為準；（5）再次提醒乘客救援工作在進行中，然后慢慢絞動轎廂，轎廂會由于自重而移動，為了避免轎廂上升或下降太快容易發(fā)生危險，操作時應斷續(xù)動作使轎廂逐步移動；（6）慢慢提升或下降轎廂，直到接近樓層門。6.使用廳門鑰匙開啟前，必須確保轎廂地坎與廳門地坎相差小于100毫米才能讓乘客離開轎廂。7.當所有乘客離開電梯后必須把廳、轎門關好。8.操作時尚應注意：如果轎廂停于最上層廳門以上或最下層廳門以下，不可只撬開制動器令轎廂自由移動，而應在撬開制動器的同時把持緊手輪，并用人力扳絞，使轎廂向正確方向移動。第五節(jié)中央空調(diào)管理程序一、中央空調(diào)操作規(guī)程(一)中央空調(diào)機房是重要設備機房，為保證中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運行，必須嚴格遵照操作規(guī)程進行操作。(二)嚴格遵守《中央空調(diào)機組操作手冊》要求，保證安全運行。(三)掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設備及管路系統(tǒng)的工作原理、構(gòu)造和實際運行狀況，在規(guī)定時期內(nèi)巡視檢查各運行參數(shù)是否在規(guī)定范圍內(nèi)，作好運行記錄，保證數(shù)據(jù)準確無誤。(四)發(fā)現(xiàn)異常情況以及設備故障應迅速查明原因，正確處理，及時報告有關領導和部門，認真作好記錄（內(nèi)容應包括異常情況或故障的現(xiàn)象、過程、原由及處理方法、結(jié)果）。嚴格遵守設備檢修記錄歸案制度。(五)及時掌握外界環(huán)境溫度和內(nèi)部各部分空調(diào)負荷需求，合理調(diào)整機組、水泵等投入的數(shù)量及有關參數(shù)，在保證安全生產(chǎn)和用戶需求前提下，做到經(jīng)濟運行。(六)空調(diào)機組開啟前的操作1.首先檢查所有電源（泵、風機、主機）處于正常狀態(tài)，開關使用靈活、電壓、電流恒定。2．開啟欲啟動之機組冷卻水進出閥門,開啟欲啟動之機組冷卻塔閥門，手動或自動啟動冷卻塔風扇，手動或自動啟動冷卻泵。3．開啟欲啟動之機組冷凍水進出水閥門，手動或自動啟動冷凍泵。4．在上述步驟完成后，檢查機組狀態(tài)是否滿足開機條件，確認無誤后按照《中央空調(diào)機組操作手冊》啟動機組。（七）停機操作在空調(diào)機組停機5—15分鐘后，按上述步驟反向操作。二、空調(diào)運行日常巡視工作規(guī)定系統(tǒng)項目檢查內(nèi)容時間空調(diào)機房空調(diào)機組水泵、電機閥門及管路壓力表、溫度計控制柜電氣裝置檢查并記錄有關運行參數(shù)（溫度、壓力、電流等）有無不正常之聲響、振動及溫升。有無跑冒滴漏現(xiàn)象。指示是否正確。控制系統(tǒng)信號指示是否正確，開關狀態(tài)是否正確。每2小時一次空調(diào)末端裝置風機盤管、新風機組、空調(diào)器電磁閥、溫控器閥門管路保溫自動排氣閥冷凝水系統(tǒng)控制柜電氣裝置檢查有無異響，有無不正常振動，過濾網(wǎng)是否臟堵開啟是否靈活，溫度控制是否準確開啟是否靈活，有無跑冒滴漏現(xiàn)象保溫材料是否損壞排氣是否正常，有無跑冒滴漏現(xiàn)象有無堵塞，滴漏控制系統(tǒng)信號指示是否正確，開關狀態(tài)是否正確。每天一次冷卻塔電機、風扇、皮帶布水器填料浮球閥集水盤，濾網(wǎng)控制柜電氣裝置冷卻塔主體有無不正常聲響、振蕩；皮帶是否過松打滑有無損壞、掉落有無損壞、有無堵塞位置是否正確、有無損壞是否臟壞控制系統(tǒng)信號指示是否正確，開關狀態(tài)是否正確。有無跑冒滴漏現(xiàn)象每天二次三、電動離心泵的運行操作（一）啟動前的檢查與準備1.檢查水泵進水閥門應打開，水泵出水閥門應全關。2.水泵出口壓力表應完好，指針指示“0”位，開啟（旋塞）。3.檢查電動機及水泵軸承，應有足夠潤滑油。4.檢查電動機接地線是否完好，如該泵停用已超過半年，則在啟動前應通知電工做絕緣檢查。5.用手搬動靠背輪（聯(lián)軸器），應能輕快轉(zhuǎn)動，無摩擦及異聲。6.啟動前應開啟冷卻水閥門，檢查冷卻水是否暢通。7.檢查填料箱壓蓋，應松緊適度，不偏不斜，不與軸接觸。8.檢查地腳螺絲是否牢固無松動。(二)起動1.合上開關，起動水泵，注意電流表，當空載電流正常，無異聲、振動，而且水泵出水口壓力正常后，開啟出口閥門。2.注意補水泵出口壓力應穩(wěn)定。3.注意熱水系統(tǒng)的循環(huán)水泵工作參數(shù)是否正常，如果壓力低，可用補水泵向系統(tǒng)內(nèi)補水。(三)正常運行的維護工作1.按巡回檢查制的內(nèi)容檢查水泵及電動機，應無異聲和振動，軸承潤滑良好，軸承處溫度不應超過70℃。2.注意各表指示穩(wěn)定在正常工作范圍內(nèi)。3.水泵進、出口壓力正常穩(wěn)定。4.備用泵應處于隨時可以投入使用的狀態(tài)，每班應檢查一次。(四)正常停用1.關閉水泵出口閥門。2.按停泵按扭停止電動機運轉(zhuǎn)。3.關閉冷卻水閥門。四、空調(diào)運行操作程序(一)起動前的檢查1.各軸承的潤滑油應充足，加油設備應齊全，冷卻水管應暢通，軸承箱不漏油，防護設備齊全良好。2.電動機地腳螺絲無松動，接地線可靠。3.風量調(diào)節(jié)器開關靈活好用，遠距離操作機構(gòu)齊全，動作靈活。(二)起動與運行1.風機啟動前，一般將調(diào)節(jié)閥調(diào)到閉合的位置。2．按啟動按鈕，啟動后達到正常轉(zhuǎn)數(shù)時，再逐漸開大調(diào)節(jié)閥，直至規(guī)定負荷為止。3．運行過程中，軸承溫升不高于40℃，表面溫度不高于80℃。4．運行過程中，注意檢查有無異聲和振動。（三）風機的緊急停機1.運行中，風機有劇烈的噪聲，必須緊急停機。2.運行中，軸承溫度劇烈上升，必須緊急停機。3.運行中，風機發(fā)生劇烈的振動和有撞擊的現(xiàn)象時，必須緊急停機。五、壓力表的維護與沖洗(一)壓力表的使用維護：運行中，壓力表的表管和旋塞均不應泄漏，壓力表每周要沖洗一次，要保持壓力表表面清潔，（在校表時應把工作壓力用紅線標在刻度盤上）使表針指示清晰可見。發(fā)現(xiàn)壓力表有異常變化，應及時查明原因。在更換壓力表時，必須使用經(jīng)過檢驗，并有鉛封的壓力表，使用壓力表每半年必須校驗一次。(二)沖洗壓力表步驟：1.關閉壓力表的三通旋塞。2.開啟壓力表放水閥門沖洗兩分鐘。3.關閉放水閥門。4.停留三分鐘后開啟壓力表三通旋塞，壓力表投入運行。六、安全閥的使用與維護(一)熱水機組正式運行之前，要先校對安全閥。(二)安全閥的裝置，零件必須齊全良好。1.彈簧式安全閥要有提升手把和防止隨意擰動調(diào)整螺絲的裝置。2.杠桿式安全閥要有防止重錘自行移動的裝置和限制杠桿越出的導架。3.運行中，未經(jīng)主管人員的批準，嚴禁調(diào)整安全閥。4.安全閥的維護（1）須定期做手動或自動排氣試驗，操作時防止燙傷，應輕拉、輕放；（2）如果發(fā)現(xiàn)安全閥嚴重泄漏，應停機檢修；（3）嚴禁將彈簧擰死或在杠桿上加壓重物。七、運行中臨時停機因工程維修等原因臨時停機，經(jīng)工程主管、管理處經(jīng)理批準后，由管理處提前24小時通知用戶。因突發(fā)事件停機，應立即聯(lián)絡有關部門經(jīng)理，并向用戶作出解釋。八、維護保養(yǎng)（一）新風柜1．月保養(yǎng)（1）清洗空氣過濾器1—2次；（2）更換破損過濾網(wǎng)；（3）檢查出風口避震喉，如有破損則更換。2．季保養(yǎng)（1）給風機軸承加黃油。加油時，用手動油槍加油，直到密封圈四周有小油珠出現(xiàn)；（2）檢查皮帶松緊情況，若皮帶緊但仍出現(xiàn)打滑現(xiàn)象，可將皮帶擦凈。3．年度保養(yǎng)（1）檢查軸承是否良好，若磨損嚴重，則進行更換；（2）檢查機殼及附屬設備的油漆是否剝落或腐蝕，若出現(xiàn)損壞，則應用優(yōu)質(zhì)防銹漆重新油漆；（3）清洗風機葉輪和軸，若軸上有銹斑，則可用砂皮將其磨光；（4）檢查接水盤中有無淤泥或其他外來物，若有應清除，以保證排水暢通；（5）檢查附屬閥門（包括風閥）是否正常工作，如有損壞，則更換；（6）檢查管系是否漏氣、漏水；（7）清洗翅片，折卸外殼后，用水槍將清洗藥水噴入翅片間，浸潤數(shù)分鐘，再用清水沖洗干凈；（8）.檢查電機絕緣電阻、相間及相地間都應不大于0.5歐姆。（二）冷卻水泵1．月保養(yǎng)（1）清洗擾流板，散熱膠片上的外來雜物；（2）清理灑水轉(zhuǎn)頭，灑水喉管處的污垢及藻類，以保證出水流暢；（3）開啟水盆之排水閥門，清理水盆，隔入網(wǎng)及入風網(wǎng)外的污垢、泥塵；（4）檢查皮帶運行狀況，若出現(xiàn)松動打滑，則應折下皮帶，清潔皮帶與皮帶輪之間接觸面；若皮帶變形、磨損嚴重