房地產市調方法及技巧教案258

房地產市場調查2023/11/23教學目的什么是市調市調的重要性市調的方法2023/11/23課程內容市場調查的概念及其重要性市場調查的內容市場調查的方法2023/11/23市場調查的概念2023/11/23市場調查的概念市場調查是指人們?yōu)榱私鉀Q產品營銷問題，對市場有具體了解，幷進而認識營銷的活動與過程。

市場調查是是有系統(tǒng)的搜集、紀錄及分析與產品或生產的營銷問題有關的各種資料。這種調查可由企業(yè)本身或專業(yè)的調查機構或第三者來進行，以解決營銷問題。（美國管理學會）

2023/11/23市場調查的地位及重要性「市場調查」是房產的基礎「市場調查」是房產「扎馬步」工夫2023/11/23營銷策略制定需要精確的信息產品規(guī)劃需要豐富的信息重大決策需要豐富、正確而精準的信息決策產生什么結果，來自于提供什么樣信息

為何要建立數據庫?……2023/11/23市場調查的作用2023/11/231.提供高層管理者作決策的客觀依據

2.有助于了解其它競案，促進自身管理與銷售

3.增強企業(yè)的競爭應變能力

對于管理的重要性

2023/11/23生產只是方法，銷售才是目的。銷售前需有全盤的產品計劃，促銷計劃、通路計劃、訂價計劃。這些計劃必須仰賴市場的信息。市場的訊息獲得，必須經過市場調查。根據市場調查，掌握市場信息，即可掌握致勝先機。2023/11/23增強產品的銷售能力對個案作產品定位、產品規(guī)劃及訂價。幫助了解產品的可能客源分布狀況，各區(qū)域的接受程度，有助于日后推案的參考。增加產品的競爭力，對客戶分析說明時，更有說服力。幫助訂定產品的初期銷售策略，包括廣告策略、媒體計劃等，是威力十足的工具。2023/11/23市場調查的內容2023/11/231.總體市場經濟因素：A.經濟成長率B.物價波動C.中長期利率D.放款額度E.儲蓄率F.國民所得G.貨幣供給額H.國際油價I.股市、債市等社會因素：A.戶數變動B.人口成長率C.人口組成變化D.都市化程度政策因素：A.金融政策B.財稅政策C.土地政策D.住宅政策E.城市規(guī)劃政策法令因素：A.城市規(guī)劃B.建筑法規(guī)C.土地法規(guī)D.環(huán)保法規(guī)

2023/11/232.個體市場

區(qū)域環(huán)境分析：A.區(qū)域環(huán)境特色B.社會環(huán)境C.經濟環(huán)境D.區(qū)域發(fā)展沿革與特性基地環(huán)境分析：

A.基地基本資料（面積、形狀、地權、地價）B.土地使用分區(qū)C.基地使用強度D.基地鄰近交通狀況E.基地鄰近公共設施狀況F.基地的嫌惡設施G.土地使用現況等。重大建設計劃：

A.交通建設計劃B.公共設施計劃C.都市計劃D.生活圈發(fā)展計劃E.新市鎮(zhèn)計劃F.科技園區(qū)發(fā)展計劃等

2023/11/232.個體市場區(qū)域市場分析：

A.市場供需分析B.市場價位分析C.市場銷售狀況分析D.競爭與明星個案分析E.產品屬性分析（住宅、辦公、商業(yè)等）競爭個案分析：

A.競爭個案特色分析（訴求重點、區(qū)位、交通與其它條件分析）B.競爭個案銷售狀況分析（廣告與促銷策略、銷售模式、付款方式、價位、銷售率）C.優(yōu)秀個案分析（國內、國外個案分析）2023/11/23市調方法2023/11/231.直接法:獲得初級（一手）資料人員詢問\訪談法電話訪問法問卷法觀察法展示法2.間接法:獲得次級（二手）資料報紙、雜志網絡統(tǒng)計局、交易中心……2023/11/23養(yǎng)成看報紙、雜志的習慣圖書館、專業(yè)書局政府單位：統(tǒng)計局、規(guī)劃局、交易中心…注重同行間的交流日常注重觀察,隨時捕捉信息2023/11/23樓盤市調技巧2023/11/23市調要求市調前做好充分準備了解目的、市調重點、安排市調路線、準備市調說辭不害怕、不緊張、不害羞、不怕苦、不怕累、不氣餒、不拘泥小節(jié)、不獲資料不收工2023/11/23同行市調以誠待人、博取信任談其所好、結交同行2023/11/23扮客戶市調構思臺詞、投入表演臨場發(fā)揮、沉著冷靜外行說辭、旁敲側擊搭檔市調，增強信任感2023/11/23側面市調迂回戰(zhàn)術，透過競爭對手了解朋友、同學關系2023/11/23市調表格的填寫2023/11/23基

本

資

料案

名

所在區(qū)域

制

表

人

投資興建

企劃銷售

規(guī)劃用途

工地位置

售樓中心

銷售電話

基地面積

建筑設計

建筑樓層

總建面積

在售面積

規(guī)劃面積

平均單價

單價范圍

在售總價

規(guī)劃戶數

容積率

建筑形態(tài)

公開日期

交房日期

在建進度

銷

售

率

一次付款

其它折扣

2023/11/23環(huán)

境

分

析1、交通條件

a、區(qū)位概念：臨近道路情況：b、捷運系統(tǒng)：□一號線

□二號線

□輕軌明珠線

其他：主要道路動線：c、出行方式：□公交

□地鐵

□輕軌

□出租車

□自備車周邊公交線路：2、綜合環(huán)境

基

地

位

置

圖a、居位氛圍：

b、商業(yè)環(huán)境：c、公園綠化：d、就學條件：e、就醫(yī)條件：f、人文遺產或大型公建：地段綜合

評

述

2023/11/23產

品

力

分

析1、規(guī)劃理念

a、社區(qū)規(guī)?！醭蟆醮笮汀踔行汀跣⌒统笮停嚎偨娣e30萬以上，大型：12-20萬，中型：5-12萬，小型：5萬以下b、景觀設計：代表景觀訴求：c、會所規(guī)劃：□泳池

□網球場

□壁球

□桌球

□棋牌室

□健身房

□歌舞廳

□兒童樂園

□老年活動中心

其他：d、公建配套：□餐廳

□美容美發(fā)

□超市

□洗衣房

□家政中心□醫(yī)療中心

□幼托□小學□中學

2023/11/232、產品塑造

a、主力房型：

代表房型訴求：b、主力面積：

建議主力面積：c、智能化設施：d、外觀立面：□涂料

□面磚

□石材

其他：

特別強調之處：e、建材配備：

特別建材設備：f、裝修品質：

裝修標準：g、物業(yè)管理：

物業(yè)收費標準：3、面積配比房

型面積戶

數比

例總價

產品綜合

評

述

2023/11/23銷售分析

賣場營建

特別之處

人員水平□專業(yè)

□一般

□不專業(yè)特別之處

樣

板

房

特別之處

SP活

動

特別之處

媒體分析

媒體表現□NP□MP□房展

□電視

□廣播

□網站

其他：主打媒體□NP□MP□房展

□電視

□廣播

□網站

其他媒體訴求

主訴求語

價格分析

價格定位□高于行情

□行情中

□低于行情行情差價

樓層差價

景觀差價

朝向差價

房型差價

去化分