財(cái)務(wù)管理-房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控案例研究-以五華奧園廣場有限公司為例

目錄第1章緒論 61.1研究背景和意義 61.1.1我國房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程 61.1.2本課題的研究意義 61.2文獻(xiàn)綜述 61.2.1國內(nèi)研究 61.2.2國外研究 71.3課題研究方法和內(nèi)容 71.3.1研究方法 71.3.2研究內(nèi)容 8第2章房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理論綜述 102.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義 102.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因 102.2.1內(nèi)在因素 102.2.2外在因素 10第3章房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基本方法 123.1財(cái)務(wù)報(bào)表法 123.2財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法 12第4章奧園地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 134.1奧園集團(tuán)基本情況簡介 134.2影響奧園集團(tuán)籌資風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 134.2.1短期償債能力指標(biāo)分析 134.2.2長期的償債能力指標(biāo)分析 144.2.3營運(yùn)能力指標(biāo)分析 154．3影響奧園集團(tuán)投資風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 164.3.1盈利能力指標(biāo)分析 174.3.2發(fā)展能力指標(biāo)分析 174.4奧園集團(tuán)籌資風(fēng)險(xiǎn) 184.5奧園集團(tuán)投資風(fēng)險(xiǎn) 19第5章奧園地產(chǎn)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策及建議 205.1防范籌資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策及建議 205.1.1提高短期償債能力，減少庫存壓力 205.1.2調(diào)整籌資結(jié)構(gòu)，進(jìn)行融資創(chuàng)新 205.1.3減少應(yīng)收賬款，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 215.2防范投資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策及建議 215.2.1科學(xué)的進(jìn)行投資組合 215.2.2分析市場行情，尋找投資良機(jī) 225.2.3確定長期財(cái)務(wù)指標(biāo)的體系建設(shè) 22參考文獻(xiàn) 23致謝 23房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控案例研究-以五華奧園廣場有限公司為例摘要：近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展迅速，其產(chǎn)生的利潤無法估量。另外，伴隨的風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類及其影響因素進(jìn)行討論，特別是從房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目投資和融資風(fēng)險(xiǎn)問題入手，以更好地識(shí)別公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。并聯(lián)系實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)商，以找出導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的根本原因?？陀^清晰地提出了相關(guān)的預(yù)防措施，以提高公司的使用價(jià)值和競爭力，以使房地產(chǎn)開發(fā)商在當(dāng)今獨(dú)特的社會(huì)形勢下發(fā)展穩(wěn)定的身心健康。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，市場CaseStudyofFinancialRiskPreventionandControlofRealEstateEnterprises-TakingWuhuaAoyuanPlazaCo.,LtdasanExampleAbstract:Inrecentyears,realestatedevelopershavedevelopedrapidly,andtheprofitstheygenerateareincalculable.Inaddition,theaccompanyingrisksarehuge.Realestatedevelopersshoulddiscussaccordingtotheclassificationofbusinessrisksandtheirinfluencingfactors,especiallyfromtheperspectiveofrealestatedevelopers'projectinvestmentandfinancingriskstobetteridentifythecompany'sfinancialrisks.Andcontacttheactualrealestatedevelopertofindouttherootcauseoftherealestatedeveloper'soperatingrisk.Objectivelyandclearlyputforwardrelevantpreventivemeasurestoimprovethecompany'susevalueandcompetitiveness,sothatrealestatedeveloperscandevelopstablephysicalandmentalhealthintoday'suniquesocialsituation.Keywords:Realestate,Macro-control,Market第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1我國房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程我國房產(chǎn)行業(yè)在過去40多年發(fā)展，經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的按需分配到改革開放初期開始由市場決定的房產(chǎn)商品化，在這40年里，有小部分人因?yàn)榉慨a(chǎn)及時(shí)“上車”實(shí)現(xiàn)了階級(jí)跨越，也讓大家看到了房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)市場的前景，大量資金涌入市場；2000年到2015年期間，從一線城市到三四線城市都經(jīng)歷了放假的飛躍，很多房企實(shí)現(xiàn)了百億、千億的銷售額。經(jīng)歷了這些歷程，房市如今已趨向于穩(wěn)定發(fā)展，這個(gè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢。1.1.2本課題的研究意義綜上可看出，房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性，反應(yīng)著當(dāng)下市場環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)的典型特征是前期投資較大，中期資金回籠較慢、后期有著非常可觀的回報(bào)且具有風(fēng)險(xiǎn)較高的體系。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ鸵才c常規(guī)的企業(yè)不同，有著資產(chǎn)負(fù)債率高、前期投資額大且整個(gè)生產(chǎn)周期長的特殊性。基于此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好財(cái)務(wù)管理，有效治理經(jīng)營過程中由于其特殊性帶來的風(fēng)險(xiǎn)且具備相應(yīng)的應(yīng)對(duì)能力是保障一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基本。所以，房企中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作顯得極其重要，為能在激烈的市場競爭中得到長久的可持續(xù)的發(fā)展應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，把財(cái)務(wù)管理工作放在首位。本文會(huì)以奧園集團(tuán)為例，總結(jié)其發(fā)展過程中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，分析其形成的原因的基礎(chǔ)上提出合理的建議。1.2文獻(xiàn)綜述1.2.1國內(nèi)研究我國對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究起步較晚，究其原因跟我國改革開放前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)有關(guān)，在改革開放前我國在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，市場調(diào)節(jié)機(jī)制失能，企業(yè)在經(jīng)營過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)均由國家承擔(dān)。改革開放后，市場調(diào)節(jié)起到左右，國家宏觀調(diào)控雖仍處于主導(dǎo)位置但不再計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。這時(shí)學(xué)術(shù)界開始對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，在我國比較有代表作用的研究應(yīng)是1989年劉恩祿和湯谷良發(fā)表的《論財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理》，這篇論文系統(tǒng)地分析了我國財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成因素，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定義，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征及應(yīng)對(duì)辦法。1.2.2國外研究西方學(xué)者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究起步比國內(nèi)早很多，國外的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理有一套完整的發(fā)展體系，從古典組織理論西方學(xué)者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論的研究，19世紀(jì)29年代，古典組織理論是創(chuàng)立者，法國人亨利法約爾著有《工業(yè)管理與一般管理》一書，該書中盡管沒有使用“風(fēng)險(xiǎn)管理”這一詞匯，但已正式把風(fēng)險(xiǎn)管理思想引入企業(yè)經(jīng)營管理領(lǐng)域。在此后的一百多年里，沒有形成完整的風(fēng)險(xiǎn)理論體系。直到20世紀(jì)50年代，風(fēng)險(xiǎn)管理問題真正在西方工商業(yè)企業(yè)中得到重視并被推廣。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理這個(gè)方面，馬科維茨、夏普、米勒先后研究了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理論，為以后發(fā)展的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防空起到奠定作用。1.3課題研究方法和內(nèi)容1.3.1研究方法本論文在撰寫過程中主要運(yùn)用了以下兩種研究方法：1.文獻(xiàn)研究法通過研究該公司在財(cái)經(jīng)網(wǎng)披露的上市財(cái)報(bào)結(jié)合《時(shí)代金融》，《財(cái)經(jīng)》等相關(guān)財(cái)經(jīng)文獻(xiàn)及案例獲取有用的信息并通過查閱整理在財(cái)務(wù)管理方面發(fā)表權(quán)威學(xué)術(shù)的理論和研究成果結(jié)合奧園集團(tuán)的實(shí)際情況總計(jì)分析。2.案例分析法本文將以奧園集團(tuán)作為案例研究對(duì)象，目的是通過奧園集團(tuán)近幾年面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)采取了哪些措施，最終得到的成果如何。再結(jié)合財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論對(duì)其進(jìn)行分析，并作出對(duì)其有效的建議及防范措施。1.3.2研究內(nèi)容房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營模式較為特殊，整體經(jīng)營活動(dòng)需要充足的現(xiàn)金流動(dòng)，在生產(chǎn)前期需要大量的資金投入且拿地成本愈發(fā)高，生產(chǎn)周期長資金回流慢。資金密集型是房地產(chǎn)行業(yè)是重要特征，從資金的來源對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行劃分可劃分為：籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。(1)籌資風(fēng)險(xiǎn)。資金驅(qū)動(dòng)是我國房地產(chǎn)開發(fā)的主要?jiǎng)右颍覈F(xiàn)行模式下企業(yè)自持資產(chǎn)都被用于支付土地款，而對(duì)于購買土地后的開發(fā)更多是采用房產(chǎn)預(yù)售及融資手段來給予解決。由此可看出，從金融機(jī)構(gòu)融入資金是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈中的重要一環(huán)，基于此在與金融機(jī)構(gòu)達(dá)成共贏的協(xié)議下高負(fù)債率的資金成本在因?yàn)殇N售沒有達(dá)到預(yù)期資金回籠慢而帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)不顧不能到期償還本金且高舉債進(jìn)行經(jīng)營將有比較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這種模式下帶來的連鎖反應(yīng)為當(dāng)債務(wù)較高時(shí)利潤率必然高，這樣用資成本就變高，高成本下的企業(yè)經(jīng)營上的壓力不小若無本身流動(dòng)資金的支持及銷售回款不及時(shí)的情況下就會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂從而產(chǎn)生籌資風(fēng)險(xiǎn)。(2)投資風(fēng)險(xiǎn)。所謂投資風(fēng)險(xiǎn)在房企投資經(jīng)營過程中因房企開發(fā)生產(chǎn)周期較長，不確定因素較多，企業(yè)的投資是否得效經(jīng)營成果是否利好都起到?jīng)Q定企業(yè)命脈的影響。當(dāng)這些不確定因素對(duì)企業(yè)產(chǎn)生不理影響的時(shí)候，導(dǎo)致企業(yè)回籠資金無法達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益，無法償還債務(wù)就導(dǎo)致了投資風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上是我國大多房企都存在為了得到高的回報(bào)率在前期進(jìn)行大規(guī)?；I資活動(dòng)集中投資大量資金，在追求高回到率的同時(shí)往往容易忽視房產(chǎn)開發(fā)投資是否符合當(dāng)前市場行情，對(duì)項(xiàng)目在該市場的可行性分析評(píng)估是非常必要的，投資項(xiàng)目的成熟詳盡的市場調(diào)研，符合市場的產(chǎn)品以及投入資金的合理性都是決定這個(gè)投資活動(dòng)的成效。若過度預(yù)期導(dǎo)致缺乏準(zhǔn)確市場調(diào)研時(shí)所帶來的資產(chǎn)負(fù)債率過高無法及時(shí)償還貸款，債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，市場反應(yīng)低于預(yù)期收益，時(shí)間上的跨度與空間上的廣度必然給財(cái)務(wù)活動(dòng)與未來的發(fā)展增加了不確定性。(3)資金回收風(fēng)險(xiǎn)。房企在開發(fā)經(jīng)營過程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還表現(xiàn)為資金回收風(fēng)險(xiǎn)這一表現(xiàn)形式。其特診為企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品沒有得到市場熱銷，在銷售決策和銷售手段上有所不足導(dǎo)致企業(yè)去化率低資產(chǎn)回收緩慢，而企業(yè)又因在開發(fā)前期的高資金成本和大量的集中的資金投入使得流動(dòng)資金的回收于流動(dòng)資金的缺口不能達(dá)到平衡的狀態(tài)，償債能力下降，資金支出劇增壓力而陷入財(cái)務(wù)困境，最終導(dǎo)致企業(yè)商譽(yù)受損無法持續(xù)經(jīng)營而破產(chǎn)。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面進(jìn)行研究，在投資初期對(duì)需要大量資金的投入風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)應(yīng)如何解決，如何利用市場及銀行進(jìn)行籌資而使得企業(yè)承擔(dān)最小的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)當(dāng)下政策進(jìn)行資金回籠。擬提出房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中由于資金回正所面臨問題的解決方案。論文第一章主要概括中國房地產(chǎn)市場從萌芽到發(fā)展成熟的過程，從萌芽期市場機(jī)制體內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)如何迅猛發(fā)展占領(lǐng)國家經(jīng)濟(jì)支柱地位后，國家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起了什么影響；第二章根據(jù)本文的案例—奧園集團(tuán)分析國家宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)有何財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)如何防范，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)體制中得到發(fā)展何生存。第三、四章著重分析本文案例企業(yè)采用了哪些方案，這些方案帶來的經(jīng)濟(jì)效益起到什么作用。最后進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，總結(jié)歸納提出有效建議。第2章房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理論綜述2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義在我國，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在狹義上來講只是指的籌資風(fēng)險(xiǎn)，就是說企業(yè)用舉債來經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。在廣義上來講不僅僅只是籌資風(fēng)險(xiǎn)，還是指企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種難以預(yù)料和無法控制的因素，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果與預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)發(fā)生偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或更大收益的可能性。企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營的整個(gè)過程中，籌措資金、長短期投資、分配利潤等都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。2.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因2.2.1內(nèi)在因素房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因應(yīng)有企業(yè)自身經(jīng)營的內(nèi)在因素和經(jīng)營環(huán)境導(dǎo)致的外在因素分析。內(nèi)在因素又因房地產(chǎn)企業(yè)本身的特殊性決定，如上文所提到的房企在開發(fā)經(jīng)營前期要投入大量資金，資金注入集中且規(guī)模較大，生產(chǎn)開發(fā)周期長進(jìn)而導(dǎo)致資金回籠速度緩慢，經(jīng)營杠桿大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。前期企業(yè)入場開始后在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)資金很難回收回來，若無長線的資金支持企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)還是很大。而對(duì)企業(yè)本身而言，除了前期投入資金剩余的自持資金，剩余資金就靠預(yù)收樓款，融資貸款、抵押借款等資金周轉(zhuǎn)，在這資金架構(gòu)中，自持資產(chǎn)比例低，大都是經(jīng)營杠桿帶來的負(fù)債，所以企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就加大了。2.2.2外在因素影響房企的外在因素，在于房企在國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的特殊性，國家經(jīng)濟(jì)政策、市場反應(yīng)機(jī)制對(duì)企業(yè)有舉足輕重的影響，當(dāng)國家宏觀調(diào)控才用緊縮經(jīng)濟(jì)手段，放入市場貸款額度少，貸款利率高，購房政策限制房貸首付撐數(shù)高時(shí)企業(yè)去化率低進(jìn)而增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。若項(xiàng)目所在市場利好，國家采取寬松政策，銀行現(xiàn)金充足且人民生活水平收入水平都較高的情況下，房產(chǎn)則成為人民提高生活質(zhì)量、投資理財(cái)跑贏通貨膨脹的首選，這樣的市場對(duì)企發(fā)展是有相當(dāng)大的促進(jìn)作用的。第3章房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基本方法3.1財(cái)務(wù)報(bào)表法財(cái)務(wù)報(bào)表法是通過對(duì)企業(yè)上市財(cái)報(bào)披露的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，通過甄選和分析對(duì)該企業(yè)的資產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng)預(yù)測會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。一般企業(yè)所披露的報(bào)表包括資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、損益表，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析法就是在這些報(bào)表數(shù)據(jù)的支撐下進(jìn)行的分析。一般企業(yè)發(fā)生的每一筆業(yè)務(wù)都會(huì)反應(yīng)在報(bào)表上，資產(chǎn)與負(fù)債的比重、資金的流動(dòng)性、資產(chǎn)的變現(xiàn)能力、項(xiàng)目經(jīng)營的銷售能力都能通過披露數(shù)據(jù)的分析得出結(jié)論。在這些數(shù)據(jù)的支撐下得出的財(cái)報(bào)分析都是能準(zhǔn)確反應(yīng)且合理預(yù)計(jì)企業(yè)在各種市場機(jī)制下面臨的風(fēng)險(xiǎn)并能提出合理的財(cái)務(wù)建議、資產(chǎn)規(guī)劃。3.2財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法財(cái)務(wù)分析是指對(duì)公司的經(jīng)營狀況和經(jīng)營效益進(jìn)行總結(jié)和評(píng)估。關(guān)鍵包括運(yùn)營能力指標(biāo)值分析，債務(wù)償還指標(biāo)值分析，運(yùn)營工作能力指標(biāo)值分析和發(fā)展工作能力指標(biāo)分析。通過對(duì)指標(biāo)值的分析，我們可以看到房地產(chǎn)開發(fā)商存在的一些問題，在很多方面都有所改善，并合理地預(yù)防了他們的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。還可以將其與近兩年的財(cái)務(wù)分析進(jìn)行比較，并且可以總結(jié)為不足，并且可以通過多種方式加以預(yù)防。第4章奧園地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析4.1奧園集團(tuán)基本情況簡介中國奧園于1996年在廣州成立，2007年在香港聯(lián)交所主板上市，2019年其旗下健康生活集團(tuán)也在香港聯(lián)交所主板上市，2019年銷售規(guī)模突破千億。秉承“構(gòu)筑健康生活”品牌理念，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，縱向發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，目前已構(gòu)建“地產(chǎn)、商業(yè)、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新”八大業(yè)務(wù)板塊，是一家覆蓋華南、中西部核心區(qū)、華東和環(huán)渤海區(qū)域以及中國香港、中國澳門、澳洲、加南大等國家和地區(qū)，聚焦國內(nèi)，深耕粵港澳大灣區(qū)多元化企業(yè)集團(tuán)。中國奧園所宣稱的戰(zhàn)略布局是“一業(yè)為主，縱向發(fā)展”，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，致力成為世界一流的健康生活綜合服務(wù)商。4.2影響奧園集團(tuán)籌資風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析財(cái)務(wù)分析中危及籌資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是短期債務(wù)償還指數(shù)值，長期債務(wù)償還指數(shù)值和盈利能力指數(shù)值。短期內(nèi)償還債務(wù)的普及是指公司償還到期債務(wù)的能力。如果短期內(nèi)還債情況不佳，則公司的運(yùn)營技術(shù)人員將需要籌集資金以償還債務(wù)。否則，將增加公司籌集資金和造成風(fēng)險(xiǎn)的難度系數(shù)。長期債務(wù)還本付息與短期債務(wù)還本付息類似，這主要體現(xiàn)在公司承擔(dān)債務(wù)和償還債務(wù)的能力上。公司的償債能力越強(qiáng)，債務(wù)人的擔(dān)保水平就越高，籌集資金就越容易。資產(chǎn)和償還債務(wù)減少了籌集資金的風(fēng)險(xiǎn)。盈利能力決定了公司的盈利能力和償債能力。強(qiáng)大的盈利能力可以加快公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，使資金迅速兌現(xiàn)，并籌集自籌資金。在籌集資金時(shí)，自籌資金的份額將減輕公司的會(huì)計(jì)承諾。4.2.1短期償債能力指標(biāo)分析2018年奧園地產(chǎn)集團(tuán)的現(xiàn)金比率和流動(dòng)比率：現(xiàn)金比率=快速資產(chǎn)/營業(yè)利潤=281.46/198.56=1.49表3-12018年與同行業(yè)其他企業(yè)對(duì)比企業(yè)奧園招商中糧保利流動(dòng)比率1.491.751.721.87行業(yè)平均水平1.83與行業(yè)公司的流動(dòng)比率奧園房地產(chǎn)投資與其他制造業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍擁有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的能力較弱。2018年，房地產(chǎn)行業(yè)的平均現(xiàn)金比率為1.81。與平均數(shù)據(jù)相比，奧園地產(chǎn)集團(tuán)的流動(dòng)比率略低。與同行業(yè)的其他公司相比，奧園地產(chǎn)的現(xiàn)金比率也較低，這表明奧園地產(chǎn)集團(tuán)的償債能力仍然較弱，許多銀行貸款必將承受巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-庫存）/營業(yè)利潤=（281.46-188.1）/198.56=4.46表3–2與同行業(yè)比較的速動(dòng)比率企業(yè)奧園保利招商中房速動(dòng)比率0.440.450.490.59房地產(chǎn)行業(yè)主要是負(fù)債經(jīng)營的，產(chǎn)品的建設(shè)周期比較長，存貨的價(jià)值大，因此房地產(chǎn)行業(yè)的速動(dòng)比率也在較低的水平上。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)可知，速動(dòng)比率保持在1：1的水平上是比較正常的，短期償債能力就有比較可靠的保障，速動(dòng)比率過低，企業(yè)的短期償債風(fēng)險(xiǎn)就較大。奧園集團(tuán)的速動(dòng)比率不太低，但是與同行業(yè)的其他企業(yè)相比還是不占優(yōu)勢的。4.2.2長期的償債能力指標(biāo)分析對(duì)于在售房地產(chǎn)開發(fā)商，主要是通過對(duì)長期償債指標(biāo)價(jià)值的分析，來判斷其能否在房地產(chǎn)公司基礎(chǔ)建設(shè)的全過程中確?，F(xiàn)金流，并判斷其是否有能力償還長期借款，為公司做好基礎(chǔ)工作籌集資金。奧園集團(tuán)2018年相關(guān)長期償債指數(shù)值分析：凈資產(chǎn)收益率=總負(fù)債/總資產(chǎn)×100％365.44/671.52×100％=62.9％62.9％的凈資產(chǎn)收益率該比率表示債務(wù)人的資產(chǎn)與所有資產(chǎn)以及公司資產(chǎn)與債務(wù)人的權(quán)益之比。通常，低于50％的凈資產(chǎn)收益率的企業(yè)一般為良好，表明該公司的償債能力很強(qiáng)。奧園集團(tuán)62.5％的資產(chǎn)是通過不同的債券融資來籌集的，其他36.3％是現(xiàn)有資產(chǎn)，這表明奧園集團(tuán)的絕大部分是由外部的貸款籌集的。表3-3 2014-2018年奧園地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率年份20142015201620172018資產(chǎn)負(fù)債率54.44%57.64%58.96%63.62%63.9%從表中可以看出，從2014年到2018年，奧園集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率增長緩慢，表明公司的償債額有所下降，償債風(fēng)險(xiǎn)有所增加?？焖儋Y產(chǎn)比率=快速資產(chǎn)總額/市場總值=281.46/571.52=49.25％資產(chǎn)負(fù)債比率=未分配利潤總額/總市值=204.03/365.44=55.83%債務(wù)比率=短期借款總額/債務(wù)總額=146.98/365.44=40.22%從以上數(shù)據(jù)中可以得到：奧園集團(tuán)的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)仍然比較好，基本上，大多數(shù)財(cái)產(chǎn)是速動(dòng)資產(chǎn)。但是，流動(dòng)負(fù)債所占比例很大，這表明債務(wù)資產(chǎn)仍然是長期股權(quán)融資過程中的重要組成部分，長期債務(wù)償還壓力太大。4.2.3營運(yùn)能力指標(biāo)分析獲利能力可以幫助公司利用財(cái)產(chǎn)來獲利。營業(yè)指標(biāo)值反映了公司的營運(yùn)資金狀況。流動(dòng)性越高，資本周轉(zhuǎn)率越快。高物業(yè)資本周轉(zhuǎn)率與強(qiáng)大的債務(wù)償還能力相匹配。奧園集團(tuán)2019年盈利指標(biāo)值分析：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)成本/平均庫存商品賬戶余額=66.8/179.6=0.37一般而言，庫存商品周轉(zhuǎn)率越高，表明公司主營業(yè)務(wù)利潤增加，房地產(chǎn)行業(yè)市場銷售總數(shù)增加，市場銷售能力強(qiáng)。2018年房地產(chǎn)行業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在制造業(yè)中平均為0.35，而奧園集團(tuán)2018年為0.37，高于制造業(yè)的平均水平，這表明奧園集團(tuán)擁有強(qiáng)大的銷??售和營銷能力的能力。但是，少量庫存無法考慮客戶的要求，這可能會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)緊張。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主要收入/平均應(yīng)收賬款余額=98.63/11.42=8.46應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=全額/應(yīng)收賬款交易率=全部/8.46=43.5表3-42015-2018年奧園地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率年份20142015201620172018應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率9.728.57從表3-4可以看出，2014年至2016年，奧園集團(tuán)的應(yīng)收賬款交易率呈下降趨勢，但從2016年至2008年又出現(xiàn)了一次跳躍。說明奧園集團(tuán)可以把握極限，完善現(xiàn)行的收付政策，減少收付與市場銷售之間的時(shí)間，立即防范風(fēng)險(xiǎn)，提高短期還款能力。然而，奧園集團(tuán)2014年應(yīng)收賬款的交易率為8.46，不及與同行業(yè)其他公司競爭的其他公司。公司應(yīng)進(jìn)一步制定相關(guān)的現(xiàn)行政策進(jìn)行改進(jìn)。流動(dòng)性總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=98.63/261.16=0.3776固定資本周轉(zhuǎn)率=98.63/260.3=4.4總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=96.62/528.3=0.18流動(dòng)性總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率將具有相同的水平。這兩個(gè)值越大越好。2014年，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的平均市場周轉(zhuǎn)率是0.25，而奧園集團(tuán)只有0.18，表明以總市值產(chǎn)生的主營業(yè)務(wù)收入的銷售額遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。制造業(yè)?？赡苁且?yàn)閵W園集團(tuán)在商品庫存方面的投資擁有大量資產(chǎn)。如果能夠有效地進(jìn)行準(zhǔn)備，則總市值周轉(zhuǎn)率已提高到必要水平以上。4．3影響奧園集團(tuán)投資風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析危及奧園集團(tuán)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵指標(biāo)值為經(jīng)營能力指標(biāo)值和發(fā)展趨勢工作能力指標(biāo)值。坦率地說，房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營能力是指上市公司獲利的能力。債務(wù)人可以根據(jù)利潤狀況來區(qū)分公司償還債務(wù)的能力。投資者還可以依靠運(yùn)營能力指數(shù)值來區(qū)分公司是否可以保護(hù)其資產(chǎn)并確定其項(xiàng)目投資頭寸。重要。發(fā)展趨勢工作能力指標(biāo)值的關(guān)鍵是公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和綜合實(shí)力的潛在工作能力。發(fā)展趨勢越強(qiáng)的工作能力意味著公司財(cái)產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)模越來越大，公司融資的效果也越好。但是，擴(kuò)容還應(yīng)考慮速度和質(zhì)量的發(fā)展趨勢，以防止盲目擴(kuò)容項(xiàng)目投資擴(kuò)容而損害公司。4.3.1盈利能力指標(biāo)分析奧園集團(tuán)2018年經(jīng)營能力指標(biāo)值分析：銷售毛利率=（營業(yè)收入-營業(yè)成本）/營業(yè)收入=（96.62-68.8）/96.62=28.8%銷售凈利率=凈利潤/營業(yè)收入=15.07/96.2=15.7%表3-5 2015-2018年銷售毛利率和銷售凈利率情況年份2015201620172018銷售毛利率43.83%39．71%28.32%28.8%銷售凈利率65%37.36%19.34%15.7%銷售利潤率可以幫助公司選擇合適項(xiàng)目投資的地點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商，銷售毛利率表示房地產(chǎn)銷售最初獲利的能力。奧園集團(tuán)2018年的利潤率為29.8％，與同行業(yè)的競爭相比有一定的差異，從2014年到2018年逐漸下降。凈利潤率也以同樣的趨勢發(fā)展，表明市場房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭。越來越多的房地產(chǎn)價(jià)格將下跌，成本成本將會(huì)損失。此時(shí)，必須謹(jǐn)慎進(jìn)行項(xiàng)目投資?？傎Y產(chǎn)利潤率=凈利潤/平均資產(chǎn)總額=15.07/528.3=2.85%凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/股東權(quán)益平均余額=15.07/191.27=7.8%總資產(chǎn)利潤率的大小決定著企業(yè)的資產(chǎn)獲取利潤的能力大小，同時(shí)，凈資產(chǎn)收益率越大，投資所帶來的收益就越大。奧園集團(tuán)2018年的總資產(chǎn)利潤率和凈資產(chǎn)收益率都偏低，如果想獲取更多的收入，就要利用企業(yè)更多的資產(chǎn)。4.3.2發(fā)展能力指標(biāo)分析2018年奧園集團(tuán)發(fā)展指標(biāo)分析：股東權(quán)益增長率=（股東權(quán)益期末值-股東權(quán)益期初值）/股東權(quán)益期初值=（206.08-176.46）/176.46=16.8%營業(yè)收入增長率=（營業(yè)收入本期值-營業(yè)收入上期值）/營業(yè)收入上期值=（96.62-72.57）/72.57=33.14%總資產(chǎn)增長率=（總資產(chǎn)期末值-總資產(chǎn)期初值）/總資產(chǎn)期初值=（571.53-485.02）/485.02=17.8%從計(jì)算的數(shù)據(jù)和信息可以看出，奧園集團(tuán)經(jīng)常不得不增加其股東權(quán)益，主營業(yè)務(wù)收入或總資產(chǎn)，特別是收入的增長尤為明顯，這表明奧園集團(tuán)的經(jīng)營規(guī)模或整體實(shí)力發(fā)展趨勢往往得到改善?？偸兄翟鲩L率為17.8％，表明奧園集團(tuán)已通過多種方式擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模以獲取收入。但是，在公司的擴(kuò)張中，必須有一種平衡感，有效地防范風(fēng)險(xiǎn)，精心選擇項(xiàng)目投資項(xiàng)目，以防止不必要的損害。從財(cái)務(wù)分析來看，獲得奧園集團(tuán)的關(guān)鍵是存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)。以下是對(duì)奧園集團(tuán)駕駛執(zhí)照的經(jīng)營和融資風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際表述。4.4奧園集團(tuán)籌資風(fēng)險(xiǎn)奧園房地產(chǎn)集團(tuán)于2007年在中國香港公開發(fā)售股票，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，除了銀行貸款外，股票發(fā)行也是一種非常關(guān)鍵的方法，但從短期來看，股權(quán)融資的銷售也很困難。奧園房地產(chǎn)集團(tuán)是中國第一家具有商業(yè)地產(chǎn)特色的上市公司，這也促進(jìn)了奧園房地產(chǎn)集團(tuán)從事股權(quán)融資的能力。眾所周知，奧園地產(chǎn)集團(tuán)出售后，并不順利且沒有盈利。盡管售后其融資模式有所增加，但奧園房地產(chǎn)的市場營銷和資本回收能力卻有所下降。從2009年到2012年，奧園地產(chǎn)集團(tuán)的平均開發(fā)設(shè)計(jì)面積每年超過300萬平方米，完成物業(yè)管理的總面積也增長了2.5倍。但是，其庫存商品周轉(zhuǎn)率大幅增加，從790天增加到1223天，增加了331天。此外，2009年，公司應(yīng)收租金的應(yīng)收賬款為411.3億美元，到2012年增至983.8億美元。營銷和銷售能力的下降以及歸還資金的能力嚴(yán)重?fù)p害了公司從事股票融資的能力，并且公司已經(jīng)造成了“盈利失敗”的局面。2011年，公司的凈現(xiàn)金流量實(shí)際上為負(fù)，對(duì)2012年的公司資產(chǎn)運(yùn)營造成了嚴(yán)重?fù)p害，極大地降低了公司的現(xiàn)金獲取能力。如果現(xiàn)金流困難，不僅會(huì)損害公司的能力，而工程項(xiàng)目的支付能力比籌集資金的能力更為普遍。奧園集團(tuán)現(xiàn)階段籌集資金的兩種主要方式是銀行貸款和出售優(yōu)先票據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)商是一家資本成本很高的公司。從2012年到2014年，奧園集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率提高了5％。到2014年底，奧園集團(tuán)的貸款總額將達(dá)到180億元，其中包括152億元的銀行貸款和37億元的優(yōu)先票據(jù)，如此龐大的銀行貸款是高貸款的潛在安全風(fēng)險(xiǎn)。利益。此外，奧園集團(tuán)長期以來一直習(xí)慣于通過出售優(yōu)先票據(jù)的方式來進(jìn)行股權(quán)融資。從2007年到2014年，奧園集團(tuán)已經(jīng)發(fā)行了7次優(yōu)先票據(jù)，總價(jià)值155億元，這五次優(yōu)先票據(jù)的資本成本超過10％的次數(shù)很多，此外，總和達(dá)到了9.5％。一般來說，金融機(jī)構(gòu)的開發(fā)和設(shè)計(jì)貸款在三到五年內(nèi)的利率不能輕易超過7％。若高于這個(gè)值則企業(yè)在償還債務(wù)方面承受著巨大的壓力。4.5奧園集團(tuán)投資風(fēng)險(xiǎn)這幾年來，奧園集團(tuán)的發(fā)展趨勢率是眾所周知的，但高回報(bào)還必須伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楣镜目焖贁U(kuò)張，公司的監(jiān)督能力無法發(fā)展經(jīng)營規(guī)模，導(dǎo)致奧園集團(tuán)內(nèi)部深陷于“貨幣緊縮”領(lǐng)域。在整個(gè)開發(fā)設(shè)計(jì)過程中，奧園集團(tuán)已經(jīng)與多家公司建立了緊密的合作關(guān)系，并受到這些公司的監(jiān)督，因此奧園集團(tuán)有必要操縱開發(fā)設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的困難因素。房地產(chǎn)開發(fā)商也將受到其自身管理能力的限制，他們?cè)谠S多層面上仍存在缺陷。截至2013年，奧園地產(chǎn)集團(tuán)在廣東省已擁有7個(gè)大中型商業(yè)綜合體新項(xiàng)目，總投資額達(dá)100億元。這項(xiàng)龐大的項(xiàng)目投資使奧園房地產(chǎn)集團(tuán)非常困難。位于廣東梅州蕉嶺奧園廣場是一個(gè)典型的項(xiàng)目投資失敗的案例，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的大規(guī)模擴(kuò)張使這個(gè)新項(xiàng)目的開發(fā)和設(shè)計(jì)有些匆忙。商業(yè)廣場的業(yè)務(wù)規(guī)模太大，沒有合理規(guī)劃及對(duì)人口普查和消費(fèi)群體沒有得到充分考慮，這個(gè)新項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)還為時(shí)過早，不考慮當(dāng)?shù)厝丝诘南M(fèi)能力這是不可行的，所以考慮到當(dāng)前的仍然滯銷的情況，對(duì)企業(yè)資金回籠和開發(fā)新項(xiàng)目有不可輕視的負(fù)面影響。然而，奧園地產(chǎn)集團(tuán)仍然沒有放棄中小城市，這使得祁東奧園廣場就是一個(gè)很好的縮影，奧園地產(chǎn)投資的這個(gè)新項(xiàng)目選擇了一個(gè)自然環(huán)境優(yōu)良的地區(qū)，但是當(dāng)時(shí)交通不便利，當(dāng)?shù)厝丝诹鞒鲚^大，高額的項(xiàng)目投資被轉(zhuǎn)變?yōu)殡y于估量的損失，資產(chǎn)的消失，對(duì)公司造成了一定的損失。因此，據(jù)說項(xiàng)目投資必須在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資之前進(jìn)行實(shí)際的市場研究。第5章奧園地產(chǎn)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策及建議如今市場經(jīng)濟(jì)處于激烈的競爭下，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)更為激烈，所以現(xiàn)代企業(yè)成功的必然途徑就是要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不能只顧眼前的一些蠅頭小利，要做到收益和風(fēng)險(xiǎn)均衡對(duì)待。5.1防范籌資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策及建議5.1.1提高短期償債能力，減少庫存壓力通過對(duì)奧園集團(tuán)的短期債務(wù)償還和長期債務(wù)償還的分析，可以看出奧園集團(tuán)的現(xiàn)金比率為1.49，與行業(yè)競爭相對(duì)較小，沒有優(yōu)勢。增加現(xiàn)金擁有量或減少營業(yè)利潤以進(jìn)行調(diào)整。現(xiàn)金是房地產(chǎn)行業(yè)的血液，并具有至關(guān)重要的影響力。不必盲目跟風(fēng)并擴(kuò)大項(xiàng)目投資以減少現(xiàn)金量并增加風(fēng)險(xiǎn)。但是，奧園集團(tuán)的比率并不算太高。關(guān)鍵在于房地產(chǎn)行業(yè)積壓的庫存，無法在市場上出售房屋，擁有大量資產(chǎn)以及可以選擇減少產(chǎn)能的方法。奧園集團(tuán)意識(shí)到這一點(diǎn)，因此奧園集團(tuán)2015年的主要經(jīng)營方針是“減少產(chǎn)能，提高效率，樹立榜樣，進(jìn)一步提高”，并不斷提高公司的房地產(chǎn)流動(dòng)性水平，從而帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益。。5.1.2調(diào)整籌資結(jié)構(gòu)，進(jìn)行融資創(chuàng)新對(duì)于諸如房地產(chǎn)行業(yè)之類的資產(chǎn)密集型制造業(yè)，資產(chǎn)是什么，所以對(duì)資產(chǎn)的依賴程度顯而易見。但是，該公司的自籌資金只占一小部分，而且大部分是基于貸款銀行的。簡化籌資方法最終將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加，這將增加公司償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。奧園集團(tuán)自2012年起開始發(fā)售，這給公司募集資金帶來了極大的便利。它不僅可以基于銀行貸款，股票發(fā)行和債券發(fā)行量等所有可用方法，而且不需要盲目跟隨擴(kuò)張趨勢，從而可以閑置使用財(cái)產(chǎn)。因此，為拓寬籌集資金的途徑，我們還必須確保對(duì)比例和有效控制有很好的把握。從奧園集團(tuán)的長期償債指數(shù)值的分析可以看出，奧園集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率為62.9％，并且呈逐步增長的趨勢，表明奧園集團(tuán)的自募集資金越來越少。許多從銀行借貸將不可避免地增加還債壓力，并增加資本成本。因此，奧園集團(tuán)通過“借新舊借，借多空，借用，合算償還”的對(duì)策，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)成本。首先，償還高貸款利息的債務(wù)，每年可以節(jié)省很多。資金成本。在股權(quán)融資自主創(chuàng)新水平上，奧園集團(tuán)實(shí)施的方式是“外國保險(xiǎn)和國內(nèi)貸款”，即利用該地區(qū)的財(cái)產(chǎn)向海外借款，因?yàn)閲鴥?nèi)儲(chǔ)蓄的年利率較高，而中國香港的相對(duì)較低。賺取部分利差并籌集資產(chǎn)。5.1.3減少應(yīng)收賬款，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率通過對(duì)奧園集團(tuán)的盈利指標(biāo)值的分析，可以看出，奧園集團(tuán)駕照的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率正在逐步提高，奧園集團(tuán)完善了應(yīng)收賬款的管理方式，可以減少市場銷售。隨著收款和付款的時(shí)間，將立即取回該帳戶。如果不按時(shí)還款，公司將無法進(jìn)行項(xiàng)目投資或按時(shí)還貸，從而損害了公司的信譽(yù)并增加了業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，奧園集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不及制造業(yè)平均水平，房地產(chǎn)資本周轉(zhuǎn)率也不錯(cuò)。這樣就可以確保有足夠的資產(chǎn)來償還到期的債務(wù)。由于營運(yùn)資金不暢，使經(jīng)營困難不易。公司遭受了破產(chǎn)危機(jī)，因此提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)防止奧園集團(tuán)的融資風(fēng)險(xiǎn)具有重大的實(shí)際作用。5.2防范投資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策及建議5.2.1科學(xué)的進(jìn)行投資組合對(duì)于奧園集團(tuán)，它更加注重商業(yè)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)建設(shè)。公司應(yīng)在趨勢的各個(gè)方面開發(fā)新的房地產(chǎn)，例如住宅，辦公樓或獨(dú)棟別墅等，以便能夠進(jìn)行項(xiàng)目投資，以防止類型的簡化而導(dǎo)致房地產(chǎn)集中度的提高。當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加且金額巨大時(shí)造成的財(cái)務(wù)損失。奧園集團(tuán)一直關(guān)注這一點(diǎn)，因此發(fā)展趨勢已成為擁有多種商品的綜合公司，從而確保了全方位的項(xiàng)目投資降低了風(fēng)險(xiǎn)。但是，奧園集團(tuán)長期以來一直在中小城市發(fā)展項(xiàng)目投資和發(fā)展趨勢，因此可以嘗試涉足大城市和一些五線小城市。2013年，奧園集團(tuán)明確提出“以粵港澳為管理中心，培育珠三角地區(qū)”的大城市戰(zhàn)略，并進(jìn)行嚴(yán)格合理布局和精準(zhǔn)定位，促進(jìn)奧園發(fā)展集團(tuán)年初選擇了第一層木地板，在改造和發(fā)展方面取得了顯著成果。如果房地產(chǎn)開發(fā)商投資的房地產(chǎn)行業(yè)類型不同，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的分散化將取得更好的實(shí)際效果。不同類型的房地產(chǎn)行業(yè)具有不同的風(fēng)險(xiǎn)，其利潤也不同。高風(fēng)險(xiǎn)與高回報(bào)相匹配，而低風(fēng)險(xiǎn)則獲得固定收益產(chǎn)品。如果各個(gè)項(xiàng)目投資具有不同風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)，則將降低總體運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。這樣，在遇到新國家政策調(diào)整的階段，可以利用高回報(bào)房地產(chǎn)來彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)的損失，獲得平均利潤。5.2.2分析市場行情，尋找投資良機(jī)銷售市場的要求是投資者進(jìn)行項(xiàng)目投資的前提