會計(jì)學(xué)-敏捷地產(chǎn)成本管理研究

PAGEResearchonCostManagementofAgileRealEstateAbstract：Asanimportantpartofenterprises,therealestateindustryplaysanimportantroleinthedevelopmentofnationaleconomy.Nowadays,itisachangeableandrapidlydevelopingworld.Allindustrieschangewiththechangeofmarket,policy,consumptionviewandothergeneraldirections.Therealestateindustryisnoexception.Therefore,itisofgreatsignificancetostrengthenthecostmanagementofrealestateenterprisesandreducetheexpenditureofrelevantcostsandexpenses,soastoimprovetheeconomicbenefitsofrealestateenterprisesandpromotethegrowthofnationaleconomy.Withtherapiddevelopmentofsocialenvironment,realestateenterprisesarefacingmoreandmorecompetitivepressure.Inadditiontothechallengesoftherelevantexternalenvironment,therelativebackwardcostmanagementlevelandotherreasons,leadingtothehighcostofrealestateenterprises,theprofitspaceisgraduallyshrinkingandotherproblems.Takingagilerealestateasanexample,thispapermainlyanalyzesthecurrentsituationofcostmanagementinrealestateenterprises,andthemainproblems,andputsforwardrelativelyreasonableandfeasiblesolutionstotheseproblems.Keywords：AgileRealEstate，CostManagement，Research目錄第1章緒論 11.1研究的背景和意義 11.1.1研究的背景 11.1.2研究的意義 11.2研究的內(nèi)容和方法 21.2.1研究的內(nèi)容 21.2.2研究的方法 21.3文獻(xiàn)綜述 21.3.1國外研究 21.3.2國內(nèi)研究 3第2章敏捷地產(chǎn)的概況及成本管理現(xiàn)狀 52.1敏捷地產(chǎn)的概況 52.2敏捷地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀 5第3章敏捷地產(chǎn)成本管理存在的問題 73.1成本管理意識淡薄 73.2忽略環(huán)境成本管理 73.3成本管理人才匱乏 83.4缺乏事前控制 83.5工程簽證、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的成本超支 93.6施工建設(shè)階段成本管理滯后 9第4章完善敏捷地產(chǎn)成本管理的建議 114.1提高企業(yè)員工的成本管理意識 114.2重視環(huán)境成本管理 114.3加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提升員工素質(zhì) 124.4加強(qiáng)事前控制 124.4.1協(xié)同調(diào)研成本，編制科學(xué)的成本估算 124.4.2制定適合本企業(yè)的投資決策評價(jià)指標(biāo)體系 134.4.3完善設(shè)計(jì)規(guī)劃方案 134.5嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和工程簽證 134.6實(shí)行動態(tài)成本管控 14第5章結(jié)論 15參考文獻(xiàn) 16致謝 17PAGE6第1章緒論1.1研究的背景和意義1.1.1研究的背景隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與進(jìn)步，企業(yè)為了得到更加長遠(yuǎn)的發(fā)展，采用了各種方式方法為企業(yè)的發(fā)展服務(wù)，成本控制和管理是企業(yè)持久發(fā)展最常用的方法，不論是剛剛創(chuàng)立的企業(yè)還是處在發(fā)展過程中的企業(yè)都在不斷的尋求成本管理的方法和途徑，希望能夠最大限度地降低企業(yè)運(yùn)行的成本，從而推動企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化，推動企業(yè)能夠長久性可持續(xù)的發(fā)展。通過對我國企業(yè)成本控制相關(guān)問題的有效研究，不僅僅能對企業(yè)的發(fā)展提供一定的建議，還可以為企業(yè)在其他各個(gè)方面的發(fā)展提供良好的思路，對企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要孫志陽,齊梅.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制研究[J].財(cái)會通訊,2018(26):91-95.孫志陽,齊梅.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制研究[J].財(cái)會通訊,2018(26):91-研究的意義企業(yè)要想發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，就必須完善與優(yōu)化傳統(tǒng)的企業(yè)管理方式，對成本進(jìn)行高效的管理與控制。實(shí)現(xiàn)成本的高效控制，將成本控制在可控范圍內(nèi)，提高企業(yè)成本的收益，對企業(yè)保證資金的流動性，提高企業(yè)在市場中的競爭力和擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模都起著極其重要的作用張曉梅.企業(yè)存貨按實(shí)際成本核算發(fā)出成本計(jì)價(jià)方法探討[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2014(5)82-83.。通過對具體某企業(yè)成本控制管理相關(guān)方面的研究，能夠最大程度上豐富關(guān)于企業(yè)成本控制理論以及成本控制具體方法的相關(guān)研究。同時(shí)結(jié)合實(shí)際，以案例的方式能夠更具說服力，其后續(xù)的分析研究也更有現(xiàn)實(shí)參照性。張曉梅.企業(yè)存貨按實(shí)際成本核算發(fā)出成本計(jì)價(jià)方法探討[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2014(5)82-83.本文選取敏捷地產(chǎn)為研究對象，通過對敏捷地產(chǎn)成本管理過程當(dāng)中存在的不足，并針對敏捷地產(chǎn)當(dāng)前存在的問題提出了具有針對性的對策，不僅能夠豐富成本控制相關(guān)文獻(xiàn)資料，也能為該企業(yè)的后續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略制定，以及同行業(yè)同類型企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供一定的參考，具有一定的理論和現(xiàn)實(shí)意義。1.2研究的內(nèi)容和方法1.2.1研究的內(nèi)容成本控制對提高企業(yè)成本的收益，保證資金的流動性，提高企業(yè)在市場中的競爭力和擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模都起著極其重要的作用。因此本文以敏捷地產(chǎn)為研究對象，探究敏捷地產(chǎn)在成本管理中存在的問題，最后結(jié)合實(shí)際與前文的分析，給出一些具有針對性的對策建議。本文不僅對敏捷地產(chǎn)的資金管理、成本控制起著一定的積極作用，也為其他相關(guān)企業(yè)的健康發(fā)展提供參考借鑒。1.2.2研究的方法本文在對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控相關(guān)研究的過程當(dāng)中，借助了多種研究方法加以佐證，其中最主要的就是文獻(xiàn)分析法、系統(tǒng)方法以及案例分析法。（1）文獻(xiàn)分析法：本文通過查閱大量的期刊文獻(xiàn)資料，并對相關(guān)資料進(jìn)行有效的鑒別與分類，在此基礎(chǔ)上加深對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控相關(guān)理論研究認(rèn)知程度。（2）系統(tǒng)方法：將成本管理過程當(dāng)中的每一個(gè)具體步驟都當(dāng)作研究的重點(diǎn)，從而形成一個(gè)整體，一個(gè)系統(tǒng)，并對每一個(gè)環(huán)節(jié)展開詳細(xì)的調(diào)查。（3）案例分析法：運(yùn)用個(gè)案分析法對敏捷地產(chǎn)進(jìn)行針對性研究，通過實(shí)踐的過程中進(jìn)行歸納與分析，解決具體的成本管理問題。1.3文獻(xiàn)綜述1.3.1國外研究國外關(guān)于房地產(chǎn)成本管理的系列研究，相較于我國而言要成熟很多。國外的專家學(xué)者對于房地產(chǎn)成本管理的研究理論體系也較為完善。Simmonds在早期就提出了關(guān)于企業(yè)戰(zhàn)略成本管理的理論。他認(rèn)為企業(yè)在進(jìn)行長久性發(fā)展戰(zhàn)略制定的同時(shí)，就需要結(jié)合企業(yè)自身運(yùn)營的實(shí)際現(xiàn)狀，在了解競爭對手實(shí)際情況的基礎(chǔ)下，對本企業(yè)的發(fā)展進(jìn)行細(xì)致的探究，為企業(yè)制定。相關(guān)的戰(zhàn)略成本管理計(jì)劃SimmondsK,AccountantsCM.Thefundamentalsofstrategicmanagementaccounting[M].InstituteofCost&ManagementAccountants,1981.。SimmondsK,AccountantsCM.Thefundamentalsofstrategicmanagementaccounting[M].InstituteofCost&ManagementAccountants,1981.CooperandKaplan通過對作業(yè)成本管理的相關(guān)研究，并結(jié)合企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行狀況，提出了基于作業(yè)成本法的戰(zhàn)略成本管理體系CooperR,KaplanRS.TheDesignofCostManagementSystemsTextandCases[M].PrenticeHall,1999.。CooperR,KaplanRS.TheDesignofCostManagementSystemsTextandCases[M].PrenticeHall,1999.成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的命脈，企業(yè)發(fā)展的成本在一定程度上決定了企業(yè)所能夠獲得的具體利潤數(shù)額，企業(yè)想要在激烈的市場競爭環(huán)境當(dāng)中占領(lǐng)一定的地位，必須要通過降低成本加以實(shí)現(xiàn)。為了應(yīng)對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的變化，Peter分析了成本管理在企業(yè)具體運(yùn)行過程當(dāng)中所起到的重要作用，并對整個(gè)企業(yè)發(fā)展的全過程以及其生命周期不同階段的成本制定了嚴(yán)格的計(jì)劃。成本管理不僅是企業(yè)的一個(gè)管理行為，更是許多科學(xué)的管理行為的一個(gè)總稱，對于企業(yè)的成本管理主要是指企業(yè)進(jìn)行一系列科學(xué)管理活動的過程。成本管理主要由四個(gè)內(nèi)容組成：成本規(guī)劃、成本計(jì)算、成本控制和業(yè)績評價(jià)。成本管理是在確保產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，盡可能將企業(yè)員工充分組織起來，全體員工一起實(shí)現(xiàn)對企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營過程當(dāng)中每一個(gè)細(xì)節(jié)的有效管理，從而最大程度上降低企業(yè)運(yùn)營的成本，提高企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益的獲取，并且更加容易適應(yīng)市場。成本管理是企業(yè)管理的重要組成部分，不僅對企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算有著重要的影響，還完善企業(yè)管理模式，在一定程度上提升企業(yè)整體管理的有效水平。國外對于成本管理的先進(jìn)研究經(jīng)驗(yàn)，在一定程度上為我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的實(shí)踐提供了行之有效的理論支撐，為我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究提供了較大的借鑒意義。1.3.2國內(nèi)研究我國對于企業(yè)成本管理的相關(guān)理論大多都是借鑒國外較為成熟的理論，我國的相關(guān)專家學(xué)者對于企業(yè)成本管理的理論進(jìn)行了深層次的探究，在此基礎(chǔ)上還有部分學(xué)者提出了關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理這一問題的研究。我國很多學(xué)著指出成本管理的理論貫穿在企業(yè)發(fā)展的每個(gè)階段，成本管理做的好，可以控制企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)，促進(jìn)企業(yè)對于自己生產(chǎn)銷售過程中不斷的摸索優(yōu)化，創(chuàng)建出符合企業(yè)的自身?xiàng)l件，符合市場需要的產(chǎn)品。同時(shí)還會在產(chǎn)品的銷售中，把控各種隱性成本的增加，當(dāng)企業(yè)所有的活動都以降低成本，提高品質(zhì)為工作的原則的時(shí)候，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動會有顯著的提高，而且企業(yè)的綜合競爭力也會有很大的提高戎昊月.連鎖超市成本控制問題淺談[J].財(cái)經(jīng)界.2014,(19):118-119。戎昊月.連鎖超市成本控制問題淺談[J].財(cái)經(jīng)界.2014,(19):118-119李剛則將龍信房地產(chǎn)作為研究方向，分析龍信房地產(chǎn)公司成本管理過程當(dāng)中存在的問題，并借助國外相關(guān)的管理方法，運(yùn)用國外成本管理法以及相關(guān)管理模式對龍信房地產(chǎn)公司的成本管理進(jìn)行了有效的改進(jìn)，獲得了較好的效果。張雷則通過對企業(yè)成本管理構(gòu)成的諸多要素進(jìn)行有效的探究，并在此基礎(chǔ)上提出了有效控制企業(yè)成本支出以提升對于企業(yè)成本管理的建議。馬海敏對于全面成本管理進(jìn)行了具有側(cè)重點(diǎn)的論證，指出企業(yè)對于成本管理所采取措施的必要性，并通過一定的案例指出企業(yè)獲得高收益的前提就是需要對成本的運(yùn)行進(jìn)行較為全面的管控，并制定了較為完整的成本管理體系，希望能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)運(yùn)行過程當(dāng)中經(jīng)濟(jì)效益的最大化。范琴寶借助實(shí)體案例對于企業(yè)成本管理理論進(jìn)行了實(shí)際的運(yùn)用，通過對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的系統(tǒng)構(gòu)建，推動了企業(yè)成本管理實(shí)效性。王芳結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的具體案例，并在此基礎(chǔ)上提出了健全房地產(chǎn)成本管理體系針對性應(yīng)用策略，推動房地產(chǎn)企業(yè)對于成本管理體系構(gòu)建的有效進(jìn)程。在企業(yè)起步階段，進(jìn)行成本管理能讓企業(yè)最快生產(chǎn)產(chǎn)品，提高銷量，建立更加穩(wěn)固的企業(yè)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，企業(yè)可以在生產(chǎn)的工藝質(zhì)量上進(jìn)行跟多的探索，同時(shí)在企業(yè)的銷售上做出更多的嘗試，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，一個(gè)企業(yè)在剛開始創(chuàng)業(yè)的時(shí)候不注重成本的控制會造成第一不顧成本，盲目追求產(chǎn)品的新穎，最后無力進(jìn)行后續(xù)的創(chuàng)新，第二就是重視成本管理過油，導(dǎo)致盲目追求利潤最大化，導(dǎo)致企業(yè)的決策失誤，最終企業(yè)很快在市場競爭中被淘汰。第2章敏捷地產(chǎn)的概況及成本管理現(xiàn)狀2.1敏捷地產(chǎn)的概況1993年，敏捷集團(tuán)成立，并在五年之后進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行企業(yè)運(yùn)營。敏捷地產(chǎn)在經(jīng)歷22年的長久性發(fā)展之后，現(xiàn)在已經(jīng)成為一家包含民生住宅建設(shè)、城市生活服務(wù)、酒店商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)租賃以及教育等形式多樣的國際型集團(tuán)企業(yè)。敏捷集團(tuán)的總資產(chǎn)超過九百億元，整體的建筑面積高達(dá)3000多萬平方米。敏捷集團(tuán)的員工總數(shù)量已經(jīng)超過兩萬人，并在2019年獲得505.3億元的年銷售量總額。敏捷地產(chǎn)的成本控制都主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：企業(yè)投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工建設(shè)階段。本文以敏捷地產(chǎn)公司的這幾個(gè)成本管理階段作為研究基礎(chǔ)，通過對敏捷地產(chǎn)公司成本經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)項(xiàng)目案例的分析，對房地產(chǎn)成本管理的各個(gè)問題予以探討，并針對不同的問題提出解決策略。為提高本研究成果可借鑒價(jià)值，所選敏捷地產(chǎn)公司的成本管理框架具有典型代表性及普遍使用性。無論從企業(yè)專業(yè)度或規(guī)模方面，敏捷地產(chǎn)公司均具有典型的代表性，屬于房地產(chǎn)行業(yè)中的中等企業(yè)。敏捷地產(chǎn)公司主要設(shè)置財(cái)務(wù)成本部和合約管理部，盡管在本行業(yè)中與大企業(yè)之間存在差異，但是基本可代表中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)，其成本管理模式具有較高的代表性，可選為本研究案例對象。2.2敏捷地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀一般而言，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的成本占比基本雷同，敏捷地產(chǎn)公司若想從市場競爭中占有一席之地，則必須從可控成本著手，加強(qiáng)成本管理，在保證核心競爭力的基礎(chǔ)上，盡可能的降低成本費(fèi)用。表2-1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成情況項(xiàng)目成本實(shí)際額（萬元）單位成本售/㎡可售面（萬平米）一、總成本62122.416418.129.54二、開發(fā)直接成本42375.004357.959.54（1）土地成本21213.002291.429.54（2）前/后期工程費(fèi)613.7463.429.54（3）建筑安裝工程費(fèi)15051.291554.889.54（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3303.55341.279.54（5）市政共建設(shè)配套費(fèi)1584.00163.169.54（6）維修基金384.3639.719.54（7）不可預(yù)見費(fèi)34.343.059.54三、經(jīng)營成本7379.30762.329.54（1）管理費(fèi)用1609.44166.219.54（2）銷售費(fèi)用2426.93250.719.54（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用3343.42345.349.54PAGE17第3章敏捷地產(chǎn)成本管理存在的問題3.1成本管理意識淡薄成本管理就是為了對企業(yè)的生產(chǎn)成本進(jìn)行控制，企業(yè)的利潤的計(jì)算就是產(chǎn)品的售價(jià)減去企業(yè)的成本，所以成本的控制對于企業(yè)利潤的增加有很大的意義，企業(yè)成本管理的目的，就是為了降低企業(yè)的生產(chǎn)銷售個(gè)環(huán)節(jié)的成本。但是，企業(yè)成本的管理也絕對不是要求成本降低而造成產(chǎn)品質(zhì)量的降低，成本管理的最終目的是根據(jù)市場的變化最終確立企業(yè)的成本和質(zhì)量之間的平衡，在保證質(zhì)量的前提下，最大化的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利陳丹.電商時(shí)代傳統(tǒng)零售業(yè)成本控制策略探討[J].智富時(shí)代.2015,(1):6-7。目前，現(xiàn)有大多數(shù)企業(yè)中，普遍存在員工與企業(yè)管理者的關(guān)系疏遠(yuǎn)，兩者之間只是單純的雇傭關(guān)系，員工懷有“當(dāng)一天和尚撞一天鐘”陳丹.電商時(shí)代傳統(tǒng)零售業(yè)成本控制策略探討[J].智富時(shí)代.2015,(1):6-73.2忽略環(huán)境成本管理敏捷地產(chǎn)作為一個(gè)以工程建設(shè)為主的企業(yè)，其施工過程中會產(chǎn)生大量的工程廢棄物，繼而對生態(tài)環(huán)境造成一定程度的破壞。為了彌補(bǔ)環(huán)境污染造成的損失會花費(fèi)一定的費(fèi)用，會出現(xiàn)環(huán)境成本。環(huán)境成本是指為了防止對環(huán)境的破環(huán)，比如向環(huán)境中排放污染物而發(fā)生的成本。在該定義下，環(huán)境成本又可分為其他多種。敏捷地產(chǎn)在施工過程中沒有重視對于環(huán)境造成的影響，缺乏為控制污染而評價(jià)和挑選設(shè)備、沒有為了使污染減少而培訓(xùn)員工、開展環(huán)境研究等等陳虹.H醫(yī)藥公司成本控制問題研究[D].大慶:黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué),2016.陳虹.H醫(yī)藥公司成本控制問題研究[D].大慶:黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué),2016.3.3成本管理人才匱乏人才匱乏，主要是指企業(yè)人員素質(zhì)不高、能力較差，從而導(dǎo)致其產(chǎn)生體力匱乏成本、素質(zhì)匱乏成本以及知識匱乏成本。部分企業(yè)為降低企業(yè)支出，甚至忽略員工的專業(yè)培訓(xùn)，使的員工因知識水平不夠而浪費(fèi)企業(yè)資源，例如返工率高、生產(chǎn)效率低等問題，其次，若專業(yè)技能水平人員匱乏，還將會造成極大的經(jīng)濟(jì)損失，喪失企業(yè)核心競爭力。敏捷地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)房地產(chǎn)公司，其各崗位人員構(gòu)成主要分為成本預(yù)算類、財(cái)務(wù)類、銷售策劃類、工程類、設(shè)計(jì)技術(shù)類、投資開發(fā)類等。其中有關(guān)崗位的人員配置數(shù)量與業(yè)務(wù)量之間的比例關(guān)系沒有達(dá)到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，且敏捷地產(chǎn)企業(yè)各崗位員工接受教育的水平參差不齊，在一定程度上限制了企業(yè)的發(fā)展。3.4缺乏事前控制上文提到，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最初階段就是要不斷的獲得土地資源，并制定行之有效的構(gòu)建計(jì)劃，該階段盡管歷史較短，但對于項(xiàng)目開發(fā)的成功與否至關(guān)重要，土地成本的高低和規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理將直接影響到項(xiàng)目后續(xù)的發(fā)展，就成本管理角度來說，應(yīng)通過該階段的投資可行性分析，粗略測算成本，以便決策是否進(jìn)行項(xiàng)目投資張曉青.GS公司成本控制研究[D].貴州財(cái)經(jīng)大學(xué),2018。張曉青.GS公司成本控制研究[D].貴州財(cái)經(jīng)大學(xué),2018（1）成本調(diào)研不充分敏捷地產(chǎn)盡管在房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地?cái)U(kuò)展階段組織專員進(jìn)行了成本調(diào)研，但其調(diào)研內(nèi)容僅僅局限于土地起拍價(jià)，對于周邊項(xiàng)目部品件、區(qū)域配套費(fèi)用繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及周邊項(xiàng)目樓板價(jià)等內(nèi)容并未展開調(diào)研，從而導(dǎo)致投資決策存在一定的偏差，影響成本管理效果。（2）缺乏投資評估指標(biāo)體系我國早在2003年之前，土地轉(zhuǎn)讓方式較多，諸多房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與政府以協(xié)議方式拿地，大致估算后就直接決策了，缺乏有效的投資評估。2003年以后，土地轉(zhuǎn)讓制度予以規(guī)范，施行公開化的土地招拍掛制度，土地價(jià)格一路高升，不得不促使房地產(chǎn)企業(yè)重視拿地可能性，并測算未來投資回報(bào)，繼而決定可承擔(dān)的土地價(jià)格陸楊.淺談企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀和途徑[J].財(cái)會學(xué)習(xí),2019,(5):113-114.陸楊.淺談企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀和途徑[J].財(cái)會學(xué)習(xí),2019,(5):113-114.然而，盡管拿地可行性分析被房地產(chǎn)行業(yè)重視，但仍有諸多企業(yè)的可行測算相對簡單，僅僅關(guān)注項(xiàng)目盈利能力、市場前景以及土地屬性，并未構(gòu)建科學(xué)的投資評估指標(biāo)體系，難以為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供裨益。（3）不重視規(guī)劃設(shè)計(jì)作為事前控制的重要環(huán)節(jié)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，市場部門與設(shè)計(jì)部門應(yīng)處于主導(dǎo)地位。該階段需要深入探討規(guī)劃方案、戶型配比、市場定位、產(chǎn)品類型以及目標(biāo)客戶等，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拿地方案審視的過程當(dāng)中，必須要慎之又慎，從整體上判斷該方案是否存在欠缺之處王進(jìn)敏.地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理探討[J].居舍,2019（10）：45-48.。房地產(chǎn)企業(yè)在對整個(gè)土地規(guī)劃的過程當(dāng)中，應(yīng)該明確建造后續(xù)工作的目標(biāo)以及具體的計(jì)劃。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對投資有較大影響，可能達(dá)75%以上。房地產(chǎn)企業(yè)若想控制成本，則必須嚴(yán)格控制投資階段之初，王進(jìn)敏.地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理探討[J].居舍,2019（10）：45-48.盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的設(shè)計(jì)人員經(jīng)常會出現(xiàn)對于設(shè)計(jì)計(jì)劃重視技術(shù)，忽視經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的問題，在一定程度上提高了整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，從而大大降低成本支出，繼而對項(xiàng)目成本的管理控制起到了不利影響。與此同時(shí)，若成本管理不對事前規(guī)劃設(shè)計(jì)予以反饋，在后續(xù)項(xiàng)目中存在技術(shù)問題，將會大大增加改進(jìn)成本，得以暴露成本管理“先天不足”的弊端。3.5工程簽證、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的成本超支在工程施工過程中，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在對工程簽證以及設(shè)計(jì)變更的過程當(dāng)中，對于整個(gè)施工的進(jìn)程都會產(chǎn)生較大的影響，不僅會延長施工的整體時(shí)間，導(dǎo)致施工計(jì)劃錯(cuò)亂，并且可能會引發(fā)施工造價(jià)的不確定性。為了推動施工項(xiàng)目有效地運(yùn)行，施工單位必須要做好工程簽證這項(xiàng)工作，這也是企業(yè)運(yùn)營成本管理的重要依據(jù)。一旦工程簽證以及相關(guān)設(shè)計(jì)出現(xiàn)變化，特別是技措、技改中，整體計(jì)劃改變的比例更大。設(shè)計(jì)變更旨在確保施工、設(shè)計(jì)糾錯(cuò)，提升工程品質(zhì)效果的重要修改工作，無論是合理或不合理的工程簽證、設(shè)計(jì)變更，均會大大提高成本管理難度，提高成本指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。3.6施工建設(shè)階段成本管理滯后企業(yè)成本管理，則必須構(gòu)建在企業(yè)了解項(xiàng)目成本執(zhí)行情況的基礎(chǔ)上，如果存在超成本風(fēng)險(xiǎn)，需要及時(shí)采取成本管理措施。目前，諸多房地產(chǎn)企業(yè)并未意識到動態(tài)成本管理的重要性，僅僅局限于簡單合同臺賬中，不能真實(shí)反映成本最新信息與合同成本預(yù)期情況，從而導(dǎo)致動態(tài)成本反饋缺乏實(shí)效性，成本管理滯后。以敏捷地產(chǎn)公司在具體施工過程當(dāng)中出現(xiàn)的狀況為例，由于持續(xù)高溫、連續(xù)下雨等惡劣天氣及其他不可控因素的影響，導(dǎo)致部分材料的損壞需要采購新材料，而且因?yàn)椴荒苷０丛?jì)劃進(jìn)行作業(yè)，大大延長了施工所需要的時(shí)間，由此產(chǎn)生了額外的人工費(fèi)用。在施工現(xiàn)場所產(chǎn)生的合同變更需及時(shí)記錄，并立刻傳送給成本核算部門，做到管算結(jié)合。此外，超出原本合同所規(guī)定的時(shí)間與費(fèi)用，將會導(dǎo)致成本的增加。只有全面的了解項(xiàng)目成本管理的情況，才有助于更好的選擇補(bǔ)救措施，減小成本的額外增長，否則超成本指標(biāo)的既成事實(shí)，則成本管理則成為事后調(diào)整，整體成本管理滯后，不利于提高成本管理實(shí)效性。第4章完善敏捷地產(chǎn)成本管理的建議4.1提高企業(yè)員工的成本管理意識一個(gè)企業(yè)的發(fā)展與成功關(guān)乎到企業(yè)中的每一個(gè)人，是大家共同努力的成果。上至企業(yè)管理層，下至企業(yè)的普通員工，都應(yīng)當(dāng)樹立正確的企業(yè)意識與參與意識，大家屬于同一個(gè)命運(yùn)共同體。企業(yè)的任何活動，任何成本都是人的某種作業(yè)的行為，所以每一個(gè)員工都要對企業(yè)成本負(fù)責(zé)。企業(yè)如果想要實(shí)施成本管理戰(zhàn)略，首先應(yīng)盡全力的培養(yǎng)企業(yè)的成本文化，使每一位員工都有成本管理的觀念。將團(tuán)體思想傳遞給每一位員工，使員工形成大家是一體的概念，企業(yè)中的員工同企業(yè)是一體的，擁有共同的命運(yùn)共同體謝廣中.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理及其收益分析[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）,2019（11）:88-90.謝廣中.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理及其收益分析[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）,2019（11）:88-90.4.2重視環(huán)境成本管理企業(yè)的發(fā)展是隨著市場的變化而隨時(shí)變化的，同行業(yè)的競爭，同行業(yè)國內(nèi)國外公司的競爭，國家的政策，企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)環(huán)境也在不斷變化的，因此企業(yè)的內(nèi)外部的壓力是隨時(shí)變化的，生產(chǎn)成本的控制需要很好根據(jù)實(shí)際情況的變化，不斷調(diào)整成本管理的方法，使企業(yè)在不斷的市場競爭中保持持久的競爭力，這種成本管理的方法應(yīng)該是在保證企業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，不斷生產(chǎn)成本低的產(chǎn)品，在銷售上是采用最小的營銷策略，最大化的吸引客戶客源，保證產(chǎn)品的銷售。在國家政府完善環(huán)境保護(hù)法和體制機(jī)制的過程中，各企業(yè)也應(yīng)建立相對應(yīng)的企業(yè)環(huán)境成本控制體系，確立環(huán)境成本控制長效機(jī)制。企業(yè)應(yīng)革新落后的環(huán)境成本理念，綜合采用多種途徑和方法加強(qiáng)環(huán)境成本控制，改善過去的單一、落后的方法。由于企業(yè)環(huán)境受外界的影響較大，所以需要采用產(chǎn)前控制和多方面，多角度，多層次的控制模式。產(chǎn)品產(chǎn)前的規(guī)劃要求企業(yè)要盡可能的從源頭就加強(qiáng)環(huán)境成本控制體系。多維度控制模式可實(shí)現(xiàn)從社會到企業(yè)以及社會群眾共同參與的多層次性控制主體，同時(shí)也包括產(chǎn)品從籌建到產(chǎn)品生命周期研究的全面性。在完成以上的基礎(chǔ)上，企業(yè)還應(yīng)轉(zhuǎn)化內(nèi)在動力，即轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和方法，在促進(jìn)企業(yè)效益增長的同時(shí)，能減少對于能源的依賴。通過節(jié)能減排的方式發(fā)展企業(yè)，提高能效和產(chǎn)品與服務(wù)附加值，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵式增長。4.3加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提升員工素質(zhì)某種程度上來說，企業(yè)若想從根本上解決人力匱乏現(xiàn)狀，則需要全方面從員工知識能力素質(zhì)方面加以提升，并作為成本管理工作的重點(diǎn)。具體的措施可包括，定期為員工進(jìn)行專門的職業(yè)培訓(xùn)，擴(kuò)充員工專業(yè)技能知識，同時(shí)，除卻職業(yè)培訓(xùn)外定期舉辦崗位操作比賽，并通過獎懲激勵制度，提高員工參與其中的主觀能動性，加強(qiáng)學(xué)習(xí)興趣。在實(shí)際生產(chǎn)過程中，盡可能的降低工程返工率，優(yōu)化生產(chǎn)效率，盡可能規(guī)避因員工自身問題導(dǎo)致的成本資源浪費(fèi)。與此同時(shí)，還應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《勞動法》規(guī)定，對員工作息時(shí)間予以科學(xué)安排，并加強(qiáng)人文關(guān)懷，讓員工有充沛的精力投入到工作生活中去，繼而降低工傷事故發(fā)生?？偠灾挥羞x取最適宜的辦法，充分發(fā)揮員工潛能，才能夠更好的為企業(yè)獻(xiàn)力，實(shí)現(xiàn)降低人力匱乏成本的目標(biāo)，提高成本管理的實(shí)效性。4.4加強(qiáng)事前控制4.4.1協(xié)同調(diào)研成本，編制科學(xué)的成本估算項(xiàng)目可行性研究應(yīng)有不同專業(yè)的協(xié)同配合，且拿地成本估算也不僅僅是某個(gè)部門的職責(zé)，需要開發(fā)配套、工程、市場、設(shè)計(jì)以及成本等不同專業(yè)的人員協(xié)作調(diào)研，從而更全面、科學(xué)的調(diào)研成本情況，為后續(xù)階段的成本估算奠定良好的基礎(chǔ)崔萌萌.企業(yè)本管理存在的問題及優(yōu)化策略[J].財(cái)經(jīng)界,2019（12）:23-26.崔萌萌.企業(yè)本管理存在的問題及優(yōu)化策略[J].財(cái)經(jīng)界,2019（12）:23-26.完成協(xié)同調(diào)研成本后，應(yīng)由成本管理部門牽頭，其他部門配合，共同展開地塊成本的分類探討，結(jié)合發(fā)展前景及市場需要，在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化對于客戶目標(biāo)群體的調(diào)研，加深對于客戶相關(guān)產(chǎn)品定位的心理需求，以及對于整體房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模的規(guī)劃等。對于整個(gè)建筑工程做出客觀合理的評價(jià)，分析整個(gè)項(xiàng)目可能會為公司獲得的經(jīng)濟(jì)收益，并結(jié)合市場環(huán)境的變化以及技術(shù)需求方面的要求做出適應(yīng)的調(diào)整。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須要求各部門提供精準(zhǔn)的成本預(yù)估信息，市場部門必須要按照用戶特定的要求以及市場的整體運(yùn)營趨勢提供準(zhǔn)確的成本預(yù)估金額，設(shè)計(jì)部門需要按照設(shè)計(jì)的有效標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)的方案，制定行之有效的建設(shè)信息，工程部門也需要按照實(shí)際情況制定能夠有效完成的具體計(jì)劃。成本管理部門結(jié)合各個(gè)要求，實(shí)現(xiàn)成本配置與部品件配置，同時(shí)整合各部門信息，編制科學(xué)的成本估算，以此用于投資決策的輔助參考。4.4.2制定適合本企業(yè)的投資決策評價(jià)指標(biāo)體系房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行決策投資之前，可以對整個(gè)投資項(xiàng)目進(jìn)行行之有效的評估，在此基礎(chǔ)上通過不斷優(yōu)化方案優(yōu)化決策的形式制定有效的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資土地的決策過程中，均需要制定適合本企業(yè)的自身偏重指標(biāo)，例如利潤回報(bào)指標(biāo)、現(xiàn)金流指標(biāo)等，另外，與政府部門的關(guān)系也成為重要的評估指標(biāo)。4.4.3完善設(shè)計(jì)規(guī)劃方案中小型房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃方案的完善時(shí)，應(yīng)從以下三個(gè)方面入手：第一，進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，對比多種方案成本。在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的過程當(dāng)中，需要設(shè)定行之有效的經(jīng)濟(jì)方案以及建筑方案，共同推動項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與開發(fā)。在此基礎(chǔ)上相關(guān)部門可以通過多家企業(yè)公平鏡頭對其競爭計(jì)劃進(jìn)行綜合評比的方式，挑選出設(shè)計(jì)更加合理的企業(yè)，并且保證該企業(yè)設(shè)計(jì)的建筑方案科學(xué)有效，能夠在有效降低建筑成本的同時(shí)保證建筑質(zhì)量。與此同時(shí)，針對不同的方案，不僅要重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)的品質(zhì)及創(chuàng)新，更要對比分析附加值面積、車尾面積、墻地比以及一系列因素的成本指標(biāo)。在保證構(gòu)建成本科學(xué)合理的前提下，選擇最為合理的運(yùn)行方案。第二，在進(jìn)行出圖工作具體落實(shí)之前，相關(guān)部門應(yīng)該對圖紙進(jìn)行較為細(xì)致的審核，將整個(gè)工程的規(guī)劃制定的更加完整，確保在施工之前，核實(shí)設(shè)計(jì)方案的有效性，對其予以提前管控，有助于把費(fèi)用降低到最低，實(shí)際效果也更好。4.5嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和工程簽證一方面，對工程簽證和設(shè)計(jì)變更予以分類，并選擇差異性處理方式。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工時(shí)，工程簽證和設(shè)計(jì)變更極難徹底規(guī)避，特別是設(shè)計(jì)變更，是設(shè)計(jì)的必要補(bǔ)充，而工程簽證變更則是為了迎合市場需求變化，為提高項(xiàng)目品質(zhì)或檔次予以的調(diào)整，當(dāng)然也有部分原因是由于施工組織不合理或施工質(zhì)量問題導(dǎo)致的。對于不同的情況需要予以分類分析確認(rèn)，選擇更合理的方式處理。另一方面，構(gòu)建工程簽證管理制度，明確各部門職責(zé)分工，提高簽證質(zhì)量，堅(jiān)決禁止虛假情況的發(fā)生。工程簽證辦理，應(yīng)快速及時(shí)，通過對施工現(xiàn)場實(shí)際情況的客觀描述，進(jìn)行簽證的構(gòu)建。隱蔽簽證的設(shè)計(jì)主要是以整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙為制定基礎(chǔ)，將整個(gè)項(xiàng)目的隱蔽之處以及明確被隱藏的部位進(jìn)行有效的處理，除此之外，還要標(biāo)明隱藏項(xiàng)目的具體范圍。在簽證改變之后，必須要結(jié)合施工現(xiàn)場的具體規(guī)定進(jìn)行及時(shí)有效的處理，相關(guān)部門的審核工作也必須依照有效的規(guī)定進(jìn)行推進(jìn)，嚴(yán)禁隨意變通?，F(xiàn)場簽證的審核不得徇私舞弊，使得簽證作用超過合理范圍，與此同時(shí)，盡可能的實(shí)現(xiàn)簽證真實(shí)化、圖紙化。4.6實(shí)行動態(tài)成本管控對于中等企業(yè)而言，成本管理的過程通常情況下周期長，環(huán)節(jié)多，對于多樣化的成本管理需求與復(fù)雜的成本管理過程，可以選擇成本管理信息化軟件，加強(qiáng)對材料價(jià)格、設(shè)備價(jià)格的控制，對比不同施工方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，優(yōu)先選擇最佳的施工方案，落