房地產行業(yè)分析指標梳理課件

房地產行業(yè)指標分析2010.5房地產行業(yè)分析指標梳理主要內容房地產開發(fā)投資額

房地產開發(fā)投資額增長率

房地產開發(fā)投資增長率與經濟增長率比房地產業(yè)增加值資產負債率資產保值增值率房地產業(yè)從業(yè)人員數

從業(yè)人員平均產值從業(yè)人員平均勞動報酬房地產開發(fā)企業(yè)個數企業(yè)平均人數商品房銷售額商品房銷售面積商品房銷售價格住房痛苦指數銷售利潤率商品房空置面積空置率吸納量吸納率平均建設周期吸納周期國房景氣指數2房地產行業(yè)分析指標梳理1、房地產開發(fā)投資額指報告期內完成的全部用于商品房項目開發(fā)、建設的投資額。當房地產投資與GDP協(xié)調發(fā)展時，房地產投資通過直接、間接拉動作用于關聯產業(yè)，帶動相關產業(yè)發(fā)展和GDP增長，據有關專家統(tǒng)計，房地產100塊錢的投資，可以拉動十幾個部門170塊錢到220塊錢的投資；房地產100塊錢的消費，可以拉動130塊錢到150塊錢的消費。3房地產行業(yè)分析指標梳理09年完成房地產開發(fā)投資36232億元，同比增長16.1%,為近十年最低水平。4房地產行業(yè)分析指標梳理按用途分房地產企業(yè)開發(fā)投資額5房地產行業(yè)分析指標梳理房地產投資額增長率用統(tǒng)計年鑒提供的本年完成房地產投資額計算的同比增長率。衡量房地產開發(fā)投資增長快慢的指標是房地產投資額增長率/GDP增長率，一般不應該超過２倍（國外經濟學家測算最合理值是1.4倍）。過高意味房地產泡沫產生。6房地產行業(yè)分析指標梳理7房地產行業(yè)分析指標梳理1998-2007年，通過直接貢獻、拉動關聯產業(yè)間接貢獻和引導消費貢獻，房地產開發(fā)投資對GDP增長的總貢獻率平均達到21.76%，即在09年8.7%的GDP增幅中，房地產開發(fā)投資貢獻的百分點平均達到1.9%。8房地產行業(yè)分析指標梳理專家實證研究表明房地產開發(fā)投資對GDP有很大推動作用，但不是決定性的；GDP的走勢對于房地產業(yè)發(fā)展具有決定性影響；根據GDP的波動性可以很好的預測房地產開發(fā)投資的走勢；GDP的波動會引起房地產開發(fā)投資的劇烈的波動；誰推動了誰？誰拉動了誰？9房地產行業(yè)分析指標梳理2、房地產業(yè)增加值定義：指房地產開發(fā)與經營業(yè)、房地產管理業(yè)和房地產經紀與代理業(yè)在生產過程所增加的價值。用途：衡量房地產業(yè)發(fā)展規(guī)模和對經濟增長帶動作用的重要指標。國民經濟中各部門的增加值都有統(tǒng)一的核算方法，因此，房地產業(yè)增加值可以直接為其他行業(yè)增加值進行比較，能夠直觀地了解和正確評價房地產業(yè)在整個國民經濟中的地位與作用。10房地產行業(yè)分析指標梳理根據近幾年的統(tǒng)計數據，我國房地產業(yè)增加值占GDP的比重達到4%以上。占第三產業(yè)的比重為10％－11%；2004年美國房地產業(yè)增加值占GDP的比重是12.7%，日本是12.1%，我國是4.5%，法國2005年是8.3%，與發(fā)達國家有很大差距，應大力發(fā)展11房地產行業(yè)分析指標梳理3、資產負債率定義：房地產開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計期末負債總額與其資產總額之比。用途：衡量房地產開發(fā)企業(yè)在清算時保護債權人利益的程度。計算公式：負債率=負債總額／資產總額12房地產行業(yè)分析指標梳理平均資產負債率61%多少算合適13房地產行業(yè)分析指標梳理4、資本保值增值率定義：房地產開發(fā)企業(yè)期末所有者權益總額與期初所有者權益總額比率。用途：用來衡量房地產開發(fā)企業(yè)資產增值與保值狀態(tài)，分析房地產的投資功能。資本保值增值率=100%,為資本保值:資本保值增值率>100%,為資本增值。計算公式為：資本保值增值率=（期末所有者權益總額／期初所有者權益總額）×100%14房地產行業(yè)分析指標梳理15房地產行業(yè)分析指標梳理5、房地產業(yè)從業(yè)人員數定義：指報告期受聘于房地產開發(fā)企業(yè)從事房地產開發(fā)業(yè)務的各類人員總和。其中包括:房地產開發(fā)企業(yè)的管理人員、技術人員、其他服務人員。用途：反映該行業(yè)或產業(yè)部門人的要素投入狀況及其對國民經濟的影響。從業(yè)人員人數的增減即能反映房地產業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度，也反映出國家或地區(qū)產業(yè)結構的調整變動趨勢。16房地產行業(yè)分析指標梳理按不同類型所占比例劃分17房地產行業(yè)分析指標梳理行業(yè)就業(yè)彈性系數交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)0.177批發(fā)和零售貿易、餐飲業(yè)0.356金融保險業(yè)0.248社會服務業(yè)0.238衛(wèi)生體育和社會福利業(yè)-0.56教育、文化藝術和廣播電視業(yè)0.054科學研究和綜合技術服務業(yè)-0.02房地產業(yè)0.505經濟涵義：經濟每增長1%，行業(yè)就業(yè)能增長多少個百分點。18房地產行業(yè)分析指標梳理有調查顯示,目前房地產從業(yè)人員的平均離職周期是一年到一年半,很多企業(yè)人才流動率超過了60%。而作為產業(yè)中流砥柱的高管人員更是表現出了強烈的離職意向,27.3%的高管處于不穩(wěn)定狀態(tài),18.2%的高管表示將于近期跳槽。高度流動率和流動意向使房地產業(yè)的人才流動程度高居各行業(yè)之首。19房地產行業(yè)分析指標梳理20房地產行業(yè)分析指標梳理21房地產行業(yè)分析指標梳理房地產業(yè)從業(yè)人員平均產值定義：是指統(tǒng)計年度期間房地產業(yè)增加值總額與所有從業(yè)人員數的比率。如果房地產業(yè)就業(yè)人員人數的平均生產值遠遠高于其他行業(yè)或產業(yè)，則說明該行業(yè)或產業(yè)的勞動生產效率高:反之則反。計算公式：從業(yè)人員平均產值=房地產業(yè)增加值/房地產從業(yè)人員總數22房地產行業(yè)分析指標梳理太低了！按行業(yè)不同部門分別統(tǒng)計23房地產行業(yè)分析指標梳理房地產從業(yè)人員平均勞動報酬定義：指房地產開發(fā)企業(yè)的全部從業(yè)人員在一定時期內平均每人所得的貨幣工資額。用途：既反映本行業(yè)收入分成整體狀況，又可以與其它部門或行業(yè)進行橫向比較，進而反映我國國民收入分配結構。24房地產行業(yè)分析指標梳理25房地產行業(yè)分析指標梳理AVERAGE=31468太低了！開發(fā)經營、物業(yè)、中介有差異。分母為全部從業(yè)人員，不妥??！26房地產行業(yè)分析指標梳理6、房地產開發(fā)企業(yè)個數定義：是報告期指按國家及地方有關法律、法規(guī)注冊的房地產開發(fā)企業(yè)數總和。用途：反映行業(yè)的發(fā)展規(guī)模，行業(yè)的集中度。企業(yè)個數增減與房地產市場好壞相關，對從業(yè)人員數量也有直接影響。27房地產行業(yè)分析指標梳理房地產業(yè)集中度比較低??！企業(yè)競爭性？不同資質的企業(yè)個數統(tǒng)計數據來源困難28房地產行業(yè)分析指標梳理房地產企業(yè)平均人數我國房地產行業(yè)中以規(guī)模小、資金少的中小房地產企業(yè)占主流AVERAGE=31計算公式：企業(yè)平均人數=企業(yè)從業(yè)人員總數/企業(yè)總個數29房地產行業(yè)分析指標梳理7、商品房銷售額定義：指報告期內出售房屋的總收入(即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的合同總價)。該指標與商品房銷售面積同口徑。銷售狀況能直接反應當前市場形勢好壞。30房地產行業(yè)分析指標梳理09年商品房銷售額43995億元，同比增長75.5%，其中商品房住宅銷售額同比增長80.0%，創(chuàng)歷史新高31房地產行業(yè)分析指標梳理商品房銷售面積是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。商品房銷售面積與房屋竣工面積進行對比，分析市場供求關系。32房地產行業(yè)分析指標梳理09年商品房銷售面積93713

萬平方米，同比增長42.1%，其中商品住宅銷售面積增長43.9%

房屋銷售面積大于房屋竣工面積。從而有效地吸收了一定數量的空置房。33房地產行業(yè)分析指標梳理商品房銷售價格定義：商品房銷售價格是指具有經營資格的房地產開發(fā)公司(房地產發(fā)展商)出售的住宅、寫字樓、商業(yè)用房以及其他建筑物的市場實際成交價格。計算：商品房銷售額／商品房銷售面積34房地產行業(yè)分析指標梳理35房地產行業(yè)分析指標梳理36房地產行業(yè)分析指標梳理37房地產行業(yè)分析指標梳理住房痛苦指數“住房痛苦指數”指用來衡量住房經濟困難程度的指標。計算公式：住房痛苦指數＝商品房的平均售價/人均月收入。房地產行業(yè)的人文指數38房地產行業(yè)分析指標梳理我國歷年住房痛苦指數較合理的數值應<1，當“住房痛苦指數”

<1時，自動升級為“住房幸福指數”。

39房地產行業(yè)分析指標梳理08年各地區(qū)住房痛苦指數40房地產行業(yè)分析指標梳理中國主要城市“住房痛苦指數”一覽表序號

城市

住房痛苦指數

人均月收入

商品房每平米均價

統(tǒng)計時間

41房地產行業(yè)分析指標梳理42房地產行業(yè)分析指標梳理平均銷售利潤率利潤總額：指企業(yè)在一定時期內實現的盈虧總額，反映企業(yè)最終的財務成果。平均銷售利潤率：房地產開發(fā)企業(yè)利潤總額與商品房銷售額的比率。用途：衡量房地產開發(fā)企業(yè)的盈利能力。43房地產行業(yè)分析指標梳理房地產開發(fā)利潤是房價的一部分，行業(yè)利潤遠高于平均利潤，并在快速增長，是價格脫離價值的一個重要原因。從國際上多數國家情況來看，房地產開發(fā)商的平均利潤一般在5%左右，高的也只有6%—8%。根據我國國土資源部調查：房地產開發(fā)利潤，大多數城市普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%—40%，遠遠高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。44房地產行業(yè)分析指標梳理45房地產行業(yè)分析指標梳理8、商品房空置面積定義：是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。其統(tǒng)計方式是由各地的開發(fā)企業(yè)向當地統(tǒng)計部門按月自報企業(yè)的空置面積。設立指標的目的：考察房地產開發(fā)行業(yè)的投資規(guī)模和市場銷售狀況,從開發(fā)商角度觀察是否出現了投資過剩。46房地產行業(yè)分析指標梳理目前關于商品房空置指標的定義和計算方法都存在缺陷。2003年3月28日，建設部、國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局三部委聯合下文（建住房[2003]60號）空置時間在一年以內的為待銷商品房空置時間在一年到三年（含一年）的為滯銷商品房空置時間在三年以上（含三年）的為積壓商品房47房地產行業(yè)分析指標梳理空置利弊房屋供給者為了適度的獲利的引起的空置是合理的，需求者就業(yè)消長和人口合理流動，導致對房屋的需求變化引起的空置也是合理的。供給大于有效需求，供求結構矛盾引起的空置為不良空置。48房地產行業(yè)分析指標梳理空置不一定是浪費房地產開發(fā)周期長，供給彈性低市場需求變化快，需求彈性高一定量的空置對市場供求雙方都是有利的49房地產行業(yè)分析指標梳理1994-2008我國商品房及商品住宅空置面積走勢1,空置面積逐年上升2,二者的低點相互重疊3,商品住宅空置面積變化較平穩(wěn)50房地產行業(yè)分析指標梳理商品房空置率定義：指報告期商品房空置數量占報告期可供銷售、出租商品房數量的比重。報告期可供銷售、出租商品房數量等于上一年商品房空置面積和當年房屋竣工面積之和再減去不可銷售的面積。用途：反應商品房供求狀態(tài)，房地產泡沫程度，房地產領域的資源配置狀況51房地產行業(yè)分析指標梳理計算公式：空置率＝(當年空置面積/當年可供銷售面積)×100%當年可供銷售面積=當年竣工面積－當年不銷售面積空置率＝(當年空置面積/近三年竣工面積）×100%空置率＝（增量房和存量房的空置量／全社會增量房和存量房之和）×100%（國際算法）分子分母口徑不同1、分子分母指標報告期不同2、分母包含不可銷售面積3、處于銷售期的包含在內52房地產行業(yè)分析指標梳理國際上，商品房空置率的合理區(qū)間一般為3％－10％（權威性無法考證）。適度(自然)空置率;自然空置率的值是一個爭議較大的值，不同的經濟學家計算出的自然空置率數值相差很大，從4％到10％不等。G.D加德（Jud）和J.佛羅（Frew）以分區(qū)的方式計算出的自然空置率從3.9％至10％不等，羅森（Rosen）和斯密斯（Smith）計算出的自然空置率中位數是9.8%。由于影響空置率的因素太多，自然空置率很難有一個準確的值。53房地產行業(yè)分析指標梳理提出適合我國的空置率警戒線0%—14％之間，空置偏少，供不應求，資金緊張，價格飛漲，影響發(fā)展。15%—30％之問，空置適量，供求平衡，資金充裕．價格平穩(wěn)，良性發(fā)展。3l%～40％之間，空置偏多，供大于求，資金偏緊，價格回落，緩慢發(fā)展。4l%一50％之間，產生積壓，供過于求，資金占壓，價格下跌，停止發(fā)展。54房地產行業(yè)分析指標梳理1994-2008我國商品房及商品住宅空置率走勢商品房空置率＝(當年空置面積/近三年竣工面積）×100%1，商品房與商品住宅空置率變化基本一致，并處于下降趨勢；2，商品住宅的空置率一直低于商品房；3，07-08年止降為升55房地產行業(yè)分析指標梳理空置率與房價關系空置率與房價呈負相關：住房需求旺盛，商品房空置率下降，使得價格上升，反之亦然?？罩寐蔬^高時應大力發(fā)展二手房交易市場，減少資源浪費。兩者都會直接或間接地影響房地產業(yè)乃至經濟的發(fā)展。56房地產行業(yè)分析指標梳理9、吸納量定義：指報告期在一定范圍內現有的可供使用的商品房中被市場占用部分。單位為建筑面積或套數。計算公式：本期吸納量=本期銷售量+本期租賃量用途：衡量市場的吸納程度57房地產行業(yè)分析指標梳理商品房吸納率定義：指報告期商品房出租、銷售數量占報告期可供銷售、出租商品房數量的比重。反映當年可供銷售和出租的商品房數量中已經出租和銷售的商品房的數量。即當年房地產市場吸納了多少新建商品房。理論上，商品房吸納率=1-商品房空置率58房地產行業(yè)分析指標梳理定義：指某種類型的房地產開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。計算：平均建設周期=本年施工項目計劃總投資額/本年實際完成投資額用途：反映建設速度，即假定按當年施工速度進行,目前正在建設的項目需要多少時間才能建成投產。平均建設周期房地產行業(yè)分析指標梳理吸納周期含義：按照本期的銷售與租賃水平，當前供給量需要有多少年才能夠被市場所吸納。它的倒數可以定義為“銷售概率”，即指某物業(yè)在本期能夠銷售出去的概率。吸納周期=（上期期末空置量+本期新增供應量）/本期吸納量。單位（年，季，月）用途：可以用于預測市場價格變化和分析市場上是否還有消化新項目的能力。60房地產行業(yè)分析指標梳理吸納周期與住房價格如果供給相對過剩，吸納周期會較長，反之則較短。較長的吸納周期意味著供給方的預期銷售時間會比較長，這樣會給供給方造成較大的壓力，迫使其降低價格，而需求方也有能力壓低其愿意付出的最高價格：較短的吸納周期意味著供不應求，供給方的預期銷售時間較短，面臨的銷售壓力小，他們往往會提高價格，待價而沽，這時需求方也難以與供給方議價。61房地產行業(yè)分析指標梳理吸納周期與建設周期在理想模型中，當吸納周期等于建設周期時，在這一時點上開工建設，到竣工時市場上原有的住宅正好售完，新建成的住宅正好進入市場滿足下一輪需求，供求正好平衡。當吸納周期大于建設周期時，此時開始建設，竣工時市場上的物業(yè)尚未售完，供過于求。當吸納周期小于建設周期時，此時開工建設，當市場上物業(yè)售完時，新的物業(yè)尚未竣工，供不應求。62房地產行業(yè)分析指標梳理63房地產行業(yè)分析指標梳理10、國房景氣指數國房景氣指數是“全國房地產開發(fā)業(yè)綜合景氣指數”的簡稱“國房景氣指數”是反映房地產市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數，其數據資料來源于國家統(tǒng)計局房地產統(tǒng)計機構進行的全面調查，而且數據資料可以月月更新，具有及時性、綜合性和權威性等特點。64房地產行業(yè)分析指標梳理土地資金市場需求投資額、資金來源施工面積、土地開發(fā)面積空置面積、新開工面積土地出讓收入、商品房銷售價格根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，采用合成指數的計算方法，進行分類指數測算，然后進行加權平均得到的總體指數，并以1994年12月為基期對比計算出用百分制表示的指數體系。范圍0-200：0-100為不景氣區(qū)間，100-200為景氣區(qū)間；65房地產行業(yè)分析指標梳理2003.2最高點2009.3最低點66房地產行業(yè)分析指標梳理08.10-09.7不景氣區(qū)間67房地產行業(yè)分析指標梳理68房地產行業(yè)分析指標梳理小結供給層面：房地產投資規(guī)模不斷擴大，房地產開發(fā)投資額，房地產業(yè)增加值，施工面積，竣工面積，空置面積等總量都在不斷增長。隨著國家宏觀經濟的平穩(wěn)增長，房地產業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產開發(fā)投資和建設規(guī)模將繼續(xù)將繼續(xù)保持增長。交易層面：銷售額，銷售面積，銷售價格顯著增長。房屋銷售面積大于房屋竣工面積，從而有效地吸收了一定數量的空置房。供求層面：從潛在需求看，支撐房價的力量似乎是非常堅挺，但是，如果以購買力、實際消費需求（居住需求：房價收入比，投資需求：租售比）以及目前的商品房結構來看中國住房市場其實是供大于求的。（竣工面積，銷售面積，空置面積，吸納周期）69房地產行業(yè)分析指標梳理TheEnd！ThankYou!70房地產行業(yè)分析指標梳理數據?。碓辞绬我?。如何規(guī)范指標體系，對政府、開發(fā)商、購買者能有正確指導作用的？“準確性?。。。?！”71房地產行業(yè)分析指標梳理該如何分類？不同城市,地區(qū),規(guī)律變化,城市間差異...發(fā)展規(guī)模速度、供求關系、土地供給、價格機制、金融支持、市場主體、市場供給結構、房地產泡沫...如何將指標關聯成為大家關注的話題?大學生、老百姓、開發(fā)商政府等不同群體各關注哪類指標有爭議的指標、爭議的觀點羅列72房地產行業(yè)分析指標梳理孫敬濤論文關于重慶市房地產健康狀況指標體系指標初選：作者選用方法文獻分析、歸納整理，專家咨詢、評分（做沒做）？選了20個指標（20個指標，其中反映供給11個，土地供給2個，價格4個，1個人均水平指標，宏觀層面2個：GDP總量、全社會固定資產投資額（這個有用？用了全國統(tǒng)計數據）供求11個:房地產開發(fā)投資額、經濟適用房投資額、商業(yè)營業(yè)用房投資額、空置面積、施工面積、竣工面積、新開工面積、住宅竣工面積、銷售面積，銷售額、住宅銷售面積土地供給2個：土地開發(fā)面積、土地購置面積生活狀況1個：城市人均居住面積、建議可加人均住宅建筑面積價格4個：商品房銷售均價、全社會房屋每平米造價、商品房銷售價格指數、(可加入地價指數，這指標很重要)不足或建議：由上分類看出，沒有反映金融方面的指標——開發(fā)貸款總額、自籌資金比例、負債比例等；房地產稅收占總稅收比重，地價指數；沒有反映泡沫的指標租售比等，用的只是統(tǒng)計年鑒里有直接統(tǒng)計的指標；沒有反映市場主體的指標——政府（管控）、企業(yè)（資質）、從業(yè)人員（素質）；無反映行業(yè)利潤的指標......）73房地產行業(yè)分析指標梳理哪些方面來衡量健康狀況：規(guī)模、結構、供給、價格（不太全面，補充如上所述）入選指標：方法：聚類分析法；工具：SPSS；將初選的20個指標分5類，分別為反映收入與消費狀況、物價水平、突入產出與投資分布、供需協(xié)調程度、總體發(fā)展的供需規(guī)模狀況。體系構建：設立二級指標，分了四類，為價格健康、規(guī)模健康、供求健康、結構健康（沒按聚類分析后的分類進行歸類？上面聚類分析有什么意義？為什么聚類時不分為4類而是5類？）74房地產行業(yè)分析指標梳理二級指標設定時采用了指標相應的指數、增長率、占比重等,4類12個指標。價格健康狀況：1、房屋銷售價格指數2、商品房均價增長率/居民可支配收入3、商品房均價增長率/CPI增長率規(guī)模健康狀況：1、房地產投資增長率/全社會投資增長率2、房地產投資完成額/GDP（是否用房地產業(yè)增加值/GDP更合適，更能反映行業(yè)規(guī)模狀況）3、房地產投資增長率/GDP比重供求健康狀況：1