萬(wàn)科地產(chǎn)戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)分析

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)分析北京盛世譽(yù)華管理咨詢公司本報(bào)告結(jié)構(gòu)公司簡(jiǎn)介公司資源狀況和戰(zhàn)略分析競(jìng)爭(zhēng)力和成長(zhǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略建議企業(yè)戰(zhàn)略分析?

戰(zhàn)略目標(biāo)業(yè)?

務(wù)范圍選擇?細(xì)分市場(chǎng)定位?

品牌策略公司簡(jiǎn)介競(jìng)爭(zhēng)力分析競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略建議?公司發(fā)展歷史?公司業(yè)務(wù)范圍?公司現(xiàn)有資源?

萬(wàn)科模式?萬(wàn)科競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?萬(wàn)科競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)?萬(wàn)科與客戶的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系?競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略建議企業(yè)資源分析與評(píng)價(jià)?

財(cái)務(wù)分析?人力資源分析?企業(yè)文化分析未來(lái)三年公司成長(zhǎng)性分析企業(yè)資源戰(zhàn)略?規(guī)模化經(jīng)營(yíng)?

戰(zhàn)略聯(lián)盟?全國(guó)性思維，本土化運(yùn)作。公司簡(jiǎn)介萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一。至2001年底，公司總資產(chǎn)64.83億元，凈資產(chǎn)31.24

億元，擁有員工5349名，全資及關(guān)聯(lián)公司43家。公司于2000及2001年兩度分別入選世界權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志《福布斯》全球最優(yōu)秀300家和200家小型企業(yè)，公司的良好業(yè)績(jī)、企業(yè)活力及盈利增長(zhǎng)潛力受到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。萬(wàn)科公司發(fā)展主要經(jīng)歷了以下四個(gè)階段：從做貿(mào)易起步，由單一經(jīng)營(yíng)到多元化經(jīng)營(yíng)階段。轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全國(guó)擴(kuò)張階段。房地產(chǎn)主業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍收縮與調(diào)整階段。規(guī)?；康禺a(chǎn)品牌發(fā)展階段。1994年，在房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)品種上，萬(wàn)科提出以城市中檔民居為主，從而改變過(guò)去的公寓、別墅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓什么都干的做法。1995年底，萬(wàn)科提出回師深圳，由全國(guó)的13個(gè)城市轉(zhuǎn)為重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)京、津、滬特別是深圳四個(gè)城市。公司于2001年將直接及間接持有的萬(wàn)佳百貨股份有限公司72％的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，全面完成了專業(yè)化調(diào)整戰(zhàn)略，成為單一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)集團(tuán)。2002年以來(lái)，萬(wàn)科不斷的進(jìn)行企業(yè)品牌整合，企業(yè)內(nèi)外部資源整合，集中資金和土地資源，專注與發(fā)展房地產(chǎn)，進(jìn)入規(guī)?；?991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。公司于1992年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開(kāi)發(fā)方向，在全國(guó)的13個(gè)城市開(kāi)展業(yè)務(wù)，從而改變過(guò)去的攤子平鋪、主1984年5月組建公司，其主要業(yè)務(wù)是搞攝像機(jī)、錄像機(jī)、投影機(jī)、復(fù)印機(jī)等貿(mào)易。1988年，主營(yíng)業(yè)務(wù)改變，從貿(mào)易轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)，城市花園的品牌由此房地產(chǎn)品牌發(fā)展階段。誕生。業(yè)不突出的局面。公司業(yè)務(wù)范圍公司以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)。萬(wàn)科于1988年開(kāi)始介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，是國(guó)內(nèi)較早從事住宅商品房開(kāi)發(fā)的企業(yè)之一。截止2001年底，已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽(yáng)、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春和南昌十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口眾多的大城市進(jìn)行住宅規(guī)模開(kāi)發(fā)，歷年累計(jì)竣工面積348.6萬(wàn)平方米。2001年萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)按投資區(qū)域劃分之凈利潤(rùn)2001年萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)按投資區(qū)域劃分之主營(yíng)業(yè)務(wù)收入成都天津其他成都9.92%沈陽(yáng)5.89%2.92%0.10%沈陽(yáng)10.37%深圳深圳18.35%38.91%43.16%北京16.02%北京4.68%上海25.79%上海23.89%從2001年地產(chǎn)收入和利潤(rùn)的區(qū)域構(gòu)成看，主要來(lái)源于深圳、上海、北京、沈陽(yáng)和成都，其中深圳貢獻(xiàn)39%的營(yíng)業(yè)收入和43%的凈利潤(rùn)，上海貢獻(xiàn)25.79%的營(yíng)業(yè)收入和23.89%的凈利潤(rùn)，沈陽(yáng)貢獻(xiàn)10.2%的營(yíng)業(yè)收入和27.9%的凈利潤(rùn)。2002年，萬(wàn)科公司在成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、南昌的新開(kāi)住宅項(xiàng)目也將貢獻(xiàn)利潤(rùn)。2015/5/30萬(wàn)科模式企業(yè)目標(biāo)策略資源行動(dòng)q業(yè)務(wù)范圍選擇：?專業(yè)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略－先

作

先

作減

法，后作加法。q以品牌策略為核心的營(yíng)銷策略：?品牌建設(shè)?物業(yè)服務(wù)?產(chǎn)品開(kāi)發(fā)?全程品質(zhì)管理?技術(shù)領(lǐng)先企業(yè)發(fā)展目標(biāo)：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者企業(yè)資源：資源戰(zhàn)略：?品牌資源?企業(yè)文化?人力資源?財(cái)務(wù)資源?土地資源?知

識(shí)

資

源

：市場(chǎng)化管理運(yùn)作模式?規(guī)?；?jīng)營(yíng)－戰(zhàn)略整合?戰(zhàn)略聯(lián)盟－戰(zhàn)略供應(yīng)商制度。?資源共享：全國(guó)性思維，本土化運(yùn)作。企業(yè)消費(fèi)者選擇與細(xì)分市場(chǎng)目標(biāo)：全國(guó)范圍內(nèi)有重點(diǎn)的普通大眾住宅市場(chǎng)?企業(yè)形象q

利潤(rùn)策略戰(zhàn)略目標(biāo)－中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者面臨良好的市場(chǎng)機(jī)遇，萬(wàn)科的戰(zhàn)略目標(biāo)是“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者”；未來(lái)5年，萬(wàn)科的發(fā)展規(guī)模將以年均30－40％的速度增長(zhǎng)，在2005年，銷售收入達(dá)到150億元。萬(wàn)科將以上海、北京、深圳、廣州為核心城市，同時(shí)選擇以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、以北京為龍頭的環(huán)渤海地區(qū)和以深圳、廣州為龍頭的珠江三角洲地區(qū)3大城市圈開(kāi)發(fā)住宅，萬(wàn)科還將選擇成都、武漢等腹地區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市作為發(fā)展目標(biāo)，逐步把44個(gè)100萬(wàn)以上人口的城市覆蓋，進(jìn)一步擴(kuò)大集團(tuán)在各地的市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)成為行業(yè)領(lǐng)跑者的目標(biāo)。以北京為中心的環(huán)渤海地區(qū)以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲拓展區(qū)域以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域業(yè)務(wù)范圍選擇：專業(yè)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略－先作減法，后作加法。?從多元化經(jīng)營(yíng)向，專營(yíng)房地產(chǎn)集中。?從房地產(chǎn)多品種，經(jīng)營(yíng)向住宅集中。萬(wàn)科專業(yè)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)是：以房地產(chǎn)為主業(yè)，以住宅為核心，調(diào)整業(yè)務(wù)，盤(pán)活存量，集中資源，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。?在房地產(chǎn)的投資地域上，投放的資源由十二個(gè)城市向北京、深圳、上海和天津集中。?在股權(quán)投資上，從1994年起，萬(wàn)科對(duì)在全國(guó)30多家企業(yè)持有的股份，開(kāi)始分期轉(zhuǎn)讓。2001年，萬(wàn)佳的成功轉(zhuǎn)讓，標(biāo)志萬(wàn)科已經(jīng)完成了從多元化向?qū)I(yè)化的調(diào)整。萬(wàn)佳成立于1991，從事零售業(yè)務(wù)，于1994年進(jìn)行股份制改組，注冊(cè)資本7500萬(wàn)元，總股本7500萬(wàn)元。2001年5月提出增資擴(kuò)股計(jì)劃，股本由7500萬(wàn)元增加至11,

250萬(wàn)元。萬(wàn)科及其附屬公司在萬(wàn)佳增資擴(kuò)股前后的持股比例均為72％。萬(wàn)佳以商品與日用品為主要經(jīng)營(yíng)品種，經(jīng)過(guò)歷年發(fā)展，已經(jīng)初步形成連鎖經(jīng)營(yíng)架構(gòu)，并建立了完整的配送設(shè)施。目前，萬(wàn)佳在深圳擁有4間分店，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)7.65萬(wàn)平方米，目前尚有5間分店籌建開(kāi)業(yè)在即。萬(wàn)佳2000年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入128,825萬(wàn)元，利潤(rùn)3,529萬(wàn)元。萬(wàn)科是在萬(wàn)佳盈利的情況下出售萬(wàn)佳的，目的在于：?進(jìn)一步優(yōu)化公司資源配置，集中資源發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；?萬(wàn)佳已進(jìn)入自身快速發(fā)展的軌道，需要通過(guò)擴(kuò)張擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模和市場(chǎng)份額，大量需要資金投入，萬(wàn)科沒(méi)有足夠的資源同時(shí)支持兩個(gè)已進(jìn)入快速發(fā)展軌道的行業(yè)；?萬(wàn)科第一大股東華潤(rùn)集團(tuán)的第一大業(yè)務(wù)為分銷，并在國(guó)內(nèi)擁有龐大的連鎖零售系統(tǒng)，華潤(rùn)集團(tuán)有意將萬(wàn)佳零售業(yè)務(wù)納入其支柱業(yè)務(wù)，使萬(wàn)佳獲得更大發(fā)展。細(xì)分市場(chǎng)的定位分析消費(fèi)者群體市場(chǎng)定位普通大眾市場(chǎng)地理定位萬(wàn)科的發(fā)展將以上海、北京、深圳、廣州為核心城市，同時(shí)選擇以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、以北京為龍頭的環(huán)渤海地區(qū)和以深圳、廣州為龍頭的珠江三角洲地區(qū)3大城市圈開(kāi)發(fā)住宅，還將選擇成都、武漢等腹地區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市作為發(fā)展目標(biāo)。細(xì)分市場(chǎng)的定位分析城市房地產(chǎn)土地位置定位萬(wàn)科的房地產(chǎn)土地位置定位策略是以城市新區(qū)大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)為主，輔以城市舊區(qū)改造或中心區(qū)域中高檔精品住宅開(kāi)發(fā)，前者將占據(jù)80%的業(yè)務(wù)比重，后者占2015/52/03%0

。品牌策略企業(yè)形象－專業(yè)化地產(chǎn)商的形象。回顧萬(wàn)科18年的發(fā)展史和萬(wàn)科企業(yè)品牌的形成的過(guò)程，我們常?？梢月?tīng)到來(lái)自消費(fèi)者、投資者、客戶的聲音：萬(wàn)科具有關(guān)愛(ài)客戶的理念，萬(wàn)科的物業(yè)管理好，萬(wàn)科設(shè)計(jì)的房子布局很合理，萬(wàn)科很擅長(zhǎng)營(yíng)造社區(qū)文化，萬(wàn)科小區(qū)的環(huán)境和配套考慮很周到，萬(wàn)科是一個(gè)透明度很高的公司，萬(wàn)科的運(yùn)作很規(guī)范，萬(wàn)科的職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)很成熟，作為股票代碼為000002最早上市的萬(wàn)科難能可貴地保持了業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)……萬(wàn)科具有專業(yè)化地產(chǎn)商的形象。全程品質(zhì)管理以服務(wù)樹(shù)品牌萬(wàn)科從2001年開(kāi)始啟動(dòng)“合金計(jì)劃”，把各地公司各個(gè)階段比較優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)熔合在一起，煅取出一套性能穩(wěn)定、廣泛覆蓋的執(zhí)行規(guī)范，提出“要做沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題的房子”的目標(biāo)。從2002年3月起，《項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程》、《項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計(jì)規(guī)范文件陸續(xù)出臺(tái)，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。萬(wàn)科擁有一支經(jīng)驗(yàn)豐富的工程管理隊(duì)伍，并通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟、招投標(biāo)等形式，在工程發(fā)包和監(jiān)理發(fā)包環(huán)節(jié)，與具有一流資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系，以保證工程質(zhì)量。截止至2001年9月，萬(wàn)科物業(yè)管理公司轄下的39個(gè)住宅（辦公）小區(qū)中，獲得全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)的有13個(gè)，獲得“省優(yōu)”稱號(hào)的7個(gè)，“市優(yōu)”稱號(hào)的17個(gè)。品牌建設(shè)萬(wàn)科把品牌的利益點(diǎn)集中在“展現(xiàn)自我的理想生活”，以“以您的生活為本”為品牌核心，提出“建筑無(wú)限生活”這一品牌口號(hào)。同時(shí)，萬(wàn)科繼續(xù)提升物業(yè)管理服務(wù)的層次?！熬W(wǎng)格式安全管理模式”、“15分鐘快速反應(yīng)維修”、“零打擾”等十大基礎(chǔ)服務(wù)，以及全功能家庭服務(wù)中心，為住戶提供舒適、便利的生活保障。創(chuàng)新領(lǐng)先的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)領(lǐng)先的技術(shù)1994年11月，萬(wàn)科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單位密切溝通的平臺(tái)——萬(wàn)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司，1998年，萬(wàn)科成立建筑研究中心。開(kāi)始集中于消費(fèi)者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。

2002年1月，投資4000萬(wàn)元的萬(wàn)科建筑研究中心大樓落成。2002年3月18日，國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局受理了萬(wàn)科“戶戶帶花園或露臺(tái)的住宅”設(shè)計(jì)的實(shí)用新型專利申請(qǐng)，標(biāo)志著萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合。趨勢(shì)分析1991-2001年萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)454035302520151044.538.729.122.619.515.0310.84

12.2711.776.615

4.220.261991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

20013.743.121.53

1.73

1.47

1.5

1.872.02

2.290.790營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)從上表可以看出，萬(wàn)科上市11年以來(lái)，除了在1995年因減少股權(quán)投資業(yè)務(wù)使凈利潤(rùn)微降以及1996年傳統(tǒng)的貿(mào)易業(yè)務(wù)縮減使主營(yíng)業(yè)務(wù)收入下降外，其余年份均保持增長(zhǎng)，在滬深一千多家上市公司極為少見(jiàn)。主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和凈利利潤(rùn)增長(zhǎng)1999-2001年萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率1999－2001年萬(wàn)科凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率40%30%35%30%25%20%15%10%5%20%33%29%31%24%10%15%13%0%1999200020010%199920002001主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率近三年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)率為29%、33%、15%，凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)率為13%、31%和24%，增幅明顯加快，主要原因是在新一輪地產(chǎn)上升周期中，公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出，業(yè)務(wù)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，表中公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各項(xiàng)指標(biāo)可以直觀地反映出這種趨勢(shì)。比率分析償債能力萬(wàn)科公司1999~2001年的資產(chǎn)負(fù)債率為52%、47%和51.7%，與房地產(chǎn)類上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率是75%相比其資產(chǎn)負(fù)債率適中；流動(dòng)比率為1.67、1.99、1.99，速動(dòng)比率為0.59、0.61、0.45，保持穩(wěn)健水平，數(shù)值都較為正常，均高于同行企業(yè)；再考慮到萬(wàn)科是以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司，考慮到行業(yè)的特性，應(yīng)該說(shuō)這兩項(xiàng)指標(biāo)是不錯(cuò)的。因此萬(wàn)科在財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用上是穩(wěn)健的，其未來(lái)的融資可以考慮股權(quán)的形式，也可以考慮債權(quán)的形式。利息收入倍數(shù)在1999年到2001平均在8倍左右，說(shuō)明萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)償還有息負(fù)債是不存在問(wèn)題的，與同行企業(yè)相比，明顯可以看出萬(wàn)科的償債能力更強(qiáng)。經(jīng)營(yíng)效率在資產(chǎn)管理比率中，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也呈逐年升高的趨勢(shì)，可見(jiàn)資產(chǎn)利用率得到一定的增強(qiáng)。公司過(guò)去三年存貨周轉(zhuǎn)率較低為0.88、0.94、0.84，這是與行業(yè)的特性有關(guān)的，但也低于同行企業(yè)，下文會(huì)有詳細(xì)分析。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率為9.1、9.7、11.7，提高很大，這從一個(gè)側(cè)面反映了萬(wàn)科樓盤(pán)熱銷的情況，在地產(chǎn)上市公司中優(yōu)勢(shì)明顯?？傮w上看，萬(wàn)科的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在房地產(chǎn)行業(yè)以及整個(gè)上市公司中都是很好的，各項(xiàng)指標(biāo)一般來(lái)說(shuō)都很平穩(wěn)，同時(shí)有所進(jìn)步，這也說(shuō)明了萬(wàn)科首先立足于穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。盈利能力公司1999~2001年凈資產(chǎn)收益率為10.37%、10.32%和11.96%，始終保持在績(jī)優(yōu)水平，而且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。按照杜邦財(cái)務(wù)分析法，將凈資產(chǎn)收益率分解為銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿三項(xiàng)指標(biāo)，則公司2001年銷售凈利率為8.4%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.68，財(cái)務(wù)杠桿為2.1，各項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成均衡。會(huì)計(jì)科目分析現(xiàn)金流分析銷售收入/應(yīng)收賬款/預(yù)收賬款萬(wàn)科19981999200037.854.77200124.332.47比較萬(wàn)科從1998年到2001年中期現(xiàn)金流的情況，可以發(fā)現(xiàn)2001年其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量負(fù)向增長(zhǎng)相當(dāng)大，在2000年末還是0.86萬(wàn)元，到2001年已經(jīng)變?yōu)椋?2.04億元，從報(bào)表上顯示是其銷售收入所得到的現(xiàn)金不能平衡其購(gòu)置土地等的現(xiàn)金支出，可能在一個(gè)側(cè)面也反映了其存貨較多的現(xiàn)實(shí)。銷售收入（億）預(yù)收賬款（億）22.69、

28.732.222.23應(yīng)收賬款凈額

（億）2.485.35185.165.80應(yīng)收賬款凈額占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入11％13％24％會(huì)計(jì)科目分析借款存貨分析1998－

2001年

萬(wàn)科

存貨

變化從萬(wàn)科的負(fù)債來(lái)看，負(fù)債比率51.8%，其中，短期借款占了絕大部分,占全部負(fù)債的90.7%，一般采用抵押和擔(dān)保的方式。萬(wàn)科在長(zhǎng)期貸款上比較慎重，但我們發(fā)現(xiàn)在2001年年報(bào)顯示，其長(zhǎng)期借款達(dá)到31,134萬(wàn)元，也已經(jīng)達(dá)到了全部負(fù)債的9.3%，分別于2003年、2004年到期，從中可以看出在2001年度萬(wàn)科對(duì)于資金的需求是迫切的。8

07

06

05

04

03

02

01

0066.896

2.243

4.9958.

223.

556

.5525

.4240.5719

981

99920002001存貨占

總資產(chǎn)比例存貨比率逐年上升籌資分析債券融資銀行授信萬(wàn)科于2002年6月13日發(fā)行總規(guī)模為15億元人民幣的可轉(zhuǎn)換公司債券。發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的募集資金將投資于深圳四季花城二區(qū)、深圳下沙項(xiàng)目、上海春申萬(wàn)科城項(xiàng)目、北京青青家園項(xiàng)目和成都萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目?？赊D(zhuǎn)換債券的期限為5年，利率在1.5％以內(nèi)，計(jì)息起始日為可轉(zhuǎn)換債券首日，自發(fā)行起每年付息一次。轉(zhuǎn)股期為自可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行結(jié)束后6個(gè)月至可轉(zhuǎn)換債券到期日止。根據(jù)萬(wàn)科現(xiàn)在的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，如果發(fā)行15億的可轉(zhuǎn)債后，其資產(chǎn)負(fù)債率約為60％，這個(gè)比率在房地產(chǎn)行業(yè)中仍然是不高的，對(duì)于可轉(zhuǎn)換債券每年的利息費(fèi)用，依據(jù)市場(chǎng)情況和公司發(fā)展設(shè)想，結(jié)合可轉(zhuǎn)債投放項(xiàng)目的資金流量預(yù)測(cè)，不考慮可轉(zhuǎn)換債券可能轉(zhuǎn)換成股票及其之后相對(duì)應(yīng)的投資情況，預(yù)測(cè)公司在本次發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券到期日全部未轉(zhuǎn)股的情況下，公司在2006年末的現(xiàn)金余額將達(dá)到20.96億元，足夠支付本次發(fā)行15億可轉(zhuǎn)債的本金及利息。萬(wàn)科在2000年與中國(guó)銀行總行簽署銀企合作協(xié)議，中國(guó)銀行將為深萬(wàn)科提供總額為20億元人民幣的綜合授信額度，主要用于其在各地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)也包括其它金融服務(wù)及信貸支持。在2001年7月，萬(wàn)科又與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行簽訂了銀企合作協(xié)議。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行將向萬(wàn)科提供10億元人民幣綜合授信額度和8億元人民幣樓宇按揭額度，用于支持其在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。萬(wàn)科大約可獲得38億元的資金?；I資分析萬(wàn)科可利用資金＝38億銀行借款＋15可轉(zhuǎn)換債券＋（6－7）億的流動(dòng)資金＋下半年銷售收入18億左右＝共計(jì)約（77－78）億股權(quán)融資國(guó)際融資從直接融資渠道看，1999年度公司剛剛實(shí)施配股，融資6.2億元。以深萬(wàn)科的業(yè)績(jī)，公司憑借在國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)良好的公司形象和業(yè)績(jī)表現(xiàn)，取得了證券業(yè)內(nèi)人士和投資者的廣泛認(rèn)同。公司歷年籌集的資金均嚴(yán)格按照公司承諾使用，收益理想。截止到目前，公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)和股利分配政策均符合上市公司發(fā)行新股相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，為公司再次通過(guò)資本市場(chǎng)籌集資金奠定了基礎(chǔ)。萬(wàn)科將通過(guò)華潤(rùn)來(lái)拓寬國(guó)際融資渠道。雖然象萬(wàn)科這樣信譽(yù)好的企業(yè)在國(guó)內(nèi)的融資渠道很暢通，但根據(jù)公司將來(lái)的發(fā)展規(guī)劃，光通過(guò)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)來(lái)融資畢竟還比較有限，因此萬(wàn)科正積極籌劃通如何拓寬國(guó)際融資渠道?？紤]到華潤(rùn)在香港擁有多家上市公司，萬(wàn)科有可能通過(guò)與其中的某家上市公司交叉持股，從而可以通過(guò)國(guó)際資本市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行融資。人力資源分析職位設(shè)計(jì)萬(wàn)科沒(méi)有崗位職責(zé)說(shuō)明書(shū)。公司在歷史上制定過(guò)兩次崗位職責(zé)說(shuō)明書(shū)，但是由于公司發(fā)展速度很快，剛剛制定的崗位職責(zé)說(shuō)明很快就不適用了，因此后來(lái)索性不再制定。在職位序列上，萬(wàn)科在各分公司都設(shè)有管理和專業(yè)兩大序列，以保障員工有充分的職業(yè)發(fā)展空間。職位序列的底層是基層員工，管理序列從下至上設(shè)有經(jīng)理助理（相當(dāng)于部門(mén)經(jīng)理副職）、經(jīng)理和副總?cè)齻€(gè)層級(jí)，專業(yè)序列從下至上設(shè)有專業(yè)經(jīng)理、高級(jí)專業(yè)經(jīng)理和總監(jiān)三個(gè)層級(jí)，與管理序列一一對(duì)應(yīng)。公司最高職位是總經(jīng)理。員工從基層提拔上來(lái)可以進(jìn)入任意一個(gè)序列，兩個(gè)序列之間的人員也可以經(jīng)過(guò)主動(dòng)申請(qǐng)變更工作崗位而調(diào)整序列。專業(yè)序列的薪資水平比管理序列同等級(jí)稍低。人力資源招聘萬(wàn)科以從社會(huì)上招聘具有一定行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人才為主，從2000年才開(kāi)始招聘高等院校的應(yīng)屆畢業(yè)生，并在北大清華等名校中開(kāi)始進(jìn)行巡展招聘。招聘院校學(xué)生的原因是公司經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)初步建立了一套自身的人才培養(yǎng)機(jī)制，具備了主動(dòng)的、有目標(biāo)的培養(yǎng)人材的能力；并且配合公司即將推出的品牌整合計(jì)劃，希望首先通過(guò)在高校中的招聘建立萬(wàn)科的雇主品牌形象。并且，迄今為止的院校招聘僅限于營(yíng)銷企劃等非工程性質(zhì)的職位，工程類職位一般不招聘應(yīng)屆生。薪酬、考核和激勵(lì)公司目前實(shí)施年度考核的方式，在年底制定次年的工作計(jì)劃和考核指標(biāo)，主要對(duì)員工的行為和業(yè)績(jī)進(jìn)行考核?？己似诘钠谥嗅槍?duì)實(shí)際情況修正一次考核計(jì)劃。在員工的薪資當(dāng)中設(shè)有30％的績(jī)效工資。人力資源管理現(xiàn)狀在硬件方面，公司正在實(shí)施SAP公司的ERP系統(tǒng)，人力資源是首先推行得模塊。公司聘請(qǐng)了漢威特公司為其進(jìn)行專業(yè)得人力資源管理系統(tǒng)得咨詢，購(gòu)買(mǎi)了許多昂貴而權(quán)威的培訓(xùn)產(chǎn)品，包括seven

habits和HP的職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)等。公司目前正在申請(qǐng)職工期權(quán)計(jì)劃，政府有關(guān)部門(mén)正在審批當(dāng)中。公司早先受日本企業(yè)管理模式的影響，推行日式管理，鼓勵(lì)員工對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期服務(wù)，因此在公司中實(shí)行的是與在企業(yè)中的工作年限掛鉤的年工制薪酬，通常老員工的工資比較高，服務(wù)到一定年限公司還會(huì)發(fā)給純金金牌作為鼓勵(lì)。在全國(guó)發(fā)展的萬(wàn)科，要面對(duì)不同地域、不同類型的市場(chǎng)，管理跨度大，因此注重職業(yè)經(jīng)理人的培養(yǎng)，在規(guī)范的企業(yè)管理制度下，放權(quán)地方，各地區(qū)經(jīng)理人獨(dú)立操作能力強(qiáng)，能夠獨(dú)擋一面，形成了“萬(wàn)科艦隊(duì)”。中間環(huán)節(jié)減少，使各地區(qū)業(yè)務(wù)因地制宜的快速發(fā)展，同時(shí)也為萬(wàn)科培養(yǎng)了大批管理人才。對(duì)于公司高級(jí)管理崗位，萬(wàn)科原先以自主培養(yǎng)的方式為主，許多高級(jí)管理人才都是從基礎(chǔ)職位一步步提拔上來(lái)的。從2000年以后，開(kāi)始有計(jì)劃的接納“空降部隊(duì)”，并以“海盜行動(dòng)”為典型，從中?！巴诮恰绷艘淮笈こ坦芾砣瞬?，補(bǔ)充了萬(wàn)科在工程方面的專業(yè)力量。晉升淘汰公司目前正處在年工文化和績(jī)效文化的交接過(guò)程中。從2000年開(kāi)始有一大批技術(shù)人員走上了管理崗位，公司的管理風(fēng)格也由此轉(zhuǎn)變，從以前的粗放式管理過(guò)渡到目前的精細(xì)嚴(yán)格的管理模式，公司內(nèi)部開(kāi)始出現(xiàn)對(duì)員工的主動(dòng)淘汰。目前公司正努力通過(guò)崗位競(jìng)聘、雙向選擇和輪崗制度等人才發(fā)現(xiàn)和人才培養(yǎng)機(jī)制，在公司內(nèi)培養(yǎng)競(jìng)爭(zhēng)的文化。萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)理念人才是萬(wàn)科的資本。尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的環(huán)境，是萬(wàn)科成功的首要因素。公司致力培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理階層，將教育和訓(xùn)練作為公司管理的重要組成部分。職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍是萬(wàn)科人才理念的具體體現(xiàn)，是公司最寶貴的資源。學(xué)習(xí)是一種生活方式。萬(wàn)科認(rèn)為衡量企業(yè)成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，就是我們讓客戶滿意的程度。表面上看，職員的薪酬由公司支付，事實(shí)上，這一切來(lái)自于客戶。尊重客戶，理解客戶，與客戶善意地溝通，將客戶視為我們永遠(yuǎn)的伙伴,將客戶的投訴視為送給我們的禮物。提供超出客戶期望的服務(wù)，萬(wàn)科品牌的附加值。創(chuàng)新是生命之源萬(wàn)科致力于成為學(xué)習(xí)型組織。在這一學(xué)習(xí)型組織中，職員全身心投入,體驗(yàn)到工作中的生命意義，通過(guò)學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，擴(kuò)展創(chuàng)造未來(lái)的能量。萬(wàn)科的管理者認(rèn)為：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是由個(gè)人和集體的不斷學(xué)習(xí)促成的。就會(huì)因職員優(yōu)秀的表現(xiàn)而日益增加。尊重客戶，讓客戶滿意。一直以來(lái)，萬(wàn)科給自己的定位是"領(lǐng)跑者"，要不斷創(chuàng)新，走在前面。從84年的蹣跚起步，到88年的股份化改造；從多元化的四處擴(kuò)張，到專業(yè)化的主動(dòng)收縮；創(chuàng)新精神就像一臺(tái)強(qiáng)勁的發(fā)動(dòng)機(jī)，引領(lǐng)著萬(wàn)科穩(wěn)健前進(jìn)。正是憑藉不斷創(chuàng)新的精神，萬(wàn)科才得以積極地拓展，萬(wàn)科品牌才能夠得到了越來(lái)越多的從理念上講，萬(wàn)科追求的是：滿足社會(huì)需求，造就產(chǎn)業(yè)成就，創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富，探索企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。認(rèn)同。王石專題王石為人謹(jǐn)慎，自律，執(zhí)著，有遠(yuǎn)見(jiàn)，具有戰(zhàn)略眼光，勇于打破傳統(tǒng)和面對(duì)挑戰(zhàn)，其鮮明的性格特點(diǎn)在很大程度上造就了萬(wàn)科戰(zhàn)略上的成功，使其成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍人物和中國(guó)房地產(chǎn)第一品牌的締造者。王石：1951年1月出生于廣西省柳州市，蘭州鐵道學(xué)院給排水專業(yè)畢業(yè)。1983年到深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司工作。1984年組建“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”，任總經(jīng)理。1988年中心改組發(fā)行股票，更名為“深圳萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司”。1991年公司在深圳證券交易所正式掛牌上市交易，王石歷任公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。1999年2月辭去總經(jīng)理職務(wù)。1994年王石榮獲“深圳市第一屆優(yōu)秀企業(yè)家金牛獎(jiǎng)”。1998年1月王石受到國(guó)務(wù)院總理朱镕基接見(jiàn)，朱總理對(duì)王石對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)走勢(shì)和看法給予充分肯定。1998年12月王石入選《中央電視臺(tái)》為紀(jì)念改革開(kāi)放20年所拍攝的大型電視人物傳記片——《20年、20人》節(jié)目。1999年4月參加世界經(jīng)濟(jì)論壇——“99中國(guó)企業(yè)高峰會(huì)”，并代表中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界在論壇上做專題發(fā)言。1999年5月參加由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“99中國(guó)住房發(fā)展論壇”，在論壇上第一次提出“城市空心化”概念。1999年9月應(yīng)邀出席“‘99《財(cái)富》論壇”，并作專題演講，呼吁21世紀(jì)的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化的發(fā)展道路，適應(yīng)新世紀(jì)、新市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。1999年發(fā)起組織“中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”，并被推舉為首任輪值主席，致力于重建行業(yè)秩序和公信力，推動(dòng)中國(guó)城市住宅產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。2000年6月，發(fā)起組織“新住宅論壇”上海大會(huì)，倡導(dǎo)和推動(dòng)“新住宅運(yùn)動(dòng)”。2000年底入選本年度“中國(guó)十大經(jīng)濟(jì)風(fēng)云人物”。王石現(xiàn)兼任中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)城市住宅開(kāi)發(fā)委員會(huì)副主任委員、深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)以及深圳市總商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)等職務(wù)。2015/5/30企業(yè)文化建設(shè)－主題年2002年客戶微笑年-------萬(wàn)科以你的生活為本萬(wàn)科以主題年的形式引導(dǎo)企業(yè)文化建設(shè)。主題年的內(nèi)容的變化代表者萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)文化的成熟和發(fā)展2001年網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟年。---面年新經(jīng)濟(jì)、關(guān)注普通人2000年“職業(yè)精神年”-------心存夢(mèng)想，創(chuàng)新更和諧；以人為尊，與環(huán)境共生

。1999年“團(tuán)隊(duì)精神年”------配合默挈，夢(mèng)幻組合1998年“職業(yè)經(jīng)理年”--------專業(yè)追求，永無(wú)止境企業(yè)資源戰(zhàn)略規(guī)?；?jīng)營(yíng)－戰(zhàn)略整合全國(guó)性思維，本土化運(yùn)作。97年，萬(wàn)科就考慮通過(guò)和同行企業(yè)的整合，加快企業(yè)規(guī)?；倪M(jìn)程。華潤(rùn)集團(tuán)控股萬(wàn)科，正是企業(yè)間進(jìn)行整合的第一個(gè)步驟。首先是深圳萬(wàn)科和北京華遠(yuǎn)的整合。被香港華潤(rùn)集團(tuán)控股的北京華遠(yuǎn)不僅打通了在香港直接融資的渠道，還是首都市場(chǎng)的四大房地產(chǎn)企業(yè)之一，具有相當(dāng)?shù)耐恋刭Y源，而在房地產(chǎn)上市企業(yè)排名第一位的萬(wàn)科則擁有全國(guó)性的品牌，擁有一只成熟的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍。萬(wàn)科與華遠(yuǎn)的整合應(yīng)該是1加1大于2的整合。2000年萬(wàn)科再度開(kāi)始了穩(wěn)健而有步驟的新城市擴(kuò)張戰(zhàn)略。在全國(guó)10個(gè)城市的開(kāi)發(fā)，形成了“萬(wàn)科地產(chǎn)在中國(guó)”的開(kāi)發(fā)格局。在新一輪的擴(kuò)張中，萬(wàn)科已形成了全國(guó)性思維模式，優(yōu)勢(shì)突顯，集團(tuán)與開(kāi)發(fā)城市之間已形成互動(dòng)的資源網(wǎng)絡(luò)，項(xiàng)目之間遙相呼應(yīng)，理念、資金、人才的流動(dòng)與共享，品牌效應(yīng)呼之欲出。企業(yè)資源戰(zhàn)略戰(zhàn)略聯(lián)盟－戰(zhàn)略供應(yīng)商制度。對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，除了繼續(xù)保持萬(wàn)科地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)之外，與優(yōu)秀戰(zhàn)略供應(yīng)商的合作還可以確保萬(wàn)科產(chǎn)品的優(yōu)良品質(zhì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商雙贏的目的。經(jīng)過(guò)