房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營基本知識

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營經(jīng)濟與管理工程學(xué)院樊瑜2013.311/25/20231考核方式及要求評分標(biāo)準(zhǔn)：平時成績占40%（出勤30%、作業(yè)30%、課堂表現(xiàn)40%）期末考試占60%考試方式：閉卷要求：保證出勤認(rèn)真聽講勤于思考積極回答問題獨立完成課內(nèi)外作業(yè)11/25/20232課程簡介本課程是一門應(yīng)用學(xué)科，是應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)營管理原理討論房地產(chǎn)業(yè)運動規(guī)律，并探討以較小代價取得較好房地產(chǎn)開發(fā)利用效益或效果的科學(xué)經(jīng)營方法的學(xué)科，是經(jīng)營管理學(xué)科的一個分支。課程探討房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程不同階段和房地產(chǎn)經(jīng)營過程相關(guān)工作的理論和實踐。11/25/20233教學(xué)目的通過本課程的學(xué)習(xí)，了解中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，熟悉政府、金融機構(gòu)和開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中扮演的角色，掌握房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營管理的基本知識和技能。在此基礎(chǔ)上，較熟練地進行市場投資分析并撰寫可行性研究報告，以適應(yīng)房地產(chǎn)及其相關(guān)領(lǐng)域各個層面的工作。

11/25/20234參考書目劉洪玉，房地產(chǎn)開發(fā)（修訂第3版），北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，2006[1]丁烈云，房地產(chǎn)開發(fā)（第二版），北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004[2]李清立，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，北京：清華大學(xué)出版社；北方交通大學(xué)出版社，2004[3]譚術(shù)魁，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2006[4]瞿富強，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，北京：化學(xué)工業(yè)出版社，200611/25/20235課程框架房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基本知識房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目融資房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程房地產(chǎn)市場營銷房地產(chǎn)交易11/25/20236第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基本知識※本章要求了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念及房地產(chǎn)開發(fā)過程中的主要角色；熟悉政府對房地產(chǎn)開發(fā)過程的管理，土地使用權(quán)的獲?。徽莆辗康禺a(chǎn)開發(fā)的主要程序及工作內(nèi)容、房地產(chǎn)經(jīng)營的基本環(huán)節(jié)。11/25/20237第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基本知識第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相關(guān)概念第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的參與主體第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的基本環(huán)節(jié)第五節(jié)土地使用權(quán)的獲取第六節(jié)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響11/25/20238第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相關(guān)概念一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特點及分類二、房地產(chǎn)經(jīng)營的含義、特點及分類三、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系11/25/20239一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特點及分類

房地產(chǎn)是一切社會經(jīng)濟和生活活動的載體。房地產(chǎn)作為人類生產(chǎn)生活所必需,不僅僅是最基本的生產(chǎn)要素,也是最基本的生活資料。在市場經(jīng)濟中,房地產(chǎn)是一種商品,又是人們最重視、最珍惜、最具體實在的財產(chǎn)。房地產(chǎn)通常是指土地（地產(chǎn)）以及在土地上的建筑物（房產(chǎn)）及其他定著物,

包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。11/25/20231011/25/202311土地開發(fā)和再開發(fā)房屋開發(fā)和建設(shè)地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)中介服務(wù)房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)房地產(chǎn)金融服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動的行業(yè)和部門的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系。房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：11/25/20231111/25/20231211/25/202312（一）房地產(chǎn)開發(fā)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為?！本唧w來講，房地產(chǎn)開發(fā)是指具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟效益、社會發(fā)展的要求，對獲取的土地進行投資、建設(shè)、管理的行為。11/25/202313房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改善人居環(huán)境的一種活動。這里的資源包括：土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等。11/25/202314（二）房地產(chǎn)開發(fā)的特點房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的形成過程。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性、房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨有屬性，使得房地產(chǎn)開發(fā)具有與其他開發(fā)活動不同的特點。1.全面系統(tǒng)性2.廣泛聯(lián)系性3.風(fēng)險與效益并存4.地域性11/25/202315（三）房地產(chǎn)開發(fā)的分類根據(jù)開發(fā)的深度，可分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)根據(jù)開發(fā)項目的使用功能，可分為居住類房地產(chǎn)、工業(yè)類房地產(chǎn)、商業(yè)類房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)等根據(jù)開發(fā)項目所在的位置，可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)根據(jù)開發(fā)的規(guī)模，可分為零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)和成片小區(qū)開發(fā)根據(jù)開發(fā)方式分類，可分成定向開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、合作開發(fā)和單獨開發(fā)11/25/202316（一）房地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)營是市場經(jīng)濟的一個重要范疇，是商品生產(chǎn)者以市場為對象，以商品生產(chǎn)和商品交換為手段，為實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，使企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟活動與企業(yè)的外部環(huán)境達(dá)成動態(tài)均衡的一系列有組織的活動。經(jīng)營的一個重要的目的是通過這些營利性活動獲取一定的利潤或經(jīng)濟效益。二、房地產(chǎn)經(jīng)營的含義、特點及分類11/25/202317將經(jīng)營的概念引入到房地產(chǎn)市場中來，研究市場需求、了解市場發(fā)展趨勢、確定產(chǎn)品類別、成功銷售并獲得預(yù)期的利潤，就是房地產(chǎn)經(jīng)營。房地產(chǎn)經(jīng)營有廣義和狹義之分：廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營：既包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程的開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)的營銷活動和中介服務(wù)活動等，又包括消費環(huán)節(jié)的物業(yè)管理活動。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營僅指流通環(huán)節(jié)的營銷活動和中介服務(wù)活動。11/25/202318（二）房地產(chǎn)經(jīng)營的特點房地產(chǎn)經(jīng)營與一般商品經(jīng)營相比，雖然都屬于商品經(jīng)營，都受到供求規(guī)律、價值規(guī)律的影響，但由于房地產(chǎn)商品的特殊性，表現(xiàn)出不同于一般商品經(jīng)營的特點：11/25/2023194.售后用途的約束性5.產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性6.供求關(guān)系調(diào)整緩慢性1.交易形式的多樣化2.交易對象位置固定性3.經(jīng)營對象的限制性11/25/202320（三）房地產(chǎn)經(jīng)營的分類從房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容來分，可以將房地產(chǎn)經(jīng)營分為地產(chǎn)經(jīng)營、房產(chǎn)經(jīng)營、服務(wù)經(jīng)營和房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營。1.地產(chǎn)經(jīng)營地產(chǎn)經(jīng)營是以城市土地使用權(quán)為對象的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和以城市土地為勞動對象進行的土地開發(fā)經(jīng)營。11/25/2023212.房產(chǎn)經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)營是經(jīng)營者以房產(chǎn)為對象，根據(jù)國家政策要求，考慮自身技術(shù)經(jīng)濟條件和外部環(huán)境條件，經(jīng)營房屋開發(fā)和房屋流通并取得一定經(jīng)濟效益的經(jīng)濟活動。房產(chǎn)經(jīng)營是一種經(jīng)營內(nèi)容廣泛、形式多樣、有償性和服務(wù)性并存的經(jīng)營活動。11/25/2023223.服務(wù)經(jīng)營服務(wù)經(jīng)營是指房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營過程以及對房地產(chǎn)的使用過程中提供的一系列經(jīng)營性服務(wù)性活動。房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營活動貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程的始終，從目標(biāo)決策開始，到建設(shè)施工之中，一直到最后的物業(yè)管理，都離不開房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營活動。11/25/2023234.房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營是根據(jù)城市總體規(guī)劃，選擇一定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地，對地下設(shè)施和地上建筑物進行統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)的一種開發(fā)經(jīng)營方式。綜合開發(fā)必須遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、合理布局、配套建設(shè)”的工作方針，與以往城市建設(shè)的根本差別在于它包含著經(jīng)營的內(nèi)容，具有經(jīng)營的特征，特別是在市場經(jīng)濟機制下，開發(fā)與經(jīng)營更是相依相伴。11/25/202324早期的房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營是兩個相對獨立的概念，但是隨著房地產(chǎn)市場與社會主義市場經(jīng)濟的接軌，這兩個概念在某種程度上已經(jīng)發(fā)生了交叉與融合，它們既相互區(qū)別又相互聯(lián)系。廣義的角度理解，二者本質(zhì)上一致，側(cè)重點不同；狹義的角度理解，二者相互獨立。房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心；房地產(chǎn)經(jīng)營以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系11/25/202325房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，通過投資、建設(shè)及租售適應(yīng)城市社會和經(jīng)濟發(fā)展需要、滿足用戶要求的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)境，并以此實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和提高土地使用的社會經(jīng)濟效益的活動。11/25/202326必須符合城市規(guī)劃的要求依法取得國有土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)與經(jīng)營是一個整體房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營一般也簡稱為“房地產(chǎn)開發(fā)”，也就是說開發(fā)的內(nèi)涵得到了擴大，不僅僅指投資、建設(shè)的過程，還包括了對房地產(chǎn)產(chǎn)品的營銷和服務(wù)。11/25/202327第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的參與主體一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、土地所有者或土地當(dāng)前的使用者三、政府及政府機構(gòu)四、金融機構(gòu)五、建筑承包商六、專業(yè)顧問七、消費者（購房者及租戶）11/25/202328一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)建造為前提，從事土地開發(fā)、房屋開發(fā)等不同形式的經(jīng)濟活動，在實現(xiàn)社會效益的同時獲取利潤、進行自主經(jīng)營，獨立經(jīng)濟核算，并具有法人資格的經(jīng)濟實體。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是項目的出資者、組織者、管理者與協(xié)調(diào)者，是房地產(chǎn)開發(fā)全部工作的直接決策人、受益人和責(zé)任人。開發(fā)商的目的是在注重社會效益和環(huán)境效益的前提下，通過實施開發(fā)過程來獲取直接的經(jīng)濟利益。11/25/20232911/25/20233011/25/202330

潘石屹31出生年月：1963年10月籍貫：甘肅省天水職位：SOHO中國有限公司董事長兼聯(lián)席總裁畢業(yè)院校：石油管道學(xué)院（河北）經(jīng)歷：大學(xué)畢業(yè)后分配到河北廊坊石油部管道局經(jīng)濟改革研究室工作，1987年底開始在深圳和海南開創(chuàng)自己的房地產(chǎn)開發(fā)生涯。1992年，與人合作共同創(chuàng)建了北京萬通實業(yè)股份有限公司，在北京開發(fā)房地產(chǎn)。1995年，潘石屹與妻子張欣共同創(chuàng)立了SOHO中國有限公司11/25/20233111/25/2023321984年任北京市華遠(yuǎn)經(jīng)濟建設(shè)開發(fā)總公司建設(shè)部經(jīng)理，當(dāng)時年僅33歲；1987年至1993年，任北京市西城區(qū)華遠(yuǎn)城市建設(shè)開發(fā)公司總經(jīng)理；1993年至今，任北京市華遠(yuǎn)集團總裁兼北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司董事長。1984年至今，任志強主持或參與了華遠(yuǎn)近50個房地產(chǎn)項目的開發(fā)工作，戰(zhàn)功卓著，曾當(dāng)選西城區(qū)人大代表、北京市勞動模范，并榮獲全國“五一勞動獎?wù)隆?，現(xiàn)任北京市政協(xié)委員。任志強是京城房地產(chǎn)圈內(nèi)的資深人士，在業(yè)內(nèi)被稱為“大哥大”。

任志強籍貫：山東畢業(yè)院校：中國人民大學(xué)職務(wù)：北京華遠(yuǎn)新時代房地產(chǎn)公司董事長11/25/20233211/25/2023331968年參軍，服役于空軍汽車三團；1973年轉(zhuǎn)業(yè)，就職于鄭州鐵路水電段；1974年至1978年就讀于蘭州鐵道學(xué)院；畢業(yè)后，先后供職于廣州鐵路局、廣東省外經(jīng)貿(mào)委、深圳市特區(qū)發(fā)展公司；1983年到深圳經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展公司工作，1984年組建“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”，任總經(jīng)理。1988年中心改組發(fā)行股票，更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”，1991年公司在深圳證券交易所正式掛牌上市交易，王石歷任公司董事長兼總經(jīng)理，1999年2月辭去總經(jīng)理職務(wù)。王石出生年月：1951年1月

籍貫：廣西柳州畢業(yè)院校：蘭州鐵道學(xué)院職位：萬科董事長

11/25/20233311/25/202334房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為經(jīng)營范圍的生產(chǎn)經(jīng)營型企業(yè)。隨著市場化進程的加快，其經(jīng)營性功能日漸突出，主要職能表現(xiàn)在對內(nèi)部資源和市場資源的重組過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的資金、技術(shù)、人才密集型企業(yè)。政府對房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)的力度強，環(huán)節(jié)多。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)及經(jīng)營的產(chǎn)需鏈條長，環(huán)節(jié)多。對企業(yè)的整體運作水平和資源整合能力要求高。11/25/20233411/25/202335

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類依所有制性質(zhì)劃分：公有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全民所有制和集體所有制非公有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)民營和涉外混合所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市股份多元化、資產(chǎn)重組、制度革新，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離11/25/20233511/25/202336依經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍劃分專營公司：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的公司兼營公司：從原來的經(jīng)營范圍擴大到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)。依企業(yè)的資質(zhì)等級劃分：建設(shè)部于2000年3月29日發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為4個資質(zhì)等級。11/25/20233611/25/202337按照政府審批性質(zhì)劃分房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)公司長期專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，一般資金技術(shù)實力雄厚，具有較高的資質(zhì)等級和綜合開發(fā)能力房地產(chǎn)開發(fā)項目公司從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，一般在開發(fā)項目立項的時候申請成立，在項目開發(fā)經(jīng)營完成后解散。11/25/20233711/25/202338（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。11/25/202338二、土地所有者或土地當(dāng)前的使用者城市土地國有，農(nóng)村土地集體所有對應(yīng)開發(fā)用地的獲取方式：從土地所有者（即國家）手里獲取土地使用權(quán)，為土地出讓方式；從當(dāng)前的土地使用者手里獲取土地使用權(quán)，為土地轉(zhuǎn)讓方式；11/25/202339三、政府及政府機構(gòu)政府及政府機構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場運行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，有時以開發(fā)商身份投資參與公益型項目建設(shè)，甚至以開發(fā)及投資主體的身份進行重大項目建設(shè)。主要涉及的部門：土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門需獲得的批準(zhǔn)：土地使用證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可證、銷售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等11/25/202340四、金融機構(gòu)金融機構(gòu)一般以資金提供者身份參與房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)必須通過一定的金融機構(gòu)才能完成。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金：開發(fā)建設(shè)過程的對開發(fā)商的“開發(fā)建設(shè)貸款”；項目建成后用于支持購房者的“抵押貸款”11/25/202341五、建筑承包商建筑承包商是開發(fā)過程中房屋等建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者。建筑承包商以開發(fā)商為市場，不享受項目經(jīng)營效益，只是從工程建筑施工中收取工程費用。承包商在開發(fā)項目的建設(shè)過程中起著十分重要的作用，承包商的隊伍素質(zhì)、管理水平直接關(guān)系著房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量。11/25/20234211/25/20234311/25/202343六、專業(yè)顧問建筑師工程師規(guī)劃師景觀建筑師環(huán)境顧問交通顧問房地產(chǎn)估價師會計師地產(chǎn)代理物業(yè)管理師市場研究專家經(jīng)濟師及造價工程師律師

11/25/202344七、消費者(購房者及租戶)

每個人和機構(gòu)都是房地產(chǎn)商品的消費者。人人都需要住房，每個機構(gòu)都需要一定的建筑空間來從事其生產(chǎn)經(jīng)營活動，而不管這些房屋是購買的還是租賃的。需求：真實的需要、投機需求、引致需求從市場買家的角度：自用型和投資型自用型購買者的主要約束條件：購買能力投資型購買者主要考慮：預(yù)期收益的大小11/25/202345第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序二、主要的行政審批手續(xù)11/25/202346一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序房地產(chǎn)項目開發(fā)程序，是指房地產(chǎn)項目從投資決策、設(shè)計、施工到銷售和服務(wù)的整個過程中應(yīng)當(dāng)遵循的內(nèi)在規(guī)律和組織制度。一般來說，這個程序包括8個步驟，投資機會尋找與篩選、細(xì)化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合同、工程建設(shè)、竣工投入使用、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。這8個步驟又可以劃分為4個階段，投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段、租售及資產(chǎn)管理階段。房地產(chǎn)階段劃分并不是一成不變的，有些情況下各階段的工作可能要交替進行。11/25/202347（一）八個步驟

I：投資機會尋找與篩選Ⅱ：細(xì)化投資方案Ⅲ：可行性研究Ⅳ：合同談判V：正式簽署有關(guān)合同Ⅵ：工程建設(shè)Ⅶ：竣工投入使用Ⅷ：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理投資機會選擇與決策分析前期工作建設(shè)階段租售及資產(chǎn)管理階段11/25/202348

（二）四個階段1、投資機會選擇與決策分析投資機會選擇：投資機會尋找和篩選；投資決策分析：市場分析；項目財務(wù)評估。2、前期工作前期工作的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：

(1)分析擬開發(fā)項目用地的四至范圍與特性，規(guī)劃允許用途及獲益能力的大??；(2)獲取土地的使用權(quán)；(3)征地、拆遷、安置、補償；11/25/202349（4）規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的制定；（5）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，獲得規(guī)定部門許可；（6）施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整；（7）市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；（8）安排短期和長期信貸；（9）對擬建中的項目尋找預(yù)租（售）的客戶；（10）對市場狀況進行進一步的分析，初步確定目標(biāo)市場、租金或售價水平；（11）對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細(xì)的估算；（12）對承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進行初步洽商；（13）開發(fā)項目的保險事宜洽談。11/25/2023503、建設(shè)階段開發(fā)項目建筑工程的施工過程主要任務(wù)：建設(shè)工程項目管理4、租售及資產(chǎn)管理階段

辦理竣工驗收和批準(zhǔn)入住手續(xù)開發(fā)商為了分散投資風(fēng)險，減輕借貸的壓力，在項目建設(shè)前或建設(shè)過程中通過預(yù)租或預(yù)售的形式落實了買家或使用者11/25/202351二、主要的行政審批手續(xù)：五證一書1、建設(shè)項目選址意見書《城市規(guī)劃法》第三十條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證《城市規(guī)劃法》第三十一條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。11/25/2023523、國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市房屋土地管理局根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章》、《北京市房屋土地管理局有償土地使用證專用章》、《北京市房屋土地管理局交納使用費土地使用專用章》、《北京市房屋土地管理局臨時土地使用證專用章》。

11/25/2023534、建設(shè)工程規(guī)劃許可證《城市規(guī)劃法》第三十二條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。5、施工許可證在前兩個規(guī)劃許可證獲得后才能申請11/25/2023546、商品房預(yù)售(或銷售)許可證《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。11/25/202355第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的基本環(huán)節(jié)一、房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營二、房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營三、房地產(chǎn)產(chǎn)品消費環(huán)節(jié)的經(jīng)營11/25/202356一、房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)土地經(jīng)營投資決策分析階段依法獲取土地使用權(quán)階段房屋建造可行性研究階段前期準(zhǔn)備工作階段項目實施階段11/25/202357二、房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營流通環(huán)節(jié)房屋銷售房屋租賃其他經(jīng)營房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)典當(dāng)房屋置換其他11/25/202358三、房地產(chǎn)產(chǎn)品消費環(huán)節(jié)的經(jīng)營物業(yè)管理管理服務(wù)消費環(huán)節(jié)11/25/202359第五節(jié)土地使用權(quán)的獲取一、概述二、我國城市土地使用制度及其演變?nèi)?、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式四、土地使用權(quán)出讓合同及其主要內(nèi)容五、土地使用權(quán)出讓價格與用地類型劃分11/25/202360一、概述1.土地所有制土地所有制是在一定的社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟形式，是土地制度的核心和基礎(chǔ)，其法律體現(xiàn)形式是土地所有權(quán)。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。11/25/2023612土地所有權(quán)土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)，是土地所有者所擁有的、受法律保護的、排他性的專有權(quán)利。土地所有權(quán)的法律形式指國家發(fā)給、認(rèn)可的保護土地所有制的法律文件，如契約、《土地所有權(quán)證》等。土地所有權(quán)的權(quán)能構(gòu)成包括土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。11/25/2023623土地使用制土地使用制是人們在使用土地時所形成的經(jīng)濟關(guān)系，由對土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定等組成。土地使用制的法律體現(xiàn)是土地使用權(quán)。11/25/2023634土地使用權(quán)土地使用權(quán)，是指使用人根據(jù)法律、法規(guī)及有關(guān)合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對國家和集體所有的土地，享有占有、使用、收益及部分處分的權(quán)利。城市土地是指城市區(qū)域內(nèi)的陸地和水域及其上、下空間，從區(qū)域上講，城市土地有3個層次：城市市區(qū)土地、城市規(guī)劃區(qū)土地、城市行政區(qū)劃內(nèi)的土地。我國城市用地內(nèi)涵一般指前兩個層次。11/25/202364二、我國城市土地使用制度及其演變1.城市土地使用制度的建立從解放初期到50年代中期——以市場機制進行土地調(diào)配；50年代中期到70年代末——以土地行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓為特征；80年代初期以來——在堅持土地公有制的基礎(chǔ)上，開始對傳統(tǒng)的土地使用制度進行改革，變土地?zé)o償使用為有償使用，變無限期使用為有限期使用，變無流動使用為流動使用。11/25/2023652.城市土地使用制度改革隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的飛速發(fā)展和改革開放的不斷深入，原有土地使用制度的弊端逐漸暴露出來：國家的土地收益大量流失，國家對城市土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上沒有得到充分的實現(xiàn)；無法保證土地利用的經(jīng)濟合理性，造成土地資源嚴(yán)重浪費；掩蓋了土地級差收益，使企業(yè)間競爭條件不平等，不利于企業(yè)經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)變；阻礙了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和生產(chǎn)力布局的合理化；城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)不合理；11/25/202366城市基礎(chǔ)設(shè)施供給能力越來越脫離城市增長的需求；影響了國家經(jīng)濟體制和管理體制改革的步伐；不利于執(zhí)行對外開放政策和吸引外資。我國城市土地制度改革從20世紀(jì)80年代開始進行；其核心內(nèi)容概括起來就是：有償、有限期、有流動的土地使用制度。征收土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓建立土地收購儲備制度實施土地一級開發(fā)11/25/202367三、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式主要有三種：出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。出讓、劃撥屬于土地一級市場行為，即土地使用者從各級人民政府手中獲得國有土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓屬于土地二級市場行為，即國有土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)移的過程。（一）土地使用權(quán)出讓1、概念：土地使用權(quán)出讓(簡稱土地出讓)是指國家將國有土地使用權(quán)(一般簡稱為土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。11/25/2023682、土地使用權(quán)出讓的基本原則國家主權(quán)神圣不可侵犯；平等、自愿、有償；所有權(quán)和使用權(quán)分離；合理利用土地。3、土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定按國家有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的出讓年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。11/25/2023694、土地出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。有兩種方式：公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)11/25/202370拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。1987年12月1日,全國首次實行50年土地使用權(quán)拍賣的一塊深圳土地。11/25/202371掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。目前應(yīng)用是最多的一種出讓方式。11/25/202372協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。協(xié)議基本上一種非市場化的出讓方式?！霸诠嫉牡囟紊?，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。11/25/202373類別/交易方式招標(biāo)拍賣掛牌交易底價是否公開不公開不公開公開底價由誰確定招標(biāo)委員會拍賣委員會委托人是否設(shè)立獨立于委托人的集體決策組織設(shè)立招標(biāo)委員會設(shè)立拍賣委員會不需要報價方式填寫投標(biāo)書舉牌交易中心電腦報價報價次數(shù)一次報價機會可多次報價可多次報價競買（投）人數(shù)不少于3人不少于2人不少于1人公告發(fā)布地點在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，報刊在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，報刊在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布公告期限拍賣前不少于30日不少于30日公告發(fā)布方委托機構(gòu)委托機構(gòu)委托機構(gòu)表1-1招標(biāo)、拍賣和掛牌交易比較11/25/202374（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。為防止土地使用權(quán)市場上的投機活動，政府通常限制未開發(fā)建設(shè)土地的轉(zhuǎn)讓活動。（即限制轉(zhuǎn)讓“房地產(chǎn)開發(fā)項目”通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓后，改變土地用途的需經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。11/25/202375（三）其他方式

土地使用權(quán)劃撥。是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。通常涉及到城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)項目、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目、經(jīng)濟適用房和廉租房項目用地。原劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)。11/25/202376四、土地使用權(quán)出讓合同及其主要內(nèi)容在土地使用權(quán)出讓中，土地管理部門和土地使用者達(dá)成一致意見后，雙方應(yīng)本著平等、自愿、有償?shù)淖谥己炗喭恋厥褂脵?quán)出讓合同。該合同既是雙方權(quán)利、義務(wù)的契約，也是向土地管理部門領(lǐng)取土地使用權(quán)證必不可少的憑證。一份完整的土地使用權(quán)出讓合同一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：總則；出讓土地的交付與出讓金的交納；土地開發(fā)建設(shè)與利用；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任、通知和說明、適用法律及爭議解決、附則。11/25/202377五、土地使用權(quán)出讓價格

與用地類型劃分(一)土地使用權(quán)出讓價格及其含義土地使用權(quán)出讓價格，是在土地出讓合同中載明的土地使用權(quán)交易價格。依據(jù)出讓宗地的交付條件，土地出讓價格分為土地使用權(quán)出讓金、毛地價和熟地價。（1）土地使用權(quán)出讓金：是指土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額。11/25/202378（2）毛地價：指政府在出讓未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地（俗稱“毛地”）或未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地（俗稱“生地”）時所收取的金額。毛地價通常包括土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費。（3）熟地價：是指政府出讓已經(jīng)具備“三通一平”等建設(shè)條件的土地（俗稱“熟地”）時所收取的金額。包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費和土地開發(fā)費。隨著國家土地收購儲備制度、土地以及開發(fā)制度和招、拍、掛制度的逐步完善，以熟地價供應(yīng)熟地，將成為政府出讓開發(fā)建設(shè)用地的主要方式。11/25/202379（二）土地使用權(quán)出讓過程中的用地類型劃分居住用地商業(yè)用地工業(yè)用地公共設(shè)施用地市政公用設(shè)施用地其他用地11/25/202380第五節(jié)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù)二、城市規(guī)劃及其與其他規(guī)劃的關(guān)系三、城市規(guī)劃建設(shè)用地的分類四、規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)五、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理11/25/202381一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù)城市規(guī)劃所確定的城市規(guī)模和發(fā)展方向，是為了實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，合理進行城市建設(shè)與管理的藍(lán)圖和依據(jù)，是協(xié)調(diào)各項建設(shè)和許多經(jīng)濟關(guān)系的綱領(lǐng)性文件。城市規(guī)劃的任務(wù)P3211/25/202382二、城市規(guī)劃及其與其他規(guī)劃的關(guān)系（一）城市規(guī)劃的層次三個階段：總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃五個層次：總體規(guī)劃、次區(qū)域規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、法定圖則、詳細(xì)藍(lán)圖。（二）城市總體規(guī)劃的內(nèi)容城市總體規(guī)劃內(nèi)容包括：城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)，城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項建設(shè)的總部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，各項專業(yè)規(guī)劃和近