金融學(xué)-我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析

PAGE 我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間也變得密切起來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展少不了金融業(yè)的支撐，在這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，兩者共同發(fā)展，房地產(chǎn)金融就順勢而生了，房地產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供了大大的幫助，還促進(jìn)了我國金融體系改革的進(jìn)程。因此，本課題打算從房地產(chǎn)金融目前的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢入手，研究房地產(chǎn)金融在發(fā)展中發(fā)現(xiàn)的問題，通過借鑒國外的研究經(jīng)驗(yàn)，找出符合我國國情的房地產(chǎn)金融建議，促使我國房地產(chǎn)金融發(fā)展逐漸完善。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融，金融體系，金融風(fēng)險

AnalysisonthecurrentsituationanddevelopmenttrendofrealestatefinanceinChinaAbstract：WiththedevelopmentofChina'seconomy,therealestateindustryandthefinancialindustryhavealsobecomecloser.Thedevelopmentoftherealestateindustryisindispensabletothesupportofthefinancialindustry.Undersuchaneconomicenvironment,whenthetwodeveloptogether,realestatefinancewillfollowthetrend.Therealestateindustryhasprovidedgreathelpforthedevelopmentofrealestatefinance,andhasalsopromotedthereformofChina'sfinancialsystem.Therefore,thistopicintendstostartwiththecurrentstatusandfuturedevelopmenttrendsofrealestatefinance,tostudytheproblemsfoundinthedevelopmentofrealestatefinance,andtodrawonforeignresearchexperiencetofindoutrealestatefinancerecommendationsthatareinlinewithChina'snationalconditionsandpromotethedevelopmentofrealestatefinanceperfect.Keywords：Realestatefinance,Financialsystem,Financialrisk

目錄第1章緒論 11.1研究背景和意義 11.1.1課題的研究背景 11.1.2課題的研究意義 11.2文獻(xiàn)綜述 21.2.1國外研究 21.2.2國內(nèi)研究 21.3課題研究方法和內(nèi)容 31.3.1研究方法 31.3.2研究內(nèi)容 3第2章房地產(chǎn)金融的概述 52.1房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 52.2房地產(chǎn)金融定義及其業(yè)務(wù)內(nèi)容 52.3房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀 6第3章房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題 83.1房地產(chǎn)金融體系仍不健全 83.2房地產(chǎn)金融風(fēng)險較大 93.2.1信用風(fēng)險： 103.2.2利率風(fēng)險 103.3.3流動性風(fēng)險 103.3房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足 113.4房地產(chǎn)金融市場缺乏完善的配套法規(guī) 11第4章房地產(chǎn)金融問題的解決對策 124.1逐步健全和完善房地產(chǎn)金融體系 124.2合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險 124.2.1降低銀行的信用風(fēng)險 124.2.2降低銀行的利率風(fēng)險 124.2.3降低銀行的流動性風(fēng)險 134.3促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的多元化發(fā)展 134.4建立和完善相關(guān)的配套法律法規(guī) 13第5章房地產(chǎn)金融的展望 145.1房地產(chǎn)市場趨向健全 145.2由單一產(chǎn)品向多組合型轉(zhuǎn)化 145.3房地產(chǎn)衍生金融服務(wù)將快速發(fā)展 145.4監(jiān)管力度將會加強(qiáng) 14參考文獻(xiàn)： 16致謝 18PAGE18第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1課題的研究背景自我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展以來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，是我國國民經(jīng)濟(jì)重要構(gòu)成的部分，其中更是與金融業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，發(fā)展成了房地產(chǎn)金融。作為二者的強(qiáng)強(qiáng)合體的房地產(chǎn)金融，在發(fā)展的過程中的研究必要性不言而喻。自我國從1998年宣布取消社會住房分配，我國的住房市場已進(jìn)入了全面開放住宅銷售快速發(fā)展的階段，特別是從2009以來，大量的資本從四面八方蜂擁而至的進(jìn)入到房地產(chǎn)市場中，導(dǎo)致了我國房價突然上漲，各地的房地產(chǎn)業(yè)如雨后的春筍一樣紛紛冒起，隨后盡管各地紛紛出臺了各種監(jiān)管政策，但還是陷入了房價持續(xù)上漲的困境。自2017年以來，我國的房地產(chǎn)市場開啟了新時代，房價和市場趨向穩(wěn)定發(fā)展。2019年，盡管一些熱門城市的房地產(chǎn)市場有恢復(fù)的狀態(tài)甚至出現(xiàn)過熱的情況，但在中央政府的調(diào)控下，市場迅速平靜下來。隨著時間的流逝，房地產(chǎn)的房價目前已經(jīng)不再像過山車那般忽高忽低了，到了2019年，我國大部分城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)是處在穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)中。由于我國的房地產(chǎn)金融尚完善，仍存有缺陷，金融工具較少，市場效率不足及相關(guān)制度的制定也不完善，所以希望通過本課題對房地產(chǎn)金融進(jìn)行系統(tǒng)的分析研究，參考國外的先進(jìn)研究理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，綜合我國的實(shí)際國情，剖析目前我國房地產(chǎn)金融在發(fā)展中出現(xiàn)問題的原因，然后在探索的過程中找到解決的辦法。1.1.2課題的研究意義房地產(chǎn)市場中少不了房地產(chǎn)金融市場的參與，其是房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的主要動力。房地產(chǎn)市場目前的狀態(tài)是飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的參與者如政府部門、購房者、商業(yè)銀行等，他們都希望房地產(chǎn)金融市場能夠配合房地產(chǎn)市場一起穩(wěn)健發(fā)展，從而使得房地產(chǎn)金融市場變得更加好，而這就是房地產(chǎn)金融與國民經(jīng)濟(jì)之間緊密聯(lián)系的重要因素。所以我們要根據(jù)房地產(chǎn)金融發(fā)展中的特性，探尋目前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，逐步完善當(dāng)前的房地產(chǎn)金融體系，構(gòu)造有多元化的金融投資平臺，如信貸、保險、抵押、證券等多種方式。同時2008年的金融危機(jī)也給我們敲響了警鐘，讓我們明白了房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及國民經(jīng)濟(jì)的有著怎樣的影響，所以，本課題從房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀分析問題，就其趨勢來進(jìn)行探討，是有一定的研究價值的。1.2文獻(xiàn)綜述1.2.1國外研究世界上最早出現(xiàn)房地產(chǎn)金融的是英國，在1775年的時候，克特利住房協(xié)會是英國成立的世界上第一個住房協(xié)會，該協(xié)會的成員們?nèi)霑笠黄鸪鲥X買地建房子，房屋建造完成后，由成員們通過抽簽的方式來決出誰擁有購買新房的權(quán)利，而其他成員要再次出錢重新建房子，而這就是早期房地產(chǎn)金融的形式。到了1816年，美國在費(fèi)城、波士頓和紐約成立了較為系統(tǒng)的機(jī)構(gòu)——共同儲蓄銀行，隨后慢慢的發(fā)展變?yōu)閷I(yè)的抵押貸款銀行，之后美國房地產(chǎn)金融就開始隨之發(fā)展了?？梢?，國外的房地產(chǎn)金融的發(fā)展到現(xiàn)在已有200多年，當(dāng)中的理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對于我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展都是有參考意義的。這些年，國外的研究者對房地產(chǎn)金融的研究對象主要是房地產(chǎn)證券化，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者WilliamF.Sharpe和Mertonh.Miller認(rèn)為房地產(chǎn)證券化是未來發(fā)展的大方向，認(rèn)為突破口主要是在金融的結(jié)構(gòu)調(diào)整和工具創(chuàng)新這兩方面，提倡要把發(fā)展房地產(chǎn)證券化作為主要任務(wù)。FabozziFJ和FrancoModigliani也預(yù)測，房地產(chǎn)證券化將會大大改變未來房地產(chǎn)金融的融資體系。1.2.2國內(nèi)研究隨著我國房地產(chǎn)金融制度的發(fā)展與改革，越來越多的學(xué)者和相關(guān)國家機(jī)構(gòu)的工作者漸漸的開始向房地產(chǎn)金融這個方向來進(jìn)行研究。包宗華（2004）認(rèn)為，阻礙房地產(chǎn)金融發(fā)展的原因是沒有健全的房地產(chǎn)金融體系，所以我們要加快步伐建立完善的房地產(chǎn)金融體系，同時減少房地產(chǎn)開發(fā)資金向銀行貸款的份額。陳洪波（2006）認(rèn)為，要想房地產(chǎn)金融長久穩(wěn)定的發(fā)展，需要政府的金融支持，政府要出臺相關(guān)的金融政策，有了政策的添瓦加磚，房地產(chǎn)金融才有更好的發(fā)展未來。馮晶(2006)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)金融應(yīng)著眼于房地產(chǎn)證券化，向這個方向發(fā)展，將我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展起來，改變我國房地產(chǎn)金融依賴外資的現(xiàn)象。丁行政（2004）認(rèn)為，引入市場信用機(jī)制有利于我國房地產(chǎn)金融體系的完善，要加速房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，改善我國房地產(chǎn)發(fā)展單一的局面，降低房地產(chǎn)融資的系統(tǒng)性風(fēng)險，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。除上述的一些觀點(diǎn)之外，許多國內(nèi)學(xué)者也表達(dá)了對房地產(chǎn)金融發(fā)展的看法，但是迄今為止，在我國很少有透徹地，系統(tǒng)地研究中國發(fā)展房地產(chǎn)融資的策略。當(dāng)前的相關(guān)文獻(xiàn)揭示了在國外發(fā)展房地產(chǎn)融資或僅部分探索房地產(chǎn)金融發(fā)展的戰(zhàn)略問題的經(jīng)驗(yàn)，對中國房地產(chǎn)融資發(fā)展的研究增加了隱形材料的研究難度。1.3課題研究方法和內(nèi)容1.3.1研究方法本文在撰寫過程中主要運(yùn)用了以下兩種研究方法：文獻(xiàn)研究法：通過收集國內(nèi)外房地產(chǎn)金融的研究狀況，獲得論文所需的知識，從而進(jìn)一步分析，為我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展存在的問題提供參考。理論與實(shí)踐相結(jié)合：從理論研究出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，分析問題的根本原因，尋找問題的解決方案，研究國外房地產(chǎn)金融的發(fā)展方法，并找到與我國國情相符的解決方法。1.3.2研究內(nèi)容本文主要分成五個部分：第一部分：緒論，從課題的內(nèi)容分為選題的背景、選題的目的意義、文獻(xiàn)綜述、研究方法這幾個方面進(jìn)行說明。第二部分：房地產(chǎn)金融的概述，從房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的關(guān)系開始探討，更明確的理解房地產(chǎn)金融的含義，而且也從中得到了我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀。第三部分：通過分析我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀存在的問題，從金融體系、金融風(fēng)險、金融產(chǎn)品創(chuàng)新、法律法規(guī)這些方面來分析對房地產(chǎn)金融產(chǎn)生的影響。第四部分：根據(jù)房地產(chǎn)金融存在的問題，提出相應(yīng)可行的措施和建議。第五部分：根據(jù)問題和對策，提出了希望房地產(chǎn)金融未來的發(fā)展趨勢。

第2章房地產(chǎn)金融的概述2.1房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系如今，隨著中國經(jīng)濟(jì)和城市化的快速發(fā)展，以往的住房和金融體系也發(fā)生了重大變化，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)彼此的聯(lián)系越來越密切。首先，在金融業(yè)的重視下，房地產(chǎn)的發(fā)展迅速發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)一樣也有生產(chǎn)、交換、流通的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)沒有金融業(yè)的幫忙，將舉步維艱，尤其是在目前的市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)業(yè)更加離不開金融業(yè)的幫忙。在金融業(yè)的參與和支持下，購房者可以減少集資的時間，實(shí)現(xiàn)提前買房的愿望，使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了流通作用以及消費(fèi)作用，為促進(jìn)房地產(chǎn)的良性循環(huán)做出了極大地積極作用。除此之外，金融業(yè)還增加了多種金融工具如清算、信托、保險等功能，其目的主要是為了支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)流通和消費(fèi)。其次，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)也是促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展的提供了強(qiáng)大動力。在房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)發(fā)展的相關(guān)活動中，如個人購房、開發(fā)商自籌資金、建設(shè)單位的融資等，都促進(jìn)了銀行的社會融資。由于房地產(chǎn)的增值和承受通貨膨脹的能力都比其他金融資產(chǎn)更為重要，這就衍生了商業(yè)銀行最主要的貸款業(yè)務(wù)資產(chǎn)--房地產(chǎn)抵押貸款。金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新因房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了更多的發(fā)展選擇，如發(fā)行不動產(chǎn)企業(yè)債券和貸款證券化，增加了金融機(jī)構(gòu)的交易手段，促進(jìn)了金融市場的可持續(xù)和積極發(fā)展。以上概述出房地產(chǎn)公司與銀行建立了一榮俱榮一損俱損的關(guān)系，兩者的交織關(guān)系主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)公司根據(jù)貸款進(jìn)行創(chuàng)收，而銀行的快速發(fā)展也要靠以房地產(chǎn)貸款為主要的貸款業(yè)務(wù)來實(shí)現(xiàn)。2.2房地產(chǎn)金融定義及其業(yè)務(wù)內(nèi)容房地產(chǎn)融資是在房地產(chǎn)的開發(fā)，流通和消費(fèi)過程中，在以與財產(chǎn)密切相關(guān)的信用為基礎(chǔ)的融資，融資和金融服務(wù)。它是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一部分，涵蓋了整個房地產(chǎn)活動的各個方面。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)由其任務(wù)的內(nèi)容決定其商業(yè)內(nèi)容，首先：籌措資金，包括房地產(chǎn)存款，社會住房儲蓄等，第二：逐漸便利化的資金，包括抵押、個人抵押等；第三：資金清算，主要有房地產(chǎn)貸款清算、房地產(chǎn)儲備基金清算等；第四：其他業(yè)務(wù)，如對房地產(chǎn)的投資、信托、保險、抵押貸款、通過代理發(fā)行和發(fā)行不動產(chǎn)證券、交易等。2.3房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)中長期貸款的占比繼續(xù)增長在為房地產(chǎn)貸款融資時，房地產(chǎn)項(xiàng)目通常被用作抵押品，此外還被用作適當(dāng)?shù)慕鹑诮栀J活動的抵押品。因?yàn)榉康禺a(chǎn)有增值和保值的功能，能有效的降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。所以，許多銀行都喜歡將房地產(chǎn)抵押貸款視為一項(xiàng)良好的資產(chǎn)。由圖2-1所示，這些年來，由于房地產(chǎn)政策的影響，對房地產(chǎn)調(diào)控的力度不斷提高，我國的房地產(chǎn)金融貸款是年復(fù)一年地增長，增長率是平穩(wěn)回落的態(tài)勢。圖2-1：2015年來房地產(chǎn)貸款余額及占比（萬億，%）數(shù)據(jù)來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)2、個人住房貸款額逐年提高在銀行改革的過程中個人貸款的作用尤其顯著，它的違約率要比其他貸款低并且優(yōu)化了銀行貸款的結(jié)構(gòu)，不斷地提高了銀行貸款的質(zhì)量和創(chuàng)收，因此這也是國內(nèi)銀行都逐漸增加個人住房貸款的因素。由圖2-2所示，我國的個人住房貸款的發(fā)展范圍仍相對較大，雖然自2017年起我國的個人住房貸款的增速有放緩的趨勢，但是個人住房貸款的規(guī)模還是不斷攀升。圖2-2：2015年來個人住房貸款余額及占比（萬億，%）數(shù)據(jù)來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)3、銀行貸款仍然是房地產(chǎn)融資的重要方式圖2-3：2016年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成（億元）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局由圖2-3可以看得出來，從2016到2019年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金是呈增長趨勢的，再者就是國內(nèi)貸款的份額在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際到位資金中占大多數(shù)，但在企業(yè)的自籌資金和定金及預(yù)收款中銀行貸款的比例還是較大，因此，房地產(chǎn)融資的份額大多數(shù)是由銀行貸款構(gòu)成的。第3章房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題3.1房地產(chǎn)金融體系仍不健全當(dāng)前，在中國的主要房地產(chǎn)融資市場中，房地產(chǎn)開發(fā)公司和購買者的主要融資來源是信用貸款，而中國房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力軍是銀行系統(tǒng)。目前中國的二級房地產(chǎn)融資市場還在起步中，盡管銀行體系是中國房地產(chǎn)融資行業(yè)的重要主力軍，也無法在二級市場出售長期住房抵押貸款，以免徒增金融風(fēng)險。圖3-1：2000年-2016年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金數(shù)據(jù)來源：中國報告網(wǎng)由圖3-1可以看得出來，由2016年房地產(chǎn)的開發(fā)資金是慢慢爬升的，2016年我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金達(dá)到了14.4萬億元，2017年從1月到9月為止是11.3萬億元，年均增長率為8.0%。但是，我國房地產(chǎn)生產(chǎn)隊伍良莠不齊，投資主體的資本實(shí)力、管理水平也不等，同時大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)資金的大額不需要企業(yè)支付，企業(yè)的自身擁有的資金也較少，因此除了推進(jìn)建設(shè)單位、收取銷售定金和預(yù)售住房資金外，銀行貸款是他們的優(yōu)先選擇。隨著我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資來源結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化，國內(nèi)貸款所占份額持續(xù)下降，自籌資金所占份額持續(xù)上升。圖3-2：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源以其他資金和國內(nèi)貸款為主數(shù)據(jù)來源：中國報告網(wǎng)由圖3-2可以看出，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)存款占17%、利用外資為0.1%、自籌資金有32%、其他資金則占大額有51%。在國內(nèi)存款中又細(xì)分為銀行貸款和非銀行貸款，股本則是自籌資金的主要部分，其他資金里包含存款和抵押。可以看得出來雖然國內(nèi)貸款只占17%，但企業(yè)自籌資金里還有一部分是來自銀行貸款的，加上這一部分，國內(nèi)貸款的比例還是較重的，我國的房地產(chǎn)金融體系落后于房地產(chǎn)行業(yè)是形成這種現(xiàn)象的根本原因。由于我國二級房地產(chǎn)金融市場仍處于探索中，現(xiàn)在的融資渠道也比較局限，資金的流動性較差，也難以分散一級市場的風(fēng)險。3.2房地產(chǎn)金融風(fēng)險較大房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指：在進(jìn)行房地產(chǎn)金融活動的金融機(jī)構(gòu)做出了錯誤的決定、管理出現(xiàn)問題或者是外部環(huán)境的改變，都有可能造成財產(chǎn)、名譽(yù)的損失。同時我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)遇到金融風(fēng)險的情況就必不可免，目前主要的金融風(fēng)險有以下幾種：3.2.1信用風(fēng)險：銀行等金融機(jī)構(gòu)最容易面臨的風(fēng)險是信用風(fēng)險，比如在土地儲備貸款中，因?yàn)槠髽I(yè)開發(fā)土地的資金來源大多數(shù)是向銀行貸款，還款的時候主要是土地讓出成本，除之之外，還有其他的因素會導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓的價格發(fā)生變化，而且土地本身容易受到價格的波動，可見土地貸款極易受到違約風(fēng)險。由2-1可以看出，我國的房地產(chǎn)貸款較高，如果土地貸款出現(xiàn)了問題，則對銀行構(gòu)成更大的風(fēng)險。其次，個人住房消費(fèi)信貸也會違反規(guī)定，由于個人住房貸款的還款期限較長，如果在此期間借款人的收入，支出和財務(wù)狀況發(fā)生變化，則商業(yè)銀行很難確定借款人的長期還款能力，對借款人的后續(xù)調(diào)查也比較困難，根據(jù)國際慣例，個人住房貸款率的違約率在發(fā)放貸款后的3至8年內(nèi)會上升，從2-2圖可以看出，我國的個人住房貸款仍在上升，未來房價的波動和利率的變化也增加了信用違約的風(fēng)險，個人住房貸款違約的風(fēng)險并不樂觀。3.2.2利率風(fēng)險我國目前大多數(shù)的住房貸款期限都是較長的，在《個人住房抵押貸款管理辦法》里，規(guī)定在同一個時期里的個人抵押貸款利率會比其他貸款利率低，而且我國的商業(yè)銀行都把存款和貸款的分配作為其收入的來源，與此同時，利率風(fēng)險已成為銀行所面臨的嚴(yán)峻問題，存款利率提高，則商業(yè)銀行會受到嚴(yán)重的利息損失。3.3.3流動性風(fēng)險房地產(chǎn)貸款的主要特點(diǎn)是貸款的數(shù)目較大、還款期限較長，還經(jīng)常受國家經(jīng)濟(jì)政策波動而波動。當(dāng)前，我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款所占比例較高?！岸唐诖婵詈烷L期貸款”現(xiàn)象使商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債不均，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)流動性風(fēng)險的增加也逐步明顯，參考國際的經(jīng)驗(yàn)，如果銀行信貸資產(chǎn)中房地產(chǎn)貸款總額達(dá)到30％時，會更加加深銀行流動性風(fēng)險的發(fā)生。如果金融機(jī)構(gòu)的這些風(fēng)險被披露或債務(wù)鏈被中斷，都會導(dǎo)致商業(yè)銀行面臨違約風(fēng)險，而后果也將更加嚴(yán)重，我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險仍存在著較高的問題。3.3房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足由于房地產(chǎn)金融產(chǎn)品沒有新穎的創(chuàng)新，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融的發(fā)展。在發(fā)達(dá)國家中，他們開發(fā)了不同類型的貸款，原因是為了迎合房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者他們貸款的不同需求，同時也是為了對應(yīng)不同房地產(chǎn)公司和購買者購買的實(shí)際情況，而且組合型的貸款還降低了風(fēng)險，不但加強(qiáng)了人性化的服務(wù)，而且也進(jìn)一步推進(jìn)了房地產(chǎn)金融的發(fā)展。發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融能快速有效地發(fā)展，得益于發(fā)達(dá)國家不斷地發(fā)展、創(chuàng)新金融工具。和發(fā)達(dá)國家相對比，我國房地產(chǎn)金融工具大多數(shù)遵循了傳統(tǒng)方法，在這方面的創(chuàng)新較少，缺乏金融工具創(chuàng)新的意識，這些現(xiàn)象反映出我國要提高房地產(chǎn)金融的服務(wù)水平和風(fēng)險防范的意識水平，在發(fā)展中縮小與發(fā)達(dá)國家的差距。3.4房地產(chǎn)金融市場缺乏完善的配套法規(guī)目前，我國房地產(chǎn)金融市場仍不規(guī)范，出現(xiàn)了開發(fā)商借錢不還，或者是一直拖欠的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象屢屢發(fā)生。還有一些購房者的信用觀念很弱，導(dǎo)致頻繁出現(xiàn)違反合同，違反法規(guī)，拖欠債務(wù)和欺詐等行為。再加上我國缺乏個人信用體系，銀行很難掌握借款人的實(shí)際收入和財富，這使房地產(chǎn)金融風(fēng)險的問題異常突出，上述各種不利現(xiàn)象的發(fā)生，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)融資的正?；桶踩\(yùn)行，主要原因是我國房地產(chǎn)金融缺乏完善的配套法規(guī)。雖然政府和有關(guān)部門相繼出臺了一系列法規(guī)和公告，并有效的防范了房地產(chǎn)金融在發(fā)展中的金融風(fēng)險，但是創(chuàng)造一個良好的法律環(huán)境應(yīng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，仍存在許多缺陷。例如，我國目前的房地產(chǎn)抵押法——《擔(dān)保法》，對住房貸款的描述就比較模糊，而且在住房使用過程中、房屋管理上、以及住房違約后如何處理房屋貸款等問題上沒有很明理的規(guī)定，如果這些問題沒有及時的控制住，則銀行資金的安全性和流動性得不到保障。

第4章房地產(chǎn)金融問題的解決對策4.1逐步健全和完善房地產(chǎn)金融體系作為房地產(chǎn)金融發(fā)展的前提，建立完善的、多層次的房地產(chǎn)金融體系是十分重要的。成熟的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系主要有三大部分：專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，非專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以及提供融資的金融機(jī)構(gòu)。我國可以借鑒國外在這方面的經(jīng)驗(yàn)，要加快發(fā)展專業(yè)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，同時也要鼓勵非專業(yè)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和提供融資的金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，慢慢的建立起更加成熟的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。房地產(chǎn)金融體系越健全和完善，不僅有利于房地產(chǎn)貸款來源的多樣化，而且房地產(chǎn)金融市場發(fā)展將變得更具有競爭性和高效性的。4.2合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險4.2.1降低銀行的信用風(fēng)險如果不盡快采取辦法解決房地產(chǎn)金融活動中的風(fēng)險，房地產(chǎn)金融活動會繼續(xù)受到影響，在當(dāng)前情況下，適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控將有助于防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險。政府部門可征求行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的意見，制定相關(guān)的行業(yè)政策，并為推動發(fā)展的項(xiàng)目提供適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策。有關(guān)部門要加強(qiáng)對金融業(yè)的監(jiān)督，嚴(yán)格審查和批準(zhǔn)程序，監(jiān)督高風(fēng)險貸款的發(fā)放，不允許對不符合要求標(biāo)準(zhǔn)并違反規(guī)定的開發(fā)商和購房者批準(zhǔn)，用以上措施來防止房地產(chǎn)金融活動中的發(fā)生的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險。4.2.2降低銀行的利率風(fēng)險在我國，商業(yè)銀行在利率方面有著較大的獨(dú)立自主權(quán)，所以我們可以從房地產(chǎn)不同的性質(zhì)，在融資的前提要求和融資的成本上實(shí)行差異化的房地產(chǎn)住房貸款抵押政策。比如說對待不同項(xiàng)目申請的貸款提供不同的利率，如建設(shè)項(xiàng)目較優(yōu)的申請貸款時，向其提供較好的利率；對建設(shè)項(xiàng)目一般的提供一般的利率，而且要求房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)這方面的管理，制定規(guī)范的政策，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場向更穩(wěn)健的方向發(fā)展。4.2.3降低銀行的流動性風(fēng)險上世紀(jì)最有代表性的金融創(chuàng)新是資產(chǎn)證券化，它能有效的防止銀行流動性風(fēng)險。住宅抵押是長期、流動性較小的信貸交易，銀行資產(chǎn)和債務(wù)因房地產(chǎn)金融活動的迅速發(fā)展加劇了矛盾，隨著資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)，讓銀行的長期資產(chǎn)得以釋放，這減輕了對銀行流動性的壓力，對解決資產(chǎn)與負(fù)責(zé)之間的問題頗有成效。4.3促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的多元化發(fā)展針對我國房地產(chǎn)金融目前的發(fā)展現(xiàn)狀，我們要加快創(chuàng)新金融工具的步伐，發(fā)展多樣化的金融產(chǎn)品，根據(jù)不同消費(fèi)者的多樣消費(fèi)要求，劃分為幾種細(xì)分市場，根據(jù)這些細(xì)分市場形成層次化的金融產(chǎn)品系統(tǒng)。由于我國的投資渠道有限，僅僅是靠政府出臺的政策無法從源頭上解決問題。必須要根據(jù)消費(fèi)者不同的風(fēng)險偏好，發(fā)展不同的金融產(chǎn)品，如大力發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）、住房抵押支持證券（MBS）等，還要鼓勵民間資本樂意加入到房地產(chǎn)活動中，為房地產(chǎn)開發(fā)提供有效的資金。這樣才能合理分配資源，提高效率，讓房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向更加美好的未來。4.4建立和完善相關(guān)的配套法律法規(guī)在房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)健發(fā)展的同時，也要使得相關(guān)的法律法規(guī)為其保駕護(hù)航，需要不斷完善已引入的法律法規(guī)，并闡明解釋和制裁違反法律法規(guī)的權(quán)力。同時，要根據(jù)我國實(shí)際的情況，盡快制定與房地產(chǎn)融資有關(guān)的特殊法律，對房地產(chǎn)金融市場規(guī)則進(jìn)行合法確認(rèn)，并確保與房地產(chǎn)相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。房地產(chǎn)金融市場應(yīng)根據(jù)具體問題盡快規(guī)范。同時也有必要增強(qiáng)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司和個人的法律意識，并利用法律法規(guī)來限制和規(guī)范企業(yè)、個人和金融機(jī)構(gòu)的金融行為。同時，房地產(chǎn)金融市場上的貸款必須嚴(yán)格按照現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行監(jiān)管，認(rèn)真承擔(dān)還款責(zé)任，建立良好的銀行與企業(yè)和個人之間的合作關(guān)系，通過法律問題來解決，以最大程度地減少損失，共同促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

第5章房地產(chǎn)金融的展望5.1房地產(chǎn)市場趨向健全眾所周知，我國的房地產(chǎn)金融市場還在發(fā)展的道路上，，一級市場目前的狀態(tài)是工具單一、利率固定，二級市場的發(fā)展仍在探索中。但是，我們可以借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)國情，對金融體系進(jìn)行改革，如完善房地產(chǎn)市場，使之多元化的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)公司，保險公司，儲蓄機(jī)構(gòu)和外國投資者能夠主動參與，和一級金融市場共同發(fā)展，同時，還需要調(diào)動資產(chǎn)在房地產(chǎn)金融中的流動性，通過房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展，改變當(dāng)前銀行貸款的僵局，建立多元化的房地產(chǎn)市場。5.2由單一產(chǎn)品向多組合型轉(zhuǎn)化在1970s年代時，標(biāo)準(zhǔn)固定利率抵押貸款仍然是美國住房貸款的主要貸款，后來，為了滿足需要，逐漸出現(xiàn)了具有不同期限，多種利率以及多樣還款方式房地產(chǎn)金融工具，比如ARM、CPM等。雖然我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品存在種類較少的問題，但是通過不斷地嘗試、不斷地發(fā)展，日后一種以銀行貸款為主的融資結(jié)構(gòu)將逐漸變?yōu)槎嘣娜谫Y結(jié)構(gòu)，除信貸外，各種融資渠道的選擇將會增大，直接融資的環(huán)境將會大大的改善，到那時，我們將會看到投資基金，銀行信貸和房地產(chǎn)信托在金融市場上齊頭并進(jìn)。5.3房地產(chǎn)衍生金融服務(wù)將快速發(fā)展房地產(chǎn)金融產(chǎn)品從以前簡單到現(xiàn)在慢慢復(fù)雜化，房地產(chǎn)金融服務(wù)都有很大的發(fā)展范圍，隨著房地產(chǎn)金融體系的逐漸成熟發(fā)展，REITS、MBS等其他房地產(chǎn)金融服務(wù)都將發(fā)展起來，向更專業(yè)化方向發(fā)展，再者銀行和金融體系的發(fā)展也會推動金融服務(wù)的發(fā)展。5.4監(jiān)管力度將會加強(qiáng)現(xiàn)階段我國在房地產(chǎn)金融監(jiān)管的力度方面是比較欠缺，所以必須要加強(qiáng)在這方面的監(jiān)管，要保證房地產(chǎn)金融能穩(wěn)健的發(fā)展，還要對監(jiān)管的目標(biāo)進(jìn)行重新調(diào)節(jié)，形成雙重監(jiān)管，確保金融機(jī)構(gòu)的合法運(yùn)行，大力支持房地產(chǎn)融資，同時還要積極預(yù)防和緩解金融風(fēng)險。除此之外，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策還要適應(yīng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，建立金融監(jiān)管的防范預(yù)警系統(tǒng)，著重監(jiān)管房地產(chǎn)金融的發(fā)展，以確保房地產(chǎn)金融體系在監(jiān)管下能健康發(fā)展。

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