2022年房地產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)理論與方法》模擬試卷

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一、判斷題

1.現(xiàn)判定某可比實(shí)例的個(gè)別因素比估價(jià)對象的差2％，則可比實(shí)例的個(gè)別因素修正系數(shù)為100／102。[1分]

2.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。[1分]

3.購買年是預(yù)期估價(jià)對象可獲得收益的年限。[1分]

4.某宗房地產(chǎn)1994年1月初的價(jià)格為1000元／平方米，1998年1月初的價(jià)格為1400元／平方米。假設(shè)該類房地產(chǎn)1994年1月初至1998年1月初的價(jià)格變動規(guī)律，為每年1月初的價(jià)格與上一年的同期價(jià)格的比值都十分接近，則預(yù)測該宗房地產(chǎn)1999年1月初的價(jià)格為1523元／平方米。[1分]

5.房地產(chǎn)價(jià)格的變動趨勢與其當(dāng)前價(jià)位的高低可以無關(guān)。[1分]

6.成本法、假設(shè)開發(fā)法可同時(shí)用于評估在建工程的價(jià)格。[1分]

7.償債基金折舊法的特點(diǎn)是每年的折舊額均相同，且比直線折舊法計(jì)算的年折舊額小。[1分]

8.成本估價(jià)法又稱重置成本法。[1分]

9.若估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象的狀況卻可以是現(xiàn)在、過去或未來。[1分]

10.綜合還原利率：土地還原利率＋建筑物還原利率。[1分]

11.估價(jià)報(bào)告書的有效期是相對于估價(jià)作業(yè)日期而言的，而不是相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的。[1分]

12.某商店的營業(yè)面積為550平方米，建筑面積為1000平方米，單位營業(yè)面積的年租金為720元／平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為400元／平方米[1分]

13.估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況為過去，估價(jià)時(shí)點(diǎn)卻可以是過去或現(xiàn)在、未來。[1分]

14.某宗房地產(chǎn)的評估價(jià)格為300萬元，實(shí)際成交價(jià)格為380萬元。這意味著該評估價(jià)格不是客觀合理的。[1分]

二、單項(xiàng)選擇題

1.土地價(jià)格=[房地凈收率-()]÷土地還原利率。[1分]

A土地凈收益

B建筑物價(jià)格X建筑物還原利率

C建筑物總收益

D房地費(fèi)用

2.某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10％，購買者自有資本要求的年收益率12％，則該類房地產(chǎn)的資本化率為()％。[1分]

A10.6

B11.4

C11.2

D10.8

3.收益法公式成立的條件是()。[1分]

Aa每年不變、有限年期、r每年不變且大于零

Ba每年不變、無限年期、r每年不變且大于零

Ca每年變化、有限年期、r每年不變且大于零

Da每年不變、有限年期、r每年變化且大于零

4.一般損壞房的成新度為()。[1分]

A4-6成

B5-7成

C4-5成

D5-6成

5.某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價(jià)值200萬元，建筑物資本化率12％，土地資本化率10％，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為()萬元。[1分]

A417

B500

C460

D450

6.用市場比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，通常要對比較實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易情況、交易日期、()個(gè)別因素修正。[1分]

A環(huán)境因素

B質(zhì)量因素

C區(qū)域因素

D新舊程度

7.用成本法評估舊建筑物的價(jià)格時(shí)，折舊注重的應(yīng)是建筑物價(jià)值的()。[1分]

A收回

B攤銷

C減損

D補(bǔ)償

8.某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50％，樓面地價(jià)100元／平方米，則其土地單價(jià)為()元／平方米。[1分]

A500

B200

C250

D100

9.某建筑物，政府主管部門規(guī)定的該類建筑物的耐用年限N與該建筑物的經(jīng)過年數(shù)t、尚可使用年數(shù)n之間的關(guān)系為()。[1分]

AN=t+n

BN?t+n

CNt+n

DA.B.C都可能

10.假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)不可用()求取。[1分]

A市場比較法

B收益法

C成本法

D長期趨勢法

11.一宗房地產(chǎn)交易能夠達(dá)成的充分條件是()。[1分]

A買方愿意付出的最低價(jià)格小于賣方愿意接受的最高價(jià)格

B買方愿意付出的最高價(jià)格小于賣方愿意接受的最低價(jià)格

C買方愿意付出的最高價(jià)格大于賣方愿意接受的最低價(jià)格

D買方愿意付出的最高價(jià)格小于賣方愿意接受的最低價(jià)格

12.對比較實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正時(shí)，最適宜采用()。[1分]

A一般物價(jià)指數(shù)

B建筑材料價(jià)格指數(shù)

C房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

D定額調(diào)整系數(shù)

13.同一建筑物若使用性質(zhì)不同，其年折舊額由大到小的排列順序?yàn)?)。[1分]

A一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房

B非生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房

C腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房

D非生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房

14.用成本法評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，應(yīng)選取()成本作為評估依據(jù)。[1分]

A類似房地產(chǎn)的客觀

B類似房地產(chǎn)的最高

C類似房地產(chǎn)的最低

D該宗房地產(chǎn)的實(shí)際

15.某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增減量趨勢法估計(jì)，該類房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為()元／平方米。[1分]

A2390

B2410

C2430

D2450

16.某開發(fā)商在開發(fā)某別墅區(qū)時(shí)，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結(jié)果反而使其別墅的價(jià)格下降，這是因?yàn)?)。[1分]

A市場不景氣

B該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差

C該別墅區(qū)的單位開發(fā)成本降低

D開發(fā)商獲得滿意的利潤即可

17.用成本法評估新建房地價(jià)格的基本公式為：新建房地價(jià)格=取得土地費(fèi)用＋()＋正常利稅。[1分]

A拆遷費(fèi)用

B建造建筑物費(fèi)用

C公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

D市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

18.某寫字樓剛建成，其建筑造價(jià)實(shí)際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格為600萬元，附近類似寫字樓(包含土地和建筑物)的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格為2800元／平方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場價(jià)格應(yīng)為()萬元。[1分]

A800

B900

C1000

D大于1000

19.按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為()。[1分]

A可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對象的區(qū)域因素，對價(jià)格的影響幅度為2％

B可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對象的區(qū)域因素，對價(jià)格的影響幅度為2％

C可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對象的區(qū)域因素，對價(jià)格的影響幅度為2.04％

D可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對象的區(qū)域因素，對價(jià)格的影響幅度為2.04％

20.甲房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，單價(jià)為1050元／平方米，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為60年，單價(jià)為1100元／平方米，資本化率均為8％，實(shí)際上甲房地產(chǎn)的價(jià)格()乙房地產(chǎn)的價(jià)格。[1分]

A高于

B低于

C等于

DB或C

21.路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟應(yīng)為()。[1分]

A設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

B求取路線價(jià)

C編制深度百分率表

D劃分路線價(jià)區(qū)段

22.某宗房地產(chǎn)，其建筑物的各層建筑面積相等，建筑層數(shù)為5層，建筑密度為50％，土地單價(jià)為2500元／平方米，則其樓面地價(jià)為()元／平方米。[1分]

A500

B2500

C1000

D1250

23.某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價(jià)值為50萬元，建筑物重置價(jià)格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8％，建筑物資本化率為10％，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為()萬元。[1分]

A130.0

B119.2

C117.5

D120.0

24.采用()求取的年折舊額每年遞減。[1分]

A成新折扣法

B償債基金折舊法

C年數(shù)合計(jì)法

D直線折舊法

25.樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷()。[1分]

A建筑層數(shù)

B建筑覆蓋率

C綠地率

D建筑容積率

26.選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)注意所謂地點(diǎn)的同一性或類似性，是指所選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象處于()。[1分]

A同一地區(qū)

B同一城市

C同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)

DA或C

27.有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人索要的交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為()。[1分]

A50萬元

B55萬元

C60萬元

D60萬元以上

28.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)()的價(jià)格。[1分]

A開發(fā)成本

B權(quán)益

C物質(zhì)實(shí)體

DB和C

三、多項(xiàng)選擇題

1.某宗房地產(chǎn)欲出售，其評估價(jià)格為100萬元，最后實(shí)際成交價(jià)格為150萬元，這可能是()。[2分]

A評估價(jià)格公平合理，成交價(jià)格不公平合理

B評估價(jià)格不公平合理，成交價(jià)格公平合理

C評估價(jià)格和成交價(jià)格都公平合理

D評估價(jià)格和成交價(jià)格都不公平合理

2.下列各種價(jià)格中肯定是事實(shí)的有()。[2分]

A不能作為可比實(shí)例的交易實(shí)例價(jià)格

B可比實(shí)例價(jià)格

C非公平市價(jià)

D評估價(jià)格

3.下列說法正確的有：()。[2分]

A購買年是利息率的倒數(shù)

B購買年法是地租資本化的另一種表現(xiàn)

C購買年法實(shí)質(zhì)是一種收益法

D購買年實(shí)際是預(yù)計(jì)的可獲收益的年限

4.估價(jià)報(bào)告書的內(nèi)在質(zhì)量取決于()。[2分]

A估價(jià)方法選擇的正確性

B估價(jià)報(bào)告的文字表述水平

C估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性

D估價(jià)報(bào)告書的格式

5.估價(jià)報(bào)告書的內(nèi)在質(zhì)量包括()。[2分]

A估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性

B文字表達(dá)水平

C估價(jià)方法選擇的正確性

D參數(shù)確定的合理性

6.求取建筑物重新建造成本的方法有()。[2分]

A指數(shù)調(diào)整法

B實(shí)際觀察法

C工料測量法

D分部分項(xiàng)法

7.地價(jià)區(qū)段是根據(jù)()的原則來劃分的。[2分]

A形狀相似

B用途相似

C地價(jià)相近

D地段相連

8.建筑物的物質(zhì)折舊包括()。[2分]

A有形損耗

B正常使用的磨損

C功能折舊

D意外的破壞損毀

9.各類房屋的殘值率一般為：()。[2分]

A鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)3％

B磚木結(jié)構(gòu)一等6％

C磚混結(jié)構(gòu)一等0％

D簡易結(jié)構(gòu)0％

10.受理估價(jià)委托時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)明確的估價(jià)基本事項(xiàng)有：()。[2分]

A估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B估價(jià)目的

C估價(jià)對象

D估價(jià)原則

11.對一宗房地產(chǎn)同時(shí)采用三種不同方法估價(jià)，計(jì)算出三個(gè)價(jià)格，()。[2分]

A這三個(gè)價(jià)格應(yīng)是相等的

B最后評估價(jià)格可采用這三個(gè)價(jià)格的平均值

C可采用這三個(gè)價(jià)格中某一個(gè)作為最終評估價(jià)格

D在這三個(gè)價(jià)格的基礎(chǔ)上，估價(jià)人員根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行修正，確定一個(gè)評估價(jià)格

12.估價(jià)上真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格是指