為什么很少有民企搞土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

為什么很少有民企搞土地一級(jí)開(kāi)發(fā)？土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，這是個(gè)肥差，很長(zhǎng)一段時(shí)間，基本由政府壟斷。直到近幾年，在政策的引導(dǎo)下，一些政府逐漸開(kāi)始委托企業(yè)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，抑或通過(guò)市場(chǎng)化的招投標(biāo)來(lái)決定一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體，這讓許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商看到了商機(jī)。民營(yíng)企業(yè)介入一級(jí)開(kāi)發(fā)到底有多少可能性？▼一般來(lái)說(shuō)，土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)有兩種模式，即政府全權(quán)運(yùn)作型和企業(yè)運(yùn)作型。政府主導(dǎo)型的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要分為三類：1、政府下屬的土地儲(chǔ)備中心作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的單一主體，全權(quán)負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的融資、規(guī)劃、拆遷安置及大市政配套設(shè)施建設(shè)等手續(xù)辦理，并由其自行委托或招標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體施工和具體管理。

2、政府授權(quán)委托國(guó)資控股企業(yè)行使土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的職能，土地開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)隸屬于政府，代表土地儲(chǔ)備中心行使土地儲(chǔ)備職能。3、對(duì)于部分具備條件的國(guó)有工業(yè)用地而言，可由原用工廠者主導(dǎo)組織進(jìn)行融資、規(guī)劃、搬遷及市政配套設(shè)施建設(shè)等土地平整工作，達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”后直接入市交易。▼但有許多財(cái)力弱勢(shì)的縣市無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)籌措足夠資金進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，這時(shí)候，社會(huì)資本便逐漸進(jìn)場(chǎng)了。最開(kāi)始，對(duì)于一些實(shí)力欠缺、或是技術(shù)能力有限的一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要是以“投資參與項(xiàng)目”為主，規(guī)劃、拆遷安置及大市政配套設(shè)施建設(shè)等手續(xù)辦理及土地整理實(shí)施工作等還是由政府來(lái)完成，企業(yè)只負(fù)責(zé)投錢(qián)。企業(yè)的介入（尤其是外部資金的介入，極大的緩解了政府土地收儲(chǔ)環(huán)節(jié)的資金壓力），提升土地收儲(chǔ)的速度及規(guī)模，進(jìn)而增加土地出讓金的收入，減少了政府的財(cái)政壓力。對(duì)于綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，政府會(huì)將土地的前期規(guī)劃、整體整理、投資建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)全部打包給企業(yè)。企業(yè)自行完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理，并在整理的土地上進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，政府通過(guò)土地出讓收入及入駐企業(yè)的稅收給予資金返還，俗稱政府主導(dǎo)的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)模式。這種模式最大限度地減輕了政府的壓力，政府無(wú)資金投入，也無(wú)需兜底，沒(méi)有任務(wù)財(cái)政壓力，而且地方就業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)保事業(yè)這些也基本可以得到保障。當(dāng)然，對(duì)于政府而言，缺點(diǎn)就是財(cái)政收入會(huì)減少，城市整體規(guī)劃也難以把控。▼不過(guò)，即便是政府主導(dǎo)下的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，一般民營(yíng)企業(yè)想?yún)⑴c也難度頗大。對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，參與一級(jí)開(kāi)發(fā)，首先就面臨著巨大的資本壓力。民營(yíng)企業(yè)的融資很難。一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款有很多條件限制，首先是各項(xiàng)規(guī)劃的完善，其次是擔(dān)保，抵押，或者股權(quán)質(zhì)押等調(diào)節(jié)支持。在這些都具備的條件下，一般銀行最高能做到70%。但尚未開(kāi)發(fā)的“生地”，沒(méi)有土地證，不能做抵押使用，如果沒(méi)有其他的“熟地”做抵押，銀行是不會(huì)做的；而政府也不敢拿其信用開(kāi)玩笑，一般不會(huì)為企業(yè)進(jìn)行財(cái)政擔(dān)保。另一方面，對(duì)于這種還款來(lái)源不明確、土地規(guī)模和指標(biāo)獲取存疑、能否順利招拍掛尚未可知的項(xiàng)目，從信托和基金的角度，對(duì)于潛在的“高風(fēng)險(xiǎn)”也是慎之又慎；況且信貸成本較高，項(xiàng)目回款又慢，企業(yè)是否能拖得足夠久，也是個(gè)問(wèn)題。第二，與二級(jí)土地市場(chǎng)相比，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政策并不明晰，諸多操作很不規(guī)范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，具有較大不確定性。第三，一級(jí)開(kāi)發(fā)土地名為招拍掛，但大部分土地在拍之前基本就被“內(nèi)定”。名義上大家都可以參與，但政府會(huì)提前設(shè)置許多苛刻的條件，在確保合法合規(guī)的框架內(nèi)，保證某家企業(yè)拿到地，其他競(jìng)爭(zhēng)者只能“望地興嘆”。況且，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，可以讓社會(huì)資本參與進(jìn)來(lái)的項(xiàng)目，必定是政府沒(méi)有足夠資金自己完成的項(xiàng)目，極有可能是綜合條件較差、風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目。許多三四線城市，工業(yè)用地價(jià)格倒掛已經(jīng)不是什么秘密，這種貼錢(qián)的項(xiàng)目自然收益也好不到哪里去。對(duì)于想?yún)⑴c土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)巨大。所以，民企參與一級(jí)開(kāi)發(fā)，至少在當(dāng)前環(huán)境下是不成熟的。▼而對(duì)于已經(jīng)在參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，想要降低風(fēng)險(xiǎn)，最重要的要做好規(guī)劃。土地的特征是其一旦開(kāi)發(fā)后，短期內(nèi)不可能復(fù)原，規(guī)劃方案的優(yōu)劣對(duì)區(qū)域功能的實(shí)現(xiàn)具有決定性的作用，區(qū)域功能又對(duì)區(qū)域價(jià)值有根本性的影響。開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)優(yōu)化規(guī)劃方案，不但可以節(jié)省開(kāi)發(fā)成本，增加土地價(jià)值，而且還可以有效控制市政基礎(chǔ)設(shè)施投資，通過(guò)優(yōu)化土地利用性質(zhì)和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，提高