作業(yè)成本法在福建中小型企業(yè)的應(yīng)用研究

Abstract

第1章引言作業(yè)成本法是一種先進(jìn)的管理理念，它是以作業(yè)動(dòng)因來將間接費(fèi)用更加準(zhǔn)確的分配到各項(xiàng)作業(yè)中去，引導(dǎo)管理者將注意力不再局限于成本計(jì)算結(jié)果的本身，而是放在成本發(fā)生的原因及數(shù)量上。而且隨著大型樓盤的不斷開發(fā)和大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的崛起，作業(yè)成本法能夠較好的克服傳統(tǒng)成本法間接費(fèi)用分配責(zé)任不清的不足，并且通過對(duì)作業(yè)成本的計(jì)算和有效控制，能更加科學(xué)的為企業(yè)決策管理服務(wù)。

第2章相關(guān)理論基礎(chǔ)2.1物業(yè)管理企業(yè)成本管理的內(nèi)涵2.1.1物業(yè)管理的內(nèi)容與特征物業(yè)管理按照其性質(zhì)和提供的方式可分為三類：公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。公共服務(wù)主要包括：（1）環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)，（2）小區(qū)綠化服務(wù)，（3）房屋建筑主體的巡檢服務(wù)，（4）公共設(shè)備設(shè)施維保服務(wù)，（5）公共秩序維護(hù)服務(wù)，（6）車輛進(jìn)出管理服務(wù)，（7）代辦性質(zhì)的業(yè)務(wù)服務(wù)，（8）物業(yè)檔案資料管理。專項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為滿足某部分業(yè)主的一定需要而提供服務(wù)。特約服務(wù)是指根據(jù)某些業(yè)主的特殊需求提供的各類特殊的服務(wù)。一般來說公共服務(wù)針對(duì)全體業(yè)主，專項(xiàng)服務(wù)針對(duì)部分群體業(yè)主，特約服務(wù)針對(duì)小部分業(yè)主。2.1.2物業(yè)管理成本的構(gòu)成與分類物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本支出，是指為保證物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)在從事物業(yè)管理過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本構(gòu)成一般包括以下幾個(gè)部分：①人工成本；②區(qū)域內(nèi)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用：包括電梯、智能化系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)用，公共建筑（如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境）內(nèi)的各種土建零修費(fèi)，和各種易損件的更新費(fèi)等；③區(qū)域保潔環(huán)衛(wèi)費(fèi)，主要包括：除四害消殺費(fèi)、清潔環(huán)衛(wèi)用品消耗、清掏化糞等費(fèi)用；④綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，主要包括農(nóng)藥化肥消耗、綠化工器具消耗使用、苗木補(bǔ)栽費(fèi)等；⑤秩序維護(hù)費(fèi)用，主要包括門崗守護(hù)費(fèi)用、巡邏費(fèi)等；⑥辦公費(fèi)用；⑦固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；⑧公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)等其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位的大修、中修和更新改造費(fèi)用不包含在物業(yè)管理費(fèi)里，需要使用住房維修基金。2.2作業(yè)成本法的相關(guān)理論作業(yè)成本法(Activity—BasedCosting，簡(jiǎn)稱ABC），一般來說指的就是以作業(yè)為核心基礎(chǔ)的成本計(jì)算方法，同時(shí)也屬于一種成本管理系統(tǒng)。作業(yè)的過程中需要消耗一定的資源，也需要投入相應(yīng)的成本。產(chǎn)品或是服務(wù)項(xiàng)目只有將消耗作業(yè)為原則，才能得以確定企業(yè)的消耗資源和計(jì)算出消耗的所有成本。要利用成本動(dòng)因來確定作業(yè)資源的消耗情況，最后將作業(yè)成本歸集到產(chǎn)品成本中，間接成本的分配也能夠更加的合理和公平。作業(yè)成本法也成為最及時(shí)、最準(zhǔn)確計(jì)算實(shí)際成本的方式。其中涉及到：資源、作業(yè)、作業(yè)中心、成本對(duì)象。在作業(yè)成本法下，成本計(jì)算程序分為如下五個(gè)步驟：第一，界定作業(yè)，建立良好穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)中心；第二，界定資源耗費(fèi)；第三，選擇合理的資源動(dòng)因，并在此基礎(chǔ)初上，將資源動(dòng)因標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的劃分，并直接分配到物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)中去；第四，選擇具有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作用動(dòng)因，將作業(yè)成本庫(kù)中費(fèi)用根據(jù)作業(yè)動(dòng)因的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)化程度進(jìn)行劃分，并將其分配到合理的勞務(wù)和產(chǎn)品中去；第五，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)成本的直接和分?jǐn)偝杀具M(jìn)行有機(jī)的結(jié)合在一起，并逐漸計(jì)算出物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)動(dòng)因的總成本，再將總成本與產(chǎn)品數(shù)量相比，從而計(jì)算出產(chǎn)品的單位成本。第3章中油涪濱花園作業(yè)成本計(jì)算3.1中油涪濱花園物業(yè)管理的總體情況介紹3.1.1中油涪濱花園小區(qū)的基本情況中油涪濱花園位于江油市主城區(qū)南端明月新城，占地面積425畝，總建筑面積約64萬㎡，建有辦公用房、醫(yī)院、幼兒園、商業(yè)配套用房和住宅用房。該小區(qū)共有分為4個(gè)區(qū)塊，分別為公建配套區(qū)塊（1號(hào)地）和三個(gè)住宅區(qū)塊（分別為2號(hào)地、3號(hào)地和4號(hào)地），住宅用房4622套，環(huán)衛(wèi)面積27萬平方米，綠化面積9萬平方米，綠地率34.19﹪，入駐率93%，常住人口達(dá)到10000余人。3.1.2中油涪濱花園物業(yè)管理情況中油涪濱花園由川西北公共事務(wù)管理中心下屬單位物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。目前，幼兒園、商業(yè)配套用房實(shí)行對(duì)外出租，醫(yī)院采用聯(lián)合經(jīng)營(yíng)模式，住宅用房和辦公用房由物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、電梯運(yùn)行服務(wù)、消防系統(tǒng)維護(hù)、水電配套系統(tǒng)公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)、房屋建筑物維修、弱電智能化系統(tǒng)維護(hù)、車輛管理、商業(yè)配套用房的出租管理。3.1.3中油涪濱花園物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置2014年中油涪濱花園物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)有項(xiàng)目經(jīng)理1人，綜合辦1個(gè)，客戶部1個(gè)，工程部1個(gè)，安防部1個(gè)，共計(jì)投入153人。機(jī)構(gòu)分布情況如下圖：圖3-1機(jī)構(gòu)和人員分布圖項(xiàng)目經(jīng)理：1人，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理。綜合辦主：9人，要負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)管理等；客服部：52人（其中經(jīng)理1名，副經(jīng)理2名）主要負(fù)責(zé)業(yè)戶咨詢服務(wù)、業(yè)戶投訴服務(wù)、小區(qū)綠化管理、小區(qū)保潔環(huán)衛(wèi)和商業(yè)配套用房出租的管理工作等工作；工程部：29人（其中經(jīng)理1名，副經(jīng)理2名）主要負(fù)責(zé)房屋、電梯、中央空調(diào)、供排水系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備的日常巡檢工作和設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)工作；安防部：72人（其中經(jīng)理1名，副經(jīng)理2名）主要負(fù)責(zé)小區(qū)門崗守護(hù)管理、巡邏管理、車輛進(jìn)出管理、消防管理和技防監(jiān)控管理等工作。3.2中油涪濱花園作業(yè)成本計(jì)算3.2.1作業(yè)分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)分析就是指借助于價(jià)值鏈分析法，來對(duì)企業(yè)當(dāng)中的各個(gè)作業(yè)連進(jìn)行分析。其中包含的主要內(nèi)容共有三個(gè)方面：其一，是對(duì)是否必要或者是否增值的作業(yè)進(jìn)行判斷；其二，是以成本所占比重的大小來對(duì)必要作業(yè)進(jìn)行排序，然后對(duì)比重較大的作業(yè)來進(jìn)行詳細(xì)的剖析；其三，將本企業(yè)的作業(yè)水平與其他較為先進(jìn)的水平進(jìn)行對(duì)比并尋找自身存在的問題，尋求改善的機(jī)會(huì)。（1）分析必要作業(yè)不必要的作業(yè)需在其成本產(chǎn)生之初就消除。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說必要作業(yè)可以分為兩類：第一類主要是針對(duì)于企業(yè)客戶來說的，假如他們認(rèn)為是必要的，那么便可將此物業(yè)作業(yè)視為必要的作業(yè)；第二類是針對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說的，當(dāng)他們認(rèn)為是有必要的，那么便可將其視為必要作業(yè)。（2）分析重點(diǎn)作業(yè)根據(jù)重要性原則，一般認(rèn)為成本占比較高的作業(yè)為重點(diǎn)作業(yè)。（3）分析增值作業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)增值作業(yè)通常情況分為：給業(yè)主帶來增值作業(yè)和不能給業(yè)主帶來增值作業(yè)，但是從二者的實(shí)際情況來看，無論能否給業(yè)主帶來增值作業(yè)，都成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)行與發(fā)展中不能缺少的一部分，例如，咨詢處理和投訴建議等。在物業(yè)管理企業(yè)中，作業(yè)分析是非常重要的，是企業(yè)能否發(fā)展壯大的重要因素，作業(yè)流程具體分析如下圖所示。圖3-2作業(yè)分析流程圖（4）分析作業(yè)的有效性如何來分析作業(yè)的有效性，首先，應(yīng)該分析增值作業(yè)，明確增值作業(yè)之后，其次分析作業(yè)的有效性。從增值作業(yè)的實(shí)際情況中可以明確地看出作業(yè)效率的高低，也能夠從這個(gè)角度來分析作業(yè)高低的具體因素。作業(yè)增值性是就物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說的，作業(yè)增值與否是針對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)效率是否針對(duì)于企業(yè)來說。①計(jì)量作業(yè)效率作業(yè)效率的高或低對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)產(chǎn)出量和資源的消耗情況都產(chǎn)生了相應(yīng)的影響，也決定了作業(yè)量和資源消耗的多少，一般來說，可以通過計(jì)量消耗資源進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)價(jià)。如為業(yè)主提供的某項(xiàng)服務(wù)的單位成本是0.48元，同類企業(yè)平均單位成本是0.43元，則說明該項(xiàng)作業(yè)完成的效率還比較低，需要通過改變管理模式或強(qiáng)化精細(xì)化管理等，進(jìn)行進(jìn)一步的降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)成本，從中有效的提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)效率。②考察作業(yè)時(shí)間采用某一種物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)所消耗的時(shí)間，來判斷其所需消耗的資源的多少，來判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)的整體效率情況。③分析作業(yè)質(zhì)量作業(yè)質(zhì)量決定了作業(yè)效率，對(duì)于作業(yè)效率具有最為直接的影響，存在較大差錯(cuò)或是一點(diǎn)點(diǎn)差錯(cuò)都會(huì)對(duì)作業(yè)效率產(chǎn)生非常明顯的影響，嚴(yán)重的還會(huì)導(dǎo)致作業(yè)率急劇下將。例如，采用手工方式進(jìn)行收取物業(yè)費(fèi)用，收取物業(yè)費(fèi)的相關(guān)人員在收費(fèi)過程中遺漏或是出現(xiàn)了馬虎情況，都會(huì)帶來嚴(yán)重的影響，采用一卡通等信息收費(fèi)管理系統(tǒng)后，收費(fèi)后系統(tǒng)自動(dòng)將業(yè)戶姓名、樓房號(hào)、收費(fèi)金額、所屬期間等信息自動(dòng)進(jìn)行對(duì)應(yīng)和記錄。采用這種方式后減少了差錯(cuò)的發(fā)生，不僅提高了作業(yè)的質(zhì)量，同時(shí)也可以及時(shí)掌握物業(yè)收費(fèi)情況。下面我們來細(xì)化分析中油涪濱花園物業(yè)管理項(xiàng)目各個(gè)部門所涉及的作業(yè)，如下表所示。表3-1中油涪濱花園物業(yè)管理項(xiàng)目部門作業(yè)表部門作業(yè)內(nèi)容是否必要客服部業(yè)戶咨詢作業(yè)必要業(yè)戶回訪作業(yè)必要業(yè)戶投訴作業(yè)必要日常清潔作業(yè)必要防疫消殺作業(yè)必要綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)必要綠化補(bǔ)栽作業(yè)必要商業(yè)配套用房出租作業(yè)必要收費(fèi)作業(yè)必要工程部房屋、設(shè)施設(shè)備的日常巡查作業(yè)必要房屋、設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護(hù)作業(yè)必要房屋、設(shè)施設(shè)備維修作業(yè)必要安防部門崗守護(hù)作業(yè)必要巡邏作業(yè)必要車輛管理作業(yè)必要消防管理必要技防監(jiān)控管理必要物業(yè)管理所涉及的作業(yè)非常之多，如果要細(xì)分可以為幾十項(xiàng)甚至上百項(xiàng)作業(yè)，我們就選取了中油涪濱花園物業(yè)管理的主要作業(yè)進(jìn)行分析判斷。首先我認(rèn)為中油涪濱花園物業(yè)管理目前所提供的作業(yè)均為必要作業(yè)，不存在需要消除的作業(yè)，同時(shí)以上作業(yè)也都是增值作業(yè)。其次，我們來分析以上作業(yè)中哪些為重點(diǎn)作業(yè)。從中油涪濱花園各項(xiàng)作業(yè)成本歷史數(shù)據(jù)來分析，支出發(fā)生較多的作業(yè)一般來說都匯集在房屋設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護(hù)作業(yè)、門崗守護(hù)作業(yè)、日常清潔作業(yè)、綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)、房屋設(shè)施設(shè)備維修作業(yè)，根據(jù)重要性原則，以上作業(yè)就應(yīng)該屬于重點(diǎn)作業(yè)，我們應(yīng)該重點(diǎn)進(jìn)行關(guān)注。最后我們?cè)俜治鲎鳂I(yè)的有效性。以上作業(yè)為高效作業(yè)還是低效作業(yè)需要通過數(shù)據(jù)對(duì)比進(jìn)行分析。我們對(duì)比了涪濱花園日常保潔作業(yè)，該作業(yè)的單位成本為0.22元/平方米，而江油地區(qū)同類型的作業(yè)基本在0.2元/平方米，因此日常保潔作業(yè)的效率還比較低，就需要通過流程梳理、強(qiáng)化精細(xì)化管理等方式來提高作業(yè)效率。3.2.2確認(rèn)作業(yè)中心通過以上對(duì)中油涪濱花園物業(yè)管理作業(yè)的分析，根據(jù)“質(zhì)”和“量”的相似性和同質(zhì)性，可以具體將物業(yè)管理作業(yè)進(jìn)行分為以下幾個(gè)方面：環(huán)衛(wèi)保潔作業(yè)中心：負(fù)責(zé)中油涪濱花園4個(gè)地塊公共區(qū)域的清掃、保潔、垃圾清運(yùn)、消殺等工作，該作業(yè)是物業(yè)管理的重要組成部分，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的基本標(biāo)志。綠化作業(yè)中心：負(fù)責(zé)中油涪濱花園4個(gè)地塊樹木、喬木、灌木和草坪的綠化養(yǎng)護(hù)、修枝和補(bǔ)栽等工作。該項(xiàng)作業(yè)是優(yōu)化美化物業(yè)環(huán)境的重要因素。秩序維護(hù)作業(yè)中心：負(fù)責(zé)中油涪濱花園4個(gè)地塊的門崗守護(hù)、巡邏、車輛進(jìn)出管理、消防系統(tǒng)管理等，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序，該作業(yè)是體現(xiàn)物業(yè)管理水平高低的重要標(biāo)志。工程維護(hù)作業(yè)中心：負(fù)責(zé)中油涪濱花園4個(gè)地塊的房屋、設(shè)施設(shè)備的日常巡查、保養(yǎng)、維護(hù)和維修。該工作的好壞直接影響到房屋、設(shè)施設(shè)備的使用水平，在物業(yè)管理中占有核心地位，直接反應(yīng)物業(yè)管理工作的水平和質(zhì)量?？蛻舴?wù)作業(yè)中心：負(fù)責(zé)與客戶的咨詢、投訴、回訪的處理工作和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取。該作業(yè)為窗口作業(yè)，直接面向客戶，是物業(yè)服務(wù)水平的直接體現(xiàn)。綜合管理作業(yè)中心：該中心為職能管理部門和輔助管理部門。包括辦公室、財(cái)務(wù)室、人力資源管理部門等等。3.2.3確定資源物業(yè)管理企業(yè)的資源，具體可以劃分為動(dòng)力、人力、材料和貨幣資源等。中油涪濱花園物業(yè)管理所耗費(fèi)的主要資源項(xiàng)目有：人工成本、固定資產(chǎn)折舊、材料費(fèi)、動(dòng)力費(fèi)、外包業(yè)務(wù)費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)用、日常運(yùn)行費(fèi)用等。（1）人工成本。包括管理服務(wù)人員的工資、各項(xiàng)保險(xiǎn)、住房公積金及按照規(guī)定提取的各項(xiàng)工資附加費(fèi)等。（2）固定資產(chǎn)折舊。是指物業(yè)管理企業(yè)自身所擁有的資產(chǎn)，按照一定的折舊方法提取的折舊額。（3）材料費(fèi)。包括物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)管理過程中可能消耗的各種材料費(fèi)用，包括低值易耗品、零配件等等。（4）動(dòng)力費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)在管理過程中自身或者小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備日常需要的水電費(fèi)。（5）外包業(yè)務(wù)費(fèi)用。是指物業(yè)管理企業(yè)將部分業(yè)務(wù)委托給外部單位進(jìn)行而發(fā)生的費(fèi)用，如環(huán)衛(wèi)保潔委托給具有一定資質(zhì)的保潔公司。（6）維護(hù)維修費(fèi)用。是指為房屋及設(shè)施設(shè)備等日常維護(hù)所需要發(fā)生的費(fèi)用和進(jìn)行修理所發(fā)生的費(fèi)用。（7）日常運(yùn)行費(fèi)用。是指為了確保管理機(jī)構(gòu)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的費(fèi)用，包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、節(jié)日裝飾費(fèi)、社區(qū)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等。3.2.4分配資源在中油涪濱花園物業(yè)管理作業(yè)和作業(yè)中心確定之后，怎樣才能將資源消耗直接進(jìn)行劃分，分配到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)成本中去，成為當(dāng)前亟待要解決和完善的問題。首先我們需要為每個(gè)作業(yè)中心設(shè)置一個(gè)作業(yè)成本庫(kù)，用以歸集該中心所有的成本要素，其次我們要確定資源動(dòng)因。成本庫(kù)的成本要素主要來源于以下三個(gè)方面：①如果資源的消耗從某一產(chǎn)品的消耗就進(jìn)行了記錄，那么該資源就能夠直接分配到作業(yè)成本中去，此時(shí)，該資源動(dòng)因就是所謂的作業(yè)成本動(dòng)因。作業(yè)原材料就能明確其產(chǎn)品的歸屬，所以該費(fèi)用可以直接計(jì)入對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品中去，如A小區(qū)的綠化作業(yè)領(lǐng)用化肥的費(fèi)用就可以直接計(jì)入A小區(qū)綠化作業(yè)成本；②如果某項(xiàng)資源的耗費(fèi)可以認(rèn)定為專為某項(xiàng)作業(yè)而消耗，而無法區(qū)分是為某種產(chǎn)品而發(fā)生，則該費(fèi)用可以直接計(jì)入該項(xiàng)作業(yè)的作業(yè)成本庫(kù)，如小區(qū)消殺費(fèi)用就是環(huán)衛(wèi)保潔作業(yè)發(fā)生的專項(xiàng)費(fèi)用，該費(fèi)用可以有效的計(jì)入到環(huán)保作業(yè)成本中去，但是并不能僅僅將其計(jì)入到某個(gè)小區(qū)的作業(yè)成本中。③如果某個(gè)作業(yè)項(xiàng)目資源消耗的費(fèi)用從開始消耗就無法進(jìn)行明確的劃分和記錄，那么就需要進(jìn)行合理化、科學(xué)性的量化，進(jìn)而將其資源分配到作業(yè)成本中去。圖3-3成本資源分配圖如何選擇資源動(dòng)因，是資源分配的關(guān)鍵所在。我認(rèn)為資源動(dòng)因的原則應(yīng)該重點(diǎn)考慮以下兩個(gè)方面：一是資源動(dòng)因的數(shù)量便于采集，且具有代表性，可以在作業(yè)間進(jìn)行分配，二是資源動(dòng)因與成本庫(kù)中的資源消耗之間要有較高的相關(guān)性。常用的資源及資源動(dòng)因分配表如下：表3-2常用資源及資源動(dòng)因分配表資源資源動(dòng)因人工成本員工人數(shù)及工資水平維修費(fèi)用工時(shí)外包業(yè)務(wù)費(fèi)用直接計(jì)入材料費(fèi)直接計(jì)入能源耗用量固定資產(chǎn)折舊直接計(jì)入辦公費(fèi)工時(shí)3.2.5確定作業(yè)動(dòng)因作業(yè)動(dòng)因一般來說就是指在物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本發(fā)生的原因，與此同時(shí)，也是將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)成本進(jìn)行合理分配的過程，它實(shí)質(zhì)上市反映了成本與作業(yè)消耗的邏輯關(guān)系，是從定性的角度反應(yīng)成本發(fā)生的原因，根據(jù)中油涪濱花園物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本的作業(yè)動(dòng)因如下：表3-3中油涪濱花園作業(yè)動(dòng)因分配表作業(yè)作業(yè)動(dòng)因綠化作業(yè)綠化面積保潔作業(yè)建筑面積咨詢服務(wù)作業(yè)咨詢次數(shù)門衛(wèi)監(jiān)控人數(shù)巡邏作業(yè)建筑面積設(shè)備養(yǎng)護(hù)工時(shí)房屋維修工時(shí)3.2.6分配作業(yè)成本計(jì)算物業(yè)項(xiàng)目成本當(dāng)作業(yè)動(dòng)因得以正式確定之后，可以通過作業(yè)成本的具體分配，將作業(yè)動(dòng)因分配到項(xiàng)目中去，計(jì)算公式如下：成本動(dòng)因分配率=作業(yè)中心發(fā)生的作業(yè)成本總和÷作業(yè)中心所對(duì)應(yīng)的作業(yè)量物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)分配某項(xiàng)作業(yè)成本=該成本計(jì)算對(duì)象耗用的該項(xiàng)作業(yè)的成本動(dòng)因x成本動(dòng)因分配率物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的成本=Σ該成本計(jì)算對(duì)象應(yīng)分配的各項(xiàng)作業(yè)成本下面我們把各個(gè)地塊作為一個(gè)單獨(dú)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，用作業(yè)成本法計(jì)算中油涪濱花園各個(gè)地塊所發(fā)生的成本費(fèi)用。表3-4中油涪濱花園各地塊基本數(shù)據(jù)序號(hào)建筑面積（萬平方米）門崗人數(shù)（個(gè)）綠化面積（萬平方米）1號(hào)地3812號(hào)地171623號(hào)地181624號(hào)地26164表3-5中油涪濱花園2013年成本支出情況金額單位：元序號(hào)項(xiàng)目1號(hào)地2號(hào)地3號(hào)地4號(hào)地一直接計(jì)入項(xiàng)目費(fèi)用1材料45,67562,34371,32410,67082折舊費(fèi)273,423366,754381,231445,6343電費(fèi)153,653194,532236,764304,325二作業(yè)專屬成本1保潔環(huán)衛(wèi)費(fèi)用993,4322門崗守護(hù)費(fèi)用1,565,6403綠化費(fèi)用365,6544巡邏費(fèi)用247,8875房屋設(shè)備維護(hù)費(fèi)用1,320,000三間接成本1管理人工成本757,8652辦公費(fèi)187,869四成本總計(jì)808,7131、設(shè)立作業(yè)成本庫(kù)采用作業(yè)成本法首先建立成本中心，如下表所示：表3-6成本中心序號(hào)作業(yè)中心作業(yè)內(nèi)容1保潔作業(yè)中心保潔、環(huán)衛(wèi)2綠化作業(yè)中心小區(qū)綠化3秩序維護(hù)作業(yè)中心門崗守護(hù)、巡邏4工程維護(hù)作業(yè)中心房屋、設(shè)施設(shè)備管理5客服務(wù)作業(yè)中心咨詢、回訪、投訴處理等2、分配資源動(dòng)因（1）分配管理人工成本。中油涪濱花園基層物業(yè)服務(wù)人員132人，按照員工人數(shù)分配管理人員工資。表3-7分配管理人工成本（2）分配辦公費(fèi)用表3-8辦公費(fèi)用分配表金額單位：元（3）分配環(huán)衛(wèi)保潔費(fèi)用表3-9環(huán)衛(wèi)保潔費(fèi)用分配表金額單位：元（4）分配房屋設(shè)備維護(hù)費(fèi)用表3-10辦公費(fèi)用分配表費(fèi)用分配表金額單位：元3、計(jì)算作業(yè)中心成本和作業(yè)成本表3-11作業(yè)中心成本和作業(yè)成本金額單位：元4、計(jì)算作業(yè)動(dòng)因率表3-12作業(yè)動(dòng)因率金額單位：元5、計(jì)算各個(gè)地塊作業(yè)成本表3-13各地塊作業(yè)成本金額單位：元最后計(jì)算各個(gè)地塊的總成本：1號(hào)地總成本=45675+273423+153653+603824=1076575元2號(hào)地總成本=62343+366754+194532+1375928=1999557元3號(hào)地總成本=71324+381231+236764+1510545=2199864元4號(hào)地總成本=106708+445634+304325+1952578=2809245元計(jì)算各個(gè)地塊物業(yè)服務(wù)每月單位成本：1號(hào)地=1076575÷30000÷12=2.99元/平方米.月2號(hào)地=1999557÷170000÷12=0.98元/平方米.月3號(hào)地=2199864÷180000÷12=1.02元/平方米.月4號(hào)地=2809245÷260000÷12=0.9元/平方米.月從上面的計(jì)算可以看出，運(yùn)用作業(yè)成本法計(jì)算中油涪濱花園物業(yè)管理成本一方面可以更加客觀、詳細(xì)的反應(yīng)出各個(gè)地塊的成本耗費(fèi)情況，另一方面也可以通過計(jì)算直觀的找出各個(gè)地塊成本差異的原因。1號(hào)地作為共建配套，主要為辦公物業(yè)提供服務(wù)，因此其單位成本較其他各個(gè)地塊要高，2、3、4號(hào)地塊雖然都是住宅區(qū)域，但是也可以看出由于動(dòng)因不同其單位成本是有差別的，如果再細(xì)分各個(gè)地塊作業(yè)成本的差異，就可以找出各個(gè)地塊成本差異的根本原因，持續(xù)提高成本管理水平。當(dāng)然作業(yè)成本法也有它的缺點(diǎn)，一是成本動(dòng)因確定比較困難，二是成本動(dòng)因確定了，但是成本動(dòng)因的數(shù)據(jù)采集也是一項(xiàng)困難而細(xì)致的工作，需要全體員工特別是基層的員工認(rèn)真仔細(xì)的采集，只有保證了動(dòng)因數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，才能計(jì)算出真實(shí)的產(chǎn)品成本，三是其數(shù)據(jù)的計(jì)算過程比較復(fù)雜，需要將成本進(jìn)行2次分配，匯總計(jì)算。因此在運(yùn)用作業(yè)成本法時(shí)一定要充分考慮動(dòng)因選取的客觀性和采集的可行性。

第4章作業(yè)成本管控成本控制是成本管理的核心內(nèi)容，其目的是為了優(yōu)化資源配置，規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)，不斷降低企業(yè)成本費(fèi)用，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。運(yùn)用作業(yè)成本法進(jìn)行成本管控首先要進(jìn)行作業(yè)分析，然后編制作業(yè)成本預(yù)算，核算作業(yè)成本，對(duì)比作業(yè)成本差異，績(jī)效評(píng)價(jià)，最后優(yōu)化作業(yè)，這實(shí)際上也是一個(gè)不斷優(yōu)化作業(yè)，不斷降低成本的循環(huán)過程。圖4-1作業(yè)成本管控流程4.1作業(yè)成本預(yù)算編制因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的資源消耗大多集中在人力資源、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、管理費(fèi)用等方面，而不是集中在物料消耗方面。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本預(yù)算和成本控制來說，不僅帶來較大的威脅，同時(shí)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。那么怎樣才能建立和完善作業(yè)成本預(yù)算體系，對(duì)企業(yè)起到真正的導(dǎo)向作用，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，已經(jīng)逐漸成為社會(huì)各界關(guān)注和熱議的焦點(diǎn)問題。作業(yè)成本預(yù)算在某種程度上來說依據(jù)成本動(dòng)因數(shù)量進(jìn)行某一會(huì)計(jì)期間的成本控制。作業(yè)成本預(yù)算首先需要對(duì)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行充分的分析和調(diào)查研究，并對(duì)市場(chǎng)的整體需求進(jìn)行了解，對(duì)市場(chǎng)需求加以預(yù)測(cè)，充分考慮原材料市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)的變化，同時(shí)全面分析企業(yè)內(nèi)部的技術(shù)、管理水平等自身優(yōu)勢(shì)，注重目標(biāo)的先進(jìn)性和現(xiàn)實(shí)的可操作性，然后要根據(jù)不同性質(zhì)的物業(yè)作業(yè)，并通過合理有效的方式進(jìn)行選擇物業(yè)作業(yè)量的計(jì)量單位，與此同時(shí)，根據(jù)成本與作業(yè)消耗的情況，劃分作業(yè)動(dòng)因和作業(yè)消耗率，再預(yù)測(cè)資源消耗率和單位資源消耗量，最后根據(jù)整體作業(yè)工作量和單位資源消耗量，測(cè)算出總成本支出。在預(yù)算時(shí)一定要兼顧物業(yè)作業(yè)中心的作業(yè)構(gòu)成和作業(yè)動(dòng)因的選擇，因此，如何預(yù)估每種作業(yè)的作業(yè)量及與之相匹配的資源消耗成為當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本預(yù)算的核心，也是最具難度的作業(yè)成本預(yù)算。根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本控制與作業(yè)成本數(shù)量的關(guān)系可以清晰的看出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本預(yù)算可以通過動(dòng)態(tài)和靜態(tài)預(yù)算方式加以具體的分類。所謂靜態(tài)作業(yè)成本預(yù)算，通常來說就是說以預(yù)算期內(nèi)正常的、可能實(shí)現(xiàn)的成本動(dòng)因數(shù)量水平為固定基礎(chǔ)，不考慮可能發(fā)生的變動(dòng)因素，也不對(duì)變動(dòng)因素可能導(dǎo)致的物業(yè)成本增加或減少做出具體的判斷。而動(dòng)態(tài)作業(yè)成本預(yù)算指的就是，一種有效的彈性預(yù)算，根據(jù)無法以準(zhǔn)確預(yù)算明確成本動(dòng)因數(shù)量的前提下，對(duì)動(dòng)因數(shù)量的變化設(shè)定成本控制標(biāo)準(zhǔn)總額。彈性預(yù)算可以用公式法、圖表法和多水平法三種方式進(jìn)行編制，多水平法為常見的彈性預(yù)算編制方法。下面我們以中油涪濱花園小區(qū)的電梯維保作業(yè)為例，從中進(jìn)一步分析電梯維保作業(yè)的實(shí)際情況，并說明維保作業(yè)彈性預(yù)算的編制方法。首先根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)鏈加以研討，并分析出物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于電梯維保作業(yè)的需求程度，進(jìn)而針對(duì)電梯維保作業(yè)進(jìn)行劃分到必須作業(yè)的范圍內(nèi)，在整個(gè)過程中起到了增值作業(yè)的最終目的，然后再根據(jù)歷年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，應(yīng)將其列為重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理。中油涪濱花園小區(qū)的電梯維保作業(yè)，首先要制定電梯維保計(jì)劃，然后審核該計(jì)劃，然后組織相關(guān)人員進(jìn)行實(shí)施、最后對(duì)實(shí)施的結(jié)果進(jìn)行督導(dǎo)檢查。電梯維保產(chǎn)生的作業(yè)成本，應(yīng)該參考成本性態(tài)對(duì)其進(jìn)行明確的劃分，其中包括固定和變動(dòng)成本。基于電梯維保作業(yè)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一種水平作業(yè)，與作業(yè)時(shí)間成變動(dòng)成本關(guān)系，與作業(yè)工時(shí)無關(guān)稱為成本為固定成本，與工時(shí)量有關(guān)的成本為變動(dòng)成本。如：管理人員工資、管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行費(fèi)用（辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等）、固定資產(chǎn)折舊等費(fèi)用的發(fā)生與消防維保作業(yè)量無關(guān)，因此該部分費(fèi)用為固定費(fèi)用；直接材料、外委人工成本、機(jī)械使用費(fèi)等與工時(shí)量有關(guān)，因此該部分成本為變動(dòng)成本。由此可見，當(dāng)進(jìn)行編制電梯維保作業(yè)時(shí)，應(yīng)該始終堅(jiān)持建立多動(dòng)因基礎(chǔ)。根據(jù)歷年數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)下一年可能出現(xiàn)動(dòng)因的數(shù)量，同時(shí)要使作業(yè)的變動(dòng)成本與固定成本進(jìn)行相適應(yīng)，取得良好的資源優(yōu)勢(shì)，根據(jù)變動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)成本工作量計(jì)算出實(shí)際的作業(yè)變動(dòng)成本；固定成本則根據(jù)歷史資源的相關(guān)信息，進(jìn)行相應(yīng)的分析和研究，從中發(fā)現(xiàn)一般并沒有發(fā)生任何的變化。2014年中油涪濱花園小區(qū)用多水平法為電梯維保作業(yè)編制的彈性預(yù)算表（如表4-1）所示。表4-12014年中油涪濱花園小區(qū)物業(yè)房屋設(shè)備維護(hù)成本的彈性預(yù)算(多水平法）金額單位:元房屋設(shè)備維護(hù)工作量（工時(shí)）20000220002400026000固定成本管理人員工資100000100000100000100000固定資產(chǎn)折舊10000100001000010000管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行費(fèi)用20000200002000020000固定成本小計(jì)130000130000130000130000變動(dòng)成本直接材料25676293123291236197外委人工成本225000247500270000292500機(jī)械使用費(fèi)875009625099000107250變動(dòng)成本小計(jì)338176373062401912435947成本費(fèi)用合計(jì)4681765030625319125659474.2作業(yè)成本核算4.2.1確定核算要素（1）成本核算對(duì)象物業(yè)服務(wù)成本核算的對(duì)象主要是物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)項(xiàng)目在某種程度上來講應(yīng)該以簽署的合同為依據(jù)，因此為了保證收入與成本能進(jìn)行匹配，我們一般會(huì)選擇采用物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)成本費(fèi)用核算的對(duì)象。（2）成本核算期間在成本核算期間應(yīng)該明確實(shí)際的核算成本，并對(duì)核算報(bào)告加以周期性的確認(rèn)。與此同時(shí)，針對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該遵守合同的相關(guān)規(guī)定，一般物業(yè)管理企業(yè)會(huì)約定服務(wù)期間以一個(gè)公歷月份為一個(gè)周期，并且財(cái)務(wù)準(zhǔn)則也明確以一個(gè)公歷年度為會(huì)計(jì)年度，為便于核算，物業(yè)管理企業(yè)一般以公歷月份作為月成本核算周期，一個(gè)公歷年度為年成本核算周期。（3）成本核算范圍物業(yè)企業(yè)核算的范圍包括為完成物業(yè)服務(wù)合同中的各項(xiàng)服務(wù)而發(fā)生的各種費(fèi)用支出，主要包括保潔、垃圾清運(yùn)、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修、社區(qū)活動(dòng)等。（4）成本核算項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目不同，所產(chǎn)生的作業(yè)成本也有所不成本，相應(yīng)的成本費(fèi)用也存在著差異，但是差異的結(jié)果并沒有特別突出。成本核算項(xiàng)目具體包括：人工成本、辦公費(fèi)、原材料購(gòu)置費(fèi)、衛(wèi)生清潔費(fèi)、養(yǎng)護(hù)綠化費(fèi)。社區(qū)活動(dòng)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)等其他費(fèi)用。4.2.2確定成本核算模式一般來說物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本費(fèi)用核算主要被分為：一是將各項(xiàng)成本費(fèi)用（資源）進(jìn)行歸集，二是將各項(xiàng)成本費(fèi)用分配到各項(xiàng)服務(wù)合同中。本文按照作業(yè)成本法構(gòu)建物業(yè)服務(wù)作業(yè)成本核算模型來進(jìn)行分析成本核算的模式。將成本核算分成了三個(gè)層次，分別是資源層，作業(yè)層和產(chǎn)品層。增加了一個(gè)作業(yè)層。在作業(yè)成本法下，資源（成本費(fèi)用）不能直接的被劃分，也無法直接分配到項(xiàng)目中，應(yīng)該采用一個(gè)有效的途徑作為直接分配的橋梁，進(jìn)而將資源分配到項(xiàng)目中去，作業(yè)層再分配到項(xiàng)目中去。成為了三維成本核算模式，從中也能夠凸顯出作業(yè)成本核算和管理的相關(guān)性，進(jìn)而進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合。圖4-1基于成本作業(yè)法的物業(yè)服務(wù)成本核算中油涪濱花園項(xiàng)目成本核算可按照以上模式，將資源整合到成本中來，再根據(jù)資源動(dòng)因進(jìn)行劃分到作業(yè)中，最后按照相關(guān)的物業(yè)作業(yè)兩對(duì)作業(yè)成本進(jìn)行具體的分配到項(xiàng)目中，最終得出各個(gè)項(xiàng)目的總成本。通過動(dòng)因分析的變化進(jìn)行費(fèi)用分配，能更加準(zhǔn)確的分析支出上漲或下降的原因，為管理部門的決策和改善經(jīng)營(yíng)過程提供合理的信息數(shù)據(jù)，進(jìn)行進(jìn)一步的支持，以保證物業(yè)作業(yè)成本核算和控制得到進(jìn)一步的結(jié)合。4.3作業(yè)成本控制與績(jī)效評(píng)價(jià)4.3.1標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本的制定物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本控制具體包括以下三個(gè)層面。分別是事前成本控制，事中成本控制以及事后成本控制。首先事前成本控制。主要是通過制定合理有效的成本控制標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各個(gè)作業(yè)部門賦予相關(guān)的成本指標(biāo)職責(zé)；其次事中成本控制。在物業(yè)服務(wù)期間，應(yīng)該按照物業(yè)作業(yè)成本控制的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)施；最后事后成本控制，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)完成之后，需要對(duì)實(shí)際與預(yù)算成本進(jìn)行針對(duì)性分析，并明確成本差異，找到存在差異的因素。因此，如何制定合理可行的標(biāo)準(zhǔn)化程度，對(duì)于作業(yè)成本控制來說發(fā)揮出了重要的影響，也提供了更加有效和準(zhǔn)確的作業(yè)成本信息。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要始終堅(jiān)持和遵循相關(guān)性原則。在作業(yè)成本控制過程中，作業(yè)中心是作業(yè)成本控制的關(guān)鍵和核心，也是最為重要的環(huán)節(jié)，對(duì)于物業(yè)作業(yè)成本的控制起到了關(guān)鍵性的影響。作業(yè)中心與作業(yè)效率和數(shù)量具有直接的關(guān)系，二者具有相互依存，緊密相連的作用，從中能夠有效的預(yù)測(cè)出成本動(dòng)因數(shù)量的變化，還能夠根據(jù)作業(yè)成本具體變動(dòng)情況，明確作業(yè)績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)。而作業(yè)彈性預(yù)算則是以各個(gè)物業(yè)作業(yè)的起點(diǎn)，不但能夠進(jìn)一步預(yù)計(jì)出成本動(dòng)因數(shù)量的變化情況，還能夠明確每個(gè)會(huì)計(jì)期間的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本控制總額。作業(yè)成本標(biāo)準(zhǔn)與作業(yè)預(yù)算相比，作業(yè)成本標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于物業(yè)作業(yè)的設(shè)定發(fā)揮出了關(guān)鍵性的作用，也反映出物業(yè)作業(yè)成本的整體消耗情況。標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本與作業(yè)彈性預(yù)算之間的關(guān)系是相輔相成的，具有一定的相關(guān)性，不但反映出物業(yè)作業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也凸顯出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的未來發(fā)展情況。標(biāo)準(zhǔn)成本不僅僅與物業(yè)作業(yè)的資源有關(guān)，與作業(yè)量具有直接的關(guān)系，除了資源和作業(yè)量之外，還與物業(yè)作業(yè)中心內(nèi)的相關(guān)作業(yè)結(jié)構(gòu)、作業(yè)動(dòng)因有實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對(duì)來說作業(yè)的數(shù)量較多，即便是能夠通過相應(yīng)的合并和分解，可以采用建立作業(yè)中心，解決作業(yè)量充足的問題，但是并沒有從根本上解決所有作業(yè)問題，仍然存在很多項(xiàng)作業(yè)。如果針對(duì)于每一項(xiàng)作業(yè)都制定了相應(yīng)的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不但會(huì)導(dǎo)致大量資源浪費(fèi)的情況，還會(huì)造成數(shù)據(jù)太過分散，而沒有重點(diǎn)。因此，還是要以增值作業(yè)和重點(diǎn)作業(yè)實(shí)施管理與控制。關(guān)于以作業(yè)為對(duì)象的物業(yè)增值作業(yè)成本的計(jì)算公式如下：增值作業(yè)成本標(biāo)準(zhǔn)=標(biāo)準(zhǔn)固定成本+標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)成本=標(biāo)準(zhǔn)固定成本+標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)價(jià)格×標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)量=標(biāo)準(zhǔn)固定成本+單位成本動(dòng)因資源標(biāo)準(zhǔn)耗用量×資源標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格×標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)量基于非增值物業(yè)作業(yè)情況不能有效的增加消費(fèi)者的價(jià)值，并且與其他相關(guān)性的消費(fèi)在實(shí)質(zhì)上也是沒有任何效果的，因此，對(duì)于制定標(biāo)準(zhǔn)成本根本起不到價(jià)值意義。根據(jù)物業(yè)增值作業(yè)成本的公式可以將其進(jìn)行具體的劃分，表述如下，其中非增值作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)數(shù)量最終等于零。非增值作業(yè)成本標(biāo)準(zhǔn)=標(biāo)準(zhǔn)固定成本+標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)成本=標(biāo)準(zhǔn)固定成本+標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)價(jià)格×標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)量=0物業(yè)作業(yè)成本控制的標(biāo)準(zhǔn)得以正式確定之后，需要對(duì)物業(yè)作業(yè)成本進(jìn)行具體的劃分，并對(duì)其作業(yè)情況進(jìn)行嚴(yán)格的分析，按照相關(guān)的作業(yè)預(yù)算成本和消耗標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行具體的排查、監(jiān)督和管理，將所有可能產(chǎn)生消滅和浪費(fèi)的情況，進(jìn)行進(jìn)一步的控制和研討，以保證從根本上有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理者迅速而準(zhǔn)確地采取措施，從成本產(chǎn)生的角度進(jìn)行具體的控制和分析。4.3.2作業(yè)成本差異計(jì)算與分析作業(yè)成本差異計(jì)算和分析主要就是利用作業(yè)成本常使用的分析和控制方式，進(jìn)行合理有效的計(jì)算和分析。通過作業(yè)成本差異分析，特別是分解后的差異分析，全面剖析差異發(fā)生的原因，能為成本控制指出方向。作業(yè)成本差異計(jì)算與分析主要通過以下三個(gè)步驟進(jìn)行完成：第一，計(jì)算差異的數(shù)額，并對(duì)其進(jìn)行合理的分類，分析種類的具體情況；第二，基于第一步基礎(chǔ)上進(jìn)行差異化分析，從中找到差異的本質(zhì)因素；第三步是找出差異的原因后，要及時(shí)采取措施，杜絕差異的繼續(xù)放大，有效控制作業(yè)成本?；跇?biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本與作業(yè)彈性預(yù)算是通過固定、變動(dòng)和混合成本制定并構(gòu)成的，混合成本在一定條件下能夠?qū)⑵滢D(zhuǎn)化為固定和變動(dòng)成本，因此，物業(yè)作業(yè)成本之間存在的差異性可以認(rèn)為是物業(yè)變動(dòng)和固定成本差異進(jìn)行的具體劃分。但是由于傳統(tǒng)成本與固定、變動(dòng)和混合成本存在著較大的差異，因此，需要制定相應(yīng)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行進(jìn)一步的明確變化程度。首先，應(yīng)該改變成本性態(tài)，進(jìn)而通過變動(dòng)和固定成本對(duì)成本變動(dòng)因素進(jìn)行分析，進(jìn)而向變動(dòng)成本進(jìn)行延伸。其次，作業(yè)成本控制不應(yīng)僅限于財(cái)務(wù)績(jī)效，更應(yīng)增加與財(cái)務(wù)指標(biāo)有直接關(guān)系的非財(cái)務(wù)指標(biāo)的績(jī)效評(píng)價(jià)，從中凸顯出績(jī)效評(píng)價(jià)的公平和公正。按照以上方法，我們對(duì)2014年中油涪濱花園小區(qū)電梯維保作業(yè)進(jìn)行差異分析。首先確定2014年中油涪濱花園電梯維保作業(yè)實(shí)際作業(yè)量為24300工時(shí)，而關(guān)于預(yù)算作業(yè)量則為24000工時(shí)。對(duì)此，能夠看出實(shí)際比預(yù)算多了300工時(shí)。在此背景下，對(duì)電梯維保作業(yè)的實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行計(jì)算，并對(duì)兩者進(jìn)行詳細(xì)的對(duì)比后，得出如表4-2的電梯維保作業(yè)成本差異報(bào)告。表4-22014年中油涪濱花園物業(yè)管理公司電梯維保作業(yè)成本差異金額單位：元項(xiàng)目實(shí)際成本預(yù)算成本實(shí)際較預(yù)算差異變動(dòng)固定變動(dòng)固定變動(dòng)固定合計(jì)電梯維保作業(yè)400123136665401912130000-178966654876從表中可以看出電梯維保作業(yè)預(yù)算總成本為531912元，其中：變動(dòng)成本401912元，固定成本130000元，作業(yè)成本動(dòng)因系數(shù)為16.75元/小時(shí)。而實(shí)際的房屋設(shè)備維護(hù)作業(yè)成本為元，其中固定成本為元，變動(dòng)成本為400123元。除此之外，其作業(yè)成本動(dòng)因系數(shù)為16.47元/小時(shí)。在對(duì)2014年作業(yè)成本控制進(jìn)行對(duì)比與分析，能夠看出電梯維保費(fèi)用實(shí)際與預(yù)算之間的差異為增加了4876元，其中固定成本增加6665元，變動(dòng)成本降低1789元。下面通過成本和性態(tài)進(jìn)行實(shí)施具體的分析和研討，電梯維護(hù)作業(yè)的固定成本主要組成部分包括：折舊、管理人員的工資薪金、管理運(yùn)行成本，通過對(duì)本年的實(shí)際與預(yù)算成本進(jìn)行相應(yīng)的針對(duì)性分析，從中不難發(fā)現(xiàn)，固定費(fèi)用增加主要是固定資產(chǎn)折舊和管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行費(fèi)用增加所致，固定資產(chǎn)折舊增加，主要是購(gòu)置了辦公設(shè)備；管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行費(fèi)增加主要今年以來公司開展了物資集中采購(gòu)，導(dǎo)致了機(jī)構(gòu)運(yùn)行費(fèi)用增加，主要集中在辦公費(fèi)和差旅費(fèi)用有所增加。變動(dòng)成本差異分析：導(dǎo)致變動(dòng)成本差異的主要原因可分為兩個(gè)方面。其一，是由于價(jià)格脫離標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的價(jià)格差異；其二，是由于用量與標(biāo)準(zhǔn)相脫離而導(dǎo)致數(shù)量差異，進(jìn)而出現(xiàn)成本差異。變動(dòng)作業(yè)成本價(jià)格導(dǎo)致差異=(實(shí)際單位變動(dòng)作業(yè)成本-標(biāo)準(zhǔn)單位變動(dòng)作業(yè)成本）×實(shí)際作業(yè)量=(16.47-16.75）×24300=-6804元這表明實(shí)際單位變動(dòng)作業(yè)成本的下降，必然會(huì)導(dǎo)致變動(dòng)成本作業(yè)的下降。而經(jīng)過具體的分析后，能夠看出單位出現(xiàn)變動(dòng)作業(yè)成本下降的原因是在2014年以來公司大力開展的材料集中采購(gòu)，電梯維保作業(yè)的材料單價(jià)下降，從而使成本下降。變動(dòng)作業(yè)成本數(shù)量差異=標(biāo)準(zhǔn)單位變動(dòng)作業(yè)成本×(實(shí)際作業(yè)量-標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)量）=16.75×(24300-24000）=5025元這表明由于電梯維保作業(yè)工作時(shí)間的增加，導(dǎo)致了電梯維保作業(yè)成本的上升，再細(xì)分析電梯維保作業(yè)維護(hù)時(shí)間增加的動(dòng)因，可以看出隨著是時(shí)間的增加，隨著電梯投入使用的時(shí)間的增長(zhǎng)，導(dǎo)致了電梯維保時(shí)間的增多，該項(xiàng)作業(yè)時(shí)間的增加也提醒管理人員，物業(yè)公司要加大設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)力度。4.3.3績(jī)效評(píng)價(jià)與作業(yè)優(yōu)化（1）績(jī)效評(píng)價(jià)績(jī)效評(píng)價(jià)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)內(nèi)部整體工作情況和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的一種總結(jié)和分析，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最終的環(huán)節(jié)。通過對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，可以對(duì)企業(yè)定量定性的分析，以保證企業(yè)在某種環(huán)境下獲取經(jīng)營(yíng)的成果和業(yè)績(jī)。采用物業(yè)作業(yè)成本控制法對(duì)績(jī)效進(jìn)行合理的評(píng)價(jià)，能夠更加全面的提升物業(yè)作業(yè)的效率，反應(yīng)出作業(yè)成本控制的成果，挖掘企業(yè)的潛力。同時(shí)，它擴(kuò)展并細(xì)分了責(zé)任中心，將成本控制目標(biāo)層層傳遞，使成本控制能更好的發(fā)揮作用?？?jī)效考核評(píng)價(jià)的流程圖如4-2所示。圖4-2基于作業(yè)成本核算的績(jī)效考核流程圖績(jī)效評(píng)估是企業(yè)內(nèi)部非常具有成效的一項(xiàng)管理工具，一個(gè)良好的績(jī)效評(píng)估系統(tǒng)能夠從根本上提升生產(chǎn)效率，改善企業(yè)整體的服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，與此同時(shí)，可以調(diào)動(dòng)每位員工的工作積極性。運(yùn)用物業(yè)作業(yè)成本控制，不僅有財(cái)務(wù)指標(biāo)，同時(shí)也有與過程相關(guān)的非財(cái)務(wù)性指標(biāo)，使績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)既有定量指標(biāo)又有定性指標(biāo)，從而可以給管理者提供更加直接準(zhǔn)確的信息，也是對(duì)企業(yè)進(jìn)行全方位的績(jī)效評(píng)價(jià)。企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)可以通過以下兩個(gè)方向進(jìn)行達(dá)成目標(biāo)：一是，對(duì)以往的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行具體的懲罰和激勵(lì)；二是，要對(duì)未來的作業(yè)的取向進(jìn)行全面分析，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?？?jī)效評(píng)估的目的只有一個(gè)就是用來促進(jìn)物業(yè)作業(yè)的進(jìn)一步改善，因此，它們應(yīng)該從根本上指出什么樣的作業(yè)情況需要實(shí)施相應(yīng)的改進(jìn)，哪些作業(yè)是可以消除的，哪些作業(yè)是還可以加強(qiáng)的。如果是因?yàn)橘Y源因素而引發(fā)的物業(yè)作業(yè)成本增多，應(yīng)該采用具體的消除作業(yè)方式和優(yōu)化配置作業(yè)方式進(jìn)行解決；如果是因市場(chǎng)和消費(fèi)者產(chǎn)生的整體作業(yè)利潤(rùn)下降，那么需要優(yōu)化消費(fèi)者的作業(yè)鏈；如果是因?yàn)槠髽I(yè)的內(nèi)部情況而導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部流程出現(xiàn)了明顯的問題，那么就需要優(yōu)化流程才能夠從根本上優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈。（2）作業(yè)優(yōu)化物業(yè)作業(yè)成本管理的目的就是通過有效的成本預(yù)算控制和績(jī)效評(píng)價(jià)，對(duì)作業(yè)進(jìn)行良好的改進(jìn)和具體的完善，使物業(yè)作業(yè)成本預(yù)算、核算以及成本管理得到有效的掌握，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最最大化。物業(yè)作業(yè)優(yōu)化具體包括以下幾種情況，其中包括改進(jìn)和非增值作業(yè)。所謂非增值物業(yè)作業(yè)成本節(jié)約，指的就是能夠起到最佳成本優(yōu)化的作用，也成為成本優(yōu)化中最重要的一項(xiàng)基礎(chǔ)內(nèi)容，非增值物業(yè)作業(yè)成本節(jié)約通過來說是以效率最優(yōu)化目標(biāo)；而作業(yè)改進(jìn)則是效果為作業(yè)優(yōu)化目標(biāo)。作業(yè)改進(jìn)一般情況所采用的方式包括作業(yè)消除、作業(yè)選擇、作業(yè)減低和作業(yè)分享。①作業(yè)消除作業(yè)消除主要就是采用消除的方式，進(jìn)行對(duì)作業(yè)的非增值和無附加的情況進(jìn)行確定，進(jìn)而消除這些