投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理投資房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量情形確認(rèn)時(shí)點(diǎn)已出租的土地使用權(quán)、建筑物租賃期開始日對(duì)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期根據(jù)租賃準(zhǔn)則，這里的租賃期開始日是指出租人提供租賃資產(chǎn)使其可供承租人使用的起始日期，并不一定是租賃協(xié)議中約定的日期。投資性房地產(chǎn)按照成本初始計(jì)量注：外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)取得時(shí)的實(shí)際成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。差旅費(fèi)非增量成本，不能算進(jìn)投資性房地產(chǎn)成本中。與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出成本模式轉(zhuǎn)為改擴(kuò)建時(shí)的分錄如下：

1.成本模式

借：投資性房地產(chǎn)——在建

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)解析：

之所以計(jì)入“投資性房地產(chǎn)——在建”，而不是“在建工程”的原因是因?yàn)?，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值較大，倘若計(jì)入“在建工程”，會(huì)引起“在建工程”和“投資性房地產(chǎn)”這兩個(gè)科目余額較大的變動(dòng)，不利于報(bào)表的可比性，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)——在建”既能起到科目的區(qū)分，也不影響報(bào)表項(xiàng)目金額大的變動(dòng)，一舉兩得。公允價(jià)值模式采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理

1.公允價(jià)值上升

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

2.公允價(jià)值下降

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)解析：

公允價(jià)值模式計(jì)量，不提折舊或攤銷，也不提減值準(zhǔn)備，這個(gè)道理比較簡單，折舊是以歷史成本為計(jì)量屬性計(jì)算的，需要穩(wěn)定的計(jì)算基礎(chǔ)，以公允價(jià)值模式計(jì)量，資產(chǎn)價(jià)值一直在波動(dòng)，折舊無從計(jì)提，所以模式不同，理論基礎(chǔ)不同，所以在公允價(jià)值模式下，無計(jì)提折舊一說。至于為何不提減值，因?yàn)槭袌?chǎng)的波動(dòng)，會(huì)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，公允價(jià)值本身已反應(yīng)了減值金額?！咀ⅰ吭跇O少情況下，已采用公允模式的，首次取得某項(xiàng)非在建投資性房地產(chǎn)(或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時(shí)，其公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無殘值?！咀ⅰ繉?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，什么時(shí)候通過開發(fā)成本，什么時(shí)候通過開發(fā)產(chǎn)品來轉(zhuǎn)換借：投資性房地產(chǎn)

貸：開發(fā)成本/開發(fā)產(chǎn)品如果是剛完工就轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，那么直接貸方為”開發(fā)成本“，不用那么麻煩先轉(zhuǎn)至"開發(fā)產(chǎn)品"再轉(zhuǎn)至投資性房地產(chǎn)。如果是完工之后，再轉(zhuǎn)，則先轉(zhuǎn)至”開發(fā)產(chǎn)品“，再轉(zhuǎn)至投資性房地產(chǎn)。（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：銀行存款解析：不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，這里注意科目是其他業(yè)務(wù)成本。例如房屋發(fā)生的維修費(fèi)用。投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換成本模式借：投資性房地產(chǎn)

累計(jì)折舊

累計(jì)攤銷

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備解析：成本模式計(jì)量下，非投資性房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換，科目轉(zhuǎn)換一一對(duì)應(yīng)，無損益。公允價(jià)值模式

a、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)自用房地產(chǎn)或存貨借：固定資產(chǎn)

公允價(jià)值變動(dòng)損益（借差）

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)

公允價(jià)值變動(dòng)損益（貸差）解析：公轉(zhuǎn)非的時(shí)候，固定資產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，有差額是因?yàn)橛?jì)量價(jià)值是以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值來算，與轉(zhuǎn)換日之前的價(jià)值可能是存在差異，企業(yè)資產(chǎn)不可能實(shí)時(shí)按公允價(jià)值計(jì)量。也就是說這部分的差額是因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式所引起的，所以是”公允價(jià)值變動(dòng)損益“科目。這種跨界的處理，還是之前說的那樣，相當(dāng)于賣了投資性房地產(chǎn)，再買回來，所以是以公允價(jià)值計(jì)入了固定資產(chǎn)的成本。?b、自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)

公允價(jià)值變動(dòng)損益（借差）

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)

其他綜合收益（貸差）解析：以國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，其公允價(jià)值必是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于自用房地產(chǎn)或存貨，所以倘若貸方差額也計(jì)處“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，勢(shì)必造成利潤大增。所以貸差計(jì)入“其他綜合收益”科目，是基于謹(jǐn)慎性要求，為了防止企業(yè)操縱利潤，確保只有在出售的時(shí)候才能真正轉(zhuǎn)入損益。反過來，謹(jǐn)慎性要求企業(yè)不得高估資產(chǎn)和收益，但不怎么擔(dān)心企業(yè)刻意低估利潤，所以借差直接計(jì)入損益了。其他綜合收益是利潤表項(xiàng)目，但不影響營業(yè)利潤，最終金額會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)至資產(chǎn)負(fù)債表利潤分配—未分配利潤中。成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式借：投資性房地產(chǎn)（按公允價(jià)值入賬）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

貸：投資性房地產(chǎn)—成本

盈余公積

未分配利潤因?yàn)槭窍嗤氖马?xiàng)，用不同的會(huì)計(jì)政策，所以是會(huì)計(jì)政策變更，需要調(diào)整留存收益。如果考慮遞延所得稅，那么會(huì)計(jì)處理為借：盈余公積

未分配利潤

貸：遞延所得稅負(fù)債因?yàn)橛绊懙牟皇钱?dāng)期的所得稅費(fèi)用，而是以前年度，所以借方也是用留存收益科目，以上兩筆分錄可以合并成借：投資性房地產(chǎn)（按公允價(jià)值入賬）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

貸：投資性房地產(chǎn)—成本

遞延所得稅負(fù)債

盈余公積

未分配利潤注：公允價(jià)值模式不能轉(zhuǎn)換成成本模式解析：

成本模式可以轉(zhuǎn)公允價(jià)值模式，作為會(huì)計(jì)政策變更來處理，調(diào)整留存收益。但為何公允就不能轉(zhuǎn)成本？可以從以下兩個(gè)角度解析。能采用公允價(jià)值模式計(jì)量的一個(gè)前提條件是市場(chǎng)成熟，既然企業(yè)能采用公允模式，說明前置條件很OK，現(xiàn)在突然間又轉(zhuǎn)到成本模式，這個(gè)邏輯說不通如果可以任意轉(zhuǎn)，你公允價(jià)值模式計(jì)量的價(jià)值肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本模式計(jì)量，虛增資產(chǎn)，如果差額計(jì)入損益，那就想當(dāng)于操縱利潤。???????????處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。也就是當(dāng)它不符合資產(chǎn)確認(rèn)條件的時(shí)候，我們就終止確認(rèn)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。收入—成本=損益?？雌饋頉]毛病。收入是賣的錢，真銀白銀，白紙黑字。問題是成本怎么結(jié)轉(zhuǎn)，投資性房地產(chǎn)如果是自建的有自建成本，購買的有購買成本，如果以公允價(jià)值計(jì)量還有”公允價(jià)值變動(dòng)損益“，自用轉(zhuǎn)公允可能還有入”其他綜合收益“科目的的差額，這些都將如何處理？采用成本模式計(jì)量借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)解析：這個(gè)分錄其實(shí)沒啥理解上的難度。投資性房地產(chǎn)就是一個(gè)非主營商品，賣掉交銷項(xiàng)稅，確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本，成本就是資產(chǎn)的賬面價(jià)值，數(shù)值上等于原價(jià)減去累計(jì)折舊和減值準(zhǔn)備。所以是上文中的“應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益”采用公允價(jià)值模式計(jì)量借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)（或借方）

借：其他綜合收益

貸：其他業(yè)務(wù)成本

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：其他業(yè)務(wù)成本

或作相反分錄解析：前面兩筆分錄的道理同上。問題在于后面兩筆，為何將“其他綜合收益”和“公允價(jià)值變動(dòng)損益”沖減“其他業(yè)務(wù)成本”。這兩筆分錄其實(shí)是損益內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)，不影響利潤總額。目的是為了將投資性房地產(chǎn)的其他業(yè)務(wù)成本恢復(fù)到建造成本或者說購買成本，也就是上文中的“賬面價(jià)值”，這樣才能真正反映其營業(yè)成本，由此計(jì)算的該商品的成本收益才是正確的。其實(shí)從二級(jí)科目上也看的出來。這樣的處理是為了獲得“投資性房地產(chǎn)——成本”的純粹數(shù)字金額。再串聯(lián)一個(gè)重要的知識(shí)點(diǎn)。計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備的存貨，需要做如下的會(huì)計(jì)處理：借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

貸：主營業(yè)務(wù)成本（其他業(yè)務(wù)成本）說點(diǎn)題外話，交易性金融資產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益現(xiàn)在不用再結(jié)轉(zhuǎn)，而投資性房地產(chǎn)卻需要，準(zhǔn)則前后其實(shí)出現(xiàn)了明顯的邏輯不一致。島主也只能強(qiáng)行理解成資產(chǎn)的屬性不同造成這樣不同的處理方式了，不確定未來是否會(huì)修改成一致。以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)，分為初始計(jì)量、后續(xù)計(jì)量和處置三個(gè)步驟：一、采用公允價(jià)值模式下的初始計(jì)量1、采用公允價(jià)值模式的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在極少數(shù)情況下，已經(jīng)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明某項(xiàng)房地產(chǎn)在完成建造活動(dòng)后首次轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無殘值。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。2、采用公允價(jià)值模式下初始計(jì)量的賬務(wù)處理外購和自建的投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量時(shí)，采用公允價(jià)值模式與成本模式入賬價(jià)值的確定方法相同，不同點(diǎn)在于應(yīng)設(shè)置“成本”明細(xì)科目，以便區(qū)分“公允價(jià)值變動(dòng)”。例1、甲公司于2020年1月1日支付1000萬元價(jià)款和10萬元相關(guān)稅費(fèi)（取得普通發(fā)票）購入了800平方米商業(yè)用房，當(dāng)日出租給乙公司。在采用公允價(jià)值模式下，甲公司購入投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是：借：投資性房地產(chǎn)——成本1010貸：銀行存款1010二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；在資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。例2、2020年1月1日，乙公司支付3000萬元取得一棟辦公用房用于出租(屬于投資性房地產(chǎn))，每年租金218萬元（含稅，增值稅稅率9%），在每年年初一次性收取。2020年12月31日，該辦公用房的公允價(jià)值為3100萬元，該投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式核算。則乙公司賬務(wù)處理如下：2020年初購入投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)——成本3000貸：銀行存款3000借：銀行存款218貸：預(yù)收賬款200應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）182020年末：借：預(yù)收賬款200貸：其他業(yè)務(wù)收入200借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)100貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益（3100－3000）100以后年度依此類推，略。應(yīng)該注意的是：采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，對(duì)于在建投資性房地產(chǎn)（包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn)），如果其公允價(jià)值無法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)或其完工后（兩者孰早），再以公允價(jià)值計(jì)量。三、投資性房地產(chǎn)的處置出售采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將出售收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本；同時(shí)將原計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”和“其他綜合收益”的金額轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本，目的是調(diào)整到投資性房地產(chǎn)的原始成本。例3、2020年1月1日甲公司將購入的辦公樓當(dāng)日出租給丙公司（購入價(jià)格為5200萬元），租期從2020年1月1日—2021年12月31日，每年租金327萬元（含稅，增值稅稅率9%），在年末收取。2020年末，該辦公樓公允價(jià)值為5300萬元。2021年末，租賃期屆滿時(shí)，甲公司收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并將該辦公樓出售，開出的增值稅專用發(fā)票注明的價(jià)款為5800萬元，增值稅稅額為522萬元（5800×9%），房款共6322萬元已收妥。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。甲公司的賬務(wù)處理如下:①2020年1月1日，購入辦公樓并出租:借:投資性房地產(chǎn)——成本5200貸:銀行存款5200②2020年12月31日，按公允價(jià)值計(jì)量和確認(rèn)租金收入