年宏觀經(jīng)濟(jì)樓市政策匯總分析

2021-2021年度樓市宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析2021/3/9導(dǎo)讀：2021年我國(guó)經(jīng)濟(jì)開展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫，進(jìn)入下半年開始，樓市利好性政策開始釋放，2021年經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，樓市利好政策高頻出臺(tái)，2021年中央政府明確提出化解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存，年初利好政策也在延續(xù)。那么所謂的“新常態(tài)〞經(jīng)濟(jì)快速降溫降到哪種地步？所謂的“利好政策〞出臺(tái)，又是哪些政策出臺(tái)？

經(jīng)濟(jì)目錄政策chapter1宏觀經(jīng)濟(jì)分析目前國(guó)內(nèi)外形勢(shì)嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，2021年全國(guó)GDP增速6.9%，重慶利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)，GDP增速受大環(huán)境影響呈下滑趨勢(shì)，但仍然跑在前列，2021年GDP增速11%，處于快速開展階段。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng),銘騰觀點(diǎn)1經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大自2021年11月開始全國(guó)以及重慶CPI保持在3%的物價(jià)紅線以下，市場(chǎng)通脹壓力較小，2021年三季度開始CPI維持在“1〞時(shí)代，另一角度來看確是為穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施提供了存活環(huán)境。銘騰觀點(diǎn)2紅線CPI=3.0通貨緊縮威脅從運(yùn)行態(tài)勢(shì)上看，投資總量逐步攀升，但增速自2021年開始下滑，2021年固投增速17%，投資驅(qū)動(dòng)力明顯下降；房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)大幅度下滑，2021年到達(dá)僅3%，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速下降是影響固投增速下降的重要原因，房地產(chǎn)投資增速下滑不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)上升，所以也迫切需要政策增強(qiáng)住房需求。數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)銘騰觀點(diǎn)3投資驅(qū)動(dòng)力較弱社零消費(fèi)規(guī)模不斷擴(kuò)大，增速穩(wěn)定，截止到10月總值達(dá)24萬(wàn)億，增速為10.6%；重慶社零消費(fèi)截止到10月總值5245億元，增速12.9%，消費(fèi)動(dòng)力強(qiáng)勁。銘騰觀點(diǎn)3消費(fèi)奉獻(xiàn)穩(wěn)定銘騰觀點(diǎn)4外貿(mào)領(lǐng)域全國(guó)凈出口自2021年以來增長(zhǎng)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，貿(mào)易逆差，出口優(yōu)勢(shì)不明顯，重慶地區(qū)自2021年凈出口累計(jì)增速排序在0之間，貿(mào)易優(yōu)勢(shì)下降。出口優(yōu)勢(shì)暫無形勢(shì)簡(jiǎn)要分析：從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下行壓力來看，總結(jié)出主要有三個(gè)方面的因素影響2021年經(jīng)濟(jì)下行： 第一，出口增速明顯放緩； 第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資減速快于預(yù)期； 第三，局部行業(yè)出現(xiàn)銀行惜貸、企業(yè)慎貸現(xiàn)象。銘騰觀點(diǎn)5消費(fèi)奉獻(xiàn)穩(wěn)定投資驅(qū)動(dòng)力較弱通貨緊縮威脅經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大“穩(wěn)增長(zhǎng)〞目標(biāo)需要政策支撐，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)需要房地產(chǎn)的支撐銘騰觀點(diǎn)5出口優(yōu)勢(shì)暫無chapter2政策環(huán)境分析中央政策地方政策注：住建部：支持房企從單一開發(fā)銷售向租售并舉轉(zhuǎn)變。15.115.1住建部、財(cái)政部、央行發(fā)布《關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》。15.2降準(zhǔn)、降息：自2015年2月5日起存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，且定向降準(zhǔn)；自2015年3月1日起存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。15.3“330”新政：公積金首套房最低首付兩成，結(jié)清貸款二套房首付三成，普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期限縮短為2年。15.33月1日起，重慶《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施。15.4降準(zhǔn)：自2015年4月20日起存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。15.5降息：自2015年5月11日起存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。15.5落地全國(guó)“930”政策，重慶《關(guān)于做好住房金融服務(wù)工作的通知》已實(shí)施，暫時(shí)取消非本市戶籍居民家庭貸款提高繳納社保、所得稅納稅證明要求。15.6降準(zhǔn)降低：自2015年6月28日起定向降準(zhǔn)，同時(shí)存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。15.8重慶公積金新政：連續(xù)足額繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)貸款。15.8中國(guó)放松房地產(chǎn)外資準(zhǔn)入允許境外個(gè)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)房。15.8降準(zhǔn)降息：自2015年8月26日起，存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；自2015年9月6日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，且定向降準(zhǔn)。公積金貸款：結(jié)清貸款的二套房，最低首付二成。15.8國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中其他項(xiàng)目最低資本金比例降低為25%。15.915.9住建部發(fā)布《關(guān)于住房公積金異地個(gè)人住房貸款有關(guān)操作問題的通知》。15.9發(fā)改委降低住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等12項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。首套房貸最低首付款不低于25%。15.9提高公積金實(shí)際貸款額度，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。15.9重慶市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的通知》。降準(zhǔn)降息：自2015年10月24日起存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，且定向降準(zhǔn)。15.1015.11央行于2015年11月20日下調(diào)分支行常備借貸便利利率。15.11《住房公積金管理?xiàng)l例》公開征求意見。15.12中央政治局會(huì)議：化解房地產(chǎn)庫(kù)存穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)16.1重慶市政府發(fā)布《進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見》，降低房企所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率。16.2央行出臺(tái)房貸新政，首次購(gòu)房最低首付比例二成，未結(jié)清貸款的二套房首付三成16.2財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》16.2央行上調(diào)公積金存款利率16.2出臺(tái)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策15.10銘騰觀點(diǎn)1政策密集，只為托底樓市，讓房地產(chǎn)再次成為支撐經(jīng)濟(jì)胡增長(zhǎng)點(diǎn)銘騰觀點(diǎn)2數(shù)據(jù)來源：中國(guó)人民銀行2007年至2008年金融危機(jī)年，存準(zhǔn)金率調(diào)整次數(shù)多達(dá)18次2009年經(jīng)濟(jì)回暖，平穩(wěn)過渡2010年通脹壓力加大，央行開始實(shí)施緊縮貨幣政策，2011年樓市最嚴(yán)調(diào)控，央行不斷上調(diào)存準(zhǔn)金率，收縮流動(dòng)性2012年至今經(jīng)濟(jì)下行，流動(dòng)性微調(diào)放松央行通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率調(diào)節(jié)市場(chǎng)流動(dòng)性，從宏觀層面把控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)走向；2021年以來6次降準(zhǔn)，共計(jì)3.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放流動(dòng)性4.55萬(wàn)億資金。連續(xù)降準(zhǔn)，寬松貨幣政策通道翻開2021-2021年經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)，增速換檔，進(jìn)入下行大周期，降準(zhǔn)，激發(fā)市場(chǎng)活力數(shù)據(jù)來源：中國(guó)人民銀行2006-2007年經(jīng)濟(jì)繁榮期，銀根緊縮，利率上調(diào)2021年金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)衰退，銀根放松，利率頻繁下調(diào)2021年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)年，平穩(wěn)過渡2021年是08年經(jīng)濟(jì)放松后時(shí)代，通脹壓力大，央行收縮銀根，利率上調(diào)利率為常規(guī)貨幣調(diào)控三大工具之一，2021年以來，完成6次降息，受國(guó)內(nèi)外整體經(jīng)濟(jì)疲軟影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，央行下調(diào)利率，降低融資本錢，刺激經(jīng)濟(jì)開展。銘騰觀點(diǎn)3利率下調(diào)，購(gòu)房時(shí)機(jī)出現(xiàn)2021-2021經(jīng)濟(jì)疲軟降息2021-2021年樓市調(diào)控不放松1234縮短繳存年限：連續(xù)足額繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金，第二套改善性住房可申請(qǐng)公積金解讀：提前釋放有公積金人群的購(gòu)房需求，同時(shí)允許二套房申請(qǐng)公積金，進(jìn)一步促進(jìn)改善類需求釋放。推行異地貸款：解讀：提高公積金使用率，促進(jìn)重慶本地戶籍外地工作人士回渝購(gòu)房。上調(diào)存款利率：公積金存款利率按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行解讀：鼓勵(lì)更多的人愿意繳納公積金，短期對(duì)樓市影響甚微，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，有助于擴(kuò)大公積金的資金池，提高公積金的可貸額度。降低最低首付款比例：首套、結(jié)清貸款二套房，最低首付比例二成解讀：降低購(gòu)房者購(gòu)房門檻，促進(jìn)剛需、改善類需求釋放，但公積金貸款本身有最高額度限制，仍為制約局部需求釋放。公積金使用效率不斷提高銘騰觀點(diǎn)42015年9月2015年10月2015年5月商貸最低首付比例：首次購(gòu)房（30%）還清貸款二套房（30%）未結(jié)清貸款二套房（40%）商貸最低首付比例：首次購(gòu)房（不實(shí)施限購(gòu)城市，不低于25%）商貸最低首付比例：首套房（25%）公積金：首套房（20%）重慶《關(guān)于做好住房金融服務(wù)工作的通知》央行、銀監(jiān)會(huì)《進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》重慶《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的通知》商貸最低首付比例：首次購(gòu)房（20%）未結(jié)清貸款二套房（30%）2016年2月央行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》例：一套總價(jià)60萬(wàn)的商品房：首套房首付三成需要18萬(wàn)，現(xiàn)首付2成，僅需12萬(wàn)，首付廉價(jià)5萬(wàn)；未結(jié)清貸款二套房，首付四成需要24萬(wàn)，現(xiàn)首付三成，僅需18萬(wàn)，廉價(jià)6萬(wàn)。例：一套總價(jià)100萬(wàn)的商品房：首套房首付三成需要30萬(wàn)，現(xiàn)首付2成，僅需20萬(wàn)，首付廉價(jià)10萬(wàn)；未結(jié)清貸款二套房，首付四成需要40萬(wàn)，現(xiàn)首付三成，僅需30萬(wàn)，廉價(jià)10萬(wàn)。銘騰觀點(diǎn)5購(gòu)房最正確時(shí)機(jī)，門檻新低稅費(fèi)同時(shí)優(yōu)惠營(yíng)業(yè)稅：2021年3月30日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，普通住房營(yíng)業(yè)稅免征年限從5年縮減為2年，2021年2月，取消普通住房和非普通住房之分，缺乏2年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅，2年及以上的住房免征營(yíng)業(yè)稅。降低住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：2021年9月，新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，由每平方米3元降為每平方米2元，存量住房由現(xiàn)行每平方米6元降為每平方米4元。降低房企所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率：2021年1月，重慶政府出臺(tái)政策，房企所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。銘騰觀點(diǎn)6契稅：2021年2月出臺(tái)最新優(yōu)惠，唯一住房，90㎡及以下，契稅1%，90㎡以上，契稅1.5%；已擁有一套住房的家庭，購(gòu)置的家庭第二套住房，90㎡及以下，契稅1%，90㎡以上，契稅2%。〔此前購(gòu)置唯一住房〔別墅除外〕，90㎡及以下，契稅1%；144㎡以下唯一住房，契稅1.5%，除上述條件外，契稅3%〕商住比可調(diào)2021年10月，工程未預(yù)售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)調(diào)整商住比例，經(jīng)批準(zhǔn)適當(dāng)調(diào)減商業(yè)規(guī)模。此前為保障住宅的商業(yè)配套，3:7的商住比例將地塊做了硬性規(guī)定，讓開發(fā)商自主規(guī)劃，交給市場(chǎng)調(diào)控。戶型結(jié)構(gòu)可調(diào)在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可調(diào)整未預(yù)售的在建商品住房工程戶型結(jié)構(gòu)。此前嚴(yán)格控制的“兩個(gè)70〞政策有一定弱化，可以看到房企自主規(guī)劃產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，按需規(guī)劃的時(shí)代即將到來。預(yù)售許可證五月中旬，市國(guó)土、區(qū)政府連續(xù)召開會(huì)議，市級(jí)以國(guó)土房管的名義發(fā)文，土地抵押工程可不需要先行解除抵押即可辦理預(yù)售許可證。此舉有助于緩解房地產(chǎn)資金壓力。銘騰觀點(diǎn)7房地產(chǎn)企業(yè)減壓銘騰觀點(diǎn)8“從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活效勞業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。〞——李克強(qiáng)“營(yíng)改增〞：以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅工程改成繳納增值稅，增值稅就是對(duì)于產(chǎn)品或者效勞的增值局部納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)?！安粍?dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍〞：企業(yè)購(gòu)置房產(chǎn)用于增值稅應(yīng)稅工程，其購(gòu)置房產(chǎn)交的稅款可按規(guī)定計(jì)算出增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。抵扣減稅政策利好剛性需求改善類需求連續(xù)足額繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款公積金首套房