商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要特征研究

伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中較為特殊的一類(lèi),近年來(lái)正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā),以期獲得相對(duì)較高的投資收益,商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)日顯激烈。政府部門(mén)也認(rèn)識(shí)到商業(yè)設(shè)施對(duì)城市發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用,不斷采取措施推動(dòng)商貿(mào)流通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。首先概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn),在此基礎(chǔ)上從多個(gè)角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有的主要特征進(jìn)行闡述,力求進(jìn)行一定深度的探討。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng),直接進(jìn)行包括住宅、廠(chǎng)房、庫(kù)房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂(lè)等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開(kāi)發(fā),為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下:

1、地理位置的固定性

土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動(dòng)的地理位置,在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開(kāi)發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售,就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設(shè)投資大

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金,對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。

3、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)

土地及建筑物作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外,項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。完成一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

4、受?chē)?guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開(kāi)發(fā)活動(dòng)和過(guò)程,事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國(guó)計(jì)民生,必須也只能通過(guò)國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始,房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價(jià)受?chē)?guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

這與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國(guó)現(xiàn)行管理體制來(lái)看,參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的部門(mén)很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門(mén),項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資大,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),項(xiàng)目資金來(lái)源不可能完全依靠開(kāi)發(fā)商自有資金來(lái)運(yùn)作,大量建設(shè)資金需要通過(guò)各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

7、資金周轉(zhuǎn)慢

從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開(kāi)始,到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開(kāi)始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)慢。

8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和(自營(yíng)自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營(yíng)資金兩大部分,在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

9、人員要求高社會(huì)發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異,從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市、三線(xiàn)城市等不同層次,這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況,包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力,對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。

一個(gè)城市或地區(qū)選定后,就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購(gòu)物時(shí),店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí),店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場(chǎng)址一旦確定,就無(wú)法更改,若項(xiàng)目所在位置無(wú)法吸引足夠多的消費(fèi)者,經(jīng)營(yíng)商戶(hù)自然就不會(huì)前來(lái)承租或購(gòu)買(mǎi)物業(yè),也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競(jìng)爭(zhēng)者不易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。

3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),潛在的直接顧客(即經(jīng)營(yíng)商戶(hù))包括百貨公司、連鎖超市、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)等不同的經(jīng)營(yíng)主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂(lè)等機(jī)構(gòu),既有外資、國(guó)資,也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)特色存在很大的差異,相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí),商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對(duì)廣大的終端消費(fèi)者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項(xiàng)目前期還沒(méi)有找到有意承租或購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)(如果有,項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的需求進(jìn)行,也可稱(chēng)之為定制),項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

另外,在已基本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開(kāi)發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開(kāi)發(fā)、零散租售,否則會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。

考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn),在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運(yùn)營(yíng)所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

4、經(jīng)營(yíng)方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營(yíng)方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營(yíng)混合、出租自營(yíng)混合、出售出租自營(yíng)混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷(xiāo)售,而以混合型運(yùn)營(yíng)居多。此外,項(xiàng)目是由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè),租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營(yíng)的商戶(hù),也可能是本身不經(jīng)營(yíng)而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營(yíng)方式又有很大的靈活性。

經(jīng)營(yíng)方式的多樣性使得經(jīng)營(yíng)方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過(guò)出租獲得持續(xù)收益,還是通過(guò)出售獲得一次性回報(bào),以及各經(jīng)營(yíng)方式如何有機(jī)組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營(yíng)方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。

5、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值(銷(xiāo)售完畢就意味著開(kāi)發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求,既可以通過(guò)出售獲利,還可以通過(guò)出租或其它經(jīng)營(yíng)方式獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào),在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了,可以滿(mǎn)足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),也正基于此,項(xiàng)目的成功不僅僅是所開(kāi)發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟(jì)收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功。

6、高風(fēng)險(xiǎn)性

總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,項(xiàng)目本身沒(méi)有明確的租約保障,沒(méi)有固定的消費(fèi)對(duì)象,項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營(yíng)銷(xiāo)策略,還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平。基于商業(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

7、可促進(jìn)城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會(huì)效益

城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動(dòng)因。一個(gè)城市新區(qū)的形成,必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在內(nèi)的服務(wù)因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為城市功能的必要條件和外在反映,不僅可以滿(mǎn)足人們居住生活需求,還能促進(jìn)人口集聚和資源流動(dòng),催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)