稅法實務(wù)教學課件作者張小玲11

第十一章

土地增值稅1243第一節(jié)

土地增值稅概述第二節(jié)

土地增值稅的征稅范圍第三節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算第四節(jié)

土地增值稅的征收管理和納稅申報返回第一節(jié)

土地增值稅概述?一、土地增值稅的概念?

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。?二、土地增值稅的特點?

(一)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象?

作為征稅對象的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定準予扣除項目金額后的余額。?

(二)征稅面比較廣?

凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得增值收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅。下一頁

返回第一節(jié)

土地增值稅概述?(三)采用扣除法和評估法計算增值額?一般來說，以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的余額作為計稅依據(jù)。對舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓，以及對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)申報不實、成交價格偏低的，采用評估價格法確定增值額。?(四)實行超率累進稅率?

土地增值稅的稅率，是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值率高低為依據(jù)，按照累進原則設(shè)計的，實行分級計稅。增值率高的，適用的稅率高，多納稅;增值率低的，適用的稅率低，少納稅。稅收負擔較為合理，體現(xiàn)國家政策。?

(五)實行按次征收?

土地增值稅發(fā)生在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。上一頁

下一頁

返回第一節(jié)

土地增值稅概述?三、土地增值稅的納稅人?土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。此外，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)及海外華僑、港澳臺同胞和外國公民。?四、土地增值稅的稅率?

土地增值稅實行超率累計稅率，超率累計稅率見表11-1上一頁

返回第二節(jié)

土地增值稅的征稅范圍?一、征稅范圍的界定?

準確界定土地增值稅的征稅范圍非常重要，我們可以通過以下三個標準來判定:?

(1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征收。這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓，如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納稅。?

轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。下一頁

返回第二節(jié)

土地增值稅的征稅范圍?

(2)只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。?

土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。?

(3)只對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入?

的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。上一頁

下一頁

返回第二節(jié)

土地增值稅的征稅范圍?

這里的“贈與”指如下情況:一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的;二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。?

土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。?二、應(yīng)征、不征、免征土地增值稅的情況?

根據(jù)以上三條判斷標準，可以得知土地增值稅的征稅范圍具有“國有”“轉(zhuǎn)讓”“取得收入”三個關(guān)鍵特征。根據(jù)這三個特征，應(yīng)征、不征、免征土地增值稅的情況如表11-2所示。上一頁返回第三節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算?一、應(yīng)稅收入的確定?

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款和有關(guān)的經(jīng)濟收益。?

(1)貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款?

和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。?

(2)實物收入。實物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的?

收入。?

(3)其他收入。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或?

具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。下一頁

返回第三節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算上一頁下一頁返回?二、扣除項目及其金額?準予納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目具體包括六項內(nèi)容。?(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額?包括兩個方面:一是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款;二是納稅人在取得上地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金。?(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本?房地產(chǎn)開發(fā)成本指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。這些成本允許憑合法有效憑證予以扣除。?(1)土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。第三節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算上一頁下一頁返回?

(2)前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。?

(3)建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑工程安裝費。?

(4)基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程所發(fā)生的支出。?

(5)公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。?(6)開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。第三節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算上一頁下一頁返回?

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用?

房地產(chǎn)的開發(fā)費用包括銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，其中財務(wù)費用中邵利息費用分兩種情況:?

(1)財務(wù)費中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金霹? 機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計鱷的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按《土地增值稅實施細則》第七條(一)、(二)項規(guī)定(即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同)計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為:?

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)x5%第三節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算上一頁下一頁返回? (2)財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《土地增值稅實施細則》第七條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為:?

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)x

10%第三節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算上一頁下一頁返回?(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金?與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，一也可視同稅金予以扣除。?允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列人管理費用，印花稅不再單獨扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計算土地增值稅時，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。第三節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算上一頁下一頁返回?

(五)財政部確定的其他扣除項目?

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《土地增值稅實施細則》第(一)、(二)?

項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。?

加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)x

20%?

(六)舊房及建筑物的扣除金額?

舊房是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但已建成并交付使用的房產(chǎn)。第三節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算上一頁下一頁返回?

轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項目分三種情形:?

(1)通過房地產(chǎn)評估機構(gòu)確定舊房及建筑物評估價格的，扣除項目包括:?

舊房及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用、在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金以及舊房評估費用。?

其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。?評估價格=重置成本價X成新度折扣率第三節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算上一頁下一頁返回?

(2)不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，扣除項目包括:按經(jīng)稅?

務(wù)機關(guān)確認的發(fā)票所載金額每年加計5%計算的金額、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。?

(3)既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收。若納稅人?

是單位，則按轉(zhuǎn)讓收入的80%~95%作為扣除項目的金額;若納稅人是個人的，按轉(zhuǎn)讓收入的1%~1.5%計征土地增值稅。?

計算土地增值額時準予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)的不同，可進行以下劃分(表11-3).第三節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算上一頁下一頁返回?三、應(yīng)納稅額的計算?

(一)確定扣除項目?

(二)計算增值額?

增值額=收入額一扣除項目金額?

(三)計算增值率?

增值率=增值額:扣除項目金額x

100%?

(四)確定適用稅率?

依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率第三節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算上一頁下一頁返回?

(五)依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額?

計算土地增值稅稅額可按照分級逐級距計算或查表法計算。?

1.分級逐級距計算?

如果增值額超過扣除項目金額50%以上，在計算增值額時，需要分別用各級增值額乘以適用稅率，得出各級稅額，然后再將各級稅額相加，得出總稅額。?應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)?

2.查表法計算?

查對四級超率累進稅率表，然后按計算公式求出應(yīng)納稅額。?

(1)增值率未超過50%的:?應(yīng)納稅額=增值額x

30%;第三節(jié)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算上一頁返回?

(2)增值率超過50%n，未超過100%的:?

應(yīng)納稅額=增值額x

40%-扣除項目金額x5%;?

(3)增值率超過100%，未超過200%的:?

應(yīng)納稅額=增值額x

50%-扣除項目金額x15%;?

(4)增值率超過200%的:?

應(yīng)納稅額=增值額x

60%-扣除項目金額x35%第四節(jié)土地增值稅的征收管理和納稅申報下一頁返回?一、稅收優(yōu)惠?

有下列情形之一的，免征土地增值稅:?

(1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%;?

(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。指因城市實施規(guī)劃、國家?

建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán);?

(3)個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。從2008年11月1日起，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。第四節(jié)土地增值稅的征收管理和納稅申報上一頁下一頁返回?二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算?

清算條件有應(yīng)清算和可清算兩種情形:?

(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算:?

①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;?

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;?

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。?

(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算:?

①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;第四節(jié)土地增值稅的征收管理和納稅申報上一頁下一頁返回?

②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完