城市綜合體物業(yè)管理服務(wù)方案培訓資料

第3頁共95頁城市綜合體物業(yè)管理方案TOC\o"1-2"\h\u第一章城市綜合體物業(yè)管理的概述 1第一節(jié) 城市綜合體物業(yè)管理的特點 1第二節(jié) 城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù) 1第三節(jié) 城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視效勞功能的開發(fā)和運用 2第四節(jié) 城市綜合體物業(yè)管理應(yīng)注意的其它事項 3第二章工程概況、管理效勞整體設(shè)想及總體目標 4第一節(jié)城市綜合體工程概況 4第二節(jié)管理效勞整體設(shè)想 4第三節(jié)管理效勞總體目標 6第三章組織構(gòu)架、人員配備、培訓及管理 10第一節(jié)管理效勞機構(gòu)組織構(gòu)架 10第二節(jié)人員配備 11第三節(jié)人員培訓及管理 15第四章物資裝備方案 26第一節(jié)物資裝備明細 26第二節(jié)物業(yè)管理用房方案 28第五章前期介入效勞、承接查驗 28第一節(jié)物業(yè)管理前期介入的重要意義 28第二節(jié)前期介入效勞 29第三節(jié)承接查驗 32第四節(jié)前期介入費用 39第六章效勞質(zhì)量標準及措施 41第一節(jié)效勞質(zhì)量總標準及措施 41第二節(jié)安保管理效勞標準及措施 43第三節(jié)設(shè)備設(shè)施管理效勞標準及措施 50第四節(jié)智能化系統(tǒng)的管理維護標準及措施 63第五節(jié)環(huán)境管理效勞標準及措施 67第六節(jié)住宅區(qū)域效勞標準及措施 70第七章管理效勞重點、難點及其措施 77第一節(jié)物業(yè)管理效勞的重點、難點分析 77第二節(jié)物業(yè)管理效勞重點、難點及其措施 78第八章突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案 82第一節(jié)平安管理措施 82第二節(jié)突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案 83第九章管理規(guī)章制度 85第十章物業(yè)檔案資料管理 88第一節(jié)物業(yè)檔案資料管理總那么 88第二節(jié)物業(yè)檔案資料管理 89第十一章物業(yè)管理效勞費用測算 93城市綜合體物業(yè)管理的概述城市綜合體物業(yè)管理的特點城市綜合體不是假設(shè)干類型物業(yè)在數(shù)量和種類上的簡單集合，而是各種效勞功能的優(yōu)化組合。一般的多功能建筑并不產(chǎn)生新的系統(tǒng)，而城市綜合體中，各組成局部那么構(gòu)成一個不可分割的有機系統(tǒng)。可以說，各局部之間相互依存、相互助益的能動關(guān)系是城市綜合體最本質(zhì)的屬性。物業(yè)管理最根本的任務(wù)是使物業(yè)的功能得到最大程度的發(fā)揮。而城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)具有這樣一些特點：1.由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理〞，而且更重要的任務(wù)是實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來開展?jié)摿Α?.由于各局部之間相互依存、相互助益的能動關(guān)系是城市綜合體最本質(zhì)的屬性，因此城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)不僅在于充分發(fā)揮綜合體中各個局部的效勞功能，而且還在于使整個綜合體各個局部效勞功能的相互關(guān)系到達高度和諧共生的狀態(tài)。3.由于城市綜合體具有超大空間尺度、通道樹型交通體系、現(xiàn)代城市景觀設(shè)計和高科技集成設(shè)施等四大物理特征，因此在傳統(tǒng)物業(yè)管理范疇，也包含著一般物業(yè)所不具有的一些特殊內(nèi)容。城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)城市綜合體物業(yè)管理包含兩個層面，一個是物業(yè)運行管理，承當物業(yè)的日常維護、管理和場地租賃經(jīng)營；一個是物業(yè)的策略性管理，承當物業(yè)的資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理，一般由集團履行物業(yè)的策略性管理的職能。目前，城市綜合體的業(yè)權(quán)或大局部業(yè)權(quán)通常都是建設(shè)單位所直接持有，業(yè)主有時也包括這些企業(yè)背后的投資機構(gòu)。作為業(yè)主而言，實現(xiàn)物業(yè)各期高額而穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流入，保持和提高物業(yè)的市場價值，是必須追求的目標。在這種情況下，物業(yè)策略性管理的任務(wù)就是，制定物業(yè)開展戰(zhàn)略方案，進行持有/出售分析，進行物業(yè)更新改造和大修理的決策，監(jiān)控物業(yè)績效，管理和評價物業(yè)運行管理，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營管理分析，制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，設(shè)計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)。而物業(yè)運行管理，那么是通過對物業(yè)的日常維護和管理，充分有效地發(fā)揮綜合體整個系統(tǒng)的功能和各個局部的效勞功能，并通過租務(wù)管理，為業(yè)主取得穩(wěn)定的租金收入。而租務(wù)管理，那么是收益性物業(yè)運行管理的核心內(nèi)容。租戶的選擇、租金確實定與調(diào)整、租約的制定都是收益性物業(yè)運行管理中租務(wù)管理的根底工作。從實踐情況來看，城市綜合體中主力店的招商和管理是城市綜合體物業(yè)經(jīng)營管理中的重點和難點。城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視效勞功能的開發(fā)和運用首先，管理者必須充分有效地開發(fā)和運用城市綜合體各個局部的效勞功能。城市綜合體各個局部都有自身效勞功能的表達方式。例如，對于商務(wù)辦公樓，必須注重打造商務(wù)平臺。在提供根底物業(yè)管理效勞的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)效勞。與此同時，根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營造上形成品位，創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。購物中心是城市綜合體最重要的局部，其技術(shù)系統(tǒng)和效勞功能也是綜合體各個局部中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環(huán)境營造、交通、導(dǎo)購等各種效勞設(shè)施的運行和管理上必須采取有效措施；另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝卸等效勞設(shè)施運行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。其次，整個綜合體各個局部效勞功能的相互關(guān)系必須到達高度和諧和共生的狀態(tài)。城市綜合體是一個完整的有機系統(tǒng)。在這個系統(tǒng)中，每個局部的效勞功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購物中心那么需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各局部的效勞功能又是相互依存的。例如，購物中心與人們的日常生活最為密切，能夠形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和豐富性的生活，以滿足人們的多樣化選擇，能夠充分滿足各類階層的消費需求，是綜合體中的核心局部；而寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身那么是城市綜合體的主要功能，操縱著大局部資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。城市綜合體物業(yè)管理應(yīng)注意的其它事項要使綜合體各個局部效勞功能的相互關(guān)系到達高度和諧共生，關(guān)鍵在于對空間、交通和環(huán)境各個因素的把握。城市綜合體具有超大空間尺度的特征。而在空間的布局、分隔上，必須按照不同類型的流動載體的屬性和要求進行布置和管理，做到客貨分區(qū)、動靜分區(qū)，封閉空間和開放空間有機結(jié)合。另外需要現(xiàn)代化的科技手段的運用來進行彌補，智能化的標識、智能購物系統(tǒng)的建立是非常必要的。城市綜合體的交通體系是復(fù)雜的。要通過交通組織的有機規(guī)劃和管理，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系。交通組織的管理既要符合空間布局、分隔的要求，同時又要為人流和物流提供充分的便利性。效勞內(nèi)容多樣，城市綜合體中的購物中心一般具有綜合性的職能，及餐飲、娛樂、購物、休閑于一體。這些職能往往形成了對其他商業(yè)模塊的互補。例如：很多白領(lǐng)愿意在咖啡館中寫工程建議書、洽談生意等。所以，物業(yè)效勞內(nèi)容就要具有多樣性，如：對區(qū)域內(nèi)空氣質(zhì)量管理、噪音管理等。這就要求物業(yè)管理從多方面入手，物業(yè)人員具有商業(yè)、生活等多方面的管理能力和相關(guān)知識。提高效勞標準化水平。購物中心的客流量很大，流動人口較多。需要物業(yè)管理效勞的頻次也會很高。人員多數(shù)是在重復(fù)做著相同的工作。因此，將高頻次的物業(yè)效勞進行標準化，不但可以節(jié)省人力和物力，同時也可以提高效勞質(zhì)量和效率。例如：合理規(guī)劃清掃區(qū)域、和路線，定期更換照明設(shè)施等。城市綜合體不僅要通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀和宜人的環(huán)境，而且，在布置和管理上還要表達各個局部的功能特點，并有利于綜合體整體功能的發(fā)揮。通過運用環(huán)境布置，能動地引導(dǎo)人流，使綜合體的空間氣氛到達均衡。第二章工程概況、管理效勞整體設(shè)想及總體目標第一節(jié)城市綜合體工程概況一、城市綜合體工程概況：城市綜合體位于鄭州市金水區(qū)花園路東風路交界處，東臨花園路、北依東風路，同時也是建在地鐵2號線和8號線上的綜合型物業(yè)。由城市綜合體集團投資、開發(fā)、運營。本購物中心由地上八層和地下三層構(gòu)成，是集購物、商務(wù)、休閑、娛樂、生活、文藝為一體的城中之城，快樂至上、新鮮至上、表達至上的非凡殿堂1、總用地面積：36413.13㎡2、總建筑面積：397921.55㎡3、綠地率：15.1％，綠地面積約5495.46㎡4、住宅戶〔套〕數(shù)：戶5、機動車停車位：2440個6、可計收物業(yè)管理效勞費面積如下表：序號物業(yè)收費類型面積備注一住宅63089.36㎡避難區(qū)建筑面積：1246.58㎡；物業(yè)管理用房建筑面積：483.04㎡二辦公62240.98㎡避難區(qū)建筑面積：1691.74㎡；物業(yè)管理用房建筑面積：1093.84㎡三商業(yè)145393㎡第二節(jié)管理效勞整體設(shè)想智能化安防系統(tǒng)與嚴謹?shù)匕卜来胧榭蛻簟I(yè)主提供平安的環(huán)境現(xiàn)代化的安防系統(tǒng)是以智能化系統(tǒng)的配備為主，科學合理的布崗、經(jīng)培訓可按管理規(guī)程上崗執(zhí)勤的安保員以及訓練有素地處理應(yīng)急事件的安保團隊為輔，形成了為工程內(nèi)公共財產(chǎn)的防范以及住宅區(qū)內(nèi)人員進出有效地控制，以期到達安防工作目標。打造良好人文環(huán)境為客戶和業(yè)主提供綠色的環(huán)境本工程綠化覆蓋率達15.1%，是真正的綠色家園。工程內(nèi)的綠化植被物種類別多，各種花壇和盆景合理搭配，引進先進的綠化保養(yǎng)與維護公司，為區(qū)內(nèi)綠化的生長、補種與養(yǎng)護提供專業(yè)技術(shù)根底，使得區(qū)內(nèi)綠樹成蔭，空氣清新，放眼望去綠間盎然。專業(yè)化清潔效勞讓工程成為客戶和業(yè)主舒適的場所工程內(nèi)窗明亮是讓客戶和業(yè)主感覺舒適的第一印象，在保潔工作方面引進專業(yè)保潔公司，要求其保潔工需經(jīng)過專業(yè)的操作培訓，要求保潔工具備效勞意識，讓客戶和業(yè)主在零干擾的前提下享受優(yōu)質(zhì)的環(huán)境。高效與系統(tǒng)地工作人員為客戶和業(yè)主提供便捷訓練有素的工作人員將在投訴處理、效勞咨詢以及事后跟進等方面，讓客戶和業(yè)主享受優(yōu)質(zhì)高效地物業(yè)效勞；在住宅區(qū)域的便民效勞方面提供快遞柜、報修、維修等與業(yè)主生活息息相關(guān)的延伸效勞，使得業(yè)主可以放心上班與創(chuàng)業(yè)，真正享受到方便與快捷的社區(qū)生活。開通各種渠道讓溝通更和諧城市綜合體物業(yè)管理處將運用微信公眾號、客戶信箱、全國效勞熱線電話、E-MAIL等多種渠道，開展座談會、訪談等多種形式，與客戶和業(yè)主保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理效勞滿足需求和到達質(zhì)量。住宅區(qū)域客戶服部心將實行“管理報告〞制度，每年度將工程使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進工程等全方位進行公開，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見和建議，加強相互溝通。住宅區(qū)域提供多元化效勞1、依據(jù)業(yè)主需求的區(qū)別而產(chǎn)生差異，我們應(yīng)不同的業(yè)主、使用者的需求，根據(jù)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗，為住宅業(yè)主、使用者提供個性化的物業(yè)管理效勞，滿足各種層面的需求，同時也可以成為提升本物業(yè)價值的亮點。2、業(yè)主們平日里忙于工作，節(jié)假日休息在家，我們組織的區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動可以為業(yè)主提供一個展現(xiàn)自我風采、鄰里互識、全員參與以及和諧社區(qū)的平臺，讓業(yè)主在閑暇之余可以有更多的活動空間，同時也加深鄰里關(guān)系，為打造和諧社區(qū)奠定扎實根底。第三節(jié)管理效勞總體目標一、管理效勞目標追求1、應(yīng)用文化人類學的根本原理，針對工程的客戶群定位，通過各項管理效勞舉措，提供高標準、高檔次的管理效勞，營造一個充滿人文關(guān)心洋溢溫情的“溫馨家園〞。2、致力于物業(yè)效勞與保障體系，引入保險機制，有效運用高科技手段強化治安、秩序等項管理工作，從根本上解決機動車盜搶、區(qū)域治安等物業(yè)管理的“疑難雜癥〞，實現(xiàn)長治久安。3、奉行以人為本的宗旨，住宅區(qū)域積極倡導(dǎo)“業(yè)主自治〞，有效發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用，開創(chuàng)園區(qū)事務(wù)人人參與的良好局面。4、嚴格按照ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系進行標準化管理和運作。5、通過編制合理的修繕方案、建立維修效勞檔案、大中修外包監(jiān)督管理等措施確保商業(yè)、住宅設(shè)施正常使用，確保資產(chǎn)獲得保值、增值。二、管理效勞標準：城市綜合體是城市綜合體工程，集高端辦公、大型商場和高端住宅于一體，客戶群體大都素質(zhì)較高，其對物業(yè)管理效勞需求期望值高，對平安、舒適、便捷等方面的要求與一般用戶群體亦有所不同。客戶和業(yè)主要求尊貴、平安、舒適，所以實施高質(zhì)量、全方位的特色物業(yè)管理效勞，是其根本要求。有鑒于此，我司的具體效勞標準為：1、公共秩序維護〔1〕工程設(shè)有監(jiān)控中心，配備電子巡更、錄像監(jiān)控、樓宇對講、入侵報警、住戶報警、門鎖智能卡等技防設(shè)施，24小時開通?！?〕智能化的停車管理系統(tǒng)，具備車牌識別、視頻停車引導(dǎo)、反向?qū)ぼ?、自助繳費等功能，為客戶和業(yè)主提供VIP效勞?！?〕對重點區(qū)域、重點部位定時定點巡查，每2小時巡邏1次；對監(jiān)控中心配備專門人員實施24小時監(jiān)控?！?〕住宅區(qū)域?qū)M出的外來人員及裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理?！?〕每年對效勞人員及業(yè)主進行不少于2次的消防培訓演習，對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。2、保潔效勞〔1〕外委專業(yè)清潔公司實施清潔保潔工作?！?〕寫字樓、商場、住宅樓首層設(shè)置分類垃圾桶〔分別為可回收垃圾、其他垃圾和有害垃圾三類〕，實行垃圾分類投放?！?〕工程內(nèi)公共區(qū)域設(shè)置果殼箱，每日清運2次。〔4〕工程道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；〔5〕寫字樓每層放設(shè)垃圾桶，每日定期收集并清運垃圾。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味，垃圾日產(chǎn)日清，不在小區(qū)內(nèi)堆積停留?！?〕共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次；及時去除道路積水、積雪?！?〕共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。〔8〕二次供水水箱每季度清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求?！?〕做好白蟻及衛(wèi)生蟲害的防治工作，其中5-10月的滅四害消殺工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。3、綠化養(yǎng)護管理〔1〕外委專業(yè)綠化公司實施綠化養(yǎng)護管理。〔2〕草坪常年保持平整，邊緣清晰，及時清理雜草，按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機復(fù)合肥2到3遍。〔3〕花壇及時更換枯死、損毀的花木，及時去除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施復(fù)合肥1次，盛花期追肥適量。〔4〕每年中有3次以上花卉、景點布置，4季有花?！?〕定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。4、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護〔1〕建立共用智能化的設(shè)施設(shè)備檔案〔設(shè)備臺帳〕，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全?！?〕對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護?！?〕設(shè)施設(shè)備標志齊全、標準，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)標準；設(shè)施設(shè)備運行正常?！?〕對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，及時組織修復(fù)。〔5〕消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。〔6〕設(shè)備房保持整潔、通風，無冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。〔7〕工程道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、標準。〔8〕對照明設(shè)備按規(guī)定時間定時開關(guān)，每天檢查，及時更換。〔9〕容易危及人身平安的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案?！?0〕接到相關(guān)部門停水、停電通知后，應(yīng)及時向客戶和業(yè)主做好通知工作。5、住宅區(qū)域客戶效勞〔1〕設(shè)立住宅客戶效勞中心，公示24小時效勞電話，24小時受理業(yè)主的投訴、報修等效勞?！?〕設(shè)立客服專員，實施一站式效勞?！?〕業(yè)主急修在規(guī)定時間內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。〔4〕經(jīng)常與業(yè)主溝通，及時解答業(yè)主的咨詢和處理業(yè)主投訴，每半年開展一次物業(yè)管理效勞滿意率調(diào)查，征求業(yè)主的意見，改善效勞質(zhì)量。〔5〕每年開展兩次以上健康有益的社區(qū)文化活動。6、住宅區(qū)域房屋管理〔1〕對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全?！?〕根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修方案和住房專項維修資金使用方案，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。〔3〕每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。〔4〕按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主〔使用人〕的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和考前須知。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)平安及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告有關(guān)主管部門。〔5〕對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關(guān)主管部門?！?〕工程主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標。各棟及單元〔門〕、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標志。7、其它與客戶和業(yè)主特別約定的各類效勞。第三章組織構(gòu)架、人員配備、培訓及管理第一節(jié)管理效勞機構(gòu)組織構(gòu)架城市綜合體總用地面積：36413.13㎡，規(guī)劃總建筑面積397921.55㎡，是實施綜合智能化物業(yè)管理的城市綜合體工程，工程智能化不但改變了人們的生活觀念及生活方式，也必將給我們的物業(yè)管理工作帶來新的挑戰(zhàn)。我司結(jié)合自身的豐富管理效勞經(jīng)驗及城市綜合體的實際情況，根據(jù)工程的日常管理效勞及經(jīng)營，設(shè)立小區(qū)管理部、綜合物業(yè)部、工程部、人事行政部和財務(wù)部。具體構(gòu)架如以下圖：城市綜合體物業(yè)管理有限公司城市綜合體物業(yè)管理處辦公公寓管理部綜合物業(yè)部工程部人事行政部財務(wù)部客服部安保部工程部安保部保潔綠化部車場管理部員工食堂部暖通班設(shè)備班弱電班綜合班人事行政采購會計出納第二節(jié)人員配備一、人員配備根據(jù)城市綜合體的工程檔次，應(yīng)配置與其相匹配的高素質(zhì)的管理人員，人員配置的原那么是精干、高效、一專多能，我公司實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的工程經(jīng)理負責制。效勞中心擬配置157名員工〔清潔、綠化人員另計〕，如下表：序號部門崗位名稱編制一管理處工程經(jīng)理1綜合物業(yè)部經(jīng)理1公寓管理部經(jīng)理1寫字樓管理部經(jīng)理1工程部經(jīng)理1人事行政部經(jīng)理1財務(wù)部經(jīng)理1小計7二綜合物業(yè)部經(jīng)理助理1保潔綠化部主管1安保部主管1員工食堂部主管1車場主管2保潔綠化專員2監(jiān)控員8小計16三公寓管理部客戶效勞員2維修操作工4安保專員1小計7四寫字樓管理部客戶效勞員6維修操作工4安保專員1小計11五工程部經(jīng)理助理1綜合主管1強弱電主管1水暖主管1弱電工2綜合領(lǐng)班1配電領(lǐng)班1水暖領(lǐng)班1綜合工6配電工6維修電工6水暖運行工6電梯管理員3小計36六財務(wù)部會計1出納1收費員1庫管員1小計4七人事行政部人事行政主管1采購專員1前臺接待1小計3八合計86二、員工隊伍素質(zhì)要求1、各部門負責人均為大專以上學歷，管理人員持證上崗率100%。2、工程技術(shù)人員均持有相應(yīng)的專業(yè)技能資格證及職稱證，且有在商業(yè)及小區(qū)從事相應(yīng)工作的經(jīng)驗。3、安保員、安保員，高中以上文化程度，身高1.75米以上，并有在相關(guān)物業(yè)管理工作或?qū)W習培訓的經(jīng)歷。4、各崗位人員均具有強烈的責任心，遵守公司的各項規(guī)章制度；著裝統(tǒng)一，形象良好，舉止文明，為人謙和，對客戶和業(yè)主提供貼心、微笑效勞。主要崗位具體要求如下：A、管理處經(jīng)理〔6人〕工程經(jīng)理1人，具備物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，中級以上職稱或大專以上學歷，有5年以上的商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有2年以上經(jīng)理任職經(jīng)歷。熟悉物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，并能標準組織城市綜合體的管理效勞工作。公寓管理部經(jīng)理1人，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，能在物業(yè)管理工作中熟悉運用ISO9001質(zhì)量管理體系，全面負責公寓工程物業(yè)管理工作，負責文化活動組織的開展及實施管理督導(dǎo)，推行品牌的建設(shè)。綜合物業(yè)部經(jīng)理1人，具有豐富的商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，全面負責工程現(xiàn)場管理、車場管理、環(huán)境保潔管理和員工食堂管理。財務(wù)部經(jīng)理1人，具有豐富的資金籌劃、財務(wù)管理經(jīng)驗，主持工程財務(wù)預(yù)決算、財務(wù)核算和財務(wù)管理工作；組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)與監(jiān)督財務(wù)部日常管理工作，辦理公司與銀行、稅務(wù)相關(guān)的各種業(yè)務(wù)。人事行政部經(jīng)理1人，具有豐富的人事行政經(jīng)驗，規(guī)劃、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)公司的人力行政管理與組織建設(shè)，最大限度地開發(fā)人力資源，促進經(jīng)營目標的實施和長遠開展，組織協(xié)調(diào)各部門的人力資源工作，建立公司的制度體系，承當以公司名義對內(nèi)以及對外的必要的交流與溝通。工程部經(jīng)理1人，具有豐富的商業(yè)工程物業(yè)管理經(jīng)驗，負責管理整個工程的日常營運設(shè)施設(shè)備維修工作，督導(dǎo)工程部充分發(fā)揮其作用，確保工程的營運有效地進行，不斷地努力維護和改善工程硬件的狀況、各種功能與平安，以最低的本錢來維護、保養(yǎng)工程的設(shè)備設(shè)施，從而最大程度提高其使用效能和壽命。B、公寓管理部〔7人〕客服專員2人，有較強的客戶效勞意識，負責前臺接待工作、投訴登記、辦公室資料整理工作，并負責資料整理，文字編寫等方面工作；綜合維修工4人，負責住宅區(qū)域內(nèi)裝修巡查、日常檢查，業(yè)主緊急送水送電等工作。安保專員1人，有工作責任心，全面負責外包保安、保潔的管理工作。C、寫字樓管理部〔11人〕客服專員6，有較強的客戶效勞意識，負責前臺接待工作、投訴登記、辦公室資料整理工作，并負責資料整理，文字編寫等方面工作；綜合維修工4人，負責住宅區(qū)域內(nèi)裝修巡查、日常檢查，業(yè)主緊急送水送電等工作。安保專員1人，有工作責任心，全面負責外包保安、保潔的管理工作。D、綜合物業(yè)部〔16〕經(jīng)理助理1人，具有豐富的商業(yè)管理經(jīng)驗，輔助部門經(jīng)理日常管理工作；餐廳保潔綠化主管1人，具有較強的協(xié)調(diào)能力，負責商業(yè)衛(wèi)生、綠化及餐廳管理秩序工作；現(xiàn)場主管1人，負責安保員日常工作管理，公共區(qū)域秩序維護；車場主管1人，負責車管員日常工作管理，車場秩序維護工作。E、財務(wù)部〔4人〕會計1人，大專以上學歷，負責工程的財務(wù)收費及往來賬款等方面工作，持相關(guān)崗位上崗證書，工作認真細心負責，具備有敬業(yè)精神。出納1人，大專以上學歷，持相關(guān)崗位上崗證書，負責工程的現(xiàn)金收支工作。F、人事行政部〔3人〕行政經(jīng)理助理兼采購1人，具備敬業(yè)精神，配合人事行政經(jīng)理完成各項日常工作，同時負責工程物資物料的采購工作；人事行政主管1人，具有豐富的人事行政經(jīng)驗，有較強的協(xié)調(diào)、溝通能力，負責工程的日常各項人事行政工作。G、工程部〔36人〕綜合主管1人，熟悉城市綜合體的結(jié)構(gòu)以及裝修標準，協(xié)調(diào)各項工程工作及技術(shù)指導(dǎo)，技術(shù)技能扎實，有吃苦耐勞精神；強弱電消防主管1人，熟悉城市綜合體的電氣工程設(shè)備、消防、監(jiān)控、樓宇自動化、綜合布線等相關(guān)工作，具備獨立解決各種相關(guān)技術(shù)問題的能力；水暖主管1人，工程、暖通等相關(guān)專業(yè)，有較強的專業(yè)技術(shù)，制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改工程方案，制定并監(jiān)督執(zhí)行相關(guān)設(shè)備維修保養(yǎng)制度。第三節(jié)人員培訓及管理一、管理效勞人員培訓方案和方式1、培訓目標通過培訓，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和管理效勞水平，為本物業(yè)培養(yǎng)出一支品質(zhì)優(yōu)良、技術(shù)過硬、效勞熱情周到的物業(yè)管理員工隊伍。2、培訓方式全員參加，分階段、分層次實施。第一階段：入職培訓。凡確定派入本工程的工作人員，都必須參加針對此工程而設(shè)計的有關(guān)培訓，如本物業(yè)的根本簡介、效勞禮儀禮節(jié)、管理與效勞技巧等的培訓。第二階段：上崗培訓。在正式上崗前，都必須通過各部門、各崗位職責、工作流程、質(zhì)量標準及相關(guān)的業(yè)務(wù)知識培訓和考核。第三階段：管理骨干提高—升職培訓。在此工程工作期間，將根據(jù)不同的對象，開展系列化、正規(guī)化的培訓工作。3、培訓方法集中授課；公開討論；分析案例；總結(jié)學習體會。4、培訓考核方法口試——以現(xiàn)場提問方式，檢驗員工對培訓內(nèi)容的掌握程度。筆試——每階段培訓結(jié)束后，都要進行閉卷考試，以檢查員工對所培訓內(nèi)容的接受能力和培訓效果。抽查——在日常工作中，不定時隨機抽查員工對培訓內(nèi)容的熟練掌握和靈巧運用程度，發(fā)現(xiàn)問題馬上糾正，并在下一個培訓階段加以改善。5、具體實施方法崗前就業(yè)培訓它是指員工上崗之前，對其進行的公司背景、職業(yè)要求、崗位責任和獎勵方法、行為標準等方面的教育。職業(yè)素質(zhì)培訓它是指按照城市綜合體物業(yè)管理從業(yè)人員的一般要求，對所有員工進行的國家時事政策、企業(yè)規(guī)章制度、質(zhì)量保證體系、消防知識、日常禮儀等公共課目的培訓。專業(yè)實務(wù)培訓它是指為了使員工更好地適應(yīng)工作崗位的技術(shù)業(yè)務(wù)要求，所進行的崗位應(yīng)知應(yīng)會知識和技能的培養(yǎng)訓練。專題強化培訓指為了進一步提高管理效勞水準，所進行的針對性較強、內(nèi)容相對集中、時間比擬連貫的培訓。課堂講授法由指定的教員向受訓員工宣講某一課題或講解某一方面的內(nèi)容。集體研討法培訓對象就某一主題進行深入廣泛的探討和交流。它便于在各抒己見的根底上達成共識。視聽教學法運用電視機、錄像機、錄音機、計算機和圖片等展示手段向受訓員工傳輸有關(guān)知識和信息。它具有直觀可感的特點?，F(xiàn)場模擬法讓培訓對象扮演特定角色去完成預(yù)先設(shè)計好的活動。它有助于提高實際工作能力。樣板示范法由水平較高的員工給受訓員工做示范表演或單向傳授。它給培訓對象的印象較為深刻，效果較為穩(wěn)固?！?0〕指導(dǎo)自學法列出規(guī)定書目并倡導(dǎo)員工自己找時間學習。它實施起來更加靈巧。6、員工培訓方案員工培訓方案，分為兩個階段，第一階段為開盤前培訓方案，第二階段為開盤后培訓。第一階段開盤前上崗培訓方案全體員工開盤前上崗培訓方案類別序號培訓內(nèi)容培訓時間培訓方式授課人備注公共部分1培訓前領(lǐng)導(dǎo)致辭及發(fā)動15分鐘演講工程經(jīng)理2城市綜合體物業(yè)公司根本情況30分鐘講授工程經(jīng)理3物業(yè)根本概況及管理處架構(gòu)30分鐘講授工程經(jīng)理4公司制度介紹包括員工薪金、考勤等制度30分鐘講授工程經(jīng)理5員工手冊半天講授工程經(jīng)理6企業(yè)文化半天講授部門經(jīng)理7職業(yè)道德和物業(yè)管理法規(guī)半天講授部門經(jīng)理8效勞意識及禮儀標準半天講授部門經(jīng)理9物業(yè)管理根底知識一天講授部門經(jīng)理10消防知識半天講授部門經(jīng)理管理層及效勞中心開盤前上崗培訓方案〔1〕類別序號培訓內(nèi)容培訓時間培訓方式授課人備注管理層及效勞中心1物業(yè)管理條例一天講授部門經(jīng)理2物業(yè)效勞收費管理方法半天講授部門經(jīng)理4南京物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)半天講授部門經(jīng)理5室內(nèi)裝飾裝修管理方法半天講授部門經(jīng)理6業(yè)主臨時公約、前期效勞協(xié)議半天講授部門經(jīng)理7用戶手冊半天講授部門經(jīng)理8物業(yè)管理知識一天講授部門經(jīng)理9培訓內(nèi)容復(fù)習考核半天閉卷部門經(jīng)理管理層及效勞中心開盤前上崗培訓方案〔2〕類別序號培訓內(nèi)容培訓時間培訓方式授課人管理層及效勞中心1崗位職責、工作流程全天講授部門經(jīng)理2工程接管驗收半天講授部門經(jīng)理3開盤方案半天講授部門經(jīng)理4開盤模擬演練半天實操部門經(jīng)理5裝修管理半天講授部門經(jīng)理6效勞中心禮儀標準半天講授部門經(jīng)理7與顧客溝通和投訴處理技巧半天講授部門經(jīng)理8業(yè)主投訴處理、相關(guān)表格填寫半天講授部門經(jīng)理9日常管理效勞一天講授部門經(jīng)理10培訓內(nèi)容復(fù)習考核半天閉卷部門經(jīng)理工程部開盤前上崗培訓方案類別序號培訓內(nèi)容培訓時間培訓方式授課人備注工程部1崗位職責和效勞禮儀半天講授部門經(jīng)理2接管驗收知識半天講授部門經(jīng)理3開盤流程及交房相關(guān)工作半天講授部門經(jīng)理4接管開盤模擬演練半天實操部門經(jīng)理5裝修管理半天講授部門經(jīng)理6設(shè)備建檔2小時講授部門經(jīng)理7設(shè)備標識標牌及整改標準半天講授部門經(jīng)理8培訓考核全天講授部門經(jīng)理注：工程部培訓方案未考慮其中的接管驗收時間，并根據(jù)實際接管驗收時間作出相應(yīng)調(diào)整。安保部開盤前上崗培訓方案類別序號培訓內(nèi)容培訓時間培訓方式授課人備注安保部1安保員職責、權(quán)限、紀律、職業(yè)道德3小時講授部門經(jīng)理2安保員儀容儀表和禮貌用語標準3小時講授部門經(jīng)理3崗位職責、工作規(guī)程一天講授部門經(jīng)理4安保員獎懲制度、交接班制度和對講機管理規(guī)定3小時講授部門經(jīng)理5安保員處理問題的原那么和方法3小時講授部門經(jīng)理6裝修監(jiān)管3小時講授部門經(jīng)理7隊列、拳術(shù)、車輛指揮手勢每天3小時實操部門經(jīng)理8消防根底知識及滅火規(guī)程一天講授部門經(jīng)理9消防實操二天筆試實操部門經(jīng)理10培訓考核半天筆試實操部門經(jīng)理保潔綠化部開盤前上崗培訓方案類別序號培訓內(nèi)容培訓時間培訓方式授課人備注保潔綠化部1保潔員、綠化工職責、紀律2小時講授保潔綠化主管2保潔員、綠化工儀容儀表和禮貌用語標準半天講授保潔綠化主管3保潔工、綠化工作檢驗標準和清潔應(yīng)急方案一天講授保潔綠化主管4地面、標準層、后樓梯清潔作業(yè)程序和標準一天講授、實操保潔綠化主管5清潔“開荒〞半天講授保潔綠化主管6培訓考核講授保潔綠化主管注：保潔綠化部培訓方案按接管驗收時間前三天到位培訓。第二階段日常培訓1、管理層員工及效勞中心接待員培訓方案〔1〕目的：更新知識，增強技能，創(chuàng)綜合素質(zhì)優(yōu)良的管理干部隊伍。要求：傳遞信息：通過培訓及時了解管理處的目標、方針以及同行業(yè)中各類信息更新知識；及時補充、更新各類技能知識，跟上時代的步伐；提高能力：提供各種外培時機，全面提高管理人員各項管理效勞水平。內(nèi)容與進度〔詳見下表〕時間方式目的方式考核崗前培訓24學時崗位職責根本業(yè)務(wù)知識業(yè)務(wù)范圍、工作技巧ISO9000效勞標準物業(yè)效勞根本技巧能獨立上崗、獨擋一面直接領(lǐng)導(dǎo)者的面授教育和自學、實踐相結(jié)合上崗考核鑒定在職培訓年240學時月工作總結(jié)，分析、積累工作中處理得法或不當?shù)陌咐e累經(jīng)驗及吸取教訓學習?物業(yè)管理通論?、?物業(yè)管理動態(tài)?學習經(jīng)濟學常識和管理知識舉行各類專題知識講座〔根據(jù)臨時通知安排〕不斷提高管理能力，更新管理知識，掌握行業(yè)信息。以部門為單位集中研討，案例分析，灌輸新知識第四季末管理知識考試；年末成績能考核外培取證按外培單位要求物業(yè)管理崗位資格培訓。ISO9000內(nèi)部質(zhì)量審核員培訓。各類專業(yè)知識培訓尋求開展，實現(xiàn)達標率脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)取得證書參觀考察半年一次同行業(yè)中業(yè)績優(yōu)良的單位擴張管理思維，學習先進經(jīng)驗公司人事部統(tǒng)一組織安排2、維修工培訓方案〔1〕目的：明確維修工的職責任務(wù)，樹立維修效勞職業(yè)意識，不斷穩(wěn)固和提高根本理論知識及操作水平，培養(yǎng)一支技術(shù)熟練、紀律嚴明、熱心效勞的維修隊伍，保質(zhì)保量地完成維修達標任務(wù)，到達使客戶和業(yè)主滿意的目的?！?〕內(nèi)容及進度〔詳見下表〕A、崗前培訓時間內(nèi)容方式負責人考核2小時?員工手冊?面授部門經(jīng)理一個月維修文明語言、維修效勞范圍和流程、維修工職責、維修養(yǎng)護技能及操作技巧個別輔導(dǎo)和自學實踐主管期滿由經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)對其進行上崗考核鑒定三個月熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、初步了解設(shè)備特點〔水電工〕、水電氣走向、班組主要機具、維修效勞標準、維修工作程序在領(lǐng)班帶著下實操實練部門經(jīng)理和主管技能知識書面考試、實操水平、工作表現(xiàn)等具體業(yè)務(wù)考核B、在職培訓時間內(nèi)容方式負責人考核每月上旬及中旬各一次，每次2小時維修手冊、設(shè)備手冊、消防手冊、維修技巧及常識、消防知識、主要設(shè)備知識、工具使用方法討論學習主管每半年一次實操考核，每年末專業(yè)知識書面考試每月末兩次，每次2小時政治思想教育、職業(yè)道德教育和技術(shù)交流，案例分析；總結(jié)一月工作情況，揚長避短集中研討部門經(jīng)理和主管半年一次設(shè)備操作演練集中學習主管經(jīng)理每年一次全體維修工按工種、級別分別進行各類專業(yè)技能強化培訓，而后進行等級評定考核人事行政部和業(yè)務(wù)主管部門按工種、級別分別進行實操和書面考核3、安保員培訓方案〔1〕目的：明確安?！曹嚬堋硢T的職責任務(wù)，樹立安?！曹嚬堋硢T職業(yè)意識。掌握上崗應(yīng)知應(yīng)會的根本知識和組織紀律，培養(yǎng)建設(shè)一支愛崗敬業(yè)、訓練有素、紀律嚴明、文明值勤的安?！曹嚬堋硢T隊伍。〔2〕內(nèi)容及進度〔詳見下表〕：A、崗前培訓時間內(nèi)容方式負責人考核3小時安?！曹嚬堋硢T職責、工作規(guī)程、工作標準、紀律和獎懲制度、平安保衛(wèi)效勞的各項規(guī)章制度和有關(guān)政策及法令集中學習與個別輔導(dǎo)相結(jié)合部門經(jīng)理和主管一周本崗位平安保衛(wèi)效勞的根底知識運用：消防、安?！曹嚬堋吃O(shè)施、設(shè)備的操作實習主管期滿進行上崗考核鑒定一個月崗位效勞技能、隊列訓練、素質(zhì)訓練實際操作培訓主管期滿部門經(jīng)理進行實操考試B、在職培訓時間內(nèi)容方式負責人考核每月上旬及中旬各一次，月末兩次政治思想、職業(yè)道德、法律常識、消防知識、本崗位專業(yè)知識討論學習主管每半年一次實操考核，每年末專業(yè)知識書面考試每月末兩次，每次2小時政治思想教育、職業(yè)道德教育和技術(shù)交流，案例分析；總結(jié)一月工作情況，揚長避短集中學習主管每年末進行一次崗位知識考試周二、四各3小時隊列、擒拿搏斗、防衛(wèi)術(shù)、捕俘拳、體能集中訓練主管每季度一次軍訓考核每月一次“小教員〞集訓一次集中訓練部門經(jīng)理每季一次高樓消防知識、緊急集合演練集中訓練部門經(jīng)理半年一次消防實戰(zhàn)學習集中訓練部門經(jīng)理4、保潔工培訓方案〔1〕目的：明確本崗位職責任務(wù)，樹立清潔效勞職業(yè)道德意識和從業(yè)熱情，掌握本崗的操作規(guī)程和效勞標準。培養(yǎng)一支愛業(yè)敬業(yè)、紀律嚴明，專業(yè)技術(shù)過硬的保潔員隊伍?！?〕內(nèi)容和進度〔詳見下表〕A、崗前培訓時間內(nèi)容方式負責人考核3小時公司概況，員工守那么，職業(yè)道德面授保潔綠化部主管一周本崗位職責、工作紀律；本崗位清潔操作和工作標準；環(huán)境保護意識，社區(qū)美化概念清潔班長帶著下學習保潔綠化部主管一周后進行“員工上崗考核鑒定〞三個月相應(yīng)崗位的操作規(guī)程、工作標準；環(huán)境保護意識，社區(qū)美化概念實際操作與個別輔導(dǎo)相結(jié)合保潔綠化部主管書面考試，以及轉(zhuǎn)正考核鑒定B、在職培訓時間內(nèi)容方式負責人考核每月上旬及中旬各一次職業(yè)道德、工作宗旨、工作精神；與清潔有關(guān)的政府法規(guī)、條例；崗位專業(yè)知識的更新與先進技術(shù)；清潔平安消防知識集中學習保潔綠化部主管嚴格考勤制度，做好培訓記錄月末討論工作中遇到的問題尋求解決方法；討論如何吸取先進的工作經(jīng)驗；相互交流各種合理化建議座談保潔綠化部主管保潔綠化專員負責做好工作總結(jié)記錄季末清潔機械的操作、保養(yǎng)；清潔用品的使用及考前須知；保潔工作的要求和難點分析集中培訓保潔綠化部主管每季度一次軍訓考核二、員工管理：考核與獎懲機制員工考核員工考核是以任職資格和崗位責任為依據(jù)，綜合運用評議、詢問、測試、調(diào)查等手段，對特定對象履行職位的能力進行結(jié)論性評價的過程。它為合理利用人力資源，充分發(fā)揮人員潛能，切實搞好人才培訓提供依據(jù)。1、考核工作要堅持“三公〞、“三嚴〞、“四結(jié)合〞、“四掛鉤〞：“三公〞為公平，即考核標準公平合理，人人都能平等競爭；公開，即考核實行公開監(jiān)督，人人掌握考核方法；公正，即考核做到公正客觀，考核結(jié)果必須準確。“三嚴〞為嚴格考核標準，即考核要素的標準必須具體、明確、客觀；嚴明考核方法，即考核規(guī)程和方法要科學、嚴謹、可行；嚴肅考核態(tài)度，即考核者和考核對象對待考核的態(tài)度均應(yīng)當端正、認真、負責?！八慕Y(jié)合〞為組織考核與自我考核相結(jié)合，全面考核與單項考核相結(jié)合，常規(guī)考核與特別考核相結(jié)合，定性考核與定量考核相結(jié)合?！八膾煦^〞為考核結(jié)果與職務(wù)升降掛鉤，與收入多寡掛鉤，與榮譽得失掛鉤，與工作去留掛鉤。2、全面考核要考核員工德、能、勤、績四個方面。德主要考核思想覺悟和道德品質(zhì)；能主要考核學識水平和實操能力；勤主要考核工作態(tài)度和出勤情況；績主要考核勞動效率和工作業(yè)績。在進行具體的考核工作時，根據(jù)考核目的和崗位特點，再將考核工程加以調(diào)整，考核條目加以細化。3、經(jīng)常進行的員工考核工作主要有轉(zhuǎn)正考核、續(xù)約考核、培訓考核，專業(yè)考核，日?？己?、年度考核等。4、各類考核的結(jié)果均要形成文字材料，考核材料要力求具體詳細,防止過于抽象空洞。除個別情況外，一般考核均可以使用?員工考評表?，先進行要素遞減賦分，再采用寫實紀實手法，運用數(shù)據(jù)、事實列出賦分理由和做出綜合評語。5、一般情況下，員工考核都要讓被考核者對照考核標準先進行自我考核，以促使其自省、自悟、自勵。組織考核的結(jié)果，一般也要與本人見面，以激發(fā)其成就感和進取心。6、所有各類員工考核材料，由人事部負責存入本人檔案。競爭與淘汰機制城市綜合體物業(yè)一貫重視人力資源的開發(fā)，成功引入競爭機制，通過競爭確立企業(yè)和員工穩(wěn)定的合作關(guān)系，建立既吸取又留住人才的制度，使員工感到內(nèi)外市場壓力，激發(fā)知識創(chuàng)新的動力。用“斜坡理論〞解釋，假設(shè)員工不思進取，不學無術(shù)那么沒有止動力，就下斜坡；員工追求上進那么能力現(xiàn)在球半徑上，能力大那么拉動力大，工作開展空間大，促使員工始終處于壓力之下，形成能者上、庸者下的競爭淘汰機制。1、員工競爭上崗，創(chuàng)造公開、公平、競爭、擇優(yōu)的用人環(huán)境城市綜合體物業(yè)管理效勞人員將在公司內(nèi)外部公開選拔，擇優(yōu)錄取。任人唯賢、唯才是舉，堅決杜絕關(guān)系、人情等因素阻礙用人的公正、純潔。這樣，使公平競爭的用人機制從源頭上得到確立。2、加強對在崗員工的綜合、全面考核，各崗位人員能上能下員工競爭上崗后，公司將會定期對在崗人員進行綜合、全面考核，評估其是否到達相關(guān)的工作標準及崗位素質(zhì)要求，對于工作有松懈或不注重學習難以適應(yīng)崗位素質(zhì)要求的員工，給予適當?shù)恼{(diào)整提高期，假設(shè)仍難到達崗位要求，將對該崗位人員進行調(diào)整，挑選更適宜的人員繼任。而對于那些工作積極熱情、業(yè)務(wù)能力強、肯學習、勤鉆研的員工，給予優(yōu)先提拔，在公司內(nèi)部形成工作上你追我趕的良性競爭氣氛。3、保持人員隊伍的合理流動性，增強企業(yè)活力俗話說：“流水不腐，戶樞不蠹〞，對于本工程的物業(yè)管理效勞人員隊伍，在堅持穩(wěn)定的前提下，不斷補充新鮮血液，讓人員隊伍的合理流動，激發(fā)大家的工作熱情與潛能，增強組織的活力。三、員工儀容儀表及著裝男性女性整體自然大方得體，符合工作需要及平安規(guī)那么。精神奕奕，充滿活力，整齊清潔。頭發(fā)頭發(fā)要經(jīng)常梳洗，保持整齊清潔、自然色澤，切勿標新立異。發(fā)型前發(fā)不過眉，側(cè)發(fā)不蓋耳，后發(fā)不觸后衣領(lǐng)，無燙發(fā)。女員工發(fā)長不過肩，如留長發(fā)須束起或使用發(fā)髻。面容臉、頸及耳朵絕對干凈，每日剃刮胡須。臉、頸及耳朵絕對干凈，上班要化淡妝，但不得濃妝艷抹和在辦公室內(nèi)化裝身體注意個人衛(wèi)生，身體、面部、手部保持清潔。勤洗澡，無體味。上班前不吃異味食物，保持口腔清潔，上班時不在工作場所內(nèi)吸煙，不飲酒，以免散發(fā)煙味或酒氣。飾物領(lǐng)帶平整、端正，長度一定要蓋過皮帶扣。領(lǐng)帶夾夾在襯衣自上而下第四個扣子處。注意各部細節(jié)，頭巾是否圍好，內(nèi)衣不能外露等上班時間不佩帶夸張的首飾及飾物。衣服工作時間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服，非因工作需要，外出時不得穿著制服。制服應(yīng)干凈、平整，無明顯污跡、破損。2.制服穿著按照公司內(nèi)務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行，不可擅自改變制服的穿著形式，私自增減飾物，不敞開外衣、卷起褲腳、衣袖。3.制服外不得顯露個人物品，衣、褲口袋整理平整，勿顯鼓起。4.西裝制服按標準扣好，襯衣領(lǐng)、袖整潔，鈕扣扣好，襯衣袖口可長出西裝外套袖口的0.5-1cm。褲子褲子要燙直，折痕清晰，長及鞋面。手保持指甲干凈，不留長指甲及涂有色指甲油。鞋鞋底、鞋面、鞋側(cè)保持清潔，鞋面要擦亮，以黑色為宜，無破損，勿釘金屬掌，禁止著露趾涼鞋上班。襪男員工應(yīng)穿黑色或深藍色、不透明的短中筒襪。女員工著裙裝須著肉色襪，禁止穿著帶花邊、通花的襪子，無破洞，襪筒根不可露在外。第四章物資裝備方案第一節(jié)物資裝備明細一、辦公用品序號名稱數(shù)量單價〔元〕金額〔元〕備注1辦公桌椅25套500125002其他家具200003打印復(fù)印一體機1臺800080004電腦25臺40001000005管理軟件1套60006打印機2臺300060007傳真機1臺100010008保險柜2個80016009照相機3部1500450010電視機1部3000300011文具等1批500012電話報裝5部300150013點鈔機2臺40080014飲水機4臺350140015微波爐2臺400800小計：172100元二、維修機具序號名稱數(shù)量單價〔元〕金額〔元〕備注1管道疏通機1部150015002手電鉆2部4008003氬弧焊機2臺90018004沖擊鉆2臺50010005電錘2臺50010006應(yīng)急用水泵5臺80040007對講機5套150075008貨架5組2000100009電工工具4套900360010水工工具4套850340011土建工具3套600180012云梯2架2000400013人字梯4架800320014應(yīng)急燈15只100150015絕緣手套30副70210016絕緣靴30雙70210017其他機具3000小計：52300元三、治安消防裝備序號名稱數(shù)量單價〔元〕金額〔元〕備注1對講機35套1000350002消防斧頭10把707003專用扳手10把707004防毒面具20套20040005鋼盔20套10020006消防靴20套8016007手提滅火器30支20060008太陽傘4把5002000小計：52000元以上物資裝備資金合計需元。此外，物業(yè)根據(jù)開發(fā)單位的需求配置的其他物資，所產(chǎn)生的費用雙方再協(xié)商解決。第二節(jié)物業(yè)管理用房方案序號明細面積(㎡)備注1住宅區(qū)域物業(yè)管理用房n04-裙樓住宅入口一層2商業(yè)區(qū)域物業(yè)管理用房n04-裙樓商業(yè)三層3合計n第五章前期介入效勞、承接查驗第一節(jié)物業(yè)管理前期介入的重要意義適應(yīng)了現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的開展要求。我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的開展，開發(fā)商們開始根據(jù)市場需要和業(yè)主呼聲確定開發(fā)戰(zhàn)略，對物業(yè)管理公司的要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司搞好后期管理效勞上，還希望借助物業(yè)公司熟悉掌握客戶、業(yè)主需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作。物業(yè)管理企業(yè)可以從物業(yè)的使用管理角度為物業(yè)的完善和保證使用功能的發(fā)揮提供科學的建議和有效的方法，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近業(yè)主的需求，擴充了物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵，也使開發(fā)商開發(fā)出的物業(yè)以人為本、業(yè)主第一的理念得到了進一步的貫徹，最終使業(yè)主受益，成為市場上受消費者歡送的物業(yè)。提升了物業(yè)管理的專業(yè)形象，有利于物管工作的開展。物業(yè)管理通過前期介入，在與開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等各各方的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專業(yè)素質(zhì)。物管企業(yè)可以從物業(yè)使用管理角度、從業(yè)主的角度、從降低建設(shè)和管理費用的角度在規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業(yè)，減少了今后物業(yè)管理中的問題和矛盾。同時，通過在前期介入中同施工單位形成良好合作關(guān)系，可以在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時率。另一方面，由于通過前期介入，物業(yè)管理公司已經(jīng)提前熟知物業(yè)、設(shè)備設(shè)施使用、資料收集等接管驗收的各類重要工作，業(yè)主入住時，就可以全心全意地投入接待工作，樹立物業(yè)企業(yè)的良好形象。.第二節(jié)前期介入效勞一、前期物業(yè)管理工作職能1、依據(jù)城市綜合體施工方案，隨時跟蹤施工情況，對發(fā)現(xiàn)問題及時向置業(yè)公司反響、處理，并做好各類記錄〔文字、圖片〕；2、對工程各類線路的鋪設(shè)、設(shè)備的安裝、調(diào)試進行全面跟蹤，并做好各類記錄〔文字、圖片〕；3、物業(yè)交接前調(diào)動管理效勞中心各類資源，配合做好工程驗收、物業(yè)移交工作；4、保證與招標方工作的平順對接，協(xié)調(diào)報修單位等各個單位的關(guān)系與矛盾；5、根據(jù)已交物業(yè)實際情況，編制合理流程，組織有關(guān)人員做好物業(yè)成品的巡視、保護工作；6、在物業(yè)入住前，組織人員做好各項準備工作，包括：入住資料、協(xié)調(diào)各種外部關(guān)系。二、前期介入的效勞內(nèi)容1、竣工驗收介入物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護開發(fā)公司利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)公司做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查?！?〕參與開發(fā)公司的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；〔2〕發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；〔3〕參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；〔4〕制訂物業(yè)驗收流程；〔5〕在公共設(shè)施、設(shè)備保持完好并資料齊全的情況下，技術(shù)接收管理?！?〕指出工程缺陷，就改進方案的可能性及費用提出建議。2、工程管理處的籌備〔1〕公司機構(gòu)、崗位設(shè)置、工程技術(shù)人員到位；〔2〕各項物管文件、資料的準備；〔3〕人員進場安排及培訓工作；〔4〕交接方案，并提出有針對性合理化建議；〔5〕實際管理方案的編制；〔6〕管理收支預(yù)算的審批或備案；〔7〕按啟動費測算列出采購方案。3、物業(yè)及其配套的驗收協(xié)助。參與政府對房屋主體、土建、水電、消防、智能化、電梯、照明、空調(diào)、綠化、停車場的分項驗收。4、物業(yè)交接驗收。接管前一個月，管理處協(xié)助組織人員對房屋及設(shè)備、設(shè)施進行逐項驗收，對驗收不合格工程向開發(fā)公司反響、咨詢，配合其盡快解決問題，準備交接手續(xù)。通過前期介入的了解，根據(jù)整個小區(qū)內(nèi)各個系統(tǒng)制定備品備件方案，用于急修工程，并提交詳細清單開發(fā)公司審核后確定。5、物業(yè)的全面接管。入住前一個月，驗收程序完成后進入小區(qū)全面接管的階段，所有人員進出小區(qū)開始接受登記。6、返修管理〔返修管理流程詳見以下圖〕合格合格合格接管前返修接管后返修工程技術(shù)人員對工程的房屋、設(shè)備進行驗收將發(fā)現(xiàn)問題交責任單位處理責任單位整改問題工程技術(shù)人員再對整改問題進行驗收與施工單位順利交接不合格驗收房屋，物業(yè)接管，填寫?房屋驗收表?管理處將問題分類處理再驗收房屋不合格順利交接第三節(jié)承接查驗一、物業(yè)承接查驗的意義物業(yè)的承接查驗是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。依據(jù)國家建設(shè)部相關(guān)規(guī)定對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)平安和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。物業(yè)的承接查驗不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。承接查驗的方法依照住建部?物業(yè)承接查驗方法?進行。二、承接查驗工作目標1、開發(fā)建設(shè)單位在進行承接查驗時，須委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)效勞企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系。2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護客戶的利益。3、為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，通過物業(yè)的承接查驗，一方面使工程質(zhì)量到達要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于方案安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。三、工程承接查驗重點1、公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責的工程技術(shù)人員參加驗收工作；2、既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在客戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護客戶的合法權(quán)益；3、承接查驗中假設(shè)發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限催促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；4、落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負責保修，或委托物業(yè)管理公司負責保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用；四、物業(yè)承接查驗方案1、確定物業(yè)承接查驗方案；2、移交有關(guān)圖紙資料；3、查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；4、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；5、確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；6、簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；7、辦理物業(yè)交接手續(xù)。五、圖紙資料的驗收1、負責圖紙驗收的責任人應(yīng)按方案規(guī)定的時限，完成圖紙資料的清點、校對和造冊登記工作，發(fā)現(xiàn)有缺少的資料時，應(yīng)向移交單位索取。2、應(yīng)予驗收的圖紙資料一般應(yīng)包括：〔1〕工程內(nèi)所有的建筑工程和配套設(shè)施的竣工圖紙；〔2〕工程內(nèi)所有機電設(shè)備的合格證、使用說明書、維保資料；〔3〕電梯使用許可證；〔4〕隱蔽工程驗收記錄〔涉及物業(yè)管理過程的工程〕；〔5〕供水、供電、供氣系統(tǒng)的申報、審批文件；〔6〕供水、供電、供氣系統(tǒng)的驗收證明〔含指標批文〕；〔7〕工程內(nèi)所有建筑物本體、電梯、供水、供電、供氣、通訊、智能化、消防、綠化等系統(tǒng)竣工驗收證明；〔8〕工程立項、審批等資料以及其他設(shè)計、施工相關(guān)資料。3、驗收責任人與移交單位人員共同清點、核實圖紙、資料，填寫?建筑圖紙交接記錄表?，無誤后，雙方簽字，并審核圖紙、資料是否齊全。4、?建筑圖紙交接記錄表?由驗收責任人交承接查驗小組組長進行審核。5、如發(fā)現(xiàn)圖紙和資料不齊全，記錄在?交接問題處理單?中，并催促移交單位補齊圖紙。承接查驗小組組長同時同移交單位領(lǐng)導(dǎo)進行溝通和交涉，直至全部圖紙移交齊全為止。六、物業(yè)的本體、公共設(shè)備設(shè)施承接查驗1、建筑物本體等建筑物的承接查驗〔1〕驗收責任人根據(jù)承接驗收方案的分工對建筑物本體、逐戶〔層〕及建筑物本體設(shè)施、設(shè)備進行查驗，查驗工程包括但不限于：A、各樓層〔戶〕內(nèi)〔包括建筑物本體〕的墻面、地面、頂板、樓梯等；B、供排水、供電、供氣等管線、計量設(shè)施；C、門、窗及玻璃、沙窗、門鎖等其他設(shè)施；D、有線電視、通訊、報警等弱電系統(tǒng)；E、有防水要求的天臺、廚房、衛(wèi)生間的防水層?！?〕驗收要求A、對建筑本體、樓層、分戶的墻面、地面、頂板、樓梯等進行檢查，以確保其到質(zhì)量標準，有無缺損、損傷等。B、對供排水、供電、供氣等管線、計量設(shè)施進行測試和檢查，確保設(shè)施齊全，并能確保正常使用。C、對門、窗、玻璃、門鎖、鑰匙、窗扣等其他設(shè)施進行檢查，確保設(shè)施齊全，并能確保正常使用〔特別是分戶鑰匙，要進行逐戶試開，以確保鑰匙無誤〕。D、有線電視、通訊、報警等弱電系統(tǒng)進行測試，確保其通暢。E、天臺、廚房、衛(wèi)生間的地面以及外墻、門、窗是否滲水〔廚房、衛(wèi)生間需做48小時的閉水試驗〕。F、明確開發(fā)公司和保修單位簽訂的有關(guān)保修協(xié)議，確認保修期限和保修工程。G、建筑物內(nèi)各有無建筑垃圾和生活垃圾〔特別是對套房內(nèi)要進行仔細的檢查〕。〔3〕驗收責任人將驗收情況逐一記錄在?建筑物本體及公共設(shè)施承接查驗記錄表?，并提交承接查驗小組組長審核。〔4〕在承接查驗中，如發(fā)現(xiàn)存在與要求不符的問題，記錄在?交接問題處理單?中，經(jīng)雙方簽字確認。2、公共設(shè)施驗收〔1〕公共設(shè)施驗收工程一般包括但不限于以下內(nèi)容：A、給排水系統(tǒng)〔包括：供水管線、閥門、總水表、供水加壓設(shè)施、排水管線等〕；B、電氣系統(tǒng)〔包括：供電管線、變配電設(shè)施、總電表等〕；C、燃氣系統(tǒng)〔包括：燃氣管線、計量器具、總閥門等〕；D、消防系統(tǒng)〔包括：消防管線、加壓設(shè)施、消防栓、消防箱、消防帶、各種滅火器、消防噴淋、消防監(jiān)控系統(tǒng)等〕；E、通訊系統(tǒng)〔包括：電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、背景音樂及消防播送等〕；F、平安監(jiān)控系統(tǒng)〔包括：對講、門禁、入侵報警、玻璃破碎報警、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和崗?fù)さ仍O(shè)施、設(shè)備〕；G、電梯系統(tǒng)〔包括電梯機房、轎箱、樓層按鍵、指示等〕；H、園林綠化系統(tǒng)〔綠化植物的種類、數(shù)量、分布等〕；I、道路、照明系統(tǒng)〔包括：燈具的數(shù)量、分布、控制系統(tǒng)等〕；J、管理配套系統(tǒng)〔包括：管理用房、停車場、車棚、垃圾房等〕。〔2〕驗收要求：A、公共設(shè)施完善，符合的規(guī)劃、設(shè)計標準，施工質(zhì)量到達相應(yīng)的標準和質(zhì)量；B、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合國家和地方相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。C、給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)承接查驗小組進行實地運行檢測，并要求有關(guān)專業(yè)公司和監(jiān)理單位提供驗收合格證明。D、公共秩序維護設(shè)施、對講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)進行實地運行檢測，質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合設(shè)計圖、說明書及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。E、園林綠化系統(tǒng)應(yīng)實物清點、植物種類和成活情況必須符合綠化設(shè)計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求；F、各設(shè)施、設(shè)備的專用配件和工具齊全。〔3〕驗收責任人將驗收情況記錄于?建筑物本體及公共設(shè)施驗收記錄表?，并將記錄表提交小組組長審核。3、驗收責任人進行驗收前，提前通知開發(fā)公司、施工方、工程監(jiān)理單位進行溝通，便于共同參與驗收。4、驗收責任人在承接查驗中，對存在的問題填寫于?交接問題處理單?，并限期整改，移交單位代表和驗收人簽字后，正本交移交人，副本由驗收責任人交承接查驗小組組長存底備查。5、驗收責任人對自己簽發(fā)的?交接問題處理單?的整改情況進行監(jiān)控，并在約定的整改期限內(nèi)同移交單位組織相應(yīng)的人員，對存在問題工程的整改情況重新驗收，驗收合格的，在備注欄內(nèi)注明，并簽字；驗收仍不合格的，要求其繼續(xù)整改。6、驗收責任人在確保自己簽發(fā)的?交接問題處理單?中的問題已全部完成后，將其提交承接查驗小組組長審核。7、承接查驗小組組長根據(jù)物業(yè)承接查驗工程和驗收責任人提交的?建筑物本體及公共設(shè)施驗收記錄表?、?建筑圖紙驗收記錄表?、?鑰匙驗收記錄表??交接問題處理單?對物業(yè)承接查驗工作進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)有遺漏的驗收工程和達不到承接查驗標準工程時，即要求驗收責任人進行改進。七、鑰匙的驗收1、驗收責任人對移交的鑰匙進行清點、標記和核對，并將鑰匙的移交情況記錄在?鑰匙驗收記錄表?中，移交方和驗收方雙方簽字確認。2、驗收責任人經(jīng)核對后，如發(fā)現(xiàn)有鑰匙缺少情況，須記錄在?交接問題處理單?中，并要求和催促移交方補齊所缺少的鑰匙。3、驗收責任人對驗收的鑰匙的編號和實際房號進行仔細的核對，并對所有的鑰匙進行現(xiàn)場試開，如發(fā)現(xiàn)不能翻開房門和鎖品有問題的，須記錄在?交接問題處理單?中，交移交方簽字確認和整改。八、承接查驗手續(xù)1、物業(yè)承接查驗小組組長在圖紙資料，建筑物本體及分戶〔分層〕設(shè)施和公共設(shè)施均完成驗收后，填寫?物業(yè)承接查驗交接表?。2、?物業(yè)承接查驗交接表?應(yīng)一式三份，由開發(fā)公司、施工建設(shè)單位和物業(yè)管理單位三方簽章后各執(zhí)一份，物業(yè)即正式驗收。九、補充驗收工程在正式驗收后，開發(fā)公司基于任何考慮對工程進行改建、增建，承接查驗小組組長(或管理處經(jīng)理)均需要求開發(fā)公司事先提供改建、增建設(shè)計資料及委托施工單位的證明、施工方案等，并在施工完畢時對改建、增建局部按要求進行補充驗收。接管驗收流程見下頁：簽署物業(yè)管理委托合同簽署物業(yè)管理委托合同選定主要管理人員進樓掌握情況印制驗收表格確定驗收日期建設(shè)單位或建設(shè)單位委托施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗收小組專有局部驗收共有局部驗收每項、每間、每個查驗缺陷登記移交鑰匙缺陷登記匯總交建設(shè)單位,由建設(shè)單位交施工隊缺陷返修施工單位、管理處按單查驗按系統(tǒng)進行查驗收缺陷登記缺陷返修復(fù)驗合格移交鑰匙辦理移交憑證資料移交產(chǎn)權(quán)資料技術(shù)資料政府驗收合格證水電供給合同小業(yè)主收摟驗樓物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理第四節(jié)前期介入費用一、人員編制和薪資情況序號部門崗位設(shè)置人數(shù)工資標準月工資額福利費社保費公積金辦公費法定節(jié)日月工資小計加班工資1管理處工程經(jīng)理118,00018,000160763.2640200.0011236.5519866.25經(jīng)理助理15,0005,000100763.2400150.001236.556516.25財務(wù)人員13,5003,50070763.2280100.001236.554816.25小計316,5003302,2901,320450.003709.6621198.742工程部經(jīng)理19,0009,000140763.2560150.001236.559716.25綜合工22,4004,800961526.4384200.002473.107212.49配電工22,4004,800961526.4384200.002473.107212.49維修電工22,4004,800961526.4384200.002473.107212.49水暖運行工22,4004,800961526.4384200.002473.107212.49空調(diào)運行工22,4004,800961526.4384200.002473.107212.49電梯管理員22,4004,800961526.4384200.002473.107212.49小計13358007169921.628641350.0016075.1751991.20合計1652300104612211.241841800.0019784.8373189.94備注:1、節(jié)日加班工資：11天/年，按5.5天/人/年計二、法定稅費序號工程月金額〔元〕測算方法1法定稅費4,098.64人員工資本錢×5.6%三、支出總計：nnnnn元測算方法為〔一+二〕乘以13個月備注：前期介入總費用為nnnnn元，介入時間為201n年6月1日起至交付時間201n年6月30日止，該項費用可以根據(jù)工程現(xiàn)場情況的實際物業(yè)投入人員不同，按實結(jié)算第六章效勞質(zhì)量標準及措施第一節(jié)效勞質(zhì)量總標準及措施城市綜合體物業(yè)效勞公司制定的各項效勞質(zhì)量標準是我們在工程推行物業(yè)管理效勞量化考核的根底和標尺，符合?鄭州市普通住宅物業(yè)效勞等級和收費標準?中的最高等級和類別，也是我們?yōu)榭蛻艉蜆I(yè)主提供物業(yè)管理效勞的責任和義務(wù)。通過這些標準的監(jiān)督和考核，我們有信心各個部門能完成自己工作范圍內(nèi)的標準，為城市綜合體的客戶和業(yè)主帶來良好的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理效勞。為保證我司對城市綜合體的管理效勞質(zhì)量到達或超過招標單位的要求，為廣闊客戶和業(yè)主營造一個平安、文明和舒適的環(huán)境。結(jié)合本公司ISO9000的質(zhì)量管理標準和管理目標，特制定如下效勞指標及實施措施：序號指標名稱管理指標管理指標實施措施1建筑及配套設(shè)施完好率98%指定專門管理人員負責區(qū)域內(nèi)的建筑巡查，建檔記錄，保證建筑完好、整潔，無違章搭建及損壞公共設(shè)施現(xiàn)象。2建筑臨修、急修及時率99%接到維修通知五分鐘到達現(xiàn)場，臨修及時完成，急修不過夜，并嚴格按?維修回訪制度?進行回訪，確保維修、回訪有記錄。實行24小時崗位值班制度。3保潔率99%工程內(nèi)保潔落實責任到人，實行定時保潔制度，巡查記錄完善，由保潔主管負責監(jiān)督，確保工程內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清。4維修工程質(zhì)量合格率及回訪率99%分項檢查，工程部嚴格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕反工，并按照?維修回訪制度?進行回訪，以確保維修質(zhì)量，滿足住戶需求。5公共區(qū)域照明完好率98%指定工程人員定期負責維護，實行巡查制度，建檔記錄，由工程部經(jīng)理負責監(jiān)督，以確保照明燈具完好無損，正常使用。6工程內(nèi)治安案件發(fā)生率不發(fā)生因管理原因造成的重大平安事故實行定時安保巡查值班制度，落實安保崗位職責，明確責任區(qū)域，重點部位重點監(jiān)控，同時充分利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)，實行人防與技防相結(jié)合的治安管理思路，確保區(qū)域內(nèi)人身財產(chǎn)平安。序號指標名稱管理標準管理指標實施措施7大型及重要機電設(shè)備完好率100%完善機電設(shè)備的運行及維護保養(yǎng)制度，配備有專業(yè)技術(shù)人員，所有工程人員全部持證上崗，實行24小時值班制度，記錄齊全，出現(xiàn)故障及時排除。8火災(zāi)發(fā)生率不發(fā)生因管理原因造成的重大平安事故工程實行全員義務(wù)消防員制，定期進行消防培訓和演習，加強宣傳，由專職消防員進行日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，保證工程平安。9違章發(fā)生率1‰以下建立巡視制度、跟蹤管理，及進發(fā)現(xiàn)及時處理并加強宣傳工作，取得客戶和業(yè)主的理解，杜絕違章事件發(fā)生，建立回訪記錄。違章處理率95%10客戶有效投訴率2‰以下采取各項管理措施，加強與客戶、業(yè)主的溝通，定期每半年開展意見調(diào)查一次，實行不定期走訪，反響管理意見，強化效勞意識，提高員工素質(zhì)，投訴處理做到有記錄、有結(jié)果和回訪。客戶投訴處理率95%11住宅業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%采取現(xiàn)代化的科學管理手段，開展溫馨效勞，盡量滿足業(yè)主的需求，及時收集業(yè)主的需求信息，加強與業(yè)主間的溝通，確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意度。12綠化完好率95%建立專業(yè)化的養(yǎng)護隊伍，責任到人，片區(qū)負責與巡查制度相結(jié)合，確保工程內(nèi)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。13道路、車場完好率95%落實責任到人，堅持對道路、車場等公用設(shè)施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，建軍檔記錄，由工程部經(jīng)理監(jiān)督，確保公共設(shè)施完好并正常使用。14管理人員培訓合格、持證上崗率100%建立培訓考核制度，對不合格者予以淘汰，實行內(nèi)外交替培訓，監(jiān)督上崗作業(yè)證有效期，保證員工素質(zhì)得到保持和提升。第二節(jié)安保管理效勞標準及措施我司歷來非常重視保安工作中“技防〞與“人防〞相結(jié)合的結(jié)果。多年來我們積累了大量的住宅小區(qū)、商業(yè)辦公等機構(gòu)治安防范的經(jīng)驗。一、平安管理目標及標準l、工程區(qū)域內(nèi)秩序井然有序；2、人身平安不受侵犯：3、財產(chǎn)不受損失；4、重大活動順利進行；5、突發(fā)事件迅速得到解決；6、因管理原因?qū)е碌闹伟舶讣l(fā)生率和重大火災(zāi)發(fā)生率為零。二、平安管理原那么堅持“外馳內(nèi)張〞、技防與人防相結(jié)合的原那么。三、組織建設(shè)組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的安保隊伍，執(zhí)行嚴格的紀律和崗位責任，以確保效勞工程的平安、有序。1、安保人員優(yōu)先從優(yōu)秀的退伍軍人或警校學生中挑選。2、安保隊伍實行準軍事化封閉式管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能車輛疏導(dǎo)指揮訓練，部門、公司定期組織安保員隊伍考核。3、嚴格執(zhí)行請假制度和交接班制度。4、建立應(yīng)急分隊值勤制度。通常按休息班30％的人員比例可以外出，外出時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。5、實行值班人員報崗制度。中班每小時、夜班每30分鐘，向監(jiān)控中心報告崗位值勤情況一次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況。6、實行監(jiān)管機制。安保部內(nèi)配專職的教練員兼督察員，對值班的工作進行督查、指導(dǎo)。7、實行安保員重疊倒班制。四、平安防范的特點及措施1、根本要求公司將針對實際情況，建立一套富有操作性的工作流程和質(zhì)量標準，落實平安防范措施。2、平安平安是物業(yè)管理效勞的第一要求，也是安保效勞的第一要求。公司將樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身平安防范的能力，配合公安部門做好治安、消防工作。3、有序客戶和業(yè)主不僅需要物業(yè)的設(shè)備設(shè)施運行有序，也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時，更需要安保員忙而不亂，及時有序的應(yīng)對，及時妥善的處理。4、親情物業(yè)管理的安保效勞對偷盜與破壞者來說是一種威懾力量、一種障礙，當對客戶和業(yè)主與社會公眾來說應(yīng)充滿親情。安保員應(yīng)象保姆一樣保護客戶、業(yè)主及財產(chǎn)，為他們提供力所能及的效勞。5、形象安保效勞是物業(yè)的第一形象，好的物業(yè)秩序維護效勞、整齊的安保隊伍、優(yōu)秀的秩序維護人員能提高物業(yè)的檔次，使客戶和業(yè)主有平安感。五、住宅區(qū)域門崗效勞1、出入管理規(guī)定〔1〕外來人員進出管理①阻止各類推銷人員、非業(yè)主人員進入小區(qū)內(nèi)游蕩；②非業(yè)主、住戶進入小區(qū)的來訪人員應(yīng)進行詢問登記后放行；③送水員、快遞員等外來人員，應(yīng)到客戶效勞中心辦理手續(xù)，佩戴?臨時出入證?，進入管理轄區(qū)。〔2〕物品出門管理方法①凡攜家具、大型電器設(shè)備等大件物品出大門，應(yīng)到安保值班室填?大件物品搬出申報表?，業(yè)主簽字，經(jīng)門崗人員驗證、核對物品名稱、數(shù)量準確無誤后，方可放行；②進入物業(yè)管理區(qū)域的裝修材料多量大時應(yīng)在每天的9:00一18:30放行。③夜間應(yīng)從嚴控制物品的進出。2、作業(yè)標準〔1〕在指定位置、指定面向立崗，嚴禁脫崗；〔2〕立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，面對微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮；〔3〕物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭?4小時立崗保安效勞；〔4〕控制推銷人員進入?yún)^(qū)域：〔5〕對進出物業(yè)管理區(qū)域的機動車輛實行出入證制度、登記制度；〔6〕交接崗時按標準操作。3、作業(yè)規(guī)程〔1〕完成上級布置的各項任務(wù)；〔2〕上崗期間必須滿腔熱情地答復(fù)業(yè)戶提出的各種問題，彬彬有禮、有禮有節(jié)：〔3〕大件物品出大門，必須憑?大件物品搬出申報表?，業(yè)主簽字，經(jīng)門崗人員驗證、核對物品名稱、數(shù)量準確無誤后，方可放行；〔4〕當物業(yè)的電梯、設(shè)備有故障時，立即通知工程部門，夜間發(fā)生重大事件時立即通知班長，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。六、監(jiān)控效勞1、作業(yè)標準〔1〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行監(jiān)控系統(tǒng)24小時開通，由專人值班，定點監(jiān)控錄像，對可疑情況跟蹤監(jiān)視、同時錄像：〔2〕監(jiān)控值班人員應(yīng)堅守崗位，思想集中，嚴禁脫崗、離崗，嚴格遵守各項規(guī)章制度，堅決服從各級領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用，密切注意設(shè)備運行情況，對發(fā)現(xiàn)情況和處理方法做好詳細記錄；〔3〕監(jiān)控員在當班期間應(yīng)認真、準確、如實填寫?中控室設(shè)備運行記錄表??安防交接班記錄表?、?消防監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄表?。當監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報告當班班長；〔4〕嚴禁無關(guān)人員進入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。對有事進出機房人員，按要求如實填寫?設(shè)備機房進出登記表??來人來訪記錄表?；〔5〕負責對講機、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)；〔6〕發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時應(yīng)及時報修；〔7〕保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。2、作業(yè)規(guī)程〔1〕值班人員要掌握本控制室內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護工作，熟練掌握各系統(tǒng)操作；〔2〕值班人員要堅守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運行狀態(tài)；〔3〕每班對各類信號至少檢查一次，確認正常與否，并做好記錄；〔4〕各操作手柄在正常情況下應(yīng)處在“自動〞位置；〔5〕當出現(xiàn)火警報警信號時，應(yīng)立即復(fù)位。再次出現(xiàn)報警信號時，立即用對講機或電話通知當值班班長前去報警位置核查信號真?zhèn)吻闆r；〔6〕當監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報警時，應(yīng)立即通知當值班長和工程人員前去處理；〔7〕從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動，應(yīng)立即通知當值安保員前去處理；〔8〕按上級要求負責上報消防、秩序維護設(shè)施運行狀況的各種數(shù)據(jù)和報表；〔9〕配合工程人員進行報警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關(guān)實驗：〔10〕為保證中控室專線報警信息暢通，除緊急情況外不得使用中控室專線報警電話；〔11〕當值人員準確、真實、清晰地填寫值班記錄；〔12〕謝絕與本控制室無關(guān)人員入內(nèi)；〔13〕中控室嚴禁收、錄、放電臺節(jié)目與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。七、巡視效勞1、作業(yè)標準〔1〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行24小時全天候秩序維護巡視制度；〔2〕為防盜、防火、防災(zāi)和維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡邏線，在規(guī)定時間內(nèi)巡遍全部公共區(qū)域：〔3〕在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場所任意施工的行為；〔4〕為應(yīng)對突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習〔每年1-2次〕；〔5〕巡邏中遇到客戶、業(yè)主需求應(yīng)及時提供效勞或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理；〔6〕巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證，必要時可帶到效勞中心處理。2、作業(yè)規(guī)程〔1〕嚴格按照效勞中心制定的巡邏次數(shù)和巡邏路線對整個作全面巡視，每次巡邏時應(yīng)如實填寫?巡邏記錄表?，巡邏時必須攜帶對講機、應(yīng)急燈：〔2〕在巡邏過程中嚴格按照會務(wù)