從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析影響房?jī)r(jià)的

從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析影響房?jī)r(jià)的要素房?jī)r(jià)關(guān)系著和影響著每個(gè)家庭，房?jī)r(jià)是個(gè)備受關(guān)注的問題。影響房?jī)r(jià)的三個(gè)要素：供需、消費(fèi)者和博弈機(jī)制。目錄一、

供需影響著房?jī)r(jià)住房供應(yīng)影響房?jī)r(jià)。土地的供應(yīng)影響房?jī)r(jià)。經(jīng)濟(jì)開展程度影響房?jī)r(jià)。二、消費(fèi)者的消費(fèi)行為影響著房?jī)r(jià)消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期影響著房?jī)r(jià)。消費(fèi)者的投機(jī)和投資行為影響著房?jī)r(jià)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈機(jī)制也影響著房?jī)r(jià)四、結(jié)論一、

供需影響著房?jī)r(jià)住房供應(yīng)影響房?jī)r(jià)。這里主要從供應(yīng)構(gòu)造來談。我國居民人均居住面積與其它國家尤其是興隆國家的人均居住面積相比，仍存在很大的差距，絕對(duì)住房供應(yīng)程度并不高，供應(yīng)方面存在構(gòu)造不合理的問題，存在空置?？罩脕碓从谖鞣?，指建筑物的整體或部分未得到運(yùn)用，處于等待出租形狀或者出賣形狀?？罩靡环矫骊U明房屋未被運(yùn)用，另一方面還意味著一切權(quán)人預(yù)備將房屋出租或者出賣，只需兩方面都滿足的房屋才是空置房屋。否那么，不能稱其為空置?？罩靡彩且环N供應(yīng)，且：供應(yīng)=需求+空置率。當(dāng)市場(chǎng)主要購買者就是房屋未來的實(shí)踐運(yùn)用者時(shí)，運(yùn)用者注重的是房屋的效力功能，價(jià)錢表達(dá)了運(yùn)用者對(duì)房屋的支付志愿。而從賣方角度看，面臨的主要問題是能否及時(shí)將房屋銷售出去，由于銷售時(shí)間越長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)錢變化的能夠性越大，價(jià)錢風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)添加；同時(shí)，空置時(shí)間越長(zhǎng)，管理的費(fèi)用就越高。因此，在估計(jì)銷售時(shí)間較長(zhǎng)時(shí)，賣方為了減少風(fēng)險(xiǎn)就能夠降低銷售價(jià)錢；相反，且空置面積減少，購買者添加時(shí)，賣方就有能夠提高價(jià)錢。土地的供應(yīng)影響房?jī)r(jià)。土地的供應(yīng)總量影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)總量。土地供應(yīng)就是可供利用的土地的數(shù)量，分為自然供應(yīng)和經(jīng)濟(jì)供應(yīng)。土地的經(jīng)濟(jì)供應(yīng)就是指在自然供應(yīng)的根底上，經(jīng)過開發(fā)，可為人類直接用于消費(fèi)，生活等各種用途的土地的數(shù)量。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)根底，土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著兩方面的影響：一方面是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總量；另一方面是影響消費(fèi)和預(yù)期。但影響力的時(shí)效不同，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)的影響，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期的緣由，要在1～2年之內(nèi)才干顯現(xiàn)出來，但對(duì)投資和消費(fèi)的影響卻是當(dāng)期的。以今年一季度為例，1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積6166萬平方米，同比增長(zhǎng)30.0%，土地購置費(fèi)1203億元，同比增長(zhǎng)56.5%，2021年3月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)錢同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價(jià)錢同比上漲14.2%，新建商品住宅價(jià)錢同比上漲15.9%。綜上所述，土地的供應(yīng)直接影響著住房的供應(yīng)，從而間接影響著住房的價(jià)錢。經(jīng)濟(jì)開展程度影響房?jī)r(jià)。一方面，隨著我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速安康開展，城市化進(jìn)程加快，舊城改造的加速，構(gòu)成了對(duì)住房市場(chǎng)的宏大需求。城市化要依托房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的開展，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，我國城市化程度平均以每年約一個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)。城市化的推進(jìn)和舊城區(qū)的改造都帶來對(duì)住房的需求。這里引入表1，中國城市化人口帶來的住房需求：由此不難看出，城市化影響著住房市場(chǎng)的需求。年度總?cè)丝冢ㄈf人）城市人口（萬人）新增城市人口（萬人）人均住房面積（平方米）城市化導(dǎo)致的住房需求（萬平方米）2008132812.160682130329.12379422009133476.262863218130.13657032010134130.265057219431.1468335201113477467262220532.15709002012135407.569475221333.1673385合計(jì)

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/10096

/316264另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的開展，我國城鎮(zhèn)居民的收入明顯提高，民間資金雄厚，大量資金尋覓著投資渠道，而股票、期貨、基金等投資的收益缺乏保證，加之房?jī)r(jià)不斷上漲的示范效應(yīng)，使得投資性購房快速增長(zhǎng)，并堅(jiān)持高比例，部分普通市民把積存購置房屋，以期保值增值。以98年至06年數(shù)據(jù)為例，1998年到2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425.1元添加到11759.5元，按可比價(jià)計(jì)算，年均增長(zhǎng)8.9%；2006年底，我國城鄉(xiāng)居民本外幣儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)16.7萬億元，客觀上具備了較強(qiáng)的住房消費(fèi)才干，這些都都帶來對(duì)房屋需求的添加，成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)變化的直接要素。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的開展，人們對(duì)住房消費(fèi)的觀念也在發(fā)生變化，從需求型向享用型轉(zhuǎn)變，要求住宅構(gòu)造合理、內(nèi)在質(zhì)量?jī)?yōu)良、外觀新穎別致、住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)備齊全等。根據(jù)住房消費(fèi)者的這些新需求，開發(fā)商也注重在設(shè)計(jì)施工、環(huán)境配套上采取新資料新工藝，加大配套設(shè)備建立，以特征構(gòu)成賣點(diǎn)。以今年第一季度為例：新建房分類型看，與去年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)錢上漲1.3%；商品住宅銷售價(jià)錢上漲15.9%，其中普通住宅銷售價(jià)錢上漲15.1%，高檔住宅銷售價(jià)錢上漲18.5%?？傊?，無論是城市化進(jìn)程帶來的對(duì)住房的需求、居民收入添加對(duì)住房的自動(dòng)需求還是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來的新的消費(fèi)需求，都影響著住房市場(chǎng)的供需關(guān)系，從而影響著房?jī)r(jià)。二、消費(fèi)者的消費(fèi)行為影響著房?jī)r(jià)消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期影響著房?jī)r(jià)。消費(fèi)者預(yù)期就是消費(fèi)者在購買產(chǎn)品之前對(duì)于廠商提供的產(chǎn)品和效力的價(jià)值判別。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)未來升值預(yù)期高漲，人們的購房緊迫感會(huì)加劇，紛紛參與房地產(chǎn)買賣，從而使得需求添加，帶來房地產(chǎn)價(jià)錢的居高不下；反之，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來房地產(chǎn)走下坡路時(shí)，大多數(shù)消費(fèi)者就會(huì)選擇張望，此時(shí)需求減少，房?jī)r(jià)回落。引現(xiàn)實(shí)為證：調(diào)查顯示，自2021年三季度進(jìn)入樂觀區(qū)間后，中國消費(fèi)者自信心繼續(xù)上升。四季度中國消費(fèi)者自信心指數(shù)為103.9，比三季度提高3.1點(diǎn)，主要源于消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的樂觀判別和對(duì)未來經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好的自信心，以及對(duì)未來就業(yè)情勢(shì)和收入增長(zhǎng)的良好預(yù)期。調(diào)查顯示，消費(fèi)者對(duì)中國經(jīng)濟(jì)自信心顯著加強(qiáng)，對(duì)就業(yè)情勢(shì)的稱心程度顯著提高。消費(fèi)者的投機(jī)和投資行為影響著房?jī)r(jià)。投機(jī)者的目的是依賴房地產(chǎn)價(jià)錢上漲以獲取價(jià)錢差，預(yù)期價(jià)錢上漲，投機(jī)者就會(huì)購房。投資者的目的是依賴房租牟取收入，希望房地產(chǎn)價(jià)錢上漲。其購房條件是房租可以超越房地產(chǎn)價(jià)錢在社會(huì)平均的投資收入。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)錢快速上升時(shí)，一部分投資者能夠會(huì)轉(zhuǎn)入投機(jī)性購房。一方面，消費(fèi)者存在從重心思，當(dāng)投機(jī)者和投資者在房市投機(jī)中獲利時(shí)，一些消費(fèi)者就會(huì)跟隨前者的步伐，這個(gè)時(shí)候，資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求添加，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)呵斥一定的影響；另一個(gè)方面，當(dāng)投機(jī)和投資盛行，對(duì)住房的真正需求就遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于實(shí)踐市場(chǎng)需求，即空置上升，市場(chǎng)能夠出現(xiàn)虛偽昌盛，房?jī)r(jià)能夠居高不下?？傊稒C(jī)和投資行為影響著房?jī)r(jià)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈機(jī)制也影響著房?jī)r(jià)圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在著七個(gè)利益主體，即中央政府及相關(guān)部委、地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、投機(jī)性購房者、投資性購房者、和自主性購房者。在這七個(gè)利益主體的共同作用下，構(gòu)成了我國房地產(chǎn)價(jià)錢機(jī)制。博弈首先，地方政府出于添加財(cái)政收入的自利性目的，率先開場(chǎng)行動(dòng)，即提高土地價(jià)錢，由于地方政府是土地市場(chǎng)上獨(dú)一的賣家，在市場(chǎng)上處于完全壟斷的位置，經(jīng)過提高土地價(jià)錢，地方政府實(shí)現(xiàn)了添加財(cái)政收入的目的。地方政府追求高價(jià)賣地行為導(dǎo)致了土地的升值預(yù)期，從而引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)商的土地囤積效應(yīng)。其次，獲取土地的費(fèi)用上升，房地產(chǎn)開發(fā)商既有提高房地產(chǎn)價(jià)錢的壓力，更是它作為一個(gè)企業(yè)提高產(chǎn)品價(jià)錢的天性。這時(shí)候，地方政府出于自利性動(dòng)機(jī)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的這一行動(dòng)給予了配合，地方政府支持房?jī)r(jià)上升的方式很多，一是拆遷，二是取消或者降低中檔房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)適用房比例，三是支配言論，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)制造氣氛。再次，商業(yè)銀行按照抵押率原那么對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)展支持，在部分地域開場(chǎng)出現(xiàn)房地產(chǎn)瘋狂投機(jī)。房地產(chǎn)價(jià)錢上升，超越了居民經(jīng)過本身儲(chǔ)蓄來購買房屋的才干，銀行開場(chǎng)介入，經(jīng)過房地產(chǎn)抵押貸款為購房者提供資金支持。目前，中國銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的這種貸款機(jī)制，在房地產(chǎn)價(jià)錢上漲時(shí)期成為投機(jī)購房的工具。最后，投機(jī)行為嚴(yán)重導(dǎo)致中央政府的宏觀調(diào)控。在地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行信貸的共同作用下