丹東項目考察報告(原版)

丹東市項目簡介2012年7月項目基本信息項目信息－鴨綠江大廈項目/體育館項目鴨綠江大廈項目：位于丹東市振興區(qū)，緊鄰市級老商圈（七經(jīng)街、新柳街），火車站、客運(yùn)站位于項目南側(cè)。體育館項目：位于丹東市振興區(qū)，南側(cè)為樂購超市，丹東萬達(dá)廣場、水游城、華美綜合體位于項目南側(cè)錦山大街，該項目是市委市政府確定的重點(diǎn)改造地塊之一?！苓吪涮咨缴辖皱\山大街江城大街鴨綠江公園1.3公里新一百萬家超市丹東六中火車站客運(yùn)站新瑪特新柳步行街七經(jīng)街市中醫(yī)院區(qū)政府鴨綠江大橋錦江山公園丹東市六中火車站萬家超市項目周邊交通、生活配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚，七經(jīng)街、新柳路為丹東目前最繁華商業(yè)區(qū)，擁有新一百、新瑪特、匯橋名品等大型商場。交通：錦江大街城市主干道，緊鄰項目南側(cè)，火車站、客運(yùn)站距離項目100米；學(xué)校：丹東市六中、為市重點(diǎn)中學(xué)，站前小學(xué)；醫(yī)療：市中醫(yī)院（三級甲等中醫(yī)院）、230醫(yī)院等；景觀：項目1.3公里即為鴨綠江，沿線鴨綠江公園、鴨綠江大橋為丹東重點(diǎn)旅游景點(diǎn)。鴨綠江大廈地塊宗地四至范圍:西北至十一經(jīng)街，東南至錦山大街，東北至八緯路，西南至十緯路。主要由市委、遼東賓館、鴨綠江大廈和部分居民住宅組成?！貕K基本情況（1）鴨綠江大廈地塊基本情況:占地面積約4.5萬平，總建筑面積6.9萬平，其中包括：居民住宅：750戶，建筑面積25585平方米；商業(yè)建筑：34戶，建筑面積1006平方米；企事業(yè)單位：9戶，建筑面積40520平方米。東北至八緯路西南至十緯路西北至十一經(jīng)街東南至錦山大街九緯路十經(jīng)街遼東賓館實(shí)景圖鴨綠江大廈居民樓市委大樓—地塊基本情況（2）鴨綠江大廈地塊地塊要點(diǎn):項目規(guī)劃用地屬性需要調(diào)整。按照丹東市城市總體規(guī)劃（2009-2020），地塊規(guī)劃為行政辦公用地，西南角地塊為規(guī)劃綠地；地塊內(nèi)道路不可取消（九緯路、十經(jīng)街）。丹東市主干道為山上街、錦山大街、江城大街，九緯路為市中心區(qū)域連接錦山大街和山上街干道，十經(jīng)街地下局部有人防工程；對于酒店建設(shè)，政府希望在原有基礎(chǔ)上改建。地塊內(nèi)政府希望設(shè)置酒店，考慮成本因素，鴨綠江大廈進(jìn)行改建。待落實(shí)事項：（商業(yè)比例、限高、保留建筑、業(yè)態(tài)要求等）—地塊基本情況（3）鴨綠江大廈地塊錦山大街九緯路十經(jīng)街通向山上街現(xiàn)狀綠地居民樓鴨綠江大廈項目南側(cè)擁有丹東最大的樂購超市，西南側(cè)500米左右即為丹東規(guī)劃新商圈，云集了萬達(dá)廣場、鵬欣水游城、華美綜合體等大型商業(yè)建筑。交通：錦山大街城市主干道，花園路通沈丹高速；學(xué)校：丹東市十九中、實(shí)驗小學(xué)，為市重點(diǎn)中小學(xué)；醫(yī)療：市中心醫(yī)院（三級甲等綜合性醫(yī)院）；景觀：項目西側(cè)300米為抗美援朝紀(jì)念館，東側(cè)600米為青年湖公園。山上街錦山大街江城大街花園路樂購超市萬達(dá)廣場（在建）鵬欣水游城（在建）匯橋購物廣場（在建）華美綜合體（在建）市中心醫(yī)院實(shí)驗小學(xué)十九中學(xué)青年湖公園抗美援朝紀(jì)念館—周邊配套體育館地塊市中心醫(yī)院萬達(dá)廣場在建樂購超市丹東新商圈宗地—商業(yè)建筑體育館地塊萬達(dá)廣場項目原址為丹東造紙廠，占地約26萬平，建面約115萬平。其中購物中心地上約10萬平、地下7萬平，住宅約72萬平?？偼顿Y約80億元，計劃2014年竣工，購物中心2013年年底營業(yè)，住宅首期于今年6月23日開盤銷售。鵬欣水游城地塊于2012年4月17日獲取，占地面積約6萬平，建筑面積約28萬平方米。項目集購物中心、影劇院、藝術(shù)培訓(xùn)、地上商業(yè)街、地下商業(yè)街、住宅于一體的大型城市綜合體。華美新天地項目占地約3.6萬平，建面約10萬平，項目含獨(dú)棟商業(yè)約4.1萬平，酒店1.3萬平，住宅約4.6萬平。項目未開工，住宅產(chǎn)品預(yù)計今年8、9月份開始銷售?！貕K基本情況（1）體育館地塊四至范圍:西北北起振八街，東南至振七街，東北至興八路，西南至體育館路。主要由網(wǎng)通體育館、丹東市體育局、丹東港健身中心綜合館及4家企業(yè)組成?；厩闆r:占地面積7.83萬平，總建面4.78萬平，其中包括：居民住宅：54戶，建筑面積2670平方米；商業(yè)建筑：9戶，建筑面積534平方米；企事業(yè)單位：6戶，建筑面積44546平方米。西北至振八街東南至振七街西南至體育館路東北至興八路—地塊基本情況（2）體育館地塊金鳳凰KTV體育運(yùn)動學(xué)校居民樓體育場丹東體育館健身中心電廠大樓—地塊基本情況（3）體育館地塊地塊要點(diǎn):項目規(guī)劃用地屬性需要調(diào)整。按照丹東市城市總體規(guī)劃（2009-2020），地塊規(guī)劃為體育用地；項目內(nèi)需建設(shè)體育運(yùn)動場所。丹東市新體育館選址新城區(qū)，預(yù)計全運(yùn)會前完工，老城區(qū)無體育運(yùn)動場所，政府希望地塊內(nèi)保留部分體育設(shè)施；待落實(shí)事項:（商業(yè)比例、限高、保留建筑、業(yè)態(tài)要求等）丹東市老體育館城市概況城市概況－城市認(rèn)知丹東市，位于遼東半島經(jīng)濟(jì)開放區(qū)東南部鴨綠江與黃海的匯合處，是東北亞經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)黃海經(jīng)濟(jì)圈的重要交匯點(diǎn)，東與朝鮮民主主義人民共和國的新義州市隔江相望，距省會沈陽222公里。面積：行政區(qū)劃面積1.52萬平方公里，市區(qū)834平方公里總?cè)丝冢?44萬人（全省排名第八），市區(qū)人口76萬人。丹東，沿海、沿江、沿邊的對外開放前沿城市，優(yōu)越的地緣環(huán)境城市概況－城市屬性促進(jìn)振興東北老工業(yè)基地經(jīng)濟(jì)發(fā)展遼寧省在振興東北老工業(yè)基地的發(fā)展戰(zhàn)略中，確定了通過“五點(diǎn)一線”大開發(fā)，形成沿海與腹地互動的發(fā)展思路。丹東的邊境區(qū)位優(yōu)勢在其經(jīng)濟(jì)合作中起到連接樞紐作用。促進(jìn)邊疆民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與穩(wěn)定丹東邊境地區(qū)屬于我國少數(shù)民族集聚地，邊境地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與穩(wěn)定直接影響國家的穩(wěn)定與和諧。東北亞區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的地理核心丹東在地理位置上連接?xùn)|北亞的朝鮮半島乃至日本的主要陸路通道,是東北亞各國合作交往的必經(jīng)之地之一。

丹東市充分利用沿邊、沿海、沿江優(yōu)勢，發(fā)揮我國最大邊境城市的區(qū)位效應(yīng)，在東北亞區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作中起到橋梁(中介)作用。城市概況－行政區(qū)劃丹東市現(xiàn)轄包括元寶區(qū)、振興區(qū)、振安區(qū)在內(nèi)的3個市轄區(qū)、寬甸滿族自治縣以及東港市、鳳城市2個縣級市、一個國家級邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)。區(qū)域?qū)傩裕赫癜矃^(qū)：丹東市的郊區(qū)，三面環(huán)繞市區(qū)，北與寬甸縣接壤。元寶區(qū)：丹東市的中心城區(qū)，商業(yè)中心，享有沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)等優(yōu)惠政策。新城區(qū)：即丹東臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)新城區(qū)，位于丹東市西南部地區(qū)，占地面積61.8平方公里，預(yù)計容納40萬人口。振興區(qū)：丹東市的中心區(qū)，是丹東市黨政軍機(jī)關(guān)所在地，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、交通、商貿(mào)、旅游的中心。面積80平方公里，人口38萬。鴨綠江大廈、體院館項目位于丹東市振興區(qū)邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)城市概況－經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)（1）地區(qū)10年GDP（億元）10年人均GDP（萬元）大連51588.4沈陽50176.4鞍山22006.1營口10024.3錦州9163.0盤錦9276.9撫順8904.0本溪8605.5遼陽7354.0丹東7293.0鐵嶺7222.4朝陽6191.9葫蘆島5311.9阜新3611.92011年丹東GDP總量位居889億元（2010年位居全省第10），人均GDP為36841元（2010年位居全省第9），GDP總量和人均GDP年均19%以上的增長率。+19%+20%注：部分城市2011年統(tǒng)計數(shù)據(jù)未發(fā)布，用2010年數(shù)據(jù)進(jìn)行對比。城市概況－經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)（2）+18%+17%2011年丹東市社會消費(fèi)品零售總額為325億元（2010年位居全省第五位），近幾年年均增幅達(dá)18%，居民消費(fèi)力旺盛；2011年丹東市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17123元，年均增幅達(dá)17%。注：部分城市2011年統(tǒng)計數(shù)據(jù)未發(fā)布，用2010年數(shù)據(jù)進(jìn)行對比。城市概況－經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)（3）丹東市各產(chǎn)業(yè)增長速度較為平穩(wěn)，二、三產(chǎn)業(yè)并重，第二大產(chǎn)業(yè)仍占據(jù)城市主體經(jīng)濟(jì)的絕對地位；2011年丹東市固定資產(chǎn)投資突破700億元，固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，年均增幅達(dá)到41%。2008年固定資產(chǎn)投資同比增長51%，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。+41%城市概況－經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)（4）年份人均居住面積增加面積2005年13.31--2006年13.600.292007年14.580.982008年16.061.482009年17.861.802010年24.266.402011年25.110.85丹東城鎮(zhèn)居民人均居住面積（㎡）-0.5%+2.9%2005年至今，丹東市人口數(shù)量已開始出現(xiàn)負(fù)增長，2010年丹東市戶籍人口為241.1萬人，同比下降0.5%。人口幾乎處于零增長或少量負(fù)增長的狀態(tài)，對房地產(chǎn)市場新增需求量有所影響，將不利于丹東市房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展；丹東市城鎮(zhèn)居民人均居住面積在2010年出現(xiàn)大幅增長，2011年城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到25.11平。房地產(chǎn)市場的火熱，新增項目集中入市，城市商品房空置率不斷升高。城市概況－城市規(guī)劃城市發(fā)展方向：做大新城區(qū)，盡快形成中心城市功能；做美老城區(qū)，全面提升城市品位；適度北展，打造金山、五龍背、東湯旅游休閑度假區(qū)；適當(dāng)東擴(kuò)，打造九連城、虎山、太平灣高端服務(wù)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；發(fā)展壯大鳳城、寬甸兩大經(jīng)濟(jì)板塊，成為支撐全市經(jīng)濟(jì)的重要區(qū)域。丹東以沿江沿海經(jīng)濟(jì)帶為重點(diǎn)，加快開發(fā)建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)(新區(qū))、東港、前陽和大孤山四大經(jīng)濟(jì)區(qū)，成為丹東新的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。沿江沿海經(jīng)濟(jì)帶做大新城區(qū)做美新城區(qū)適度北展適當(dāng)東擴(kuò)以臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)(新區(qū))、東港、前陽、大孤山四大經(jīng)濟(jì)區(qū)和城市東部經(jīng)濟(jì)帶為重點(diǎn)，逐步把沿江沿海一線打造成產(chǎn)業(yè)集聚帶、城市旅游帶、和諧生態(tài)帶。城市概況－產(chǎn)業(yè)規(guī)劃臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)(新區(qū))：以臨港產(chǎn)業(yè)、汽車及零部件、先進(jìn)裝備制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)。東港經(jīng)濟(jì)區(qū)：以再生資源加工、風(fēng)電設(shè)備制造和食品加工等產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)。前陽經(jīng)濟(jì)區(qū)：以紡織服裝、食品加工、裝備制造和物流業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)。大孤山經(jīng)濟(jì)區(qū):以打造北黃海重要的重化工基地、現(xiàn)代化港口、濱海生態(tài)旅游城市為目標(biāo)，連接大連的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。城市東部經(jīng)濟(jì)帶:加快九連城、虎山、太平灣等地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。大孤山組團(tuán)東港組團(tuán)前陽組團(tuán)新區(qū)組團(tuán)老城區(qū)沿江沿海經(jīng)濟(jì)帶城市概況－城市交通丹東市內(nèi)主干道東北、西南走向，山上街、錦山大街、青年大街、丹綏線（沿江路），為城市主干道；沈丹高速、鶴大高速通往沈陽大連，目前建設(shè)中丹沈、丹大高鐵預(yù)計將在2013、2014年相繼開通。丹沈高速鐵路：丹東至沈陽，全長207公里，2010年3月開工，預(yù)計2014年建成通車。設(shè)計時速為250公里，丹東到沈陽1小時。丹大高速鐵路：丹東至大連，全長292公里，2010年3月開工，預(yù)計2013年建成通車。設(shè)計時速為200公里，丹東到大連2小時。鶴大高速（通大連）沈丹高速（通沈陽）寶山大街花園路錦山大街山上街青年大街丹綏線投資環(huán)境20060012001000800603012090房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）GDP總量（億元）本溪盤錦撫順錦州營口遼陽丹東鐵嶺阜新朝陽葫蘆島遼寧省各城市綜合實(shí)力鞍山大連沈陽400丹東2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額157億元，年平均增幅37%，從09年開始房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展；從綜合實(shí)力來看，丹東位于遼寧省第二集團(tuán)，GDP總量較少，但房地產(chǎn)開發(fā)投資力度大。房地產(chǎn)市場處于早起快速發(fā)展的尾聲，正逐步走向平穩(wěn)發(fā)展階段。投資環(huán)境－綜合實(shí)力注：部分城市2011年統(tǒng)計數(shù)據(jù)未發(fā)布，用2010年數(shù)據(jù)進(jìn)行對比。1988年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成為沿海開發(fā)城市2006年被納入遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展戰(zhàn)略2009年遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上升為國家戰(zhàn)略

“五點(diǎn)一線”：“五點(diǎn)”是指丹東、大連花園口、大連長興島、營口和遼西錦州灣，規(guī)劃總面積582.9平方公里，起步區(qū)面積219.86平方公里；“一線”是指從丹東到葫蘆島綏中1443公里的濱海公路。投資環(huán)境－政策支持投資環(huán)境－產(chǎn)業(yè)布局丹東四大支柱產(chǎn)業(yè)為汽車零部件、鋼鐵等材料、電子信息及農(nóng)產(chǎn)品加工，儀器儀表、專用設(shè)備制造及紡織服裝為三個優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，節(jié)能環(huán)保、生物及新能源三個新興產(chǎn)業(yè)。汽車及汽車零部件。整車重點(diǎn)發(fā)展黃海汽車品牌。汽車零部件重點(diǎn)發(fā)展車橋、鍛鋼曲軸、增壓器等優(yōu)勢產(chǎn)品。鋼鐵等材料工業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展高品質(zhì)特鋼、精品不銹鋼板及高強(qiáng)度冷軋板等高端鋼材品種，加快引進(jìn)特種鋼項目。電子信息。重點(diǎn)發(fā)展集成電路、分立元器件、汽車電子及軟件開發(fā)等。。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)品、小漿果、食用菌及中藥材等產(chǎn)品的深加工，形成一批特色產(chǎn)業(yè)集群。遼寧曙光汽車集團(tuán)股份有限公司：遼寧第二大汽車集團(tuán)公司，2009年實(shí)現(xiàn)銷售收入62.5億元，在國家統(tǒng)計局頒布的2007年度全國500家大型企業(yè)集團(tuán)綜合競爭力排名中位列第74位。黃海牌系列大客車在全國具有較高知名度和市場占有率。遼寧五一八內(nèi)燃機(jī)配件有限公司：全國最大的大馬力發(fā)動機(jī)鍛鋼曲軸身產(chǎn)企業(yè)，制造出新中國第一臺輪式拖拉機(jī)，船機(jī)產(chǎn)品基本覆蓋了中國中速機(jī)船機(jī)曲軸市場。遼寧(丹東)儀器儀表產(chǎn)業(yè)：丹東獨(dú)具特色的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，也是重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)基地總規(guī)劃面積8平方公里?，F(xiàn)已建成40棟50萬平方米標(biāo)準(zhǔn)廠房、4萬平方米的研發(fā)檢測中心、2萬平方米的綜合服務(wù)中心和10萬平方米的遼寧儀器儀表學(xué)院。丹東港：現(xiàn)轄大東（海港）和浪頭（河港）兩個港區(qū)，共有生產(chǎn)性泊位19個，2011年吞吐能力7637萬噸。目前已于日本、朝鮮、韓國、俄羅斯等五十多個國家開通了散雜貨、集裝箱、客運(yùn)航線。

投資環(huán)境－重點(diǎn)企業(yè)投資環(huán)境－生態(tài)旅游鴨綠江風(fēng)景名勝區(qū)錦江山公園虎山長城五龍山鳳凰山國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)抗美援朝紀(jì)念館丹東旅游資源占地面積1500平方公里，占全市國土面積的10%。境內(nèi)江、河、湖、海、山、泉、林、島等自然景觀開發(fā)形成國家、省級以上旅游風(fēng)景區(qū)、自然保護(hù)區(qū)和森林公園24處；中朝界河鴨綠江流經(jīng)丹東210公里，沿途6大景區(qū)、100多個景點(diǎn)構(gòu)成一幅獨(dú)具風(fēng)情的邊陲畫卷和蔚為壯觀的鴨綠江百里文化旅游長廊；作為國家特許經(jīng)營赴朝旅游的城市，丹東依托境內(nèi)鴨綠江、虎山長城、鳳凰山、五龍山、天華山、黃椅山、大孤山、天橋溝、青山溝、蒲石河、玉龍湖、大鹿島、獐島等景區(qū)景點(diǎn)，與沈陽、大連構(gòu)成遼寧旅游的“金三角”。投資環(huán)境－地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)名稱進(jìn)駐時間區(qū)屬開發(fā)項目保利2008.04振興區(qū)錦江林語兄弟2011.新城區(qū)新加坡城萬達(dá)2012.02振興區(qū)萬達(dá)廣場鵬欣2012.04振興區(qū)水游城綠地--元寶區(qū)（金山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）國際花都主城區(qū)沿江景觀地塊基本被本地開發(fā)商開發(fā)殆盡，外來知名房企獲取地塊集中在城市邊緣及新開發(fā)區(qū)域；大型綜合體項目萬達(dá)、鵬欣集中在2012年進(jìn)駐丹東，看重丹東城市地位（朝鮮經(jīng)濟(jì)開放）。萬達(dá)廣場水游城