房企成本限額作業(yè)指引

招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引成本限額作業(yè)指引編制審核日期日期日期日期招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引無指引目的1、本指引旨在強化公司項目前期及設(shè)計階段的成本控制；2、推進(jìn)設(shè)計階段成本管理作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化；指引范圍1、適用于公司所屬獨資或合資并由我司操盤項目(經(jīng)控股產(chǎn)品管理委員會審議確定的特殊項目，其限額指標(biāo)可作個案處理，不受本管理委員會審核的在第二階段成本目標(biāo)中發(fā)布的限額指標(biāo)為準(zhǔn)。2、保障房需滿足限量指標(biāo)要求，限價指標(biāo)對保障房項目不適1、設(shè)計限額(此指引中限價指標(biāo)均指不含稅成本):是為了保證項目成果的經(jīng)濟(jì)性而制定的，是設(shè)計階段相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行控制的目標(biāo)值，項目限2、建筑面積：是指GB/T50353-2013《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算的3、裝修面積：指裝修范圍內(nèi)的地面面積(裝修區(qū)域的墻體內(nèi)邊線圍合面積),其中陽臺、露臺和帶裝修的庭院按一半面積4、贈送面積：是指不計算容積率建筑面積或計算一半建外圍建筑門窗的改造能變成房間或提高有效使用面積的陽臺或露臺。贈送面積需在控股產(chǎn)品管理委員會紀(jì)要中明確，限額指標(biāo)可以分開考核。A“豪宅”指該項目平均售價定位為該區(qū)域中檔住宅均價200%及以上的項且一線城市銷售單方建安成本占售價比重不超過20%,方建安成本占售價比重不超過25%;B“準(zhǔn)豪宅”指該項目平均售價定位為該區(qū)域中檔住宅均價120%~2200%)的項目，且一線城市銷售單方建安成本占售價比重不超過30%,二線及其他城市銷售單方建安成本占售價比重不超過35%;C“中檔住宅”指該項目平均售價定位為該區(qū)域中檔住宅均價100%~120%(含100%)的項目，且銷售單方建安成本占售價比重不超過50%;D“普通住宅”指該項目平均售價定位為該區(qū)域中檔住宅均價100%以下的項目或銷售單方建安成本占售價比重超過50%。E若售價達(dá)到上述要求，但是成本比重超標(biāo)的，應(yīng)降低一檔套用本限額指標(biāo)。項目檔次定位應(yīng)在土地獲取時在項目可行性研F、平均售價低于5000元/平米的項目限額指標(biāo)，不得突破“普通住宅”項目G、銷售單方建安成本占售價比重指二~六項銷售單方成本占銷售單價的比值；A一線城市包括：北京、上海、深圳、廣州、天津中心區(qū)；B二線城市包括：蘇州、南京、番禺(區(qū))、佛山、南寧、重慶、成都、西安、珠海、武漢、杭州、長沙、昆明、海口、三亞、青島、廈門、哈爾濱、沈陽備注序號備注序號指標(biāo)名稱招商蛇口成本限額作業(yè)指引合肥、鄭州、大連及其他省會城市的中心區(qū)及一線城市的非中心區(qū)項目；7、除可租售比率為需滿足的最低指標(biāo)外，其余限額指標(biāo)均為上限指指引主導(dǎo)部門指引參與部門城市公司營銷客服部、城市公司項目部、城市公司工理中心、控股成本管理部、財務(wù)部、城市公司項目發(fā)展部、戰(zhàn)略發(fā)展部部門1、控股成本管理部參與制定及修訂項目的限額成本管理指標(biāo)，監(jiān)督并統(tǒng)計限額成本的執(zhí)行情況；2、產(chǎn)品管理中心組織制定及修訂限額設(shè)計指標(biāo)下達(dá)限額設(shè)計指標(biāo)；針對具體項目的限額指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核，監(jiān)督限額設(shè)計的實3、產(chǎn)品管理中心參與制定及修訂公共部位裝修、景觀工程、樣板房、客戶1、控股營銷品牌部協(xié)助統(tǒng)計銷售費用相關(guān)數(shù)據(jù)，并參與制定及修訂銷售費2、控股財務(wù)部參與制定及修訂管理費用限額指標(biāo)。城市公司1、城市公司設(shè)計管理部為限額設(shè)計的最終實施單位，落實下達(dá)的限額設(shè)計指標(biāo)，在限額范圍內(nèi)指導(dǎo)設(shè)計，負(fù)責(zé)對設(shè)計單位及設(shè)計成果的考核；2、城市公司成本管理部根據(jù)設(shè)計成果復(fù)核限額及時反饋到設(shè)計主責(zé)部門及設(shè)計管理部門；3、城市公司成本管理部收集統(tǒng)計所屬范圍及時反饋到控股成本管理部；4、城市公司營銷客服部根據(jù)限額制定銷售費用并細(xì)分管理；5、城市公司工程采購部、項目部參與確定施工工藝及材料選在可行性研究報告中要求相關(guān)部門明確項目檔次定位(如豪宅、準(zhǔn)豪宅、中檔住宅、普通住宅等)、售價、項目區(qū)域分類。3.1項目限額內(nèi)容及范圍包括成本限額和主要指標(biāo)的限量控制，即限價指標(biāo)和限量指標(biāo)，內(nèi)容見附表1。其中，限價指標(biāo)為柔性指標(biāo)，城市公司可結(jié)合項目投資回報要求、所在區(qū)域企業(yè)先進(jìn)做法等因素在第二階段成本目標(biāo)中做適當(dāng)調(diào)整，對限附表1招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引1設(shè)計費公共部位、會所)、專項設(shè)計、審圖及專業(yè)設(shè)計顧問等費用。精裝交樓及臨時搭建的售樓處設(shè)計費不在本設(shè)計費限額范圍內(nèi)。限價控制2銷售費用項目為了銷售而發(fā)生的各類費用，包括銷售管理費、銷售推廣費、銷售人員工資及提成、銷售中介及顧問、其他費用。限價控制3量結(jié)構(gòu)的鋼筋、砼單位面積的含量，包括結(jié)構(gòu)、建筑造型、女兒墻等構(gòu)件的鋼筋及砼，需要區(qū)分結(jié)構(gòu)類型、建筑高度、抗震等級等分別列控制指標(biāo)。為了防止單純控制地下室鋼筋及砼指標(biāo)而降低車庫停車效率，對限量控制4銷售類項目售建比例做限量控制，該指標(biāo)為需滿足的下限值，售建比率(%)=銷售面積/總建筑面積?？射N售中心(商務(wù)會館、會所)及其它可銷售的面積。不可銷售面積包括地下室、架空層、垃圾房、物業(yè)用房、積。持有物業(yè)租建比率做參考指標(biāo)，指導(dǎo)項目設(shè)計。限量控制5外立面門窗到地上建筑面積單方等控制指標(biāo)，實際控制包含鋁含量控制、鋁型材、涂層、玻璃、五金件、開窗率等幾窗地比、鋁含量做限量控制，外立面門窗實物控制鋁含量控制：指單位面積鋁合金門窗的鋁型材用量的控制，鋁型材用量與框料斷面類型、門窗分隔、開窗數(shù)量、鋁型材厚度等因素有關(guān)。6為外墻面的費用分?jǐn)偟降厣辖ㄖ娣e的控制指標(biāo)，實際控制包括墻地比控制、外墻面層材料及裝飾構(gòu)件的選擇及比例控制等。層材料的比例做限量控制，外限價控制7景觀工程限額含硬景(消防道路、園路及廣場等)、綠化、水景、識、人工濕地、土方堆坡造坡及500mm以內(nèi)厚種植土回填等。景觀單價做限比例、水景比例做限量控制8公共部位裝費用，包括硬裝、軟裝及設(shè)備。積做限量控制招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引9樣板房及銷為銷售展示裝修費用，包括硬裝、軟裝及設(shè)備。積做限量控制商務(wù)中心(商務(wù)會館、會所)商務(wù)中心(商務(wù)會館、會所)面積包括室內(nèi)泳池、室內(nèi)球場、保齡球館、健身房、棋牌室、閱覽室等以打積做限量控制含閉路監(jiān)控、可視對講、門禁、保安巡更、周界報警、防雷接地及UPS系統(tǒng)、背景音樂、停車場控制系統(tǒng)限價控制管理費限價控制客戶關(guān)系管理費用含客戶關(guān)系管理前期接介入費、入伙及維修管理費、客戶關(guān)系維護(hù)費以及其他客戶關(guān)系管理費限價控制水電工程限額電：范圍指電表箱(不含)后至用電點，含埋管、電線、配電箱、插座及燈具，含弱電埋管。給排水：范圍從給水管入建筑物至用水點，包括水泵；排水至室外第一個排水井，包含立管。不含室外埋管。限額適用于除別墅及豪宅外的住宅產(chǎn)品；限價控制3.2制定限額指標(biāo)：通過分析我司項目的指標(biāo)，并與同行的限額設(shè)計指標(biāo)對比，制定適合3.2.1設(shè)計費限額括的內(nèi)容為含規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、總平環(huán)境設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計(含公共部位、商務(wù)中心(商務(wù)會館、會所))、專項設(shè)計(含基坑支護(hù)、人工濕地、特殊水景、人防工程、燃?xì)夤こ?、幕墻、鋁合金、鋼結(jié)構(gòu)、標(biāo)識系統(tǒng)、智能化、室內(nèi)燈光設(shè)計、燈光及泛線、結(jié)構(gòu)檢測等)、審圖、設(shè)計優(yōu)化及專業(yè)設(shè)計顧問等費用。(1)住宅、寫字樓項目設(shè)計費限額住宅項目(元/平米)寫字樓項目(元/平米)豪宅地標(biāo)甲級準(zhǔn)豪宅甲級中檔住宅乙級及高檔研發(fā)寫字樓招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引住宅設(shè)計費限額適用于住宅項目(含局部街鋪、底層商業(yè)、獨立商務(wù)中心(會館、會所)等),如住宅類產(chǎn)品為別墅產(chǎn)品，在上述設(shè)計費基礎(chǔ)上增加15元/平米；寫字樓設(shè)計費適用于一般公建項目(含局部街鋪、社區(qū)商業(yè)、底層商業(yè)等)。(2)商業(yè)、酒店項目設(shè)計費限額商業(yè)項目(元/平米)酒店項目(元/平米)地標(biāo)商業(yè)中心于五星級標(biāo)準(zhǔn))社區(qū)商業(yè)中心酒店式公寓(1)參照2002版《勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》、我司設(shè)計費統(tǒng)計及對標(biāo)單位設(shè)計費統(tǒng)計。(2)部分項目的設(shè)計工作需由控股產(chǎn)品管理中心、城市公司、招商商置、深圳設(shè)計(3)為了確保項目的設(shè)計費計費基數(shù)的唯一性及嚴(yán)肅性，設(shè)計費取費基數(shù)為容積率面積+地面核增面積+地下室面積。其中核增面積及地下室面積之和不超若超過25%,設(shè)計費計算面積按照容積率面積的1.25計算。(4)精裝修設(shè)計費含在精裝修總限額成本內(nèi)，由精裝修主責(zé)部門負(fù)責(zé)管理，精裝修(5)五星級酒店(含五星級及以上或相當(dāng)于五星級標(biāo)準(zhǔn))、地標(biāo)建筑(如上表2.1、3.1、4.1的項目)建議另行報批。(6)綠色咨詢費不超過30萬元/項目，建議控制在20萬元/項目以內(nèi)。本指標(biāo)是項目為了銷售而發(fā)生的各類費用，包括銷售管理費、營銷推廣費、銷售人員工招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引銷售費用按銷售費用率(銷售費用率=銷售費用/(目標(biāo)銷售收入-車位銷售收入),車位銷售部分按0.3%單獨核增，下稱“費率”)進(jìn)行控制，銷售費用總費率及各子項費率嚴(yán)格按型目(首期)理0.08%~0.90%~0.08%~理0.20%~目(二期)理0.08%~0.80%~理0.20%~目(三期及以理0.08%~0.70%~理0.20%~目(首期)理0.08%~0.80%~理0.20%~目(二期及以理0.08%~0.70%~理0.20%~說明：非住宅是指項目中包含的商業(yè)、寫字樓，不包括商業(yè)用途改為住宅式的酒店公寓，也不包括項目(1)項目目標(biāo)成本中的銷售費用均按目標(biāo)銷售收入一定的比例確定，總費率為剛性控段銷售費用率可以突破一階段銷售費用率，但需要在二階段目標(biāo)成階段總目標(biāo)成本需控制在一階段總成本目標(biāo)內(nèi)。二階段目標(biāo)成本中的總費率在考核時(除目標(biāo)收入發(fā)生變動時)不再調(diào)整。招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引(2)在項目銷售費用二階段目標(biāo)成本下發(fā)后，城市公司須將銷售費用成本目標(biāo)按照上述五大類進(jìn)行合約規(guī)劃分解，并錄入ERP系統(tǒng)。若各子項費率需要調(diào)整，且總費率在二階段若總費率超二階段成本目標(biāo)的，或銷售費用調(diào)整導(dǎo)致成本目標(biāo)總額突破的，須報公司成本委員會審批(上報審批資料應(yīng)包括銷售費用總額及各分項額度及分配比例)。(3)選擇銷售代理方式及總費率超出本約定區(qū)間的項目應(yīng)在第二階段成本目標(biāo)上報審核時單獨提出，采用混合銷售(即銷售代理與自營銷售混合的)項目取有無代理銷售費率的中值進(jìn)行考核，并要求在二階段目標(biāo)申報時提出，目標(biāo)銷售收入調(diào)減的項目銷售費用總額相應(yīng)(4)當(dāng)項目目標(biāo)銷售價格發(fā)生調(diào)整時，實際銷售收入與二階段目標(biāo)成本設(shè)定目標(biāo)銷售收用及費率。若公司經(jīng)營策略調(diào)整，即銷售計劃改為持有經(jīng)營的，持有經(jīng)營部分另行核定推廣費用，總費率不變；如果持有經(jīng)營改為銷售的，總費率不變，做銷售費用調(diào)增報備成本委員(5)聯(lián)合代理銷售的可以將銷售中介代理費與銷售人員工資及提成合并使用，即兩個子項費用可以合并使用，報分管領(lǐng)導(dǎo)審批；帶客(二三級聯(lián)動)費用包括在銷售費用總額中，要求在簽報二三級聯(lián)動審批中，說明該項銷售費用的支付范圍和口徑。轉(zhuǎn)介客戶由代理團(tuán)隊完成成交的，轉(zhuǎn)介費用計入中介及顧問費用，包括在代理費總額中，可計代理業(yè)績考核(傭金有跳點);轉(zhuǎn)介客戶由自銷團(tuán)隊完成成交的，計入中介費或推廣費，銷售提成按提成比例的30%執(zhí)行，不計入置業(yè)顧問個人業(yè)績。(6)售價在5萬元/平米以上及豪宅產(chǎn)品，銷售費用由成本委員會最終審定。(7)城市公司可將盈利項目的二階段目標(biāo)成本銷售費用節(jié)約部分建立“銷售費用池”,但已經(jīng)用于支付銷售獎勵的直接在池中扣減。虧損項目、銷售費用突破二階段目標(biāo)成本后追招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引加的剩余銷售費用不能進(jìn)入“銷售費用池”?！颁N售費用池”使用規(guī)則：項目內(nèi)(不同分期之間)使用的，報控股成本部、財務(wù)部審批；跨項目間使用的，需報控股成本委員會審批。(8)其他A)由于下達(dá)二階段目標(biāo)成本時，空置房物業(yè)管理費無法預(yù)計。城市公司需在項目竣工入伙2個月內(nèi)上報空置房物管費預(yù)算額度，經(jīng)公司運營管理中心、財務(wù)部、城市公司分管領(lǐng)導(dǎo)、運營管理中心分管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理審批后納入年度銷售費用管理，不在項目目C)城市公司為促進(jìn)銷售贈送的物業(yè)管理費計入推廣費用，但交付后發(fā)生的因房屋質(zhì)量D)新城市公司第一個銷售項目正式銷售前半年為銷售等待期，營銷人員銷售等待期前的底薪、崗位工資、獎金計入城市公司非營銷人員的工資額度，不計入銷售費用。詳見《營標(biāo)均以“建筑面積”為基數(shù)，即采用GB/T50353—2013《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算1擴大地下室鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)2鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引3板的預(yù)應(yīng)力鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)4為帶托板的鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)5鋼筋(kg/m2)積混凝土(m3/m2)6鋼筋(kg/m2)別墅類附屬混凝土(m3/m2)7鋼筋(kg/m2)照本條混凝土(m3/m2)8(80米以內(nèi)不轉(zhuǎn)換)鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)9(80米以內(nèi)全轉(zhuǎn)換)鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)(80米以上不轉(zhuǎn)換)鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)(80米以上全轉(zhuǎn)換)鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)消防車道下鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)加0.1加0.1招商蛇口招商蛇口第12頁(1)城市公司設(shè)計管理部負(fù)責(zé)對鋼筋及混凝土限額指標(biāo)的總協(xié)調(diào)，并嚴(yán)格執(zhí)行。(2)地下部分限額的范圍：A)無地下室結(jié)構(gòu)：樁基礎(chǔ)以上，含基礎(chǔ)連系梁等，混凝土以下。限額指標(biāo)不含承臺及地下室或筏板底板墊層混凝土、不含地下室內(nèi)水池(現(xiàn)澆鋼筋砼水池等)鋼筋及混凝土。(3)該限額指標(biāo)制定前提為：基礎(chǔ)類型為樁基礎(chǔ)，地下室底板為基礎(chǔ)承臺、底梁及底板的結(jié)構(gòu)形式，地下水位同埋深，頂板覆土以1.5米考慮，地下室層高3.6米(非人防)、3.7-3.8米(人防),塔樓投影下的層高已考慮擴大地下室層高加上覆土厚度。層高增加0.1米，鋼筋增加2kg/m2,混凝土增加0.01m3/m2。(4)地下室頂板覆土少于1.2米時，上述鋼筋含量減5kg/m2,覆土大于1.5米時，每增加0.1米，鋼筋含量增加2kg/m2。(5)若確定為筏板基礎(chǔ)或其他情形的，地下室鋼筋增加15-20kg/平米，砼增加0.15-0.2立方/平米，考核指標(biāo)在第二階段成本目標(biāo)下達(dá)時明確。(6)消防車道區(qū)域的調(diào)整方法：按照地下室頂板上消防車道區(qū)域的面積，鋼筋增加(7)人防地下室在塔樓投影下的，鋼筋指標(biāo)上限為180kg/平米。(7)地下室經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)同時評估地下室停車位停車效率與主材用量。地下室停車位停車效率=地下室面積/地下室停車位數(shù)量，地下室面積含設(shè)備房面積，但扣除贈送業(yè)主停車效率(平米/輛)人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積25%以內(nèi)2人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積30%以內(nèi)3人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以內(nèi)45寫字樓、商業(yè)項目6酒店項目7山地建筑項目招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引第13頁共31頁B)豪宅停車效率可增加2平米/輛。(2)住宅地上綜合指標(biāo)指標(biāo)(該指標(biāo)含陽臺、凸窗等常規(guī)贈送面積):序號1點式束筒結(jié)構(gòu)鋼筋(kg/m2)混凝土(m2/m2)2點式束筒結(jié)構(gòu)鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)2高層適用于高寬比≥6,且為單幢一梯兩戶鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)點式塔樓鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)3高層適用于高寬比≥6,且為單幢一梯兩戶鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)點式塔樓鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)4小高層適用于高寬比≥6,且為單幢一梯兩戶鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)點式塔樓鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)5多層8層以下組合框架鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)鋼筋(kg/m2)混凝土(m2/m2)63層組合框架鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m2)(3)公建類項目地上部分綜合指標(biāo)：適用于獨立商業(yè)、獨立商務(wù)中心(會館、會所)、寫字樓、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓等項目。招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引1樓鋼筋(kg/m2)h>100米型鋼(kg/m2)混凝土(m3/m2高層寫字樓鋼筋(kg/m2)混凝土(m2/m3高層酒店鋼筋(kg/m2)型鋼(kg/m2)混凝土(m3/m4公寓鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m5多層酒店式公寓鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m6鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m7城市廣場、鋼筋(kg/m2)混凝土(m3/m8鋼筋(kg/m2)3層、層高5米混凝土(m3/m招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引第15頁共31頁(1)計算基礎(chǔ)面為地下室頂板面以上(不含地下室頂板)。(2)地上部分不含砌體拉結(jié)筋、屋面剛性防水鋼絲網(wǎng)，含計(3)地上部分限額指標(biāo)制定的前提為：A、住宅標(biāo)準(zhǔn)層層高3米，公建類項目層高參2;B、場地類別為IⅡ類及以下，項目為IV類場地的，鋼筋含量增加2kg/m2;C、設(shè)計基本地震加速度為0.1及以下，設(shè)計基本地震加速度大于0.15,鋼筋含量增加2kg/m2。D、設(shè)計基本風(fēng)壓為0.55KN/m2及以下，設(shè)計基本風(fēng)壓大于0.55KN/m2,每大0.1KN/m2,30米以上建筑，砼含量增加0.02m3/m2,鋼筋含量增加1kg/m2。(4)項目如果有轉(zhuǎn)換層，鋼筋含量增加2kg/m2。(5)除入戶陽臺、生活陽臺、客廳陽臺、凸窗以外的面積贈送，贈送經(jīng)過控股產(chǎn)品管理委員會確定并在會議紀(jì)要中明確，可以根據(jù)實際贈送的類型，審議，能在改造后形成封閉房間或6米高廳位置，參照綜合限額指標(biāo)，不能形成房間的按照結(jié)構(gòu)板建面積計算，控制指標(biāo)為鋼筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。其他贈送方式均不調(diào)本限額是設(shè)計需滿足的最低指標(biāo)?？墒郾嚷蔬m用于住宅(含局部底商、底層商業(yè)、獨立商務(wù)中心(會館、會所))等銷售類產(chǎn)品?？勺獗嚷蔬m用于獨立商業(yè)(含商業(yè)廣場、shoppingmall、購物中心、社區(qū)商業(yè)中心),酒店(含五星級酒店、普通星級酒店、酒店式公寓)、寫字樓(含寫字樓、研發(fā)樓、局部街鋪、底層商業(yè))等持有類產(chǎn)品。(1)可售比率：可售比率(%)12超過10%的可售比率(%)多層住宅3高層住宅及公審4超過10%的可售比率(%)多層住宅5高層住宅及公寓招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引第16頁共31頁可售比率(%)6超過10%的可售比率(%)多層住宅7高層住宅及公寓E)地下停車位按37平米/輛估算。F)項目所在地區(qū)車位有產(chǎn)權(quán)，且單個車位銷售收入大于12萬元/個時，地下室面積可適(2)可租比率：可租比率(%)1地標(biāo)商業(yè)項目2城市廣場、商業(yè)MALL項目3社區(qū)商業(yè)中心項目4五星級酒店(含五星級及以上或相當(dāng)于五星級標(biāo)準(zhǔn))5普通星級酒店、酒店式公寓項目6地標(biāo)甲級寫字樓項目7甲級、乙級寫字樓項目8研發(fā)樓項目招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引本限額適用于住宅產(chǎn)品。影響門窗成本構(gòu)成的因素包括鋁合金材料斷面選擇、鋁合金材料表面處理、玻璃選擇、五金選擇、門窗地面面積比等。鋁合金的成本限額需要從材料選擇及開窗率等方面綜合考慮，合理控制在合適水平。本限額指標(biāo)由窗地比及參照標(biāo)準(zhǔn)化研究成(1)檔次與材料選用參照表(住宅)豪宅可選用氟碳噴涂，艷消電泳、粉末噴涂；A準(zhǔn)豪宅艷消電泳、粉末噴涂；中檔住宅中空及鍍膜玻璃多層及高層豪宅可選用氟碳噴涂；艷消電泳、粉末噴涂A準(zhǔn)豪宅中檔住宅玻璃、鍍膜玻璃及單或國產(chǎn)普通住宅單層玻璃及著色玻璃(2)外立面門窗綜合指標(biāo)及窗地比控制指標(biāo)(住宅)華南區(qū)華東及中他地區(qū))本分?jǐn)?元/m2)(元/m2)1豪宅不限不限2多層及高層豪宅不限不限準(zhǔn)豪宅中檔住宅普通住宅招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引第18頁共31頁門窗綜合價格及鋁含量控制表(住宅)序號項目檔采用化系面積(元豪宅A不限不限不限不限不限2準(zhǔn)豪宅83中檔住宅74宅C(1)有保溫隔熱要求，但不適宜使用斷橋隔熱鋁型材的，可以選用塑鋼型材代替，(2)平均售價低于5000元/m2的住宅，外立面門窗綜合指標(biāo)及窗地比控制指標(biāo)按不高(3)塑鋼窗單價為單層玻璃價格，每加一層玻璃價格加60元/m2;(4)中檔住宅及普通住宅不建議選擇用斷橋鋁合金型材，可選擇塑鋼型材；(5)如城市公司當(dāng)?shù)卣刑厥夤?jié)能要求的，需報成本委員會批準(zhǔn)后執(zhí)行；需從外墻的材料選擇和外墻地面面積比兩個(1)外立面用材參考表比例別墅豪宅建議控制在20%以內(nèi)，特殊項目以公司審批確定的方案為準(zhǔn)不作限制不作限制不作限制不作限制準(zhǔn)豪比例不超40%,可適當(dāng)選擇一類材料不作限制不作限制招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引第19頁比例宅點綴30%不限制，低于20%不得使用中檔住宅總比例不超過10%,可適當(dāng)選擇一類不作限制不作限制嚴(yán)禁使用非別墅豪宅總比例不超60%,可適當(dāng)選擇一類材不作限制不作限制不作限制準(zhǔn)豪宅總比例不超40%,可適當(dāng)選擇一類材不作限制不作限制30%不限制，低于20%不得使用中檔住宅點綴不作限制嚴(yán)禁使用住宅嚴(yán)禁使用嚴(yán)禁使用不作限制嚴(yán)禁使用(1)一類材料：干掛工藝的各類飾面、進(jìn)口石材、單價超250元/m2石材或其他面材、(2)二類材料：濕貼國產(chǎn)石材、劈開磚、火山灰磚、高檔合資品牌面磚。(3)三類材料：高級面磚、氟碳涂料、仿石涂料、質(zhì)感涂料等。(4)四類材料：普通面磚、普通涂料。(5)裝飾構(gòu)架：屋面裝飾功能構(gòu)架。(6)商業(yè)裙樓不適用于本限額指標(biāo)。(2)外立面用材綜合指標(biāo)及墻地比控制指標(biāo)(按地上建筑面積計算)。本分?jǐn)?元/m2)別墅豪宅不限準(zhǔn)豪宅中檔住宅2多層及高層豪宅不限準(zhǔn)豪宅中檔住宅招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引面積(含外墻裝飾面、建筑造型展開面，不含陽臺底部涂料)/地上建筑面積。為實施景觀工程而發(fā)生的工程費用，包含硬景(消防道路、園路及廣場等)、綠化、水500mm以內(nèi)厚種植土回填等，不含高度2米以上結(jié)構(gòu)檔土墻費用。軟硬景及按照景觀面積單軟硬景比例(元/m2)(元/m2)1豪宅不限不限準(zhǔn)豪宅中檔住宅2非別墅豪宅不限不限準(zhǔn)豪宅中檔住宅(元/m2)12甲級寫字樓3乙級及高檔研發(fā)寫45地標(biāo)商業(yè)中心67社區(qū)商業(yè)中心8五星級酒店9招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引(1)景觀工程單價調(diào)整系數(shù)：一、二線城市系數(shù)為1,其他城市系數(shù)為0.9,山地景(2)保障性住房、兩限房及廉住房項目的景觀費用不適合本限額指標(biāo)范圍內(nèi)。(3)屋面景觀費用、空中花園景觀費用、別墅類產(chǎn)品中的庭院內(nèi)景觀費用適合本限額(4)別墅類控制指標(biāo)不含庭院面積。毛坯交樓的庭院面積內(nèi)按100元/平米控制，設(shè)(5)硬質(zhì)景觀的界定為消防通道、園路、廣場、景墻、有硬鋪的水景面積、泳池鋪裝(6)景觀成本的控制主要從以下方面：(7)特殊項目(如容積率高或占地較小的項目)的硬景控制比例可適當(dāng)放大。按照裝修區(qū)域分為大堂、地下室電梯廳(大堂)、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、標(biāo)準(zhǔn)層過道及公共衛(wèi)生間五個區(qū)域。在裝修標(biāo)準(zhǔn)上按照豪宅、準(zhǔn)豪宅、中檔住宅、普通住宅區(qū)分。對不同區(qū)域的單豪宅(元/m2)(元/m2)(元/m2)指標(biāo)限額(元/m2))招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引共31頁豪宅(元/m2)(元/m2)(元/m2)指標(biāo)限額(元/m2))1大堂首層候梯廳、扣除轎廂面積),若面積超80平米/2面積超80平米/個時，調(diào)整系數(shù)為0.8,若30平米以內(nèi)，調(diào)整系數(shù)為1.23電梯廳若面積超20平米/個，調(diào)4公共走道不含樓梯間5公共衛(wèi)生間序號甲級乙級(元/m2)(元/m2)(元/m2)1大堂23電梯廳4公共走道不含樓梯間6公共衛(wèi)生間(1)公共部位單價一線、二線城市系數(shù)為1,其他城市系數(shù)為0.8。(2)地下室大堂指標(biāo)準(zhǔn)同首層大堂標(biāo)準(zhǔn)的裝修，若地下室按照簡單裝修，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)層3.2.9商務(wù)中心(商務(wù)會館、會所)裝修標(biāo)準(zhǔn)(含軟硬裝)限額：招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引限價指標(biāo)(元/m2)豪宅5410元/m24330元/m23790元/m2準(zhǔn)豪宅3600元/m22890元/m22530元/m2中檔住宅2250元/m21800元/m21580元/m21350元/m21080元/m2950元/m2商務(wù)中心面積(m2)1銷售面積<5萬m225萬m2≤銷售面積<10萬m23銷售面積≥10萬m2A)商務(wù)中心(商務(wù)會館、會所)面積包括室內(nèi)泳池、室內(nèi)球場、保齡球館、健身房、棋牌室、閱覽室等以打造賣點、不以盈利為目的、為業(yè)主提供休閑B)當(dāng)商務(wù)中心(商務(wù)會館、會所)面積超過3000m2時應(yīng)專項上報公司審批。(1)樣板房建造標(biāo)準(zhǔn)上限管理(參考指標(biāo))準(zhǔn)豪宅別墅樣板房4510元/m22570元/m2式、多層復(fù)式，風(fēng)格不限古典風(fēng)格平層樣板房3160元/m22570元/m2含歐式、地中海、中式風(fēng)格、其他風(fēng)格平層樣板房2710元/m22140元/m2中檔住宅別墅樣板房3160元/m22140元/m2式、多層復(fù)式，風(fēng)格不限古典風(fēng)格平層樣板房2530元/m22140元/m2招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引共31頁1710元/m2(1)豪宅項目樣板房設(shè)計為非標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容，低端項目不做樣板房，只做準(zhǔn)豪宅及中檔(2)建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計費按實際裝修面積計算，其中陽臺、露臺和帶裝修的庭院按一(3)硬裝包含裝修材料、人工費、潔具、工程燈具、五金、空調(diào)、櫥柜、固定家具和(4)營銷主責(zé)部門可以根據(jù)營銷需要，適當(dāng)調(diào)整樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但不得超過上限的20%,費用包含在營銷費用總額中。(2)銷售中心建造標(biāo)準(zhǔn)(不含設(shè)計費)3000m2以上準(zhǔn)豪宅2700元/m22250元/m21800元/m21350元/m2中檔住宅/普2250元/m1800元/m21350元/m2900元/m23000m2以上準(zhǔn)豪宅1710元/m21450元/m21290元/m21030元/m2中檔住宅/普1290元/m21030元/m2860元/m2690元/m2(2)硬裝包含裝修材料、人工費、潔具、空調(diào)、其他固定電器等，軟裝包含家具、飾本限額適用于住宅產(chǎn)品。工程內(nèi)容包括閉路監(jiān)控、可視對講、門禁、保安巡更、周界報警、防雷接地及UPS系統(tǒng)、背景音樂、停車場控制系統(tǒng)招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引總戶數(shù)成本分?jǐn)?元/戶)1豪宅準(zhǔn)豪宅中檔住宅2非別墅豪宅準(zhǔn)豪宅中檔住宅普通住宅電：范圍指電表箱(不含)后至用電點，含埋管、電線、配電箱、插座及燈具，含弱電埋管。給排水：范圍從給水管入建筑物至用水點，包括水泵；排水電氣(元/平米)給排水(元/平米)中水(元/平地下地下準(zhǔn)豪宅中檔住宅普通住宅2、電氣工程如果地上只埋管不穿線扣除30元/m2;4、給水只入戶不到用水點的項目扣5元/m2;5、雙聯(lián)雙控：(1)普通住宅及中檔住宅不建議設(shè)置雙聯(lián)雙控；(2)準(zhǔn)豪宅建議僅在主臥及招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引第26頁共31頁6、超高層給排水工程在限額的基礎(chǔ)上增加10元/m2,高層排水用鑄鐵管限額指標(biāo)同超高層項目管理費用根據(jù)不同產(chǎn)品及規(guī)模按按下表控制限額進(jìn)控制限額(元/m2)1計容積率面積>2.5萬m22非別墅5萬m2<計容積率面積≤10萬m21、客戶關(guān)系管理費用按照目標(biāo)銷售收入(不含車位銷售收入)的0.3%取費標(biāo)準(zhǔn)控制，在第一階段成本目標(biāo)中必須申報此項費用，且該費用不得被其他項成本辦公場地租用等費用。開辦費用采取費用包干的原則，僅限項目，其中一線城市50萬元，二線城市40萬元，三線城市(含)以下30萬元。招商蛇口招商蛇口成本限額作業(yè)指引共31頁理費用房地產(chǎn)新項目的客戶關(guān)系管理工作所發(fā)生的費用，費用總額控制在項目的編制及調(diào)整按照控股總部成本管理制度流程執(zhí)行。1前期介入費新項目理早期新項目所發(fā)生的物業(yè)管理早期介入配合費用，包括開辦費用配合費等；需與物業(yè)公司單獨簽《新項目物業(yè)管理早期介入?yún)f(xié)議》,費用總額原則上控制在“客戶關(guān)系管理費用”的65%以內(nèi)；其中開辦費用僅限新進(jìn)城市首個新項目費新項目所發(fā)生的物業(yè)公司配合現(xiàn)場客戶服務(wù)工作費用，包括新項目入伙交付前的客戶關(guān)系維護(hù)配合工作、客戶體驗日配合工作、新項目入伙交付的配合工作(包括新項目竣工后、入伙交付前委托物業(yè)公司接管看護(hù)工作)、新項目入伙交付后的售后服務(wù)配合工作等；城市公司需與物業(yè)公司單獨簽訂《新項目客戶服務(wù)配合協(xié)議》。2理費城市公司客服部門發(fā)生的新項目入伙交付及維修管理而發(fā)生的費用，包括(含交付)發(fā)生的費用支出及新項目入伙交付后發(fā)生的入伙維修管理費用。入伙交付前(含交付)發(fā)生的費用支出包括客戶體驗日費用及項目入伙交付費用(現(xiàn)場包裝、入伙儀式、小額禮品等)等。入伙交付