【萬達(dá)商業(yè)公司資產(chǎn)評估報(bào)告案例3800字（論文）】

萬達(dá)商業(yè)公司資產(chǎn)評估報(bào)告案例目錄TOC\o"1-2"\h\u6338萬達(dá)商業(yè)公司資產(chǎn)評估報(bào)告案例 130008一、萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司戰(zhàn)略 113476（一）建立融資基金，以此降低融資成本 14906（二）共享租金收益，改善盈利模式 14012（三）提升品牌知名度，實(shí)現(xiàn)合作共贏 118069二、萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)的組合結(jié)構(gòu) 232381三、萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司投資組合構(gòu)成 223314四、萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)和公司的業(yè)績 310713（一）總資產(chǎn)方面 331646（二）整體營收方面 418673（三）財(cái)務(wù)方面 425156（四）商業(yè)運(yùn)營方面 430417五、對萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司前景和股價(jià)回報(bào)的看法 5一、萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司戰(zhàn)略（一）建立融資基金，以此降低融資成本內(nèi)外部融資是萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司的主要融資方式。萬達(dá)成立了“萬達(dá)穩(wěn)升”，這樣就可以用發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品的方式為公司提供資金的投入，為公司后續(xù)的發(fā)展提供了融資渠道。除了公司內(nèi)部設(shè)立的融資渠道，在公司的外部也引進(jìn)了大批的第三方投資者來保證項(xiàng)目的資金供應(yīng)。而萬達(dá)則不需要投入太大資本，以自身的品牌、管理、規(guī)劃優(yōu)勢和第三方投資者合作開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)共贏。例如在2015年萬達(dá)和光大石安等公司的合作，由萬達(dá)負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，投資方負(fù)責(zé)投入資金。通過這樣的形式進(jìn)行內(nèi)外部的融資，解決融資困難問題，這一舉措同樣為萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的動(dòng)力。（二）共享租金收益，改善盈利模式上文說到，萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司是在與第三方合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行輕資產(chǎn)模式運(yùn)營的，雙方通過合作共享商業(yè)物業(yè)的租金收入，以替代從前的“以售養(yǎng)租”模式——通過銷售房產(chǎn)收入使資金回流，將企業(yè)的資金投入在其他的方面使用。企業(yè)也從資金投入密集型的資產(chǎn)增益，轉(zhuǎn)為了服務(wù)型增益，這優(yōu)化了企業(yè)的盈利模式，為企業(yè)的長久發(fā)展提供了新的方向。（三）提升品牌知名度，實(shí)現(xiàn)合作共贏萬達(dá)在與其他投資機(jī)構(gòu)的合作中，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃，地址選取，開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理等方面的工作。盡管項(xiàng)目在完成后其所有權(quán)并不屬于萬達(dá)，屬于參與的投資方，但萬達(dá)畢竟參與了項(xiàng)目的全過程，等同于萬達(dá)在持續(xù)的輸出萬達(dá)的品牌效應(yīng)和其優(yōu)秀的運(yùn)營管理能力，用“萬達(dá)廣場”品牌優(yōu)勢，吸引顧客的到來。而在這種合作下和投資方保持雙贏，萬達(dá)的擴(kuò)張速度也加快，其品牌的影響力也更大。除此之外，雖然建成的項(xiàng)目依舊為投資方所有，但是商業(yè)中心依舊由萬達(dá)管理，持續(xù)輸出萬達(dá)的運(yùn)營管理能力，保障商業(yè)中心的運(yùn)行，以此來獲取收益，這種管理更高效。此種合作模式下的萬達(dá)則像一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，不用投入大量資金，也可以實(shí)現(xiàn)盈利。二、萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)的組合結(jié)構(gòu)對于萬達(dá)集團(tuán)來說，商業(yè)地產(chǎn)屬于第一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，是新商業(yè)模式的成功實(shí)踐。在歷經(jīng)數(shù)十年的發(fā)展之后，萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司逐漸成長為了城市綜合體和文化旅游綜合體。第一代獨(dú)立門店于2002年，位于長春萬達(dá)廣場。其中前6個(gè)項(xiàng)目作為單體店，實(shí)質(zhì)上也是萬達(dá)的第一代購物中心，位于核心商務(wù)區(qū)，單棟平均占地5萬平方米。同一時(shí)期，長春、青島、南京、濟(jì)南、南昌、長沙等地都開設(shè)了萬達(dá)廣場。以一代購物中心為基礎(chǔ)，二代購物中心順利推出，別名“組合店”，單體建筑群是它的主要特色。組合店中包含超市、百貨、影城、數(shù)字廣場、美食廣場等多種不同業(yè)態(tài)，平均占地10萬㎡。同一時(shí)期，萬達(dá)的代表項(xiàng)目有哈爾濱、武漢、南寧、沈陽、天津等地的萬達(dá)廣場。2006年12月，萬達(dá)集團(tuán)在一個(gè)月內(nèi)在北京、上海、寧波等地開設(shè)了大型商業(yè)廣場，占地80多萬㎡，租金8億/年，是商業(yè)地產(chǎn)在歷史上的新紀(jì)錄。以上三個(gè)項(xiàng)目是三代的“城市綜合體”。其后，成都、哈爾濱香坊、西安又相繼建立了萬達(dá)廣場。截止目前所有廣場都正式投入了運(yùn)營，這一系列成績預(yù)示著萬達(dá)集團(tuán)當(dāng)前已步入了成熟階段，成長為了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“航母”。三、萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司投資組合構(gòu)成萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司決定實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營，這就意味著在一個(gè)項(xiàng)目的執(zhí)行過程中，它要負(fù)擔(dān)起整個(gè)的投資、設(shè)計(jì)以及運(yùn)行，所有的環(huán)節(jié)都得自己進(jìn)行，而投資商是獨(dú)立于企業(yè)的外部機(jī)構(gòu)，對萬達(dá)來說這是一種投資行為。這種行為改變了以往的傳統(tǒng)投資方式，讓資產(chǎn)不再局限于固定的形式，而是可以在內(nèi)部進(jìn)行流通，這樣就可以讓萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司公司的固定商品大大減少，有利于公司內(nèi)部管理。采用這種新興的投資方法，可以很好地改善商品積壓的情況，讓這些本來可能會(huì)壓在倉庫的商品完全地變成了賬面上隨意流動(dòng)的資金，讓資金不再存在于倉庫中而沒有辦法隨時(shí)隨地挪用。萬達(dá)的做法改善了資金的利用效率，讓每一分錢都發(fā)揮真正的作用，不再只存在于公司賬面上。在這種經(jīng)營方針的指導(dǎo)下，萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司2015年的房地產(chǎn)銷售收入達(dá)到了917.48億元，這占收入總額的85.05%，增長率達(dá)到了22.36%，這一收入占企業(yè)的主要收入。其中，物業(yè)管理、投資以及銷售各個(gè)部分發(fā)展情況良好，比起上一階段，上升了22.36%，同樣在投資物業(yè)租賃和管理業(yè)務(wù)方面的增長幅度是在預(yù)料之外的，增長率高達(dá)34.32%，占據(jù)收入總額比例的大約10%。這些數(shù)據(jù)清晰明了地表達(dá)了商品房的銷售利潤正在削弱，相反，投資物業(yè)租賃與管理業(yè)務(wù)的利潤正在慢慢增長。四、萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)和公司的業(yè)績（一）總資產(chǎn)方面2020年末，萬達(dá)商管總資產(chǎn)為5563.22億元，較2019年末（下同）下降3.28%；總負(fù)債為2834.03億元，下降4.87%；凈資產(chǎn)為2729.18億元，下降1.58%；資產(chǎn)負(fù)債率為50.94%，下降1.64個(gè)百分點(diǎn)。在發(fā)展模式為重資產(chǎn)的情況下，為了償還因項(xiàng)目建設(shè)的銀行貸款，萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司剛開始只是通過物業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)資金回籠，同時(shí)在償還資金后，剩余的部分資金則對萬達(dá)廣場和酒店進(jìn)行投資，通過出租經(jīng)營來維持經(jīng)營穩(wěn)定性，最終做到對城市綜合體的籌建。以此傳統(tǒng)經(jīng)營模式，通過以售養(yǎng)租的模式，實(shí)現(xiàn)自身規(guī)模的擴(kuò)張。在近些年來，萬達(dá)公司的資產(chǎn)情況如下表3-1所示，總資產(chǎn)數(shù)額從2014年的5341億元，到2017年的7691億元，2019年的5752億元，呈現(xiàn)出先上升再下降的趨勢。其中的流動(dòng)資產(chǎn)的比例維持在合理比例，從某種程度上，重資產(chǎn)占比在維持特定比例，而在2018年，因萬達(dá)去房地產(chǎn)化影響，總資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)均同比上一年度減少11.88%和743億，輕資產(chǎn)模式在其中產(chǎn)生重要的作用?？梢?，萬達(dá)企業(yè)自2015年開始，輕資產(chǎn)模式逐步地得到運(yùn)用。表1萬達(dá)地產(chǎn)2014-2020年資產(chǎn)構(gòu)成單位：億元報(bào)告期2014201520162017201820192020固定資產(chǎn)2348303037464583411444195563流動(dòng)資產(chǎn)1962261326492928277718231293總資產(chǎn)4310564263957511700062575752流動(dòng)資產(chǎn)/總資產(chǎn)45.51%46.34%41.42%38.98%40.30%29.22%22.13%（二）整體營收方面2021年上半年，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入227.8億元，其中主營業(yè)務(wù)收入為226.86億元，較去年同期增長55.07億元，占總收入的99.6%；毛利率為68.64%，較去年同期下降3.71個(gè)百分點(diǎn)；成本為71.15億元，較去年同期增長23.65億元。報(bào)告期利潤總額為95.15億元。（三）財(cái)務(wù)方面2021年上半年，萬達(dá)商管一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債190.22億元，短期借款24.05億元，合同負(fù)債29.01億元。截至6月末，萬達(dá)商管有息借款總額1552.85億元，較2020年末總比變動(dòng)減少10.56%，其中短期有息負(fù)債222.88億元。截至6月末，公司手持貨幣資金301.44億元。（四）商業(yè)運(yùn)營方面2021年上半年，大連萬達(dá)投資物業(yè)租賃及管理營業(yè)收入為209.96億元，較去年同期增長30.15%；毛利率為72.22%，較去年減少5.22%；成本同比增加51.89%至58.32億元。萬達(dá)商管稱，主要因?yàn)?020年上半年受疫情影響租金下降，同時(shí)為商戶提供大額租金及物業(yè)費(fèi)減免，且2020年下半年新開業(yè)廣場較多，故租賃及管理收入和成本增加較多。酒店運(yùn)營營業(yè)收入為6.57億元，較去年同期增長111.81%；毛利率為43.63%，較去年增加466.93%；成本為3.7億元，較去年增長29.35%。主要原因?yàn)?020年1-6月受疫情影響較大，酒店收入較低，本期恢復(fù)正常。未來，公司還將繼續(xù)實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，進(jìn)一步增強(qiáng)競爭優(yōu)勢；不斷豐富產(chǎn)品及商業(yè)業(yè)態(tài)，引領(lǐng)消費(fèi)升級；運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)平臺和手段，推動(dòng)線上線下融合及業(yè)務(wù)創(chuàng)新。五、對萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司前景和股價(jià)回報(bào)的看法近年來商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，吸引了一批資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。萬達(dá)、萬科、綠地、SOHO中國等業(yè)內(nèi)巨頭都前赴后繼，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域四處出擊，風(fēng)生水起。而從目前商業(yè)地產(chǎn)的格局來看，以“整體出租、整體經(jīng)營”的萬達(dá)模式尤為受業(yè)界推崇。萬達(dá)模式——訂單式商業(yè)地產(chǎn)。萬達(dá)推崇的“地產(chǎn)大亨+商業(yè)巨頭”商業(yè)模式，也被稱為“訂單式模式”。這種模式是萬達(dá)新創(chuàng)立的一種商業(yè)運(yùn)營模式。開發(fā)商在拿到土地開發(fā)權(quán)之后，根據(jù)組織方案的格式，對項(xiàng)目商圈進(jìn)行分析，并與合格的商業(yè)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。“地產(chǎn)+商業(yè)”的運(yùn)營模式保證了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一，特別是房地產(chǎn)資源和商業(yè)資源的高度整合，分工明確，責(zé)任明確，共贏最大化。萬達(dá)模式為的是盡可能避免資源浪費(fèi)，同時(shí)使資源發(fā)揮最大效用。降低施工期間相關(guān)影響因素的作用，提高業(yè)務(wù)分析、投資估算以及市場定位的準(zhǔn)確性，構(gòu)建組合格式，更加科學(xué)地管控運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，帶動(dòng)利潤增長。其創(chuàng)新點(diǎn)在于主導(dǎo)模塊化且支持標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)，能使領(lǐng)域優(yōu)勢得到充分發(fā)揮，同時(shí)也能將項(xiàng)目開發(fā)成本控制在一定范圍，創(chuàng)造利益最大化。在經(jīng)過大型企業(yè)整合之后，房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)有明顯提升，項(xiàng)目盈利也會(huì)出現(xiàn)大幅度增長。萬達(dá)模式——資源整合的成功。在中國，萬達(dá)可謂是眾多開發(fā)商當(dāng)中最好的一個(gè)，有能力在幾年內(nèi)同時(shí)開啟20多個(gè)項(xiàng)目，不管是從投資金額