2022年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理試卷

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一、單項(xiàng)選擇題

1.僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校ǎ1分]

A更長的經(jīng)濟(jì)壽命

B更顯著的各異性

C更強(qiáng)的適應(yīng)性

D更專業(yè)的物業(yè)管理

2.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。[1分]

A比較風(fēng)險(xiǎn)

B通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

C時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

D資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

3.某投資市場的平均收益率為12％，銀行貸款利率為5.17％，國債收益率為3.5％，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0.5．那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（）。[1分]

A3.5％

B5.17％

C7.75％

D8.59％

4.某市2022年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2022年未完工轉(zhuǎn)入2022年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2022年竣工的房屋建筑面積為80萬m2．那么，該市房屋均平均建設(shè)周期為（）年。[1分]

A0.5

B1.5

C2

D3

5.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中。說房地產(chǎn)市場具有（）是不正確的。[1分]

A供給非同質(zhì)性

B需求多樣性

C競爭充分性

D交易復(fù)雜性

6.產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是（）。[1分]

A土地稀缺

B城市化進(jìn)程快

C競爭充分性

D交易復(fù)雜性

7.房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（）和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。[1分]

A價(jià)格分析

B市場分析

C產(chǎn)品分析

D成本分析

8.開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（）。[1分]

A20％

B30％

C40％

D50％

9.由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。[1分]

A選址規(guī)劃意見通知書

B規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書

C建設(shè)用地規(guī)劃許可證

D建設(shè)衛(wèi)程規(guī)劃許可證

10.房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（）。[1分]

A成本導(dǎo)向定價(jià)法

B購買者導(dǎo)向定價(jià)法

C競爭導(dǎo)向定價(jià)法

D市場導(dǎo)向定價(jià)法

11.對(duì)某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是（）。[1分]

A潛在市場服務(wù)市場有效市場合格的有效市場

B服務(wù)市場潛在市場服務(wù)市場合格的有效市場

C潛在市場有效市場合格的有效市場服務(wù)市場

D潛在市場服務(wù)市場合格的有效市場有效市場

12.某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。[1分]

A選擇專業(yè)化

B產(chǎn)品專業(yè)化

C大量定制

D單一市場集中化

13.下列行業(yè)中，（）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。[1分]

A批量行業(yè)

B僵滯行業(yè)。

C分塊行業(yè)

D專業(yè)化行業(yè)

14.已知年利率為14％，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（）。[1分]

A12.55％

B12.68％

C14.75％

D15.01％

15.某購房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75％，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2％，則該購房者在第5年第6個(gè)月的還款額為（）元。[1分]

A2277.4

B2281.9

C2728.8

D2741.9

16.購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價(jià)格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元?，F(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10％，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（）。[1分]

A小于5年

B在5～6年之間

C在6～7年之間

D在7～8年之間

17.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是（）。[1分]

A成本利潤率是年成本利潤率

B成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率

C投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率

D投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率

18.某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元。年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33％，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。[1分]

A7.5％

B8.3％

C12.5％

D16.7％

19.對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于（）。[1分]

A1.2％

B1.5％

C120.5％

D16.7％

20.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益為18％，年租金增長率為8％，通貨膨脹率為6％，則該項(xiàng)目房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益為（）。[1分]

A9.26％

B10％

C11.32％

D12％

21.某開發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率6％、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（）萬元。[1分]

A6.00

B7.05

C7.59

D13.59

22.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為（）。[1分]

A12％

B20％

C24％

D30％

23.盈虧平均分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降30％、成本上升60％時(shí)，開發(fā)利潤（稅前）為0；乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20％成本上升50％，開發(fā)利潤（稅前）為0．因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面（）。[1分]

A甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目

B乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目

C甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)

D不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)

24.房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（）的極值。[1分]

A利潤為零

B允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

C最大費(fèi)用

D最大利潤

25.下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（）。[1分]

A容積率

B空置率

C利息備付率

D成本利潤率

26.下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是（）。[1分]

A投資利潤率

B投資回報(bào)率

C貸款利率

D成本利潤率

27.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（）。[1分]

A土地費(fèi)用

B前期工程費(fèi)

C房屋開發(fā)費(fèi)

D管理費(fèi)用

28.某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10％、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（）。[1分]

A10％

B11.27％

C14.18％

D22.55％

29.下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）。[1分]

A土地購置貸款

B土地儲(chǔ)備貸款

C土地開發(fā)貸款

D建投貸款

30.下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。[1分]

A抵押貸款還本付息

B管理人員工資

C公共設(shè)施維修費(fèi)

D保險(xiǎn)費(fèi)

二、多項(xiàng)選擇題

1.一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括（）等分析。[2分]

A投資資金的安全性

B項(xiàng)目定位的科學(xué)性

C期望收益的可靠性

D投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

2.房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括（）。[2分]

A總量結(jié)構(gòu)

B區(qū)域結(jié)構(gòu)

C產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

D供求結(jié)構(gòu)

E資金結(jié)構(gòu)

3.從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在（）。[2分]

A第一階段

B第二階段初期

C第三階段初期

D第三階段

E第四階段

4.制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（）。[2分]

A租售選擇

B宣傳手段選擇

C租售進(jìn)度安排

D廣告設(shè)計(jì)及安排

E租售價(jià)格確定

5.隨著市場細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營銷中引入了“彌隙市場”的概念：彌隙市場的特點(diǎn)是（）。[2分]

A消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格

B企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位

C消費(fèi)者以年輕人為主

D商品住宅多為豪宅

E以投資性購買為主

6.按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是（）。[2分]

A同質(zhì)偏好市場

B分散偏好市場

C個(gè)別偏好市場

D集群偏好市場

E彌隙市場

7.現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（）。[2分]

A資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)

B日歷年度的年初

C某一基準(zhǔn)時(shí)刻

D既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)

E既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)

8.在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（）。[2分]

A折舊和攤銷

B投資回收

C投資回報(bào)

D未分配利潤

E權(quán)益融資

9.房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為（）等。[2分]

A企業(yè)實(shí)力提升

B租金收入

C對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)增加

D物業(yè)增值

E物業(yè)權(quán)益份額增加

10.房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（）。[2分]

A開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批

B規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批

C規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批

D核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

E核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書

三、判斷題

1.當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時(shí)，其投資均屬于長期投資。（）[2分]

2.購買住房抵押支持證券的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。（）[2分]

3.在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)勞差值越小，表明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大。（）[2分]

4.通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。（）[2分]

5.房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場訣定房地產(chǎn)價(jià)格。（）[2分]

6.房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。（）[2分]

7.當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益就大于全投資內(nèi)部收益率。（）[2分]

8.在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對(duì)開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。（）[2分]

9.開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)。（）[2分]

10.在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進(jìn)行。（）[2分]

11.在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。（）[2分]

12.假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于