中國物業(yè)管理發(fā)展若干問題的思考

中國物業(yè)管理發(fā)展若干問題的思考中國物業(yè)管理發(fā)展若干問題的思考物業(yè)管理在我國的發(fā)展已近20個春秋，如何看待這個發(fā)展中的新興行業(yè)，本文僅結(jié)合實際工作的體會思考以下幾個問題：一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對物業(yè)管理影響重大房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理存在著緊密地聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對物業(yè)管理產(chǎn)生影響。目前越來越多的房地產(chǎn)工發(fā)商認(rèn)識到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，但十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應(yīng)。1、物業(yè)管理的水平直接受制于房地產(chǎn)開發(fā)。物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認(rèn)識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)的物業(yè)管理水平。從事物業(yè)管理的人員都知道，如果是開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計建造中遺留的問題或不完善的部分要靠物業(yè)管理去解決，那是十分困難的。因此我們現(xiàn)在提倡的物業(yè)管理早期介入就是要彌補(bǔ)規(guī)劃設(shè)計對物業(yè)管理認(rèn)識不足的缺陷，完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中與物業(yè)管理相關(guān)的內(nèi)容。2、房地產(chǎn)業(yè)政策的變化為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，同時也提出了更高的要求。隨著我國住房政策的調(diào)整和變化，房改步伐的加快，我國居民的住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)一步明晰。這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰地結(jié)果就是每個居民實實在在在地?fù)碛辛俗砸训奈飿I(yè)。一個家庭面對最大的資產(chǎn)，其保值、增值的要求更為強(qiáng)烈。在這種情況下，一方面居民為了自已的物業(yè)保值增值愿意掏出一定的資金對物業(yè)進(jìn)行維修和管理，另一方面也對管理單位提出了更高的要求。在這種房改政策的影響下，物業(yè)管理公司因居民權(quán)關(guān)系明晰而容易調(diào)整相應(yīng)的法律關(guān)系，但同時也因產(chǎn)權(quán)明晰后帶來了對物業(yè)管理要求更高的壓力。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)和質(zhì)量承諾將改變物業(yè)管理的現(xiàn)行做法和規(guī)定隨著房地產(chǎn)政策的完善，方地產(chǎn)開發(fā)也從無序走進(jìn)了規(guī)范，尤其是近年來房地產(chǎn)的積壓和房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，更迫使房地產(chǎn)業(yè)朝著有利于消費(fèi)者的方向發(fā)展，房地產(chǎn)這個特殊的商品正逐步的適應(yīng)商品交換的一般法則。房地產(chǎn)開發(fā)商推出的三包、無理由退房、質(zhì)量保證措施，以及政府出臺的相關(guān)管理措施，售樓書等書面文件將是合同的組成部分，這就使得房地產(chǎn)市場越來越成熟和規(guī)范。在這種情況下，物業(yè)管理的現(xiàn)行做法將作出調(diào)整，比如原先規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)商交納專用基金，就可能因公開透明銷售和終身負(fù)責(zé)而失去交納責(zé)任的基礎(chǔ)。二、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營能力不足長期以來對于物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是誰開發(fā)誰管理，使得市場化無法形成，而過分強(qiáng)調(diào)的服務(wù)又使得企業(yè)忽視了經(jīng)營。隨著市場化步伐的加快和國際上物業(yè)管理概念及企業(yè)的引入，越來越暴露出了我國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營能力不足的問題。1、對行業(yè)的特點(diǎn)認(rèn)識不足，缺乏對企業(yè)的經(jīng)營認(rèn)識，實際上經(jīng)營才是物業(yè)管理企業(yè)自身積累和發(fā)展的源泉。物業(yè)管理由于其行業(yè)特點(diǎn)和發(fā)展過程的限制，在實施過程中，無論是提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)還是享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主都僅把服務(wù)看作是主要的內(nèi)容。隨著市場化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理企業(yè)單純地強(qiáng)調(diào)管理和服務(wù)已不能適應(yīng)市場發(fā)展的需求。在市場供給的過程中，物業(yè)管理企業(yè)把自已的產(chǎn)品--服務(wù)推向市場，被市場所接受，必須遵循市場運(yùn)作規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)要提高自身產(chǎn)品的價值含量，必須塑造自身的品牌，不斷提高其附加值，這就涉及到企業(yè)的經(jīng)營策略，企業(yè)的經(jīng)營理念和提高企業(yè)參與市場的競爭能力。物業(yè)管理企業(yè)要形成積累和良性向前發(fā)展，就不能僅僅停留在保本、微利甚至補(bǔ)貼的階段，只有企業(yè)有了效益才可能有企業(yè)發(fā)展的后勁。因此企業(yè)的經(jīng)營是企業(yè)發(fā)展的源泉。2、與國際上的中介策劃、代理和物業(yè)管理企業(yè)相比，缺乏競爭能力。隨著我國房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場的開放，以及房地產(chǎn)市場存量增加，單純的買賣市場已部分轉(zhuǎn)變?yōu)樽鈶{市場，國外及香港地區(qū)的房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理逐步滲透到國內(nèi)市場，對比國際上這類公司和我國物業(yè)管理什業(yè)的現(xiàn)狀來看，在經(jīng)營能力、經(jīng)營水平上我們明顯存在著差別。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了盤活自已的資產(chǎn)、或提高自身產(chǎn)品的附加值，愿意借助于這些中介的力量。現(xiàn)在進(jìn)客店國內(nèi)市場的中介機(jī)構(gòu)如戴維斯、戴德梁行和國外的品牌企業(yè)，他們和名牌產(chǎn)品的經(jīng)銷商保持著非常緊密的聯(lián)系，可以方便地招租和招商，一旦這些企業(yè)進(jìn)入市場，他們更具備這些經(jīng)營能力，如北京、上海、廣州、深圳等地的大型綜合商廈被這些機(jī)構(gòu)承接去了很大一部分。三、物業(yè)管理的推進(jìn)任重而道遠(yuǎn)1、國家的地區(qū)差異造成了發(fā)展的不平衡，要使物業(yè)管理在全國各地平衡發(fā)展，困難重重。由于我國地區(qū)差別較大，物業(yè)管理的推廣情況并不平衡，物業(yè)管理的履蓋面還有待于進(jìn)一步擴(kuò)大。就目前情況來看，沿海地區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展較快，運(yùn)作也比較正常，而在邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，物業(yè)管理的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有物業(yè)管理的概念。要使得物業(yè)管理成為一個行業(yè)并在全國廣泛推進(jìn)，除了經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的限制之外，還有人的觀念、物業(yè)管理的意識、體制的變革等問題，因此要在全國各地平衡推進(jìn)物業(yè)管理難度較大。2、政府的不恰當(dāng)干預(yù)影響了物業(yè)管理的發(fā)展作為物業(yè)管理這個新興的行業(yè)，要想健康良性的發(fā)展，政府的引導(dǎo)是非常關(guān)鍵的。從目前的情況來看，國家主管部門所進(jìn)行的物業(yè)管理考評，物業(yè)管理企業(yè)的定級對推進(jìn)行業(yè)的發(fā)展起到了積極作用。但在政府引導(dǎo)的同時還有一些不恰當(dāng)?shù)馗深A(yù)也影響了物業(yè)管理的發(fā)展，如對住宅區(qū)物業(yè)管理實施了政府定價的政策、沒能切實地按照市場規(guī)律進(jìn)行運(yùn)作；我們的輿論導(dǎo)向還存在著誤導(dǎo)，對正面報道的少，抓熱點(diǎn)問題多，實際上對于一個新興的行業(yè)，導(dǎo)向是非常關(guān)鍵；另外還有政府職能部分地轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理企業(yè)身上，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了不應(yīng)有功能，這些都限制了行業(yè)的發(fā)展。3、物業(yè)管理企業(yè)的自身現(xiàn)狀是制約行為發(fā)展的另一重要因素。物業(yè)管理企業(yè)這些年來象雨后春筍般出現(xiàn)，實際上很多物業(yè)管理企業(yè)是由原業(yè)的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的。這些物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)制以后帶來了原有企業(yè)的沉重包袱，沉淀了大量的所謂國家職工，名稱改而實質(zhì)運(yùn)作狀況和管理體制并沒有改變，而這些人員的素質(zhì)不高，進(jìn)入市場后并不能按照市場機(jī)制來運(yùn)作，因此這些企業(yè)運(yùn)作過程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的問題，也使得行業(yè)的良性發(fā)展受到了限制。4、糾紛和投訴將不斷加大。物業(yè)管理應(yīng)該說經(jīng)過多方面的努力總體發(fā)展是健康的，并朝著越來越好的方向發(fā)展，但是在發(fā)展的過程中由于我國的法律法規(guī)沒能及時跟上，法律關(guān)系沒能得以及時調(diào)整，業(yè)主的物業(yè)管理意識不夠全面，物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作還不夠規(guī)范，因此必然會出現(xiàn)各種各樣的投訴和糾紛。實際上根據(jù)我國有關(guān)部門的統(tǒng)計，這幾年物業(yè)管理的投訴呈上升趨勢，這也是發(fā)展過程中的一些必然現(xiàn)象。四、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作模式必須變革1、誰開發(fā)誰管理的模式將被打破，市場化的物業(yè)管理將成為趨勢。在房地產(chǎn)市場剛剛啟動時，物業(yè)管理的概念未被廣大業(yè)主接受，為避免開發(fā)商開發(fā)的樓盤賣完后無人管理，政府制定了誰開發(fā)建設(shè)建設(shè)、誰負(fù)責(zé)管理的政策，這對于當(dāng)時的狀況是非常及時和正確的。但隨著人們對物業(yè)管理認(rèn)識的提高和物業(yè)管理法規(guī)的健全，以及物業(yè)管理市場的完善，一大批專業(yè)物業(yè)管理公司憑借高素質(zhì)的人才及豐富的經(jīng)驗、優(yōu)良的服務(wù)獲得了開發(fā)商和業(yè)主的依賴，為開發(fā)商承擔(dān)了管理服務(wù)的環(huán)節(jié)。時至今日，誰開發(fā)、誰管理的觀念