城市CBD發(fā)展的動力機制分析

城市CBD發(fā)展的動力機制分析---一項對東莞CBD啟動建設的案例研究院系：指導老師：完成日期：

內容摘要：本文通過對東莞CBD啟動過程的分析，討論了都市CBD進展的動力機制咨詢題。本文認為，集合機制和都市規(guī)劃是都市化進程，是CBD進展動力體系的兩個方面。都市規(guī)劃為CBD進展制造了適合企業(yè)需求的外在條件，這些條件有助于吸引企業(yè)和人口的導入；產業(yè)集合機制要緊是通過集合效應帶來的收益，引導第三產業(yè)在CBD區(qū)域自我復制，使第三產業(yè)在CBD集合的連續(xù)動力。CBD是都市產業(yè)集聚到一定時期的產物，同時由于CBD建設又是一個主觀能動性專門強的行動。因此，決策CBD是否建立，必須認真考察都市經濟和產業(yè)進展情形，包括經濟集合張狂、要緊產業(yè)集群進展狀況、企業(yè)結構狀況、產業(yè)布局等等。只有第二產業(yè)集群產生擴散效應時，大規(guī)模的CBD建設才有可能進行。由于都市CBD規(guī)劃超前性、產業(yè)升級的緩慢性，因此在CBD啟動期，企業(yè)導入專門有可能是相對不足的。這時，集合效應和都市規(guī)劃帶來的強烈升值預期所引起的投資資本導入，是推動CBD建設連續(xù)進行的重要資金來源。關鍵詞：CBD產業(yè)集合機制產業(yè)升級結構分化規(guī)劃

引言關于正處于社會轉型期的中國人來講，CBD看起來承載了與財寶有關的種種妄圖：最高檔的寫字樓，最昂貴的公寓，最出風頭的建筑，還有最有鈔票的人和他們最靚的車。在日益強調國際接軌的今天，CBD---正在成為中國都市進展的一個新的浪潮。截至目前，全國超過40個都市開始建設和籌劃自己的CBD，他們包括北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、青島、杭州、東莞等。CBD的概念受到了地點政府和地產運營商的高度追捧，因為從商業(yè)角度看，它幾乎成了聚寶盆的現(xiàn)代代名詞；單就CBD那個概念，就先天注定了其近乎天價的土地出讓金和樓盤售價。在大規(guī)模進行CBD建設的浪潮中，我們不禁要咨詢：如此眾多的都市建設CBD是否是必要？它們是否滿足了CBD建設和進展的必要條件？促進CBD進展的動力因素有哪些？CBD進展的規(guī)模、速度保持多少比例比較適合？CBD在都市空間轉型中的演化過程是如何的？本文的主旨確實是通過對已具有一定雛形的東莞CBD進展的動力機制和演進過程的分析，來探討以上提及的CBD規(guī)劃、建設、運營中的一些要緊咨詢題，期望能夠對以后CBD的建設和進展提出一定的理論和實踐的指導建議。CBD特點、功能研討概念釋義CBD是英文central

business

district的縮寫，中文譯為中央商務區(qū)。CBD起源于社會學對都市空間結構的分析。1923年美國社會學家E.W.伯吉斯以芝加哥為研究對象，提出了同心圓理論。其要緊內容是都市的社會功能圍繞中心呈同心圓結構，其中的核心區(qū)叫CBD，由此向外依次為轉運區(qū)、低收入階級居住區(qū)、中產階級居住區(qū)和高收入階級居住區(qū)，共五個圈層。位于五個同心圓圓心的CBD被伯吉斯定義為零售、辦公、俱樂部、金融、賓館、劇院等高度集中地，都市商業(yè)活動、社會活動、市民活動和都市交通的核心。在其理論中，伯吉斯給予CBD三方面的性質，第一，CBD是都市結構的核心，容納了功能層次最高的行業(yè)并行使與之有關的職能，是都市交通骨架的樞紐地區(qū)。其次，它與都市發(fā)源地緊密有關，甚至是都市最早的建成區(qū)。第三，在仍將連續(xù)由內向外的同心圓都市擴展中，CBD將在較長時期內保持其中心和操縱地位。由伯吉斯的定義能夠看出，CBD概念在初創(chuàng)時指普遍意義上的發(fā)達工業(yè)社會的都市中心區(qū)。后期，隨著世界經濟正由工業(yè)化社會步入信息化社會，經濟一體化進程加快，CBD概念從原先的都市空間概念轉為經濟概念。CBD概念進展也越來越高檔化，逐步成為區(qū)域、乃至全國、甚至全球具有阻礙力的金融、商務等辦公集合場所，如紐約、東京、悉尼、巴黎、香港等，都市的商務辦公職能已成為區(qū)域、全國乃至全球性經濟進展的治理與操縱中樞，并相互構成網絡。在這些都市中，CBD差不多成為都市中心區(qū)的要緊組成部分，不僅集中了大量的跨國公司的總部，還有高層次、專業(yè)化的商務服務，包括金融、法律、會計、治理及廣告業(yè)等。這類公司集合與國際性大都市的CBD中，為跨國公司在全球運轉自如起了決定性作用。在本文中，所使用的東莞CBD的案例的含義界定結合了CBD傳統(tǒng)概念和現(xiàn)代概念。在那個地點目前CBD更多的是一個都市中心區(qū)的概念，是東莞這一國際制造基地的單中心商務圈，然而隨著經濟的進展，它的區(qū)域性和國家性的產業(yè)CBD概念有可能逐步增強。CBD特點和功能CBD特點當代都市的CBD不僅云集了區(qū)域企業(yè)的總部，還有高層次、專業(yè)化的商務服務，包括金融、法律、會計、治理及廣告業(yè)等，成為區(qū)域經濟樞紐。CBD一樣要滿足一定的空間特點和經濟特點?？臻g特點包括：一定的占地面積CBD作為都市的一個功能區(qū)域，第一要滿足的一個條件確實是具有一定的都市空間，或者場所。CBD內發(fā)生的任何事件，包括人流、車流、建筑、商務活動等差不多上在這一場所中得到安排的。事件安排的合理性，專門大程度上取決于場所布局的合理性，既是規(guī)劃是否合乎人們所進行的各種活動的需求。區(qū)域的高可達性

可達性是CBD最差不多的特點。包括交通的可達性和信息的可達性兩方面。CBD內交通用地面積大，具有都市最發(fā)達的內部和外部交通聯(lián)系，交通連接在三維空間展開，形成一個便利的交通網絡，能給予單位時刻內最高的辦事通達機會，東京CBD內的交通系統(tǒng)用地占總面積的22.3％，紐約曼哈頓更達到37.5％。便利的交通網絡使CBD人流、車流量最大。美國經濟學家黑格認為傳播信息的活動被迫也是自愿的在交通最方便的中心地點進行。因此便利的交通使CBD成為都市的信息中樞，都市中人與人交換產品、信息和進行各種社會活動的中心，信息取代了其它活動成為CBD最要緊的特點，據邁耶（Richard

L.Meier）推算，在紐約、倫敦或舊金山，平均每個市民每年同意1億件有意義的信息，是進展中國家大都市如雅加達、慕尼黑等都市平均數(shù)的100倍。

高密度建筑量；建筑密度高，形成高樓林立的景觀。隨著地價的高企，建筑物高度和密度隨之增加，建筑量一樣都在百萬平方米以上，表現(xiàn)出高樓林立的景觀，密集的摩天大樓使CBD具有了景觀性，成為都市形象的載體之一。一樣在建筑密度上要符合兩個指標，即CBHI>1和CBII>50％。（CBHI和CBII是墨菲和萬斯提出的界定CBD范疇的指標：CBHI（Central

Business

Height

Index，譯為中心商務高度指數(shù)，指單位面積內的商務用途的建筑容量，CBII(Central

Business

Intensity

Index，譯為中心商務強度指數(shù))指基底內商務用途的建筑容量占總建筑容量的比重。）功能特點要緊表現(xiàn)在社會經濟方面，要緊有：經濟的強操縱力CBD是區(qū)域、都市的經濟樞紐。在市場經濟條件下，經濟的操縱力往往集中在一些大的金融、貿易、保險等跨國公司集中的地域，從而使CBD成為經濟樞紐機構。擁有高盈利水平的產業(yè)：以第三產業(yè)為主導；第三產業(yè)高度密集。第三產業(yè)高度集合是CBD的核心特點，代表了當今時代最先進、最發(fā)達的第三產業(yè)，如金融、保險、證券、中介、會計等集中在CBD。倫敦CBD第三產業(yè)密度指數(shù)[2]超過0.4，紐約CBD中80％以上的職工從事第三產業(yè)工作，其中60％在辦公機構，在公司總部就業(yè)的比例為54％。同時CBD內部亦有行業(yè)分區(qū)，同行業(yè)在空間分布上相對集中，如華爾街要緊是金融機構，而法院周圍是律師行和房地產公司集中的地區(qū)。行業(yè)分區(qū)是CBD特有的現(xiàn)象，都市中其它地區(qū)不明顯。

擁有商務空間的最高集合度；商務空間最高集合度。都市的商務辦公設施高度集中于CBD。據統(tǒng)計，紐約、芝加哥、舊金山等都市CBD的辦公面積占全市的一半以上。人口的集合性人流密集、晝夜人口差不大。CBD內人流高度密集，一個大廈內可能集中幾萬人辦公，“911”前紐約世貿中心每天有14萬人進出，倫敦CBD白天人口達到150萬人，夜晚人流稀少，晝夜間人口數(shù)量變化大，有時可達到十幾倍甚至幾十倍。地價的最高性由于用地緊張，CBD的樓價、地價在都市的內部或者區(qū)域內是最高的，是都市地價峰值點所在，1990年東京CBD每平方樓面的出租價格為2000美元，倫敦為1100－1500美元，巴黎為700美元，紐約為400美元。

服務的高端性CBD提供的商務、商業(yè)、娛樂服務均是都市乃至地區(qū)、國家內最高層次的商品和服務，所從事的交易和交流差不多上最高檔次的。CBD功能國外，CBD的要緊由中央商務功能和中心商業(yè)功能兩大功能體系構成。然而如此的規(guī)劃造成一個專門大的咨詢題：白天的CBD，車流和人流相當密集，中心區(qū)顯得專門繁華，然而一到晚上人車流就大幅下降，CBD顯得冷冷清清，猶如一座死城。因此專門多規(guī)劃學家、社會學家都期望給CBD附加居住、娛樂、休閑等功能。2.1中央商務辦公職能包括總部型辦公、一般辦公、金融辦公、其他辦公（包括出版、商務咨詢等）。辦公就業(yè)人數(shù)占CBD就業(yè)人口的50－60％，辦公面積一樣在CBD建筑面積的40－80％之間浮動，其比重與都市結構松散程度、都市類型、都市在地區(qū)經濟活動首位度以及辦公類型有關，其中銀行、律師行、會計行、保險公司、金融機構、電力公司對中心區(qū)位需求高、不易遷移，上述行業(yè)發(fā)達的都市CBD的辦公比重高。2.2中心商業(yè)職能包括零售商業(yè)、批發(fā)、餐飲等。50年代美國商業(yè)活動建筑面積達到CBD的30％左右，就業(yè)人數(shù)占CBD就業(yè)總人數(shù)的15－20％

，隨著都市規(guī)模增加，CBD的商務辦公功能愈益成熟，零售活動份額逐步減少。2.3居住職能目前CBD周邊的居住功能越來越得到人們的重視。CBD周邊的住宅，由于離上班的地點較近，節(jié)約上班時刻和交通成本，往往受到人們的青睞。然而由于成熟的CBD周邊地價高企，在居住區(qū)的住宅往往是各類高檔公寓，整體售價較高，一樣只有較高收入者，如富豪、中產階級、高端白領才能承擔的起。。2.4其它職能為了保持整個系統(tǒng)的合理運行，CBD多少需要其它輔助功能的支持，包括娛樂、旅行、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、工業(yè)、倉儲、旅社、娛樂、展覽及會議等。產業(yè)集合機制和區(qū)位空間關系CBD的形成和進展實質上是經濟關系進展與都市空間結構轉換關系的一種特例。目前這一關系的分析，要緊是通過區(qū)位經濟學和產業(yè)經濟學的經濟集合機制理論進行分析。因此，大多學者也通過此理論研究CBD的演變和進展。經濟集合效應是指市場活動能夠將特定生產要素組合的產業(yè)集合在某一點上。一樣來講經濟的集合效應分為三個層次：第一個層次是企業(yè)內部集合化，類似于馬歇爾所講的內部規(guī)模經濟；典型的企業(yè)內部經濟集合化現(xiàn)象表現(xiàn)在生產型的企業(yè)，生產的規(guī)?；軌虼龠M企業(yè)單位成本的下降，整體效益的上升；另一方面，在特定的條件下，企業(yè)內部經濟集合化也表現(xiàn)在企業(yè)結構的內部整合上，然而企業(yè)的結構整合情形較為復雜，并不是講企業(yè)結構越完善、部門越多，企業(yè)效益越好，而是講企業(yè)結構必須得到關聯(lián)性的整合。第二個層次是企業(yè)外部、行業(yè)內部的經濟集合，即單一產業(yè)的經濟集合，此類產業(yè)集合是指某一類產業(yè)集合在特定區(qū)域內，部分學者稱之為“區(qū)域化經濟”。目前單一產業(yè)集合在我國的廣東、浙江、江蘇等專門多區(qū)域顯現(xiàn)，其中較為典型的確實是東莞，它的各個經濟強鎮(zhèn)上顯現(xiàn)的不同產業(yè)集群，如虎門的服裝業(yè)、厚街的家具業(yè)等；此外某一特色的工業(yè)園區(qū)也是單一產業(yè)集合的一種類型，如各類科技園區(qū)等。單一產業(yè)集群屬于外部規(guī)模經濟的一種，同類產業(yè)集合在特定空間內，能夠產生集合效應，形成勞動力市場、原料采購平臺、銷售平臺等為生產企業(yè)服務的外部經濟，企業(yè)能夠專門方便的在區(qū)域內找到自己所需的雇員、銷售渠道、采購渠道，從而降低企業(yè)運營成本，促進企業(yè)效益的提升，從而進一步促進區(qū)域的規(guī)?；M展。第三層次是多行業(yè)間的集合，即多個產業(yè)的經濟集合，這類集合要緊分布在類似都市這種高度結構化的較大的區(qū)域之中，可稱之為“都市化經濟”。與區(qū)域化經濟相比，都市化的產業(yè)集合是多元性的，它要緊表現(xiàn)在兩個方面：其一，都市化集合的產業(yè)鏈會更加完善，它可能涉及到產業(yè)鏈的要緊環(huán)節(jié)，而不像單一產業(yè)集群可能只是用心于某幾個環(huán)節(jié)；其次，產業(yè)的層次會不一樣，如都市的規(guī)模越大，第三產業(yè)就會更加達，GDP比重和就業(yè)人口比例就會越高。都市化集合也是外部規(guī)模經濟的一種，其集合效應的原理與區(qū)域化集合是一致的，然而過程要更為復雜。經濟集合的第二、三層次論述的確實是產業(yè)集合與區(qū)位的關系。這一理論認為企業(yè)和產業(yè)一樣傾向于在特定區(qū)位空間集中不同集群，不同的有關經濟活動又傾向于集結在不同的地點，空間的差異化在某種程度上與產業(yè)專業(yè)化有關。產業(yè)集合能夠發(fā)生的主導機制是因為集合能夠降低成本，帶來整體的效益提升，用克魯格曼的新經濟地理學來講，確實是規(guī)模酬勞是遞增的，只要規(guī)模酬勞保持增長狀態(tài)，產業(yè)集合就能夠存在和成長下去。由于任何一種產業(yè)差不多上需要實體的企業(yè)支撐的，因此存在一個空間的載體咨詢題。產業(yè)集合的區(qū)位表現(xiàn)也確實是企業(yè)在空間中集合。產業(yè)的集合理論對都市空間的轉換的講明更多是功能性，而非因果性的。它是通過集合可能帶來的收益性來論證都市空間轉換的合理性。這種簡化的方法使得咨詢題的講明變得清晰，但同時忽略了這一轉換過程中存在的諸多復雜的過程。例如，它無法講明為何在某一區(qū)位顯現(xiàn)特定的產業(yè)集群這一現(xiàn)象；也忽略了對具體區(qū)位產業(yè)集合過程中，直截了當構成集合效應的企業(yè)和個人多邊的心理和行為。全然上來講，產業(yè)集合理論對區(qū)位轉換過程的分析是有欠缺的，這使得它適于分析區(qū)域產業(yè)的進展，但對區(qū)位產業(yè)的產生講明力是不強的。產業(yè)集合機制和CBD的進展除了上海、北京等少數(shù)都市之外，中國大多數(shù)都市差不多上第二產業(yè)為主的都市，關于他們而言，CBD是一個新興、突現(xiàn)的都市空間，承擔著產業(yè)升級功能。這一產業(yè)升級在整個產業(yè)進展的過程是沿著產業(yè)“集合—擴散—集合”的鏈條而發(fā)生的。鏈條的第一個環(huán)節(jié)“集合”是指原有或現(xiàn)有產業(yè)的集合規(guī)模，都市經濟量的積存情形如何。從前面對CBD的分析，我們看到CBD必定是高建筑密度的、高地價性的、產業(yè)是以企業(yè)總部和第三產業(yè)為基礎的。CBD功能以商務和商業(yè)區(qū)域為主，高建筑密度必定是帶來高建筑量的辦公樓和商業(yè)。一樣來講，一個較有阻礙力的CBD的辦公建筑面積必須達到200萬平方以上，即使只是作為都市中心區(qū)概念，100萬平方的建筑面積也是必不可少的。如果區(qū)域都市經濟沒有達到一定規(guī)模，大中型企業(yè)專門少、第三產業(yè)服務業(yè)也不發(fā)達、居民收入水平不高，是沒有方法承擔這一巨量的辦公和商業(yè)的供應；而且CBD建設往往至少需要20年的時刻進行建設，前后的投入數(shù)以百億，是相當龐大的，因此經濟不發(fā)達的都市，政府財政也是沒有方法承擔的。從高地價的角度來講，CBD的單位商務成本和商業(yè)成本差不多上較高的，如果企業(yè)的利潤率沒有達到一定的規(guī)模，也是沒有方法承擔這一高額的商務成本；居民的財寶達不到一定的積存，也是無法消費得起商業(yè)區(qū)的商品。因此，一個具有區(qū)域阻礙的CBD建設第一是建立在都市經濟一定量的積存上。目前一個粗略的標準是都市GDP達到1000億元。因此是否適合建設CBD，單純依靠經濟總量的積存是不夠的，還必須考慮都市產業(yè)集群類不和單個產業(yè)集群的集合度。當一個都市的產業(yè)集群類不過少，單一產業(yè)的集合度專門高。盡管該產業(yè)的經濟能力專門強，然而由于邊際效應遞減的規(guī)律，經濟帶動能力并可不能隨著產業(yè)集合度的提升增加多少，經濟的總體活力限制在一個狹小的范疇內，如果該產業(yè)集群要緊是由寡頭企業(yè)構成的，第三產業(yè)的進展?jié)摿透×恕Ｈ绻粋€都市的產業(yè)集群個數(shù)專門多，那么每個產業(yè)集群的規(guī)模就專門小，經濟集合效應較小，這就專門難達到區(qū)域產業(yè)升級的要求，CBD的建設也缺乏有效的支撐。因此考察產業(yè)集合對CBD建設的阻礙，需要重點分析產業(yè)集群類不數(shù)和各個產業(yè)集群的規(guī)模量。只有兩者達到一種有效的平穩(wěn)，才能對CBD建設產生真正的作用。因此CBD最終能否建設，在產業(yè)咨詢題上還需要進一步深入，譬如經濟活躍程度、產業(yè)分布、第三產業(yè)的進展?jié)摿Φ榷喾矫嬉蛩?。由于CBD的企業(yè)要緊是由企業(yè)總部和第三產業(yè)服務業(yè)為主的，因此需要重點考察規(guī)模經濟和第三產業(yè)以后的集合性潛力如何?！凹稀獢U散—集合”這一鏈條的第二個環(huán)節(jié)是“擴散”。增長極理論中的“擴散”指的是核心地區(qū)，通過產品、勞動力、資本、信息的流淌帶動周邊區(qū)域的進展。當產業(yè)進展到一定的集合度時，帶來規(guī)模不經濟時，會帶來財寶的溢出或者擴散效應。當一種集合產業(yè)或者經濟增長極產生擴散效應時，必定是新的集合效應開始的時候，這一集合效應也必定落在新的產業(yè)集群或經濟增長極之上。在由第二產業(yè)向第三產業(yè)的升級和結構轉換過程中，資本、勞動力都發(fā)生了流淌，然而在所有的“擴散”效應中，生產型企業(yè)結構和功能的分化關于CBD成長的作用是最為全然性的。在產業(yè)集合理論看來，生產型企業(yè)結構、功能的分化或者分離，是企業(yè)內部規(guī)模不經濟產生的直截了當結果。當企業(yè)經濟內部過渡集合化時，企業(yè)的效率可不能隨著集合度的增加而增加，反而使得企業(yè)成本大幅上升，降低企業(yè)的效率。企業(yè)過度集合化的一個典型案例是打算經濟時代的國有企業(yè)，它們在結構上專門完善，甚至包括了幼兒園、中小學校、醫(yī)院等設施，結構上的過分集合使得企業(yè)的運營成本高企，企業(yè)效益和效率專門低下。企業(yè)結構過分集合化是產業(yè)專業(yè)化分工的契機。過分集合化帶來的內部交易成本的上升，正好是專業(yè)化分工將其成本外部化能夠解決的。解決企業(yè)結構過度集合化的途徑要緊確實是企業(yè)結構分化。企業(yè)結構分化可分為結構內部分化和外部分化。企業(yè)結構的內部分化又包括兩方面：功能分化和區(qū)位分化。功能分化要緊是指企業(yè)內部的某一功能分離出若干功能，形成新的功能部門，通過新部門的專業(yè)化運作帶來的效益，從而促進整體效益的上升，功能分化產生的條件依靠于專業(yè)化分工帶來的效益要大于分工帶來的交易成本；功能分化的案例在生產的流程設計上體現(xiàn)得最為鮮亮，每一環(huán)節(jié)的分工操作會大大提升生產效率。區(qū)位分化是企業(yè)內部結構在空間上的重新布局，中小型的企業(yè)往往將治理、營銷、設計、研發(fā)、生產等各個部門組合在同一空間內，而專門多大型企業(yè)的治理、營銷、設計、研發(fā)、生產等各個功能部門在空間上是分離的，企業(yè)在空間上的分離是增加治理成本的，但企業(yè)認為自己能夠承擔這一成本才會選擇空間上的分化，或者是區(qū)位的分化能夠在其他方面獲得更高的收益，從而支持結構空間分化帶來的成本。企業(yè)結構的外部分化表現(xiàn)在企業(yè)各職能部門的獨立經營，或者企業(yè)某些業(yè)務轉移給外部公司，這一需求促進了專業(yè)化服務公司的產生和進展，其量的累計將會形成產業(yè)結構的分化和升級。企業(yè)結構的區(qū)位分化產生了企業(yè)的治理總部、營銷、研發(fā)中心等，結構的外部分化產生了第三產業(yè)的專業(yè)化服務公司。這兩種類型企業(yè)差不多上目前都市CBD商務辦公職能的要緊構成者，而從歷史的演化過程來看，它們差不多上由于第二產業(yè)解決過度集合化咨詢題，而進行專業(yè)化分工的產物，也即是工業(yè)產業(yè)集合帶來的擴散效應產物。第三產業(yè)（為了表述的簡潔，我們將第三產業(yè)泛指非生產型企業(yè)，同時包括如咨詢、廣告等專業(yè)化的服務公司和生產型企業(yè)的總部）的興起，會形成新的集合效應，也即是鏈條的第三個環(huán)節(jié)“再集合”。“再集合”實際上是新的產業(yè)集群或是增長點的形成過程，類似于增長極理論中的“極化”效應?！皹O化”效應指得是周邊的資本、產業(yè)、勞動力向中心轉移，強化中心的過程。而第三產業(yè)的集合確實是區(qū)域內有關企業(yè)向某一區(qū)位集中的過程，在情形順利的情形下，最終完成產業(yè)升級和CBD建設。第三產業(yè)的這種集合也是遵循規(guī)模酬勞遞增的規(guī)律，關于單個企業(yè)而言，這一集合必定是能夠帶來直截了當?shù)慕洕?；關于整個區(qū)域經濟而言，它能夠帶動區(qū)域經濟的成長。CBD的集合效應是專門明顯的。CBD是一個高密度區(qū)域，在一個不大的區(qū)域內集合大量的公司，在有限的土地上制造了大量的產值，關于都市經濟的提升效用是專門明顯的；其次，第三產業(yè)是由多種行業(yè)構成的，它們包括咨詢、設計、研發(fā)、營銷等等，多種行業(yè)的集中使得它們產生一種標志性的力量，使得區(qū)域具有專門強的可識性；客戶在查找第三方時自然會想到該區(qū)域的企業(yè)，從而增加區(qū)域企業(yè)的客戶量。需要指出的第三產業(yè)在CBD的集合與其他產業(yè)集合是由區(qū)不的，那個地點表現(xiàn)在CBD的地價之上，與其他區(qū)域相比，入住CBD企業(yè)的必須承擔較高的租金，負擔較高的運營成本。因此，在某一程度上，關于單個企業(yè)而言，CBD的集合效應并沒有帶來成本的下降，反而增加成本。較高的地價，也成為第三產業(yè)集合的一個排他性武器，因為生產型企業(yè)利潤率普遍較低，無法承擔CBD區(qū)域的租金，而且本來CBD就不是為它們規(guī)劃的。CBD進展動力綜述（一）第三產業(yè)在CBD集合的外部條件在CBD區(qū)域的，第三產業(yè)產生集合效應是一件自然事件，然而第三產業(yè)為何在CBD集合卻是一件非自然事件。集合效應作為產業(yè)集合的一種功能效應，只能講明它是堅持其在該區(qū)域成長的動力，而無法講明特定的產業(yè)最初為何顯現(xiàn)在該區(qū)域，也就講他無法講明在某一區(qū)域產業(yè)需要具備哪些條件。一種產業(yè)在某一區(qū)域產生是需要一些特定條件的，這些條件能夠大大降低在產業(yè)尚專門微小時候的生存成本，例如在港口周圍會形成貿易等港口經濟，在平原地區(qū)形成農業(yè)經濟等等。早期某一經濟體系的產生大多是基于該區(qū)域優(yōu)越的地理條件，其生長的自然性是專門濃厚的。而CBD的產生是與之完全不同的概念，它是帶有專門強的人為規(guī)劃特點，規(guī)劃能夠改變區(qū)域的各種條件，使它符合第三產業(yè)企業(yè)的以后進展。因此第三產業(yè)在CBD集合的一個前提條件是強有力的都市規(guī)劃，規(guī)劃的結果是CBD的差不多特點與第三產業(yè)企業(yè)的需要是一致的。例如，企業(yè)總部和專業(yè)化服務公司往往喜愛在適宜展現(xiàn)其企業(yè)形象的區(qū)域辦公，因為它們需要借助辦公場所的良好形象展現(xiàn)公司實力、進行公司品牌推廣、增強客戶信心，以實現(xiàn)開拓客源，促進公司成長等目標。CBD的形象是相當符合其需求的。另外，高地價的排他性效應也促使了第三產業(yè)在CBD的集合，因為第三產業(yè)企業(yè)的利潤或利潤率總體較高，能夠承擔高檔辦公樓的高租金，這一點不是生產型企業(yè)能夠做到的。在CBD建設中一個重要的環(huán)節(jié)確實是路網的建設，路網建設關于CBD的存活是至關重要。路網建設帶來的交通便利能夠為企業(yè)進展帶來諸多好處，例如便利的交通能夠擴展專業(yè)化服務公司的服務范疇，或者是有助于它們的客戶方便的來到該區(qū)域，從而加快拓展客戶步伐；交通便利還能夠方便企業(yè)職員的上下班，吸引中高級人才在該區(qū)域的集合，這又反過來吸引企業(yè)在那個地點的集合，因為那個地點更能獲得企業(yè)進展所需的人才；關于企業(yè)總部而言，在處理總部與制造基地之間關系時的治理成本、交通成本，更重要的是時刻成本能夠降到最低點，因此交通咨詢題關于駐扎在國際性CBD的企業(yè)總部的重要性可能是下降的，在此類CBD中，高水平的信息交流和處理關于和諧總部和分部之間的關系可能是更為重要的。在一個處于產業(yè)升級和結構轉換的都市，CBD的建設是離不開產業(yè)政策的引導的。因為產業(yè)升級的成功與否，企業(yè)的流向如何差不多上需要都與政府的產業(yè)規(guī)劃具有專門強的關聯(lián)。在都市進展的那個時期，專業(yè)化的服務公司或者專門的微小，或者以后進展存在諸多的不確定性；企業(yè)結構的分化也處于搖擺不定，因為企業(yè)結構分化意味著企業(yè)治理者面臨一個新的治理情境，需要重新適應和調整企業(yè)戰(zhàn)略或治理手段。第三產業(yè)市場的培養(yǎng)，企業(yè)結構的轉換差不多上需要相應的產業(yè)政策引導才能發(fā)揮較好的作用。而這些企業(yè)的流向，也是受產業(yè)政策引導下的成本-收益模式支配的。在促進企業(yè)向CBD或者其他區(qū)域流淌的過程中，都市規(guī)劃建設、產業(yè)政策差不多上一種外在的推動力，這種推動力成效的發(fā)揮，是通過企業(yè)預期的改變才實現(xiàn)的。有關于個人，企業(yè)是一種更加理性的實體，企業(yè)的活動永久是追逐利益的。一樣來講，企業(yè)的活動是圍繞著增加收益和節(jié)約成本兩個差不多目標進行的。然而，企業(yè)流向CBD并不能節(jié)約成本，反而會增加成本，因此唯獨的講明確實是CBD能夠為入住企業(yè)帶來更高的收益。這是由CBD的產業(yè)集合機制要傳達給企業(yè)的信號，也是產業(yè)集合機制在啟動之時的主導作用。一樣來講，在啟動期，CBD引起企業(yè)流淌的的收益預期表現(xiàn)在兩個方面：一是認為企業(yè)入住能夠改善企業(yè)形象，從而可能為企業(yè)以后進展帶來更為寬敞的空間；二是認為CBD的物業(yè)具有專門高的升值空間，這就引發(fā)企業(yè)的投資需求。如果需求量是有一定保證的，這兩種預期都會推動CBD建設順利進行。而到了中后期，CBD產業(yè)集合機制的引導功能將要緊依靠實際的集合效應。（二）CBD進展動力機制綜述到那個地點，我們總結一下CBD成長的整個動力機制。從前面的分析，我們認為，CBD成長是受到都市規(guī)劃建設、產業(yè)政策引導、產業(yè)集合機制共同作用推動的。其中都市規(guī)劃建設和產業(yè)政策要緊作用在CBD的前期啟動和引導上，通過建立與產業(yè)進展相匹配的實體吸引企業(yè)進入，這時產業(yè)集合機制更多的只是在企業(yè)收益預期上發(fā)生作用；而在引導期過后，如果產業(yè)進展是順利的，產業(yè)集合將會發(fā)生實際的功效，通過集合效應的自我復制推動CBD的成長；這時候收益預期事實上也是在發(fā)生作用的，只是產業(yè)在CBD的實際集合功效才是最為關鍵的。如果產業(yè)集合效應不強，CBD建設進度就會顯現(xiàn)停滯。在保證量基礎上，CBD的建設是否成功還要取決于第三產業(yè)進展時刻點的選擇。第三產業(yè)進展的時期決定了其集合效應的功能強大與否。一樣來講，第二產業(yè)是否顯現(xiàn)擴散效應，是一個重要的臨界標準。如果區(qū)域顯現(xiàn)較明顯的產業(yè)升級、遷移、結構轉換等現(xiàn)象，CBD的建設具有一定的可行性；如果第三產業(yè)進展差不多專門成熟了，那么CBD進展是水道渠成的。否則，CBD的建設會因為目前第三產業(yè)量的不足而停滯下來，導致區(qū)域規(guī)劃的失敗。實際上產業(yè)的集合和CBD進程確實是一對供求關系。CBD的辦公樓是供應量，第三產業(yè)是需求量。CBD要想順利建成，第一需求量必須能夠與供應量相適應；其次企業(yè)必須是能夠承擔CBD的租金的，換句話講企業(yè)必須具有購買力；另外租金的高低也會調劑著供需關系的實現(xiàn)程度。截至那個地點，我們在討論CBD動力機制時只是通過產業(yè)集合、都市規(guī)劃等角度，分析了CBD主體職能的載體---辦公樓與企業(yè)間的供需對應關系。實際上，辦公樓的購買者也包括個人，CBD的構成也包括住宅和商業(yè)。當涉及到個人需求的時候，物業(yè)功能就演化成使用和增值兩大功能，這與一樣商品是不同的。因此人們物業(yè)需求能夠演化為兩大類一類是真實的自住需求，另一類是投資需求。由于物業(yè)存在增值功能，產業(yè)的集合效應就會引導個人產生強有力的收益預期，投資需求就會大幅上升。在CBD建設的早期，情愿入住企業(yè)的數(shù)量還較少，單靠企業(yè)的資金全然無法堅持CBD的運作，現(xiàn)在大規(guī)模投資需求帶來的投資資本成為推動CBD成長的重要資金。大量投資資本的進入投資需求使其對CBD的成長產生強有力的推動作用。然而投資需求是不可能無限制進展下去的，如果企業(yè)一直無法大規(guī)模入住CBD，投資客無法從投資中獲利，集合機制產生的收益預期就會發(fā)生轉變，從而阻礙CBD的進展進程。因此在具體研究產業(yè)集合和CBD進展的關系上，探討產業(yè)進展時期和產業(yè)產值等咨詢題是專門關鍵的。案例研究：東莞新城CBD的進展動力分析東莞新城區(qū)CBD簡介東莞新城中心包括中央商務區(qū)（CBD）和中央生活區(qū)（CLD）兩大區(qū)域構成。CBD以商業(yè)、辦公為主，CLD以居住為主，但也具有相當大比例的商務辦公物業(yè)，。同時這兩大區(qū)域中，CBD處于核心地位，擔負著提升都市價值的功能，是整個新城區(qū)對外宣傳的形象代言，它的成功與否直截了當阻礙到CLD的進展進程。因此在專門多時候東莞CBD代指整個新城區(qū)。CBD規(guī)劃總用地面積142.32公頃，位于東莞大道北段及有關輻射區(qū)，西側為東莞市行政文化中心區(qū)，旗峰山公園位于規(guī)劃區(qū)西北，東莞大道、鴻福路以及四環(huán)路，是中央商務區(qū)要緊的對外聯(lián)系道路。CBD是東莞都市的單中心商務區(qū)，將成為國際制造基地的服務中心，是東莞二十一世紀新都市中心的核心引擎，其功能定位以中央商務、商業(yè)辦公、商貿進展等為主導功能，其它有關功能配套的多功能、多中心、復合型的中央商務區(qū)，集中全市三大中心職能，即商業(yè)中心、會展中心和商務中心。中央生活區(qū)與CBD相鄰，位于東莞市東城區(qū)與南城區(qū)的交接地帶，東臨東莞大道，西臨南城科技路，北臨四環(huán)路，南臨五環(huán)路，總面積2.1平方公里。中央生活區(qū)是東莞都市新區(qū)的重要組成部分，規(guī)劃建設成一個以居住為主，為行政、文化、金融商務區(qū)服務的、具有完備的公共配套設施和充足的綠地休閑空間、社區(qū)活動場所及開放度較高的新型社區(qū)。中央生活區(qū)中具有相當體量的辦公物業(yè)規(guī)劃，它與CBD中的寫字樓構成了新城區(qū)整個商務物業(yè)體系。新區(qū)CBD進展的產業(yè)動力CBD能否連續(xù)增長，取決于第三產業(yè)集合機制的發(fā)揮。而東莞目前是一個以第二產業(yè)為主導的都市。CBD的建設又是一個漫長的周期，需要20年左右的時刻。因此判定東莞CBD能否成功，最重要的因素是在這期間，東莞的產業(yè)升級是能有效的實施，從而推動CBD的建設進程。這就需要我們從目前的產業(yè)張狂進行推導。東莞市產業(yè)特點產業(yè)定位：東莞的產業(yè)以制造業(yè)為主，是我國聞名的制造業(yè)名城，是國際上知名的制造業(yè)基地。目前東莞的制造業(yè)進展差不多相當成熟，產品在國際市場上具有專門高的競爭力，然而制造業(yè)企業(yè)規(guī)模大多較小，技術能力存在缺陷，技術研發(fā)能力較弱。市場份額的增加更多的是采納操縱企業(yè)成本的價格競爭促成的。外向型制造業(yè)的高速進展進一步推動了服務業(yè)的進展，東莞地區(qū)產生了大量的貿易、物流、貨代公司等，然而這些公司目前規(guī)模大多較小，區(qū)域分布也專門地散亂。在產業(yè)比例方面，第三產業(yè)的比例差不多達到43%，相比國內其他制造業(yè)型企業(yè)，進展是較為前列的。產業(yè)總量：東莞戶籍人口150萬，外地人口500多萬，然而制造了超過1000億的生產總值，年增長率超過20％，位居全國地級市首位，經濟增長潛力龐大。東莞在有限的區(qū)域取得了相當可觀的產業(yè)總量，財寶差不多達到一定的集合水平。財寶的積存目前差不多產生一定的溢出效應，東莞人的餐飲、娛樂和奢侈品消費差不多達到較高的水平，只是這些消費專門多發(fā)生在香港、廣州、深圳等地，而不是在東莞當?shù)?。財寶的溢出實際上表明兩點：東莞的產業(yè)升級迫切需要推進，以疏導財寶的合理運用；二是東莞私人財寶具有專門高的投資潛力，在CBD啟動期，大量的投資資本進入CBD，成為東莞辦公樓、商業(yè)、住宅重要購買力量；在企業(yè)資本導入相對不足的情形下，這些私人資本短期內成為推動CBD進展的重要支撐力量，為CBD進展贏得了一定的時刻。產業(yè)集群：通過多年的進展，東莞差不多形成了有特色的產業(yè)集群，譬如IT業(yè)、紡織業(yè)、服裝業(yè)、電氣業(yè)等。其中IT業(yè)是東莞最大、最具競爭力的產業(yè)。IT業(yè)具有以下的產業(yè)特點：一是經濟總量大，東莞IT產品產值大，總產值差不多達到近800億元，是電氣、外表、紡織、服裝、造紙類等產業(yè)的總和；二是市場占有率髙，東莞IT業(yè)10多種產品在世界市場占有率超過20％，電腦磁頭，電腦掃描儀，電腦驅動器，高級交流電容器，微型馬達，錄像磁頭，石英鐘等產品占世界市場份額的20－40％；三是產業(yè)集群效應強，東莞電腦零配件配套率達95％，是世界上IT產業(yè)集群最強的區(qū)域；四是以制造業(yè)為主，國外大公司大多將那個地點作為制造業(yè)基地，專門少講研發(fā)設計部門設置在那個地點；本土或港臺企業(yè)則大多以低端產品制造設計為主。應該講東莞的產業(yè)集群差不多產生了一定的聚經濟效應，這種集合的進展?jié)摿Σ畈欢嗖淮螅畈欢嗵岢隽水a業(yè)升級的迫切要求。企業(yè)數(shù)量：東莞產業(yè)集合差不多產生了一定的擴散效應，這從企業(yè)數(shù)量中能夠一窺端倪。東莞目前大約有24萬以上的企業(yè)各個體戶，其中大多數(shù)差不多上第三產業(yè)服務業(yè)。咨詢題是這些服務業(yè)目前實力都較弱，專業(yè)化程度不高，而且分散在各個鎮(zhèn)區(qū)內，服務的客戶范疇相對狹小，因此數(shù)量盡管龐大，然而對目前CBD的辦公物業(yè)需求尚未大量開釋。從那個地點能夠看到東莞第三產業(yè)的集合效應尚沒有充分發(fā)揮。產業(yè)分布：東莞經濟出現(xiàn)一個“強鎮(zhèn)弱市”的格局，傳統(tǒng)的產業(yè)，如玩具、家具等要緊集中在厚街，服裝業(yè)集中在虎門、制鞋業(yè)集中在沙田鎮(zhèn)等等，在這些區(qū)域富裕程度相對較高。只是到了近幾年，城郊的IT制造業(yè)才崛起，初步了改變產業(yè)。產業(yè)的這種“各自為鎮(zhèn)”的分散布局，限制了東莞都市的進展，使得東莞都市化進程受到專門大阻礙。CBD建設的一個目標是期望能夠將各個鎮(zhèn)區(qū)產業(yè)集合形成的擴散效應吸引到都市中心，然而從目前來看，區(qū)位轉移的擴散效應尚不強烈。東莞產業(yè)要緊咨詢題盡管東莞產業(yè)基礎雄厚，產業(yè)總量規(guī)模龐大，然而由于以制造業(yè)為主，產業(yè)梯次等級尚專門低，迫切需要產業(yè)升級。東莞產業(yè)集群進展具有一定規(guī)模，形成一定的集合和擴散效應，然而由于“各自為鎮(zhèn)”的產業(yè)布局，再加上服務企業(yè)規(guī)模大多較小，專業(yè)化程度低，服務半徑有限，產業(yè)集合的擴散效應尚沒有大規(guī)模展開，也不能一下子轉移到CBD。東莞產業(yè)進展的另一個咨詢題是外資經濟比重過大，而且以代工制造為主；再加上本土經濟實力相對較弱，缺乏規(guī)模型企業(yè)，因此無法形成總部經濟，相當部分的經濟收益轉移到外地，社會收益并不如經濟數(shù)據反映的那么明顯。產業(yè)梯度升級模式和東莞產業(yè)升級特點產業(yè)升級與產業(yè)集合而形成的擴散效應是緊密相連。目前的產業(yè)升級一樣存在三個梯度。第一個梯度是行業(yè)間的升級，往往表現(xiàn)為現(xiàn)代高科技制造業(yè)取代傳統(tǒng)制造業(yè)為區(qū)域的主導行業(yè)；第二層梯度是企業(yè)結構的升級，企業(yè)結構的升級會存在兩個時期。第一個時期企業(yè)結構由單一的生產型工廠轉變?yōu)楣δ軓秃闲偷钠髽I(yè)，這是一個企業(yè)內部結構分化的表現(xiàn)，要緊表現(xiàn)企業(yè)開始注重營銷、研發(fā)、治理等功能，從原有生產功能等分工出來，實力得到了一定的擴充，企業(yè)職員的平均素養(yǎng)也得到大幅度提升。第二個時期時企業(yè)內部結構的區(qū)位分化，由于企業(yè)規(guī)模的連續(xù)擴大，出于成本承擔能力的增強，品牌建設的需要，會要求企業(yè)結構上進行分工和分離，，營銷中心、研發(fā)中心與制造中心的分離，制造中心留于廠區(qū)，而營銷中心、研發(fā)中心遷入寫字樓區(qū)。第三層次的升級是企業(yè)外部結構分化形成的產業(yè)結構的升級，再這一時期，第三產業(yè)的產值超過第二產業(yè)，以投資、咨詢、廣告為主導的咨詢服務業(yè)高速進展，成為就業(yè)、生產總值的要緊制造者。以上三個層次并不是完全割裂，直線式進展的，層次間的關系更多是多線性的，是相互交錯的，只是不同時期，每種層次的升級占地主導地位不同。而且第二、三層次之間經常是并進的。目前，東莞的產業(yè)差不多完成了第一層次的升級，處于第二、三層次升級的初級時期。細致的考察，東莞產業(yè)升級要緊表現(xiàn)出以下的特點。第一，東莞差不多差不多完成了第一層次的升級，既完成了制造業(yè)行業(yè)間的轉換，表現(xiàn)在IT制造業(yè)取代傳統(tǒng)的防紡織、家具，成為東莞的首席支柱產業(yè)。目前，東莞全市電子信息產品制造企業(yè)近3300家，實現(xiàn)產值1150億元，約占全市工業(yè)總產值的40%以上；出口89億美元，占全市的31.8%，成為全球IT產品的重要制造基地；各類電腦咨詢產品在世界市場上，享有極高的占有率。其次，原先以“三來一補”為主體的企業(yè)結構發(fā)生較大變化，企業(yè)內部結構趨向復雜化，東莞產業(yè)差不多進入升級的中級時期，然而尚沒有滲透到大多數(shù)企業(yè)。表現(xiàn)在“三來一補”企業(yè)的減少，大型企業(yè)的增多；大型外資企業(yè)的結構升級（韓國三星設置了研發(fā)中心，諾基亞建立了物流配送中心等）；品牌企業(yè)的增多（步步高，金正VCD、唯美陶瓷、金福記果凍等）；治理人員、市場營銷人員、技術設計人員需求的增加；治理、營銷、設計人員薪酬的連續(xù)上漲，高層與深圳差不多持平。再次，東莞目前第三產業(yè)得到快速進展，顯現(xiàn)了大批咨詢、投資、貿易、裝飾等氣業(yè)入駐CBD；然而這些企業(yè)目前規(guī)模均較小，所需的辦公樓的面積差不多在200平方米之下，顯示目前東莞第三產業(yè)的級不相對較低，第三產業(yè)的大規(guī)模爆發(fā)尚未開始。然而從產值上來看，目前東莞第三產業(yè)比例差不多達到了43%，近兩年年均增長比例達到1－1.5%個百分點，估量在2008－2010年之間，第三產業(yè)的比例能夠達到50％左右。屆時，東莞將差不多進入二次現(xiàn)代化，產業(yè)升級的高級時期將會來臨。產業(yè)升級升級的另一重要表現(xiàn)在市場對人才的需求結構變化。由于產業(yè)升級的需要，東莞人才需求結構正在緩慢的發(fā)生變化，人才需求結構的變化將會導致人口結構的緩慢升級。目前東莞勞資市場對中高級人才和初級人才的需求比例微幅上升。按照廣東省勞動廳的調研，目前東莞企業(yè)中高級人才的比例大約在6-7%之間，觸及人才的比例大約為在19-20%之間，產業(yè)工人的比例在72-74%之間。而目前勞資市場對中高級人才的需求比例達到7-8%，超過目前高級人才存量比例1個百分點；初級人才的需求比例達到20-22%之間，比初級人才存量的比例高了1-2個百分點。顯示人才結構正在緩慢的升級，同時顯示產業(yè)升級的緩慢進行。從人才需求比例的變化趨勢來看，我們發(fā)覺啞鈴型的人口結構開始顯現(xiàn)了一定程度的緩解，中等收入階層開始崛起，白領階層估量在通過幾年的積存之后，得到集合而爆發(fā)，同時這部分將以外地人和本地青年人為主。購買力的積存同時對住宅市場提供了較強的支撐。產業(yè)升級研判從近幾年來看，東莞產業(yè)升級能否阻礙到CBD進展要緊表現(xiàn)在兩個方面：一是企業(yè)結構的區(qū)位分化是否有可能，即工業(yè)園區(qū)或鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)的進展是否有可能，顯現(xiàn)營銷、治理、研發(fā)中心與制造中心的分離，從工業(yè)園區(qū)遷都都市CBD。這一條件能否實現(xiàn)往往取決于兩種情形是否能夠成立：一是目前企業(yè)結構的集合化是否是經濟的，這表現(xiàn)在營銷、治理、研發(fā)部門與制造中心的分離所帶來的收益是否能夠大于分離所產生的成本，如果收益是大雨成本的，既是規(guī)模不經濟的表現(xiàn)，企業(yè)區(qū)位分化就會產生；二是企業(yè)規(guī)模進展形成的集合效應收益是否能夠達到足能夠忽略分離所產生的成本。一樣來講，企業(yè)總部、營銷、研發(fā)中心搬入都市CBD能夠帶來多種作用，要緊包括：有效的提升企業(yè)形象；提升客戶對企業(yè)品牌的認知度；到達都市后，能夠增加信息的相互溝通；良好的都市環(huán)境有助于吸取中高級人才，促進企業(yè)的長遠進展；更好的明白得市場。這些好處均將促進企業(yè)的長遠進展。分離成本則要緊包括企業(yè)內部不同部門遠距離溝通產生的成本、部門間治理成本、分散治理帶來職位上的多元設置所產生的成本等等。這些成本均阻礙著，企業(yè)遷入CBD。從目前來看，東莞大多數(shù)企業(yè)尚停留在企業(yè)結構集合化（區(qū)位整合）而非分化的時期，然而有相當數(shù)量的規(guī)模型企業(yè)差不多具有分化的實力，只是目前尚沒有進行有效的引導。產業(yè)本土化產業(yè)轉型的另一方面是經濟的本土化。東莞原先的經濟主體要不是外資企業(yè)占到主導地位，要不確實是大量的“三來一補”低級加工的企業(yè)，只能靠一條腿來走路。自2001年開始，東莞在打“都市牌”的同時，也加大了“民營牌”的建設，期望實外資內資兩條腿走路的格局。通過三四年的進展，東莞的本土經濟得到了迅猛的進展，工業(yè)總產值達到143億，年增長率達到25％；民營企業(yè)資產超過100億元，資產總值三年翻了3倍；個體工商戶、私營企業(yè)達到23萬多家，早就了一大批有產人員，解決了大量的就業(yè)咨詢題；規(guī)模型集團公司數(shù)量達到60多家，近一年增長了近40家，同時這些企業(yè)的相當部分把總部設置在市區(qū)。本土企業(yè)的高速進展，壯大了東莞本土經濟，為東莞都市制造了大批社會財寶。他們的快速進展將是東莞以后都市進展、經濟進展、社會進展一支重要的力量。產業(yè)引擎松山湖工業(yè)園區(qū)東莞的產業(yè)升級，除了經濟的自然變遷之外，還需要一個強有力的引擎推動。這一引擎確實是離市區(qū)不到10公里的松山湖工業(yè)園區(qū)。松山湖工業(yè)園區(qū)占地面積72平方公里，共約10萬畝。園區(qū)定位為東莞產業(yè)結構升級的龍頭園區(qū)、是對外經濟合作的新載體。園區(qū)企業(yè)定位以高科技企業(yè)為主，支柱產業(yè)以電子信息產業(yè)、生物醫(yī)藥產業(yè)、光電產業(yè)、新材料產業(yè)、環(huán)保產業(yè)為主，區(qū)域的產業(yè)定位素養(yǎng)較高。園區(qū)建筑配套完善，注重產研學一體化，除了工業(yè)園區(qū)之外，還規(guī)劃了科教區(qū)、研發(fā)區(qū)、商務區(qū)、物流區(qū)等，此外還包括促進休閑旅行的規(guī)劃區(qū)和高檔居住區(qū)。松山湖工業(yè)園區(qū)的進展一方面可能促進生產型服務業(yè)的進展，從而帶動區(qū)域的經濟進展；另一方面，形成大量的購買力，對CBD區(qū)域的住宅市場和投資性物業(yè)市場產生大量需求。案例比較：蘇州工業(yè)園區(qū)為了講明松山湖產業(yè)園區(qū)關于都市中心區(qū)的支撐作用，我們引用蘇州工業(yè)園區(qū)進行比較分析。之因此選擇蘇州工業(yè)園區(qū)，因為其與松山湖科技產業(yè)園區(qū)存在較多的相似點，例如規(guī)劃面積相近（與目前要緊開發(fā)的中國-新加坡合作園區(qū)）、產業(yè)集群的相似性、上下游產業(yè)鏈的相似性等。這些相似性決定了園區(qū)所產生的客戶在數(shù)量和人口結構上存在以定的相似性，從而決定了住宅需求的相似性。從開發(fā)模式上來看，松山湖科技產業(yè)園區(qū)的定位要較蘇州工業(yè)園區(qū)更為完善。蘇州工業(yè)園區(qū)最初實行“邊建設邊招商”開發(fā)方式，1994年，集中打造8平方公里樣板園區(qū)；直到2001年才全面打通其他區(qū)域的路網。而松山湖科技產業(yè)園區(qū)的定位層次更高，實現(xiàn)“先建設、再招商”的開發(fā)策略，在2001-2004年，一次性全面打通70平方公里的園區(qū)路網和規(guī)劃。此后再啟動全面招商。從蘇州工業(yè)園區(qū)的進展歷程來看，園區(qū)經濟對園區(qū)房市和辦公物業(yè)的阻礙要緊是在開發(fā)第7年，即2001年產生的。而由于最初規(guī)劃的欠缺考慮，蘇州園區(qū)的辦公物業(yè)供給相對不足，相當多的中小型物業(yè)企業(yè)找不到合適的辦公場所。蘇州工業(yè)園區(qū)的進展要緊分為三個時期。第一時期是1994-1997年，此為啟動區(qū)，現(xiàn)在蘇州工業(yè)園區(qū)產值從36億躍升到75億，投產外資企業(yè)數(shù)大達到37家；第二時期是快速增長期，時刻為1997-2001年，現(xiàn)在產值從75億跳升375億元，短短4年，產值增長了5倍，投產外資企業(yè)數(shù)達到125家；至2001年之后園區(qū)進入井噴期，產值從375億進展到1400億，產值增加了4倍，投產外資企業(yè)數(shù)達到285家。在2001年開始，蘇州工業(yè)園區(qū)通過7年積存的購買力開始得到開釋，蘇州園區(qū)的商貿區(qū)進展進入一個新的時期，房價連續(xù)4年保持20%以上的增長期?，F(xiàn)在，蘇州工業(yè)園區(qū)的產值約為370億元，外資投資總額達到100億美元，中新合作園區(qū)的就業(yè)人口達到了3萬人，同時相當部分人的收入保持較高水平。估量松山湖科技產業(yè)園區(qū)也將通過若干年的進展才能使的購買力得到一定程度的積存，從而對中心區(qū)的進展形成一定的支撐作用。假設這一期限為7-8年，時刻應該在2008年左右。CBD規(guī)劃、價值判定及推測進展CBD規(guī)劃（1）核心引擎規(guī)劃都市規(guī)劃的完善性，核心引擎的引爆，推動了都市CBD的建設。CBD定位是行政、商務、會展、文化中心。目前東莞CBD差不多建成了東莞市政大樓、會展中心、海關大廈、科技博物館等，這些地標性建筑對區(qū)域形象塑造和引導客戶區(qū)域認同起了重要的作用。如行政中心的整體南遷，點亮了全市眼球；會展中心啟動了大規(guī)模的全國性的商務、會展客流；海關大廈的建立將會帶來數(shù)以百計的貨代、貿易公司；科技博物館強化了客戶對區(qū)域的文化認同感。此外立即建立的還包括金融保險大廈、報業(yè)大廈、外經貿大廈等，這些標志性建筑將會帶來銀行、證券、保險、報社等東莞市的龍頭企業(yè)，而龍頭企業(yè)的遷入會帶來相應產業(yè)集群的遷入，因為這些企業(yè)對其具有專門強的依靠性。這部分標志性建筑總辦公面積在40萬平方，如果全部建成將會帶來3萬以上的就業(yè)人口。它們的相繼啟動，人流企業(yè)的持續(xù)導入，將會提升區(qū)域熱度，提升中心區(qū)和CBD的都市地位。（2）路網建設東莞路網建設，“一小時生活圈”的打造大大強化了中心城區(qū)的中心地位。目前東莞加快建設了高速公路網、升級了主干公路，差不多形成了東莞全市范疇的“一小時生活圈”，交通的時刻成本大大縮減。路網的打通會有效的提升了都市中心區(qū)對鎮(zhèn)區(qū)的輻射力，加大都市對鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)和人口的吸引力。（3）CBD產業(yè)規(guī)劃企業(yè)總部企業(yè)總部金融、商務中心專業(yè)化服務公司行政文化中心目前實現(xiàn)程度企業(yè)的導入是CBD成敗的關鍵。目前東莞市CBD要緊規(guī)劃了四類企業(yè)：企業(yè)總部、專業(yè)化服務公司、金融商務中心、行政文化中心。其中從目前來看，CBD行政文化中心差不多差不多建成，金融商務中心初具規(guī)模，然而尚未大規(guī)模導入。金融商務中心和行政中心的先期導入具有專門強的示范效應，從而帶動依靠性專門強的產業(yè)，從而形成集合效應。至于企業(yè)總部，由于東莞都市素來是“強鎮(zhèn)經濟”，企業(yè)的總部大多位于各個鎮(zhèn)區(qū)，CBD又剛剛啟動不久，因此企業(yè)總部的遷入尚未開始；專業(yè)化服務公司，目前CBD已建成的辦公樓中，差不多遷入或新成立大量的第三產業(yè)公司。東莞的專業(yè)化服務公司是有其產業(yè)特色的，由于東莞是一個國際制造業(yè)名城，東莞的CBD定位與一樣的CBD定位不同，既不是全球金融中心，也不是全國性總部基地，而是國際制造基地的服務中心，因此東莞在第三產業(yè)進展上有其特色。除去CBD所具有的金融、保險、證券、中介、律師、會計、審計、廣告、咨詢等一樣性第三產業(yè)服務公司之外，具有一批具有產業(yè)特色的生產性服務企業(yè)，如會存在大量的貿易公司、采購分銷基地、外地商務代表處、客服中心等等。從目前來看，差不多有相當數(shù)量的企業(yè)開始入住CBD，這些企業(yè)目前規(guī)模普遍較小，行業(yè)要緊以咨詢服務業(yè)為主，占到了40％以上，其次建筑裝飾和投資貿易公司也達到了30%左右。然而總體上來看，第三產業(yè)的大規(guī)模導入尚未開始。因為市場上大量的區(qū)也是被投資資本購買的。價值判定 在企業(yè)導入相對不足的情形下，投資資本的導入就成為CBD啟動期連續(xù)增長的重要資金來源。投資資本的導入要緊是由于CBD的升值預期所產生的。級差地租理論告訴我們，不同區(qū)位，人們情愿承擔的地租是不一樣的，土地的租金和價格由于區(qū)位的不同而顯示出區(qū)位的差異。級差地租的分布要緊受到區(qū)位的阻礙，離中心區(qū)的距離是一個專門重要的參考指標，地租隨著與中心區(qū)距離的擴散而遞減。此外，交通的可達性、競爭者的區(qū)位和數(shù)量都會阻礙到租金的分布。一樣來講，一個都市的租金分布比較符合多核心區(qū)位結構理論。在那個地點，我們將多核心理論進行部分修正，CBD改為舊城中心、次級核心區(qū)改為新城中心。我們會看到以下規(guī)律，舊城中心周圍會形成低收入居住區(qū)；新城中心周邊將形成中髙收入者居住區(qū)；在一定的期限內，舊城中心將會保持都市最高地價和租金；新城中心能否取代舊城中心，取決于新城中心的定位和最終能否成功實現(xiàn)定位；周邊次核心的地價和租金，有可能高過都市邊緣地帶，然而低于都市中心區(qū)。按照一樣的都市房價模型，我們發(fā)覺CBD的房價總是最高的，其次是次核心區(qū)，再次是都市的邊緣區(qū)。譬如上海，中心區(qū)內環(huán)均價能夠達到每平方米17000元以上，然后隨著與中心區(qū)的距離逐級下降，中內環(huán)價格超過10000元，中外環(huán)均價8000左右，外郊環(huán)達到6000元，郊環(huán)以外只有4000以上，而周邊的衛(wèi)星城單價在6000元以上，高于郊環(huán)以外，與外郊環(huán)的價格接近。而目前東莞新城中心的單價只超過3500，低于舊城區(qū)4000元的單價，甚至不如虎門、常平等次級中心，可見東莞CBD的價值實際上是被嚴峻低估的，因為在理論上存在專門大的上漲空間，這就給企業(yè)和消費者帶來專門大升值預期，而升值的預期會引起企業(yè)和人口的導入，專門是投資性需求會有大幅度增長。CBDCBD或中心區(qū)邊緣區(qū)次核心區(qū)邊緣區(qū)次核心區(qū)CBD的房價通常是都市最高的350035003400370033004000中心城區(qū)厚街虎門(次中心)東城常平（次中心）價格提升的理論空間東莞CBD進展進程預判在東莞CBD啟動期，投資資本受到集合效應產生的收益預期大量導入。CBD的長久進展不能單純依靠投資資本，因為如果CBD建設與產業(yè)進展不合拍，產業(yè)無法集合，投資資本就會流失。因此CBD建設必須依靠企業(yè)的導入，也確實是產業(yè)升級是最為關鍵的咨詢題。應該講，東莞CBD的啟動時，盡管沒有形成大規(guī)模的企業(yè)導入，但仍是具有一定產業(yè)基礎的，相當數(shù)量企業(yè)的進入確實是一個證明，而且產業(yè)的擴散是一個緩慢的過程，企業(yè)轉移或成立的決策差不多上需要一定時刻的，因此CBD建設是不能一觸而就的。盡管，東莞的產業(yè)升級目前存在較多的障礙，區(qū)位擴散也尚未大規(guī)模啟動。但從東莞產業(yè)規(guī)劃的情形來看，我們假設這一趨勢狀況是良好的。在此我們就通過CBD的成長速度來評估新城中心的進展?jié)摿蜁r刻。我們的方法要緊是