社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)講義

社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)駕馭之道

————帶您實(shí)戰(zhàn)解密

2021年03月s://oldai/?#15666商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)很大，因此很多開展商都不想涉足而專注于住宅開發(fā)。但又逃避不了——往往很多住宅的開發(fā)都附帶了底層商業(yè)。這樣的底層商業(yè)不僅是一兩層商鋪，有時(shí)是好幾層；不僅是獨(dú)立店鋪，有時(shí)是大開間的商場(chǎng)。這，即是典型的社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)如何籌劃是很多開展商必須面對(duì)的問(wèn)題！有的開展商——迷茫于住宅開發(fā)和社區(qū)商業(yè)開發(fā)的關(guān)系有的開展商——干脆將社區(qū)商業(yè)等同于城市商業(yè)進(jìn)行籌劃、運(yùn)作有的開展商——住宅開發(fā)取得了成功，而社區(qū)商業(yè)冷冷清清，利益回收無(wú)望不得不面對(duì)社區(qū)商業(yè)，但又不知道如何面對(duì)社區(qū)商業(yè)，成了很多開展商心中的痛！究竟如何駕馭社區(qū)商業(yè)？……第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與開發(fā)工程的關(guān)聯(lián)第四節(jié)：社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的關(guān)系第五節(jié)：社區(qū)商業(yè)與周邊環(huán)境分析第六節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底第七節(jié)：終端消費(fèi)者的研究第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位第九節(jié)：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃第十節(jié)：社區(qū)商業(yè)招商步驟第十一節(jié)：商業(yè)規(guī)劃與實(shí)施第十二節(jié)：社區(qū)商業(yè)的推廣和銷售目錄PART

1社區(qū)商業(yè)概述如何定義社區(qū)商業(yè)？社區(qū)商業(yè)與一般商業(yè)區(qū)別在哪？社區(qū)商業(yè)有怎樣的特性？社區(qū)商業(yè)有哪些類型？第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)的定義社區(qū)商業(yè)是一種以住宅小區(qū)為載體，以一定地域居民為效勞對(duì)象，以便民利民為宗旨，以滿足、并促進(jìn)居民綜合消費(fèi)需求為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中一個(gè)重要層次，它是相對(duì)于城市中心區(qū)商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)而言的。

1第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述以住宅小區(qū)為載體：說(shuō)明了社區(qū)商業(yè)對(duì)住宅小區(qū)的依存關(guān)系，這種依存表達(dá)在建筑和經(jīng)營(yíng)兩個(gè)方面。建筑上，社區(qū)商業(yè)和住宅小區(qū)是緊密聯(lián)系的；經(jīng)營(yíng)上，社區(qū)商業(yè)直接指向小區(qū)住戶。以一定區(qū)域居民為效勞對(duì)象：說(shuō)明了社區(qū)商業(yè)指向的終端消費(fèi)者的地域性，這是其區(qū)別于其它商業(yè)最重要一點(diǎn)。以便民為宗旨：這里要強(qiáng)調(diào)的是，社區(qū)商業(yè)不是、也無(wú)法滿足所指向的終端消費(fèi)者的所有商業(yè)需求。它對(duì)消費(fèi)者需求的滿足必須具備方便的特性。社區(qū)商業(yè)的定義1第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述城市中心商業(yè)是指滿足于整個(gè)城市或者某區(qū)域全體消費(fèi)者的商業(yè)中心，這個(gè)中心往往會(huì)自然形成一個(gè)商圈，其形態(tài)、業(yè)態(tài)、層次完善豐富。商圈的形成有一定的歷史。社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別2第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別2位置不同消費(fèi)群體不同業(yè)態(tài)組合不同建筑形態(tài)不同社區(qū)商業(yè)因依附于社區(qū)而通常離居住集聚區(qū)很近，而城市商業(yè)通常在城市的商業(yè)區(qū)。社區(qū)商業(yè)面向的消費(fèi)群體主要是周邊居住區(qū)的居民，而城市商業(yè)所面向的消費(fèi)群體那么廣泛的多。后者包含了前者。城市商業(yè)包含了各種各樣的業(yè)態(tài)，而社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)那么主要面向社區(qū)居民的日常消費(fèi)、針對(duì)性更強(qiáng)。社區(qū)商業(yè)最常見的建筑形態(tài)是底商，一般是獨(dú)立的商鋪，少量的為大開間的商場(chǎng)。而城市商業(yè)的建筑形態(tài)更為多樣。社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)3地域性強(qiáng)，效勞對(duì)象明確，商圈較小。以經(jīng)銷日常生活用品為主。交易頻繁，交易額小，交易時(shí)間短，成交機(jī)率大。營(yíng)運(yùn)本錢相對(duì)低廉。商業(yè)功能、業(yè)態(tài)的多樣性。

社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)3〔1〕地域性強(qiáng)，效勞對(duì)象明確，商圈較小。社區(qū)商業(yè)以住宅小區(qū)為載體，主要為本地居民提供效勞，盡管現(xiàn)在許多社區(qū)商業(yè)企業(yè)采取多種營(yíng)銷方式吸引社區(qū)以外居民的購(gòu)置力，但實(shí)際情況是社區(qū)商業(yè)一般不具有廣域性和輻射性。第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)3第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)3〔3〕交易頻繁，交易額小，交易時(shí)間短，成交機(jī)率大。與經(jīng)銷價(jià)高利大的奢侈商品、高檔品牌選購(gòu)品或耐用消費(fèi)品相比，社區(qū)商店主要銷售居民日常急需的、保鮮期短的生活便利品，一般來(lái)說(shuō)交易次數(shù)多，交易額小。因居民購(gòu)物的目的性十清楚確，購(gòu)物時(shí)間短，成交機(jī)率大。第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)3〔4〕營(yíng)運(yùn)本錢相對(duì)低廉。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的商品多數(shù)是周轉(zhuǎn)快的易耗商品，占?jí)嘿Y金相對(duì)較少；選址在住宅小區(qū)，相對(duì)中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)中心的臨街店面，租金要低得多；店面一般采用普通裝修，裝修本錢低；銷售對(duì)象明確，可以節(jié)約廣告宣傳等費(fèi)用；如果社區(qū)商業(yè)選擇連鎖經(jīng)營(yíng)，更可以享受因連鎖帶來(lái)的規(guī)模效益，運(yùn)營(yíng)本錢還可以進(jìn)一步降低。第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)3〔5〕商業(yè)功能、業(yè)態(tài)的多樣性。社區(qū)商業(yè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、效勞多功能于一體，聚集社區(qū)購(gòu)物中心、社區(qū)超市、社區(qū)便利店、社區(qū)折扣店、社區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)店、社區(qū)餐飲店、社區(qū)美容店等多種商業(yè)業(yè)態(tài)于一身，滿足社區(qū)居民多樣性、多變性、差異性的消費(fèi)需求。第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)的類型〔一〕4依據(jù)組織形態(tài)不同分類依據(jù)組織形態(tài)不同分類分類特點(diǎn)社區(qū)獨(dú)立商店指僅擁有一家店鋪，店鋪規(guī)模一般不大，資本較少，多由業(yè)主自己從事經(jīng)營(yíng)管理的商店，這類商店在社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)中最常見。社區(qū)連鎖商店由同一資本擁有，設(shè)立多家分店，經(jīng)營(yíng)管理權(quán)集中于總店的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)的類型〔二〕4商品種類日雜店百貨店音像店蔬菜店肉食店由于日用商品品類多樣，市場(chǎng)細(xì)分程度也越來(lái)越高，以商品種類劃分的社區(qū)店也越來(lái)越多。而且，隨著社會(huì)開展，日用商品種類日趨多樣，消費(fèi)需求個(gè)性化需求的增加，以經(jīng)營(yíng)商品種類劃分的社區(qū)商店類型也將有進(jìn)一步增加的趨勢(shì)。第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)的類型〔三〕4依據(jù)經(jīng)營(yíng)商品的范圍分類專業(yè)社區(qū)店：專業(yè)社區(qū)店主要以經(jīng)營(yíng)一種或一類商品為主，如面包店、鹵菜店、烤鴨店等。綜合社區(qū)店：綜合社區(qū)店鼓勵(lì)顧客一次購(gòu)齊，經(jīng)營(yíng)的商品多種多樣，如社區(qū)綜合超市等。第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)的類型〔四〕4社區(qū)批發(fā)商店

主要從事面對(duì)小區(qū)居民的小額批發(fā)商店，如水果批發(fā)部、冷飲代批店等。

社區(qū)零售商店

主要是為社區(qū)居民提供零售購(gòu)置效勞的商店，如社區(qū)超市等。依據(jù)交易方式的不同第一節(jié)：社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)的類型〔五〕4分類商業(yè)面積與住宅面積的比內(nèi)向型小于2%中間型2～5%外向型6～11%按商業(yè)面積與住宅面積的比值進(jìn)行劃分PART

2打造社區(qū)商業(yè)的目的商業(yè)工程開發(fā)是為了追求其商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)、獲取直接的開發(fā)利潤(rùn)。那么，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，目的也是這樣嗎？怎樣才能實(shí)現(xiàn)這一目的？第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的作為整個(gè)社區(qū)的配套，從而提升社區(qū)的居住價(jià)值，追求更多的住宅開發(fā)利潤(rùn)。打造社區(qū)商業(yè)的目的追求直接的商業(yè)開發(fā)利潤(rùn)打造社區(qū)商業(yè)一定要找到這兩者的平衡點(diǎn)，否那么就容易走入誤區(qū)。第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的如何尋找平衡點(diǎn)？第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的〔1〕規(guī)模的適中——〔商業(yè)面積與住宅面積比通常不大于11%〕社區(qū)商業(yè)規(guī)模過(guò)大，滿足社區(qū)居民需求之后，必然還有空?qǐng)?，形成開發(fā)浪費(fèi)，不僅如此、空?qǐng)瞿敲磳?duì)整體商業(yè)價(jià)值有必然的降低作用，得不償失；社區(qū)商業(yè)規(guī)模過(guò)小，社區(qū)居民需求無(wú)法完全滿足，需求外移，必然商業(yè)價(jià)值流失，令人痛惜；前文中的規(guī)模比例，是控制社區(qū)商業(yè)規(guī)模的最直接依據(jù)。兩者的平衡點(diǎn)主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容：第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的〔2〕業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)——一般情況下，商業(yè)價(jià)值越大的業(yè)態(tài)，利潤(rùn)更高。為了追求高利潤(rùn)，我們是不是在社區(qū)商業(yè)中布置商業(yè)價(jià)值大的業(yè)態(tài)呢？但事實(shí)是，某些商業(yè)業(yè)態(tài)脫離了社區(qū)居民的需求，其高端的商業(yè)價(jià)值就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。例如，在普通的居民區(qū)布置奢侈品專賣店。業(yè)態(tài)的布置要和社區(qū)居民的居住環(huán)境協(xié)調(diào)，如社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)是否對(duì)外立面的影響，是否對(duì)住區(qū)的噪音干擾，是否對(duì)整體環(huán)境造成污染，出入口如何安排，平安問(wèn)題的保障等等。第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的〔3〕合理的租售比例——開發(fā)商普遍存在這樣的想法，將商業(yè)局部全部賣出去，資金快速回籠。這種情況在社區(qū)商業(yè)中就有所不同了。全部出售后，獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)所有人呈分散狀，根本不可能實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)應(yīng)有的合理業(yè)態(tài)布局、社區(qū)商業(yè)也就與居民需求脫節(jié)嚴(yán)重，進(jìn)而商業(yè)價(jià)值就難以完全實(shí)現(xiàn)。因此，社區(qū)商業(yè)必然有局部要以開發(fā)商為主體進(jìn)行招商，按規(guī)劃實(shí)施業(yè)態(tài)布局，以迎合居民消費(fèi)為目的。城市商業(yè)租售比應(yīng)該是30︰70，而社區(qū)商業(yè)除了大賣場(chǎng)，比例視情況可以更高些，至少應(yīng)在40︰60一個(gè)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)作成功與否就看是否能按商業(yè)規(guī)劃成功招商。第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程概況：遼寧省遼東灣西岸某市；城市重心南移，目前整個(gè)城北片區(qū)根本無(wú)任何配套；城北片區(qū)目前無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)，城市居民也極少有在城北片區(qū)購(gòu)房的意愿；該工程位于城北片區(qū)，南臨交通干道；第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程紅色框內(nèi)位第一期地塊；東邊為第二期地塊；第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程原規(guī)劃圖第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程看了開展商的規(guī)劃圖，我們提出疑問(wèn)——原規(guī)劃圖上沒有建商業(yè)局部，這么大一個(gè)工程放在城北片區(qū)這樣一個(gè)沒有任何配套的區(qū)域，會(huì)有客戶來(lái)購(gòu)房嗎？問(wèn)題1第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程我們告訴開展商——為改變工程所處區(qū)域無(wú)任何配套、工程無(wú)居住價(jià)值的缺陷，解決本工程客戶將來(lái)入住后的根本生活問(wèn)題，本工程必須自建社區(qū)商業(yè)配套。第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程確定該工程社區(qū)商業(yè)配套的規(guī)模須從以下兩個(gè)方面考慮社區(qū)商業(yè)規(guī)模多大？問(wèn)題2第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程一方面，市場(chǎng)供給缺乏的角度。從購(gòu)物環(huán)境、業(yè)態(tài)規(guī)劃、硬件配套、商品豐富程度等等各個(gè)方面來(lái)看，BYQ目前沒有一個(gè)好的商業(yè)，商業(yè)市場(chǎng)存在非常明顯的提升空間。而對(duì)于城北片區(qū)來(lái)說(shuō)，目前根本沒有集中性強(qiáng)、大型的商業(yè)，市場(chǎng)空白點(diǎn)明顯。從這兩點(diǎn)來(lái)看，本工程可以考慮建大型的商業(yè)中心，在環(huán)境、建筑、業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)模式等方面全面超越BYQ目前所有的商業(yè)，打造商業(yè)旗艦。第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程另一方面，工程居住者需求的角度。本工程目前地塊面積是253.8畝，擬容納8000人左右的居住人口(估算)，加上第二期的地塊那么總地塊面積為650畝，建成后可容納25000人左右的居住人口(估算)，從滿足這一居民群體商業(yè)需求的角度來(lái)說(shuō)，那么需要中等規(guī)模的商業(yè)就可以支撐了。第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程在這兩個(gè)考慮方向之中，我們認(rèn)為：不能建旗艦型的大規(guī)模商業(yè)！因?yàn)椤诙?jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程其一該城市新規(guī)劃的商業(yè)大廈已經(jīng)開建，家樂(lè)福也即將進(jìn)入BYQ，這兩者將全面提升BYQ的商業(yè)層次，BYQ缺乏好的商業(yè)的現(xiàn)狀很快就會(huì)改變，現(xiàn)存的提升空間將被彌補(bǔ)；第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程其二新的商業(yè)大廈、以及家樂(lè)福均位于城南片區(qū)和城中片區(qū)的結(jié)合處，是城市規(guī)劃開展的重點(diǎn)區(qū)域，這兩個(gè)工程建成后將使BYQ的消費(fèi)也跟隨城市的開展而南移。而本工程由于所處區(qū)域在開展前景上處于相對(duì)劣勢(shì)，即使所建商業(yè)在購(gòu)物環(huán)境、經(jīng)營(yíng)模式、建筑外形、商品業(yè)態(tài)等各方面都展現(xiàn)出很高的層次，也很難對(duì)消費(fèi)南移的趨勢(shì)有任何的扭轉(zhuǎn)作用。第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程其三本工程所處的城北區(qū)域內(nèi)，有鞍鋼新廠、華能電廠、以及物流園區(qū)、林崗工業(yè)園等，外表看企業(yè)員工數(shù)量較多，但是他們僅是上班才來(lái)到這個(gè)區(qū)域，而其上班以外的時(shí)間都是在城中片區(qū)或城南片區(qū)度過(guò)，他們平時(shí)，包括周末的消費(fèi)行為也都發(fā)生在城中片區(qū)或城南片區(qū)，根本上不在城北片區(qū)消費(fèi)，本工程建多大規(guī)模的商業(yè)都很難吸納到這一消費(fèi)群體；第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程其四據(jù)市調(diào)可知，目前根本沒有商家會(huì)考慮在城北片區(qū)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，本工程建大規(guī)模的商業(yè)無(wú)法找到足夠數(shù)量的商家來(lái)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，即使有商家因優(yōu)惠的招商條件而進(jìn)場(chǎng)了，但沒有足夠消費(fèi)者的支持，會(huì)因經(jīng)營(yíng)難以為繼同樣選擇撤出；第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程所以——如果本工程僅是目前的253.8畝地，建成后總居住人口約8000人的話，我們建議本工程的商業(yè)配套為一條商業(yè)街。如果考慮第二期，占地650畝，建成后總居住人口約為25000-30000人的話，我們建議工程的商業(yè)配套在一條商業(yè)街的根底上增加一個(gè)中等規(guī)模的綜合購(gòu)物商場(chǎng)。第二節(jié)：打造社區(qū)商業(yè)的目的實(shí)戰(zhàn)解密：遼寧某市600畝工程層數(shù)單層規(guī)?？偨ㄈ司虡I(yè)商業(yè)街兩層5000㎡10000㎡1.25㎡/人購(gòu)物商場(chǎng)四層4200㎡16800㎡0.89~1.07㎡/人PART3社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)我們知道了社區(qū)商業(yè)的定義，它是依附于社區(qū)的，并緊密聯(lián)系的。我們也知道了，社區(qū)商業(yè)往往是作為配套效勞于所開發(fā)工程的。那么，我們要從哪幾個(gè)方面來(lái)重點(diǎn)理解社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)關(guān)系呢？第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)工程的總定位——一般來(lái)說(shuō)，就是完整的表達(dá)和代表工程的核心價(jià)值的理念工程的整體定位決定工程開發(fā)的一切，統(tǒng)帥著規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)節(jié)奏、工程標(biāo)準(zhǔn)、工程銷售、物業(yè)管理、商業(yè)開發(fā)、各種配套等所有環(huán)節(jié)。也就是說(shuō)工程開發(fā)的一切環(huán)節(jié)和過(guò)程都是由工程的總定位所決定的。社區(qū)商業(yè)必須尊重工程的定位1第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)必須尊重工程的定位1工程總定位社區(qū)商業(yè)原那么方向總綱社區(qū)商業(yè)不能脫離工程開發(fā)的總定位第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)必須尊重工程的定位1譬如成都金林半島工程總定位是：開創(chuàng)極少主義的生活境界！那么該工程的商業(yè)就必須考慮到“極少主義〞那些人對(duì)商業(yè)的需求，不僅是商品類型、檔次，更重要的是商業(yè)的購(gòu)物環(huán)境及配套。第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)必須尊重工程的定位1根本情況：工程位于千年名園的杜甫草堂旁，500畝的宏大浣花溪公園里，在城市中央打造幽靜風(fēng)景中，地段的不可復(fù)制決定了樓盤的價(jià)值，開展商也在軟硬件配套上下足了功夫，決心打造一流的豪宅別墅。工程會(huì)所半島會(huì)傾力打造西南上層經(jīng)營(yíng)專屬的頂級(jí)會(huì)所。第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)必須尊重工程的定位1會(huì)所分設(shè)了康體中心、餐飲中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心，各中心又成立了SPA會(huì)、游泳會(huì)、網(wǎng)球會(huì)、舍賓會(huì)、紅酒會(huì)、雪茄會(huì)、咖啡會(huì)、紳士會(huì)、名媛會(huì)等，在會(huì)員中提供了30余種效勞。實(shí)行了世界先進(jìn)的“大管家〞一站式效勞。整個(gè)金林半島社區(qū)內(nèi)的住戶，其日常所需，只輕輕一觸戶內(nèi)電鍵，即可立馬享受家居保潔、室內(nèi)綠化、家電維修、打字、洗衣燙衣、代購(gòu)牛奶、代請(qǐng)家教、汽車租用、機(jī)票車票代購(gòu)等上門效勞。正是這些效勞及活動(dòng)的開展，把半島會(huì)所打造成了成都最上層社會(huì)名流的社交中心和成功人士的交流平臺(tái)，使入住這里的新貴們真正享受了高品味的生活。他們中有的甚至說(shuō)：“我們?cè)诮鹆职雿u買的不是房子，而是一種高品味生活的滿足！〞第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)必須尊重工程的定位1第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)必須尊重工程的定位1第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)必須尊重工程的定位1第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)必須尊重工程的總體規(guī)劃2對(duì)規(guī)劃布局的尊重對(duì)開發(fā)體量的尊重對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格的尊重第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)必須尊重工程的總體規(guī)劃2案例：遼寧某市600畝工程在確定了要建社區(qū)商業(yè)作為配套之后，那么商業(yè)應(yīng)該布置在哪里？社區(qū)商業(yè)的布置，需要考慮下面的因素————在交通、位置、占地面積、商業(yè)走向、用地價(jià)值等方面必須與整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)；——社區(qū)內(nèi)居住者都相對(duì)容易到達(dá)：——就社區(qū)內(nèi)而言，所選位置人流量相對(duì)較大；第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)必須尊重工程的總體規(guī)劃2案例：遼寧某市600畝工程根據(jù)上述原那么，該工程的商業(yè)配套可以布局于：——中心廣場(chǎng)附近；——主入口附近；第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)必須尊重工程的總體規(guī)劃2案例：遼寧某市600畝工程該工程地勢(shì)高差較大，很難設(shè)置既能照顧到高地勢(shì)處，又能照顧到低地勢(shì)處的中心廣場(chǎng)，所以我們未建議在社區(qū)中間位置規(guī)劃中心廣場(chǎng)。另外，本工程商業(yè)中有菜市場(chǎng)(社區(qū)商業(yè)往往都有這一類業(yè)態(tài))，其產(chǎn)生污物、污水等的可能性較大，不適宜放在社區(qū)中心位置〔如果是干凈而整潔的那種蔬菜超市那么又不同〕。那么排除了建在中心廣場(chǎng)的選擇，本工程的商業(yè)建議布置在主入口附近。第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)必須尊重工程的總體規(guī)劃2考慮到與第二期400畝地塊之間的聯(lián)系、本工程所建商業(yè)也需要效勞于將來(lái)整個(gè)大的社區(qū)，我們建議本工程商業(yè)布置在與將來(lái)的400畝的交界位置。第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)的招商和銷售必須與工程的總體營(yíng)銷進(jìn)度協(xié)調(diào)3社區(qū)商業(yè)屬于社區(qū)的配套，那么社區(qū)商業(yè)成熟了，才能吸引更多的社區(qū)居民消費(fèi)，消費(fèi)的旺盛必然會(huì)吸引更多的投資者和經(jīng)營(yíng)者；社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)又反過(guò)來(lái)依賴于社區(qū)居民，社區(qū)居民數(shù)量足夠，才能保證社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)得起來(lái)；基于這兩點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)的招商和銷售就得與工程的總體營(yíng)銷進(jìn)度緊密掛鉤。先完全把社區(qū)商業(yè)招商、銷售出去，再進(jìn)行工程其他局部〔或者是住宅、寫字樓、酒店〕的銷售，這是一個(gè)極端，社區(qū)商業(yè)存活難度大；先完全不進(jìn)行社區(qū)商業(yè)的招商和銷售，而把工程其他局部的銷售提前，這同樣是一個(gè)極端，沒有社區(qū)商業(yè)的配套支撐，其他局部的銷售難度增大。這兩個(gè)極端都不可取，應(yīng)予以合理的協(xié)調(diào)。第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)的招商和銷售必須與工程的總體營(yíng)銷進(jìn)度協(xié)調(diào)3例如，前文中的遼寧BYQ案例，我們建議的商業(yè)啟動(dòng)時(shí)間為：在工程前期，因居住人口數(shù)量還不大、商業(yè)需求也不大、商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的意愿較小，所以不具備啟動(dòng)商業(yè)的條件。如果僅考慮253.8畝的地塊，我們建議住宅局部二期啟動(dòng)的同時(shí)啟動(dòng)商業(yè)的建設(shè)，在二期銷售進(jìn)展良好后，啟動(dòng)商業(yè)的招商。如果考慮650畝的地塊，其綜合購(gòu)物中心那么需要在253.8畝開發(fā)完成后立即啟動(dòng)購(gòu)物中心的開發(fā)，因?yàn)橘?gòu)物中心作為集中式商業(yè)，將是購(gòu)房者首先考慮的主要配套之一。第三節(jié)：社區(qū)商業(yè)與工程的關(guān)聯(lián)社區(qū)商業(yè)的招商和銷售必須與工程的總體營(yíng)銷進(jìn)度協(xié)調(diào)3例如，廣州碧桂園鳳凰城的超五星級(jí)酒店。我們可以看到，它并不是工程初期就配置好了的，因?yàn)槌跗谂涮滓粋€(gè)五星級(jí)酒店顯然無(wú)法支撐其運(yùn)營(yíng)；它也不是放在工程最后才去配置，因?yàn)榉诺焦こ套詈蟮脑拰?duì)樓盤銷售的促進(jìn)作用就不那么明顯了。經(jīng)過(guò)這前面的一系列鋪墊，我們現(xiàn)在可以開始研究如何開發(fā)社區(qū)商業(yè)了。那么，我們應(yīng)該從哪里著手？首先應(yīng)該研究、分析什么？然后還要研究、分析什么……PART

4社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的關(guān)系研究第四節(jié)：社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的關(guān)系研究從商業(yè)格局看有多少個(gè)商圈1各個(gè)商圈怎樣的規(guī)模？各個(gè)商圈的相對(duì)位置、距離各個(gè)商圈功能、關(guān)系商圈是自然形成的嗎？政府層面對(duì)商業(yè)的布局規(guī)劃工程在一個(gè)成熟商圈內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，該怎么定位？工程不在成熟商圈內(nèi)，配套不全、設(shè)施不完善，又該怎樣定位？目的：從宏觀上把握城市商業(yè)分布、檔次、輻射范圍……等等這些的現(xiàn)狀，以及將來(lái)可能的開展變化，這直接關(guān)系到工程社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)布局等問(wèn)題第四節(jié)：社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的關(guān)系研究從商業(yè)格局看有多少個(gè)商圈1實(shí)戰(zhàn)解密：江西豐城某工程第四節(jié)：社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的關(guān)系研究從商業(yè)格局看有多少個(gè)商圈1第四節(jié)：社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的關(guān)系研究城市商圈有哪些商業(yè)形態(tài)2各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀各類商業(yè)形態(tài)的運(yùn)作模式各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色各類商業(yè)形態(tài)的配套組成各類商業(yè)形態(tài)的開展前景目的：了解各類形態(tài)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)各自有哪些，以及市場(chǎng)空白點(diǎn)在哪里？第四節(jié)：社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的關(guān)系研究城市商圈有哪些商業(yè)業(yè)態(tài)3各類商業(yè)業(yè)態(tài)的運(yùn)作模式各類商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例

各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀各類商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關(guān)系目的：了解現(xiàn)有業(yè)態(tài)的總體狀況，尤其是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，為社區(qū)商業(yè)的定位尋找支撐。商業(yè)業(yè)態(tài)PART

5社區(qū)商業(yè)與周邊環(huán)境分析第五節(jié)：社區(qū)商業(yè)與周邊環(huán)境分析開發(fā)工程周邊的自然環(huán)境開發(fā)工程區(qū)域的市政配套開發(fā)工程的交通網(wǎng)絡(luò)狀況本工程商業(yè)與周邊工程商業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系這些決定著目前區(qū)域生活的便利程度，進(jìn)而影響到社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃〔如單邊街、酒吧〕的決策，對(duì)社區(qū)商業(yè)是否引入相應(yīng)的配套更有直接決定作用。第五節(jié)：社區(qū)商業(yè)與周邊環(huán)境分析實(shí)戰(zhàn)解密：山東某工程第五節(jié)：社區(qū)商業(yè)與周邊環(huán)境分析PART

6終端消費(fèi)者的研究終端消費(fèi)者研究是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的根本，不管是城市中心商業(yè)還是社區(qū)商業(yè)都是如此，這與住宅工程研究的主體有很大不同。那么社區(qū)商業(yè)的終端消費(fèi)者研究是研究誰(shuí)？怎樣研究？第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究研究對(duì)象——1、本社區(qū)已入住的業(yè)主2、已購(gòu)置本工程還未入住的業(yè)主3、周邊樓盤居住者4、社區(qū)周邊原著居民1、對(duì)已入住的業(yè)主以入戶訪問(wèn)為主2、對(duì)還未入住的業(yè)主以發(fā)放問(wèn)卷訪問(wèn)為主3、對(duì)周邊樓盤居住者以在交通繁華路口攔截訪問(wèn)為主第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究怎樣對(duì)終端消費(fèi)者進(jìn)行研究

第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究家庭結(jié)構(gòu)是否當(dāng)?shù)厝寺殬I(yè)年齡收入水平性別文化層次婚否1、終端消費(fèi)人口特征終端消費(fèi)人口特征第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究2、終端消費(fèi)者群體的區(qū)分終端消費(fèi)者群體的區(qū)分按年齡區(qū)分

按收入水平區(qū)分按地域來(lái)源區(qū)分

按家庭內(nèi)地位區(qū)分按職業(yè)區(qū)分第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究不同的消費(fèi)者…消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)實(shí)力消費(fèi)偏好3、終端消費(fèi)者的研究第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究休閑消費(fèi)健康消費(fèi)生活消費(fèi)消費(fèi)偏好消費(fèi)地點(diǎn)消費(fèi)層次消費(fèi)頻次消費(fèi)習(xí)慣飲食日常用品服飾消費(fèi)結(jié)構(gòu)4、終端消費(fèi)者的研究第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究5、終端消費(fèi)者的研究因?yàn)橐粋€(gè)商業(yè)物業(yè)是不可能滿足所有消費(fèi)群體需求的！所以必須找出各個(gè)消費(fèi)群體的共性和個(gè)性！主力消費(fèi)群體

次主力消費(fèi)群體特殊消費(fèi)群體通過(guò)各個(gè)消費(fèi)群體共性和個(gè)性的研究把各個(gè)消費(fèi)群體進(jìn)行并類和分類主力消費(fèi)群體的特性揭示工程的定位方向第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究實(shí)戰(zhàn)解密：廣州某工程第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究實(shí)戰(zhàn)解密：廣州某工程工程位于天河CB村偏離天河區(qū)主要商圈，可以說(shuō)是一個(gè)還沒開展起來(lái)的區(qū)域。商業(yè)環(huán)境較差、檔次較低、交通混亂、人口素質(zhì)參差不齊。這里時(shí)機(jī)大于風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)需在躲避風(fēng)險(xiǎn)方面投入過(guò)多精力，而是集中研究如何把握好時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取最大利潤(rùn)。因此我們必須找出影響利潤(rùn)最大化的關(guān)鍵之點(diǎn)。焦點(diǎn)——第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究實(shí)戰(zhàn)解密：廣州某工程關(guān)鍵之點(diǎn)一：如何確立工程在該市場(chǎng)的江湖地位目前CB村商業(yè)工程還不是很多，其檔次也不是很高。這為本工程的定位留下了較大的盤旋余地。本工程雖然不是最大，但近3萬(wàn)方的規(guī)模也不算小，那么擺在面前的有兩種選擇：一是迎合現(xiàn)在市場(chǎng)的外表需求，穩(wěn)中求利。二是適度超前，做強(qiáng)做高！不是最大的，但是最好的！第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究實(shí)戰(zhàn)解密：廣州某工程要確定終端消費(fèi)者的真正需求，首先必須確認(rèn)消費(fèi)群體的特性:從區(qū)域人口特點(diǎn)看，主要由四大塊組成：原住居民、新型社區(qū)居民、大學(xué)生、流動(dòng)人口。新型社區(qū)居民比重越來(lái)越大，大學(xué)生成為第二大居住群體。我們研究消費(fèi)者必須首先研究這兩大群體。在徹底研究透了主要消費(fèi)群體的真實(shí)需求后，就可以確定工程的建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)定位、商家取向、功能配套、甚至裝修標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵之點(diǎn)二：如何確定區(qū)域主要終端消費(fèi)群體的真實(shí)消費(fèi)需求第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究實(shí)戰(zhàn)解密：廣州某工程本工程面對(duì)的終端消費(fèi)群大致分為四類，而消費(fèi)層次卻相差很大，消費(fèi)特性也各有不同。不同的消費(fèi)群體是很難在同一消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)的。如果生拉硬扯，必然是失去所有的消費(fèi)者。同時(shí)滿足三類消費(fèi)群，組合矛盾將會(huì)嚴(yán)重影響工程的整體形象、層次，專門只滿足某類群體，但因受區(qū)域環(huán)境和區(qū)域人口的限制，任何單一的類別都無(wú)法支撐整個(gè)工程營(yíng)運(yùn)。這對(duì)矛盾如何解決，必須提升到一個(gè)重要高度來(lái)認(rèn)識(shí)。關(guān)鍵之點(diǎn)三：如何處理必然出現(xiàn)的業(yè)態(tài)組合矛盾第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究實(shí)戰(zhàn)解密：廣州某工程功能定位是指工程準(zhǔn)備做成什么商業(yè)形式，定位根底來(lái)自于兩個(gè)方面：一是對(duì)終端消費(fèi)者的研究和判斷;二是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境的研究和分析。本區(qū)域最大的消費(fèi)群體新型社區(qū)居民和大學(xué)生，重點(diǎn)要研究的是這兩類群體之間的關(guān)系。比方周邊社區(qū)居住者多為年輕人〔20—35〕，那么他們與大學(xué)生就會(huì)有很多共性。如果社區(qū)居住者都是有較高文化層次，如大學(xué)教師，他們與大學(xué)生也會(huì)有很多共性。這種共性就是我們定位的根底之一。也就是說(shuō)針對(duì)這種共性的定位即可滿足大局部居住者的消費(fèi)需求，又可滿足大學(xué)生的消費(fèi)需求，也就滿足了本區(qū)域大局部消費(fèi)群體的需求。關(guān)鍵之點(diǎn)四：工程的功能定位決定工程的成敗第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究實(shí)戰(zhàn)解密：廣州某工程而對(duì)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的研究主要是各商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)、功能、檔次、商品陳列、商品品類的了解，舉例說(shuō)：如果所有的商業(yè)都是以休閑娛樂(lè)為主，這說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，一是消費(fèi)群體認(rèn)同該區(qū)域是休閑娛樂(lè)的最正確消費(fèi)場(chǎng)所，休閑消費(fèi)有很大的市場(chǎng)，工程可以繼續(xù)定位休閑類。二是消費(fèi)群體只認(rèn)同該區(qū)域是休閑娛樂(lè)的最正確消費(fèi)場(chǎng)所，一個(gè)“只〞字說(shuō)明本區(qū)域其他的商業(yè)不能滿足廣闊消費(fèi)群體的需求，這也就昭示著其他商業(yè)有很大的運(yùn)作空間，或者說(shuō)其他商業(yè)還有很大的提升空間，那么工程定位就可以搶占這個(gè)空白點(diǎn)。第六節(jié)：終端消費(fèi)者的研究實(shí)戰(zhàn)解密：廣州某工程招不來(lái)大品牌超市，是否就一定不能成功？而招來(lái)了大品牌超市就一定能成功嗎？答復(fù)當(dāng)然是否認(rèn)的。城市開展的趨勢(shì)就是城市空心化。隨著城市的開展，邊緣區(qū)域的現(xiàn)狀很快就會(huì)得到極大的改善，這是毋庸置疑的。關(guān)鍵是這個(gè)“很快〞到底需要多長(zhǎng)時(shí)間？商家們等的就是這個(gè)“很快〞。那么作為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，面對(duì)商家的這種等待，其招商思路就必須區(qū)別于市中心工程的招商！(此案例將在定位篇繼續(xù))關(guān)鍵之點(diǎn)五：城市邊緣區(qū)域招商的現(xiàn)實(shí)思考PART7市調(diào)是工程籌劃的根底如何研究以上這些需要研究的要素呢？——市調(diào)專業(yè)而科學(xué)的市調(diào)那么是工程籌劃的根底。什么是市場(chǎng)調(diào)研？調(diào)研的作用和目的是什么？第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底輕視市調(diào)市調(diào)不是工程籌劃的關(guān)鍵。工程籌劃能否成功關(guān)鍵是創(chuàng)意，特別是廣告創(chuàng)意。誤解但是，創(chuàng)意的根底是什么？任何工程籌劃都必須以市場(chǎng)為根本，籌劃須是“有米之炊〞，令人驚嘆的創(chuàng)意的背后是強(qiáng)有力的市場(chǎng)支撐，點(diǎn)子籌劃早已適應(yīng)不了買方市場(chǎng)。輕視市調(diào)，就是輕視市場(chǎng)，輕視市場(chǎng)就必然遭到市場(chǎng)的報(bào)復(fù)。糾正對(duì)市調(diào)認(rèn)識(shí)的盲區(qū)1市調(diào)公司做市調(diào)，籌劃公司做籌劃，各施所長(zhǎng)。誤解籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，市調(diào)公司只會(huì)負(fù)責(zé)市調(diào)，籌劃公司那么會(huì)全盤系統(tǒng)的考慮，對(duì)市調(diào)數(shù)據(jù)的科學(xué)性和客觀真實(shí)性持有更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度。不同的定位對(duì)各類數(shù)據(jù)依賴性不同，只有籌劃者可以在市調(diào)過(guò)程中針對(duì)性的采集數(shù)據(jù)；市調(diào)本身也是一個(gè)系統(tǒng)工程，不僅定位之前需要充分的市調(diào)，定位過(guò)程中和定位之后的工程運(yùn)作的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要市調(diào)依據(jù)，這就決定了市調(diào)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。糾正別離的看待市調(diào)與籌劃對(duì)市調(diào)認(rèn)識(shí)的盲區(qū)2第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底市調(diào)就是踩盤市調(diào)就是盡可能多的了解市場(chǎng)上樓盤的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)。

誤解踩盤只是獲取市場(chǎng)上樓盤的數(shù)據(jù)，據(jù)此在一定程度上了解市場(chǎng)的反響，以供借鑒。但絕對(duì)不能作為工程籌劃的根本依據(jù)，工程籌劃的成功在于充分挖掘地塊本身的價(jià)值、對(duì)市場(chǎng)的深入了解、對(duì)工程的充分把握以及對(duì)消費(fèi)者的認(rèn)真研究。而這一切都不是僅僅靠踩盤能解決的。糾正對(duì)市調(diào)認(rèn)識(shí)的盲區(qū)3第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底如何正確理解市調(diào)？第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底市場(chǎng)調(diào)研包括兩大根本局部：市場(chǎng)調(diào)查：就是訪問(wèn)、查看、了解。數(shù)據(jù)分析處理：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、分析。市場(chǎng)調(diào)研最終的成果必須能夠充分的詮釋工程市場(chǎng)。怎樣才能充分的詮釋一個(gè)市場(chǎng)呢？第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底要完整的詮釋一個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)，需要答復(fù)四個(gè)根本問(wèn)題：——怎樣的需求？——怎樣的供給？——怎樣的供求關(guān)系？——怎樣的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)？要答復(fù)上述四個(gè)問(wèn)題，首先要明確需求和供給這兩個(gè)根本問(wèn)題……第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底需求需求包括需求潛力和需求特征。這些專業(yè)性結(jié)論通常是無(wú)法直接獲取的，而先要明確相關(guān)的因素變量，再通過(guò)各種渠道收集相應(yīng)的因素變量方面的資料、數(shù)據(jù)，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析得出所需要的數(shù)據(jù)或者結(jié)論。需求潛力的因素變量包括：人口結(jié)構(gòu)、收入水平、消費(fèi)觀念、投資意識(shí)及相應(yīng)的未來(lái)變化趨勢(shì)等。同樣，一個(gè)區(qū)域需求特征的因素變量包括：地域分布、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入水平、文化風(fēng)俗、受教育程度、消費(fèi)觀念、自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境等。明確了因素變量，再通過(guò)實(shí)地調(diào)查、抽樣訪談、業(yè)內(nèi)交流等渠道來(lái)獲取相應(yīng)的資料數(shù)據(jù)。第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底供給供給包括：供給結(jié)構(gòu)和供給特征。供給結(jié)構(gòu)指的是各種層次的產(chǎn)品供給量比例；供給特征指的是各個(gè)層次工程產(chǎn)品的質(zhì)素；明確了需求和供給這兩大根本問(wèn)題，就可以基于此來(lái)分析供求關(guān)系和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。在這里需要強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)供求關(guān)系和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)作籠統(tǒng)的分析沒有多大意義，科學(xué)的做法應(yīng)該是分區(qū)域、分層次的進(jìn)行分析。第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底分區(qū)域是指各個(gè)區(qū)域的供求狀況不僅要進(jìn)行統(tǒng)一的分析，更要作相對(duì)獨(dú)立的分析。依據(jù)是房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性，決定了各個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)間不僅具有客戶的流動(dòng)，更具有各自不同的特征。分層次是指從低檔到高檔各個(gè)層次的市場(chǎng)具有很強(qiáng)的差異性，不能一概而論。依據(jù)是房地產(chǎn)這種商品不同于普通商品，所需要的資金量大和不同客戶需求特征的迥異，致使不同的客戶所需要的產(chǎn)品具有很顯著的層次性。不同區(qū)域、不同層次市場(chǎng)的供求關(guān)系和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)是不同的。例如一個(gè)城市整體商品房供給量相對(duì)該城市的需求潛力明顯過(guò)量〔注意：僅僅是量上的比較〕，但是產(chǎn)品嚴(yán)重集中于低端，中高端產(chǎn)品供給明顯缺乏。這時(shí)對(duì)供求關(guān)系籠統(tǒng)的作出“供過(guò)于求〞的結(jié)論顯然是不合理也是沒有意義的，正確的評(píng)價(jià)應(yīng)該是“結(jié)構(gòu)性不平衡〞。不同區(qū)域不同層次的供求關(guān)系的不同決定了不同區(qū)域不同層次的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)也是不同的。市調(diào)究竟有什么作用？第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底定位決策的重要依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要依據(jù)推廣方案的重要依據(jù)定價(jià)的重要依據(jù)把握推盤進(jìn)度的重要依據(jù)應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的重要依據(jù)第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底市調(diào)應(yīng)該怎樣進(jìn)行？第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底確定市調(diào)目的市調(diào)總體部署選取市調(diào)方法市調(diào)時(shí)間計(jì)劃市調(diào)工具準(zhǔn)備市調(diào)人員培訓(xùn)市調(diào)區(qū)域布點(diǎn)科學(xué)的市調(diào)流程第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底如何獲取市調(diào)數(shù)據(jù)？第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底數(shù)據(jù)采集方法實(shí)地觀察郵寄訪問(wèn)日記式調(diào)查網(wǎng)上調(diào)查……電話訪問(wèn)座談訪問(wèn)深度訪談入戶訪問(wèn)街頭攔截訪問(wèn)數(shù)據(jù)獲取途徑不同的數(shù)據(jù)獲取可能需要使用不同的途徑或者幾種途徑的組合第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底具備了正確的市調(diào)態(tài)度、使用了正確的市調(diào)方法、獲取了充分的市調(diào)數(shù)據(jù)。市調(diào)就算成功了嗎？沒有第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底還差最關(guān)鍵的一步——數(shù)據(jù)處理！如此，才能透過(guò)現(xiàn)象看到市場(chǎng)的本質(zhì)！第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底篩選校編

分類制表

計(jì)算統(tǒng)計(jì)值

資料數(shù)據(jù)整理消除資料中錯(cuò)誤或者模糊不清之處。按區(qū)域、年齡、職業(yè)、收入、家庭結(jié)構(gòu)等。

列出某一種或者集中特性的調(diào)查結(jié)果。計(jì)算數(shù)據(jù)分析所需值如中位數(shù)、平均值、眾數(shù)。數(shù)據(jù)整理流程第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底描述性分析法：以文字、統(tǒng)計(jì)圖、表格等形式對(duì)市調(diào)統(tǒng)計(jì)結(jié)果進(jìn)行形象生動(dòng)的描述和展示，并予以說(shuō)明。推斷性分析法：通過(guò)對(duì)比、假設(shè)論證、交叉等方法對(duì)市調(diào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所展現(xiàn)的現(xiàn)象進(jìn)行推斷，以發(fā)現(xiàn)其蘊(yùn)含的本質(zhì)。〔在實(shí)際運(yùn)用中，通常要結(jié)合使用以上兩種分析法。〕數(shù)據(jù)分析第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底一組數(shù)據(jù)到底代表著怎樣的信息？數(shù)據(jù)外表所反映的和背后實(shí)際顯示的是否一致？此數(shù)據(jù)在此空間此時(shí)間表達(dá)的和在彼空間彼時(shí)間表達(dá)的是否一樣？此數(shù)據(jù)在靜態(tài)下和動(dòng)態(tài)下所代表的意義是否相同？不同的人有不同的分析和解讀，其結(jié)果可能趨向一致，也可能大相徑庭。即使趨向一致，但因?yàn)楣αΦ母叩?，其分析的結(jié)果深度也會(huì)不同?？梢哉f(shuō)，你的道行有多深其解讀就有多深。第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底一組市調(diào)數(shù)據(jù)往往能改變一個(gè)工程的業(yè)態(tài)定位、甚至整體定位在市調(diào)中，往往有這樣一種現(xiàn)象，就是你在按照樣本進(jìn)行調(diào)研時(shí)，會(huì)突然冒出你事先沒有預(yù)判到的信息出現(xiàn)，有些數(shù)據(jù)根本不是你的取樣需求，但它卻頑固的一而再、再而三的出現(xiàn)，由不得你不重視。那么這個(gè)數(shù)據(jù)如此頑強(qiáng)的反復(fù)出現(xiàn)到底意味著什么呢？這組數(shù)據(jù)極有可能就是工程核心問(wèn)題的表現(xiàn)極有可能改變?cè)瓉?lái)的定位!第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底實(shí)戰(zhàn)解密：哈爾濱某項(xiàng)目第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底開發(fā)商原有定位：現(xiàn)代化辦公用品批零中心濱城財(cái)富港Officebox開發(fā)商定位依據(jù)：景陽(yáng)街做為“辦公用品市場(chǎng)〞在哈爾濱已經(jīng)家喻戶曉，本工程所在地段處于景陽(yáng)街“亞核心商圈〞，成熟的辦公用品氣氛仍舊沖擊到本工程；如果脫離辦公用品而標(biāo)新立異定位其它產(chǎn)品市場(chǎng)，恐怕有“賠了夫人又折兵〞之嫌，本身的地段價(jià)值、商業(yè)氣氛將蕩然無(wú)存。第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底市調(diào)發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)難以支撐這一定位！工程地面交通路況差，車道狹窄、閉塞。工程正對(duì)景陽(yáng)高架橋，兩者水平距離約為5米，工程地面與高架橋面高差3米多。工程北側(cè)江龍大廈處路面寬僅4米，而工程?hào)|側(cè)道路又雜亂不暢。工程西側(cè)是電纜廠〔哈爾濱哈纜廠〕和物流業(yè)〔威龍物流、老董頭物流〕及倉(cāng)儲(chǔ)，且衛(wèi)生狀況差。景陽(yáng)文教商圈日益飽和，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)明顯。工程雖處于文教商圈內(nèi)，但只是一個(gè)端點(diǎn)的位置。文教人流和商氣都已被高架橋和南極街所截?cái)唷５谄吖?jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，我們是不是就按著開展商的原有定位做下去呢？按這樣的定位去做，工程成功的幾率有多大呢！如何決策？第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底根據(jù)這一組重大發(fā)現(xiàn)，我們給工程予以了重新定位——新一代調(diào)味品批零市場(chǎng)萬(wàn)味源商貿(mào)中心一組市調(diào)數(shù)據(jù)改變產(chǎn)品形態(tài)!在市調(diào)中最容易讓人糊涂的是，面對(duì)繁雜的市調(diào)數(shù)據(jù)——到底哪些是有用的？哪些是最關(guān)鍵的？哪些是必須特別重視的？發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)的意義和解讀數(shù)據(jù)的意義同等重要，而“發(fā)現(xiàn)〞卻并非所有人都能做到。第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底實(shí)戰(zhàn)解密：江西某項(xiàng)目第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底工程背景新余工程步行街貫穿兩條主干道，一條是勝利北路，一條是勞動(dòng)路。勝利北路是主要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中地，而勞動(dòng)路是一條交通主干道，商業(yè)相比照較弱，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)開發(fā)商希望也在勞動(dòng)路這一頭打造一個(gè)MALL。第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底困惑洪客隆的商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)9萬(wàn)多平方米，更多的商業(yè)面積如何消化！勞動(dòng)路是一條交通主干道，商流商氣都缺乏以支持另一個(gè)大Mall出現(xiàn)！勝利北路有一個(gè)Mall，再建一個(gè)Mall，業(yè)態(tài)怎么布局，會(huì)不會(huì)重復(fù)！還有一條商業(yè)街更難規(guī)劃。第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底銷售結(jié)果2006年1月1日開盤，當(dāng)天清盤，銷售進(jìn)賬1.13億！第七節(jié)：市調(diào)是工程籌劃的根底PART

8社區(qū)商業(yè)的定位什么是定位？定位的系統(tǒng)構(gòu)成如何？定位應(yīng)該解決什么問(wèn)題？從定位的策略性來(lái)說(shuō)，社區(qū)商業(yè)定位的原那么是什么？第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位何為定位？1第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位定位就是尋找工程的魂。為什么說(shuō)定位是工程的魂？定位決定工程開發(fā)的一切，統(tǒng)帥著規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)節(jié)奏、工程標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)態(tài)布局、功能設(shè)置、招商營(yíng)運(yùn)、工程銷售、物業(yè)管理等所有環(huán)節(jié)。也就是說(shuō)工程開發(fā)的一切環(huán)節(jié)和過(guò)程都是由工程的定位所決定的。它是方向、是原那么、是總綱。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位社區(qū)商業(yè)定位的系統(tǒng)構(gòu)成如何？2第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位工程的總定位：完整的表達(dá)和代表工程的核心價(jià)值的理念。工程的分目定位：在總定位的統(tǒng)帥下，對(duì)工程開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)功能進(jìn)行框定。工程的子定位：分目定位的具體延伸，是工程定位的最根底局部，也是直接指導(dǎo)工程開發(fā)的具體指令。定位的系統(tǒng)構(gòu)成第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位主題定位以一種概念或文化標(biāo)注項(xiàng)目的核心價(jià)值市場(chǎng)定位確定占據(jù)市場(chǎng)的特定身份：領(lǐng)袖＼跟隨＼創(chuàng)新＼差異目標(biāo)客戶群定位結(jié)合項(xiàng)目和市場(chǎng)確定購(gòu)買圈層產(chǎn)品定位確定項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)＼風(fēng)格＼檔次形象定位展示項(xiàng)目的整體印象價(jià)格定位以高價(jià)來(lái)凸顯地位或以低價(jià)來(lái)強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力分目定位結(jié)構(gòu)第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位社區(qū)商業(yè)定位應(yīng)解決什么問(wèn)題？3第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位〔1〕社區(qū)商業(yè)的選址大型工程商業(yè)的選址條件：交通通達(dá)性好。人流人氣最易集中、地形地勢(shì)不能復(fù)雜、對(duì)社區(qū)所有住戶的到達(dá)要求均好、必須考慮本工程外的輻射能力。〔2〕規(guī)模必須結(jié)合工程所在區(qū)域進(jìn)行確定。既不能只盯著本社區(qū)，又不能貪大求全。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位〔3〕建筑形式要與整個(gè)大社區(qū)的風(fēng)格相協(xié)調(diào)，但在用色、造型、布局上更顯靈活，最怕商業(yè)風(fēng)格沒有主題，凌亂。〔4〕商業(yè)布局大型商業(yè)社區(qū)的商業(yè)除了主商業(yè)中心外，一個(gè)和幾個(gè)組團(tuán)應(yīng)該還有小型的便利店，在社區(qū)商業(yè)整體布局中，這是最容易被無(wú)視的一塊。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位〔5〕業(yè)態(tài)分布給工程配置怎樣的業(yè)態(tài)？各類業(yè)態(tài)選擇哪一種檔次？各類業(yè)態(tài)所占有的規(guī)模。〔6〕功能作用按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為：外向型社區(qū)商業(yè)〔效勞半徑在1.5—2公里范圍內(nèi)，常住人口不少于10萬(wàn)人〕中間型社區(qū)商業(yè)〔效勞半徑在1.5公里范圍內(nèi)〕內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)〔在規(guī)劃時(shí)僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費(fèi)群〕第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位〔7〕租售比例租、售的規(guī)模，各是多少？哪些位置是租，哪些位置來(lái)售？〔8〕招商招商是商業(yè)工程是否成功的先決條件，招商雖有程序化的流程，但招商的核心是商業(yè)籌劃。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位社區(qū)商業(yè)定位的原則是什么？4第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位社區(qū)商業(yè)定位必須尊重整體工程的大定位必須以消費(fèi)者的需求為主要依據(jù)必須按照社區(qū)商業(yè)的特征定位必須平衡區(qū)域商業(yè)布局的需要必須考慮周邊競(jìng)爭(zhēng)工程的商業(yè)特點(diǎn)定位的原那么第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位社區(qū)商業(yè)定位的方法？5第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位方法1：三相交定位法法方法2：假設(shè)論證定位法法方法3：剝洋蔥法定位法等等……第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位消費(fèi)者希望什么地塊適宜做什么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)偏向項(xiàng)目科學(xué)定位方法1：三相交定位法第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位何為三相交定位法：消費(fèi)者、地塊、市場(chǎng)組成一個(gè)大的立體平臺(tái)。每一個(gè)平臺(tái)所標(biāo)注的內(nèi)容、作用、功能不同，但同時(shí)他們又必然產(chǎn)生交叉聯(lián)系，并形成一個(gè)交叉圓點(diǎn)。這個(gè)交叉圓點(diǎn)就是平衡點(diǎn)——就是工程的定位依據(jù)。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位本工程占地面積約300畝，位于肇慶地區(qū)四會(huì)市的大沙鎮(zhèn)，同時(shí)又是321國(guó)道與四會(huì)大道的交匯處。從地理位置上看，該鎮(zhèn)是廣東省的中心鎮(zhèn)，把守著珠三角通往粵西的咽喉，可以說(shuō)是這條黃金走廊的門戶！但是該鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)開展水平仍然比較落后。產(chǎn)業(yè)處于從農(nóng)業(yè)向工業(yè)轉(zhuǎn)移的階段，根底設(shè)施建設(shè)的落后、大量荒廢的魚塘和農(nóng)田加上工業(yè)開展帶來(lái)的環(huán)境污染，導(dǎo)致該鎮(zhèn)的宜居性非常低。根本情況實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位在實(shí)地考察完工程之后，最直接的問(wèn)題就是：第一：地塊周邊環(huán)境幾近荒涼！遠(yuǎn)離居民區(qū)、人流稀少，大沙鎮(zhèn)8萬(wàn)人口根本無(wú)法支撐本工程。自然環(huán)境可以說(shuō)是“綠色沙漠〞。極度缺乏市政配套、商業(yè)配套、生活配套等。工業(yè)污染開始蔓延。實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位第二：本區(qū)域的商業(yè)整體仍然處于相比照較低端的層次。區(qū)域內(nèi)未出現(xiàn)一個(gè)配套完善、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)越的現(xiàn)代的綜合購(gòu)物場(chǎng)所，大沙鎮(zhèn)、大旺、蓮花鎮(zhèn)以及河口等地的商業(yè)形態(tài)更是以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和原始商業(yè)街為主。本區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)整體檔次偏低，缺乏中高檔零售業(yè)態(tài)，極其缺乏休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)。致使不僅僅是大沙鎮(zhèn)、蓮花鎮(zhèn)以及河口等地居民消費(fèi)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)得不到滿足，大旺和四會(huì)兩地居民的消費(fèi)需求同樣得不到滿足。實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位第三：作為大沙的第一個(gè)房地產(chǎn)工程，孤軍作戰(zhàn)，板塊效應(yīng)無(wú)從談起！很多房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域都是在政府規(guī)劃的前提下進(jìn)行，或者商貿(mào)區(qū)、或者未來(lái)城市中心、或者行政中心、或者物流中心、或者休閑中心等，都可謂師出有名，容易得到市場(chǎng)的認(rèn)可。而本工程所處區(qū)域既沒有形成任何板塊，也沒有正式而具體的政府規(guī)劃定位。整個(gè)工程都是孤軍奮戰(zhàn)，商業(yè)局部就更是孤掌難鳴！實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位面對(duì)這樣一個(gè)工程，怎么給商業(yè)定位？一、工程定位原那么：給商業(yè)定位前必須首先給整個(gè)工程定位，這是商業(yè)定位的前提和根底。根據(jù)工程的整體定位，確定工程的規(guī)劃布局。根據(jù)工程的總體規(guī)劃，確定商業(yè)局部的規(guī)模、建筑形態(tài)、風(fēng)格。針對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)特征確定商業(yè)的形態(tài)、功能。通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)終端消費(fèi)者的研究，確定商業(yè)的業(yè)態(tài)、檔次。實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位面對(duì)這樣一個(gè)工程，怎么給商業(yè)定位？二、工程總定位定位前必須明確的問(wèn)題：一是工程的核心問(wèn)題到底是什么？這是工程是否成功的決定性條件。二是工程最大的難點(diǎn)是什么？這是必須要解決和突破的最大障礙。實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位工程的核心問(wèn)題是：工程最大的難點(diǎn)是：周邊區(qū)域的各鎮(zhèn)屬于不同的行政區(qū)，對(duì)地塊所處地段的心理認(rèn)知各不相同，消費(fèi)習(xí)慣也各異，有什么方法能夠聚焦？必須通過(guò)某種途徑使工程成為本區(qū)域的一個(gè)中心焦點(diǎn)，以此吸引區(qū)域內(nèi)所有的消費(fèi)者。實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位通過(guò)調(diào)研我們還發(fā)現(xiàn)——該區(qū)域最大的機(jī)遇在于無(wú)論居民購(gòu)房區(qū)域傾向還是消費(fèi)軌跡都沒有形成一個(gè)核心！本地塊最大的價(jià)值屬性在于其經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通條件以及規(guī)模！如果本工程放眼區(qū)域市場(chǎng)，70萬(wàn)人口足以支撐無(wú)論是住宅還是商業(yè)的開發(fā)。地塊所處地段最大的優(yōu)勢(shì)在于是黃金走廊的門戶！實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位基于以上發(fā)現(xiàn)，為了充分挖掘地塊價(jià)值，我們認(rèn)為本工程毫無(wú)退路可言，只有向大沙鎮(zhèn)以外更廣的區(qū)域突圍，即要想實(shí)現(xiàn)本工程的成功，就必須:將本工程打造成該區(qū)域的中心！實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位因此，工程總定位呼之欲出——打造：黃金走廊上的門戶中心！實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位區(qū)域休閑娛樂(lè)中心區(qū)域文化中心功能上,要實(shí)現(xiàn)：區(qū)域購(gòu)物中心區(qū)域居住中心實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位生活配套：現(xiàn)代綜合社區(qū)、商業(yè)街、現(xiàn)代綜合商場(chǎng)、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等；市政配套：市政廣場(chǎng)、主題公園等代表城市形象和社會(huì)治安的硬軟件的提升等；商務(wù)配套：酒店、公寓等；交通配套：立體交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)、道路系統(tǒng)的完善、公交站點(diǎn)的設(shè)立、公交工具的更新?lián)Q代。配套上,要具備：實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位作為區(qū)域中心第一個(gè)工程本工程的使命就是——初步實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的居住中心和商業(yè)中心！奠定“黃金走廊的門戶中心〞的根底！實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位工程的總定位雖然確定，但商業(yè)局部如何定位那么還需研究其他問(wèn)題：區(qū)位條件地塊特征交通條件市場(chǎng)態(tài)勢(shì)實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位從消費(fèi)需求看黃金走廊上的門戶中心在功能上集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、觀景等于一體的中高檔購(gòu)物場(chǎng)所!在區(qū)域內(nèi)具有號(hào)召性的現(xiàn)代綜合商場(chǎng)!在形象上具有視覺沖擊力的地標(biāo)性建筑!在配套上具有前瞻性！實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位從交通條件看交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)處于四會(huì)大道和321國(guó)道的交匯處可支撐區(qū)域型綜合購(gòu)物商場(chǎng)、中高檔酒店、物流中心、批發(fā)市場(chǎng)從地塊特征來(lái)看地塊商住用途。物流中心、批發(fā)市場(chǎng)不利于工程整體形象建立；地塊四至，環(huán)境欠佳。應(yīng)該在建筑形態(tài)和配套的視覺感和功能上進(jìn)行彌補(bǔ)；從商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)看四方割據(jù)！本工程毫無(wú)退路可言!實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位完善的功能配套具有視覺沖擊感的建筑形態(tài)現(xiàn)代的經(jīng)營(yíng)管理模式豐富的商品種類和層次現(xiàn)代的購(gòu)物環(huán)境各種業(yè)態(tài)集于一體競(jìng)爭(zhēng)策略制定——引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)!實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位至此，商業(yè)局部的定位即可確定——引領(lǐng)區(qū)域的現(xiàn)代中高檔綜合購(gòu)物中心！實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位中高檔綜合購(gòu)物商場(chǎng)主題商業(yè)街準(zhǔn)四星級(jí)酒店商業(yè)形態(tài)定位：實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)類別注釋區(qū)域性業(yè)態(tài)面向本社區(qū)居民和區(qū)域居民的日常生活消費(fèi)中高檔零售業(yè)態(tài)面向本區(qū)域內(nèi)所有消費(fèi)者的中高端層次消費(fèi)休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)面向精神層面需求、貫徹本項(xiàng)目整體定位、提升本項(xiàng)目商業(yè)部分形象餐飲業(yè)態(tài)面向市場(chǎng)中高檔餐飲消費(fèi)需求、貫徹本項(xiàng)目整體定位、提升本項(xiàng)目商業(yè)部分形象實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位終端消費(fèi)群定位大沙鎮(zhèn)所有家庭、大旺中高收入群大沙鎮(zhèn)、大旺年輕一族；大沙鎮(zhèn)、大旺企業(yè)管理層蓮花鎮(zhèn)中高收入群體和年輕一族主力消費(fèi)群次主力消費(fèi)群實(shí)戰(zhàn)解密：廣東肇慶某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位主題定位——商業(yè)局部——會(huì)聚粵西粵中財(cái)富盛宴力鑄五路三江商業(yè)核心！第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)論證法——從結(jié)論出發(fā)在很難確立最正確定位時(shí)，對(duì)幾種難以排除的定位進(jìn)行假設(shè)論證，分析各自的優(yōu)劣勢(shì)，再將分析結(jié)果進(jìn)行比照，據(jù)此確立最終定位。這個(gè)方法的優(yōu)勢(shì)是，直奔主題、迅速快捷，適用于疑難工程、特殊工程、單體工程，不適合大型工程。科學(xué)定位方法2：假設(shè)論證法第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位具體步驟是：第一步：事先由籌劃人設(shè)計(jì)幾種最正確定位，然后分別對(duì)每一個(gè)定位進(jìn)行分析、求證第二步：根據(jù)求證結(jié)論選取最優(yōu)的二個(gè)定位，以時(shí)間、本錢、難度為坐標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)操作程序再次進(jìn)行求證分析〔注意，這里指的是操作程序〕。第三步：根據(jù)再次求證的結(jié)論最終確定工程定位，并將該定位與市場(chǎng)同類工程進(jìn)行比照分析〔注意，是同類，不是同樣〕，以判斷該定位的預(yù)期效果。這個(gè)方法最大難點(diǎn)是求證，因此市場(chǎng)調(diào)研就顯得更為重要。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位實(shí)戰(zhàn)解密：廣州天河區(qū)某項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位其它——周邊和本工程存在于競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的地塊共有5塊，依次為：長(zhǎng)興購(gòu)物中心、翰林1+1二層底商、長(zhǎng)湴綜合市場(chǎng)升級(jí)改造、長(zhǎng)湴村南高速公路北側(cè)商住工程。其中直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是長(zhǎng)興購(gòu)物中心，此工程在規(guī)模、整體工程規(guī)劃、整體開發(fā)實(shí)力、社會(huì)資源等都是區(qū)域的領(lǐng)袖、龍頭商業(yè)。本工程與該工程同屬一個(gè)區(qū)域、同一主干道、步行距離10分鐘、用地性質(zhì)類似，目標(biāo)市場(chǎng)和消費(fèi)群重疊。長(zhǎng)湴綜合市場(chǎng)作為長(zhǎng)湴村最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)積聚了當(dāng)?shù)刈畲蟮娜肆髁?，為了滿足當(dāng)?shù)鼐用袢找嬖鲩L(zhǎng)的需求，長(zhǎng)湴市場(chǎng)正方案在2021進(jìn)行規(guī)模的擴(kuò)大，檔次的升級(jí)，屆時(shí)將吸引更多消費(fèi)者，與本工程也存在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位1：綜合mall分析1：本工程地塊位于天河北長(zhǎng)湴村中心位置，常住人口8萬(wàn)，周邊高校大學(xué)生8萬(wàn)，新遷小區(qū)住宅3萬(wàn)。相對(duì)長(zhǎng)湴村現(xiàn)有19萬(wàn)人口的消費(fèi)潛力，8128平方米的商業(yè)用地并不算大，更兼長(zhǎng)湴是廣州規(guī)劃的典型居住型片區(qū)，因此綜合MALL應(yīng)該是本工程定位的首選。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位1：綜合mall分析2：但是，看似龐大的人口數(shù)字卻并非就是最具消費(fèi)力的消費(fèi)群體。因?yàn)椋Ｗ∪丝诰鶠樵用?，是剛剛剛轉(zhuǎn)為城市人的農(nóng)民，他們的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)實(shí)力是我們必須認(rèn)真審視的。其二，8萬(wàn)大學(xué)生雖然具有一定的消費(fèi)潛力，但他們的消費(fèi)層次、消費(fèi)實(shí)力是否能夠成為消費(fèi)主力值得研究，關(guān)鍵是，日常生活消費(fèi)每個(gè)學(xué)校均有自己的商業(yè)供給，本校消費(fèi)必定比出外消費(fèi)更便利、更節(jié)省。那么唯一能夠真正支撐一個(gè)大MALL的消費(fèi)群就是剛搬遷進(jìn)來(lái)的新居民—各個(gè)新型社區(qū)，可是，這局部群體又是人數(shù)最少的，目前只有3萬(wàn)多人，雖然今后隨著正在建的各個(gè)小區(qū)交付使用，這局部人口將會(huì)越來(lái)越多，但畢竟還有一個(gè)過(guò)程，任何過(guò)程都是充滿變數(shù)的，變數(shù)等于風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)定位1：綜合mall分析3：通過(guò)對(duì)長(zhǎng)湴周邊區(qū)域及交通進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，綜合MALL在長(zhǎng)湴的市場(chǎng)空間僅能局限于本地居民消費(fèi)，難以輻射更廣的區(qū)域；另外長(zhǎng)湴周邊的五山、龍洞、元崗甚至是長(zhǎng)湴本地的各消費(fèi)階層的中高檔消費(fèi)根本不選擇長(zhǎng)湴，長(zhǎng)期以來(lái)已經(jīng)形成很強(qiáng)的慣性，因此綜合MALL在長(zhǎng)湴的市場(chǎng)空間到底有多大是我們必須考慮的重要議題。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位1：綜合mall分析4：具有明顯優(yōu)勢(shì)的“長(zhǎng)興購(gòu)物中心〞的出現(xiàn)，將會(huì)直接導(dǎo)致面對(duì)面的競(jìng)爭(zhēng)，假設(shè)本工程打造一個(gè)綜合MALL，憑什么優(yōu)勢(shì)與其正面競(jìng)爭(zhēng)？姑且不管競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力上的懸殊差距，即使本工程費(fèi)力心機(jī)取得一半市場(chǎng)份額，也缺乏以支撐本工程的商業(yè)體量,因?yàn)槟壳暗拈L(zhǎng)湴區(qū)域的人口消費(fèi)潛力根本無(wú)法支撐兩個(gè)綜合MALL。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位1：綜合mall綜合分析的結(jié)果：此定位競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)非常巨大。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位2：休閑娛樂(lè)城分析1：長(zhǎng)坂村現(xiàn)有一個(gè)利晶酒店，經(jīng)過(guò)不同時(shí)段的調(diào)查，該酒店入住率均在65%左右，這在廣州已經(jīng)是比較高的。而餐飲特別是娛樂(lè)設(shè)施生意非常好，每到夜晚，門前廣場(chǎng)停滿了各種中高檔車。據(jù)不同渠道反響的信息，長(zhǎng)坂村在廣州北部，一直以?shī)蕵?lè)業(yè)知名。假設(shè)本工程打造一個(gè)休閑娛樂(lè)城，由于其對(duì)交通依賴性低，輻射區(qū)域廣，在某種程度上對(duì)長(zhǎng)湴消費(fèi)力缺乏、周邊自然環(huán)境不佳、交通不是很便利等問(wèn)題可以起到一定的緩解作用。開發(fā)商拿地的初衷也正是要建一個(gè)綜合娛樂(lè)城。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位2：休閑娛樂(lè)城分析2：但是，休閑娛樂(lè)城的“聚集效應(yīng)〞非常明顯，通常是成行成市的開展，因?yàn)橹挥芯奂谝粔K，相互間資源交流才能更頻繁，各自也才得以保持自身的特色或者新穎，從而提升各自的競(jìng)爭(zhēng)力。因此休閑娛樂(lè)這個(gè)行業(yè)的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，是區(qū)域與區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)，由于單個(gè)工程的資源單一，很難不斷保持自身的特色與新穎，因此無(wú)法與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。有一個(gè)現(xiàn)象不容無(wú)視，廣州的特殊休閑娛樂(lè)消費(fèi)，主要集中在兩個(gè)區(qū)域：東莞和番禺。也就是說(shuō)倘假設(shè)本工程無(wú)論是打造單純性休閑娛樂(lè)城還是特殊消費(fèi)的娛樂(lè)城，都必然要面對(duì)廣州市內(nèi)或者東莞、番禺這兩個(gè)區(qū)域同業(yè)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)。特別是東莞、番禺這兩個(gè)區(qū)域，由于相關(guān)的政策相對(duì)寬松，尤其是東莞，一個(gè)很平常的鎮(zhèn)上可以擁有5、6家五星級(jí)以上的賓館，顯然顧客在這兩大區(qū)域可選擇的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)本工程，因此本工程很難吸引到廣泛的客源，即使可能，也只是短期性的，因?yàn)楸竟こ趟巺^(qū)域根本不成行成市，很難長(zhǎng)時(shí)間保持自身的特色。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位2：休閑娛樂(lè)城分析3：休閑娛樂(lè)城對(duì)政策的依賴性強(qiáng)，對(duì)商家的綜合實(shí)力要求特別高，工程經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性與行業(yè)的監(jiān)管力度關(guān)聯(lián)性非常強(qiáng)。雖然站在開發(fā)商的角度，經(jīng)營(yíng)管理上參與的程度淺，所耗的運(yùn)營(yíng)本錢較低，但是由于商家的承租面積很大，租金單價(jià)相對(duì)較低?？傮w來(lái)說(shuō)，相對(duì)其他商業(yè)形態(tài)的收益比較低；倘假設(shè)打造休閑娛樂(lè)城，本工程將與嘉福利晶展開直接的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)和“長(zhǎng)興購(gòu)物中心〞在業(yè)態(tài)上可能會(huì)產(chǎn)生一定的重疊，從而形成一定的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于本工程是一個(gè)比較大的利空第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位2：休閑娛樂(lè)城綜合分析結(jié)果：在長(zhǎng)湴打造休閑娛樂(lè)城依靠商務(wù)性或者特殊性需求可行性很小。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位3：主題商城分析1：本工程面臨的主要問(wèn)題有：——競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)勢(shì)明顯，業(yè)態(tài)覆蓋面廣；——長(zhǎng)湴現(xiàn)階段消費(fèi)力缺乏；——長(zhǎng)湴商氣缺乏，且工程地塊對(duì)外交通易達(dá)性低，向外輻射難度大；也就是說(shuō)假設(shè)本工程只局限于長(zhǎng)湴市場(chǎng)，勢(shì)必與優(yōu)勢(shì)明顯的長(zhǎng)興購(gòu)物中心爭(zhēng)奪有限的市場(chǎng)份額，倘假設(shè)著眼于長(zhǎng)湴以外的市場(chǎng)，那么面臨著對(duì)外輻射難度大的問(wèn)題，而主題商城作為一種目的性消費(fèi)場(chǎng)所，對(duì)交通地段依賴性弱，輻射區(qū)域廣，市場(chǎng)空間大，上述問(wèn)題迎刃而解，有效的解決了長(zhǎng)湴現(xiàn)階段消費(fèi)力缺乏的問(wèn)題。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位3：主題商城分析2：從與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的關(guān)系看，本工程與長(zhǎng)興購(gòu)物中心的關(guān)系定位為——依存的前提下差異化，差異化的方式為——針對(duì)共同的消費(fèi)群體進(jìn)行業(yè)態(tài)上的差異。主題商城是針對(duì)某一類消費(fèi)而涵蓋了所有消費(fèi)群體來(lái)塑造自身的特色，使得本工程在某一類業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積、商品層次、商品種類、品牌多樣化上超過(guò)長(zhǎng)興購(gòu)物中心，即在相對(duì)規(guī)模上勝過(guò)長(zhǎng)興購(gòu)物中心。這一點(diǎn)為本工程吸引長(zhǎng)興購(gòu)物中心的人流奠定了根底，同時(shí)又不產(chǎn)生正面的競(jìng)爭(zhēng)，而只停留在某一類業(yè)態(tài)上存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，因此兩者的關(guān)系將是依存大于競(jìng)爭(zhēng)，二者相互促進(jìn)，共同來(lái)提升長(zhǎng)湴的商氣。最終對(duì)于本工程而言，可以有效的實(shí)現(xiàn)依存的前提下差異化，巧妙的“化敵為友〞。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位3：主題商城第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位3：主題商城綜合分析結(jié)果：假設(shè)能很好的解決營(yíng)運(yùn)問(wèn)題，那么——主題商城市場(chǎng)可行性較大第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位3：主題商城針對(duì)消費(fèi)者，進(jìn)行求證：長(zhǎng)湴區(qū)域消費(fèi)者主要分為三大類：第一類——新型社區(qū)居民第二類——原著居民和流動(dòng)人口第三類——大學(xué)生和教職員工第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位3：主題商城針對(duì)消費(fèi)者，進(jìn)行求證：新型社區(qū)居民消費(fèi)觀念：開放主要需求:中高檔餐飲品牌服飾、家居裝飾品、運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、婦嬰用品、兒童產(chǎn)品、電器、數(shù)碼產(chǎn)品、美容美體、化裝品、休閑娛樂(lè)等方面產(chǎn)品或效勞等消費(fèi)個(gè)性：具有較為強(qiáng)烈的物質(zhì)和精神上的雙重消費(fèi)需求，在滿足“衣食〞兩方面的需求后開始注重“住和行〞方面的提升，對(duì)家居用品、休閑、娛樂(lè)、數(shù)碼產(chǎn)品、運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品等方面有著較為強(qiáng)烈的需求?？梢哉业街黝}商城的定位空間第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位3：主題商城針對(duì)消費(fèi)者，進(jìn)行求證：原著居民和流動(dòng)人口消費(fèi)觀念：比較保守主要需求:中低端服飾、五金便利店面、食品、家電、中低檔家居用品、婦嬰用品等與生活必備品等消費(fèi)個(gè)性：消費(fèi)注重實(shí)惠，對(duì)新事物接受能力很差，所需求的商品側(cè)重于“實(shí)用〞，主要表現(xiàn)為對(duì)日常消費(fèi)品和家居生活用品兩大方面的硬性需求。存在找到主題商城的定位空間第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位3：主題商城針對(duì)消費(fèi)者，進(jìn)行求證：學(xué)生和教職員工消費(fèi)觀念：開放主要需求:精品店、時(shí)尚餐飲店、數(shù)碼產(chǎn)品、品牌服飾、家居家紡、運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、美容美發(fā)、化裝品、游樂(lè)場(chǎng)、網(wǎng)吧等消費(fèi)個(gè)性：思想很開放。尤其一個(gè)必須引起格外關(guān)注的現(xiàn)象，現(xiàn)在有很多大學(xué)生自己在校外租屋居住，這一比例占到25%，也就是說(shuō)8萬(wàn)大學(xué)生中有近2萬(wàn)人在校外租房。事實(shí)也確實(shí)如此，長(zhǎng)坂村的租客有很大一局部是大學(xué)生。他們租屋免不了對(duì)日常生活用品和家居用品的需求。可以找到主題商城的定位空間第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位3：主題商城根據(jù)上述對(duì)三類主要消費(fèi)階層的消費(fèi)共性探討、求證，確定本工程主題定位方向?yàn)椋阂粋€(gè)可以在溫馨愜意的環(huán)境中盡情享受家居生活的現(xiàn)代體驗(yàn)式主題商城！第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位假設(shè)定位3：主題商城工程定位北天河首個(gè)詮釋家居生活的主題MALL——LivingMall——第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位拿一個(gè)洋蔥，一瓣一瓣剝，你會(huì)剝了一層又一層始終看不到心，你再剝還是一瓣又一瓣，直至最后，洋蔥剝完了，結(jié)果出來(lái)了，那就是——沒有結(jié)果。原來(lái)洋蔥是空心的，只有這一瓣一瓣。而沒有結(jié)果的時(shí)候也就是你恍然大悟的時(shí)候?？茖W(xué)定位方法3：剝洋蔥法第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位剝洋蔥定位法——讓矛盾層層轉(zhuǎn)化這個(gè)方法就是如何找矛盾，然后如何讓矛盾不斷轉(zhuǎn)化。而最關(guān)鍵是能否找準(zhǔn)第一個(gè)最核心的矛盾。強(qiáng)調(diào)??！做工程定位前必須要明白兩個(gè)問(wèn)題：一是工程的核心問(wèn)題到底是什么？這是工程是否成功的決定性條件。二是工程最大的難點(diǎn)是什么？這是必須要解決和突破的最大障礙。但是面對(duì)問(wèn)題成堆、矛盾成坨，剪不斷理還亂的千頭萬(wàn)緒，怎么才知道什么是最核心問(wèn)題？什么是最大難點(diǎn)呢？第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位綜合分析：轉(zhuǎn)化為主要矛盾D……接觸地塊：發(fā)現(xiàn)主要矛盾A地塊研究：轉(zhuǎn)化為主要矛盾B市調(diào)：轉(zhuǎn)化為主要矛盾C主要矛盾A主要矛盾B主要矛盾C主要矛盾D……定位產(chǎn)生主干第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目概況——工程位于煙臺(tái)下屬某個(gè)市的新城區(qū)內(nèi)，緊鄰老城區(qū)；該商業(yè)街為南北走向，北接××街，南面垂直連到××路；工程周邊有假設(shè)干個(gè)在當(dāng)?shù)貙儆跈n次較好的社區(qū)，社區(qū)居民目前在3000戶左右，隨著現(xiàn)有社區(qū)入住率的提高、其它社區(qū)的建成，區(qū)域居民數(shù)量呈顯著增加的趨勢(shì)；工程全長(zhǎng)488米，共有105間商鋪。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目工程當(dāng)時(shí)狀況——該商業(yè)街人流極少，我們進(jìn)行了人流統(tǒng)計(jì)，如下：現(xiàn)場(chǎng)觀察，這些極少的人流，以看熱鬧的居多(比方商業(yè)街內(nèi)放電影、有活動(dòng)等)，通常無(wú)消費(fèi)行為。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位工程當(dāng)時(shí)狀況——在營(yíng)商家如下表；第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目工程當(dāng)時(shí)狀況——以招帶售一年多，廣告做了不少，活動(dòng)沒有停過(guò)，招商完成70%(73間)，但銷售僅12間，銷售率極低、且停滯不前?！@正是開展商極度困惑、極度焦慮的事情！第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目擺在我們面前最大的、也是最直觀的問(wèn)題就是：人流嚴(yán)重缺乏本工程最主要的問(wèn)題是什么？實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目工程周邊分布了幾個(gè)大型社區(qū)，松青苑、松風(fēng)苑等，已有約60%的入住率(即約3000戶家庭、7500～9000人左右)，他們應(yīng)該就近來(lái)工程進(jìn)行購(gòu)物/消費(fèi)。主要矛盾A:周邊存在假設(shè)干大型社區(qū)，本商業(yè)街卻人流極少實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目顯然，工程要重?zé)ㄉ鷻C(jī)那么必須吸引到周邊社區(qū)居民來(lái)消費(fèi)，并逐漸吸引到其它區(qū)域——黃城的消費(fèi)者。而這些消費(fèi)者目前的習(xí)慣地點(diǎn)都在黃城。那么，本商業(yè)街就應(yīng)該建立相對(duì)黃城商業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)。主要矛盾B:黃城是老商業(yè)區(qū)，本商業(yè)街在各個(gè)方面都顯出劣勢(shì)實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目在相對(duì)成熟商業(yè)區(qū)——黃城，存在先天商業(yè)氣氛缺乏的情況下，要建立比較優(yōu)勢(shì)，那么只能自身打造。主要矛盾C:要自身打造比較優(yōu)勢(shì)，但本身卻存在較多的硬傷實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目剖析其存在的硬傷1規(guī)劃方面：——外立面采用冷色調(diào)，商業(yè)氣氛全無(wú)；——四百多米的商業(yè)街從南到北一路貫穿，中間未設(shè)置節(jié)點(diǎn)；——商鋪全部為三層，單層面積在60平米左右，且相互間不能打通，無(wú)法招入較大的綜合型商家；——工程開間大、進(jìn)深短，對(duì)大局部商業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)用性很差實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目剖析其存在的硬傷2業(yè)態(tài)方面——招商混亂，無(wú)特色類商業(yè)，對(duì)消費(fèi)者吸引力不強(qiáng)；——無(wú)超市類業(yè)態(tài)，使得工程整體缺乏凝聚力；——沒有菜市場(chǎng)，滿足不了周邊居民生活類消費(fèi)；實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目剖析其存在的硬傷3商業(yè)環(huán)境打造方面：——街區(qū)內(nèi)無(wú)任何配套設(shè)施——街區(qū)內(nèi)無(wú)任何植被的點(diǎn)綴——街區(qū)內(nèi)沒有可供商家舉辦活動(dòng)的場(chǎng)地——沒有為商家預(yù)留廣告位置實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目綜合分析，比較優(yōu)勢(shì)的打造只能……從商品的價(jià)格上打造相對(duì)黃城其它商業(yè)的優(yōu)勢(shì)實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目本商業(yè)街唯有打造成整個(gè)龍口市獨(dú)一無(wú)二的平價(jià)商業(yè)街才能站穩(wěn)市場(chǎng)，吸引消費(fèi)者，集聚人氣，提升商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)！第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目配套解決方案1景觀設(shè)計(jì)與施工推進(jìn)，包括門頭、景觀節(jié)點(diǎn)、休閑設(shè)施、主題水景等。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目配套解決方案2工作人員、銷售員，分批與商戶溝通訪談，了解商戶的真實(shí)想法、面臨的實(shí)際困難、對(duì)商業(yè)街的建議，通過(guò)訪談建立與商戶良好的關(guān)系，讓商戶有信心在此長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，通過(guò)溝通聯(lián)合全場(chǎng)商戶舉辦開街促銷活動(dòng)，比方：“開街促銷月〞，每一戶都參與進(jìn)來(lái)，商業(yè)街全體商戶鄭重承諾，質(zhì)量保證，活動(dòng)期間商品8折〔具體折扣需訪談后確定〕銷售，以“松嵐商業(yè)街促銷月，商品8折銷售，打造平價(jià)一條街〞為主題，持續(xù)推廣一個(gè)月，讓市民知道松嵐商業(yè)街、知道是一條什么商業(yè)街？知道商業(yè)街的商品到底有多優(yōu)惠？第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目配套解決方案3加大招商力度，通過(guò)了解周邊小區(qū)的入住率，居住人口規(guī)模，總結(jié)商業(yè)街的開展前景，吸引商戶進(jìn)駐商業(yè)街經(jīng)營(yíng)；同時(shí)，對(duì)商業(yè)街的商戶加強(qiáng)管理，確保每一戶按時(shí)開門營(yíng)業(yè)，可以提前開門，可以延后關(guān)門，但不能遲到開門、不能提前關(guān)門，確保商戶的經(jīng)營(yíng)氣氛，也讓居民知道并逐漸習(xí)慣商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)；第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目配套解決方案4準(zhǔn)備宣傳資料、落實(shí)合作單位，包括宣傳單張、電視廣告、戶外廣告、促銷折頁(yè)、設(shè)計(jì)公司、制作公司、公關(guān)活動(dòng)公司等，確定具體的清單與完成時(shí)間；第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目配套解決方案5幫助商戶了解進(jìn)貨渠道，降低商戶的進(jìn)貨本錢，組織商戶代表到廣州、東莞了解價(jià)格更低、款式更新的服裝貨源，到義烏了解飾品、精品等小商品的貨源，既提升商戶的商品競(jìng)爭(zhēng)力，也增強(qiáng)商戶對(duì)開發(fā)商的信任，表達(dá)出開發(fā)商的魄力，甚至在業(yè)界口碑相傳，提升商業(yè)街及開發(fā)商的品牌。第八節(jié)：社區(qū)商業(yè)的定位實(shí)戰(zhàn)解密：煙臺(tái)某市488米商業(yè)街項(xiàng)目配套解決方案6分批次組織商家到沿海地區(qū)進(jìn)行參觀學(xué)習(xí)，聯(lián)系沿海地區(qū)商業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的商家培訓(xùn)。讓商家轉(zhuǎn)換現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)方式。例如，先進(jìn)的商品展示方式、流行的店面裝修、音樂(lè)背景的配合、主動(dòng)銷售的技巧……PART

9社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃要做些什么工作？

第九節(jié)：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的內(nèi)容

1社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的內(nèi)容1、社區(qū)商業(yè)的規(guī)模設(shè)定2、社區(qū)商業(yè)的建筑風(fēng)格3、社區(qū)商業(yè)的休閑配套設(shè)置4、社區(qū)商業(yè)的整體氣氛營(yíng)造5、人流動(dòng)線的規(guī)劃6、鋪位面積配比7、適宜鋪位開間/進(jìn)深比例第九節(jié)：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則和方向由定位決定

2工程定位所解決的問(wèn)題就是：為什么樣的客戶開發(fā)什么樣的產(chǎn)品。而規(guī)劃設(shè)計(jì)在圖紙上要表現(xiàn)出來(lái)的就是開發(fā)的產(chǎn)品。因此，我們說(shuō)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的原那么和方向是由定位來(lái)決定的。而定位是根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)確定的。定位決定了規(guī)劃設(shè)計(jì)上要有什么類型的產(chǎn)品、包括產(chǎn)品的風(fēng)格、建筑形式、環(huán)境氣氛、功能需求、人流動(dòng)線、開間進(jìn)深等、各個(gè)產(chǎn)品內(nèi)部的特點(diǎn)是怎樣的、各個(gè)產(chǎn)品的數(shù)量和占有的比例是多少、需要有怎樣的配套來(lái)襯托產(chǎn)品……第九節(jié)：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃規(guī)劃的原則與方向

3市場(chǎng)的視角目標(biāo)客戶的視角當(dāng)前和未來(lái)需要什么工程核心競(jìng)爭(zhēng)力的需要工程地塊的實(shí)際情況顯性需求和隱性需求市場(chǎng)空白點(diǎn)已經(jīng)存在但需升級(jí)換代工程的視角第九節(jié)：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃第九節(jié)：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃第九節(jié)：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃第九節(jié)：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃4、風(fēng)格不是單純的概念，而是追求實(shí)質(zhì)、特色和文化任何一個(gè)建筑產(chǎn)品都會(huì)有自己的風(fēng)格，但這種風(fēng)格有些是獨(dú)有的，有些是模仿復(fù)制的，有些高雅、有些低俗，有些是對(duì)一種文化的詮釋，有些那么是對(duì)某種概念的賣弄。自然，獨(dú)有的、高雅的、對(duì)文化能