昭通市金融中心和商業(yè)文化綜合體項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì)

昭通市金融中心和商業(yè)文化綜合體工程贏利模式設(shè)計(jì)深圳新摩爾商業(yè)管理董事長(zhǎng)清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授楊寶民2021年5月30日致榮泰房地產(chǎn)公司深圳新摩爾商業(yè)管理目錄一、市場(chǎng)分析結(jié)論二、工程本錢分析和贏利模式設(shè)計(jì)三、工程商業(yè)規(guī)劃和招商建議7號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議8號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議9號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議四、工程物業(yè)銷售初步建議五、工程經(jīng)營(yíng)管理建議1.租金收入預(yù)測(cè)2.經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金預(yù)測(cè)3.經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)建議總結(jié)深圳新摩爾商業(yè)管理昭通城市總體規(guī)劃昭通規(guī)劃形成“一主、二副、七點(diǎn)、一軸兩帶〞深圳新摩爾商業(yè)管理昭通市人口及收入情況昭通市現(xiàn)有人口582.95萬(wàn)，全市常住人口521.35萬(wàn)人。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14073元，人均生活消費(fèi)支出9095元。農(nóng)民人均純收入3294元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2935元。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為43.8%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為50.2%。深圳新摩爾商業(yè)管理目前檔次最高的百貨是浙江商人經(jīng)營(yíng)的新百大，鞋類商品以百麗作為代表。目前青年路租金最高到達(dá)每月200元/平方米以上，街區(qū)長(zhǎng)度在400米左右。深圳新摩爾商業(yè)管理街區(qū)檔次最高的是洋人街區(qū)，以地下超市作為吸引人氣的主要業(yè)態(tài)，珠寶品牌以周大福作為代表。深圳新摩爾商業(yè)管理深圳新摩爾商業(yè)管理工程SWOT分析S優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于昭通市昭陽(yáng)區(qū)，屬于昭通市行政中心，同時(shí)也是昭通主要發(fā)展區(qū)域；W劣勢(shì)地塊分散，主要地塊占地面積形狀不夠大周邊農(nóng)民房嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象O機(jī)會(huì)可以通過(guò)設(shè)立扶梯和天橋引導(dǎo)人流，通過(guò)引進(jìn)超市吸引人氣，通過(guò)設(shè)立高端購(gòu)物中心提升昭通金融中心的形象T威脅部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正在通過(guò)建立高檔酒店和名品購(gòu)物中心搶占高端商業(yè)份額深圳新摩爾商業(yè)管理深圳新摩爾商業(yè)管理市場(chǎng)分析結(jié)論1.昭通是區(qū)域內(nèi)最大的城市，需要增強(qiáng)城市的金融效勞和商業(yè)輻射力。2.本工程選址在昭通最繁華的青年街區(qū)南側(cè)端點(diǎn)。深圳新摩爾商業(yè)管理工程本錢分析和贏利模式設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代購(gòu)物中心的綜合體定位本錢和投資估算物業(yè)類別計(jì)算過(guò)程金額(萬(wàn)元)寫字樓35544㎡×4000元/㎡14217.6酒店式公寓（含裝修）30264㎡×3500元/㎡10592.4商業(yè)地上50000㎡×5000元/㎡25000地下9000㎡×4000元/㎡3600保留4564㎡×3000元/㎡部分拆除1396.2住宅47824㎡×2500元/㎡11956地下停車（不含地下商業(yè)）32933平方米×2500元/㎡8233.25土地價(jià)格（體育場(chǎng)置換等）600萬(wàn)元/畝×37畝22200合計(jì)97195.45深圳新摩爾商業(yè)管理一流的商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)結(jié)合，本工程購(gòu)物中心局部整體銷售給大型零售企業(yè)，獲取有限的利潤(rùn)。類似南昌百貨整體出售給百盛模式。物業(yè)類別計(jì)算過(guò)程金額(萬(wàn)元)寫字樓35544㎡×6500元/㎡23103.6酒店式公寓（含裝修）30264㎡×5500元/㎡16645.2商業(yè)地上50000㎡×10000元/㎡50000住宅47824㎡×4500元/㎡21520.8合計(jì)111269.6預(yù)計(jì)銷售利潤(rùn)為111269-97195.45=14074萬(wàn)元保存物業(yè)價(jià)值1.3億元左右深圳新摩爾商業(yè)管理2.本工程局部商業(yè)街區(qū)出售，購(gòu)物中心大局部保存經(jīng)營(yíng)。本工程寫字樓和公寓和住宅大局部對(duì)外銷售，保存少量寫字樓。物業(yè)類別計(jì)算過(guò)程金額(萬(wàn)元)寫字樓35544㎡×6500元/㎡23103.6酒店式公寓（含裝修）30264㎡×5500元/㎡16645.2商業(yè)銷售8號(hào)地塊和七號(hào)地塊地上20000㎡×20000元/㎡40000住宅47824㎡×4500元/㎡21520.8合計(jì)101269.6本工程從銷售角度101269-97195.45=4075萬(wàn)元.實(shí)際的操作中，保存物業(yè)為43476萬(wàn)平方米。深圳新摩爾商業(yè)管理工程商業(yè)規(guī)劃和招商建議本工程適合按照現(xiàn)代購(gòu)物中心進(jìn)行規(guī)劃。昭通的街區(qū)商業(yè)數(shù)量已經(jīng)足夠多，目前需要的是一流的購(gòu)物中心和城市商業(yè)與文化綜合體。深圳新摩爾商業(yè)管理7號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議

適合昭通檔次的名品購(gòu)物中心建議在原來(lái)根底上增加7號(hào)地塊地上商業(yè)建筑面積，減少住宅面積。保存4564平方米建議做青春時(shí)尚流行女裝2000平方米1564男裝，1000平方米快餐。深圳新摩爾商業(yè)管理7號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議

樓層主要業(yè)態(tài)輔助業(yè)態(tài)-1層90007000平方米超市2000平方米街區(qū)茶葉，藥店，煙酒特色禮品1層7460化妝品2000平方米，引進(jìn)20個(gè)品牌，女鞋2000平方米。珠寶1000平方米2460平方米淑女裝2層74604960淑女裝,少女裝2000平方米寫真中心500平方米3層7460男裝4000平方米，運(yùn)動(dòng)裝3000平方米咖啡廳460平方米4層6460餐飲2000平方米，娛樂(lè)1000平方米，3460兒童玩具和兒童服飾5層5000健身中心2000平方米，書店1000平方米電影院2000平方米兩層電影院6層3500咖啡廳500平方米藝術(shù)館1000平方米,KTV2000合計(jì)比原計(jì)劃增加9000平方米46340平方米深圳新摩爾商業(yè)管理8號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議

位置主要業(yè)態(tài)面積西側(cè)女裝旗艦品牌4000平方米銀行或者保險(xiǎn)公司2000平方米中側(cè)女性SPA和美容中心1000平方米，重點(diǎn)在二樓5000平方米女裝5000平方米1000平方米東側(cè)咖啡廳和餐飲2000平方米銀行營(yíng)業(yè)廳2000平方米合計(jì)16000平方米深圳新摩爾商業(yè)管理9號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議

2370平方米建議定位為餐飲和中醫(yī)健康休閑以及足療中心等業(yè)態(tài)深圳新摩爾商業(yè)管理工程物業(yè)銷售初步建議1.重視銀行和保險(xiǎn)公司的提前銷售,即使未能提前達(dá)成協(xié)議，建議在商業(yè)裙樓也要分別考慮銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和保險(xiǎn)公司對(duì)營(yíng)業(yè)大廳的要求。2.重視整體銷售，優(yōu)質(zhì)品牌代理公司購(gòu)置商鋪優(yōu)先。3.重視和龍頭商家合作，銷售商鋪的端點(diǎn)局部考慮引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議---方案1美化購(gòu)物中心形狀，增加商業(yè)物業(yè)面積9000平方米，減少住宅面積深圳新摩爾商業(yè)管理工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議----站在政府角度建議采用方案2整體開發(fā)七號(hào)地塊極大地提升城市形象，成為昭通現(xiàn)代化建設(shè)的重要地標(biāo)。深圳新摩爾商業(yè)管理最正確地級(jí)城市商業(yè)綜合體參考模型深圳新摩爾商業(yè)管理昭陽(yáng)大道青年路空中公園和廣場(chǎng)的互相照應(yīng)深圳新摩爾商業(yè)管理深圳新摩爾商業(yè)管理工程經(jīng)營(yíng)管理建議1.租金收入預(yù)測(cè)2.經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金預(yù)測(cè)3.經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)建議深圳新摩爾商業(yè)管理租金收入預(yù)測(cè)

本工程擁有較多保存物業(yè)47476萬(wàn)平方米，初期適合放水養(yǎng)魚，前兩年租金適合在30元/月/平方米，第三年開始每年遞增10元/月/平方米。年份租金計(jì)算金額第一年47476萬(wàn)平方米×30元/月/平方米×12月1709萬(wàn)元第二年47476萬(wàn)平方米×30元/月/平方米×12月1709萬(wàn)元第三年47476萬(wàn)平方米×40元/月/平方米×12月2279萬(wàn)元第四年47476萬(wàn)平方米×50元/月/平方米×12月2848萬(wàn)元第五年47476萬(wàn)平方米×60元/月/平方米×12月3418萬(wàn)元深圳新摩爾商業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金預(yù)測(cè)

工程經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金需要2000萬(wàn)元，引進(jìn)填補(bǔ)空白品牌十個(gè)以上，取得重點(diǎn)品牌的代理權(quán)。本工程自主經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心，能夠?qū)崿F(xiàn)以上租金并穩(wěn)步增加。深圳新摩爾商業(yè)管理需要代理品牌名單化妝品蘭寇，雅絲蘭黛等深圳十大女裝1.貝洛安2.Wonderful3.MIGAINO4.BEANS5.秀亦Showy&CO6.ZAIN形上7.DGVI8.蒙迪愛爾MondialAtelier9．洪洋達(dá)10.拉芙妮Raphenny珠寶周大福等作為重點(diǎn)引進(jìn)品牌，給予重點(diǎn)宣傳深圳新摩爾商業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)建議