商鋪銷售推廣方案課件

愉景商鋪全年推廣方案

商鋪銷售推廣方案目錄前言市場分析SWOT分析項目定位及推廣策略推廣執(zhí)行費用預算商鋪銷售推廣方案愉景雅苑、南苑住宅售罄近三四年，社區(qū)生活氛圍已很成熟，但其商鋪一直沒有公開租售，沒有給市場一個明顯的發(fā)布信息。社區(qū)的經(jīng)營業(yè)態(tài)參差不齊。如何為愉景雅苑和南苑的商鋪、寫字樓準確定位，賦予愉景商業(yè)特有的個性特征使其突圍而出？本案以愉景商鋪現(xiàn)狀和特性為基點，作可行分析、論證和策動。一、前言商鋪銷售推廣方案二、市場分析1.商鋪整體市場分析2.消費者分析3.項目分析商鋪銷售推廣方案市場分析——整體市場分析1.大城市的商鋪發(fā)展空間大。隨著大城市住宅區(qū)域的集中化，人們的衣、食、日用消費，大都需要到臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點實現(xiàn)，這個商業(yè)空當恰恰是商鋪的發(fā)展空間。2.商鋪供不應求2005年廣州十區(qū)共批準大型商用物業(yè)50萬平方米，但據(jù)房管局公布的數(shù)據(jù)顯示成交面積達52.9萬平方米，交易面積高于批準面積，加上二手商業(yè)面積，全年的商業(yè)面積達91.8萬平方米。3.住宅的供求影響商鋪供求，社區(qū)商鋪成為廣州商鋪市場“生力軍”海珠區(qū)作為新興居住區(qū)，聚集相當密集的人口，消費能力有很大的提高；在新建的商業(yè)中心尚未成形的時候，社區(qū)商鋪占了1/3以上，2005年新推出的商鋪有光大花園、珠江帝景、逸景翠園等，面積在1000平方米到10000平方米不等，售價最高達2萬/M2。

社區(qū)商鋪具有巨大發(fā)展空間，已作為主流商業(yè)區(qū)的重要補充商鋪銷售推廣方案

1、商鋪以出租或自營為主，重視所處地段的發(fā)展前景和收益。2、重視投資區(qū)域的人口密集度。3、整鋪統(tǒng)一返租，重視安全性、穩(wěn)定性、高回報。市場分析——消費者分析應強化項目升值前景、地段優(yōu)勢及高回報率商鋪銷售推廣方案市場分析——項目地理分析1.屬于琶洲會展商業(yè)圈，得益無窮的國際商業(yè)輻射能力；2.位于地鐵二號線鷺江站出口，匯集每天數(shù)十萬人流量；3.位于廣州中軸線上，與廣州CBD珠江新城一橋之隔；4.毗鄰中大國際布匹市場，凝聚巨大的商業(yè)機遇；5.多路公交路線途經(jīng)，消費者遍達全市各地；6.位于客村板塊的中心樞紐地帶，經(jīng)管干部學院、廣教等海珠重要經(jīng)濟、教育場所毗鄰而居，蘊涵巨大消費能力。

項目所處地理位置優(yōu)越，只要強化細化賣點，能產(chǎn)生很大的市場感染力商鋪銷售推廣方案市場分析——項目概況主推對象：

愉景雅苑、愉景南苑首層、二層、三層（租售同步,帶租約發(fā)售）可由投資者自行出租或經(jīng)營，可用作辦公。剩余面積：愉景雅苑：14607.6302M2；愉景南苑：2281.0995M2間隔面積：10.848－3126.229M2總價：￥216,960~4929,7832售價：首層：20000元－28000/M2二、三層：8000元/M2投資形式：租售同步，投資商可出租或自營，無需轉手費。以愉景雅苑為主，間隔面積較大，商鋪面臨整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃問題商鋪銷售推廣方案市場分析——項目概況社區(qū)業(yè)主概況雅苑：國企、公務員早期單位團購較多，作為單位宿舍，收入檔次較高，上班地點主要集中在海珠區(qū)、天河區(qū)，年齡層以中年為主。南苑：白領較多、公務員也占一部分比例，收入和雅苑差不多，屬于中上水平，年齡結構較雅苑年輕化。

社區(qū)業(yè)主素質較高，其作為商鋪主要的消費群對其他消費者起羊群作用商鋪銷售推廣方案市場分析——項目概況

經(jīng)營業(yè)態(tài)我們對本案已經(jīng)進駐經(jīng)營的商鋪和項目周邊商鋪作了解，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)經(jīng)營的業(yè)態(tài)有：餐飲、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、服裝、超市、小百貨、大型百貨、銀行等。

表面經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣，實質缺乏統(tǒng)一性，沒有整體感，缺乏濃郁的商業(yè)氛圍。

商鋪銷售推廣方案三、SWOT分析S-優(yōu)勢分析W-劣勢分析O-機會分析T-威脅分析商鋪銷售推廣方案優(yōu)勢分析品牌之優(yōu)勢：合生品牌是房地產(chǎn)及商業(yè)知名品牌，在業(yè)界有巨大影響力；地利之優(yōu)勢：愉景商業(yè)街位踞海珠核心地段，會展商圈近距離輻射、毗鄰地鐵出口、中大國際布匹市場、海珠新府、市六中、94中，人氣旺盛，升值潛力看好；產(chǎn)品之優(yōu)勢：帶租約發(fā)售，租售同步，免轉手費，資金回報率達6％－8％；市場之優(yōu)勢：社區(qū)業(yè)主消費能力強，月戶均消費額超過3000元以上；周邊中大、廣教、經(jīng)管學院等高校林立、中大國際布市毗鄰而居，蘊藏巨大的消費能力。商鋪銷售推廣方案劣勢分析來自消費者：愉景雅苑、南苑已經(jīng)售罄三到四年時間，給市場和客戶一種尾盤的印象，對所剩商鋪持著一種“草狗房”的態(tài)度。為銷售、招商帶來一定阻力；來自產(chǎn)品：所剩商鋪屬于二樓和三樓的居多，租戶經(jīng)營理念不夠先進，賣場不夠商業(yè)化；來自包裝：現(xiàn)場沒有統(tǒng)一集中視覺識別系統(tǒng)，形象較分散。商鋪銷售推廣方案機會分析廣州商鋪有廣闊的市場空間，商鋪需求量不斷上升，這為愉景商鋪推廣提供有利的契機；愉景商鋪在區(qū)域、人流、地點、周邊消費層次、習慣等因素都對商鋪價值的走高極為有利；附近商鋪供應不多，形成愉景商鋪的稀缺性；現(xiàn)時廣州社區(qū)商鋪以小型經(jīng)營、個體戶為主。愉景商鋪面積以200－300M2的大間隔為主，這為愉景商鋪轉向規(guī)模經(jīng)營提供很好的基礎。商鋪銷售推廣方案威脅分析以“會展、中軸、中大布市”包裝的主題商業(yè)地產(chǎn)、商場很多，附近的如麗影商業(yè)廣場、江南西商業(yè)街等，競爭非常激烈；愉景商業(yè)在市場上沒有很大的知名度，想要使商鋪一推出市場就引起巨大的反響，必須為項目包裝一個概念；大型投資客偏向于CBD投資，或歷史悠久的商業(yè)街，愉景商業(yè)街如何突圍而出，需要結合區(qū)域特色，突圍而出。商鋪銷售推廣方案四、項目定位及推廣策略項目定位目標群定位項目市場定位經(jīng)營定位推廣策略推廣任務推廣原則推廣重點包裝渠道階段劃分商鋪銷售推廣方案愉景商業(yè)定位——目標消費者

目標消費定位——1.具有知名品牌經(jīng)營經(jīng)驗的商家，如廣百、國美電器、百佳等；2.大型企業(yè)主；3.連鎖品牌經(jīng)營的投資客；4.大型團購投資客。策略考慮：愉景每間商鋪面積較大，一般總價上百萬以上，只有過千萬資產(chǎn)的客戶、投資客才有能力購買，大型品牌連鎖店租下店鋪則較合適。此定位意味著：1.財富增值人人都想，特別是對于那些具有巨大資產(chǎn)積累者；2.商鋪的定位正與目標群體切合。商鋪銷售推廣方案愉景商業(yè)的定位——項目定位

地鐵上蓋繁華商圈·廣州軸心黃金商鋪定位闡釋：愉景商鋪位踞地鐵二號線鷺江站上蓋，周邊匯聚密集的人流，中大布匹市場、客村龍頭板塊、會展商圈三大商圈交匯，是繁華的商業(yè)地帶；項目位于廣州中軸核心、周邊國際化潮流引領經(jīng)濟快速發(fā)展；

基于此，愉景的商鋪確實是繁華商圈的“黃金商鋪”。商鋪銷售推廣方案愉景商業(yè)定位——經(jīng)營定位地鐵上蓋商圈聚集旺盛人流商鋪間隔多樣、適合各種經(jīng)營

廣州中軸地鐵商圈，集休閑、創(chuàng)業(yè)于一體的商業(yè)區(qū)

經(jīng)營定位商鋪銷售推廣方案愉景商業(yè)定位總結——規(guī)劃建議

針對愉景雅苑、愉景南苑本身業(yè)主以公務員、白領等中青年的高素質消費人群；會展商圈聚集眾多的上班一族、白領，周邊商業(yè)態(tài)勢以布料外貿為主，所以建議以下的經(jīng)營業(yè)態(tài)：愉景雅苑、南苑二樓：健身吧、書店、網(wǎng)吧、KTV等集休閑、娛樂于一體的大型休閑場所；愉景雅苑三樓：咖啡廳、音樂茶座、連鎖餐飲等以飲食為主題餐飲店；愉景南苑背街的商鋪：可出租用作私營公司如外貿公司、個人工作室、輸出制作公司等。商鋪銷售推廣方案推廣策略——營銷任務2006年營銷任務：1.8億任務較艱巨，必須采取突圍式整合推廣。商鋪銷售推廣方案

建立濃郁的商業(yè)氛圍，維持良好的商業(yè)秩序；突出項目對投資者的利益，高回報、資本增值的快速遞增、升值潛力巨大；通過小眾媒體的宣傳和傳播，有矢放的。

推廣策略——推廣原則商鋪銷售推廣方案推廣策略——推廣重點方向強化利益點，增強投資信心中軸核心商圈：地鐵上蓋商鋪，人氣鼎盛，氣旺財聚廣州中軸線核心帶動高端消費群消費中大布市、國美電器等大型商場環(huán)列周邊，商業(yè)氛圍濃郁琶洲會展商圈經(jīng)濟的強勁輻射珠江新城CBD經(jīng)濟強勢輻射府前經(jīng)濟帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展人氣持續(xù)提升

每天匯聚超30萬高消費人群，小區(qū)人均月消費3000元以上，為愉景商城投資高回報強勢護航。

穩(wěn)步投資回報租售同步，穩(wěn)享30萬消費群高消費力，資金回報率達8％－12％商鋪銷售推廣方案推廣策略——包裝將項目將行概念包裝，使功能指示更清晰，給市場創(chuàng)造耳目一新的印象；現(xiàn)場營造熱烈的氛圍，統(tǒng)一視覺系統(tǒng)，將信息發(fā)散，告知市場；商鋪作統(tǒng)一管理規(guī)劃，如店鋪門面統(tǒng)一規(guī)劃，使其更有整體感。商鋪銷售推廣方案推廣策略——概念包裝

愉景商業(yè)城闡釋：沿用社區(qū)名稱“愉景”二字，既可以跟社區(qū)的性質緊緊結合，又可以在人們的記憶基礎上增進記憶。將其定位商業(yè)城，說明其是有規(guī)劃有合理的管理的，既區(qū)別于“街”的小家子氣，又擺脫“商業(yè)園”的結構局限。愉景南苑背街商鋪：愉景商業(yè)城創(chuàng)業(yè)特區(qū)備選：中廣商際、客村商港商鋪銷售推廣方案推廣策略——渠道

DM折頁：找準目標消費群，DM形式散發(fā)商鋪信息；現(xiàn)場：營造濃郁的招租和發(fā)售信息；聯(lián)展：利用集團的項目聯(lián)展推廣傳播；外展：于重要商業(yè)區(qū)如好又多、中大布市等重要地段以外展形式發(fā)布商鋪信息；行業(yè)協(xié)會會刊廣告：找準目標群有針對性投放；廣州日報通欄廣告：利用中介發(fā)布商鋪寫字樓信息；雜志廣告：針對目標群選擇知名度的雜志廣告投放。商鋪銷售推廣方案推廣策略——階段推廣策略第一階段：蓄勢引爆（4月初－5月初）核心：項目形象的建立，塑造完美的招商氛圍，現(xiàn)場環(huán)境的布置；宣傳資料到位；招商人員到位第二階段：全面沸騰（5月初－7月中）核心：各種宣傳渠道的綜合運用，掀起濃烈的招商氛圍第三階段：全線封殺（7月中－10中）核心：利用有利的市場時機，宣傳發(fā)展商的服務宗旨商鋪銷售推廣方案五、整合推廣執(zhí)行第一階段第二階段第三階段推廣手段創(chuàng)意表現(xiàn)公關促銷

蓄勢引爆全面沸騰全線封殺商鋪銷售推廣方案

導入商鋪定位，發(fā)布商鋪租售信息，迅速引發(fā)市場注意推廣主題：地鐵上蓋繁華商圈·廣州軸心黃金商鋪[推廣手段]：現(xiàn)場布置：圍繞核心定位建立起現(xiàn)場濃郁的招商氛圍；海報：于愉景商鋪出口處或顯要位置粘貼；DM：針對目標客戶群派發(fā)單張；外展信息：商鋪發(fā)售信息、投資形式、租售形式、地址、電話等基本信息；商鋪店面：以經(jīng)營主題的圖、熱鬧場面成塊包裝，看上去有整體感；商鋪資料：面積、價格、租售方式、投資回報率。第一階段：蓄勢引爆商鋪銷售推廣方案具體表現(xiàn)：

商鋪現(xiàn)場（一）、愉景雅苑現(xiàn)場包裝文案：1、天同證劵大門上方墻（整塊）（或將門口右邊第一根柱子與墻之間的空隙用噴畫連起來包裝）地鐵上蓋繁華商圈·廣州軸心黃金商鋪愉景商業(yè)城商鋪、寫字樓現(xiàn)樓現(xiàn)正熱銷！銷售熱線：XXXXXXXX2、門口三根柱子分別是：※地鐵上蓋，氣旺財聚※繁華商圈，黃金消費※帶租約發(fā)售，穩(wěn)步回報3、臨街一樓與二樓之間的墻（間隔用）◎一手商鋪，免轉手費◎間隔靈活，特色經(jīng)營◎商鋪現(xiàn)樓，租售同步◎高消費力，穩(wěn)步投資4、門邊玻璃噴畫愉景商業(yè)城黃金商鋪、寫字樓帶租約發(fā)售！銷售熱線：XXXXXXXX商鋪銷售推廣方案

（二）、愉景南苑現(xiàn)場包裝：愉景面向敦和商鋪名稱包裝：愉景商業(yè)城創(chuàng)業(yè)特區(qū)1、銷售部右邊玻璃包裝地鐵上蓋繁華商圈，廣州軸心黃金旺鋪！地鐵上蓋·30萬黃金消費·帶品牌租約發(fā)售愉景商業(yè)城限量精品旺鋪、寫字樓現(xiàn)正熱銷!2、沿街鋪一樓與二樓之間的間隔地鐵上蓋，氣旺財聚；繁華商圈，黃金消費；帶租約發(fā)售，投資穩(wěn)步回報；間隔多樣，靈活經(jīng)營；一手商鋪，免轉手費3、敦和路口指示牌：

愉景商業(yè)城創(chuàng)業(yè)特區(qū)商鋪銷售推廣方案具體表現(xiàn)

海報(4月中)主題：地鐵上蓋繁華商圈·廣州軸心黃金商鋪副題：合生·愉景商業(yè)城全新啟動！

內容：中軸核心商圈——錢景無限：地鐵上蓋繁華商圈，凝聚每天數(shù)百萬人流量；廣州中軸核心，新城市CBD、國際會展商圈、國際輕紡城三大商圈交匯，國際經(jīng)濟強勢輻射，坐擁滾滾財源！

人氣持續(xù)提升——氣旺財聚：隨著南拓步伐的推進，城市中軸經(jīng)濟建設不斷國際化，軸心區(qū)域消費力走高，每天匯聚超30萬高消費人群，區(qū)域經(jīng)濟急速增值！小區(qū)人均月消費3000元以上，為愉景商城投資高回報強勢護航。帶品牌租約發(fā)售——高回報率：50－3500㎡大間隔，靈活經(jīng)營，多功能商用寫字樓、商鋪，現(xiàn)已有多家知名品牌進駐?，F(xiàn)代經(jīng)營管理，租售同步，資金回報率高達6％－8％！四大商圈數(shù)據(jù)優(yōu)惠信息（由于信息未定，暫不詳寫）投資分析表（數(shù)據(jù)有待客戶提供）商鋪銷售推廣方案具體表現(xiàn)

DM(4月中)主題：地鐵上蓋繁華商圈·廣州軸心黃金商鋪合生創(chuàng)展王牌商業(yè)·愉景商業(yè)城副題：海珠東南雙軸核心創(chuàng)業(yè)特區(qū)合生·銀曦商業(yè)中心全新啟動！

內容：包括“投資指南針、投資標尺、投資基點、投資計劃”四個方面，以中軸核心商圈——錢景無限、人氣持續(xù)提升——氣旺財聚、帶品牌租約發(fā)售——高回報率為訴求重點，以社區(qū)商鋪的規(guī)劃特點、投資實例分析、投資回報率增強買家的信心。商鋪銷售推廣方案公關宣傳產(chǎn)品推介會時間：4月9日地點：廣百百貨門前廣場內容：邀請房地產(chǎn)開發(fā)商、投資顧問分析專家、理財專家、廣州大型企業(yè)主到現(xiàn)場，通過投資顧問的論證分析和對產(chǎn)品的介紹，使目標消費群對投資商鋪的信心大增。目的：迅速將項目導入市場，將產(chǎn)品優(yōu)勢告訴消費群，增加投資者的信心。

商鋪銷售推廣方案第二階段：全面沸騰（5月初－7月中）集中火力，趁熱打鐵，快速占據(jù)市場的至高點。增強投資者對商鋪的信心推廣主題：投資價值凸顯，升值無可限量[推廣手段]：1、在街鋪入口設置拱門：紅色+標題“熱烈慶祝銀曦商業(yè)中心正式招商”；2、DM單張派發(fā)到目標群；3、全面的媒體投放渠道立體輻射，行業(yè)協(xié)會雜志廣告、4、廣州日報中介通欄廣告；5、電臺廣告；6、雜志廣告。商鋪銷售推廣方案具體表現(xiàn)：

DM（5月初）主題：投資價值凸顯，升值無可限量

副題：合生創(chuàng)展王牌商業(yè)·愉景商業(yè)城現(xiàn)正火熱租售！內容點：地鐵上蓋商圈、中軸財富中心、目標客戶群優(yōu)勢、穩(wěn)步投資回報、財富增值軌跡、面積、價格。商鋪銷售推廣方案

會刊廣告，與飲食協(xié)會、美容協(xié)會等協(xié)會聯(lián)系，于他們會刊投放廣告，此類廣告只要是有針對性地投放廣告，只要是針對那些品牌連鎖代理商。主標：地鐵上蓋繁華商圈·廣州軸心黃金商鋪促銷主題：合生愉景商業(yè)城現(xiàn)正火熱招售！投資價值凸顯，無限升值前景內容訴求點：地鐵上蓋商圈、中軸財富中心、目標客戶群優(yōu)勢、穩(wěn)步投資回報、財富增值軌跡、面積、價格。建議投放行業(yè)協(xié)會：廣州市紡織行業(yè)、廣州市飲食協(xié)會、廣州市金融協(xié)會

具體表現(xiàn)

行業(yè)會刊廣告（5月初）商鋪銷售推廣方案

電臺廣告，于《羊城交通臺》投放15秒廣告，此類廣告價格較低，而且目標消費群較集中，他們都是有車一族。時間：廣告A時段15秒廣告主要內容：愉景商業(yè)城，廣州中軸核心商圈，坐享地鐵上蓋超旺人氣，匯聚中大國際布匹市場、會展中心、府前商圈強大經(jīng)濟輻射，匯聚30萬人黃金消費。占領金鋪地，穩(wěn)賺三代財！租售熱線888888888備注：廣告A時段為12：30－13：00；14：30－16：30；19：00－20：00，此階段一般車主在外出的路上，效果較好；600元/次，30次起收。具體表現(xiàn)

電臺廣告（5月30天）商鋪銷售推廣方案媒體：《廣州日報》中介通欄廣告分類廣告是專門針對目標市場細分的類別廣告，篇幅小，類別強，一般有產(chǎn)品需要的人都會刻意去找這方面廣告。且投放費用較低。投放時間：6月中內容：愉景商業(yè)城，軸心商圈，商業(yè)群樓，60－200m2，超值價9000元/m2起具體表現(xiàn)

分類廣告

（6月－7月）商鋪銷售推廣方案商鋪銷售推廣方案媒體：《贏周刊》《贏周刊》是珠三角知名的財經(jīng)媒體，本身擁有一批身價千萬或手掌千萬財權的高端人群，而且可以通過組織營銷的方式定向銀行VIP客戶、高爾夫俱樂部、企業(yè)家協(xié)會、車主會以及培訓組織定向營銷。這些人資本積聚量大，對投資商業(yè)有一定興趣。主標：地鐵上蓋繁華商圈·廣州軸心黃金商鋪促銷主題：合生愉景商業(yè)城現(xiàn)正火熱招售！投資價值凸顯，無限升值前景內容訴求點：地鐵上蓋商圈、中軸財富中心、目標客戶群優(yōu)勢、穩(wěn)步投資回報、財富增值軌跡、面積、價格。具體表現(xiàn)

雜志廣告

（6月－7月）商鋪銷售推廣方案公關宣傳投資分析論壇主題：新經(jīng)濟形勢下商鋪投資走向時間：5月14日地點：待定內容：邀請廣州著名投資專家、金融專家、企業(yè)主、知名房地產(chǎn)開發(fā)商等探討廣州商鋪投資注意的因素及如何發(fā)掘有利優(yōu)勢和條件，使資產(chǎn)穩(wěn)步遞增。邀請媒體記者到場進行后續(xù)報道。目的：使愉景商業(yè)城引起公眾注意，主要是造市。

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