《房地產(chǎn)企業(yè)住宅精裝修房工程管理》培訓(xùn)講義

1精選課件提綱概述設(shè)計施工流程采購管理場地移交進(jìn)度控制質(zhì)量管理文明施工與成品保護(hù)整改驗收移交與保修因講座內(nèi)容復(fù)雜，具體講課時可能只能選擇1～3個重點課題進(jìn)行介紹。2精選課件第一局部：概述3精選課件與精裝修住宅相關(guān)的背景毛坯交樓，菜單式裝修，精裝修交樓，全裝修住宅，工廠化生產(chǎn)，工業(yè)化生產(chǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化，“批量精裝修〞。實行全裝修交樓的利與弊。利：方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購實現(xiàn)超額利潤；降低稅負(fù)。弊：管理力量增大；工期變長；投訴增加。本講座的局限性4精選課件精裝修住宅各地實施進(jìn)展情況廣州，北京，上海，深圳，長三角資料來源于：廣州萬科〔360藍(lán)山＋601城花＋423城南+252花城＋220花城+142萬科城+133萬科城別墅＋350天景〕、上海萬科、南京萬科、佛山萬科220、成都萬科、東莞萬科、深圳萬科500、南昌萬科〔231)。武漢瑞安、重慶瑞安、招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)廣州金地〔96復(fù)式戶型＋196平面戶型+117荔湖城〕，深圳金地〔約500金地名津〕廣州方圓〔217小城之春+90云山詩意+34荷塘月色〕廣州恒大〔88第三金碧〕東莞中惠〔414香樟綠洲〕南京百勝麒麟〔557東郊小鎮(zhèn)+？〕廣州地鐵、無錫復(fù)地，等等，恕不能一一致謝！特別鳴謝－－廣州萬科目前最好成績：同時交付601套，到訪538套，辦手續(xù)523套，一次收樓率94.7%，零問題交付246戶，全屋入伙時問題平均數(shù)〔含甲分包〕0.86條－－2007年7月9日數(shù)據(jù)。見交樓快報1、快報2的最好成績：同時交付1400套，入伙總問題數(shù)1600條。括號內(nèi)數(shù)字，表示本年度內(nèi)完成交付的工程套數(shù)。5精選課件假想中的管理對象廣闊的分布：平面型分布，立體型分布，混合型分布相似的設(shè)計快速的施工室內(nèi)裝修以傳統(tǒng)工藝為主：泥水，乳膠漆，吊頂。三大部品以工廠化生產(chǎn)為主：櫥柜，木門，木地板。6精選課件衡量成功與否的指標(biāo)：客戶滿意度客戶滿意包括多個角度，多個維度7精選課件第二局部：設(shè)計更多話題：?批量精裝修的設(shè)計問題??批量精裝修設(shè)計導(dǎo)那么?8精選課件采用的材料品牌例如1單層毛巾架隆迪士28亞克力浴缸(含去水)CT-6598.0022雙層毛巾架隆迪士29主衛(wèi)洗手盆CP-03013主衛(wèi)剃須鏡(小號)隆迪士30主衛(wèi)馬桶CP-20924漱口杯隆迪士31餐廳、客廳燈具按樣板5廁紙盒莎朗32鏡前燈

6洗碗槽龍頭摩恩33生活陽臺燈MX290/黃色/節(jié)能燈7翻蓋式臉盆落水組件摩恩34工作陽臺燈MX260/黃色/節(jié)能燈8面盆龍頭摩恩35臥室過道燈MQ11-Y9/歐普Y2-99浴缸龍頭摩恩浴缸龍頭36主臥、次臥室燈具M(jìn)X350-Y0210陽臺洗衣機(jī)龍頭華友37兒童房燈具M(jìn)X350-Y01/黃色/節(jié)能燈11S型面盆云水華友38衛(wèi)生間吸頂燈MX270-Y21/黃色/節(jié)能燈12角閥250139廚房燈具M(jìn)X270-Y21/黃色/節(jié)能燈1330CM軟管121859帶膠圈40花灑淋浴屏APPOLLO/B配置14客廳地磚波打線亞細(xì)亞41淋浴房CP-281915客廳踢腳線亞細(xì)亞42排氣扇正野APC15E16廚房墻面磚亞細(xì)亞43單聯(lián)單控大蹺板開關(guān)5TA020117公衛(wèi)地面磚建球44單聯(lián)雙控大蹺板開關(guān)5TA020618主衛(wèi)地面磚建球45雙聯(lián)單控大蹺板開關(guān)5TA021119主衛(wèi)墻面磚歐神諾46雙聯(lián)雙控大蹺板開關(guān)5TA0216520公衛(wèi)墻面磚歐神諾47三聯(lián)單控大蹺板開關(guān)5TA023121公衛(wèi)淋浴間馬賽克48空白面板5TG050022內(nèi)墻面漆幻色家49插座防濺面蓋5TG060023內(nèi)墻面漆幻色家亞光A965/白色50單相三極插座（10A）5UB010024內(nèi)墻底漆幻色家51單相三極帶開關(guān)插座（10A）5UB010125公衛(wèi)洗手盆CP-041652單相二、三極插座5UB010626公衛(wèi)立柱盆CP-054053單相三極插座（16A）5UB020027公衛(wèi)馬桶CP-281954單相三極帶開關(guān)插座5UB02019精選課件更多細(xì)節(jié)某工程細(xì)部做法圖片某工程交樓標(biāo)準(zhǔn)材料明細(xì)表一些改進(jìn)的節(jié)點設(shè)計做法10精選課件有關(guān)設(shè)計的更多話題?批量精裝修設(shè)計導(dǎo)那么?，更多話題精裝修不是“先毛坯，后裝修〞，設(shè)計應(yīng)該從建筑結(jié)構(gòu)階段開始?？赡苡龅降膯栴}定位問題：中性化設(shè)計？輕裝修，重裝飾？低造價時中等造價時高造價時如何防止設(shè)計錯誤？討論1，討論2，討論3。如何適當(dāng)減少現(xiàn)場施工難度？如何與采購密切配合，有效降低本錢？討論的話題：如何表達(dá)個性化？由誰設(shè)計？如何加深設(shè)計師的體驗，如何通過客戶投訴改善設(shè)計？設(shè)計如何實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化？如何實現(xiàn)工廠化？可參考的書籍11精選課件第三局部：施工流程設(shè)計12精選課件四階段施工管理法階段施工方主要工作內(nèi)容甲方、監(jiān)理主要工作內(nèi)容準(zhǔn)備階段與業(yè)主與監(jiān)理溝通，排除設(shè)計問題，隊伍組織，場地移交，材料采購，辦公準(zhǔn)備解決系統(tǒng)性的設(shè)計問題督促總包完成整改和移交統(tǒng)一不同施工單位之間的管理模式甲購物資采購準(zhǔn)備工作無需移交的施工階段泥水施工，乳膠漆底漆施工，櫥柜框架施工，門框底框施工甲分包單位進(jìn)場準(zhǔn)備按照規(guī)范檢查施工質(zhì)量甲購材料及時供應(yīng)到現(xiàn)場需要移交的施工階段木門門扇安裝，衛(wèi)生潔具安裝櫥柜面板安裝，五金配件安裝木地板安裝督促甲定分包分包服從管理按照規(guī)范檢查施工質(zhì)量整改、驗收和移交地毯式檢查整改，小業(yè)主提前開放甲方監(jiān)理檢查，分戶驗收，入伙移交督促施工單位自檢，組織監(jiān)理及甲方自身組織檢查，組織小業(yè)主提前開放督促檢查竣工資料組織驗收組織各單位共同搞好入伙的質(zhì)量意識13精選課件準(zhǔn)備階段工作1．開始

2．工棚搭建

3．辦公設(shè)備進(jìn)場

4．施工隊伍進(jìn)場、隊伍培訓(xùn)，各種分包需參加

5．圖紙會審

6．施工組織設(shè)計報審

7．詳細(xì)材料計劃報甲方（包括甲供材料及自購材料）

8．與總包開始移交場地,木門單位進(jìn)場檢查移交洞口,櫥柜單位進(jìn)場測量尺寸,木地板單位進(jìn)場檢查場地

9．冷水管打壓，冷熱水管對接長時間試驗,電氣管線逐條測試移交

10．總包整改

11．接收時的再次檢查14精選課件本階段工作重點15精選課件無需移交階段的工作16精選課件必須移交階段的管理工作25．入戶門安裝，上鎖

26．煤氣分包單位進(jìn)場，煤氣表安裝，空調(diào)安裝

27．甲供衛(wèi)生潔具進(jìn)場，衛(wèi)生潔具安裝

28．鏡子安裝

29．衛(wèi)生間、廚房五金安裝

30．木地板單位正式進(jìn)場，木地板安裝,踢腳線安裝

31．撕門、窗保護(hù)膜

32．最后一遍乳膠漆打膠17精選課件本階段的工作重點首先，當(dāng)泥水絕大局部工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個時候就應(yīng)該開始關(guān)門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應(yīng)輪序進(jìn)入，通過場地移交區(qū)分管理責(zé)任。這個階段的組織工作相比照較復(fù)雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發(fā)放、場地的移交。建議雜工的工資由各個分包單位根據(jù)合同造價的大小進(jìn)行分?jǐn)?。廣東的工程對于移交時的質(zhì)量要求偏低，表現(xiàn)在成品保護(hù)方面要求也較低，因此很少工程需要按照我們期望的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的移交。這是我們需要改進(jìn)的方面。這個階段很容易發(fā)生偷盜事件。電線、開關(guān)插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對象。為此，需要控制所有的出入口，對方面進(jìn)行上鎖移交控制。18精選課件地毯式整改、驗收、移交階段33．施工單位地毯式檢查,包括重新試水打壓、蓄水試驗

34．業(yè)主組織的地毯式檢查

35．小業(yè)主開放日及其隨后的整改

36．入伙及隨后的整改

37．結(jié)算

38．保修19精選課件本階段的主要工作施工單位地毯式檢查，包括重新試水打壓、蓄水試驗：因為泥水施工、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。蓄水試驗實際上進(jìn)行了三次：一是結(jié)構(gòu)裸露狀態(tài)下與總包的移交；二是防水保護(hù)層施工完畢后；三是驗收整改時。業(yè)主組織的地毯式檢查：考慮到是首次實施精裝修交樓，有必要組織此工作。小業(yè)主開放日及其隨后的整改：這是我們建議的特別環(huán)節(jié)，對降低投訴大有好處。開放時間：3天。小業(yè)主開放日的做法已經(jīng)在數(shù)個工程上實施，效果十清楚顯，建議業(yè)主方面采納此意見，并且很好地組織此工作。統(tǒng)計說明，開放時的衛(wèi)生工作做得好，可以大大減少客戶投訴。為此，建議合同明確此次清潔工作由施工單位完成，入伙時的高級清潔工作由業(yè)主組織，專業(yè)公司完成。入伙及隨后的整改：無論是業(yè)主還是施工單位方面都必須高度重視，要以戰(zhàn)備狀態(tài)接受小業(yè)主的驗收。組織要有序，態(tài)度要真誠，整改要迅速得力。入伙時，業(yè)主方面的組織占主導(dǎo)性作用，需要很好的組織。同時，施工單位須提供無縫的配合，盡快解決小業(yè)主提出的投訴。此外，要防止過度承諾。小業(yè)主可能提出種種個性化改造的方案，應(yīng)予合理化解。事實證明，如果對于小業(yè)主的額外改造要求承諾過多，必定會占用保修人員的精力，客戶滿意度反而會下降。結(jié)算：需要提前進(jìn)行，不然可能拖延時間非常長，無法實現(xiàn)資金良性循環(huán)。重點是：有關(guān)瓷磚的實際損耗統(tǒng)計麻煩，要提供足夠的證據(jù)！保修。此階段可以通過良好的效勞提高小業(yè)主的滿意度，可以考慮打包式效勞，由專業(yè)隊伍提供星級維修效勞，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢的缺點。20精選課件本階段的工作重點檢查整改實際上是一個連續(xù)的過程。在過程控制時，管理人員就要通過走動式管理不斷地發(fā)現(xiàn)問題，及時安排整改。只要屬于通病性質(zhì)的問題，都應(yīng)該在班組會議上專門強(qiáng)調(diào)。過程中應(yīng)定期組織集中檢查，獎勵先進(jìn)，鼓勵后進(jìn)。工程進(jìn)展到80％左右時，非常重要的是應(yīng)該將工作重點轉(zhuǎn)移到整改上來，不然班組出于自身利益，很容易自行減員，降低人工本錢。此時，管理班子應(yīng)盡早組織檢查，源源不斷地將質(zhì)量問題發(fā)送到班組，使其工作處于比較飽滿的狀態(tài)。這種地毯式的檢查需要很大的決心很大，組織要有序、檢查落實要徹底。其次，對待小業(yè)主一定要態(tài)度謙恭有禮，覺得不可以沖撞。開放時還要做好衛(wèi)生工作。第三，在移交入伙階段，對于發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要有迅速的反響機(jī)制，因為投訴處理良好時，反而能提高滿意度。第四，維修效勞要爭取到達(dá)海爾的星級標(biāo)準(zhǔn)。本階段的工作要點是必須責(zé)任心強(qiáng)，態(tài)度要好，發(fā)現(xiàn)問題要跟蹤落實。從甲方角度編制的流程，以及用不同方式表達(dá)的流程21精選課件第四局部：采購管理22精選課件采購管理分判模式由裝飾公司總包的模式裝飾＋數(shù)個獨立分包模式裝飾包清工＋大量甲供材＋數(shù)個獨立分包模式材料設(shè)備的集中采購與各合作的單位的戰(zhàn)略合作甲供材關(guān)于瓷磚、潔具等工廠產(chǎn)品的供給模式關(guān)于石材等非工廠產(chǎn)品的供給模式關(guān)于材料損耗的特別提醒裝飾施工招標(biāo)的本卷須知當(dāng)前的勞動力市場，轉(zhuǎn)包與掛靠。大公司？家裝公司？編制完善的工程量清單對于甲供材稅費(fèi)等的考慮23精選課件木門的采購對進(jìn)度的影響極大，是最值得關(guān)注的工程之一關(guān)注的質(zhì)量要點木材枯燥水平。木材本身的品質(zhì)。門板的構(gòu)成方式。實木門、空心門、模壓門。飾面做法。油漆質(zhì)量。門套的設(shè)計方式。幾乎所有工程上都遇到木門安裝產(chǎn)能缺乏的問題。為此，將其工作劃分為幾個階段，采購合同最好予以明確：第一階段第二階段第三階段第四階段24精選課件櫥柜的采購關(guān)注的質(zhì)量要點臺面人造石的質(zhì)量，價格差異可達(dá)10倍。柜體用板材。多數(shù)用防潮板，即便如此，防潮板質(zhì)量也有上下之分。外表裝飾材料。廉價的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。每一種五金件。進(jìn)口和非進(jìn)口價格差異極大，例如：抽屜所用的滑軌，質(zhì)量好的可以承受一個人的重量，其價格也頗為可觀。抽屜的質(zhì)量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。封邊條的工藝及材料。各種附件，例如金屬抽籃的數(shù)量、質(zhì)量等等。加工水平。施工階段的劃分第一階段第二階段第三階段25精選課件衣柜及成品木作的采購幾乎每一組成局部都構(gòu)成不同的質(zhì)量等級?；顒硬考目煽啃孕枰J(rèn)真把握。防潮能力常常缺乏。制作安裝的時間比較長。安裝時對現(xiàn)場有一定影響。26精選課件木地板的采購木地板在廣東用量一般，在上海不少房子內(nèi)常常滿鋪。這種做法對房間的方正性、地面的平整度要求很高，對鋪貼的工藝要求也很嚴(yán)格，否那么非常容易產(chǎn)生大面積空鼓等嚴(yán)重質(zhì)量問題。在廣東，我們疑心大多數(shù)建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計也不是很多。不過，木地板的安裝倒是非常快速。上海市對于木地板的保護(hù)要求極高，因此在采購時就必須明示要求的保護(hù)方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大，等等。27精選課件瓷磚的采購盡管瓷磚是標(biāo)準(zhǔn)的工廠產(chǎn)品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來的質(zhì)量問題并不少見。采購時應(yīng)注意以下問題：瓷磚的損耗遠(yuǎn)大于定額值第二點，墻磚采用無縫磚時第三點，排版設(shè)計時第四點，色差最好按照每一色號準(zhǔn)備2％的瓷磚用于物業(yè)維修。瓷磚的供給對進(jìn)度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。瓷磚的供給沒有想象的那么麻煩28精選課件水泥的采購?fù)ǔＲ鬀]有結(jié)構(gòu)施工那么多，但是對其質(zhì)量也不能過分放松。白水泥的質(zhì)量一定要好，否那么勾縫會發(fā)黑。質(zhì)量過差的水泥，有時候會出現(xiàn)凝結(jié)時間過長等問題。如果用與墻面石材的鑲貼，那么對水泥的質(zhì)量要求應(yīng)予以較高程度的關(guān)注。29精選課件膩子膩子出現(xiàn)質(zhì)量問題比想象的要多。理論上成品膩子能保證質(zhì)量，實際上并非如此。自己熬制膩子時的本卷須知。30精選課件天花角線大批量施工時，天花角線能妥善地遮掩局部陰角不順直的問題，因此建議設(shè)計上最好設(shè)天花角線。采用工廠化施工，由工廠派人安裝，質(zhì)量好，速度快。有些設(shè)計將天花角線設(shè)計為木線條，對防止裂縫非常不利。除非天花角線設(shè)置在木制窗簾盒上，其余天花角線建議一律采用石膏制品。扁平的天花角線附著在墻面上時，非常容易凸顯墻面不平整的質(zhì)量缺陷?？梢杂弥忻芏劝宕媸嗵旎ń蔷€嗎？天花角線在不同位置時對觀感的影響。31精選課件各類裝飾膠合板有關(guān)裂縫問題有關(guān)含水率問題省份最大最小平均省份最大最小平均黑龍江14.912.513.6湖北16.812.915.0吉林14.511.313.1湖南17.015.016.0遼寧14.510.112.2廣東17.814.615.9新疆13.07.510.0海南19.816.017.6青海13.57.210.2甘肅13.98.211.1四川17.39.214.3寧夏12.29.710.6貴州18.414.416.3陜西15.910.612.8云南15.910.612.8云南18.39.414.4山西13.59.911.4北京11.410.811.1河北13.010.111.5天津13.012.112.6西藏13.48.610.6山東14.810.112.9上海17.313.615.6江蘇17.013.515.3重慶18.213.615.8安徽16.513.314.9浙江17.014.416.0江西17.014.215.6福建17.413.715.7河南15.211.313.232精選課件鋁合金吊頂衛(wèi)生間鋁合金吊頂引起的質(zhì)量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。最好采用覆膜產(chǎn)品，因為烤漆產(chǎn)品檔次較低，容易變黃。收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因為玻璃膠本身會收縮，引起變形。安裝完成后安裝在吊頂上的燈具不應(yīng)反復(fù)整改，否那么必定會影響吊頂質(zhì)量。33精選課件乳膠漆乳膠漆的觀感質(zhì)量很容易小業(yè)主詬病。為減少投訴，建議采購時選擇檔次較高的產(chǎn)品。乳膠漆的涂布率是一個容易引起爭議的問題。通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比較公平〔隨產(chǎn)品不同略有差異〕。34精選課件石材石材的采購比較復(fù)雜，即便是相同名稱的石材，其品質(zhì)可以天差地別。為減少爭執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供給。關(guān)鍵是要選擇好大板，并且在運(yùn)輸、保管及施工過程當(dāng)中切實地做好成品保護(hù)工作。石材編號是一件細(xì)致的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號，防止混淆。打包最好按照套間進(jìn)行，防止按照規(guī)格不同大量打包，否那么分發(fā)到不同部位時很容易出現(xiàn)錯誤，特別是如果編號不完善，那幾乎是災(zāi)難性的。35精選課件鏡子容易產(chǎn)生的問題主要是要防止生銹。必須采用質(zhì)量良好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高。36精選課件五金件一要防銹，二要耐用。尤其是水龍頭，屬于經(jīng)常使用的部件，質(zhì)量尤其要可靠。即便是簡易龍頭，為減少投訴，也建議用較高檔次的產(chǎn)品。五金件頗能表達(dá)裝修檔次，因此設(shè)計和選樣時當(dāng)然要予以重視。37精選課件衛(wèi)生潔具馬桶的規(guī)格應(yīng)該與現(xiàn)場預(yù)埋一致，否那么無法安裝，或者改動太大。浴缸直接影響泥水的施工進(jìn)度，應(yīng)予關(guān)注。衛(wèi)生潔具對裝修檔次影響很大，價格差異也判假設(shè)云泥。38精選課件開關(guān)插座集中采購情形下，開關(guān)插座采用名牌產(chǎn)品也可以保持較低的造價，因此建議采用較高檔產(chǎn)品。39精選課件燈具對于大批量精裝修來說，燈具的耐久性是優(yōu)先要保證的問題。其次，因為施工過程中難免會遇到污染〔如水泥或有侵蝕性的氣體〕，燈具金屬局部的防銹能力值得關(guān)注。T5燈管的損耗率很高，引起投訴的可能性較大。感應(yīng)開關(guān)用于控制節(jié)能燈時，因電感作用容易引起閃爍，容易損壞，應(yīng)防止這種設(shè)計。用于控制T5暗藏?zé)魩r，因燈具功率較大，需要采用加強(qiáng)型〔52W〕，但也并非完美的組合。40精選課件空調(diào)必須事先進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計。目前家用空調(diào)安裝的技術(shù)含量被大大低估。41精選課件智能化系統(tǒng)設(shè)計人性化42精選課件第五局部：場地移交43精選課件場地移交的本卷須知對進(jìn)度影響質(zhì)量影響很大，甲方及監(jiān)理應(yīng)強(qiáng)力介入場地移交。與土建進(jìn)行場地移交的程序。土建驗收時的檢查表格。場地移交時可能發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題。處理移交拖延的策略。必須土建單位處理的質(zhì)量問題?？梢杂裳b飾單位有償處理的質(zhì)量問題。由裝飾單位無償處理的質(zhì)量問題。44精選課件移交時的場地狀態(tài)冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水管對接。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。強(qiáng)電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關(guān)插座不要裝。頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。墻面：完成抹灰，底盒預(yù)埋完成。門洞找方。不應(yīng)有裂縫。地面：不要找平！保持結(jié)構(gòu)混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！陽臺上如果貼磚，也不要找平！防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，由土建單位做完填充層及上層防水。保溫層：先施工完畢。45精選課件第六局部：進(jìn)度控制46精選課件進(jìn)度控制概述與規(guī)劃驗收、竣工初驗、竣工驗收之間的關(guān)系。工程開展整體方案裝修與主體施工之間的銜接方案封頂后粗裝修與精裝修并行的進(jìn)度方案批量精裝修的總進(jìn)度方案單套房間的施工進(jìn)度方案以周為單位的進(jìn)度報表以日為單位的工作安排47精選課件幾個里程碑節(jié)點方案開工前的準(zhǔn)備階段：不宜超過21天，否那么意味著和土建之間的移交出現(xiàn)一些問題。泥水完工：自開工之日起，不超過50天。乳膠漆：從開始就進(jìn)場，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經(jīng)完工，門檻石已經(jīng)安裝，門套即將進(jìn)場。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時間。門檻石：在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標(biāo)高關(guān)系，因此能太晚。木門套安裝：第二遍膩子結(jié)束，門框就應(yīng)裝完。門扇：第一遍乳膠漆結(jié)束，最好門扇裝完。衛(wèi)生潔具：第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第80天左右裝完。五金件：第85天完工。內(nèi)部整改開始：應(yīng)盡早進(jìn)行。實際上，為了挽住施工班組，應(yīng)該源源不斷地提供整改要求，否那么工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。小業(yè)主開放：第90～100天左右比較適宜。監(jiān)理、甲方的檢查和整改組織：預(yù)留了一個月左右的時間，應(yīng)當(dāng)是十分充足的。48精選課件影響進(jìn)度的關(guān)鍵因素場地移交。甲供材及甲分包。假定精裝修人工費(fèi)為100，那么甲供材為135，甲分包為165?？梢姽芾碇攸c應(yīng)該再甲供材及甲分包。泥水的進(jìn)度。通水通電時間。整改開始的時間與力度。資金支付。平面分布對管理效率的影響。垂直運(yùn)輸?shù)闹萍s水泥＋砂－－約3趟油漆等－－約1趟門－－約2趟磚－－約2趟柜子－－約1趟衛(wèi)生潔具－－約1趟木地板－－約1趟－－約1趟∑＝11趟假定三部電梯每日12小時負(fù)責(zé)運(yùn)輸，每次10分鐘。那么物資運(yùn)輸時間：運(yùn)輸時間＝500×11×10/60/12/3=25.5天49精選課件勞動力估算估算工程量泥工人數(shù)≈泥水面積/〔15～20〕/泥水工程給定工期乳膠漆工人數(shù)≈乳膠漆工錢總數(shù)/100/總工期的80％安裝工、木工人數(shù)的估計。雜工人數(shù)≈裝修總?cè)斯べM(fèi)×1％/60/工期。電梯工另外計算。任務(wù)的連續(xù)性對勞動力人數(shù)的重大影響：每年生產(chǎn)7000套，要多少勞動力？多少管理人員？50精選課件300套同時施工時的勞動力估計51精選課件關(guān)注勞動力市場批量精裝修工程的管理已經(jīng)相當(dāng)成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術(shù)和管理人員數(shù)量，而主要取決于勞動力供給。當(dāng)前廣東乃至全國的勞動力供給都比較緊張，這是一個嚴(yán)峻的事實。作為建設(shè)單位來說，以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工班組大有裨益：標(biāo)段大小要適宜。標(biāo)段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因為對于成熟的裝修公司來說，200～600套作為一個標(biāo)段是適宜的選擇。保持任務(wù)的連續(xù)性。防止惡性價格競爭。52精選課件進(jìn)度管理設(shè)計一個動態(tài)表格，掌握宏觀進(jìn)度設(shè)計一個表格，控制移交進(jìn)度提高管理班子的執(zhí)行力對影響進(jìn)度的各種因素要有預(yù)案整改驗收階段的應(yīng)急措施53精選課件第七局部質(zhì)量控制54精選課件檢驗標(biāo)準(zhǔn)GB50210-2001?建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)?GB50209-2002?建筑地面工程施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)?DB31/30-2003?上海市住宅裝飾裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)?各地政府發(fā)布的分戶驗收標(biāo)準(zhǔn)實際驗收比標(biāo)準(zhǔn)更細(xì)致，側(cè)重點有顯著不同實用的檢驗標(biāo)準(zhǔn)是菜單式問題清單過程中搞一些有意義的評比檢查，做總結(jié)，發(fā)獎狀和獎金55精選課件建立統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系溝通評估溝通評估統(tǒng)一的工程管理體系客戶的工程管理體系供給商在本工程上的管理體系咨詢公司的管理體系關(guān)鍵流程管理程序P－1，2….支持性流程管理程序P-1.1,1.2…..C:安裝類工程作業(yè)指導(dǎo)書B:裝飾類工程作業(yè)指導(dǎo)書A:操作類工程作業(yè)指導(dǎo)書協(xié)同工作的可能性56精選課件一體化管理的范例57精選課件運(yùn)用統(tǒng)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化簡單化數(shù)字化ABC分析持續(xù)改進(jìn)因素A因素C因素B80%100%因素N累計出現(xiàn)百分比累計出現(xiàn)次數(shù)∑M〔A〕∑M〔A~N〕數(shù)字化的實例58精選課件編制詳盡的作業(yè)指導(dǎo)書59精選課件利用圖片進(jìn)行教育60精選課件質(zhì)量通病防治－混凝土及抹灰裂縫混凝土裂縫控制技術(shù)已經(jīng)取得了較大進(jìn)步。抹灰裂縫與施工過程控制關(guān)系極大。只要認(rèn)真管理，裂縫可以大為減少。水泥砂漿、混合砂漿抹灰的比較?；炷亮芽p修補(bǔ)，砂漿裂縫修補(bǔ)。煙道變形下沉也常常引起瓷磚開裂。61精選課件質(zhì)量通病防治－－墻磚空鼓標(biāo)準(zhǔn)不允許墻磚出現(xiàn)空鼓，代價是必須逐塊檢查，發(fā)現(xiàn)即打掉重來。防治措施如下：基層強(qiáng)度要足夠。尤其是混合砂漿抹灰的墻面，如果在土建施工時嚴(yán)重失水，必定造成混合砂漿強(qiáng)度極低，貼磚后非常容易出現(xiàn)嚴(yán)重的空鼓?；鶎雍室m中。貼磚前一天淋水，正式貼磚前再次濕潤墻面。如果是輕質(zhì)砌塊，那么因為其吸水極其厲害，必須長時間灑水養(yǎng)護(hù)，否那么必定空鼓無疑。墻磚要泡水2小時以上。因為現(xiàn)在瓷磚質(zhì)量普遍較好，吸水率比標(biāo)準(zhǔn)允許的程度低很很多，工人憑經(jīng)驗覺得不泡水也可以，實際上對空鼓是有影響的。采用二次成活法。大墻磚反面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試貼，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。這個方法對防止空鼓奉獻(xiàn)很大門邊、門頭位置尤其要防止空鼓。在不同墻體材料交接部位，一定要用鋼絲網(wǎng)加強(qiáng)，否那么該部位發(fā)生相對位移時也容易造成空鼓。瓷磚踢腳線常常空鼓，原因之一是膩子刮得太低，應(yīng)防止。62精選課件質(zhì)量通病－外窗滲漏的改進(jìn)節(jié)點洞口移交。砌體洞口應(yīng)做抹成標(biāo)準(zhǔn)形狀的窗套臨時固定窗框，螺釘固定，深度40-50mm素水泥漿刷面砂漿塞縫，充分密實木磚部位塞縫，充分密實塞縫部位刷素水泥漿聚合物水泥基復(fù)合涂膜外墻抹灰收口〔向外墻卷，接槎遠(yuǎn)離窗框〕貼外墻磚DC793填縫指定班組，責(zé)任到人逐一記錄，旁站管理?????滲漏問題早在96年已經(jīng)研究得相當(dāng)清楚，但是各地滲漏仍然普遍存在63精選課件質(zhì)量通病－塑鋼窗塞縫加強(qiáng)164精選課件質(zhì)量通?。茕摯叭p加強(qiáng)265精選課件質(zhì)量通病防治－－廚房衛(wèi)生間滲漏66精選課件質(zhì)量通病防治－－煙道滲漏67精選課件質(zhì)量通病防治－－地磚空鼓標(biāo)準(zhǔn)對地磚的空過稍微寬松，我司標(biāo)準(zhǔn)仍然為不允許出現(xiàn)空鼓。磚越大越容易空鼓，這與干鋪法沒有統(tǒng)一嚴(yán)格的工藝做法有關(guān)。為盡量減少空鼓，建議的措施如下：鋪貼前樓面板要濕潤。干鋪砂漿配合比約1：4，要均勻地鋪在樓板上。采用二次成活法。地磚反面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試鋪，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鋪貼。這個方法對防止空鼓奉獻(xiàn)很大。鋪完之后24小時以上嚴(yán)禁上人。采取養(yǎng)護(hù)措施對防止空鼓大為有利。68精選課件質(zhì)量通病防治－－墻地磚色差損耗比定額規(guī)定大得多。瓷磚的供貨要保證同一型號、同一規(guī)格、同一批次、同一色號。由于一開始很難完全準(zhǔn)確地計算瓷磚用量，在與供貨商談判時，應(yīng)在合同中寫明，至少保有供貨總量的10％以上作為備用，而且允許超過的局部退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問題時，要求廠家提前知會，這樣可以做到預(yù)留局部瓷磚作為整改備用，盡量防止同一房間內(nèi)出現(xiàn)色差。預(yù)留2％瓷磚用于維修。69精選課件質(zhì)量通病防治－－木作工程裂縫有關(guān)平衡含水率的知識，許多人可能理解有錯誤。盡量減少木材使用范圍，能用石膏板代替的吊頂可盡量替換。“回〞字形天花的四個角，膠合板不宜在此附近斷開，而是在四個角整塊夾板做成L形完成角部的過度，可以大幅度地降低此處出現(xiàn)裂縫的可能性。木材與木材接縫處做成V字形凹縫，用環(huán)氧樹脂加鋸末填充，打磨，封牛皮紙，然后再進(jìn)行外表油漆工藝。此法比較可靠，但是很費(fèi)功夫。不宜用無紡布代替牛皮紙，因為無紡布彈性大，起不到繃緊的作用。盡量防止木材與混凝土墻面等直接接觸，很容易出現(xiàn)裂縫。妥善地安排施工工序，盡量減少木材受潮可能性。某些木材更容易受潮，最好防止。70精選課件質(zhì)量通?。蹴敳黄阶冃伍_裂吊點及掛件節(jié)點出現(xiàn)虛假受力情況。龍骨與板縫位置不正確，或者龍骨剛度、數(shù)量缺乏。石膏板釘釘位置、間距不正確。縫隙位置膠帶、填充膩子施工工藝方法不正確。可耐福吊頂體系有關(guān)工藝措施71精選課件質(zhì)量通病防治－－乳膠漆觀感不佳乳膠漆是細(xì)活，工價不同，投入的工時不同，效果差異明顯。盡量延長乳膠漆的作業(yè)時間，保證慢功出細(xì)活。盡量減少其它工序?qū)θ槟z漆的影響。這是非常重要的一點。工藝方法的選擇：施工方法可以是刷、噴、滾涂。陰陽角不順直。強(qiáng)烈建議在刮該部位膩子的時候，先用白水泥打底，用鋁合金刮尺結(jié)合刮板將其刮平，陽角質(zhì)量可立刻得到大幅度改觀。透底。流墜。起粉。慢干。回粘。發(fā)霉返銹。變色和褪色。起泡。白天、晚上兩種工作狀態(tài)檢查乳膠漆質(zhì)量。72精選課件質(zhì)量通病防治－－木作油漆質(zhì)量不佳衣柜等盡量采用工廠化施工。必須在現(xiàn)場施工的，最好能集中施工油漆，防止色差。最好與室內(nèi)其它木作油漆在色彩上保持一致。工廠化制作的可能性73精選課件質(zhì)量通?。瓑Ω党迸c砌筑使用的材料直接相關(guān)，采用彩色涂料時更加明顯。74精選課件質(zhì)量通病防治－－其它問題鋁扣板天花露縫：采用咬合式斷面。選用較厚的產(chǎn)品。燈具一次安裝就位。大面積的石材窗臺板非常容易空鼓。補(bǔ)救的方法是貼好后連續(xù)養(yǎng)護(hù)。木地板空鼓：地面砂漿找平層強(qiáng)烈建議由裝修單位集中施工！五金件安裝時破壞墻面瓷磚：用優(yōu)質(zhì)的玻璃鉆頭可以減少破壞的可能性。快交工時發(fā)現(xiàn)管道滲漏：移交時一定要打壓！最好先通水！一進(jìn)場就將冷熱水管對接起來，這樣就可以同時試驗冷熱水管是否滲漏。如果沒有通水，那就沒有方法，只能寄希望于打壓的質(zhì)量了。施工過程中的損壞也不在少數(shù)。有幾種情況容易損壞管道：一是貼衛(wèi)生間墻面靠下的第二塊墻磚時，固定用釘子容易釘破水管；二是洗臉臺的角鋼架安裝時容易打破水管，建議采用扁的支架，不要做成三角斜撐；三是樓面暗藏管道一定要標(biāo)記范圍；四是木踢腳線施工時，因為各種標(biāo)記已經(jīng)被遮掩，很容易釘破水管，要特別注意。跳閘或者相序錯誤不要太相信土建單位的細(xì)心，相序很可能是錯誤的，一定要逐根檢查。除了正式測試外，開關(guān)插座還必須較長時間通電試驗，排除質(zhì)量故障。75精選課件質(zhì)量問題分類統(tǒng)計按照階段分類：施工階段發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題；入伙移交時發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題；入伙6個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題；入伙6個月后發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題。按照問題原因分類設(shè)計缺陷；材料缺陷；施工缺陷；使用不當(dāng)；效勞不好。按照建筑部品分類建筑結(jié)構(gòu)部品；門窗部品；裝飾裝修部品；建筑電氣部品；給排水及通風(fēng)空調(diào)部品；欄桿部品。按照責(zé)任單位分類76精選課件77精選課件78精選課件79精選課件80精選課件更多問題列表更多質(zhì)量問題分析重點質(zhì)量問題專項分析81精選課件從簡單裝修到復(fù)雜裝修的過渡簡單裝修是根底復(fù)雜裝修復(fù)雜在什么地方？如何簡化質(zhì)量管理82精選課件第八局部：文明施工與成品保護(hù)83精選課件文明施工的內(nèi)涵是什么？文明施工首先是一種有序的組織方式，然后才表現(xiàn)為某些技術(shù)手段。有序組織的根底是方案。方案的內(nèi)在要求是協(xié)調(diào)。所謂協(xié)調(diào)，就是合理調(diào)度資源，減少資源之間及資源內(nèi)部的沖突。協(xié)調(diào)的根本方法是使各工序“在空間上別離，在時間上錯開〞。工序交接及施工指令單是現(xiàn)場管理的常用手段承建商1承建商2承建商n承建商2承建商n承建商1承建商2承建商n外墻承建商1外墻承建商2外墻承建商n室外承建商1室外承建商2室外承建商n樓層1樓層n樓層2按照管道施工的合理順序，安排室外承建商順序施工任何承建商在不同樓層間開展工作面應(yīng)該得到監(jiān)理控制外墻施工對室外工程常常產(chǎn)生嚴(yán)重影響，應(yīng)當(dāng)預(yù)期充分考慮承建商184精選課件部品入戶門、室內(nèi)門責(zé)任方木門安裝單位（房門鑰匙移交后由裝修單位負(fù)責(zé)）標(biāo)準(zhǔn)做法成套木門出廠時已做好門扇內(nèi)外三層保護(hù)（薄膜+苯板+靜電膜）；門扇安裝過程中應(yīng)避免損傷保護(hù)膜，確保保護(hù)膜完整、無裸露；鎖、貓眼和防盜鏈在入伙前才安裝，防止其碰傷木門木門門套陽角用3厘夾板做護(hù)角保護(hù)，高度不小于1.5m保潔要求嚴(yán)禁使用油漆稀釋劑、脫漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金屬工具鏟擦門扇表面，防止表面產(chǎn)生劃痕，用干布擦拭灰塵即可。85精選課件部品木地板責(zé)任方地板安裝單位負(fù)責(zé)保護(hù)材料的鋪設(shè)，裝修單位負(fù)責(zé)維護(hù)。標(biāo)準(zhǔn)做法地板施工單位自檢無安裝質(zhì)量問題、并經(jīng)監(jiān)理單位驗收合格后，由地板施工單位將地板表面打掃干凈，滿鋪地板防潮保護(hù)膜。周邊和銜接部位用膠帶紙封閉；保潔要求地板表面保潔時不宜用濕拖把，禁止使用鏟刀、美工刀等鏟刮；應(yīng)先用地板專用拖把把灰塵清除，然后用濕布擦除即可。忌用稀釋劑、松香水、二甲苯、酒精、脫漆劑等液體接觸地板，防止產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，損傷油漆表面86精選課件部品地磚責(zé)任方裝修單位標(biāo)準(zhǔn)做法地磚鋪貼完成后及時清除地磚表面泥漿及垃圾，待表面干爽后用專用填縫劑將拼縫填滿、擦順；清潔完畢，用適宜尺寸的干凈彩條布滿鋪在地磚表面上，必須確保完全覆蓋。在彩條布交接處及轉(zhuǎn)角處，需用膠帶固定；保潔要求在清潔瓷磚類產(chǎn)品時禁用有顏色的清潔劑、易退色的干凈棉布（回絲）等擦拭表面。應(yīng)用干凈不退色的抹布或毛巾擦拭干凈即可，不能用鏟刀、鋼絲球等工具在瓷磚表面鏟擦，一般以擦拭灰塵為主？87精選課件部品櫥柜責(zé)任方櫥柜安裝單位負(fù)責(zé)材料鋪設(shè)，裝修單位負(fù)責(zé)維護(hù)。標(biāo)準(zhǔn)做法櫥柜安裝完成、將臺面污染清除后即時用防潮膜滿鋪保護(hù)，周邊用美紋紙和墻面瓷磚與櫥柜粘貼牢固保潔要求不得使用腐蝕質(zhì)溶液，用干凈不褪色的抹布或毛巾擦拭干凈即可。88精選課件部品浴缸責(zé)任方裝修單位標(biāo)準(zhǔn)做法浴缸的五金配件（下水地漏蓋、花灑等）一般在移交驗收前一周安裝，過早安裝會給產(chǎn)品保護(hù)和防盜帶來不便；浴缸安裝結(jié)束、驗收合格后方可進(jìn)行下道工序施工（如瓷磚收邊、浴缸保護(hù)）；采用浴缸進(jìn)場報裝所有的細(xì)木工板覆蓋在浴缸上面，周邊用美紋紙和瓷磚粘貼牢固保潔要求不得使用酸、強(qiáng)堿性等清洗劑，避免使用堅硬粗糙材料直接接觸浴缸鈾質(zhì)表面，以免產(chǎn)生劃痕，應(yīng)用干凈棉布濕潤后輕輕擦拭。89精選課件部品洗手臺盆責(zé)任方裝修單位標(biāo)準(zhǔn)做法臺盆安裝完成、將臺面污染清除后即時用防潮膜滿鋪保護(hù)，周邊用美術(shù)紙和墻面瓷磚與櫥柜粘貼牢固保潔要求不得使用腐蝕質(zhì)溶液，用干凈不褪色的抹布或毛巾擦拭干凈即可。90精選課件部品馬桶責(zé)任方裝修單位標(biāo)準(zhǔn)做法注意保留原包裝物，安裝完成后用原包裝直接包裹馬桶，不得在保護(hù)紙殼上面堆放材料，或把保護(hù)紙殼移作他用保潔要求不得用鏟刀、鋼絲球等鏟擦馬桶。不得使用腐蝕性清潔劑，用清水濕潤的干凈棉布輕擦即可。91精選課件部品窗臺石材責(zé)任方裝修單位標(biāo)準(zhǔn)做法驗收合格后，仔細(xì)清理大理石表面、拼縫及拼角部位的垃圾雜物，之后用干凈棉布清除表面灰塵。清潔完畢，用適宜尺寸的成品瓦楞紙板折成L型，覆蓋在大理石窗臺表面，覆蓋時必須確保大理石完全被包覆。在紙板交接處及轉(zhuǎn)角處，需用膠帶固定。保潔要求