無錫汽車城項目調(diào)查

無錫市房地產(chǎn)投資調(diào)查投資開展部2021年6月前言12543對工程周邊環(huán)境進展調(diào)查無錫整體房地產(chǎn)市場與區(qū)域市場判別關(guān)于無錫市汽車4S店的調(diào)查工程進入的優(yōu)優(yōu)勢分析工程案例研討汽車城地塊富安集團湖埭水泥廠富安商業(yè)廣場真心塑料廠機械、設(shè)備工廠工程南側(cè)為湖埭鎮(zhèn)中心位置，北邊為工業(yè)工廠，從工業(yè)類型來看，較多為二類、三類工業(yè)。區(qū)域情況胡埭鎮(zhèn)從地鐵規(guī)劃來看，胡埭鎮(zhèn)介于二號線、三號線之間，區(qū)位偏遠(yuǎn)，地鐵對區(qū)域開展的促進可以忽略。區(qū)域情況

到2020年規(guī)劃人口118萬人，〔其中太科園規(guī)劃人口8萬人〕。建立用地約165平方公里，〔其中太科園規(guī)劃建立用地20平方公里〕。人均建立用地面積約140平方米。

新增建立用地主要用于蠡溪新城旅游度假中心、太湖新城中心區(qū)、太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園、太湖科教園、太湖新城房地產(chǎn)開發(fā)以及馬山胡埭工業(yè)園區(qū)建立。區(qū)域規(guī)劃功能定位：規(guī)劃胡埭鎮(zhèn)作為無錫市西部的一個主要城鎮(zhèn)，是一個以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以旅游和生態(tài)農(nóng)業(yè)為特征的相對獨立、配套完善的城鎮(zhèn)。

建立規(guī)模：規(guī)劃總用地規(guī)模約45平方公里，其中建立用地約22平方公里。規(guī)劃居住人口10萬人，就業(yè)崗位4.2萬個。胡埭鎮(zhèn)整體規(guī)劃情況區(qū)域規(guī)劃胡埭鎮(zhèn)用地規(guī)劃圖胡埭鎮(zhèn)用地規(guī)劃看，其工業(yè)用地和物流用地占大部分，居住用地主要分布在胡埭鎮(zhèn)中心位置。當(dāng)前居住區(qū)建成度較高，區(qū)域商品房盤量較大。紅色曲線為中心大致建成區(qū)區(qū)域規(guī)劃宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟點評：2021年無錫經(jīng)濟繼續(xù)堅持高位增長，GDP堅持在全國第三方陣第一位，列地級市全國第二位。工業(yè)消費總值在2021年堅持低迷后，實現(xiàn)了恢復(fù)性增長，且產(chǎn)業(yè)構(gòu)造得到近一步伐整。固定資產(chǎn)投資額延續(xù)兩年繼續(xù)高位增長，根底設(shè)備建立、民生工程繼續(xù)開工。社會消費品零售總額繼續(xù)增長，居民消費明顯。宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟2010城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城市單位值無錫元25027全國元18900杭州元30035江蘇元22944無錫居民購買力高于江蘇平均程度，同時遠(yuǎn)高于全國平均程度。相比杭州，無錫城鎮(zhèn)居民可支配收入較低，但是相比兩個城市的房價程度，證明當(dāng)?shù)鼐用駥ι唐贩康馁徺I力，高于杭州。商品房市場商品房市場商品房市場濱湖區(qū)作為無錫未來的行政辦公中心，地理位置優(yōu)越，其物業(yè)增值潛力大。胡埭鎮(zhèn)位于濱湖區(qū)西部，和新中心間隔較遠(yuǎn)，以上數(shù)據(jù)只能作為參考。胡埭鎮(zhèn)具有特殊性。商品房市場1.首次將信貸差別擴大化，即由“首套、二套及以上”兩個等級，變成“首套、兩套、三套、三套以上”四個等級。2.首次將二套房貸首付提高到50%3.首次明確二套房貸，需要認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查。4.首次提出三套房及以上住房貸款暫停。5.未在無錫本地納稅證明一年以上者，不予任何貸款。6.首次提出公積金利率差別化，限定第二套住房公積金住房貸款發(fā)放對象。政策分析無錫市銀行呼應(yīng)國家政策，市場中貸款買房的減少，同時貸款額度減少，一次性首付比例增高。會影響到大戶型的銷售，對接下來市場抑制明顯。商品房市場汽車城位置胡埭鎮(zhèn)目前登記在售新盤為富安商業(yè)廣場、凡爾賽莊園。工程分布案例·富安商業(yè)廣場開發(fā)商無錫久安房地產(chǎn)開盤日期2010.12盤量15萬平類型綜合體商業(yè)中心裝修毛坯容積率1.3綠化20%從登記房價看，該區(qū)域房價比估計的高。闡明區(qū)域房地產(chǎn)市場有需求拉動高房價，參考最低價10000元/m2案例·匯景新城所屬城區(qū)：濱湖區(qū)[所有該區(qū)樓盤]物業(yè)類型：住宅，商鋪，別墅建筑類型：多層，小高層建筑面積：74200平方米綠化率：42%[關(guān)于綠化率]容積率：1.49案例·匯景新城匯景新城當(dāng)前二手房價。案例·凡爾賽莊園汽車城建筑類型雙拼、聯(lián)排容積率0.76戶數(shù)188開盤2009.11案例·凡爾賽莊園頂級豪宅配置：采用無錫少有的純粹法式皇家建筑風(fēng)格，法式宮廷園林景觀，配備近2000平米高級商業(yè)會所，只為層峰人士量身定做。地段優(yōu)勢明顯：位于胡埭鎮(zhèn)中心地段，是胡埭鎮(zhèn)中心的最后一塊黃金寶地，東依直湖港、南靠人民西路、西臨振胡路，北傍環(huán)鎮(zhèn)北路。1.房地產(chǎn)政策2.無錫市2021年商品房市場活潑程度下降3.中心區(qū)域住宅供地量大1.胡埭鎮(zhèn)人口規(guī)劃到達(dá)10萬，隨著工業(yè)開展，有市場潛力。1.供應(yīng)盤量較大構(gòu)成競爭態(tài)勢2.附近二類、三類工業(yè)密集，有污染隱患3.交通主干道不夠順暢區(qū)域經(jīng)濟支撐較好2.房價程度理想，離建成區(qū)近要挾時機優(yōu)勢優(yōu)勢SWOT開發(fā)分析開發(fā)分析投資分析估計汽車城房價：7000元/m2〔富安商業(yè)廣場、匯景新城折中〕開發(fā)費用：3000元/m2銷售速度占股比例當(dāng)前胡埭鎮(zhèn)的商品房供應(yīng)充足，空置率較高，因此會影響銷售速度。占股比例看，土地零本錢，利潤空間為57%。分到開發(fā)商的房價，應(yīng)該不低于5000元。汽車城無錫當(dāng)前4S店數(shù)量約為44家，品牌參差不齊，分布也不絕對集中。汽車城·高力無錫汽車博覽城無錫國際汽車博覽城占地面積800畝，建筑面積55萬平米，總投資15億元，共分國際汽車用品城、國際汽配城、國際汽車“迪斯尼〞樂園、國際汽車城、國際物流倉儲區(qū)、汽車快修效力城、汽車置換買賣城、研發(fā)培訓(xùn)中心、國際商務(wù)中心九大功能區(qū)域。該工程的建立充分自創(chuàng)美國好萊塢影城和迪斯尼樂園建立的勝利閱歷，經(jīng)過設(shè)立汽車主題文化公園和汽車博覽中心，有機的將汽車、汽配展現(xiàn)、銷售、新聞發(fā)布、文娛、旅游融為一體，為國內(nèi)首家有文化內(nèi)涵的汽車、汽配銷售專業(yè)場所。一期工程12萬平米現(xiàn)已全面開工。財富前景——2005年中國民用汽車保有量已達(dá)3160萬輛，汽車零部件工業(yè)總值4157億元；2006年中國汽車產(chǎn)銷量分別為727.97萬輛和727.6萬輛，同比增長27.32%和25.13%，開展勢頭強勁，可以預(yù)見未來汽車及后市場的商業(yè)前景極其寬廣。汽車城·高力無錫汽車博覽城鳥瞰圖小結(jié)無錫當(dāng)前4S店較多，而且規(guī)劃汽車城除了上述工程，還有東方