商業(yè)地產(chǎn)策劃方案

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案【篇一：商業(yè)地產(chǎn)策劃方案+商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程】商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程第一部分商業(yè)市場調(diào)研影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡。一、市場調(diào)研概況調(diào)研時間、地點區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法（消費者座談會、實地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論二、宏觀背景分析1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較2、國民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會因素分析等三、區(qū)域商業(yè)市場研究（一）、區(qū)域商圈研究1、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。2、項目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費結(jié)構(gòu)等。3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競爭項目等。（二）、終端消費者研究1、消費習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。2、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。4、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等。（三）、投資客戶研究1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要。2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等。（四）、競爭對手研究1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢等。2、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。四、消費者消費習(xí)性探討1、基本結(jié)論：消費群體對商場業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費品要求、地段要求、消費心態(tài)、對商場規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費習(xí)慣等2、專題研究專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業(yè)老板、公務(wù)員、個體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習(xí)慣五、項目經(jīng)營方式論證1、項目與同類型物業(yè)的比較論證2、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證3、項目消費者群體分析及引導(dǎo)性消費行為論證4、項目的商業(yè)價值及租金價值風(fēng)險性論證5、項目設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營管理水平的論證第二部分項目可行性研究一、前言項目總體情況進(jìn)行說明、分析、總結(jié)二、項目概況1、項目所處的具體位置、規(guī)模2、項目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、整體市場分析1、區(qū)域商業(yè)市場狀況2、根據(jù)項目特點分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關(guān)產(chǎn)品價格、對未來預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預(yù)測項目的市場發(fā)展趨勢。3、主要競爭對手分析2、經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位經(jīng)營業(yè)種定位超級大賣場及輔配業(yè)種以如下10個大業(yè)種為主力業(yè)種：⑴超市（面積4000m2左右，經(jīng)營單品應(yīng)不8000個，涵蓋所有百姓日常生活所需）；⑵家電（面積4000m2左右，經(jīng)營所有家電系列）；⑶輕型交通用具（摩托車、電動自行車、童車等）；⑷家居（布藝、窗簾等家居裝飾品）；⑸餐飲（各地風(fēng)味、kfc、德克士、迪迪漢堡等）；⑹中高檔品牌服裝；⑺中高檔鞋帽、化妝品系列；⑻兒童游樂園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；⑼黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列；⑽藥品超市及相關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品；3、競爭策略定位戰(zhàn)場中，最薄弱的防守位置，決定戰(zhàn)爭的成敗。在本項目的最強(qiáng)對手中（百盛、利群），均有共同的弱勢——餐飲，而且這個業(yè)種也是當(dāng)前諸城市場的空白點。因此，我們認(rèn)為本項目的競爭策略應(yīng)采用避實擊虛之策，即先用餐飲與其競爭，再回頭用規(guī)模（即大賣場）與之強(qiáng)項“超市”爭奪客源，再利用招商品牌與百盛的百貨部分一爭高低，我們認(rèn)為，這應(yīng)該是最有成功希望的策略。4、商品定位比例關(guān)系：a、高檔商品10%，b、中檔商品70%，c、中低檔商品20%。二、經(jīng)營管理模式構(gòu)想1、經(jīng)營管理模式簡述準(zhǔn)確的市場定位是一個商場生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場發(fā)展的保證。根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與趨勢，“超級大賣場”這種近年來發(fā)展出來的新型零售業(yè)態(tài)和模式，逐漸成為新的商業(yè)主流業(yè)態(tài)，因為這種業(yè)態(tài)是零售業(yè)態(tài)向頂級業(yè)態(tài)（shoppingmall）發(fā)展的必由之路。因此，為了讓諸城的商業(yè)發(fā)展駛上快車道，提升諸城商業(yè)文化水準(zhǔn)，本項目將采用這種業(yè)態(tài)與經(jīng)營管理模式來運營。本項目所推行的管理模式，更多地借鑒“家樂?！保彝ㄟ^“超級大賣場”的吸客能力，發(fā)展出其他復(fù)合型業(yè)態(tài)，如對品牌招商，餐飲娛樂等相關(guān)業(yè)種，在引進(jìn)的這種復(fù)合型業(yè)態(tài)業(yè)種上，其管理上推行“統(tǒng)一經(jīng)營，集中管理”的方式。在購物廣場的統(tǒng)一架構(gòu)下，全面推行“管理八統(tǒng)一”，以提升購物廣場的市場競爭力和發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，并有效提高經(jīng)營水平。管理“八統(tǒng)一”即：⑴統(tǒng)一布局規(guī)劃；⑵統(tǒng)一店面形象；⑶統(tǒng)一營業(yè)時間；⑷統(tǒng)一人員管理；⑸統(tǒng)一規(guī)范服務(wù)；⑹統(tǒng)一人員著裝；⑺統(tǒng)一品牌管理；⑻統(tǒng)一價格政策。推行管理“八統(tǒng)一”的目的在于營造購物廣場的經(jīng)營氛圍，吸引市場熱銷商品品牌進(jìn)駐，也有利于提高購物廣場的管理檔次和水平。使這座位于核心商圈邊沿的商場真正實現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營、制度化管理，具有諸城地方特色又融合先進(jìn)經(jīng)營理念的現(xiàn)代化休閑購物廣場。三、經(jīng)營理念闡述經(jīng)營理念是購物廣場的靈魂和思想，針對諸城市當(dāng)前的市場狀況，我們提出愛民購物廣場的經(jīng)營理念：引領(lǐng)時尚生活，創(chuàng)新都市文化。倡導(dǎo)平價消費，保證真品真價。都市生活方式是現(xiàn)代生活的重要標(biāo)志，而時尚是都市人追求的理想生活狀態(tài)，作為一個集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的現(xiàn)代都市購物廣場，它有理由和條件引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐纳钕M方式。都市的繁華是以商業(yè)發(fā)達(dá)為基礎(chǔ)，自古就有“無商不富”之說，足見商業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，商業(yè)文化是都市商業(yè)發(fā)展水平的主要特征?，F(xiàn)代人追求時尚、舒適和回歸自然，所以，愛民購物廣場的經(jīng)營理念核心是引領(lǐng)時尚，營造商業(yè)文化，倡導(dǎo)平價消費，提供真品真價之商品，并塑造真情服務(wù)品質(zhì)。四、經(jīng)營信條要素要能夠完美的達(dá)成和延展經(jīng)營理念，企業(yè)的管理內(nèi)部必須推行與之相輔配的信條，我們提出經(jīng)營信條要包含如下要素：誠信務(wù)實，經(jīng)營永續(xù)。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律?；ブ?，共榮共利。第三章項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)1、總體規(guī)劃思路人潮（客流量）是購物廣場生存的基礎(chǔ)，怎樣吸引人潮是購物廣場總體規(guī)劃必須優(yōu)先考慮的問題，本項目共3層結(jié)構(gòu)，總營業(yè)面積約為13000平方米，樓層單體面積均超過4000平方米，而且地處商圈邊沿，遠(yuǎn)離主流消費群，所以必須考慮通過科學(xué)規(guī)劃有效吸引人潮。龍城市場街當(dāng)前已成為僅次于諸城第一商圈人氣最旺的街道，但是由于缺乏主力商場，消費人潮集中在生活用品和菜市場上，消費水平停留在低檔消費層次，依托市場現(xiàn)形成的人潮，做好本項目的整體規(guī)劃，這是本項目最高決策層必須要認(rèn)真面對的課題。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果評估，我們提出本項目的總體規(guī)劃設(shè)想。利用經(jīng)營業(yè)態(tài)優(yōu)勢，以1帶1的規(guī)劃思路，即將超市設(shè)在二層，利用超市的經(jīng)營規(guī)模優(yōu)勢把消費人潮引上二層，一層則分別開設(shè)“風(fēng)味餐飲街”、“品牌服裝”、“品牌鞋帽”等中高檔品牌商品，以吸引主流消費群，三樓則經(jīng)營大小家電和家居用品，規(guī)劃展現(xiàn)：☆1f：時尚廣場；☆2f：愛民大賣場；☆3f：三聯(lián)家電城。2、經(jīng)營特色體現(xiàn)本項目的經(jīng)營特色主要體現(xiàn)在以下四個方面⑴新理念：采用大賣場成功之經(jīng)營理念；⑵新模式：引進(jìn)購物廣場多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營，最貼近市場需求，延伸經(jīng)營面；⑶一站式：真正通過多業(yè)態(tài)、多業(yè)種經(jīng)營，實現(xiàn)“一站式”購物；⑷平民化：商品以中檔為主，低檔為輔，高中低互補(bǔ)的經(jīng)營定位，既迎合了諸城當(dāng)前的市場消費，又逐步引導(dǎo)諸城的中高消費階層。本項目將突破傳統(tǒng)百貨商場的管理模式，采用“統(tǒng)一經(jīng)營，集中管理”的方式，既加強(qiáng)了購物廣場的規(guī)范化管理，又增強(qiáng)了招商業(yè)主的經(jīng)營自主權(quán)，同時，依托市場龐大的人潮，將消費主流客群引入購物廣場，充分體現(xiàn)規(guī)劃之可行性。二、1f經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件1）一層是商場的黃金樓層，以我們對諸城現(xiàn)有競爭主力店的調(diào)查結(jié)果分析，并結(jié)合目前諸城的消費現(xiàn)狀，初步擬定1f的經(jīng)營規(guī)劃如下：總經(jīng)營面積約5000平方米（建筑面積）。1、經(jīng)營主題：時尚廣場2、主要經(jīng)營業(yè)種計劃a、紳士館：約700平方米，經(jīng)營男裝系列；b、女人天地：約1200平方米，經(jīng)營女裝、化妝品系列、黃金珠寶、中高檔飾品等；c、時尚鞋館：約800平方米，經(jīng)營男女皮鞋及皮具；d、兒童世界：約500平方米,經(jīng)營童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂項目；e、風(fēng)味餐飲街：約1100平方米，經(jīng)營風(fēng)味小吃；f、沿街品牌店（西面、北面）：約188平方米，經(jīng)營品牌服裝等較有影響力的商品品牌，以提升商場經(jīng)營檔次；g、其他補(bǔ)充業(yè)種：肯德基、德克士等。h、其他面積使用見規(guī)劃圖。三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件2）1、經(jīng)營主題：愛民大賣場四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件3）1、經(jīng)營主題：三聯(lián)家電城。第四章項目前期運營程序計劃一、市場廣告推廣策略㈠項目形象推廣策劃1、項目推廣口號；2、項目推廣理念；3、項目促銷專項活動策劃；4、項