【淺析兇宅買賣中的法律問題13000字（論文）】

淺析兇宅”買賣中的法律問題TOC\o"1-2"\u一、有關“‘兇宅’買賣的法律問題”的研究現(xiàn)狀 1（一）關于兇宅范圍的界定 1（二）關于“兇宅”信息的披露義務 2二、兩起典型的“兇宅”買賣糾紛案 3（一）婚房是“兇宅”，小夫妻起訴撤銷購房合同 3（二）金某與黃某買賣合同糾紛案 4（三）法院判決的標準 5三、“兇宅”的概念和認定標準 7（一）“兇宅”的概念 7（二）“兇宅”的認定標準 8四、“兇宅”出賣人和居間人的法律責任 9（一）出賣“兇宅”行為是否構成欺詐 10（二）“兇宅”出賣人的法律責任 10（三）居間人的法律責任 11五、“兇宅”買賣糾紛的處理思路和預防措施 13（一）針對“兇宅”買賣糾紛類似案件的處理思路 13（二）針對“兇宅”買賣糾紛類似案件的預防措施 14六、參考文獻 17

摘要：房價格居高不下，很多人迫于經濟壓力選擇購買二手房作為住宅，在大量的二手房交易中存在著一定比例的兇宅交易，但是大多數情況下買方在購買時并不知道房屋是兇宅而是在交易完成之后才發(fā)現(xiàn)房屋是兇宅的事實，進而產生了巨大的心里落差，關于兇宅交易的糾紛也由此產生。國內法院在確定每一案件審判和參考借鑒的法律依據方面實際上有所不同。使外觀相似的案件呈現(xiàn)出截然不同的裁判結果。因為“兇宅”一直對我國民眾的思想認識產生重大的作用，因此必須進一步分析“兇宅”交易的法律意義，對我們當今生活的作用是非常大。關鍵詞：兇宅；締約過失責任；瑕疵擔保責任；預防措施一、有關“‘兇宅’買賣的法律問題”的研究現(xiàn)狀近年來，我國二手房屋交易中出現(xiàn)了大量涉及“兇宅”買賣的合同糾紛，大多是由于合同訂立時賣方未告知買方房屋中發(fā)生過死亡事件。買受人事后知悉便訴至法院，請求退房、退還定金或者索要賠償。從收集的案例和資料來看，我國法律上對所謂的“兇宅”并沒有明確的規(guī)定，學界也尚未形成統(tǒng)一的觀點，在相同的情形中，不同地區(qū)的法院也會有不同的認定。例如同是高樓墜亡，自殺和意外的情形，法院也會有不同的認定。而法院通常將發(fā)生自殺、兇殺事件的房屋被認定為“兇宅”。然而在待售的房屋出現(xiàn)意外死亡的情形，如煤氣中毒死亡、高空失足墜亡、火災身亡、煤氣爆炸死亡等情形，這些房屋是否屬于“兇宅”就存在爭議。近十年，有些學者開始關注“兇宅”買賣引發(fā)的法律問題。（一）關于兇宅范圍的界定學者朱金東在《“兇宅”糾紛的實證分析與法理透視》一文中提到實務中法院對于“兇宅”的認定主要考慮三個因素：一是死亡原因，是自殺、他殺抑或是意外事故；二是空間位置，即死亡事件發(fā)生的地點，是發(fā)生在屋內、屋外，陽臺或是小區(qū)的公共空間;三是時間因素，即發(fā)生的死亡事件距離房屋買賣合同簽訂經過的時間。學者何蔓達在《“兇宅”買賣合同的效力》一文中提出“兇宅”范圍的兩大學說，擴張說和限定說，所謂擴張說是指只要房屋內、周圍發(fā)生過非正常死亡事件，此種房屋就應認定為“兇宅”。限定說是指排除正常死亡情形，死亡事件嚴格發(fā)生在房屋內部，因人為原因導致，且當場死亡，此為“兇宅”。在二手房屋買賣中，“兇宅”的認定與否在出賣人和買受人就此事項尚未約定的情形下會決定出賣人一方是否具有告知義務。由此，各地法院在認定此類案件中賣方是否負有告知義務，往往要依據具體案件事實，因此具體界定“兇宅”有助于在實踐的具體處理思路和判決上統(tǒng)一的裁判標準,有利于這一領域相關理論的深化和完善。這對推動我國司法實踐中建立相對統(tǒng)一的裁決標準，限制法官的自由裁量權具有重要的理論和實踐意義。（二）關于“兇宅”信息的披露義務我國的《合同法》對訂立合同時出賣人是否明確具有告知義務以及告知義務的范圍并沒有明確規(guī)定，這也是司法實務中此類糾紛繁多的原因之一?！睹穹倓t》、《侵權責任法》和《合同法》等法律僅對民事法律行為和一般合同的效力作了原則性規(guī)定。在陳曉莉的《論房屋特殊瑕疵的民法救濟》一文中展示了賣方負有的告知義務有：第一法律明文規(guī)定應當告知的內容，第二掌握信息的一方有告知義務?？偠灾?，合同雙方誰更易于獲得信息且成本低廉，此時就負有信息披露義務。第三賣方就產品存在潛在瑕疵知情或者買方不易發(fā)現(xiàn)產品瑕疵。進一步說，我們需要對“兇宅”是否屬于瑕疵之物進行認定。對于出賣人的信息披露義務，就需要對信息進行解讀，通常考慮信息的存在與訂立合同之間的關系。尚連杰在《兇宅買賣的效果構造》一文中對出賣人負有披露義務進行了系統(tǒng)論證。出賣人對于告知義務的違反，構成欺詐，買受人主張撤銷買賣合同。學者張淳在《淺議對告知義務不履行與沉默欺詐》一文中對沉默欺詐進行闡述，沉默構成欺詐的前提是行為人負有告知義務。出賣人違反告知義務構成欺詐，買受人可主張締約過失責任，要求損害賠償，賠償信賴利益損失。有些學者認為不僅出賣人負有告知義務，居間人也有告知義務。趙娟在《論房屋買賣居間人的如實告知義務》一文中分析了居間人是否具有披露義務?！逗贤ā访鞔_了居間人的如實告知義務，對如實的規(guī)定，關德東教授在《委托合同、行紀合同、居間合同》一書的居間部分，提到居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，或者故意供述虛假信息，居間人也應承擔民事責任。那么，對居間人違反告知義務，造成委托人損失，應承擔何種性質的責任呢？高富平教授在《委托合同、行紀合同、居間合同》一書提到是侵權責任，而不是違約責任，并加以論證。在他看來認為居間人應承擔的是違約責任，而且是違約責任中的特殊形式，若居間人與第三人惡意串通，促使委托人與第三人締結合同，給委托人造成損失，委托人可以欺詐行駛撤銷權。無論是出賣人的告知義務還是居間人的告知義務都以其知情為前提。孫良國在《不動產交易信息披露義務研究——基礎框架的設定》一文中提到信息的告知要以知情為必要。這些學者的研究為“兇宅”信息披露義務的認定提供了一些參考。簡言之，目前兇宅買賣合同糾紛問題的研究仍處于基礎研究階段，對于兇宅的性質、兇宅的具體范圍、合同當中當事人的權利義務的看法也存在較大差異，而且對于最終裁判結果的討論并不夠很深入和細致。因此，本文將針對以上幾個方面對現(xiàn)有的有關涉兇宅房屋買賣合同糾紛的文獻進行糾正和補充。二、兩起典型的“兇宅”買賣糾紛案一套房子對于中國人來說意味著幸福感的提升、安全感的保證、財富的象征，中國的房價也往往需要花費人們多年的積蓄，因此房屋購買成為慎之又慎的選擇。但二手房交易市場里常常會因“兇宅”而引發(fā)的糾紛，買方認為賣方隱瞞了房子的重要信息自己吃了虧，買了“兇宅”倒了大霉，要求退房或者賠償。賣方卻不愿意，隨之打到法院要求法官受理此類案件。對“兇宅”的基本理論、研究現(xiàn)狀進行分析后，了解了現(xiàn)階段我國對兇宅買賣的規(guī)定。通過對兩起“兇宅”買賣糾紛的典型案例進行分析，可以窺探出我國對“兇宅”買賣糾紛問題所在。（一）婚房是“兇宅”，小夫妻起訴撤銷購房合同2017年5月5日，張曉山喜歡一套房屋，賣方要價60萬元，張曉山決定購買。當天，他支付了5萬元的定金，并同意在5月20日之前支付20萬元的定金和銀行貸款余額；6月底，張小山不小心從鄰居那里得知，有一位老太太被絞死。房子半年了，張曉山立即要求賣方終止合同。在張曉山被拒絕后，張向中間人秦巖請愿書到涼溪法院，并迅速告訴銀行停止放貸。梁溪法院十分重視此項案件，依法組成7人大合議庭審理此案，綜合4名人民陪審員的意見后，法院最終認定，本案的合同糾紛實際上是張曉山與秦燕之間的合同糾紛。法院認為，三方均明知，老夫婦與秦燕之間已經付清房款并交付房屋，張曉山買房過程中是秦燕實際收取房款而非代替老夫婦收款，辦理公證手續(xù)是為了配合辦理過戶手續(xù)而非實際委托出售房屋。因此，法院認定在這起買賣合同糾紛中，中間人秦燕為出售一方合同主體，承擔合同責任，老夫婦不承擔合同責任。法院認為，按照一般的民間習俗，發(fā)生過非正常死亡的房屋會被認為存在不吉利因素，且房屋往往因此貶值，因此，“自縊身亡”信息對于張曉山購房意愿有重大影響。秦燕自認沒有告知張曉山這一信息，雖然她說告知過居間公司但沒有證據，且告知居間也不能認定為已完成告知張曉山的義務，故秦燕隱瞞這一重要信息的行為致使張曉山違背真實意愿買房，這已構成欺詐。梁溪法院對此案作出一審判決，判決撤銷張曉山與秦燕的買賣合同，房屋變更登記到周青老夫妻名下，變更費用由秦燕承擔，張曉山交還房屋給秦燕，秦燕向張曉山退還25萬購房款并賠償居間、稅費等各類損失1.7萬余元。對于秦燕提出的裝修損失，法院認為是因她自身過錯引起，由其自行承擔。法制網.買到婚房是“兇宅”小夫妻訴至法庭法院判決轉賣中間人擔全責/locality/content/2018-02/09/content_7472728.htm，2018-02-09/2021-03-05在本案當中，最初原、被告在平等的基礎上自愿訂立的出售和購買住宅的合同是雙方意圖的真正表達，在法律上是有效的。在出售住宅時，賣方故意隱瞞其在住宅中曾出現(xiàn)的異常死亡現(xiàn)象。根據價值原則，該住宅沒有受到物質損害。但由于人們的正常想法，房子會因為買家“忌諱”從而導致其市場價值會下降。賣方未將此信息告知買方，且該房以同類普通房屋價格出售未予以降價。因此賣方構成欺詐。賣方出售“兇宅”屬于故意，他自知買方知道真相后會影響他的出售，所以隱瞞了真相，在法律角度上屬于欺詐行為。根據我國法律規(guī)定，欺詐行為，只要不是損害了國家利益的，就并非必然無效，雙方可以選擇是否解除合同，或者要求賠償。本案中，買方要求給予價格賠償，這是合理合法的。買方在行使自己的合法權利。在房屋交易時，賣方也應事先說明房屋的基本情況，包括該房屋內曾經有人“自縊身亡”的情況，這是賣方的義務。違反該義務，賣方就必須承擔相應的法律責任。（二）金某與黃某買賣合同糾紛案2018年，金某就遇到了這樣一個事情。2018年年底金某與黃某簽訂房屋買賣合同，全款購買了黃某名下的一套住房并成功過戶。2019年金某從其他地方了解到，該套住房曾在2013年發(fā)生過入室搶劫殺人案，原房主朱某在該住房內被入室搶劫者殺害，遂以被欺詐買到“兇宅”為由，要求撤銷該房屋買賣合同并退還購房款。據查，該房屋是黃某在2018年年初在朱某的繼承人處購買而來，黃某表示對該套住房內曾發(fā)生過兇殺案一事不知情，當時是為投資而買房。法院裁定，案件的主要焦點是雙方是否違反了誠實信用，公共秩序和道德原則;是否違反了《合同法》（雙方買賣的房屋）是合同終止的原因，根據《合同法》第六條，“當事人在行使權利和履行義務時應遵循誠實信用原則?！卑咐谟趯Α皟凑币辉~的法律理解，“兇宅”是指發(fā)生異常死亡的房屋，一些法官認為，“兇宅”是一種迷信格言，不影響其使用或居住功能。由于“房屋破損”而無法終止房屋銷售合同，但是實際上，這讓公眾感到恐懼?！皟凑蓖ǔ２蝗菀壮鍪邸＜词官u掉了，它們的價格也比同等質量和相同地點的價格要低得多，因此，如果賣方故意隱瞞房屋是“兇宅”這一事實，則應理解為賣方違反了的原則。然而，與此同時，應該清楚的是，“兇宅”本身并不是終止合同的法律理由。在這種情況下，法院裁定，根據《合同法》第五十四條，如果賣方故意隱瞞所出售的房屋是合法的房屋，則買方可能通過欺詐，脅迫或人身風險違反真實意圖而訂立合同。“兇宅”構成對買方的欺詐，受害方有權向法院或仲裁庭尋求修改或終止合同的權利，因此，視情況而定，法院應著眼于賣方黃某是否知道他賣出的房子是“兇宅”，故意向買主金某隱瞞了這一事實，要求雙方提供證據。（三）法院判決的標準第一，涉案房屋是否為“兇宅”？對于“兇宅”的定義，有的人覺得“兇宅”就是有人通過火災等一系列天災等死在里面。還有一些人覺得“兇宅”就是人禍造成的死亡，如故意殺人，也包括自殺、謀殺等等行為。其他觀點大同小異。在我國臺灣地區(qū)和香港，人們對于“兇宅”的忌諱與大陸地區(qū)一樣。對此的通識理解是，在東方傳統(tǒng)鬼神文化作用下，人們對“兇宅”產生恐懼和排斥，難以達到居住安寧的使用目的，這種認識逐漸成為一種民間風俗。在美國“兇宅”被稱為“StigmatizedProperty”(直譯為“有污點的財產”)，就是說買房或者租房的人會因為這個房子的客觀存在的事情而不接受這個房子，“有污點”包括：死亡，這涵蓋了謀殺和自殺；比較嚴重的疾病等。筆者認為，“兇宅”的定義范圍不宜過大。一方面，導致房屋變成“兇宅”這件事是已經發(fā)生的客觀事實，那么就應該按照正常的第三人稱的觀念，來判斷是否為“兇宅”正常發(fā)生過生老病死的房屋不應該歸結于“兇宅”。比如，80歲的老人在房屋內住了很多年，最后無疫而終，那這個房子就不宜認定為“兇宅”。另一方面，假如對于“兇宅”的定義過于寬泛，那么按照人們的避諱心理，會導致這些不動產難以流通，容易造成社會資源的浪費。因此基于客觀事實與政策考量的共同要求，“兇宅”的定義范圍不宜過大。第二，忌住的“兇宅”是否屬于迷信？法律建立在科學的基礎之上，反對一切迷信思想。許多人認為，如果法院支持“兇宅”的屋主，那么就意味著法律支持迷信，這與我國不搞封建迷信之舉大相徑庭，但是避開“兇宅”真的是迷信嗎？筆者不這么認為。你不能認為避免“兇宅”是件好事，但你不能認為它是壞事，甚至是迷信事件。中國人買房時會趨吉避兇，甚至期望通過一些人為的“干預”達到辟邪的效果，比如室內燃放煙花，把鏡子掛在房梁上等等，這些都是一些無害的民間傳統(tǒng)。有些人認為“兇宅”帶有濃厚的民間迷信色彩，應當擯棄。但實際上，我國的傳統(tǒng)文化本身就包括了民間習俗，“兇宅”的忌諱正是我國人民生活態(tài)度和倫理道德的集中體現(xiàn)，也是對善惡美丑，正義與邪惡之間的評價標準。其實兇宅不僅僅是因為風水的問題，更多的是人們出于對死亡的畏懼和敬畏。所以忌住兇宅不是簡單的封建迷信，也是人們本能的認知。所以，筆者認為，不住“兇宅”，這是個無害民俗，不是對迷信，對法律的不認同，也不是指法律在支持迷信，而是對傳統(tǒng)習俗的認可。第三，賣方隱瞞了“兇宅”，是否屬于對買方的欺詐？“兇宅”買賣糾紛一般出于賣方的故意隱瞞。所以在二手房交易中買方應該提高警惕，在購買二手房時盡可能多的了解房產的情況，防范可能的糾紛。另一方面，賣方應當有告知房屋情況義務，這也是在民事交易中的誠實信用原則，否則他將承擔一些責任。三、“兇宅”的概念和認定標準澄清“兇宅”的概念，明確“兇宅”的認定標準，將對處理“兇宅”買賣糾紛案件具有指導性意義。（一）“兇宅”的概念“兇宅”是指發(fā)生過自殺、兇殺或意外事件致死的房屋，不包括自然死亡、傳說中的“鬼屋”以及地處特殊位置的房屋。11曹燕飛.我國"兇宅"交易糾紛的法律問題研究[D].蘇州大學.1.民眾對兇宅的不同認識普通人對房屋持逃避態(tài)度。他們認為房屋鬧鬼，發(fā)生謀殺，自殺，跳樓等異常死亡事件，導致人們不愿購買或居住此類房屋。在中國，人民關注風水預兆對居住和建筑的影響，在一般生活中，看到一扇門是寬敞明亮的客廳，客廳是房屋前的最佳位置，也是房屋中最好的位置。要有一個明亮的寬陽臺，從陽臺上可以看到窗外的風景，寬闊的視野，主臥室應位于最好的位置，風水的預兆與房屋的氣氛協(xié)調，可使房屋富有，富裕，健康，安全；如果相反，很容易發(fā)生不幸破壞和偷錢；容易患上急性疾??；家庭不和，夫妻容易發(fā)生摩擦等等，因此對于小人來說是忌諱的。2.“兇宅”背后的文化心理在中國的生活觀念中，家不僅僅是物理上的建筑，更是人民心靈上的歸宿。而根據現(xiàn)實中人們的生活習慣，居住在曾經發(fā)生過自殺、兇殺或意外致死的房屋中會給人在無形中帶來精神壓力和痛苦，居住者對該類房屋感到恐懼是一種普遍現(xiàn)象。在可以選擇的情況下，任何人都不愿意居住在這樣一個會給人帶來壓力和恐懼的房屋中。這種對“兇宅”的忌諱心理可能是源于古代生產力水平低下、科學水平落后的愚昧思想。但是這種習慣經過長時間的流傳在人們的思想中已經根深蒂固，它已經不同于占卜、算命等封建迷信，忌諱“兇宅”的心理已經被人們所接受而成為社會民眾的一種生活習慣。在中國，不管是社會精英還是平民百姓都不約而同地對“兇宅”存在忌諱心理。這是一種普遍的社會文化現(xiàn)象，而這種忌諱的心理體現(xiàn)的是人們對平安、幸福的向往和追求，它體現(xiàn)的是人們的一種樸素的生活期待。因此，對“兇宅”的忌諱并不是迷信，而是對生命的向往和追求，是人們正常的文化心理。（二）“兇宅”的認定標準1.學術界的爭議(1)有的學者認為，賣家如果隱瞞所售房屋的“兇宅”這種重要事實，違反誠信原則，合同可以撤銷。多數“兇宅”買賣糾紛案件的購房人其實并不知道他所買的房子為“兇宅”，不然他也不會去買。比如《周某訴與方某房屋買賣糾紛案》中1王國治.兇宅買賣之法律問題研究[J].人權會訊,2019(133)：18-32.1王國治.兇宅買賣之法律問題研究[J].人權會訊,2019(133)：18-32.(2)另有學者認為即使賣房所售房屋未被認定為是“兇宅”，但是﹐出賣人隱瞞屋內重大事實的，屬違反誠實信用原則，合同可以撤銷。根據《張某某與董某某等房屋買賣合同糾紛上訴案》2（2015）寶民三（民）初字第R1X號民事判決書，廣州市中級人民法院法院認為這個屬于正常的生老病死，不能稱之為“兇宅”，但是由于出賣人故意隱瞞房屋內重大事實，也屬于違反誠實信用原則，合同可以撤銷。這表明，“兇宅”爭端案件的主題似乎不是“兇宅”本身的存在，而是賣方為了獲得相同的市場價格而隱瞞某些事實，不履行披露義務。從而導致購房人發(fā)生誤解，沒有在自己真實意思表示下簽訂合同。也就是說，“兇宅”糾紛案件，是出賣人欺詐買受人的案件的一種具體表現(xiàn)這與《應婉琦與王路成等房屋買賣合同糾紛上訴案》2（2015）寶民三（民）初字第R1X號民事判決書1《應婉琦與王路成、應澤美房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》.2陳耀東,張瑾.對"兇宅"交易的法律思考[J].中國房地產,2007(02)：74-77.2.認定標準第一，死亡是否是不正常的，排除了正常的死亡和埋葬活動，“兇宅”的定義和我國法院對“兇宅”的普遍看法是判斷的主要因素。所謂的非正常死亡顯然應與自然死亡相分開，非正常死亡如自殺、謀殺、意外死亡等非正常死亡。在這種情況下，自殺死亡是造成非正常死亡的主要原因，因此買方更容易對房屋感到厭惡和忌諱。第二，死亡發(fā)生地，在這個房子中發(fā)生，但不僅僅發(fā)生在這個房子里，例如在跌落死亡，大多數法院認為這樣的房子是“兇宅”，因為從一個房子跌落造成的死亡，與這個房子有很大的關系，影響到買方的購買意愿。第三，一個人在死亡之時或之后是否有居民居住。這種確定標準不太常見，因為出賣人有義務披露影響其住所價值的重要信息，或影響到合同當事方在出售或出售住所時作出的決定，但在以下情況下通常有披露信息的義務:在有關住所訂立銷售或銷售合同很久之后，且死亡地點并非處于室內，被上訴人稱在這期間沒有發(fā)生死亡事件，已經盡到了告知義務。”四、“兇宅”出賣人和居間人的法律責任通過區(qū)分“兇宅”交易中出賣人與居間人的法律責任，有利于“兇宅”糾紛問題的解決。（一）出賣“兇宅”行為是否構成欺詐出賣方必須告知“兇宅”信息，我國的《城市房地產管理法》沒有明確包括賣方在住房建設中提供信息的義務的規(guī)定，有關房地產抵押和租賃的披露規(guī)定是“兇宅”的買賣合同實質上是一般的買賣合同。但其標的物的性質與普通商品房有所不同。在平等和自愿的基礎上，買賣雙方的貿易地位相同，作為房屋的所有人，賣方通常對房屋非常了解。根據一般經驗，買方只能檢查房屋的外觀，并且不知道有關可能的銷售合同的某些信息，例如房屋中是否有謀殺案。應要求賣方向買方提供信息，包括購房，是否有抵押，是否有特殊事件等，以平衡各方的利益。賣方應與買方行談判以履行這一義務，未能及時履行披露義務即構成欺詐，在第一種情況下，法官以“誠實信用原則”為核心，將其房屋銷售合同確定為可撤銷合同?！半[私”不能用作對賣方的辯護，被告主張“數據保護”。在類似情況下，這種辯護也很常見。一些學者認為，隱私權本質上是個人決定其是否宣告的權利。在“兇宅”買賣中，賣方對他所擁有房屋的“兇宅”事實擁有隱私權，并且可以自由選擇是否將該事實公開；但是，一旦他們要將交易的標的移交給他人，應根據公平和誠實信用的原則移轉部分權利，并將此事告知特定的人（買方）。否則，由于買方的權利，交易可能是不公平和不誠實的，這是公平原則和交易順序的要求。（二）“兇宅”出賣人的法律責任出賣人的約過失責任。據前文所述，出賣人未告知“兇宅”信息違反誠實信用原則，構成欺詐。根據誠信原則，賣方有披露兇宅的信息告知的義務。它實際上屬于出賣人的先合同義務項下的告知義務，出賣人違反該義務的，應當承擔締約過失責任。簡而言之，賣方未能履行這一披露義務可能產生以下后果：一方面，根據《合同法》第54條，賣方與買方之間的住房銷售合同是因賣方的行為構成欺詐，因為賣方的行為構成欺詐，而買方是受害方，有權讓法院變更或撤銷合同；另一方面，合同過失賠償責任是補償喪失的信任利益，即由于合理地相信合同的有效性而由一方支付的所有權成本或機會成本。此成本由于對方導致合同無效的過失行為而無法恢復。合同無效包括兩種情形，一種是合同自始無效，一種是合同被撤銷或者合同因不被追認而歸于無效。當買受人依據《合同法》第五十四條選擇請求人民法院或者仲裁機構撤銷合同時，則房屋買賣合同自始無效，出賣人因合同歸于無效須承擔締約過失責任。出賣人的瑕疵擔保責任。如何確定兇宅是否屬于“有瑕疵”的房子，這里我們主要從兇宅是否符合房屋通常標準或者符合合同目的的特定標準，一般的房屋買賣合同的目的就是一手交錢一手交房,并沒有什么特定的標準，此時我們要衡量“兇宅”是否符合房屋的通常標準，房屋的通常標準就是買方是否能夠順利的行使該占有、使用、收益、處分房屋，所以分析“兇宅”是否符合房屋的通常標準就是要分析“兇宅”會不會影響買方是否能夠順利的占有、使用、收益、處分房屋。占有，即對物的事實支配?！皟凑辈⒉粫υ婕磳⒒蛘咭呀浫〉玫姆课菔聦嵵洚a生影響，所以不影響買方對該房屋的占有。使用，是指“按照物的性能，不損毀其物或變更其性質地加以利用，以滿足其生產或生活上的需要?！比欢?，“趨吉避兇”自古以來是人們所追求的，因此人們很難愿意居住辦公在兇宅之中，所以兇宅不能像非兇宅一樣完全滿足人們生產生活需要，所以會影響房屋的使用。收益，是指收取物的天然孳息及法定孳息，就房屋而言最重要的孳息便是租金，而“兇宅”情形會嚴重影響到承租人租賃該兇宅的意愿，故而影響房屋的收益。最后來看處分，處分包括事實上的處分以及法律上的處分，前者指“有型的變更或毀損物的本體”，如拆毀、解剖等，而后者又包括債權行為（買賣、贈與等)以及物權（移轉所有權、拋棄等）行為。當房屋為兇宅時，人們對于該房屋的購買意愿也隨之下降，所以兇宅情形也會影響到房屋法律上的處分。綜上所述，“兇宅”情形會影響到買方使用、收益、處分涉案房屋。所以該兇宅不符合房屋的通常標準，從而構成瑕疵給付。從上述分析可以得出，無論合同中對于兇宅有無約定、約定是否明確，賣方給付兇宅的行為均構成瑕疵給付，應當承擔合同法上相應的后果。（三）居間人的法律責任居間人如實告知的義務在房屋買賣合同中，委托人的義務是支付臨時付款或費用，而居間人的主要義務是如實告知有關各方有關問題。經紀人披露準確信息的義務可以分為法律規(guī)定和當事人之間的協(xié)議，合同法關于居間人如實披露的義務的規(guī)定載于第二百四十五條，這是一般法律規(guī)則，如果有特殊協(xié)議的話在客戶和經紀人之間，有關合同的信息，經紀人必須按照協(xié)議如實報告。它們是一種依靠房屋信息資源整合的主體，并充當房地產市場的居間。通過提供居間服務來收取臨時報酬，“兇宅”是“與訂立合同有關的重要事實”之一。居間機構應積極詢問，派人到房屋所在地了解情況，或請居委會調查有關信息，如實告知重要信息，以免因義務引起法律糾紛。為了提供信息，代理商可以創(chuàng)建有關居住情況的交流，列出信息，向購買者解釋并向購買者請求確認。1.居間人的責任承擔方式在“兇宅”交易中，居間人違反告知義務的常見情形有四種：其一，第三人惡意欺詐，“兇宅”信息十分隱蔽，居間人盡到了調查核實之義務仍未獲知，委托人與第三人締結買賣合同；其二，居間人和第三人對“兇宅”信息都不知情，居間人也未盡到盡力調查核實義務，委托人與第三人訂立了房屋買賣合同；其三，居間人和第三人惡意串通，故意不告知委托人“兇宅”信息，委托人在不知情的情況下購買了該房屋；其四，第三人如實向居間人披露了“兇宅”信息，居間人為促成交易向委托人隱瞞，使委托人陷入錯誤購買該房屋。對于上述情形中的一，因為居間人并非承擔全部責任，因此，此時不構成居間告知義務的違反。居間人在居間活動中違反如實告知義務應承擔的法律責任是違約責任，而且是違約責任救濟的特殊形式。《民法典》第九百六十二條、九百六十三條是對違約責任的救濟規(guī)定。此時情形二和情形四都構成違約責任。情形三中居間人和第三人惡意串通，故意欺騙委托人，隱瞞房屋“兇宅”信息，促使委托人與第三人訂立二手房屋買賣合同，給委托人造成損失，委托人可以根據《民法典》第一百四十九條的規(guī)定尋求維護權利的途徑。2.居間人的訴訟地位當居間人與出賣人惡意串通，則可請求居間人對買受人遭受的損失承擔連帶賠償責任。在部分情況下居間人提供“兇宅回購”等類似保證的，不能免除其賠償責任。由于中間人與買賣雙方之間的合同關系并不等同于買賣雙方之間的銷售合同，如果買方的請求和居間合同沒有關系，則可不通知居間人作為第三人參加訴訟；對居間人提供的居間服務存在異議的，買受人可另案主張。五、“兇宅”買賣糾紛的處理思路和預防措施在實際案例中，有些法院對于“兇宅”買賣的認定和處理方式不同。有認定“兇宅”買賣合同有效、“兇宅”買賣合同無效、“兇宅”買賣合同可撤銷以及適度判定賣方降低房價等措施。針對目前已知的處理思路，可以做出合理的預防措施。（一）針對“兇宅”買賣糾紛類似案件的處理思路1.認定“兇宅”買賣合同有效在現(xiàn)實生活中有相關的判斷。法官會認為房屋已成為所謂的兇宅，不會干擾房屋的正常使用。禁忌和對房屋的恐懼是買方的主觀想象力，這是封建迷信的一部分。因此，雙方簽訂的銷售合同是基于真實的意思表達，沒有違法情況，合同合法有效，賣方履行了房屋交付義務，沒有違反法律義務，商定了義務后，原告的起訴被駁回，判決是對原告的反對。實際上，在某些情況下，存在一個問題，即有人死于煤氣中毒后，房屋不是危險的房屋。法官給出了否定的答案，因為法官認為瓦斯中毒是一次事故，而事故的危險性和威懾力還不夠，但實際上它忽略了諸如異常死亡或火災之類的事故。由于人們難以接受，也使居民感到不安和焦慮，因此在某些情況下，法官應從客觀現(xiàn)實、短期時間等方面仔細判斷是否為兇宅。2.認定“兇宅”買賣合同無效賣方合同無效，因為它違反了公共秩序和道德原則；在某些早期案件中，一些法官根據《民法通則》第7條，《合同法》第7條和第52條第5條，使合同無效，首先，盡管相關法律，法規(guī)和行政法規(guī)中對公共秩序和道德原則的表述也可以作為評估的依據，但應謹慎運用法律原則；其次，可以將公序良俗視為“公共秩序”和“善良風俗”?！肮仓刃颉睉斫鉃楣差I域的公共利益；很明顯，爭端是由“銷售”引起的。在這種情況下，使用法律和秩序解決“兇宅”的問題將擴大涉嫌濫用司法裁量權且不利于促進自由貿易的原則的范圍。3.認定“兇宅”買賣合同可撤銷可撤銷合同是指因為意思表示存在瑕疵或者不真實，合同是否繼續(xù)有效取決于享有撤銷權的一方當事人是否行使撤銷權的合同。在與房屋購買合同有關的各種糾紛中，通常，原告是因為賣方隱瞞房屋的信息或有其他錯誤意圖而要求法院終止雙方的銷售合同；法院將根據判決書判斷是否應終止銷售合同。簽訂合同時雙方的義務終止合同的主要原因有兩個：首先，買方聲稱賣方違反了在簽訂合同時提供信息的義務，并且簽署了欺詐合同，因此他要求法院終止合同，并要求另一方對簽訂合同的債務承擔責任；其次，如果有嚴重的誤解，買方有權撤銷合同。4.適度判定賣方降低房價關于如何處理兇宅糾紛的研究可能不僅僅局限于確定合同是否存在，還可以采取更有效的措施來解決與兇宅糾紛有關的各種商業(yè)糾紛。在我國的香港和臺灣兩個地區(qū)，兇宅這種房屋通常以比正常價格低20%至30%的價格出售，法律承認兇宅的價格出售的房屋的交易，并認為雙方都應該知道有關這些房屋的信息。我國大陸地區(qū)也可以利用這種做法，一方面，為兇宅設定正常的價格，進而通過價格達到顯示兇宅的房屋信息的作用，減少賣方或中間人的無知或疏忽等造成的法律風險，減少買房不知道兇宅的房屋信息而導致的影響；另一方面，應規(guī)定，基于兇宅價格達成的交易，買方不得隨后以訴訟或撤銷合同為由取消，買方無權以兇宅為由要求賠償。（二）針對“兇宅”買賣糾紛類似案件的預防措施1.明確出賣人告