房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告用途為營業(yè)用房，房屋建筑面積324.12平方米，房屋所占用土地為出讓方式取得，土地使用權(quán)面積落在自井區(qū)五星街石灘壩居委會(huì)同興路，屬自貢市城區(qū)Ⅱ級用地。該宗土地形狀較規(guī)則，四至為東臨力拓開發(fā)公司土地，南臨道路，西臨同心路，北臨力拓開發(fā)公司土地，淺丘地形、宗地內(nèi)場地較為平坦，地質(zhì)構(gòu)造較為穩(wěn)定，無震災(zāi)歷史?；A(chǔ)設(shè)施為通供水、排水、供電、通訊、通路、、通氣、場地平整，為“六通一平”。大氣符合國家Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)，水體符（二）估價(jià)對象權(quán)屬狀況估價(jià)對象為自貢市金華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。估價(jià)對象所在五星街同興路區(qū)域?yàn)樽载暿谐鞘幸?guī)劃的自流井－大安主中心的城市核心地帶，為市域政治、商貿(mào)、科技、文化、教育、旅游中心職能，是自貢集聚規(guī)模最大，城市功能最為齊全的綜合區(qū)，在城市經(jīng)濟(jì)中占重要的經(jīng)濟(jì)地理位置和區(qū)域優(yōu)勢，規(guī)劃居住人口34萬人。土地級別為Ⅱ級。自貢市位于四川南部，處于川南五市（自貢、樂山、宜賓、瀘州、內(nèi)江）中心位置。全市幅員面積觀“名揚(yáng)四海，亦由“南國燈城“蜚聲中外，是國家歷史文化名城、對外開放城市、省級風(fēng)景名勝區(qū)、全國衛(wèi)生城市、四川省文明城市。全市地貌山、丘、壩兼?zhèn)洌灾袦\丘為主，地質(zhì)構(gòu)造屬四川臺坳自貢凹陷，地勢自西北向東南傾斜，水系由旭水河，威遠(yuǎn)河兩主要支流在市區(qū)北面雙河口匯合，氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候區(qū)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，雨水充沛。自貢市的發(fā)展以背靠重慶為增長極的長江上游經(jīng)濟(jì)帶和成都城市經(jīng)濟(jì)區(qū),依托川南,堅(jiān)持“科教興市”的方針，抓住經(jīng)濟(jì)全球化和西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，以堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展為根本，以加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為先導(dǎo)，以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大對內(nèi)對外開發(fā)，立足于發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)施“大化纖、大化工、大旅游、大學(xué)園、大城市”等“五大工程”；加快加工制造能力優(yōu)越向產(chǎn)品優(yōu)越，科研優(yōu)越向產(chǎn)業(yè)優(yōu)越和旅游資源優(yōu)越向經(jīng)濟(jì)優(yōu)越的“三個(gè)轉(zhuǎn)推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工業(yè)化、信息化、市場化和城市化的“四化進(jìn)程”，促進(jìn)自貢經(jīng)濟(jì)追趕型發(fā)展自貢市城市交通對內(nèi)對外交通條件近年來得到較大改善，全市交通四通八達(dá)，主干道、次干道、支路布局合理，內(nèi)宜鐵路橫貫市境，并有11條專線與各大工礦企業(yè)相連，隨著內(nèi)宜高速公路內(nèi)自段的開通與成渝高速公路聯(lián)通，川云公路的改善、北環(huán)路、南環(huán)路等道路的建成，以及不斷加快對內(nèi)市內(nèi)交通以市公交車、中巴有出租車的公交線路遍及各區(qū)域，公共交通較為便捷。自貢市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)逐步升溫，同興路地段為自貢市老城區(qū)中較為繁華的地段，但同興路在近二、三年才開始開發(fā)建設(shè)，有同興苑、百年家苑、清華苑、華苑小區(qū)等開發(fā)項(xiàng)目，該地段人流量較大，有釜溪職中、教育學(xué)院、一中等學(xué)校，同興路路已逐步升溫，住宅、營業(yè)用房價(jià)格上揚(yáng)較快。根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象實(shí)際狀況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場情況，由于在同一供求圈內(nèi)可收集到類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，故采用市場比較法從替代的途徑進(jìn)行估價(jià)。市場比較法是指在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價(jià)對象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對象和可比實(shí)例的狀況，對區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評估出估價(jià)對象的市場價(jià)格。市場比較法在房地產(chǎn)市場較發(fā)育、交易實(shí)例較多的地區(qū)比較實(shí)用，其估價(jià)結(jié)果與市場相近，最具現(xiàn)實(shí)性，其準(zhǔn)確性較高，是目前普遍采用的估價(jià)方法，所以我們認(rèn)為，通過市場比較法評估出的成本法是根據(jù)成本積算原理，求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)值或重建價(jià)值后，扣除折舊，成本法可操作性較強(qiáng)，但其評估結(jié)果的準(zhǔn)確度、可信度低，房地產(chǎn)特別的營業(yè)類房地產(chǎn)的價(jià)格往往不是由它的建造成本決定，所以，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確度、可信度相對市場比較法要低。綜上所述，由于此次評估目的為抵押價(jià)格評估，根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象的特點(diǎn)，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場的狀況，本次估價(jià)結(jié)果的確定以市場比較法的估價(jià)結(jié)果作為此次房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果。五、最高最佳使用原則在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價(jià)對象房屋登記用途為營業(yè)用房，土地用途為商住用地，已經(jīng)是最高最佳使用狀態(tài)，根據(jù)合法性原則和由于本次估價(jià)目的，因此保持現(xiàn)狀用途為前提估價(jià)。具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價(jià)對象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對象和可比實(shí)例的狀況，對區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評估出估價(jià)對象的市場價(jià)格。交易日期2002.6.102002.1.102001.10.242001.3.6交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素商業(yè)繁華程度一般較繁華一般較繁華交通便捷度便捷便捷便捷便捷公共設(shè)施完善度齊全齊全齊全齊全個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混臨街狀況整體店面后半部臨街臨街臨街臨街深度較深一般一般一般面積大小較大一般一般一般配套設(shè)施完備度完備完備完備完備比較因素條件指數(shù)表實(shí)例比較因素委估對因素比較修正系數(shù)表實(shí)例比較因素委估對象實(shí)2002.6.102002.1.102001.10.242001.3.6交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素商業(yè)繁華程度①、交易情況修正：以正常交易為比較基礎(chǔ)，指數(shù)為100。素是房地產(chǎn)一定范圍的外部環(huán)境對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素。進(jìn)行區(qū)域因素修正，是將可比實(shí)例相對于估價(jià)對象在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差別排除。影響營業(yè)用房房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素主要包括商業(yè)繁華程度、交通便捷度、公共設(shè)施完善度等。商業(yè)繁華程度：主要考慮估價(jià)對象與比較案例離市、區(qū)級中心直線距離，比較案例距A、C略好交通便捷程度：估價(jià)對象與比較案例均在同興路公路旁，距離主要道路距離、公交車站網(wǎng)、區(qū)域道路密集程度等都相似，故不做修正。公共設(shè)施完善度：主要指項(xiàng)目周邊是否有銀行、郵電、學(xué)校、超市、派出所、醫(yī)院等配套設(shè)施，分為“齊全”、“較齊全”和“不齊全”三類。估價(jià)對象與比較案例均在同一街道，不做修正。④個(gè)別因素修正：個(gè)別因素是構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能等方面的因素。進(jìn)行個(gè)別因素修正，是將可比實(shí)例相對于估價(jià)對象在本身的使用功能、質(zhì)量好壞方面的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差別排除。影響營業(yè)用房房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素主要包括建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、臨街深度、面積大小、配套設(shè)建筑結(jié)構(gòu)：估價(jià)對象與比較案例均為鋼混結(jié)構(gòu)，不做修正。配套設(shè)施完備度：估價(jià)對象與比較案例配套設(shè)施相同不做修正。各項(xiàng)因素差價(jià)率）×成新×用途系數(shù)×建筑面積房屋成新率是指估價(jià)對象現(xiàn)狀價(jià)格與估價(jià)對象全新狀況時(shí)的價(jià)格折減率，其主要影響因素為建筑物使用年限、保修維護(hù)情況、房屋耐用年限、房屋已使用年限等。根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察并參照建筑物建造年限，采用年限折舊法和實(shí)際觀察法綜合評營業(yè)用房用途系數(shù)為2.4。房價(jià)=[801+271×1.67]×1.05×1.0321×1.00×0.95×2.4×324.12=3097.38×324.12=1003923元（三）采用收益法測算其他非住宅部分房地產(chǎn)價(jià)值：具體估價(jià)思路為：根據(jù)估價(jià)對象在未來可使用年限（經(jīng)濟(jì)使用年限）內(nèi)使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率對估價(jià)對象在未來可使用年限（經(jīng)濟(jì)收益年限）內(nèi)各年的凈收益進(jìn)行資本化還原，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。根據(jù)穩(wěn)鍵性原則，假設(shè)估價(jià)對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且每年的年A、各種稅費(fèi)：根據(jù)國家規(guī)定，出租房屋主要需交納房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)委托方與承租方的協(xié)議，結(jié)合該地區(qū)租賃市場的實(shí)際操作情況，租金為凈租金，即2、確定資本化率：以目前中國人民銀行存款利率%，根據(jù)同類房地產(chǎn)投資收益水平率，考慮通貨膨脹和本市同地區(qū)的同類房屋的