蚌埠市經(jīng)開區(qū)2020-36號地塊投資報告

蚌埠市經(jīng)開區(qū)蚌掛（2020）36號地塊初審報告一、項目區(qū)位二、城市及市場基本面三、項目分析及定位四、經(jīng)濟測算及敏感性分析1本部分內容共計2分鐘一、項目區(qū)位（一）奧維地圖講述要點：1、首先打開奧維地圖說區(qū)位：（1）城市格局、大區(qū)位、板塊格局；（2）地塊具體位置（含近期參與過項目的相對位置說明）；2榮盛華府玖瓏院帝景龍灣龍子湖石榴湖山春曉A地塊B地塊教育及醫(yī)療用地A地塊一、項目區(qū)位（二）航拍展示航拍記錄（地塊外部）：俯瞰視角執(zhí)行標準：1、以地塊上空為飛入點，分別沿地塊東、南、西、北四個方向飛出1-3km，達到清晰認知城市界面成熟程度為目的；成果輸出—標準航拍視頻2、觀察記錄地塊周邊地表情況，包括配套、不利因素、周邊建筑物等；3、飛行高度以能看清地表情況為宜；4、重點配套及不利因素應重點拍攝。4二、城市及市場基本面本部分內容共計5分鐘（一）經(jīng)濟/人口（總結語）2019年安徽省各城市GDP與房價情況2000018000160001400012000100008000600040002000017309經(jīng)濟1225185508278

8095

7997城市人均79527326712170616536

6478

6394

67336062

5879GDP

全國排核心支柱產業(yè)增速GDP

全省排名（億元）名（元）硅基/生物新材料蚌埠2057/5.1%

604695人口GDP房價常住常住人

適齡購常住/

城鎮(zhèn)化

口三年

房人口城市戶籍人口2019安徽省常住人口與商品住宅成交量人口

省內排占比（萬人）名戶籍率平均增

數(shù)量（萬人）（萬人）1400120010008006004002000速1155.721144蚌埠

341.2

10

386.3

0.88

58.6%

0.34%

95.99

25%957.2818.29672.4

652.1573.6投資392.18425.1321.65336.2273.73

250.3245.72180.2195.15城市固定資產投資（億元）房地產投資（億元）增速增速蚌埠2328.56.8%65313.3%常住人口住宅成交面積18-35歲人口，數(shù)據(jù)來源，蚌埠市2019社會統(tǒng)計公報。5二、城市及市場基本面-規(guī)劃/產業(yè)/交通（二）城市/區(qū)域價值挖掘/特殊亮點市區(qū)規(guī)劃，政府層面圍繞東海大道和延安路打造千億市政配套;

該區(qū)域匯集了酒店、大型購物商場、高標會所、

高端寫字樓等。日趨完善的配套設施使中心地區(qū)的區(qū)位價值愈發(fā)凸顯，核心地位更加突出，逐漸形成一個中心商務、商業(yè)圈對外進行輻射，日趨顯現(xiàn)蚌埠未來城市發(fā)展的方向。安徽自貿試驗區(qū)的實施范圍119.86平方公里，涵蓋三個片區(qū)：合肥片區(qū)，蕪湖片區(qū)，蚌埠片區(qū)。蚌埠片區(qū)的設立，實現(xiàn)了合蕪蚌自主創(chuàng)新與自由貿易的完美融合，將給蚌埠加快建設淮河流域和皖北地區(qū)中心城市帶來全新的發(fā)展機遇。6二、城市及市場基本面-規(guī)劃/產業(yè)/交通（二）區(qū)域價值挖掘景觀資源學區(qū)資源交通資源：蚌埠市已形成“五縱兩橫”的鐵路網(wǎng)格局：

五縱：京滬鐵路、水蚌鐵路、京滬高速鐵路、京福高鐵、徐-蚌-寧城際鐵路；

兩橫：淮海鐵路、沿淮鐵路；民用機場也得到批復，滕湖機場目前正處于可研階段，選址已完成。規(guī)劃4條軌道交通線路，目前淮上云軌即將試運行通車小學：蚌埠六中，公，區(qū)重點，九年制學校距離高鐵站4.8公里，開車10分鐘路程周邊規(guī)劃輕軌4號線，淮上云軌試驗段預計年底開通。區(qū)域小學備注高中蚌埠八中北大培文禹王中學行知中學淮上實驗小學（次重點）淮上區(qū)蚌埠八中小學部

（次重點）鐵三小蚌山小學（次重點）（次重點）重點第一實驗小學本部第二實驗小學新城實驗學校本部慕遠學校蚌埠一中蚌埠二中蚌山區(qū)重點重點次重點次重點次重點次重點次重點次重點蚌埠六中第三實驗小學北師大附小蚌埠四中禹會區(qū)蚌埠十二中目標地塊龍子湖實驗小學師范附屬小學蚌埠三中鐵路中學龍子湖區(qū)7二、城市及市場基本面（三）全市土地市場近三年年均土地成交建面300萬㎡，主力成交區(qū)域集中在蚌山區(qū)，禹會區(qū)，龍子湖區(qū)整體成交土地量較少。其中蚌山區(qū)土地價值最高。蚌埠市區(qū)近三年整體住宅用地成交情況樓面價圖分布淮上區(qū)時間（年）土地宗數(shù)（塊）建設面積（萬㎡）規(guī)劃面積成交樓面溢價率（%）（萬㎡）

價（元/㎡）樓板價2435

元/㎡201720182019合計2531177313314215643134735327197119852696258154%58%27%龍子湖區(qū)樓板價2778

元/㎡蚌山區(qū)禹會區(qū)淮上區(qū)龍子湖區(qū)禹會區(qū)成交住宅用地成交住宅用地樓板價成交住宅用地

成交住宅用地樓板價蚌山區(qū)時間建面樓板價

建面（萬建面建面

樓板價樓板價2631

元/㎡（元/（元/（萬㎡）

（元/㎡）

㎡）（萬㎡）（萬㎡）（元/㎡）樓板價4237元/㎡㎡）㎡）20192018539442373753229074145112631167521449087852435202720290/2174277812072017

168二、城市及市場基本面（三）全市土地市場2020年截止目前市區(qū)共成交16塊地，土地競拍市場較為火熱，其中蚌山區(qū)16號地樓面單價已達到5372元/㎡

（溢價率115%），龍子湖區(qū)成交2宗用地，其中鉛筆廠地塊成交樓面價4178元/㎡，溢價率72.9%。建發(fā)首進蚌埠，摘取蚌掛23號地，成家樓面價5400元/㎡。用地面積（畝）用地面積（㎡）建筑面積（㎡）起始樓面價（元/㎡）名義樓面價（元/㎡）溢價率（實際）交易日期地塊編號區(qū)域土地位置土地屬性住宅容積率受讓方高新路南側、迎河路東側2020/1/6蚌掛（2019）72高新區(qū)81.1540431.581064208821493%和順地產姜橋路南側、天河路西側高新區(qū)建設發(fā)展有限公司2020/4/92020/4/242020/4/29蚌掛（2020）1蚌掛（2020）9蚌掛（2020）10高新區(qū)蚌山區(qū)住宅住宅105.8705222141045115611711%解放路西側、MH-11路南側184.9124.2123251828122.02.02465021656252515601254512141%世貿李樓路東側、

住宅（安置房寶塔路南側龍子湖區(qū)102%蚌埠豐宏置業(yè)用地）勝利路北側、太平街西側2020/5/222020/5/22蚌掛（2020）16蚌掛（2020）17蚌山區(qū)蚌山區(qū)住宅24161831.81.5291302496312753724286115%蚌埠金海置業(yè)延安路西側、貨場八路北側融創(chuàng)和亳州建投聯(lián)合體住宅住宅18712442918664437.1%朝陽北路東側、雙墩路北側2020/5/222020/5/20蚌掛（2020）18蚌掛（2020）15淮上區(qū)經(jīng)開區(qū)42279032.05580520253566/76.1%/北京城房流拍黃山大道南側、

居住、商業(yè)、湯和路東側3292196451.5/237473911442169商務設施鳳陽路北側，堤壩路西側解放路西側，淮上大道北側延安路西側、燕山路北側學瀚路西側，望湖路北側解放路東側、鳳陽路南側2020/6/52020/6/172020/7/222020/7/222020/9/2蚌掛（2020）21蚌掛（2020）22蚌掛（2020）23蚌掛（2020）24蚌掛（2020）27龍子湖區(qū)淮上區(qū)住宅7970528384639915129367781495471.82.295108102078222396135563990932797157654002914417828.9%1.1%碧桂園中恒住宅住宅住宅住宅經(jīng)開區(qū)227102741.6/1.6/1.22.038472257241740.4%29.1%72.9%建發(fā)經(jīng)開區(qū)邦泰龍子湖區(qū)2.0新城&怡康蚌山區(qū)宏業(yè)路西側、雪華路北側安徽宏茂置業(yè)有限公司2020/9/17蚌掛（2020）29蚌山區(qū)商住4932409.8472.374542.6481155215832.0%黃山大道北側、山香路東側解放北路西側，淝河路北側2020/9/252020/10/9蚌掛（2020）32蚌掛（2020）30禹會區(qū)淮上區(qū)住宅商住10138667658.51.5101487.7995494518203411833311119962.8%1.3%安徽水利當代置業(yè)257592.61.91PA

RT

2

房地產市場分析住宅市場

蚌埠市2017年年成交量激增，需求過度釋放，近2年成交量逐年遞減，2019年年成交量260萬㎡，成交價格逐年攀升。2020年上半年成交均價7832元/㎡?；瓷蠀^(qū)樓價圖分布蚌埠市區(qū)近三年整體商品房成交情況7000-8000元/㎡時間（年）銷售套數(shù)（套）銷售面積（萬㎡）銷售價格（元/㎡）銷售額（億元）龍子湖區(qū)2017201830329261862377796503142822601076557732574387832205207194847500-9500

元/㎡20192020(1-7)禹會區(qū)蚌山區(qū)合計89942963690樓板價6500-9000

元/㎡樓板價8000-13000元/㎡二、城市及市場基本面（五）區(qū)域規(guī)劃濱湖板塊是城市總體規(guī)劃確定的生活居住和政務及商務辦公的城市片區(qū)，板塊緊鄰龍子湖，緊鄰湖上升明月5A級風景區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。安置房地塊蚌掛（2020）36板塊近3年供地較少，17年未供地，18-19年每年保持一宗土地供應，目前板塊僅剩4宗土地，其中濱湖01,05號地已掛網(wǎng)，僅剩濱湖03,04號商住用地，商業(yè)比例20%。10二、城市及市場基本面（七）板塊庫存濱湖板塊目前在售3個項目，板塊短期庫存452套，廣義庫存3277套，主要庫存集中在石榴湖山春曉及帝景龍灣項目（該項目資金鏈斷裂，交付拖延，目前項目處于停滯狀態(tài)）。與該板塊競爭較為激烈的虎山板塊（新興板塊）近2年土地供應節(jié)奏較快（19年3宗，20年2宗）

，累計在售5個項目，待售一個項目（土地價格4200-6025元/㎡），目前存量較大，總庫存6726套。板塊項目名稱業(yè)態(tài)面積戶型住宅總套數(shù)取證積存套數(shù)

待結轉套數(shù)

總庫存套數(shù)高層洋房103-114114-139688667石榴湖山春曉1301055721185濱湖板塊（一級競品）榮盛華府玖

高層、洋112-26028333200220102292瓏院房、別墅帝景龍灣高層16981800小計4526502825327770572洋房聯(lián)排高層洋房疊墅高層洋房117-190190-230106-125130-132152-185102-120115-14291572融創(chuàng)山水宸院71293965275893611291028536182447658729843陽光城·麓山悅1064虎山板塊（二級競品）珍寶島雍景553515171355虎山板塊院融創(chuàng)山水宸院融院洋發(fā)新地塊/017006348917317006726小計總計3788301000312二、城市及市場基本面（八）板塊庫存截止2020年10月，一級競品存量33萬㎡，二級競品存量49.5萬㎡；預計本案期房入市時，一級競品榮盛華府玖瓏院即將清尾，主力在售為石榴湖山春曉與43號地塊，二級競品融創(chuàng)，建發(fā)，陽光城項目在售。年度季度2020年2021年2022年項目分類412341234石榴湖山春曉榮盛華府玖瓏院蚌掛（2020）43號地塊陽光城麓山悅融創(chuàng)山水宸院建發(fā)地塊13萬㎡4萬㎡一級競品16萬㎡18萬㎡9.5萬㎡二級競品22.0萬㎡預計本案入市時間2021年4月本案濱湖2020-36號地塊12.8萬㎡2室3室4室競爭等級項目名稱2室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡633120-140㎡129140以上㎡石榴湖山春曉////37132（別墅）一級競品二級競品榮盛華府玖瓏院1405442/蚌掛（2020）43號地塊陽光城麓山悅///////////50//132380/600225/融創(chuàng)山水宸院112/186建發(fā)地塊/合計4211282100813項目指標分析地塊分析安徽省蚌埠市經(jīng)開區(qū)2020-36——商住地塊基本信息交易信息土地位置：土地四至：龍騰路西側，環(huán)湖西路北側龍騰路西側，環(huán)湖西路北側，宏業(yè)南路南側（湖山春曉一路之隔）報名起始時間：

2020-10-1209:00:002020-36號商住（商業(yè)占比10%）掛牌81047㎡（121.57畝）公告時間：2020-10-12地塊編號：用地性質：出讓方式：總用地面積：保證金截止時間：2020-11-217:00:00拍賣時間：起始價：2020-11-415:0054100萬元代征面積：建設用地面積：

81047㎡--保證金：10820萬元推出每畝價：445萬/畝規(guī)劃建筑面積：

129675㎡推出樓面價：公告編號：出讓單位：付款節(jié)奏：4172元/平米（實際4284）蚌自然資告字2020-15號蚌埠市自然資源和規(guī)劃局容積率：≤1.61個/戶/100㎡≤35%≥40%車位配比：建筑密度：綠化率：商業(yè)比例：限制高度：出讓年限：配建情況：10%土地競得后

10個工作日內簽訂《出讓合同》，45日內付土地款50%，辦理預售前付清，最長不超過半年。北側≤36米，南側≤18米70年A地塊集中配建一處社區(qū)綜合服務中心（包含：對外公廁≥60㎡、小區(qū)養(yǎng)老服務用房≥25㎡/百戶等）。龍子湖石榴湖山春曉湖上升明月B地塊A地塊規(guī)劃二實小分校三、項目本體分析（二）風險提示【湖山春曉南側地庫】項目現(xiàn)場踏勘風險排查表排查結果風險障礙清單總負責人序號排查時間

排查人

責任部門有風險填

；無風險填□

1、地塊東側有土方堆積。2、地塊北側農棚，場地有大量菜地。

2020.10.19

鄧玉龍3、場地內很多蘆葦蕩。地上一般附著物：堆土量、其他堆積物數(shù)量、青苗、

一、用地現(xiàn)狀二、周邊環(huán)境6成本大棚（廢棄、養(yǎng)禽等）、私有林木、魚塘等環(huán)保要求：國家級文物保護區(qū)、風景名勝區(qū)、自然

項目南側有風景名勝區(qū)，水源保護區(qū)龍子湖。21

保護區(qū)、水源保護地，水利工程、河道綠化/生態(tài)控制2020.10.19

鄧玉龍2020.10.19

鄧玉龍工程成本區(qū)地質：臨近河道，屬于洪澇危險區(qū)；處于地質災害

24

（火山、地震、泥石流、臺風等）高發(fā)區(qū)、地質條件

項目東側為市政園林河道。投資部戚玻復雜區(qū)、古代墓葬高發(fā)區(qū)等對存在環(huán)境變遷可能的因素特別提示（影響待建地

塊視線或其他）：規(guī)劃中的公路、高架橋建設、鐵路（地鐵、高鐵、輕軌）、現(xiàn)狀綠地、景觀、水庫、水面、樹林等發(fā)生變化2526南側為風景名勝區(qū)，有山。2020.10.19

鄧玉龍

成本/工程2020.10.19

鄧玉龍

成本/工程三、初步施工條件周邊通水、通電、通路（道路修建接駁）、手機信

項目南側、北側、西側均由已修建好道

號、區(qū)域勢力、其他限制、報批報建路，東側為市政河道園林。16三、項目本體分析（三）風險排查專項解決方案暫無17PA

RT

2

土地市場分析地塊編號：

2018-18（中南江山府）占地面積：

73畝地塊編號：2019-10/11（陽光城麓山悅）占地面積：

20.3萬㎡地塊性質：

住宅地塊性質：

居住出讓方式：

勾地容積率：

3.5計容建面：9.9萬㎡出讓方式：

拍賣出讓方式：

拍賣容積率：

2.0/1.6/1.2計容建面：

33萬㎡成交日期：

2019/3/25樓板價：6025元/㎡溢價率：85%成交日期：

2018/5/16樓板價：6648元/㎡（裝配式）溢價率：

154.5%競得單位：

陽光城競得單位：

中南地塊編號：

2018-16/17（榮盛華府玖瓏院）占地面積：

169畝地塊編號：

2019-41/42（融創(chuàng)山水宸院）占地面積：

199畝地塊性質：

商住地塊性質：

居住容積率：2.4出讓方式：

拍賣容積率：

1.2計容建面：29萬㎡出讓方式：

拍賣計容建面：

15.9萬㎡成交日期：

2019/7/31樓板價：4516元/㎡（名義5613元/㎡）溢價率：12%成交日期：

2018/5/16樓板價：5035元/㎡溢價率：

93.7%競得單位：

榮盛競得單位：

融創(chuàng)地塊編號：

2019-71（石榴湖山春曉）占地面積：

114畝地塊編號：

2020-23（建發(fā)地塊）占地面積：

145畝地塊性質：

居住地塊性質：

居住出讓方式：

拍賣容積率：

2.0出讓方式：

拍賣地塊容積率：

1.6/1.2計容建面：

15.1萬㎡成交日期：

2019/12/25樓板價：4631元/㎡溢價率：31.3%計容建面：

22.2萬㎡成交日期：

2020/7/22樓板價：5400元/㎡溢價率：

40%競得單位：

石榴競得單位：

建發(fā)2018年2019年2020PA

RT

3

周邊主要競品陽光城麓山悅（在售）售價：20F高層毛坯9500元/㎡11F洋房毛坯11500元/㎡4F疊墅底疊20000-22000元/㎡中南江山府（在售）售價：28F高層精裝11500元/㎡開盤時間：2018-12-30總貨量：722套戶型面積：120-1140㎡三房已售貨量：4873開盤時間：2019-9-25總貨量：：2349套戶型面積：106-137㎡151-170㎡疊墅剩余貨量：235套月均流速35套榮盛華府玖瓏院（在售）售價：20F高層毛坯10300元/㎡洋房毛坯12000元/㎡開盤時間：2018-10-20總貨量：1264套已售貨量：939剩余貨量：14101月均流速85套融創(chuàng)山水宸院（在售）5F毛坯洋房13000元/㎡，5F毛坯大平層16000元/㎡，聯(lián)排24000元/㎡戶型面積：12-150㎡，190㎡大平層4已售貨量：1060剩余貨量：204套月均流速45套52開盤時間：2019-9-25總貨量：：987套（扣除安置）戶型面積：116-136㎡大平層190㎡，聯(lián)排230㎡已售貨量：245石榴湖山春曉（在售）售價：20F高層毛坯10500元/㎡11F洋房毛坯11500元/㎡開盤時間：2020-5-30總貨量：1355套戶型面積：103-115㎡三房，126-139㎡四房已售貨量：177目標地塊剩余貨量：742月均流速40套剩余貨量：1178套月均流速30套PA

RT

4

周邊配套◆

交通：距蚌埠市高鐵南站約5km，車程約15分鐘，交通便捷?！?/p>

商業(yè)：距萬達廣場、銀泰城商業(yè)廣場約2km，開車不足10分鐘。萬達廣場

商政

蚌埠市政府銀泰城

商濱湖新區(qū)中◆

教育：地塊緊鄰蚌埠二實小，政府承諾2021年前建成使用；距離蚌埠第六中學僅500m。蚌埠六中（濱景學央景觀公園湖校區(qū)）蚌掛[2020]36號蚌埠二實小（濱湖校區(qū)）高鐵南站行學◆景觀：項目位于濱湖板塊、龍子湖畔，享受龍子湖景龍子湖景區(qū)蚌埠奧體中心

體優(yōu)越的自然景觀資源；文

古民居博物館◆

其他：項目緊鄰蚌埠著名景點蚌埠古民居博覽園，距奧體中心約800，距離蚌埠市政府約1.3km。三、項目本體分析（六）對標競品分析榮盛華府玖瓏院，2018年5月競得目標地塊，成交樓面價5015元/㎡，2018年10月首開，主力戶型為112-190為主，項目整體戶型結構偏大，首開推出260套，去化70余套，成交均價高層11000元/㎡。后期月流速45套左右。1、項目概況項目名稱項目地址榮盛華府玖瓏院南湖路與環(huán)湖西路交匯處開發(fā)商榮盛地產占地面積（㎡）計容總建（萬㎡）總戶數(shù)112860398551住宅1264套主力戶型小高層112-150㎡，大平層180-257㎡，洋房256㎡層高2.95m樓盤信息規(guī)劃容積率24棟18F高層、2棟洋房，11棟別墅，10萬方商業(yè)綜合體1.6-2.5-3.02018年10月2018年10月售樓開放時間首開時間首開情況首開情況：2018年10月首開，推售260套高層，去化70套，成交均價高層毛坯11000元/㎡左右。住宅價格（限價）車位價格18F高層10500元/㎡，大平層12000元/㎡捆綁銷售，交10萬減5萬已推1192套房源，已售972套，庫存

292套，月均去化45套（截止2020年10月底）去化情況物業(yè)公司榮盛物業(yè)20三、項目本體分析月度/分業(yè)態(tài)

量價趨勢圖（六）對標競品分析2、產品量價2020年2月受疫情影響去化量降低，4月后逐步恢復；月成交在50套左右，高層成交價格在10500元/㎡上下浮動，大平層成交均價12000元/㎡左右。目前項目總庫存套數(shù)300套左右，剩余戶型主要集中于112㎡產品。面積戶

成交均價

成交總價庫存套數(shù)（套）140業(yè)態(tài)戶型結構

總套數(shù)（套）

套數(shù)占比型（㎡）

元/㎡（萬元）117萬高層高層高層高層1121261441050010500105003-2-13-2-24-2-227627639621%21%31%565557130萬5442535153486040200149萬23高層（臨湖）19012000238萬4-2-328422%365洋房（臨湖）別墅（臨

266-湖）合計24013000310萬5-2-3282%01月2月3月4月5月6月7月8月9月360-1000萬/19000/5-2-2/343%10577/數(shù)據(jù)來源金剛石高層1294100%2923室2廳1廚2衛(wèi)

135㎡4室2廳1廚2衛(wèi)

145㎡3室2廳1廚2衛(wèi)

126㎡3室2廳1廚1衛(wèi)

112㎡21三、項目本體分析陽光城麓山悅，2019年3月25日競得目標地塊，成交住宅樓面價6025元/㎡，2019年9月首開，高層戶型為106-120㎡，首開（六）對標競品分析入市高層毛坯均價10500元/㎡，首開高層僅去化約50套，持銷期高層價格下探，以價換量，同時推出多重優(yōu)惠力度及手段（增1、項目概況加分銷，首付分期等），高層成交均價9500元/㎡。2020年項目流速實現(xiàn)度高，目前高層僅剩1棟未推。項目名稱項目地址陽光城麓山悅延安路與貨場五路交叉口開發(fā)商陽光城占地面積（萬㎡）計容總建（萬㎡）總戶數(shù)20.333.6住宅2394套主力戶型高層106，120㎡，洋房130,137㎡，疊墅150,180㎡層高2.95m12棟20F高層、18棟11F洋房，疊墅1.2/1.6/2.0樓盤信息規(guī)劃容積率售樓開放時間首開時間首開情況2019年8月2019年9月首開情況：2019年9月首開，推售260套高層，去化50套，成交均價高層毛坯10500元/㎡左右。住宅價格（限價）車位價格20F高層9500元/㎡，洋房11500元/㎡未售去化情況已售1062套陽光城物業(yè)物業(yè)公司三、項目本體分析（六）對標競品分析1、項目概況業(yè)態(tài)高層高層戶型結構總套數(shù)（套）469套數(shù)占比20%庫存套數(shù)5619年底，項目高層價格下探，流速穩(wěn)步增長，2月，3月受疫情影響，面積戶型（㎡）成交均價成交總價（萬元）元/㎡疫情結束后項目成交爆發(fā)，穩(wěn)定維持60-110套之間。9000-1000093萬-103106129三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)76萬80604020066559000-10000113萬-12647020%1264546萬43244037382633322815252211100-

144萬-168

三/四室兩廳兩12000洋房130、137150、18465228%447萬衛(wèi)127300000015000-

230萬-32021000四室兩廳三衛(wèi)758疊墅合計32%658萬9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月2349100%1231高層

洋房

疊墅數(shù)據(jù)來源金剛石高層：

106㎡高層：

129㎡洋房：

130㎡洋房：

137㎡三、項目本體分析（六）對標競品分析1、項目概況項目名稱石榴湖山春曉項目地址開發(fā)商龍騰路與宏業(yè)南路交叉口石榴地產占地面積（萬㎡）7.6計容總建（萬㎡）15.2總戶數(shù)主力戶型層高住宅1355套高層103，114㎡，洋房115,125,139㎡，聯(lián)排1702.95m樓盤信息規(guī)劃9棟20F高層、16棟6-11F洋房，7棟別墅容積率2.0售樓開放時間首開時間2020年5月2020年5月首開情況：2020年5月首開，推售139套，去化70套，成交均價高層毛坯10500元/㎡左右，毛坯洋房11500元/㎡首開情況住宅價格（限價）20F高層10500元/㎡，洋房11500元/㎡車位價格去化情況物業(yè)公司捆綁4.5萬/個已售190套石榴物業(yè)三、項目本體分析（六）對標競品分析面積戶

成交均價

成交總價型（㎡）

元/㎡

（萬元）庫存套數(shù)（套）1、項目概況業(yè)態(tài)戶型結構

總套數(shù)（套）

套數(shù)占比高層高層洋房103114108105001050010500108萬120萬110萬3-2-13-2-23-2-23443444525%25%31%140541）湖山春曉首開面臨最大威脅競品陽光城麓山悅項目，高層中戶產品較競品面積小3㎡，總價高12萬，邊戶產品總價段相當，但面積減

少15㎡。

陽光城麓山悅5-9月份成交月均成交80套，高層客戶被陽光城麓山悅截流嚴重。42洋房洋房洋房1141251391150011500/130萬140萬160萬3-2-24-2-24-2-2429973%7%4%3602）產權面積115㎡戶型洋房占比較高，濱湖屬改善板塊，客戶對小面積洋房有一定抗性，反觀125產品去化表現(xiàn)較好。6464聯(lián)排合計170/322%32///1355100%292三、項目本體分析（六）對標競品分析3、成本分析主要對標競品榮盛玖瓏苑項目，樓梯、門窗、電梯、空調等主要對標項目均采用我司C檔成本標準，本項目如對標競品售價及流速，應選擇不低于C檔成本適配標準，本地客戶對門窗、電梯比較敏感，可適當提高檔次，以增加項目品質感。序號1區(qū)域內容榮盛玖瓏苑價格序號區(qū)域內容價格榮盛玖瓏苑9入戶門品牌及材質鋼木、揚子800元/樘預估園林面積綜合建面單方400元/平米園林及配套2描述園林及主要配套101113141516戶內層高戶內智能化贈送面積及得房率交付標準3米————3無41-2層立面高層立面外窗石材多彩真石漆系統(tǒng)窗富士達無650元/平米80元/平米650元/平米5樓體入戶6毛坯無30元/平米不同業(yè)態(tài)、單價存差別7電梯電梯品牌是否有架空層架空層使用供暖方式——8架空層精裝標準無無22三、項目本體分析（六）對標競品分析3、成本分析主要對標競品榮盛玖瓏苑項目，樓梯、門窗、電梯、空調等主要對標項目均采用我司C檔成本標準，本項目如對標競品售價及流速，應選擇不低于C檔成本適配標準。序號區(qū)域內容榮盛玖瓏苑價格序號區(qū)域園林內容榮盛玖瓏苑價格18入戶門尺寸1.2米1園林建設標準400元/平米1920212223242526272829入戶門品牌入戶門材質戶內層高揚子鋼木3米800元/樘銀杏

樸樹

女貞香樟234園林名品樹木園林是否有水系園林公司紅線內園林面積綜合建面單方400元/平米水系戶內智能化戶內贈送面積戶內墻面無——江蘇琵琶生態(tài)環(huán)境建設有限公司入戶飄窗毛坯毛坯斷橋鋁無——56背景音樂系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)有有30元/平米40元/平米650元/平米戶內地面781-2層立面高層立面欄桿石材多彩真石漆非鍍鋅鋼管欄桿系統(tǒng)窗650元/平米80元/平米外窗材質采暖方式制冷方式無樓體1011100元/延長米650元/平米車位價格150000/個30外窗車位面積車位去化情況車位總量28平米450121314151617大堂地面大堂頂面地磚吊頂墻磚3米313233343536車位980——1000元/平米車位管理費是否人車分流150元/月是大堂墻面入戶大堂大堂層高電梯品牌富士達有業(yè)態(tài)存在差別是否地庫入戶是可視對講系統(tǒng)綜合建面單方6元23三、項目本體分析（六）對標競品分析4、價值對標結論品質對標（定量）項目名稱區(qū)位區(qū)域配套項目配套項目排布產品戶型競品對標成本112㎡三室二廳126㎡三室二廳145㎡四室二廳180四室二廳經(jīng)開區(qū)濱湖板塊龍子湖中央景觀帶6棟18F高層16棟11F洋房榮盛華府玖瓏院農貿市場/對應我司B檔24四、經(jīng)濟測算及敏感性分析本部分內容共計8分鐘（一）客戶定位：區(qū)域來源客戶性質占比蚌山區(qū)、經(jīng)開區(qū)白領、公務員、企業(yè)高管、私營商戶50%禹會區(qū)，龍子湖區(qū)、淮上區(qū)公務員、企業(yè)高管、技術人員、私營商戶、原居民企業(yè)主、企業(yè)高管、私營商戶20%30%懷遠縣、五河縣、固鎮(zhèn)縣、鳳陽縣（二）產品定位產品類型面積段戶型面積比說明125㎡3房2衛(wèi)4房2衛(wèi)5房3衛(wèi)55%14%18%（1）定位高端改善居住社區(qū)，打造成濱湖板塊標桿項目，產品注重舒適性125-140㎡3-4房為主。高層洋房140-160㎡190-250㎡別墅300㎡三層3%參照榮盛華府玖瓏院別墅設計注：項目主要面向剛改客群，看重居住環(huán)境及生活品質。25四、經(jīng)濟測算及敏感性分析PART5共計1分鐘（三）推售方案開盤時間?開盤時間：2021年2月9日，4個月開盤?限價政策：市場限價法，不超過周邊市場項目均價5%。?項目規(guī)劃及銷售安排業(yè)態(tài)配比體量（㎡）精裝/毛坯

入市價（元/㎡）年漲幅均價（元/㎡）項目銷售計劃小高層洋房65%29%4.3%10%85264374325684毛坯10900115001680015000-10900115001680015000項目計劃2021年2月開盤銷售周期30個月聯(lián)排商業(yè)12968----21年銷售額9.3億非人防-8175萬元/個5萬元/個競品情況及市場依據(jù)石榴湖山春曉（0.5km）石榴湖山春曉，毛坯高層：10500元/㎡，毛坯洋房11500元/㎡，月均去化：38套/月。榮盛華府玖瓏院（0.5km）毛坯高層10500元/㎡，毛坯大平層12000元/㎡，月均去化45套。陽光城麓山悅(2Km)毛坯高層9500元/㎡，毛坯洋房11500元/㎡，月均去化80套。龍門悅府龍門悅府商業(yè)單層37-75㎡20000-22000元/㎡，一拖二15000元/㎡，本案考慮湖上升明月風景區(qū)加持，商業(yè)價格略高于競品。區(qū)位：項目位于經(jīng)開區(qū)濱湖板塊，緊鄰龍子湖，景觀資源優(yōu)越。市場：濱湖板塊在售項目較少，市場競爭程度一般。其他依據(jù)（優(yōu)劣勢）26四、經(jīng)濟測算及敏感性分析附表一：經(jīng)濟技術指標表投拓版版次項目總建設用地面積單位m2備注81047.00（四）規(guī)劃指標+方案容積率1.6規(guī)劃要求值：容積率≤1.6，裝配式獎勵計容面積的5‰規(guī)劃要求值：建筑密度≤35%建筑密度限高戶數(shù)%m戶%29.78%36817戶配表產品類型單戶面積單戶總價設計戶數(shù)比戶型單價戶數(shù)面積

面積比

貨值

貨值比可售比81.33%三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)總建筑面積地上建筑面積計容地上建筑面積住宅建筑面積高層m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2173793.20129675.20129675.20114890.681202451361831541203001.08129.636044.06%43322.433.88%46788.1929.78%1.081.08146.889912.12%13497.6610.56%14577.479.28%1.18215.94101.22%1833.41.43%2163.411.38%小高264.68810.77%21589.9216.89%23317.1114.84%小高層78409.9811層32253.045-6層4227.663層其中洋房聯(lián)排合院其中洋房其中1.18181.72242.94%3704.162.90%4370.912.78%1.18141.622227.17%26715.4820.89%31524.2720.06%商業(yè)12967.52含物業(yè)用房/養(yǎng)老用房/公廁/配電房/消控室配套用房m21817.00聯(lián)排商業(yè)合計22600141.71%4227.663.31%8455.325.38%不計容地上建筑面積架空層面積XX面積m2m2m212967.5210.14%25935.0416.51%157131.7其中817100%127858.20100%100%含住宅（房產面積）與商業(yè)可售面積（住宅陽臺規(guī)證計半面積，房產計全面積）+地下室贈送3可售面積m2141346.86改造部分建筑面積地下總建筑面積機動車庫m2m2m2m2m2m2m2地下：44118.0041547.602570.41、車位：住宅1.0輛/戶/100㎡，商業(yè)1.0輛/100㎡，配套1.0輛/100㎡，人防面積按照地面建筑的7%配建①非人防：非人防面積35039.0㎡，占地庫面積的79.42%②人防：人防面積9079.0㎡，占地庫面積的20.58%非機動車庫設備用房儲藏室其中其中其它(注明功能)住宅1.0輛/戶/100㎡，商業(yè)1.0輛/100㎡，配套1.0輛/100㎡機動車停車數(shù)個1289地面機動車位地下機動車位個個1281161不可售部分說明①配建：物業(yè)用房、公廁、配電房、消控室②無償移交：養(yǎng)老用房人防車位個147人防應建面積9079.0㎡其中非人防車位地下平均單車位面積個m2/輛101438.0例：C檔，入戶門為客戶敏感點，升檔為鋼木復合門(說明與標準配置的差異項)配置標準四、經(jīng)濟測算及敏感性分析圖例（四）規(guī)劃指標+方案小高層120戶型小高層136戶型小高層245戶型洋房183戶型洋房154戶型洋房120戶型聯(lián)排300戶型商業(yè)配電房多層建筑退界線高層建筑退界線用地紅線集團產品中心意見：四、經(jīng)濟測算及敏感性分析（五）成本說明1、土地成本：樓面地價按4172元/㎡

，將公建配套及無償移交等物業(yè)實際返算至土地成本后折后樓面價4284元/㎡2、銷管費用：按銷售收入的

2.1%（售樓處示范區(qū)費用節(jié)約）、管理費用按銷售收入的

0.8%計算（說明原因）。3、增值稅及附加：按營改增后測算。4、土增稅分攤原則，預繳比例及實際清算考慮：按建面分攤，未考慮退稅。29四、經(jīng)濟測算及敏感性分析（六）建造成本說明含稅建筑小高層

C檔（2T2毛坯）洋房

C檔（2T2毛坯）

聯(lián)排

C檔（2T2毛坯）底商不帶轉換層標準成雙層人防車庫標準成雙層非人防車庫標準成序號

單方標準成本標準成本標準成本本項目

偏差本項目

偏差本項目

偏差本項目

偏差本項目

偏差本項目

偏差(元/㎡)本本本（一）

前期費用

103.6399.6-4.03

127.24

118.12

-9.12270.2123.77

-146.43

84.6985.220.5370.9871.370.3970.9871.370.39建安工程（二）1868.98

2182.81

313.83

2028.49

2439.83

411.34

2017.6

3055.75

1038.15

1998.78

2088.54

89.76

3080.03

3993.38

913.35

2574.94

3054.01

479.07費精裝修（三）（單列-檔位）本項目暫考慮毛坯交付。市政基礎（四）（五）（六）（七）480.22.51484.872.514.67488.592.51493.342.514.75451.652.51456.032.514.38436.642.51440.882.514.24114.67115.781.11117.49118.631.14設施公共配套費公共維修基金蚌埠交房時，由小業(yè)主自行繳納。不可預見費標準測算按3%，本項目暫按4%計入合計2455.32

2769.79

314.47

2646.83

3053.8

406.97

2741.96

3638.06

896.1

2522.62

2617.15

94.53

3265.68

4180.53

914.85

2763.41

3244.01

480.6（1）建安工程費較標準成本差異，主要由于：1.安徽節(jié)能新規(guī)屋面及外墻保溫厚度增加，地面增加保溫及找平層增加成本建面單方23.03元/㎡，人防門當?shù)匕雺艛?，較標準測算增加8元/㎡。2.本地塊分A、B地塊，地塊不互容，造成擋土墻增加，進而影響地下主體工程及裝飾含量。3.另本地塊原為排澇河道，整個項目除周邊地塊倒土回填，其他現(xiàn)狀均為池塘，臨近蚌埠市龍子湖，考慮地下水位計淤泥，土方、樁基、降水、支護均有所增加影響建安成本69元/㎡。4.對比周邊項目小高層、洋房基座考慮石材，較標準測算增加40元/㎡。5.另蚌埠市當?shù)卣咭蠓辣I窗、封閉陽臺及消防新規(guī)，導致成本增加。6.對比周邊項目公區(qū)裝修均為地墻磚，對比標準測算增加36元/㎡。（2）市政基礎工程較標準成本差異，主要由于：1.蚌埠當?shù)卣咭笤黾拥鼐W(wǎng)工程，較標準測算增加19元/㎡。2.蚌埠燃氣為壟斷單位，要求燃氣增容、增加報警閥、自閉閥等。3.標準測算自來水參考潁上項目成本，自來水為當?shù)貕艛?，導致成本增加?.本項目存在大面積代征綠地，造成成本增加22元/㎡。5.標準測算外電長度考慮500m，本項目最近湖西變距項目2000m，造成成本增加?！?0四、經(jīng)濟測算及敏感性分析（七）開發(fā)節(jié)奏計劃完成時間分級工作節(jié)點分類主責部門完成標準及時間要求備注開始相對時間周期絕對周期完成招拍掛取地：簽訂土地成交確認書協(xié)議轉讓取地：轉讓協(xié)議簽訂取得國土證，若分證辦理，注明每個證件時間，以最晚取得證件的時間為準1獲取土地投資投資拓展中心/區(qū)域區(qū)域/項目前期部區(qū)域/項目工程部區(qū)域/項目前期部區(qū)域/項目成本部區(qū)域/項目前期部區(qū)域/項目設計部區(qū)域/項目成本部區(qū)域/項目前期部資金中心2020/11/04土地獲取日002020/11/041取得國有土地使用權證

報批報建示范區(qū)正式開放

工程取得規(guī)劃方案審查意見

報批報建確定方案版目標成本

成本2020/11/04土地獲取日

后20202020/12/1共用湖山春曉示范區(qū)1示范區(qū)經(jīng)驗收合格，并正式對外開放取得政府規(guī)劃部門的方案正式批復文件目標測算經(jīng)總裁或相關授權人審批確認里程碑12020/11/042021/1/20土地獲取日

后土地獲取日

后70土地獲取日

后80開工日

后306520703545103065902021/1/152021/2/91取得工程規(guī)劃許可證，若分證辦理，注明每個證件時間完成施工圖（實施版）設計，并經(jīng)產品中心確認，OA"施工圖成果評審"流程歸檔1取得建設工程規(guī)劃許可證

報批報建完成單體施工圖設計并內審2020/11/042021/1/262020/11/262021/1/202021/1/30702021/1/202021/3/21設計11146完成1貨量區(qū)總包定標招采總包定標，明源"定標流程"歸檔時間土地獲取日

后15開工日

后1202020/12/272021/1/302021/3/1取得工程施工許可證，若分證辦理，注明每個證件時間里程碑2取得工程施工許可證報批報建801111項目開發(fā)貸款首筆放款

資金首筆開發(fā)貸款到賬時間施工許可證日

后30110開工日（土地獲取日項目工程開工工程區(qū)域/項目工程部土護降工程開始時間2020/12/272020/12/272021/1/26046762020/12/272021/1/262021/2/5無證施工2個月后60）當期范圍的各棟號主體結構施工成首層地面砼澆筑最晚的時間施工至正負零工程工程區(qū)域/項目工程部區(qū)域/項目工程部開工后60工程達到預售條件當期工程達到當?shù)卣蟮念A售進度施工至正負零后50日

30地上一層取得預售許可證，若分證辦理，注明每個證件時間，對應六/五個月開盤要求的預售證最晚完成時間為準1取得預售證報批報建區(qū)域/項目前期部區(qū)域/項目營銷部2021/2/5工程達預售條件之后4090902021/2/9開盤日（土地獲取日里程碑1首次開盤營銷工程項目首次正式對外開盤銷售2021/2/92021/1/262022/8/13/2021/2/92021/9/232022/9/12/后180）樓棟頂層頂板混凝土澆筑完成并經(jīng)過集團工程中心確認取得工程竣工驗收備案表，若分證辦理，注明每個證件時間里程碑2工程全部主體封頂區(qū)域/項目工程部區(qū)域/項目工程部區(qū)域/項目工程部區(qū)域/項目客服部區(qū)域/項目前期部開工日

后22324030/316670/1取得工程竣工驗收備案表

工程二次改造工程完成并驗收交樓日

前301里程碑11工程二次改造工程完成并通過內部驗收時間（如有）（拿地到交付按兩年半考慮）完成集中交房客服當期交房的開始時間2022/11/112023/5/10交樓日1809091010002023/5/102023/8/8取得工程竣工驗收備案表，若分證辦理，注明每個證件時間完成辦理大產權證報批報建交樓結束31四、經(jīng)濟測算及敏感性分析（八）資金方案使用期限集團資金中心判斷意見序號

項目名稱

單位

融資金額

放款時間利率利息說明當前推進進度融資規(guī)模2.7億；土地款配資根據(jù)土地款繳納；期限：6個月，預計使用3個月；利率年化15%。初步對接中12信托融資開發(fā)貸款萬元萬元27,00027,0002020.122021.36個月15%506融資規(guī)模2.7億；土地款配資根據(jù)土地款繳納；期限：24個月，預計使用22個月；利率年化6.95%。摸排中24個月

6.95%2,8153股東投入萬元萬元合計:54,0003,32132四、經(jīng)濟測算及敏感性分析（九）資金監(jiān)管如與監(jiān)管要求不一致說明考慮原因及案例序號城市監(jiān)管節(jié)點要求監(jiān)管要求可提取比例本項目測算實際考慮集團投資發(fā)展中心意見可撥付不超過重點監(jiān)管1234主體結構一半主體結構封頂按照文件要求測算按照文件要求測算資金總額的50%可撥付不超過重點監(jiān)管資金總額的70%可撥付不超過重點監(jiān)管單體竣工驗收備案完成竣工綜合驗收按照文件要求測算按照文件要求測算資金總額的95%申請累計剩余5%重點監(jiān)管資金。33四、經(jīng)濟測算及敏感性分析（十）銷售計劃4個月開盤，首開11F小高層去化82套，持銷期項目月均去化42套，車位捆綁5萬/個產品類

總可售

總可售2021年2022年4月型面積套數(shù)2月109003月109005.0%4月109005.0%5月6月109005.0%7月8月109005.0%9月10月1090011月1090012月109005.0%小計1090065.0%1月2月3月5月6月7月8月銷售價格去化比例109005.0%109005.0%109005.0%109005.0%109005.0%109005.0%109005.0%109005.0%109005.0%109005.0%15.0%5.0%5.0%銷售面積銷售套數(shù)12789.60824263.204263.204263.204263.204263.204263.204263.204263.20274263.20274263.2055421.594263.204263.204263.204263.204263.204263.204263.200.274,6476,9701,394274,6477,4351,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,39435660,41055,76318,123274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394簽約金額（萬）回款金額（萬）其中現(xiàn)金回款13,9414,1824,1824,6474,6471,3944,6474,6471,394小高層

852645473,2其中按揭回款銷售價格05,576.266,040.953,252.823,252.823,252.823,252.823,252.823,252.8211,500.03,252.823,252.8237,6403,252.823,252.823,252.823,252.823,252.823,252.823,252.823,252.1150011,500.0011,500.0011,500.00011,500.0011,500.0011,500.001150011,500.0011,500.0011,500.0011,500.0011,500.0057.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%去化比例銷售面積洋房

37431.725615.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%1.00.0000.0000.005614.762245.902245.902245.902245.902245.90152245.90152245.9021336.072245.902245.902245.902245.902245.902245.902245.90374.銷售套數(shù)銷售價格去化比例銷售面積銷售套數(shù)銷售價格去化比例銷售面積簽約金額（萬）銷售價格0381515151680010.0%151680010.0%151680010.0%1461680050.0%151680010.0%568.371151680010.0%568.371151680010.0%568.371151680010.0%568.371151680010.0%568.37115151680010.0%568.3711680010.0%568.371聯(lián)排

5683.66140.0000.0000.0000.0000.0000.000568.37568.37568.372841.830.0000.0000.111150005%7150005%1500015000150001500015000150005%150005%150005%150005%150005%150005%150005%150512967.5商業(yè)20.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000648.38973648.38973648.38973648.38973648.38973648.38973648.38973648.38973648.38973648.95000010%82500005%500005%500005%500005%500005%500005%500005%500005%500005%500005%5000060%500005%500005%500005%500005%500005%500005%500005%5005非人防車位817去化比例銷售套數(shù)4141414141414141414149041414141414141四、經(jīng)濟測算及敏感性分析主要業(yè)態(tài)成本造價情況分表粘貼，按清晰格式邏輯（十一）成本收益測算總計小高層m2洋房聯(lián)排商業(yè)人防車庫m2非人防車庫m2獨立配套1,817m2建筑面積78,41032,253m24,228m212,968m29,07935,039平米造價分項造

平米造

分項造分項造價科目名稱分項造價

建面單方

可售單方

分項造價分項造價

平米造價平米造價平米造價

分項造價

平米造價

分項造價

平米造價價價價萬元元/m2元/m2萬元元/m2萬元元/m2萬元元/m2萬元元/m2萬元元/m2萬元元/m2萬元元/m2土地征用及拆遷補償費54100231130.1242310.16327120.941720.12134560.441720.1217640.05214172541041720.1275841720.12土地出讓金0.120.150.40.120.10.12700.0213大市政配套費98757773925016150509170245706470土地稅費1853165510795145129341652531120781143100218348534613817869159181431182440493360521431243056456318511114385261614387前期工程費653626105713,993116-25010701416713054119建筑安裝工程費

43671251338621711538022012921928127085722,0894413360371979204-基礎設施費公共配套設施費開發(fā)間接費6715323----282162112716521671621339491011657161516316建造成本52074299662893922823321718560712770715198493054743515383390363880192617701837964098108311701136711445125201260641222696671開發(fā)成本總計期間費用109298239801212稅金及附加項目總成本凈利潤凈利潤率35四、經(jīng)濟測算及敏感性分析（十一）成本收益測算序號主要指標指標值169,069169,06912全盤銷售額全盤回款額石榴的成本收益表34融資收入54,000總成本開發(fā)成本小計土地成本143,381109,29856,9411,6554.14.1.14.1.24.1.34.1.44.1.54.1.6前期費用建安工程費基礎設施費公共配套費開發(fā)間接費-成本部分期間費用43,6716,715322827,5224.24.2.14.2.24.2.34.2.4集團管理費（回款1%）營銷費用項目管理費用1,6913,6352,1960財務費用4.34.4稅金及附加融資利息支出23,0453,51756789101112131415凈利潤1凈利潤率25,68815.19%55,96955,96910.9個月17.9個月75%171%21,79250.68%40.06%資金峰值（含融資）資金峰值（不含融資）融資性現(xiàn)金流回正周期經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期經(jīng)營性IRR融資后IRRNPV(按12%貼現(xiàn)率折算)項目年投資回報率年自有資金投資回報率36四、經(jīng)濟測算及敏感性分析融資性現(xiàn)金流回正周期10.9個月，經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期17.9個月。（十二）現(xiàn)金流202120222023現(xiàn)金流項目投資額10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月97310月97311月97312月9731月9732月9733月9734月9735月9736月9737月9738月9月10月11月12月銷售簽約額169,069169,069143,381000000014,3494,8514,85111,3087,4347,4348,3898,3898,3898,3899,3619,3619,3619,3619,3619,3618,4068,4061,6070000000000經(jīng)營現(xiàn)金現(xiàn)金流入經(jīng)營現(xiàn)金流出04,5917,1757,6396,7888,2098,5967,7208,1028,3898,3899,3619,3619,3619,3619,3619,3619,0758,6936,3673,3141,10297397397387197384097384097316197313297397310,82016,7661,3281,37830,2692,1752,1752,3922,4652,4302,7683,5032,4634,1854,0594,1663,9024,3712,9842,7003,0382,3151,7511,9381,6771,4591,8061321,1191,0131,013655513,330土地成本開發(fā)成本56,94110,82016,76632999832927,2571,0492,440002061,554002061,939002063,3170693,095693,095693,564691,893691,893692,269691,283691,283691,658691,299691,313691,6600763076307630550550550000550550058,069001,6601,5541,8351,5542,8591,5543,3211,0121,0121,012-經(jīng)營現(xiàn)金凈流量25,68810,82-16,766-1,328-1,378-25,6784,9995,4654,3965,7436,1664