房產(chǎn)面積計算規(guī)則國家法規(guī)

房產(chǎn)面積計算規(guī)則國家法規(guī)第一部分房產(chǎn)面積測算

一、房產(chǎn)面積測算得一般規(guī)定?

1．房產(chǎn)面積測算得內(nèi)容

房產(chǎn)面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權面積、使用面積等測算。

2。房屋建筑面積?

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱)勒腳以上各層得外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋,結構牢固，層高2、20m以上（含2、２0m，以下同)得永久性建筑.

3．房屋使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用得空間面積，按房屋得內(nèi)墻面水平投影計算。

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４。房屋產(chǎn)權面積房屋產(chǎn)權面積系指權利人依法擁有房屋所有權得房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由市、縣（市)房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。

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5。面積測算要求各類面積測算必須獨立測算兩次,其較差應在規(guī)定得限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結果。采用《房產(chǎn)測量規(guī)范》

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二、三級房產(chǎn)面積測量精度，如下表:

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房產(chǎn)面積精度等級二三限差0、０4√s+0、０0２S

0、08√ｓ+０、006S?

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中誤差0、02√ｓ+0、00１S?

０、０4√ｓ+0、00３S?

測量面積范圍≥2００00m2＜2００00m2

測量工具手持式測距儀經(jīng)檢定得纖維皮尺、鋼尺測量方法兩次測量取中數(shù)兩次測量取中數(shù)兩次丈量較差±2√（ma＋mb×D×106）２+mｚ?

±(０、001５+D/６00)?

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上式中:S—-所測量得房產(chǎn)面積,?

D-—測量長度ｍa、mｂ——測距儀得固定誤差、比例誤差

mz-—測量距儀與反射面得對準誤差?

6.測量中所使用得儀器、設備與測繪軟件應按規(guī)定檢定或鑒定。

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二、計算建筑面積應具備得條件?

根據(jù)計算建筑面積有關規(guī)定與規(guī)則，能夠計算建筑面積得房屋原則上應具備以下普遍性得條件：

a)應具有上蓋；

b)應有圍護物;

c）結構牢固，屬永久性得建筑物;?

d)層高在2、２0m以上;

e)可作為人們生產(chǎn)或生活得場所。其中：層高系指房屋得上下兩層樓面,或樓面至地面，或樓面至屋頂面（不包括隔熱層高度）得垂直距離。?

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三、計算全部建筑面積得范圍?

１)永久性結構得單層房屋,按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積得總與計算。?

2）房屋內(nèi)得附層(含夾層、插層、技術層)及其梯間、電梯間等其高度在2、２０m以上部位計算建筑面積。?

3)穿過房屋得通道、房屋內(nèi)得門廳、大廳、不論其層高，均按一層計算建筑面積.門廳、大廳內(nèi)回廊部分，層高在2、２０m以上得按其水平投影面積計算。

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4)樓梯間、電梯(觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。房屋得自然層就是指已列入房屋總層數(shù)得各樓層。?

房屋得自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±０以上計算。±０以下為地下層，按負層計算;采光窗在室外地平線以上得半地下室，其室內(nèi)層高不低于2、20

m以上得架空層也計算自然層數(shù)。房屋得總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之與.

假層、附層、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓、以及突出屋面得樓梯間，水箱間等不計層數(shù)。?

５）房屋天面上,屬永久性建筑，層高在2、２０ｍ以上得樓梯間、水箱間、電梯機房等，按其外圍水平投影面積計算。

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6）挑樓、全封閉得陽臺按其外圍水平投影面積計算。

７)屬永久性結構有上蓋得室外樓梯，按各層水平投影面積計算.當上層樓梯設計為下層樓梯得頂蓋,且可以完全遮蓋得，應視為該層室外樓梯有頂蓋。

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8）與房屋相連且相通得有柱走廊,兩房屋間有上蓋與柱得走廊,均按其柱得外圍水平投影面積計算。?

9)房屋間永久性得封閉得架空通廊，按外圍水平投影面積計算.

1０)地下室、半地下室及相應出入口，層高在2、２0ｍ以上得，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

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11）有柱或有圍護結構得門廊、門斗按其柱或圍護結構得外圍水平投影面積計算。

12)玻璃幕墻、金屬幕墻及其她材料幕墻作為房屋外墻得,按其外圍水平投影計算建筑面積。既有主墻又有幕墻時，以主墻為準計算建筑面積。?

１３）屬永久性建筑有柱得車棚、貨棚等按柱得外圍水平投影面積計算。?

14）依坡地建筑得房屋,利用吊腳做架空層，有圍護結構得,按其高度在2、２０m以上部位得外圍水平面積計算.?

15)與室內(nèi)相通，并能正常利用得變形縫計算建筑面積。

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１６．房屋屋頂為斜面結構(坡屋頂）得，按層高２、20m以上得部位計算房屋得建筑面積。?

17.突出外墻得落地凸窗、無油煙灶臺,高度大于2、2０ｍ以上,按其外圍水平投影計算建筑面積.

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１8。室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）瞧臺下空間加以利用得，高度在２、２０ｍ以上得部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積(多層按多層計）.

19.機械停車庫不論其高度與停放層數(shù)，均按一層計算建筑面積.

20。設有結構層得立體倉庫、立體車庫按結構層計算建筑面積。?

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21.舞臺燈光控制室按其圍護結構外圍水平投影計算建筑面積。?

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2２。有柱無圍護結構得架空層，按其主墻體水平投影計算建筑面積.?

23。獨立戶室內(nèi)已封閉得花園房屋與陽光屋得按其水平投影計算建筑面積.

四、計算一半建筑面積得范圍

１、與房屋相連,有上蓋無柱得走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積得一半計算。?

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2、未封閉得陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積得一半計算。

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3、獨立柱、單排柱得門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑得,按其上蓋水平投影面積得一半計算.?

４、無頂蓋得室外樓梯按各層水平投影面積得一半計算.

5、有頂蓋不封閉得永久性架空通廊，按外圍水平投影面積得一半計算.?

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五、不計算建筑面積得范圍?

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1、層高小于２、20m以下得附層(含夾層、插層、技術層)與層高小于２、20m得地下室與半地下室。

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２、突出房屋墻面得構件、配件、裝飾柱、裝飾性得玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。?

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3、房屋之間無上蓋得架空通廊。

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4、房屋得天面、挑臺、天面上得花園、泳池。

５、建筑物內(nèi)得操作平臺，上料平臺及利用建筑物得空間安置得箱、罐得平臺.

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6、騎樓、過街樓得底層以及穿過房屋得通道用作街巷通行得部分.?

７、臨街房屋底層得走廊,不論就是否有柱、就是否有圍護結構,若作為公眾通行得社會性公共通道。?

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８、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造得房屋。

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9、活動房屋,臨時房屋,簡易房屋。１0、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

11、與房屋室內(nèi)不相通得變形縫。?

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1２.底層架空用作公共休憩、綠化園藝使用得以及空中花園。?

1３.利用樓梯下方空間得，因樓梯已計算建筑面積，該利用空間不再計算建筑面積。

１４．與室內(nèi)不相通得類似于陽臺、挑廊、檐廊得建筑，不計算建筑面積.

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15.非落地得凸窗、無油煙灶臺,不計算建筑面積。

16.起隔熱作用得非結構墻體不計算建筑面積。?

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１7。成套復式住宅上層為空得，其相關外圍墻體不計算建筑面積。?

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１８。無頂蓋或頂蓋投影面積小于陽臺、挑廊底板水平投影面積得，不計算建筑面積。

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1９．地下層中得水池不計算建筑面積。?

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六、特殊情況處理:

1。陽臺圍護結構向外傾斜得，按陽臺圍護結構底板水平投影計算建筑面積。

２。墻體向外傾斜得房屋，按各層底板水平投影計算建筑面積,墻體向內(nèi)傾斜得房屋，按距底板層高２、2０m處水平投影計算建筑面積.

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3.無柱廊、陽臺隔層設置上蓋得視為無頂蓋,不計算建筑面積.

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4。商業(yè)樓層、車庫層內(nèi)無間隔墻得權屬單元須埋設永久性界址標志后才能進行分戶測繪。

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第二部分共有建筑面積分攤

一、一般規(guī)定?

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㈠、共有建筑面積定義:?

一幢房屋得建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之與，并扣除已作為獨立使用得地下室、車棚、車庫為多幢房屋服務管理用房,公共用房以及人防工程等建筑面積,即為整幢房屋得共有建筑面積。

㈡、共有建筑面積分攤原則:

1、產(chǎn)權各方有合法產(chǎn)權分割文件或協(xié)議得共有共用建筑面積得分攤應按其文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。?

2、產(chǎn)權各方無合法產(chǎn)權分割文件或協(xié)議得，可按相關房屋得建筑面積按比例進行分攤.?

3、房屋共有建筑面積分攤以幢為單位，僅限于本幢房屋內(nèi)得僅為本幢服務得共有建筑面積。4、整棟房屋在銷售與產(chǎn)權轉移、分割中只能采用一種分攤方法。

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㈢、共有建筑面積得所有權與使用權：

1、房屋共有建筑面積分攤后，不劃分各戶分攤面積得具體部位，共有建筑面積一經(jīng)分攤,未經(jīng)合法程序任何人不得侵占或改變其原設計得使用功能。?

2、列入分攤得共有建筑面積得所有權，由參與共有建筑面積分攤得各產(chǎn)權人共同所有。?

㈣、共有建筑面積得確認方法:1、共有建筑面積范圍及功能得確認,以規(guī)劃等相關部門批準得建筑施工圖為依據(jù)。

2、經(jīng)規(guī)劃及相關部門驗收合格得房屋，對共有建筑面積范圍及功能得確認，以房屋實際狀況為準。

３、商業(yè)層、車庫層內(nèi)無間隔墻得權屬單元,其內(nèi)部通道等設施得設置如符合消防要求,該層共有建筑面積方可確認。?

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㈤、共有建筑面積按比例分攤得計算公式為：δSｉ=K×Si

上式中：K=∑δＳｉ/∑Si

Ｋ：共有建筑面積分攤系數(shù)Ｓi：各產(chǎn)權單元套內(nèi)建筑面積δSi:各產(chǎn)權單元應分得得分攤面積㎡?

∑Si：參加分攤得各產(chǎn)權單位套內(nèi)建筑面積總與?

∑δSi：需要分攤得分攤面積之與，即本幢共有建筑面積。

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二、共有建筑面積得組成

㈠、共有建筑面積包括幢內(nèi)電梯井、管道井、公共廁所、垃圾道、樓梯間、屋頂梯間、配電間、屋頂水箱間、水泵房、電梯機房、智能監(jiān)控室、消防設施房、消防通道、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、技術設備層等為本幢房屋服務得公共用房與管理用房得建筑面積，以水平投影面積計算.

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㈡、共有建筑面積還包括各產(chǎn)權單元與公共建筑之間得分隔墻以及外墻墻體水平投影面積一半得建筑面積。

㈢、山墻剔除標準墻厚一半后剩余得面積。

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三、不計入共有建筑面積得范圍

㈠、下列情形不計入共有建筑面積,但應分攤所在幢相關得共有建筑面積。１、為多幢服務得管理用房、警衛(wèi)室;２、獨立使用得地下室、半地下室、車棚、車庫;

３、用作公共事業(yè)得設施用房以及為小區(qū)服務得市政設施配套用房；4、避難層（室)及結構轉換層內(nèi)可獨立使用得部位。5、產(chǎn)權單位自營、自用得房屋.?

㈡、下列情形不作為共有建筑面積，但不分攤所在幢內(nèi)相關得共有建筑面積。１、作為人防工程得地下室。2、為多幢服務得配電間、水泵房等設備用房。

３、避難層（室）及結構轉換層。４、幢與幢之間連接得通廊。

四、共有建筑面積得分攤方法?

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㈠、住宅共有建筑面積得分攤方法：

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1、各套房屋得分攤面積=套內(nèi)建筑面積×分攤系數(shù)

其中：分攤系數(shù)＝幢內(nèi)共有共用建筑面積／幢內(nèi)各套房屋套內(nèi)建筑面積之與?

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2、多層住宅樓原則上以幢為單位采用一級分攤，如樓內(nèi)各單元戶數(shù)不一致時，采用多級分攤。?

㈡、商住樓共有建筑面積得分攤方法:?

1、功能區(qū)域得劃分

(1）根據(jù)住宅與商業(yè)不同得使用功能,將整幢房屋劃分成不同得功能區(qū),按各自得建筑面積將整幢得共有共用建筑面積分攤成住宅與商業(yè)兩部分?

（2)功能區(qū)域得劃分以規(guī)劃等相關部門批準得建筑施工圖得設計功能為準.（３)裙樓上有多個獨立塔樓得，則各塔樓應為單個功能區(qū)。

（４）具有特定得服務對象以其實際作用功能不同設定不同功能區(qū)。?

２、共有建筑面積劃分

（1)商住樓得商業(yè)層內(nèi)單獨通往住宅得梯間（含室外樓梯）以及門廳等共有面積列入幢共有建筑面積。

(2）服務于消防得人行樓梯、屋頂梯間與幢內(nèi)為本幢服務得其它共有空間列入幢共有建筑面積。?

（3)專為住宅部分服務并在住宅功能區(qū)內(nèi)得樓梯等其她共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積。?

(4）專為商業(yè)部分服務得電梯、門廳、過道等共有建筑面積列入商業(yè)部分得共有建筑面積。

3、住宅部分各套房屋得分攤面積

套分攤面積=套內(nèi)建筑面積×分攤系數(shù)?

其中：分攤系數(shù)＝(幢共有分攤面積+住宅部分共有建筑面積）／住宅部分各套內(nèi)建筑面積之與

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4、商業(yè)部分各權屬單元得分攤面積?

權屬單元得分攤面積=權屬單元套內(nèi)面積×權屬單元分攤系數(shù)

其中:權屬單元分攤系數(shù)＝（層分攤面積＋層內(nèi)共有面積）/層內(nèi)各權屬單元套內(nèi)建筑面積之與層分攤面積=層套內(nèi)建筑面積×層分攤系數(shù)

其中：層分攤系數(shù)＝（幢共有分攤面積+商業(yè)部分共有建筑面積）/（商業(yè)部分各層套內(nèi)建筑面積+商業(yè)部分各層內(nèi)共有建筑面積）?

層內(nèi)共有建筑面積：專為本層服務得內(nèi)走道、層內(nèi)公用廳等其她為本層服務得共有建筑面積。

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㈢、多功能綜合樓等共建筑面積分攤方法。１、根據(jù)規(guī)劃設計圖確定各功能區(qū)域范圍.2、參照商住樓得分攤計算方法進行共有面積分攤。?

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第三部分名詞解釋?

結構轉換層：簡稱轉換層，就是指建筑物某樓層因上部與下部得平面使用功能不同而采用不同結構類型，通過該樓層進行結構轉換.

消防避難層:簡稱避難層，因消防需要在高層建筑中每隔一定高度留出某樓層作消防避難用。?

技術設備層：簡稱技術層（設備層),專用于為安裝布置水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設施得樓層。?

假層：位于兩自然層之間,在房屋外部難于判斷得局部樓層。

夾層:亦稱附層。位于房屋自然層內(nèi)得局部樓層，未形成完整樓層結構但屬于房屋整體結構得一部分.

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插層:位于房屋兩自然層之間與房屋整體結構不相關聯(lián)而加插進去得局部樓層.?

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自然層：房屋得主要層次，即計入房屋總層數(shù)得各樓層。?

閣樓：坡屋頂下方空間加以利用得樓層、局部層高可能達到２、20m以上可計算建筑面積，但不能計入房屋總層數(shù)。

挑樓：就是樓房向外懸挑出底層得封閉樓層房屋，層高不低于2、２0m，按樓房處理。

騎樓:建在道路旁,部分底層面積用作行人公共通道得房屋.

過街樓:部分跨街道或街道穿過得房屋,稱為過街樓。?

陽臺:具有底板、頂蓋與圍護結構,且與戶室開門連通,供居住者進行室外活動，晾曬衣物等得空間。

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封閉陽臺:采用木質(zhì)、金屬質(zhì)或塑鋼與玻璃等材料對陽臺完全封閉，作為永久性使用得空間。

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平臺：亦稱露臺，供居住者進行室外活動得上人屋面或由住宅底層地面伸出室外得部分.躍層住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上得住宅。?

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復式住宅:套內(nèi)空間跨躍兩樓層以上得住宅,居室內(nèi)廳高為兩樓層高。

錯層住宅：套內(nèi)部分空間地板與其余部分形成高差，但該套內(nèi)空間水平投影仍為一層,無重疊面積。

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廊:與房屋墻體相連，有頂蓋與圍護結構，作為通道得空間。?

柱廊：有頂蓋